PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KREDITOR PEMEGANG

JAMINAN HAK ATAS TANAH YANG BELUM TERDAFTAR

AKIBAT BERAKHIRNYA JANGKA WAKTU SURAT

KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN

TESIS

Untuk Memenuhi Sebagian Persyaratan Guna Mencapai Derajat Magister

Program Magister Kenotariatan

Oleh :

ANNISA RIDHA WATIKNO

NIM: S 351602009

PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN

FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SEBELAS MARET

SURAKARTA

2 0 1 7

v

MOTTO

Barangsiapa bertakwa pada Allah, maka Allah memberikan jalan keluar

kepadanya dan memberi rezeki dari arah yang tidak disangka-sangka..

Barangsiapa yang bertaqwa pada Allah, maka Allah jadikan urusannya

menjadi mudah.. barangsiapa yang bertaqwa pada Allah akan dihapuskan

dosa2nya dan mendapatkan pahala yang agung.

-QS. Ath-Thalaq: 2, 3, 4

Waktumu terbatas. Jangan menyia-nyiakannya dengan menjalani hidup orang

lain.

-Steve Jobs

Penulisan Tesis ini kupersembahkan untuk:

1. Allah SWT, atas segala rahmat dan

karuniaNya sehingga penulisan tesis ini dapat

diselesaikan.

2. Kedua Orang Tuaku, Drs. Sutikno, M.Pd.,

M.M., dan Chatarina Retmawati, S.Pd.,

M.M., atas keikhlasan beliau yang telah

mendo’akan dan mendukung dengan penuh

kesabaran dan kasih sayang.

3. Keluarga besar F. Suhardiman, terima kasih

atas doa dan dukungan moril maupun

materiil serta kasih sayang.

4. Sahabat-sahabatku tersayang, atas segala

do’a dan support yang diberikan kepada saya.

vi

KATA PENGANTAR

Alhamdulillahirabbil’alamin, puji syukur atas kehadirat Allah SWT yang

telah melimpahkan rahmat dan karunia-Nya dengan melalui berbagai ujian yang

menuntut kesabaran, ketabahan dan keteguhan hati akhirnya penulis dapat

menyelesaikan hasil dan pembahasan problematika, kajian, dan penelitian hukum

untuk memenuhi sebagian persyaratan mencapai derajat Magister Kenotariatan

Universitas Sebelas Maret Surakarta dengan judul “Perlindungan Hukum

Terhadap Kreditor Pemegang Jaminan Hak Atas Tanah Yang Belum Terdaftar

Akibat Berakhirnya Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan” dapat

diselesaikan.

Penulis tertarik mengambil bahan kajian berupa hak atas tanah yang belum

terdaftar sebagai jaminan utang dikarenakan pada era globalisasi ekonomi saat ini,

modal merupakan salah satu faktor yang dibutuhkan untuk memulai dan

mengembangkan usaha. Salah satu cara untuk memperoleh modal adalah

mengambil kredit melalui lembaga perbankan. Pada umumnya untuk memperoleh

fasilitas kredit, kreditor dalam hal ini mensyaratkan adanya suatu agunan dari

debitor sebagai salah satu sumber pemberian kredit dalam rangka

“pendistribusian” dana nasabah yang terkumpul olehnya. Di satu sisi tanah

mempunyai nilai ekonomi, dapat dialihkan, dapat memberikan manfaat sebagai

aset yang berwujud dan dapat dijadikan objek jaminan utang, sehingga pemilik

tanah mendapatkan akses kredit di perbankan untuk memajukan usahanya dengan

agunan benda yang dimilikinya berupa tanah.

Ucapan terima kasih yang tulus kiranya disampaikan semua pihak yang

telah memberikan bantuan baik moril maupun materiil selama menempuh

pendidikan sampai dengan selesainya tesis ini, terutama kepada yang terhormat :

1. Bapak Prof. Dr. Ravik Karsidi, selaku Rektor Universitas Sebelas Maret;

2. Bapak Prof. Dr. Supanto, S.H.,M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum

Universitas Sebelas Maret;

3. Bapak Burhanudin Harahap, S.H., M.H., M.Si., Ph.D, selaku Kepala Program

Studi Magister Kenotariatan Universitas Sebelas Maret;

vii

4. Bapak Novendri Amiruddin, S.H., Sp.N, selaku dosen pembanding yang telah

memberikan pengarahan demi kesempurnaan tesis ini;

5. Bapak Moch. Najib Imanullah, S.H., M.H., Ph.D., selaku dosen pembimbing

yang telah memberikan pengarahan demi kesempurnaan tesis ini;

6. Segenap Bapak dan Ibu Dosen Magister Kenotariatan Universitas Sebelas

Maret Surakarta yang telah membimbing dan mendalami keilmuan yang

spesifik dibidang hokum, khususnya ilmu kenotariatan kepada penulis;

7. Ibu Wahyuni Andarukmi, S.H., M.Kn selaku Notaris dan PPAT di Kabupaten

Pacitan yang telah bersedia menjadi narasumber dalam penelitian tesis ini;

8. Bapak Sumadi selaku Kepala Cabang PT. Permodalan Nasional Madani di

Kabupaten Pacitan sebagai narasumber dalam penelitian tesis;

9. Bapak Sigit Purwanto, S.H., selaku pejabat Kantor Pertanahan Kabupaten

Pacitan yang bersedia meluangkan waktu untuk memberikan informasi yang

terkait dengan penelitian tesis;

10. Bapak dan Ibu dari Praktisi Notaris dan PPAT diberbagai Kabupaten dan

Kota sebagai informan-informan sumber data penelitian tesis ini;

11. Teman-teman seperjuangan dibidang keilmuan dari angkatan VIII, angkatan

senior dan junior pada Magister Kenotariatan Universitas Sebelas Maret,

terima kasih untuk kerjasama, berbagi ilmu, berbagi informasi dan saling

mendukung semangat;

12. Semua pihak yang tidak dapat disebutkan satu persatu yang telah memberikan

bantuannya kepada penulis dalam penyelesaian penulisan tesis ini.

Penulis menyadari bahwa tesis ini jauh dari sempurna baik materi maupun

penulisannya, untuk itu saran dan kritik yang bersifat membangun sangat penulis

harapkan demi kesempurnaan tesis ini. Semoga segala daya dan usaha kita

senantiasa selalu mendapatkan ridho Allah SWT. Amin.

Surakarta, 18 Desember 2017

Penulis

ANNISA RIDHA WATIKNO

viii

Daftar Isi

HALAMAN JUDUL ........................................................................................... i

HALAMAN PENGESAHAN PEMBIMBING ................................................... ii

HALAMAN PENGESAHAN TESIS .................................................................. iii

HALAMAN PERNYATAAN ............................................................................. iv

MOTTO ............................................................................................................... v

HALAMAN PERSEMBAHAN .......................................................................... v

KATA PENGANTAR ......................................................................................... vi

DAFTAR ISI ....................................................................................................... viii

DAFTAR GAMBAR .......................................................................................... xi

Abstrak ................................................................................................................ xii

Abstract ............................................................................................................... xiii

BAB I Pendahuluan ....................................................................................... ...... 1

A. Latar Belakang Masalah ................................................................................. 1

B. Perumusan Masalah ...................................................................................... 12

C. Tujuan Penelitian .......................................................................................... 12

1. Tujuan Objektif .......................................................................................... 12

2. Tujuan Subjektif ........................................................................................ 12

D. Manfaat Penelitian ........................................................................................ 13

1. Manfaat Teoritis ......................................................................................... 13

2. Manfaat Praktis .......................................................................................... 13

BAB II Tinjauan Pustaka ................................................................................... 14

A. Tinjauan Teori .............................................................................................. 14

1. Tinjauan tentang Perjanjian ....................................................................... 14

2. Perjanjian Kredit ........................................................................................ 21

3. Wanprestasi ................................................................................................ 26

4. Tinjauan tentang Jaminan Utang ............................................................... 28

5. Hak Tanggungan ........................................................................................ 31

6. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan........................................... 39

7. Tanah Yang Belum Terdaftar .................................................................... 43

8. Tinjauan tentang Notaris dan PPAT .......................................................... 47

B. Tinjauan Teori Hukum.................................................................................. 51

ix

1. Teori perlindungan hukum......................................................................... 51

2. Teori Kepastian Hukum ............................................................................. 56

C. Penelitian Yang Relevan ............................................................................... 58

D. Kerangka Berpikir ........................................................................................ 61

BAB III Metode Penelitian ................................................................................. 64

A. Pengertian Metode Penelitian ....................................................................... 64

B. Jenis Penelitian Hukum ................................................................................ 64

C. Penelitian Hukum yang digunakan ............................................................... 65

1. Jenis Penelitian .......................................................................................... 65

2. Sifat Penelitian .......................................................................................... 66

3. Pendekatan Penelitian ............................................................................... 66

4. Jenis Data .................................................................................................. 66

5. Sumber Data .............................................................................................. 67

6. Teknik Pengumpulan Data......................................................................... 68

7. Validitas Data ............................................................................................ 69

8. Lokasi Penelitian........................................................................................ 70

9. Teknik Analisis Data ................................................................................. 70

BAB IV Hasil Penelitian dan Pembahasan ....................................................... 73

A. Hasil Penelitian ............................................................................................. 73

1. Pertimbangan kreditor dalam memberikan fasilitas kredit

berupa jaminan hak atas tanah yang belum terdaftar dengan

SKMHT ..................................................................................................... 73

2. Perlindungan hukum kreditor pemegang jaminan hak atas tanah

belum terdaftar apabila debitor wanprestasi yang jangka waktu

SKMHT berakhir ....................................................................................... 80

B. Pembahasan .................................................................................................. 86

1. Pertimbangan kreditor dalam memberikan fasilitas kredit

berupa jaminan hak atas tanah yang belum terdaftar dengan

SKMHT ..................................................................................................... 86

2. Perlindungan hukum kreditor pemegang jaminan hak atas tanah

yang belum terdaftar apabila debitor wanprestasi pada saat

jangka waktu SKMHT berakhir ................................................................ 93

BAB V Penutup ................................................................................................. 105

x

A. Kesimpulan ................................................................................................. 105

B. Implikasi ..................................................................................................... 105

C. Saran ........................................................................................................... 106

Daftar Pustaka ................................................................................................... 108

Lampiran ........................................................................................................... 114

xi

DAFTAR GAMBAR

Kerangka Berpikir .............................................................................................. 61

Teknik Analisis Interaktif ................................................................................... 71

xii

Abstrak

Annisa Ridha Watikno, S.351602009, PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP

KREDITOR PEMEGANG JAMINAN HAK ATAS TANAH YANG BELUM

TERDAFTAR AKIBAT BERAKHIRNYA JANGKA WAKTU SURAT KUASA

MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN, 2017, Program Magister

Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta.

Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui dan menganalisis pertimbangan

kreditor dalam memberikan fasilitas kredit berupa jaminan hak atas tanah yang

belum terdaftar dengan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan dan

perlindungan hukum bagi kreditor pemegang jaminan hak atas tanah yang belum

terdaftar apabila debitor melakukan wanprestasi pada saat berakhirnya jangka

waktu Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan.

Penelitian ini dilakukan di Kabupaten Pacitan dengan menggunakan

metode penelitian hukum empiris yang bersifat eksplanatoris. Jenis data yang

digunakan yaitu data primer dan data sekunder dengan teknik pengumpulan data

melalui wawancara langsung dengan narasumber, yang selanjutnya dianalisis

dengan teknik analisis kualitatif.

Hasil dari penelitian ini, yang pertama, Pertimbangan kreditor dalam

memberikan kredit berupa jaminan hak atas tanah yang belum terdaftar dengan

SKMHT adalah berdasarkan prinsip kepercayaan dan kehati-hatian yang

berdasarkan penilaian analisis kredit yang dilakukan oleh kreditor bahwa calon

debitor memiliki prospek usaha yang baik dengan pertimbangan terhadap unsur-

unsur 5C yaitu Character (watak), Capacity (kemampuan), Capital (modal),

Collateral (jaminan), dan Condition (keadaan). Kedua, Kreditor yang menerima

jaminan berupa hak atas tanah yang belum terdaftar apabila debitor wanprestasi

pada saat SKMHT berakhir tidak bisa melakukan eksekusi langsung terhadap

jaminannya, dan SKMHT yang dibuat tersebut menjadi batal demi hukum karena

tidak dilakukan proses pendaftaran tanah sampai jangka waktunya berakhir.

Kata Kunci: Tanah yang belum terdaftar; Surat Kuasa Membebankan Hak

Tanggungan; Perlindungan Hukum.

xiii

Abstract

Annisa Ridha Watikno, S.351602009, LEGAL PROTECTION OF CREDITOR OF

WARRANTIES OF UNREGISTERED LAND RIGHT DUE TO EXPIRY OF

AUTHORISATION FOR ASSIGNMENT OF LAND MORTGAGE, Magister of

Notary of Law Faculty of Sebelas Maret University.

The study aims to determine and analyze the consideration of creditors in

providing credit facilities in the form of guarantees of rights over the land which

has not been registered with assignment of land mortgage and the legal protection

for creditor holders of land rights that have not been registered if the debitor has

defaulted upon the expiration of the period of the assignment of land mortgage

This research was conducted in Pacitan using empirical legal research

methods that are explanatory. Types of data used are primary data and secondary

data with data collection techniques through direct interviews with resource

speakers, which then analyzed by qualitative analysis techniques.

The results of the research showed, firstly, the consideration of creditors

in providing credit facilities in the form of guarantees of rights over the land

which has not been registered with assignment of land mortgage are based on the

principle of trust and prudence based on the assessment of credit analysis

performed by creditors that debtors have good business prospects in

consideration of the elements 5C are Character, Capacity, Capital, Collateral

and Condition. secondly, Creditors who accept the guarantee in the form of land

rights have not yet registered, if the debtor default due to expiry of authorisation

for assignment of land mortgage can not be executed directly toward the

collateral, and the assignment of land mortgage is null and void because it was

not done until the land registration process time period expires.

Keywords: Unregistered Land Right; Authorisation For Assignment of Land

Mortgage; Legal Protection

kata pengantar.pdf (p.1-13)bab 1 fix.pdf (p.14-127)LAMPIRAN.pdf (p.128-132)INSTRUMEN PENELITIAN TESIS.pdf (p.1-2)lmp.pdf (p.3-5)