Taller para profesionales
e inversores inmobiliarios
Introducción teórico-práctica a las finanzas
01
02
Santiago Magnin
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Agenda
I. Introducción
II. Fuentes de Información
III. Cálculo Financiero
IV. Análisis del Mercado
V. Impuestos
03
I.- INTRODUCCIÓN
¿Qué negocio es
más grande:
el de drogas ilegales
o el inmobiliario?
05
12.000.000 M
325.000 M
06
El negocio inmobiliario es
37 veces más grande que el
negocio de las drogas ilegales.
07
08
40% del gasto
familiar est.
&
18% de su PBI(sin contar hipotecas)
2012-2016:
3.200 emprendedores
0 en real estate
09
Mientras tanto…
33
Ejercicio
¿Qué conviene más?
¿Comprar con “Ahora 12” o en 3
cuotas con 25% de descuento?
II.- FUENTES de INFO
11
12
~1.300.000
~840.000
~800.000
~90.000
Portales
Inmobiliarios
Pagos
~90.000
13
~160.000
~50.000
~15.000
~10.000
Portales de
clasificados
gratuitos
14
~560.000
<50.000
Agrupadores
de avisos
clasificados
15
Portales de
los Colegios
Inmobiliarios
16
Market data
III.- CÁLCULO FINANCIERO
18
Un peso hoy vale
más que un peso
mañana.
19
Variables de una
operación financiera:a. Capital
b. Tiempo
c. Tasa de Interés
20
Interés Simple
Cn = Co * (1 + i * n)
21
Interés Compuesto
Cn = Co * (1 + i)n
22
Interés Simple vs. Interés Compuesto
$ 0
$ 500
$ 1.000
$ 1.500
$ 2.000
$ 2.500
$ 3.000
$ 3.500
$ 4.000
$ 4.500
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
InterésSimple
InterésCompuesto
Ej: 20% anual
arrancando
en $100
23
Interés Simple y Compuesto en Excel 2013
24
ROI vs. ROC
ROI = Beneficio / Inversión
ROC = Beneficio / Capital
25
Tasa Nominal y Tasa Real
(1 + i´) = (1 + r) * (1 + f)
26
ROI, ROC, deuda e inflación en Excel 2013
BANANA BREAK
28
Rentas
A interés simple vs. A interés compuesto
Constantes vs. Variables
Vencidas vs. Adelantadas
Temporarias vs. Perpetuas
Ciertas vs. Inciertas
$ $ $ $ $ $ $
29
Rentas: VAN
1 2 3 n-1 n…0
30
Rentas: VAN
VAN = 100 / (1+0,1)
+ 100 / (1+0,1)2
+ 100 / (1+0,1)3
= 248,69
31
Cobramos $ 1000 en el año 1, $ 600, $
200, 0 y $ 500 en los siguientes. Las tasas
variaron: 5%, 5,5%, 6%, 6,5% y 5,5%
VAN = 1000 / 1,05
+ 600 / (1,05)*(1,055)
+ 200 / (1,05)*(1,055) *(1,06)
+ 500 / (1,05)*(1,055) *(1,06) *(1,065) *(1,055)
= 2043,33
32
Rentas: TIR
Sirve para comparar la rentabilidad de
distintas inversiones.
Es la tasa de flujo de efectivo descontado
al día de hoy.
¿Tiene en cuenta inflación?
$ $ $ $ $ $ $
38
VAN y TIR en Excel 2013
33
Amortización de préstamosSistema Francés (cuota constante)
Sistema Alemán (cuota de amort. constante)
Sistema Americano
34
Sistema Francés
$ 0
$ 1
$ 2
$ 3
$ 4
$ 5
$ 6
$ 7
$ 8
$ 9
$ 10
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Capital Intereses
35
Sistema Alemán
$ 0
$ 1
$ 2
$ 3
$ 4
$ 5
$ 6
$ 7
$ 8
$ 9
$ 10
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Capital Intereses
36
Sistema Americano
$ 0
$ 1
$ 2
$ 3
$ 4
$ 5
$ 6
$ 7
$ 8
$ 9
$ 10
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Capital Intereses
37
¿Qué créditos hipotecarios son
“sin interés”?
39
Entonces…
¿Cómo se mide el retorno de
una inversión inmobiliaria?
39
Renta ilíquidaapreciación en valor de propiedad
Renta líquidaalquiler menos gastos de mantenimiento
39
Trade off entre riesgo, liquidez
y rentabilidad• Depto en pozo
• Depto a estrenar
• Depto “usado”
IV.- ANÁLISIS DEL MERCADO
41
Volvemos al pasado (2004).
¿En qué barrio nos conviene
invertir? (década: Ene06 a Dic15)
42
44
¿En qué año nos hubiese
convenido invertir?(si salíamos en 5 años)
45
46
¿Departamento porteño o
cartera diversificada en la
bolsa neoyorkina?
47
48
¿Departamento, PH o Casa?
49
¿Renta clásica, AirBnB o F&F?
50
Entonces… ¿es verdad ésto?
51
¿y ésto otro?
52
Ejemplo de búsqueda de oportunidad
53
Ejemplo de búsqueda de oportunidad
V.- IMPUESTOS
55
Impuesto s/ los Bienes Personales• Entre $305.000 y $750.000 0,50 %
• Entre $750.001 y $2.000.000 0,75 %
• Entre $2.000.001 y $5.000.000 1,00 %
• Más de $5.000.000 1,25 %
55
Gastos y comisiones• Comisión Inmobiliaria 4,84%
• Impuesto a los Sellos (CABA) 3,60%
• Constitución Fondo de Reserva 0,50%
• Escritura de Compra-Venta 1,21%
56
Comisiones e impuestos en Excel 2013
¿PREGUNTAS?
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