Laporan Penilaian Rumah Tinggal Bapak Herry

VALUATION LAPORAN PENILAIAN RUMAH

KEDIAMAN BAPAK HERY

NAMA : AHMAD RIFAI NPM : 07330004717 KELAS : IE PENILAI/PBB

RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT

BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.

JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG

TELP.7454545 FAX.7454555

WEBSITE : www.riva.com

RIFA PROFESSIONALVALUER&CONSULTANT BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.

JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG TELP.7454545 FAX.7454555 WEBSITE : www.riva.com

i

Nomor : 07/RIVA-JKT/VIII/2008 11 Agustus 2008

Lampiran : satu berkas

Perihal : Penilaian Properti Harta Kediaman Bapak Hery

Jalan Paus A 38 No.3 RT 001/ RW 007

Pondok Jurang Mangu Indah (PJMI)

Jurang Mangu Timur Tangerang

Banten

Yth.

Bapak Maradu Silitonga

Dosen Mata Kuliah Aplikasi dan Metode Penilaian

Sekolah Tinggi Akuntansi Negara

Jalan Bintaro Utama Sektor V

Jakarta Selatan

Dengan hormat,

Sesuai dengan instruksi yang Bapak berikan kepada penilai pada tanggal 30 Juni 2008

untuk melakukan penilaian terhadap harta kediaman milik Bapak Hery guna menentukan Nilai

Pasar Wajar subjek properti di atas, dengan ini penilai sampaikan laporan penilaian rumah

kediaman Bapak Hery sebagaimana pada pokok surat. Penilai telah mengadakan inspeksi

lapangan pada tanggal 13 Juli 2008 penelitian berdasarkan fakta-fakta kepemilikian serta

melakukan analisis terhadap setiap data dan keterangan yang penilai peroleh.



ii

Rp330.323.000,00 (TIGA RATUS TIGA PULUH JUTA TIGA RATUS DUA PULUH TIGA RIBU

RUPIAH).

Penilai menyatakan bahwa terhadap objek penilaian tersebut, penilai tidak memiliki

kepentingan apapun baik saat ini maupun di masa yang akan datang dan setiap kondisi yang

membatasi akan dinyatakan dalam laporan ini. Demikian laporan yang penilai sampaikan,

penilai mengucapkan terima kasih.

Hormat kami,

a.n. Rifa Professional Valuer& Consultant

Ahmad Rifai

Direktur Utama

MAPPI No. 66-K-0389

Izin Penilai No. 2.00.009



iii

PERNYATAAN PENILAI

Dalam batas kemampuan dan keyakinan penilai sebagai penilai, menerangkan bahwa:

Pernyataan dalam laporan ini yang menjadi dasar dari analisis, pendapat, dan kesimpulan yang

diuraikan di dalamnya adalah betul dan benar-benar berdasarkan pada pemeriksaan serta

penyelidikan secara nyata atas properti yang dinilai sebagaimana ditunjukkan pada saat

peninjauan.

Selanjutnya laporan ini menjelaskan semua asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang

mempengaruhi analisis, pendapat, dan kesimpulan yang tertera dalam laporan ini.

Laporan ini telah disusun sesuai dan tunduk pada ketentuan-ketentuan dalam Standar

Penilaian Indonesia (SPI Tahun 2002).

Hormat kami,


Ahmad Rifai

Direktur Utama

MAPPI No. 66-K-0389




iv

ASUMSI DAN SYARAT-SYARAT PEMBATASAN

1. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan ini adalah benar adanya dan

sesuai pengetahuan dan itikad baik dari penilai.

2. Semua tuntutan gugatan sengketa dan hipotik yang masih berjalan, jika ada dapat

diabaikan dan properti yang dinilai seolah-olah bersih di bawah tanggung jawab pemilik.

3. Penilai telah melakukan inspeksi lapangan atau penelitian fisik secara langsung atas

properti yang dinilai.

4. Penilai sama sekali tidak mempunyai kepentingan finansial atau apapun terhadap

properti yang dinilai untuk sekarang dan masa yang akan datang.

5. Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai properti yang diperoleh

atau yang tercantum dalam laporan.

6. Jumlah dan letak aset-aset yang dimiliki berdasarkan atas daftar yang diberikan oleh

pemberi tugas.

7. Nilai dicantumkan dalam mata uang rupiah.

8. Penilai tidak melakukan pengecekan legalitas karena profesi penilai bukan konsultan di

bidang hukum, penilai asumsikan bahwa sertifikat tanah maupun surat-surat yang

berhubungan dengan properti ini adalah baik, dapat diperjual belikan dan bebas dari

sengketa atau ikatan-ikatan lainnya.

9. Penilai tidak melakukan penyelidikan dan juga tidak merupakan tanggung jawab penilai

jika ada persoalan yang berhubungan dengan hak milik atau utang/kerugian atas


10. Rifa Professional Valuer& Consultant yang melakukan penilaian ini tidaklah diwajibkan

untuk memberikan kesaksian atau hadir dalam pengadilan atau instansi lainnya yang

berhubungan dengan properti yang dinilai, kecuali telah ada perjanjian sebelumnya.



v

11. Laporan tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pimpinan perusahaan dan seal

perusahaan Rifa Professional Valuer& Consultant.

12. Dilarang menyebarluaskan pernyataan atau laporan penilaian ini baik secara

keseluruhan, sebagian, atau sebagai referensi, nilai yang terdapat didalamnya, maupun

nama, dan afiliasi tenaga ahli dari penilai, tanpa persutujuan tertulis dari penilai yang

bersangkutan berkaitan dengan bentuk dan konteks yang tercantum dalam publikasi

tersebut (SPI 0.5.23.2)



vi

LAPORAN PENILAIAN

HARTA KEDIAMAN BAPAK HERY

KOMPLEKS PONDOK JURANG MANGU INDAH

JALAN PAUS A.38 NO 3

JURANG MANGU TIMUR

TANGERANG

BANTEN



vii

DAFTAR ISI

Surat Pengantar .................................................................................................................................. i

Pernyataan Penilai ............................................................................................................................ iii

Asumsi dan Syarat-syarat Pembatasan .............................................................................................. iv

Halaman Judul .................................................................................................................................. vi

Daftar Isi.. .. ......... ........................................................................................................................... vii

1. Pendahuluan ..................................................................................................................................1

2. Maksud dan Tujuan Penilaian .........................................................................................................1

3. Tanggal Pemeriksaan ......................................................................................................................2

4. Tanggal Penilaian ...........................................................................................................................2

5. Butir-butir Hak Milik .......................................................................................................................2

6. Lokasi Subjek Properti ....................................................................................................................3

7. Keterangan Mengenai Subjek Properti ...........................................................................................3

7.1 Tanah ......................................................................................................................................3

7.2 Bangunan..................................................................................................................................4

7.3 Fasilitas .....................................................................................................................................6

8. Penghunian ....................................................................................................................................6

9. Keterangan Mengenai Keadaan Lingkungan Sekitar Subjek Properti ..............................................6

10. Perencanaan Kota ........................................................................................................................7

11. Pajak .. . .....................................................................................................................................7

12. Asas-asas Penilaian.......................................................................................................................8

12.1 Pendekatan Perbandingan Data Pasar (Market Data Approach) ............................................8

12.2 Pendekatan Biaya (Cost Approach) ........................................................................................8

12.3 Pendekatan Pendapatan (Income Approach) .........................................................................9

13. Definisi Nilai ...............................................................................................................................10

13.1 Nilai Pasar Wajar ..............................................................................................................10

14. Opini Nilai ..................................................................................................................................10



viii

14.1 Penilaian dengan Pendekatan Perbandingan Data Pasar .....................................................10

14.2 Penilaian dengan Pendekatan Biaya ....................................................................................11

14.3 Penilaian dengan Pendekatan Pendapatan ..........................................................................12

15. Kesimpulan Nilai .........................................................................................................................13

16. Lampiran-lampiran .....................................................................................................................14

Lampiran 1 : Penilaian dengan Pendekatan Perbandingan Data Pasar

Lampiran 2 : Penilaian dengan Pendekatan Biaya

Lampiran 3 : Penilaian dengan Pendekatan Pendapatan

Lampiran 4 : Denah Bangunan

Lampiran 5 : Foto Subjek Properti

Lampiran 6 : Peta Lokasi Desa Jurang Mangu Timur

Lampiran 7 : Peta Lokasi Kecamatan Pondok Aren

Lampiran 8 : Peta Tapak/Situasi Perumahan Bangau Putih Permai



i

Nomor : 07/RIVA-JKT/VIII/2008 11 Agustus 2008

Lampiran : satu berkas

Perihal : Penilaian Properti Harta Kediaman Bapak Hery

Jalan Paus A 38 No.3 RT 001/ RW 007

Pondok Jurang Mangu Indah (PJMI)

Jurang Mangu Timur Tangerang

Banten

Yth.

Bapak Maradu Silitonga

Dosen Mata Kuliah Aplikasi dan Metode Penilaian

Sekolah Tinggi Akuntansi Negara

Jalan Bintaro Utama Sektor V

Jakarta Selatan

Dengan hormat,

Sesuai dengan instruksi yang Bapak berikan kepada penilai pada tanggal 30 Juni 2008

untuk melakukan penilaian terhadap harta kediaman milik Bapak Hery guna menentukan Nilai

Pasar Wajar subjek properti di atas, dengan ini penilai sampaikan laporan penilaian rumah

kediaman Bapak Hery sebagaimana pada pokok surat. Penilai telah mengadakan inspeksi

lapangan pada tanggal 13 Juli 2008 penelitian berdasarkan fakta-fakta kepemilikian serta

melakukan analisis terhadap setiap data dan keterangan yang penilai peroleh.



ii

Rp330.323.000,00 (TIGA RATUS TIGA PULUH JUTA TIGA RATUS DUA PULUH TIGA RIBU

RUPIAH).

Penilai menyatakan bahwa terhadap objek penilaian tersebut, penilai tidak memiliki

kepentingan apapun baik saat ini maupun di masa yang akan datang dan setiap kondisi yang

membatasi akan dinyatakan dalam laporan ini. Demikian laporan yang penilai sampaikan,

penilai mengucapkan terima kasih.

Hormat kami,


Ahmad Rifai

Direktur Utama

MAPPI No. 66-K-0389




iii

PERNYATAAN PENILAI

Dalam batas kemampuan dan keyakinan penilai sebagai penilai, menerangkan bahwa:

Pernyataan dalam laporan ini yang menjadi dasar dari analisis, pendapat, dan kesimpulan yang

diuraikan di dalamnya adalah betul dan benar-benar berdasarkan pada pemeriksaan serta

penyelidikan secara nyata atas properti yang dinilai sebagaimana ditunjukkan pada saat

peninjauan.

Selanjutnya laporan ini menjelaskan semua asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang

mempengaruhi analisis, pendapat, dan kesimpulan yang tertera dalam laporan ini.

Laporan ini telah disusun sesuai dan tunduk pada ketentuan-ketentuan dalam Standar

Penilaian Indonesia (SPI Tahun 2002).

Hormat kami,


Ahmad Rifai

Direktur Utama

MAPPI No. 66-K-0389




iv

ASUMSI DAN SYARAT-SYARAT PEMBATASAN

1. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan ini adalah benar adanya dan

sesuai pengetahuan dan itikad baik dari penilai.

2. Semua tuntutan gugatan sengketa dan hipotik yang masih berjalan, jika ada dapat

diabaikan dan properti yang dinilai seolah-olah bersih di bawah tanggung jawab pemilik.

3. Penilai telah melakukan inspeksi lapangan atau penelitian fisik secara langsung atas


4. Penilai sama sekali tidak mempunyai kepentingan finansial atau apapun terhadap

properti yang dinilai untuk sekarang dan masa yang akan datang.

5. Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai properti yang diperoleh

atau yang tercantum dalam laporan.

6. Jumlah dan letak aset-aset yang dimiliki berdasarkan atas daftar yang diberikan oleh

pemberi tugas.

7. Nilai dicantumkan dalam mata uang rupiah.

8. Penilai tidak melakukan pengecekan legalitas karena profesi penilai bukan konsultan di

bidang hukum, penilai asumsikan bahwa sertifikat tanah maupun surat-surat yang

berhubungan dengan properti ini adalah baik, dapat diperjual belikan dan bebas dari

sengketa atau ikatan-ikatan lainnya.

9. Penilai tidak melakukan penyelidikan dan juga tidak merupakan tanggung jawab penilai

jika ada persoalan yang berhubungan dengan hak milik atau utang/kerugian atas


10. Rifa Professional Valuer& Consultant yang melakukan penilaian ini tidaklah diwajibkan

untuk memberikan kesaksian atau hadir dalam pengadilan atau instansi lainnya yang

berhubungan dengan properti yang dinilai, kecuali telah ada perjanjian sebelumnya.



v

11. Laporan tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pimpinan perusahaan dan seal

perusahaan Rifa Professional Valuer& Consultant.

12. Dilarang menyebarluaskan pernyataan atau laporan penilaian ini baik secara

keseluruhan, sebagian, atau sebagai referensi, nilai yang terdapat didalamnya, maupun

nama, dan afiliasi tenaga ahli dari penilai, tanpa persutujuan tertulis dari penilai yang

bersangkutan berkaitan dengan bentuk dan konteks yang tercantum dalam publikasi

tersebut (SPI 0.5.23.2)



vi

LAPORAN PENILAIAN




JURANG MANGU TIMUR

TANGERANG

BANTEN



vii

DAFTAR ISI

Surat Pengantar .................................................................................................................................. i

Pernyataan Penilai ............................................................................................................................ iii

Asumsi dan Syarat-syarat Pembatasan .............................................................................................. iv

Halaman Judul .................................................................................................................................. vi

Daftar Isi.. .. ......... ........................................................................................................................... vii

1. Pendahuluan ..................................................................................................................................1

2. Maksud dan Tujuan Penilaian .........................................................................................................1

3. Tanggal Pemeriksaan ......................................................................................................................2

4. Tanggal Penilaian ...........................................................................................................................2

5. Butir-butir Hak Milik .......................................................................................................................2

6. Lokasi Subjek Properti ....................................................................................................................3

7. Keterangan Mengenai Subjek Properti ...........................................................................................3

7.1 Tanah ......................................................................................................................................3

7.2 Bangunan..................................................................................................................................4

7.3 Fasilitas .....................................................................................................................................6

8. Penghunian ....................................................................................................................................6

9. Keterangan Mengenai Keadaan Lingkungan Sekitar Subjek Properti ..............................................6

10. Perencanaan Kota ........................................................................................................................7

11. Pajak .. . .....................................................................................................................................7

12. Asas-asas Penilaian.......................................................................................................................8

12.1 Pendekatan Perbandingan Data Pasar (Market Data Approach) ............................................8

12.2 Pendekatan Biaya (Cost Approach) ........................................................................................8

12.3 Pendekatan Pendapatan (Income Approach) .........................................................................9

13. Definisi Nilai ...............................................................................................................................10

13.1 Nilai Pasar Wajar ..............................................................................................................10

14. Opini Nilai ..................................................................................................................................10



viii

14.1 Penilaian dengan Pendekatan Perbandingan Data Pasar .....................................................10

14.2 Penilaian dengan Pendekatan Biaya ....................................................................................11

14.3 Penilaian dengan Pendekatan Pendapatan ..........................................................................12

15. Kesimpulan Nilai .........................................................................................................................13

16. Lampiran-lampiran .....................................................................................................................14

Lampiran 1 : Penilaian dengan Pendekatan Perbandingan Data Pasar

Lampiran 2 : Penilaian dengan Pendekatan Biaya

Lampiran 3 : Penilaian dengan Pendekatan Pendapatan

Lampiran 4 : Denah Bangunan

Lampiran 5 : Pembagian Ruangan

Lampiran 6 : Foto Subjek Properti

Lampiran 7 : Peta Lokasi Desa Jurang Mangu Timur

Lampiran 8 : Peta Lokasi Kecamatan Pondok Aren

Lampiran 9 : Peta Tapak/Situasi Perumahan Bangau Putih Permai

RIFA PROFESSIONAL VALUER&CONSULTANT BANK PERMATA BUILDING, GROUND FLOOR.

JALAN MH. THAMRIN BLOK B1 NO.1 BINTARO JAYA SEKTOR 7 TANGERANG TELP.7454545 FAX.7454555


Laporan Penilaian Rumah Kediaman Bapak Hery 1

LAPORAN PENILAIAN




JURANG MANGU TIMUR

TANGERANG

BANTEN

1. PENDAHULUAN

Penilai telah mendapatkan arahan dari Bapak maradu Silitonga,B.EM (Hons), M.Si untuk

menentukan Nilai Pasar Wajar dari harta kediaman tersebut di atas yang digunakan untuk

tujuan penjualan.

Penilai melakukan sendiri pemeriksaan dan penilaian serta hal-hal lain yang dinyatakan

dalam laporan ini. Penilai mengumpulkan data-data dan keterangan yang relevan dan dapat

dipertanggungjawabkan untuk membuat laporan penilaian ini, baik sekarang maupun di

masa yang akan datang. Penilai melakukan penyesuaian-penyesuaian terhadap data-data

yang penilai peroleh saat ini agar sesuai dengan keadaan harta subjek properti tersebut.

Seluruh data-data yang penilai peroleh dan penyesuaian yang penilai lakukan terhadap

data-data tersebut adalah benar sepengetahuan penilai sebagai penilai harta subjek

properti tersebut.

2. MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN

Pemeriksaan dan penilaian yang telah penilai lakukan ini dimaksudkan untuk

menentukan Nilai Pasar Wajar dari harta subjek tersebut. Nilai Pasar Wajar hasil dari

pemeriksaan dan penilaian yang penilai lakukan ini digunakan untuk tujuan penjualan.





Laporan ini hanya digunakan untuk menerangkan mengenai maksud di atas saja dan

tidak dapat digunakan untuk kepentingan serta tujuan lain tanpa sepengetahuan dan izin

tertulis dari pihak penilai.

Tanggung jawab penilai hanya terbatas pada hak penggunaan yang diberikan dan selain

itu penilai tidak mempunyai tanggung jawab baik dari segi undang-undang maupun moral.

3. TANGGAL PEMERIKSAAN

Pihak penilai telah mengadakan pemeriksaan atau inspeksi atas harta kediaman

tersebut di atas pada tanggal 13 Juli 2008, untuk mendapatkan data yang nyata dan pasti

sesuai dengan yang dibutuhkan.

4. TANGGAL PENILAIAN

Tanggal penilaian harta kediaman tersebut di atas penilai tetapkan pada tanggal 13 Juli

2008, dengam asumsi tidak ada perubahan sejak tanggal pemeriksaan bangunan.

5. BUTIR-BUTIR HAK MILIK

Butir-butir hak milik dari harta subjek yang penilai peroleh dari pemilik harta yang

bersangkutan setelah disahkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah Tulungagung adalah

sebagai berikut :

a. No. Akte Jual Beli : -

b. No. Persil : -

c. Pemegang Hak : Hery

d. Jenis Hak : Hak Milik

e. Alamat Tanah

RT / RW : 001 / 007

Jalan : Paus A 38 No.3

Desa : Jurang mangu Timur

Kecamatan : Pondok Aren

Kabupaten : Tangerang





Propinsi : Banten

f. Luas Tanah : 181,5 m2

g. Luas Bangunan : 176 m2

h. Jenis Penggunaan Tanah : Bangunan Rumah Kediaman

i. Jenis Pemilikan : Bebas

j. Beban : Tidak Ada

Perlu diperhatikan bahwa keterangan hak milik sebagaimana tersebut di atas diambil

sesuai dengan keperluan yang sebenarnya pada saat pemeriksaan dan penilaian

dilaksanakan, dan sekiranya ada perubahan di kemudian hari, penilai tidak bertanggung

jawab atas perubahan tersebut.

6. LOKASI SUBJEK PROPERTI

Harta subjek ini terletak kurang lebih 500 m dari Kampus Sekolah Tinggi Akuntansi

Negara (STAN) dan sekitar 1 km dari Bintaro Plasa. Tepatnya di Kompleks Pondok

Jurangmangu Indah jalan Hiu Tangerang Banten.

Untuk mencapai lokasi harta subjek tidaklah sulit karena jalan menuju harta subjek

cukup lebar dan berjarak kurang lebih 100 meter dari jalan raya penghubung Tangerang dan

Bintaro Jakarta selatan. Kondisi jalan cukup baik sehingga dapat dilalui semua jenis

kendaraan.

Untuk lebih jelasnya, mengenai keterangan lokasi harta subjek tersebut dapat dilihat

pada lampiran 6 dan 7 tentang peta lokasi.

7. KETERANGAN MENGENAI SUBJEK PROPERTI

7.1 Tanah

Berdasarkan hasil pemeriksaan di lapangan, harta subjek memiliki tanah yang

berbentuk persegi panjang dengan luas 181,5 m2 , yaitu dengan panjang 11 meter dan

lebar 16,5 meter. Keadaan permukaan tanah harta subjek ini rata dan mempunyai

ketinggian yang sama dengan tinggi permukaan jalan.

Adapun batas-batas harta subjek ini adalah sebagai berikut :





Utara : Jalan Paus

Selatan : Rumah warga

Timur : Rumah warga

Barat : Rumah warga

7.2 Bangunan

Bangunan harta subjek properti merupakan rumah tempat tinggal satu lantai.

Bangunan tersebut memiliki luas 176 m2. Bangunan ini dibangun pada tahun 2002

dan pada saat pemeriksaan, bangunan dalam kondisi yang baik sampai saat ini.

Pemilik belum pernah melakukan renovasi terhadap bangunan harta subjek properti.

Pengaturan dan pembagian ruang-ruang dalam bangunan ini cukup baik, sederhana

dan sesuai dengan kegunaannya sebagai rumah kediaman. Adapun perincian

pengaturan dan pembagian ruangan terdapat pada tabel di bawah ini

TABEL PEMBAGIAN DAN PENGATURAN RUANGAN

Jenis Ruang Jumlah

( unit )

Luas

( m2 )

Kemasan

Lantai Dinding

Ruang Tamu 1 10,50 Teraso 30 x 30 Plesteran dicat

Ruang Keluarga 1 13,50 Teraso 30 x 30 Plesteran dicat

Kamar Tidur 5 49,00 Keramik biasa 30 x

30

Plesteran dicat

Dapur 1 9,00 Keramik biasa 30 x 30 Plesteran dicat

Ruang makan 1 12,5

Teras dan

Halaman Depan

1 41,5 Keramik biasa 30 x 30 Plesteran dicat

Kamar

Mandi/WC

2 6 Keramik biasa 20 x 20 Plesteran dicat

Tempat cuci 1 4,5 Keramik biasa 20 x 20 Plesteran dicat

Tempat jemur 1 18,5 Plesteran Plesteran

Pagar Rumah 1 11 Besi Batu Bata

Jumlah 176





PEMBAGIAN DAN PENGATURAN RUANGAN

Untuk lebih jelasnya mengenai pembagian dan pengaturan ruang, dapat dilihat

pada denah bangunan pada lampiran 4.

Bangunan ini menggunakan kerangka utama beton bertulang dan rangka atap

dari kayu meranti, serta dinding pembatas yang tersusun dari pasangan batu bata

dengan plesteran semen dan dicat. Adapun konstruksi bangunan subjek secara

umum terdapat pada tabel di bawah ini.

TABEL

KONSTRUKSI BANGUNAN SUBJEK SECARA UMUM

Konstruksi Jenis

Pondasi Pasangan batu belah

Sloof Beton bertulang

Kolom Beton bertulang

Dinding Pasangan batu bata dengan plesteran yang dicat

Kusen Terbuat dari kayu kamper yang dicat

Daun Pintu Terbuat dari kayu kamper yang dicat

Jendela Jendela kaca dengan list kayu kamper

Lantai Teraso 30 x 30 dan Keramik biasa 30 x 30

Konstruksi Atap Rangka kayu meranti

Plafond tripleks

Penutup Atap Genteng semen dan bubungan

Sarana Pelengkap Pagar dengan ketinggian 0.5 meter yang terbuat dari pasangan

batu bata dan pagar besi setinggi 1 meter yang terdapat di

bagian depan bangunan harta subjek.

Septic tank dan sumur bor





7.3 Fasilitas

Fasilitas yang dimiliki rumah kediaman tersebut adalah sebagai berikut :

a. Listrik dengan daya 1300 Watt.

b. Air bersih diperoleh dari air tanah dengan menggunakan pompa air serta juga.

c. Saluran telepon rumah.

d. Jaringan telepon telah tersedia di daerah harta subjek dan juga sudah ada semua

sinyal jaringan telepon selular antara lain jaringan Satelindo, Telkomsel, Indosat,

Exelcom, Mobile 8, dan sebagainya.

8. PENGHUNIAN

Pada saat pemeriksaan dilakukan, subjek properti ini ditempati oleh pemilik rumah.

9. KETERANGAN MENGENAI KEADAAN LINGKUNGAN SEKITAR SUBJEK PROPERTI

Harta subjek terletak cukup strategis dan memiliki fasilitas yang cukup lengkap. Harta

subjek berada di Jalan Paus 38 No.3 Kompleks Pondok Jurang Mangu Indah Desa Jurang

Mangu Timur Kecamatan Pondok Aren Kabupaten Tangerang Provinsi Banten. Fasilitas-

fasilitas yang tersedia di sekitar harta subjek antara lain :

• Fasilitas Transportasi

Harta subjek berada tidak jauh dari pusat- pusat tempat umum seperti, mall, sekolah,

rumah sakit, dll, sehingga sarana transportasi yang menuju daerah ini cukup banyak.

Bisa dikatakan bahwa transportasi di sekitar harta subjek cukup memadai.

• Fasilitas Pendidikan

Di sekitar harta subjek, fasilitas pendidikan cukup tersedia mulai dari taman kanak-kanak

sampai perguruan tinggi, baik swasta maupun negeri. Salah satu perguruan tinggi yang

dekat dengan harta subjek adalah PTK STAN. Banyak juga terdapat pusat- pusat latihan

dan kursus yanng letaknya tidak jauh dari harta subjek.

• Fasilitas Perbelanjaan

Fasilitas perbelanjaan di sekitar harta subjek dapat dikatakan cukup lengkap, yaitu mulai

dari pasar tradisional, minimarket, swalayan sampai mall yang menjual berbagai macam





barang kebutuhan sehari-hari. Sebagaimana kita ketahui bahwa harta subjek terletak di

antara Provinsi Banten dan Jakarta, sehingga pusat perbelanjaan sangat banyak dan

mudah dijangkau dari harta subjek.

• FasilitasPerkantoran Pemerintah dan Swasta

Kantor-kantor yang terdapat di sekitar harta subjek sangat banyak baik kantor swasta

maupun negeri yang bergerak di bidang masing- masing.

• Fasilitas Kesehatan

Fasilitas Kesehatan yang ada di sekitar harta subjek sangat banyak, mulai dari praktik

dokter, bidan, klinik, rumah sakit negeri dan swasta, hingga rumah sakit bertaraf

internasional.

• Fasilitas Olahraga

Fasilitas olahraga sangat lengkap mulai dari lapangan sepak bola, basket, voli, futsal dan

sebagainya hingga pusat kebugaran.

• Fasilitas Peribadatan

Lingkungan di sekitar harta subjek juga dilengkapi tempat peribatan seperti masjid dan

gereja. Selain itu terdapat pula pondok pesantren yang terletak sekitar 500 meter dari

harta subjek.

10. PERENCANAAN KOTA

Berdasarkan keterangan dari Dinas Tata Kota Tangerang serta pihak developer

perumahan, tanah-tanah di sekitar lokasi harta subjek tersebut memang diperuntukkan

sebagai kawasan perumahan. Hal itu dibuktikan dengan adanya banyak rumah tinggal di

kawasan perumahan tersebut. Sehingga dapat dikatakan bahwa pembangunan kawasan

perumahan ini sudah sesuai dengan perencanaan kota dan peruntukan (zoning) yang telah

ditetapkan oleh pemerintah.

11. PAJAK

Besarnya Pajak Bumi dan Bangunan yang dibebankan kepada pemilik rumah atas subjek

properti berdasarkan SPPT adalah sebesar Rp58.919,00.





12. ASAS-ASAS PENILAIAN

Dalam penilaian subjek properti ini, penilai menggunakan tiga macam pendekatan yaitu

Pendekatan Perbandingan Data Pasar (Market Data Approach), Pendekatan Biaya (Cost

Approach),dan Pendekatan pendapatan (Income Approach).

Untuk lebih jelas dalam memahami pendekatan penilaian yang dimaksud, berikut ini

definisi dari ketiga pendekatan tersebut:

12.1 Pendekatan Perbandingan Data Pasar (Market Data Approach)

Pendekatan Perbandingan Data Pasar adalah pendekatan penilaian yang

dilakukan dengan cara membandingkan antara properti yang dinilai (subject

property) dengan properti-properti pembanding (comparables properties) yang telah

diketahui karakteristik dan nilainya. Selanjutnya analisis dilakukan dengan mengukur

tingkat kesamaan dan perbedaan untuk menentukan berapa penyesuaian

(adjusment) yang akan diberikan untuk menentukan nilai properti subjek. Adapun

beberapa elemen yang sering dipertimbangkan adalah:

• Jenis hak yang melekat pada properti

• Masalah keuangan atau pendanaan (financing term)

• Kondisi penjualan

• Kondisi pasar

• Tanggal penjualan (waktu)

• Lokasi

• Karakteristik fisik

• Jenis data

• Karakteristik-karakteristik lain

12.2 Pendekatan Biaya (Cost Approach)

Pendekatan Biaya adalah pendekatan penilaian yang dilakukan dengan cara

melakukan identifikasi bangunan yang selanjutnya dilakukan analisis biaya

pembuatan baru bangunan tersebut (reproduction cost new) berdasarkan standar





harga yang berlaku pada tanggal penilaian dan selanjutnya dilakukan penyusutan

atau depresiasi (khusus untuk bangunan saja).

Tahap selanjutnya untuk menentukan nilai properti secara keseluruhan maka

nilai bangunan baru yang telah terdepresiasi tersebut ditambah nilai tanah yang

diperoleh dari analisis perbandingan dengan pasaran tanah yang ada di sekitarnya.

12.3 Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Pendekatan Pendapatan adalah pendekatan penilaian yang dilakukan dengan

mendasarkan pada tingkat keuntungan yang mungkin dihasilkan oleh properti subjek

pada saat ini dan masa yang akan datang yang selanjutnya dilakukan

pengkapitalisasian untuk mengkonversi aliran pendapatan tersebut ke dalam nilai

properti. Secara garis besar prosedur penilaian melalui pendekatan pendapatan

adalah sebagai berikut :

a. menentukan total pendapatan kotor potensial

b. menentukan tingkat kekosongan

c. menentukan total pendapatan lain-lain

d. menentukan total pendapatan kotor efektif, yaitu penjumlahan item (a-b) + c

e. menentukan total biaya (outgoings)

f. menenukan total pendapatan bersih operasi

g. menentukan tingkat kapitalisasi dan prosedur kapitalisasi yang sesuai

h. melakukan pengkapitalisasian untuk mendapatkan nilai dari properti subjek.





13 DEFINISI NILAI

13.1 Nilai Pasar Wajar

Nilai Pasar Wajar adalah harga terbaik yang bisa didapat dari penjualan properti

di pasar persaingan terbuka dengan kondisi dan persyaratan yang diasumsikan sebagai

berikut:

a. transaksi antara penjual dan pembeli terjadi tidak dalam keadaan terpaksa

b. jangka waktu untuk menawarkan properti dengan memperkirakan keadaan pasar

mencukupi

c. harga yang ditawarkan dan transaksi yang terjadi dalam keadaan pasar terbuka

d. harga tidak berubah atau mengalami fluktuasi dalam jangka waktu tertentu

e. tidak ada hubungan istimewa antara penjual dan pembeli sehingga tidak terjadi

pertimbangan penawaran-penawaran istimewa

f. penjual dan pembeli layak mempunyai hak untuk bersedia melakukan transaksi

serta mempunyai pengetahuan, pengalaman dan informasi yang mencukupi

mengenai keadaan properti

14 OPINI NILAI

Berikut ini merupakan opini nilai berdasarkan penilaian yang penilai lakukan terhadap

rumah kediaman Bapak Hery yang terletak di Jalan Paus 38 No.3 Kompleks Pondok Jurang

Mangu Indah, Desa Jurang Mangu Timur, Kecamatan Pondok Aren, Kabupaten Tangerang,

Propinsi Banten pada tanggal penilaian 13 Juli 2008. Dalam penilaian ini, penilai

mendapatkan nilai subjek properti dengan perincian sebagai berikut:

14.1 Penilaian dengan Pendekatan Perbandingan Data Pasar (Market Data Approach).

Data yang penilai dapatkan dari pemilik properti pembanding, penilai sesuaikan

keadaan pada tanggal penilaian13 Juli 2008.

Adapun data pembanding properti ( Tanah dan Bangunan ) adalah :

1. Jalan Mertilang Raya Ponjay

2. Jalan Pisok Bintaro Jaya





3. Jalan Kalimongso 82A

4. Jalan Mawar Blok B5 No 2

5. Jalan Gurita Raya Blok B2 No 12

Nilai subjek properti dengan menggunakan Pendekatan Perbandingan Data Pasar

adalah sebesar

Rp330.323.000,00

(TIGA RATUS TIGA PULUH JUTA TIGA RATUS DUA PULUH TIGA RIBU RUPIAH)

Adapun perhitungan nilai subjek properti dengan Pendekatan Perbandingan Data

Pasar dapat dilihat pada tabel Spesifikasi properti dan analisa perbandingan harta

pembanding dengan metode prosentse yang terdapat pada lampiran 1.

14.2 Penilaian dengan Pendekatan Biaya (Cost Approach)

Data pembanding tanah kosong yang penilai sesuaikan pada tanggal 13 Juli 2008


1. Jl. Mawar Raya A18 no. 5

2. Jl. Gurita Raya A11 no. 1

3. Jl. Delima3 B12 no. 5

Berdasarkan atas analisis terhadap subjek properti yang dinilai dan data pasar yang

diperoleh atas nilai tanah kosong untuk rumah tinggal, maka nilai tanah kosong yang

penilai dapatkan untuk rumah kediaman Bapak Hery adalah sebesar

Rp 1.255.000,00/m2

(SATU JUTA DUA RATUS LIMA PULUH LIMA RIBU RUPIAH)

Nilai tanah kosong tersebut penilai gunakan sebagai dasar untuk penilaian dengan

pendekatan biaya.

Nilai subjek properti dengan menggunakan Pendekatan Biaya adalah sebesar

Rp 313.600.000,00 (TIGA RATUS TIGA BELAS JUTA ENAM RATUS RIBU RUPIAH)

Adapun perhitungan nilai subjek properti dengan pendekatan biaya dapat dilihat pada

lampiran 2.





14.3 Penilaian dengan Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Nilai subjek properti dengan menggunakan Pendekatan Pendapatan adalah sebesar

Rp. 307.866.000,00

(TIGA RATUS TUJUH JUTA DELAPAN RATUS ENAM PULUH ENAM RIBU RUPIAH)

Adapun perhitungan nilai subjek properti dengan Pendekatan Pendapatan dapat

dilihat pada lampiran 3.

Dari ketiga nilai diatas, penilai menggambil Pendekatan Perbandingan Data Pasar

untuk menentukan nilai modal. Hal ini disebabkan Pendekatan Perbandingan Data Pasar

lebih mencerminkan nilai modal subjek properti dibandingkan dengan dua pendekatan

lainnya. Nilai modal dengan Pendekatan Biaya tidak mencerminkan nilai modal harta subjek

karena bangunan harta subjek pernah mengalami perbaikan-perbaikan sehingga sulit untuk

menentukan biaya yang diperlukan untuk membangun bangunan harta subjek. Pendekatan

Biaya ini biasanya baru digunakan apabila sulit ditemukan data pembanding atau data

transaksi sewa-menyewa subjek properti sejenis disekitar harta subjek yang menjadi objek

penilaian. Sedangkan nilai modal dengan Pendekatan Pendapatan tidak mencerminkan nilai

modal harta subjek karena bangunan tersebut hanya digunakan sebagai tempat kediaman

dan bukan untuk disewakan.





15. KESIMPULAN NILAI

Dengan memperhatikan, mempertimbangkan dan menganalisa seluruh keterangan-

keterangan yang relevan, kondisi pasar yang berlaku serta berbagai faktor yang

mempengaruhi nilai properti tersebut, maka penilai menyimpulkan bahwa Nilai Pasar

Wajar dari rumah kediaman Bapak Hery yang terletak di Jalan Paus 38 No.3 Kompleks

Pondok Jurangmangu Indah pada tanggal penilaian 13 Juli 2008 yang sesuai dan bebas dari

segala beban dan sengketa atas properti tersebut adalah sebesar Rp330.323.000,00


Hormat kami,


Ahmad Rifai

Direktur Utama

MAPPI No. 66-K-0389






16. LAMPIRAN-LAMPIRAN

LAMPIRAN 1: PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN PERBANDINGAN DATA PASAR

LAMPIRAN 2: PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN BIAYA

LAMPIRAN 3: PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN PENDAPATAN

LAMPIRAN 4: DENAH BANGUNAN

LAMPIRAN 5: FOTO HARTA SUBJEK

LAMPIRAN 6: PETA LOKASI KOMPLEKS PJMI

LAMPIRAN 7: PETA LOKASI KECAMATAN PONDOK AREN

LAMPIRAN 8: PETA TAPAK/SITUASI KOMPLEKS PONDOK JURANGMANGU INDAH




LAMPIRAN 1

PENILAIAN DENGAN MENGGUNAKAN

PENDEKATAN DATA PASAR




LAMPIRAN 4

DENAH BANGUNAN







LAMPIRAN 5

FOTO HARTA SUBJEK




TAMPAK DEPAN

TAMPAK SAMPING




LAMPIRAN 6

PETA LOKASI KOMPLEKS PONDOK JURANG MANGU

INDAH (PJMI)







LAMPIRAN 7

PETA LOKASI KECAMATAN PONDOK AREN







LAMPIRAN 8

PETA TAPAK/SITUASI KOMPLEKS PONDOK

JURANGMANGU INDAH




U

Lokasi Subjek Properti

TABEL SPESIFIKASI PROPERTI (TANAH DAN BANGUNAN)

SPESIFIKASI PROPERTI

SUBYEK PROPERTI

PEMBANDING 1

PEMBANDING 2

PEMBANDING 3 PEMBANDING 4 PEMBANDING 5

Alamat Jl. Paus 38 No 3

Jl. Mertilang Raya Ponjay

Jl. Pisok Bintaro Jaya

Jl. Kalimongso 82 A

Jl. Mawar Blok

B5 No 2

Jl. Gurita Raya

Blok B2 No 12

Keluasan

* Tanah 181,5 m2 443 m2 300 m2 300 m2 150 m² 135 m²

* Bangunan 176 m2 250 m2 230 m2 200m2 70 m² 70 m²

Status Kepemilikan Hak Milik Hak Milik Hak Milik Hak Milik Hak Milik Hak Milik

Tahun Dibangun 2002 2000 2001 1994 2000 2001

Identifikasi Properti

* Perawatan Baik Baik Baik Kurang Baik Kurang Baik Baik

* Lantai Dalam Traso,keramik Keramik Keramik Keramik Keramik Keramik

* Atap Genting tanah liat

Genting tanah liat

Genting tanah liat biasa

Genting tanah liat

Genting tanah liat

Genting tanah liat

* Pondasi Batu kali Batu kali Batu kali Batu gunung Batu kali Batu kali

Transaksi

Maret 2007 Desemer 2006 September 2006 Desember2007 Januari 2008

Harga Transaksi ? 935.000.000 600.000.000 160.000.000 308.760.000 385.000.000

ANALISIS PERBANDINGAN PROPERTI PEMBANDING

FAKTOR PENYESUAIAN

Pembanding 1

Pembanding 2 Pembanding 3

Pembanding 4

Pembanding 5

Waktu +17% +20% +23% 8+ +7%

Keadaan bangunan

* Perawatan -5% -2% +6% +5% -2%

*Fisik -7% -4% +3% +3% -2%

*Luas tanah +26,15% +11,85% +11,85% -0,315% -0,465%

*Luas bangunan +7,4% +5,4% +2,4% -10,6% -10,6%

Umur bangunan -2% -1% -8% -2% -1%

Lokasi -40% -30% +4% -5% +2%

JUMLAH -3,45% +0,25% +42,25% -1,915% -7,065%

Nilai tanah dan bangunan setelah

penyesuaian

Rp 902.742.500 Rp 601.500.000 Rp 227.600.000 Rp 302.847.000 Rp 357.800.000

KESIMPULAN :

1. Dari penyesuaian-penyesuaian diatas, nilai yang diusulkan paling cocok untuk harta subjek adalah rata-rata harta pembanding nomor 4

dan pembanding 5 karena :

- tanggal transaksi paling dekat dengan tanggal penilaian

- memiliki sifat fisik yang hampir serupa dengan harta yang dinilai

- memiliki penyesuaian yang terkecil dibandingkan harta pembanding lainnya.

2. Sedangkan harta pembanding nomor1, 2 dan 3 ditolak karena waktu transaksi yang terlalu lama dan jumlah penyesuaian yang besar.

3. Nilai Pasar Wajar subjek properti tersebut adalah sebesar :

Rp330.323.000,00





Penilaian dengan Pendekatan Biaya

LAMPIRAN 2

PENILAIAN DENGAN MENGGUNAKAN METODE

BIAYA





Tabel Spesifikasi Data Pembanding Tanah

No. Faktor Penyesuaian Data Pembanding I Data Pembanding II Data Pembanding III

1 Harga Jual (per m2) Rp 1.100.150,00 Rp 1.120.500,00 Rp 1.150.000,00

2 Waktu Transaksi Oktober 2006 April 2006 Maret 2008

3 Luas tanah (m2) 200 215 177

4 Lokasi Jl. Mawar Raya A18 no. 5

Jl. Gurita Raya A11 no. 1

Jl. Delima3 B12 no. 5

5 Topografi Sama Sama Sama

6 Bentuk Tanah Baik Baik Baik

Analisis Perbandingan Harga Tanah

No. Faktor Penyesuaian Data Pembanding I Data Pembanding II Data Pembanding III

1 Harga Jual (per m2) Rp 1.100.150,00 Rp 1.120.500,00 Rp 1.150.000,00

2 Waktu Transaksi +22% +28% +5%

3 Luas Tanah (m2) -5% -20% +18%

4 Lokasi - 7% - 2% - 10%

5 Topografi - - -

6 Bentuk Tanah - - -

Jumlah +10% +6% +13%

Nilai Tanah Yang Diusulkan

Rp 1.210.615,00 Rp 1.187.730,00 Rp 1.299.500,00

1. Berdasarkan hasil penyesuaian di atas,dengan menggunakan rata-rata tertimbang data

pembanding I dan data pembanding III maka nilai tanah yang disusulkan adalah :

Rp 1.255.057,00.

2. Nilai tanah tersebut digunakan untuk menentukan nilai harta subjek.





Rancangan Anggaran Biaya Pembangunan Rumah Tinggal

Jalan Paus A38/3, Kompleks Pondok Jurang Mangu Indah Jurang Mangu Timur Pondok Aren Tangerang Banten

No. Uraian Pekerjaan Volume/ Ukuran

Satuan Harga Satuan (Rp)

Jumlah (Rp) Total Harga (Rp)

1 Pekerjaan Persiapan

Pengukuran dan bowplank

9,36 m 67.662 633.316

Pembersihan 195 m2 4.593 895.635

1.528.951

2 Pekerjaan Tanah

Galian tanah 7,93 m3 13.457 106.714

Urugan kembali 1,46 m3 5.876 8.579

Urugan pasir bawah lantai

0,65 m3 50.063 32.540

147.833

3 Pekerjaan Pasangan

Urugan pasir bawah pondasi

8,48 m3 109.045 92.470

Adukan semen 8,48 m3 16.938 143.634

Pasangan pondasi batu kali

17,42 m3 149.800 2.609.516

2.845.620

4 Pekerjaan Dinding

Ring balk 1 m3 2.683.695 2.683.695

Pasangan batu merah

243,15 m3 47.306 1.150.245

Plesteran biasa 486,53 m3 16.765 8.156.675

Pasangan dinding keramik (20x20)

9,23 m2 1.056.984 9.755.962

21.746.577

5 Pekerjaan Atap

Gording 1,62 m3 1.634.620 264.808

Usus dan reng 84,04 m3 30.553 2.567.674

Asbes 14,43 m3 29.593 427.026

Jurai 1,95 m3 898.800 1.752.660

Genteng kampung 199,91 m3 32.273 6.451.695





Kuda-kuda 0,55 m3 2.269.318 1.248.125

Lisplang 25,18 m 42.657 1.074.103

Bubungan 33,31 m 32.599 1.085.873

14.871.964

6 Pekerjaan Plafon

Rangka Plafon 1,3 m3 766.700 996.710

Pasangan eternit 104 m3 27.760 2.887.040

3.883.750

7 Pekerjaan Lantai

Keramik (20x20) 32,5 m2 36.250 1.178.125

Keramik (30x30) 130 m2 48.800 6.344.000

Keramik (10x20) 20 m2 30.500 610.000

Ubin warna (30x30) 20 m2 30.000 600.000

8.732.125

8 Pekerjaan Pintu dan Jendela

Daun pintu ulin 26,81 m2 119.575 3.205.806

Daun pintu kamar mandi

12,67 m2 105.476 1.336.381

Kusen pintu dan jendela

0,74 m2 3.203.197 2.370.366

Jendela kaca 7 m2 159.835 1.118.845

Engsel kuningan pintu

30 buah 20.750 622.500

Kunci Pintu 10 buah 53.453 534.530

Grendel 10 buah 9.765 97.650

9.286.078

9 Pekerjaan Finishing

Penggosokkan kayu 0,097 m2 1.261 122

Pengecatan kayu 0,097 m2 18.169 1.763

Pengecatan plafon 101,56 m2 5.780 587.017

Plitur pintu 2,6 m2 2.230 5.798

Melapis dinding 486,68 m2 10.723 5.218.670

5.813.370

10 Pekerjaan Air

WC dan kamar mandi

2 buah 2.851.269 5.702.538

Pompa air 2 buah 750.000 1.500.000

Pemipaan 167 m 8.756 1.462.252

Septictenk 5 m3 25.350 126.750

Sumur resapan 10 m3 10.500 105.000





Jumlah 85.542.438 Keuntungan Kontraktor (20% x 85.542.438) 17.108.488 + 102.650.926 IMB 149.000 + 102.799.926 PPN (10% x 102.799.926) 10.279.993 + 113.079.919 Fee lain-lain (5% x 113.079.919) 5.653. 996 + Biaya Reproduksi baru 118.733.915 Analisis Depresiasi Ada 3 macam depresiasi, yakni depresiasi fisik, fungsi, dan ekonomi. Namun, dalam laporan ini kami hanya memperhitungkan depresiasi fisik saja. Subjek properti dibangun pada tahun 1990.

1. Asumsi : Subjek properti memiliki kondisi fisik yang baik

2. Umur ekonomis : 40 tahun

3. Umur kronologis : 18 tahun

4. Umur efektif : 17 tahun

Perhitungan Depresiasi

8.896.540

11 Pekerjaan Instalasi Listrik

Titik lampu, stop kontak dan saklar

22 buah 113.802 2.503.644

Sekering box 1 buah 104.356 104.356

2.608.000

12. Pekerjaan Lain-lain

Pagar besi 15 m2 58.000 870.000

Tembok Pagar 10 m2 78.800 788.000

Pintu pagar 2 m2 25.000 50.000

Taman 5 m2 43.500 217.500

Pembersihan lahan 195 m2 5.134 1.001.130

Tangki air atas 1000 liter 2.550 2.550.000

5.476.630

Total 85.542.438





= ( ) x 100%

= 42% Perhitungan Nilai Nilai Tanah (Rp 1.255.057,00/ m2 x 60 m2) Rp 244.736.115,00 Nilai Bangunan

- Biaya reproduksi baru Rp 118.733.915,00

- Depresiasi fisik Rp 49.868.244,00 -

Sound Value Rp 68.865.671,00 + Nilai Pasar Wajar Rp 313.601.786,00 Terbilang Rp 313.600.000,00 Dengan menggunakan Pendekatan Biaya nilai subjek yang diperoleh adalah :

Rp 313.600.000,00 (TIGA RATUS TIGA BELAS JUTA ENAM RATUS RIBU RUPIAH)

Nilai tersebut diperoleh dengan melakukan perhitungan Rancangan Anggaran Biaya yang telah disesuaikan. Dari nilai dia atas didapat nilai tanah subjek properti adalah Rp 1.255.057,00/ m2 dan nilai bangunannya adalah Rp 68.865.671,00 dimana nilai tersebut telah dikurangi dengan nilai depresiasi.




TELP.7454545 FAX.7454555


Penilaian dengan Pendekatan Pendapatan

LAMPIRAN 3

PENILAIAN DENGAN

PENDEKATAN PENDAPATAN




TELP.7454545 FAX.7454555



Dalam penilaian dengan menggunakan metode pendapatan ini, pernyataan dan asumsi penilai


1. Tingkat hunian rumah kontrakan tersebut adalah 100%.

2. Kenaikan nilai sewa pertahun Rp.700.000,00 sedangkan kenaikan outgoings pertahun Rp

300.000,00 sehingga kenaikan sewa bersih pertahun Rp.1.000.000,00.

3. Pada tahun 2009 diasumsikan nilai sewa tetap dan menghasilkan sewa Rp.15.000.000,00

pertahun

4. Berdasarkan data yang ada nilai kapitalisasi di daerah Kabupaten Tangerang adalah 5 %.

5. Untuk tahun 2010 dan selanjutnya nilai kapitalisasinya sebesar 6%, mengingat lamanya waktu

dan besarnya risiko.

PENILAIAN DENGAN MENGGUNAKAN METODE PENDAPATAN

TEMPO KONTRAK :

Sewa kotor tahun 2007 : Rp.15.000.000,00

Dikurangi outgoings :

Perawatan dan perbaikan : Rp. 700.000,00

Jasa pencari penyewa : Rp. 250.000,00

Lain-lain : Rp. 250.000,00(+)

Rp.1.200.000,00 (-)

Sewa bersih tahun 2008 Rp.13.800.000,00




TELP.7454545 FAX.7454555




x Nilai kini Rp 1 dalam 1 tahun @5% 0,9524 (x)

Rp.14.095.238,00

Sewa bersih tahun 2010 Rp. 15.800.000,00

x Nilai kini Rp 1 dalam 2 tahun @5% 0,907 (x)

Rp.14.331.066,00


x Nilai kini RP 1 dalam 3 tahun @5% 0,86 (x)

Rp.14.512.472,00

TEMPO KEMBALIAN:

Nilai sewa semasa bersih pertahun Rp.17.800.000,00

X ATB abadi @6% tertunda 2 tahun 14,833 (x)

Rp.264.027.400,00

(+)

Nilai Modal Rp.307.866.176,00

Dibulatkan Rp.307.866.000,00

Jadi dengan pendekatan pendapatan, maka nilai subjek properti yang diusulkan adalah

Rp. 307.866.000,00

(Tiga Ratus Tujuh Juta Delapan Ratus Enam Puluh Enam Ribu Rupiah)

PEMBAGIAN RUANGAN

KM DP

RM

TC KT

KM 1

I

KT RK KT

KT KT TJ

RT

TR

KETERANGAN :

TR : TERAS KT : KAMAR TIDUR KM : KAMAR MANDI

RT : RUANG TAMU RM : RUANG MAKAN TC : TEMPAT CUCI

RK : RUANG KELUARGA DP : DAPUR TJ : TEMPAT JEMUR

PEMBAGIAN RUANGAN

Laporan Penilaian Rumah Tinggal Bapak Herry

Documents

Laporan Penilaian Rumah Tinggal Bapak Herry