Top Banner
PENGARUH HARGA LAHAN TERHADAP INTENSITAS PEMANFAATAN RUANG DI KORIDOR JALAN AHMAD YANI - BRIGJEN KATAMSO TUGAS AKHIR Oleh: BENINO INDRA A L2D 007 012 JURUSAN PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS DIPONEGORO SEMARANG 2011
26

TUGAS AKHIR Oleh: BENINO INDRA A L2D 007 012 · Contoh yang dapat dengan mudah ditemui adalah adanya bangunan seperti SPBU yang hanya memiliki besaran KDB sebesar 25%. ... 1.8 Metodologi

Mar 17, 2019

Download

Documents

lamthu
Welcome message from author
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
Page 1: TUGAS AKHIR Oleh: BENINO INDRA A L2D 007 012 · Contoh yang dapat dengan mudah ditemui adalah adanya bangunan seperti SPBU yang hanya memiliki besaran KDB sebesar 25%. ... 1.8 Metodologi

PENGARUH HARGA LAHAN TERHADAP INTENSITAS

PEMANFAATAN RUANG DI KORIDOR JALAN

AHMAD YANI - BRIGJEN KATAMSO

TUGAS AKHIR

Oleh:

BENINO INDRA A

L2D 007 012

JURUSAN PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA

FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS DIPONEGORO

SEMARANG

2011

Page 2: TUGAS AKHIR Oleh: BENINO INDRA A L2D 007 012 · Contoh yang dapat dengan mudah ditemui adalah adanya bangunan seperti SPBU yang hanya memiliki besaran KDB sebesar 25%. ... 1.8 Metodologi

ABSTRAK

Pengaruh Harga Lahan Terhadap Intensitas Pemanfaatan Ruang di

Koridor Jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso

Suatu tempat akan bernilai lebih jika ditempatkan pada suatu lokasi yang tepat atau strategis.

Hal ini dikarenakan oleh sifat strategis itu sendiri yang dapat memudahkan orang menemukannya

ataupun bisa menjadi ciri khas dari suatu lokasi tersebut, selain itu jika penempatan lokasinya

strategis maka bukan tidak mungkin jika tempat itu akan semakin berkembang dibanding pertama kali

didirikan atau ditempatkan.Permasalahan mengenai penentuan lokasi ini kemudan menjadi masalah

yang kerap kali wajib dipecahkan, mengingat banyak sekali manfaat yang didapatkan dengan

penempatan lokasi yang strategis. Dengan berangkat dari masalah tersebut, maka tidak heran jika

semakin banyak orang yang berlomba dalam usaha penempatan lokasi strategis. Lokasi yang biasanya

dianggap menjadi lokasi strategis adalah daerah yang menjadi pusat kota. Pusat kota menjadi simpul

strategis dikarenakan banyaknya kegiatan yang berpusat disana. Kenyataan yang ada adalah harga

lahan yang ada pada pusat kota tergolong lebih tinggi dibandingkan dengan daerah yang ada pada

pinggiran kota. Oleh karena itu asumsi awal yang didapat adalah dengan harga lahan yang mahal

maka besaran akan intensitas pemanfaatan ruang (KDB,KLB,GSB) juga semakin besar. Hal ini

dikarenakan dengan mahalnya harga lahan yang ada maka semakin membuat pemilik lahan

mengoptimalkan lahan yang ada untuk menutupi harga lahan tersebut.

Salah satu kawasan yang cukup untuk mewakili sebagai daerah pusat kota adalah koridor

jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso. Melihat dari survey awal dan juga kenyataan yang telah ada

didapatkan bahwa koridor jalan tersebut selain dekat dengan pusat kota juga memiliki fungsi lahan

yang sebagian besar adalah perdagangan dan jasa, sedangkan sebagian kecil yang lainnya adalah

kawasan permukiman. Banyaknya perdagangan dan jasa yang ada merupakan hal yang wajar

dikarenakan hanya fungsi lahan tersebutlah yang bernilai ekonomis sehingga mampu memberikan

pendapatan yang dapat menutupi harga lahan bangunan yang dimilikinya.

Dengan adanya penjelasan masalah yang telah disebutkan di atas, maka timbullah satu

pertanyaan dari penelitian ini, yaitu “Bagaimana harga lahan suatu kawasan dapat dipengaruhi oleh

intensitas pemanfaatan ruang”. Diharapkan dengan adanya penelitian ini dapat menjawab pertanyaan

penelitian sehingga dapat menjadi salah satu acuan dan menjadi salah satu referensi dalam pemilihan

lokasi terutama di daerah pusat kota.

Penelitian ini menggunakan pendekatan kuantitatif dan kualitatif. Kuantitatif digunakan untuk

menganalisa harga lahan dengan besaran intensitas pemanfaatan ruang (KDB,KLB,GSB) dan

diproses dengan memakai alat bantu statistic SPSS versi 16. Sedangkan kualitatif digunakan untuk

mengidentifikasi adakah mini peak yang terjadi pada harga lahan pada daerah persimpangan.

Pada akhir penelitian ini didapatkan bahwa besaran intensitas pemanfaatab ruang yang

mempengaruhi harga lahan hanyalah sebatas Koefisien Lantai Bangunan. Besaran Koefisien Dasar

Bangunan dan Garis Sempadan Bangunan tidak memberikan pengaruh yang signifikan pada harga

lahan di koridor jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso. Hal ini dikarenakan pada besaran GSB

ditemukan bukti bahwa angka sudah ditetapkan oleh pemerintah Kota Semarang sehingga

mengakibatkan samanya besaran angka tersebut sepanjang jalan. Sedangkan besaran Koefisien Dasar

Bangunan tidak memberi pengaruh dikarenakan pada kenyataannya didapat fakta bahwa banyak

bangunan yang dekat dengan pusat kota memiliki besaran angka yang bahkan tidak banyak yang lebih

dari 70%. Contoh yang dapat dengan mudah ditemui adalah adanya bangunan seperti SPBU yang

hanya memiliki besaran KDB sebesar 25%. Persebaran besaran KDB yang tidak teratur

mengakibatkan analisis antara harga lahan dengan KDB menjadi tidak sesuai dengan teori yang

didapatkan pada awal penelitian.

Keywords: Harga lahan, Intensitas Pemanfaatan Ruang, Teori Lokasi

Page 3: TUGAS AKHIR Oleh: BENINO INDRA A L2D 007 012 · Contoh yang dapat dengan mudah ditemui adalah adanya bangunan seperti SPBU yang hanya memiliki besaran KDB sebesar 25%. ... 1.8 Metodologi

ii

KATA PENGANTAR

Puji syukur kehadirat Tuhan yang Maha Esa, karena dengan segala limpahan rahmat dan

karunia-Nya, tugas akhir ini dapat terselesaikan dengan baik dan tepat waktu. Tugas akhir yang

berjudul “PENGARUH INTENSITAS PEMANFAATAN RUANG TERHADAP HARGA

LAHAN DI JALAN AHMAD YANI-BRIGJEN KATAMSO” ini sekaligus merupakan syarat

untuk mendapatkan gelar sarjana. Tugas akhir ini menjelaskan mengenai fenomena gentrifikasi di

Kawasan Tembalang yang cukup menarik untuk diketahui.

Pada kesempatan ini, penulis mengucapkan terima kasih banyak kepada semua pihak baik

yang secara langsung maupun tidak langsung telah membantu dalam pembuatan tugas akhir ini.

Secara khusus, penulis mengucapkan terima kasih kepada:

1. Bapak DR. PM. Broto Sunaryo, SE, MSP untuk curahan waktu bimbingan, arahan, kritik,

pencerahan, dan pembelajaran yang berarti bagi penelitian saya.

2. Bapak Widjanarko ST, MT selaku dosen penguji yang telah memberi banyak masukan dan

bimbingan demi kesempurnaan penelitian ini.

3. Bapak Dr. –Ing. Asnawi, ST selaku dosen wali saya yang telah memberi motivasi, waktu, dan

arahannya selama saya menempuh perkuliahan.

4. Segenap dosen Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota UNDIP yang telah mengajar saya

sehingga banyak ilmu yang diterima guna menyelesaikan penelitian dan tugas akhir ini.

5. Kedua orang tua saya yang memacu semangat, bantuan moral, dan menjadi motivasi diri saya

untuk memacu prestasi dan membanggakan keluarga.

6. Teman-teman angkatan 2007 Perencanaan Wilayah dan Kota UNDIP atas kebersamaan,

dukungan, dan semangatnya selama ini yang luar biasa.

7. Laura, Santi, Tia, Helmia, terima kasih untuk menjadi teman wanita yang sangat hebat .

8. Yoga, Willy, Yasser, dan Dody yang menjadi teman yang yang menyenangkan selama studi

ini.

9. Keluarga besar JPWK UNDIP atas bantuan dan suasana kampus yang kondusif.

10. Seluruh pihak yang telah membantu penulis yang tidak dapat disebutkan semua satu-persatu.

Penulis menyadari dalam penyusunan tugas akhir ini masih terdapat kekurangan. Oleh

karena itu sangat diharapkan kritik dan saran yang membangun untuk mendapatkan hasil yang

lebih baik. Akhir kata, penulis berharap agar tugas akhir ini dapat bermanfaat bagi semua,

khususnya Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota, Universitas Diponegoro.

Semarang, 22 Desember 2011

Penulis

BENINO INDRA A.

Page 4: TUGAS AKHIR Oleh: BENINO INDRA A L2D 007 012 · Contoh yang dapat dengan mudah ditemui adalah adanya bangunan seperti SPBU yang hanya memiliki besaran KDB sebesar 25%. ... 1.8 Metodologi

iii

DAFTAR ISI

ABSTRAK ............................................................................................................................. i

KATA PENGANTAR ............................................................................................................. ii

DAFTAR ISI ............................................................................................................................ iii

DAFTAR GAMBAR ............................................................................................................... vi

DAFTAR TABEL .................................................................................................................... vii

BAB I PENDAHULUAN ...................................................................................................... 1

1.1 Latar Belakang ........................................................................................................... 1

1.2 Rumusan Masalah ...................................................................................................... 4

1.3 Tujuan dan Sasaran Studi ........................................................................................... 5

1.3.1 Tujuan .............................................................................................................. 5

1.3.2 Sasaran ............................................................................................................. 5

1.4 Ruang Lingkup Studi ................................................................................................. 5

1.4.1 Ruang Lingkup Spasial ..................................................................................... 5

1.4.2 Ruang Lingkup Substansial ............................................................................. 6

1.5 Keaslian Penelitian ..................................................................................................... 6

1.6 Manfaat Penelitian ..................................................................................................... 7

1.7 Kerangka Pemikiran Studi ......................................................................................... 8

1.8 Metodologi Penelitian ................................................................................................ 10

1.8.1 Definisi Operasional ........................................................................................ 10

1.8.2 Pendekatan Penelitian ...................................................................................... 12

1.8.3 Metode Pengumpulan Data .............................................................................. 13

1.8.3.1 Teknik Pengumpulan Data ....................................................................... 13

1.8.3.2 Teknik Pengambilan Sampel ..................................................................... 14

1.8.3.3 Kebutuhan Data ........................................................................................ 15

1.8.4 Metode Analisis ............................................................................................... 15

1.9 Sistematika Penulisan ................................................................................................. 17

Page 5: TUGAS AKHIR Oleh: BENINO INDRA A L2D 007 012 · Contoh yang dapat dengan mudah ditemui adalah adanya bangunan seperti SPBU yang hanya memiliki besaran KDB sebesar 25%. ... 1.8 Metodologi

iv

BAB II HARGA LAHAN DAN KAITANNYA DENGAN INTESITAS

PEMANFAATAN RUANG ..................................................................................... 18

2.1 Definisi Operasional ................................................................................................... 18

2.1.1 Lahan ............................................................................................................... 18

2.1.1.1 Sifat Lahan .................................................................................................... 20

2.1.1.2 Penggunaan Lahan ........................................................................................ 21

2.1.2 Harga Lahan ..................................................................................................... 21

2.1.3 Intensitas Pemanfaatan Ruang ......................................................................... 22

2.1.3.1 Koefisien Dasar Bangunan (KDB)/ Building Coverage Ratio (BCR) .......... 22

2.1.3.2 Koefisien Lantai Bangunan/ Floor Area Ratio (FAR) .................................. 24

2.1.3.3 Garis Sempadan Bangunan ........................................................................... 25

2.2 Perkembangan Teori Nilai Lahan .............................................................................. 25

2.2.1 Teori Nilai Lahan Von Thunen ........................................................................ 25

2.2.2 Teori Lahan William Alonso ........................................................................... 27

2.2.3 Teori Lahan B.J.Berry ..................................................................................... 28

2.3 Nilai Elastisitas .......................................................................................................... 30

2.4 Sintesis Pengaruh Harga Lahan dengan Intensitas Pemanfaatan Ruang .................... 31

BAB III GAMBARAN UMUM KORIDOR JALAN AHMAD YANI-BRIGJEN KATAMSO

SEMARANG ............................................................................................................ 33

3.1 Justifikasi Wilayah Studi ............................................................................................ 33

3.2 Letak Geografis dan Kondisi Fisik Koridor ............................................................... 34

3.3 Identifikasi Koridor Ahmad Yani – Brigjen Katamso ............................................... 35

3.4 Harga Lahan di Koridor Jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso .................................. 39

3.5 Identifikasi Intensitas Pemanfaatan Ruang di Koridor Jalan Ahmad

Yani-Brigjen Katamso ............................................................................................... 41

3.5.1 Koefisien Dasar Bangunan di Jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso ............... 41

3.5.2 Koefisien Lantai Bangunan di Jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso .............. 42

3.5.3 Garis Sempadan Bangunan di Jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso ............... 43

BAB IV KETERKAITAN INTESITAS PEMANFAATAN RUANG DENGAN

HARGA LAHAN DI KORIDOR AHMAD YANI - BRIGJEN KATAMSO ..... 44

4.1 Uji Normalitas Data ................................................................................................... 44

4.2 Validitas dan Reliabilitas Data Intensitas Pemanfaatan Ruang

dengan Harga Lahan .................................................................................................. 46

Page 6: TUGAS AKHIR Oleh: BENINO INDRA A L2D 007 012 · Contoh yang dapat dengan mudah ditemui adalah adanya bangunan seperti SPBU yang hanya memiliki besaran KDB sebesar 25%. ... 1.8 Metodologi

v

4.3 Analisis Keterkaitan Koefisien Dasar Bangunan dengan Harga Lahan ...................... 47

4.4 Analisis Keterkaitan Koefisien Lantai Bangunan dengan Harga Lahan ..................... 52

4.5 Analisis Keterkaitan Garis Sempadan Bangunan dengan Harga Lahan ..................... 55

4.6 Analisis Dikaitkan Intensitias Pemanfaatan Ruang dengan Harga Lahan .................. 59

4.7 Analisis Mini Peak pada Persimpangan Jalan di Wilayah Studi ................................ 62

4.8 Keterkaitan Intensitas Pemanfaatan Ruang dengan Harga Lahan ............................... 65

BAB V PENUTUP ................................................................................................................. 67

5.1 Kesimpulan ................................................................................................................ 67

5.2 Kelemahan Sutdi dan Usulan Studi Lanjutan ............................................................. 69

5.3 Rekomendasi .............................................................................................................. 69

5.4.1 Rekomendasi terhadap Pemerintah .................................................................. 69

5.4.2 Rekomendasi terhadap Wilayah Penelitian ...................................................... 70

DAFTAR PUSTAKA ............................................................................................................... 71

LAMPIRAN-LAMPIRAN

Page 7: TUGAS AKHIR Oleh: BENINO INDRA A L2D 007 012 · Contoh yang dapat dengan mudah ditemui adalah adanya bangunan seperti SPBU yang hanya memiliki besaran KDB sebesar 25%. ... 1.8 Metodologi

vi

DAFTAR GAMBAR

Gambar 1.1 : Foto Udara Jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso ............................................ 6

Gambar 1.2 : Kerangka Penelitian .......................................................................................... 9

Gambar 1.3 : Kerangka Pemikiran Penelitian ........................................................................ 9

Gambar 2.1 : Hubungan Antara Pusat Kota dengan Biaya Transportasi ............................... 26

Gambar 2.2 : Hubungan Antara Harga Lahan dengan Pusat Kota ........................................ 27

Gambar 2.3 : Hubungan Land Value dengan Pusat Kota ...................................................... 28

Gambar 2.4 : Pola Umum dan Penyimpangan Harga Lahan................................................... 29

Gambar 2.5 : Circus Tend Oleh B.J. Berry ............................................................................ 30

Gambar 3.1 : Foto Udara Jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso ............................................ 34

Gambar 3.2 : Peta Wilayah Studi Jl. Ahmad Yani-Brigjen Katamso .................................... 35

Gambar 3.3 : Peta Tata Guna Lahan di Jl. Ahmad Yani-Brigjen Katamso .......................... 36

Gambar 3.4 : Jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso ................................................................ 37

Gambar 3.5 : Peta Kapling (Bagian I) DI Jl. Ahmad Yani-Brigjen Katamso ........................ 38

Gambar 3.6 : Peta Kapling (Bagian II) DI Jl. Ahmad Yani-Brigjen Katamso ...................... 38

Gambar 3.7 : Peta Kapling (Bagian III) DI Jl. Ahmad Yani-Brigjen Katamso ..................... 39

Gambar 3.8 : Peta Sebaran Harga Lahan di Jl. Ahmad Yani-Brigjen Katamso .................... 40

Gambar 4.1 : Contoh Pemanfaatan KDB Di Koridor Ahmad Yani-Brigjen Katamso ........... 50

Gambar 4.2 : Rumah Penduduk Dengan Ketinggian Satu Lantai ........................................... 53

Gambar 4.3 : Contoh Pemanfaatan Ketinggian Bangunan Untuk Fungsi Perdagangan Dan

Jasa Di Koridor Ahmad Yani-Brigjen Katamso .............................................. 54

Gambar 4.4 : Foto Udara Jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso ............................................ 57

Gambar 4.5 : GSB Pada Bangunan-Bangunan Di Pojok Jalan ............................................... 58

Gambar 4.6 : GSB Pada Bangunan-Bangunan Di Pojok Jalan ............................................... 63

Gambar 4.7 : Foto Udara Persimpangan Jalan Di Sekitar (A) Kesbangpolinmas dan

(B) RRI ............................................................................................................. 63

Gambar 4.8 : Foto Udara Persimpangan Jalan Di Sekitar (A) Ruko MT Haryono, dan

(B) SMPN 2 Semarang ...................................................................................... 64

Page 8: TUGAS AKHIR Oleh: BENINO INDRA A L2D 007 012 · Contoh yang dapat dengan mudah ditemui adalah adanya bangunan seperti SPBU yang hanya memiliki besaran KDB sebesar 25%. ... 1.8 Metodologi

vii

DAFTAR TABEL

Tabel I.1 : Perbandingan Keaslian Penelitian ...................................................................... 7

Tabel I.2 : Ciri-ciri Penelitian Kuantitatif ............................................................................. 12

Tabel I.3 : Kebutuhan Data .................................................................................................. 15

Tabel II.1 : Tabel Elastisitas .................................................................................................. 30

Tabel II.2 : Sintesis Teori ...................................................................................................... 32

Tabel III.1 : Sebaran Harga Lahan di Jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso .......................... 39

Tabel III.2 : Sebaran KDB di Jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso ....................................... 41

Tabel III.3 : Sebaran KLB di Jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso ........................................ 42

Tabel III.4 : Sebaran GSB di Jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso ....................................... 43

Tabel IV.1 : Tabel r Kritis 101-115 ......................................................................................... 46

Tabel IV.2 : Coefficient KDB, KLB, GSB dengan Harga Lahan ............................................ 61

Page 9: TUGAS AKHIR Oleh: BENINO INDRA A L2D 007 012 · Contoh yang dapat dengan mudah ditemui adalah adanya bangunan seperti SPBU yang hanya memiliki besaran KDB sebesar 25%. ... 1.8 Metodologi

1

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Suatu tempat, lahan, ataupun kegiatan akan bernilai lebih jika ditempatkan pada suatu

lokasi yang tepat atau strategis. Hal ini dikarenakan oleh sifat strategis itu sendiri yang dapat

memudahkan orang menemukannya ataupun bisa menjadi ciri khas dari suatu lokasi tersebut.

Selain itu, jika penempatan lokasinya strategis maka bukan tidak mungkin jika suatu kegiatan itu

akan semakin berkembang dibanding pertama kali didirikan atau ditempatkan. Berkembang dalam

hal ini tentu diharapkan juga dari segi ekonomis kemanfaatan lahan tersebut.

Permasalahan mengenai penentuan lokasi atau lahan untuk suatu kegiatan ini kemudian

menjadi masalah yang sering kali ditemui dalam pemanfaatan lahan perkotaan. Masalah-masalah

seperti ini tentu perlu dipecahkan mengingat banyak sekali manfaat yang didapatkan dengan

penempatan lokasi yang strategis. Dengan berangkat dari masalah tersebut, maka tidak heran jika

semakin banyak orang yang bersaing dalam usaha mendapatkan lokasi penempatan kegiatan yang

strategis. Lokasi yang biasanya dianggap strategis adalah daerah yang menjadi pusat kota atau

sekitarnya karena pusat kota dianggap menjadi simpul strategis dengan banyaknya kegiatan yang

berpusat disana.

Daerah pusat kota juga biasanya mempunyai kondisi aksesibiltas yang bagus sehingga

memudahkan dalam perpindahan barang maupun manusia. Dengan berbagai pertimbangan yang

telah disebutkan, maka sudah cukup jelas alasan untuk memperebutkan lokasi yang strategis di

pusat kota. Dengan situasi tersebut, akan mendorong manusia untuk memanfaatkan lahan yang ada

dengan semaksimal mungkin. Persaingan dalam perebutan lokasi tersebut kemudian akan

mengakibatkan semakin bertambahnya land value atau nilai lahan suatu kawasan. Nilai lahan itu

sendiri adalah suatu penilaian atas lahan yang didasarkan pada kemampuan lahan secara ekonomis

dalam hubungannya dengan produktivitas dan strategi ekonominya (Drabkin dalam Yunus, 2000:

89).

Pernyataan teoritis lain mengenai lahan dan salah satu yang paling populer dikemukakan

oleh Von Thunen (1826), yang berasumsi bahwa nilai lahan terkait dengan adanya hubungan antara

jarak, pasar dan produksi. Hal tersebut didasarkan pada asumsinya yang menyatakan beberapa hal,

antara lain: (1) Wilayah model yang terisolasikan (isolated state) adalah bebas dari pengaruh pasar-

pasar kota lain; (2) Wilayah model membentuk tipe permukiman perkampungan di mana

kebanyakan keluarga petani hidup pada tempat-tempat yang terpusat dan bukan tersebar di seluruh

wilayah; (3) Wilayah model memiliki iklim, tanah, topografi yang seragam, atau uniform

Page 10: TUGAS AKHIR Oleh: BENINO INDRA A L2D 007 012 · Contoh yang dapat dengan mudah ditemui adalah adanya bangunan seperti SPBU yang hanya memiliki besaran KDB sebesar 25%. ... 1.8 Metodologi

2

(produktivitas tanah secara fisik adalah sama); (4) Wilayah model memiliki fasilitas transportasi

tradisional yang relatif seragam; (5) Faktor-faktor alamiah yang mempengaruhi penggunaan lahan

adalah konstan. Berdasarkan pada asumsi tersebut, maka bisa diambil kesimpulan yaitu harga sewa

tanah yang paling mahal adalah daerah pusat pasar, sedangkan semakin jauh dari pusat pasar maka

harga sewa tanah akan menjadi semakin murah dan semakin tinggi kemampuan untuk membayar

sewa lahan maka semakin besar kemungkinannya kegiatan tersebut berada di pusat pasar. Teori

yang dikemukakan ini ternyata masih bersifat sangat sederhana dan ada beberapa kekurangan

sehingga membuat banyak orang yang kemudian tertarik untuk menyempurnakan teori fenomena

sewa lahan tersebut.

Selain itu, sebelumnya ada juga pendapat yang dikemukakan oleh Ricardo (1821) dalam

bukunya “Principle of Political Economy and Taxation”, yang menyebutkan bahwa sewa tanah

disebabkan terbatasnya tanah yang subur, sehingga karena perbedaan kesuburan tersebutlah yang

menyebabkan adanya sewa tanah. Tanah yang subur kemudian akan mengurangi biaya pengolahan

tanah sehingga berpengaruh terhadap perolehan keuntungan. Sebagian dari perbedaan keuntungan

itu diberikan kepada pemilik tanah sebagai sewa tanah. Dengan adanya hal ini maka sewa tanah

tersebut menjadi sewa yang bersifat diferensiil, yang maksudnya sewa yang disebabkan oleh

perbedaan kesuburan dan letak tanah yang dipakai untuk produksi. Lebih lanjut lagi disebutkan

juga beberapa hal yang menyebabkan perbedaan sewa tanah, seperti sebagai berikut: (1) Kualitas

tanah yang disebabkan oleh kesuburan tanah, pengairan, adanya fasilitas listrik, jalan dan sarana

lainnya; (2) Letaknya strategis untuk perusahaan ataupun untuk industri; (3) Banyaknya permintaan

tanah yang ditujukan untuk pabrik, bangunan rumah, perkebunan. Satu hal yang berbeda dengan

teori yang dikemukakan oleh Von Thunen adalah teori ini mengabaikan faktor lokasi dari pusat

kota.

Hal lain yang dapat dipengaruhi oleh harga lahan atau sewa lahan adalah kondisi

intensitas pemanfaatan ruang. Pemanfaatan ruang disini adalah bagaimana suatu kawasan

dimanfaatkan dengan melihat dari beberapa faktor seperti dari Koefisien Dasar Bangunan (KDB),

dan juga dengan Koefisien Lantai Bangunan (KLB), dan Garis Sempadan Bangunan (GSB). Jika

ditilik lebih lanjut, memang sudah ada aturan dari pemerintah yang mengatur mengenai hal ini

sehingga para penyewa lahan seharusnya dan dapat dipastikan mengikuti aturan yang telah

disahkan oleh pemerintah. Menurut Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No 36 Tahun 2005

tentang peraturan pelaksanaan UndangUndang No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung

menyebutkan bahwa yang dimaksud dengan Koefisien Lantai Bangunan (KLB) adalah angka

persentase perbandingan antara luas seluruh lantai bangunan gedung dan luas tanah perpetakan/

daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata bangunan dan

lingkungan. Lalu, definisi dari Koefisien Dasar Bangunan (KDB) adalah angka persentase

Page 11: TUGAS AKHIR Oleh: BENINO INDRA A L2D 007 012 · Contoh yang dapat dengan mudah ditemui adalah adanya bangunan seperti SPBU yang hanya memiliki besaran KDB sebesar 25%. ... 1.8 Metodologi

3

perbandingan antara luas seluruh lantai dasar bangunan gedung dan luas lahan/ tanah perpetakan/

daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata bangunan dan

lingkungan.

Jika merunut pada hal-hal yang telah disebutkan diatas, maka studi kebenaran akan

keterkaitan harga lahan dengan intensitas pemanfaatan ruang diteliti agar mendapatkan bagaimana

bukti nyata di lapangan dan menemukan fakta apa saja yang bisa digali. Penelitian ini akan

mengambil lokasi di penggalan koridor Jl. Ahmad Yani-Brigjen Katamso di Kota Semarang.

Pengambilan wilayah studi ini didasarkan atas beberapa pertimbangan. Pemilihan Kota Semarang

sendiri didasari atas Semarang sebagai ibu kota dari Provinsi Jawa Tengah yang merupakan daerah

yang ramai akan berbagai aktivitas masyarakat. Berbagai aktivitas mulai dari permukiman,

pendidikan, perdagangan jasa, sampai dengan hiburan, dan lain sebagainya bisa ditemukan di Kota

Semarang. Selain itu, karena menyandang status sebagai ibu kota provinsi maka berbagai prasarana

pendukung juga lebih lengkap dibandingkan denga kota yang lain yang berada di sekitarnya. Kota

Semarang juga merupakan satu-satunya kota di Jawa Tengah yang dapat dikategorikan sebagai

kota metropolitan. Hal ini membuat Kota Semarang menjadi parameter kemajuan bagi kota-kota di

Jawa Tengah yang lain. Pada tahun 2010 tercatat jumlah penduduk Kota Semarang adalah

sebanyak 1.555.984jiwa, dan tercatat memiliki kepadatan penduduk sebesar 4.159 jiwa/ km2.

Aktivitas Kota Semarang didominasi oleh permukiman, namun aktivitas perdagangan dan jasa juga

tidak kalah besarnya, baik itu yang bergerak di sektor informal maupun sektor formal. Dengan

banyaknya fokus dari Kota Semarang maka mengakibatkan bertambah banyaknya jumlah

penduduk yang ada di Semarang baik itu yang hanya sekedar singgah, untuk bekerja, ataupun yang

memang sudah tinggal. Berdasarkan kondisi tersebut, maka semakin banyaknya orang yang ada di

Semarang membuat permintaan akan lahan juga semakin besar. Hal ini dapat dilihat dari semakin

sulitnya mencari lahan yang masih kosong terutama di lokasi yang dianggap strategis, terlebih di

pusat kota. Hal ini juga yang membuat nilai lahan di Kota Semarang sebagai kota perdagangan dan

jasa cukup berkembang dan terhitung tinggi, terutama di pusat kota dan sekitarnya.

Koridor Jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso yang menjadi wilayah studi berada pada

pusat kota dimana banyak terdapat simpul aktivitas. Aktivitas seperti perdagangan dan jasa,

permukiman, pemerintahan, dan pendidikan bisa ditemukan di koridor jalan Ahmad Yani-Brigjen

Katamso yang notabene memang berada di daerah pusat kota. Setelah koridor tersebut, semakin ke

arah timur juga masih merupakan daerah yang banyak terdapat variasi dari fungsi lahan, namun

karena letaknya yang sudah semakin jauh dari pusat kota maka wajar jika lingkungannya tidak

sebagus daerah jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso yang ada di pusat kota. Berbagai macam guna

lahan yang ada di koridor jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso ini membuat harga lahan menjadi

mahal. Hal ini juga didukung oleh kemudahan dalam aksesibiltas baik menuju wilayah ini ataupun

Page 12: TUGAS AKHIR Oleh: BENINO INDRA A L2D 007 012 · Contoh yang dapat dengan mudah ditemui adalah adanya bangunan seperti SPBU yang hanya memiliki besaran KDB sebesar 25%. ... 1.8 Metodologi

4

keluar wilayah ini. Dengan ditemukannya berbagai aktivitas lahan, maka bermacam-macam pula

intensitas pemanfaatan ruang di tiap aktivitas lahannya, dan hanya tinggal disesuaikan antara

peraturan dan kegunaan lahannya. Jika dilihat lebih lanjut, koridor jalan ini lebih didominasi oleh

sektor perdagangan dan jasa yang teorinya maka memiliki harga lahan yang tinggi. Hal ini

mengakibatkan pemanfaatan intensitas lahan yang dirasa akan dimaksimalkan demi menutup harga

sewa lahan seperti teori yang sudah disebutkan sebelumnya.

Hal yang menjadi fokus dalam penelitian ini adalah lebih mengarah pada harga lahan dan

kaitannya dengan intensitas pemanfaatan ruang. Harga lahan dapat dilihat dari Nilai Jual Objek

Pajak (NJOP). NJOP tersebut masih bisa dilihat lagi menjadi bebeapa faktor yang membedakan

nilainya. NJOP suatu tempat ditetapkan berdasarkan dari segi aksesibilitas dan juga dari segi

lokasi. Harga suatu lahan akan menjadi lebih memiliki nilai jika akses menuju tempat tersebut

semakin mudah, sedangkan jika dilihat dari segi lokasi maka semakin dekat dengan daerah pusat

kota maka semakin mahal pula harga lahan yang ada. Hal lain selain harga lahan yang menjadi

sorotan dalam penelitian ini adalah mengenai intensitas pemanfaatan ruang. Intensitas pemanfaatan

ruang yang dibahas pada penelitian ini antara lain adalah Koefisien Dasar Bangunan (KDB),

Koefisien Lantai Bangunan (KLB), dan ditambah dengan Garis Sempadan Bangunan (GSB).

Dengan adanya penelitian ini maka diharapkan dapat ditemukan suatu fakta mengenai bagaimana

hubungan pengaruh antara harga lahan dengan intensitas pemanfaatan ruang.

1.2 Rumusan Masalah

Tema masalah yang dipilih dalam studi ini adalah mengenai harga lahan dalam suatu

koridor jalan terkait intensitas pemanfaatan ruang. Berdasarkan penjelasan yang telah disebutkan

pada latar belakang, maka permasalahan yang bisa diambil secara empiris adalah “harga lahan

sedikit banyak dapat mempengaruhi intensitas pemanfaatan ruang suatu kawasan yang ada”.

Jika dilihat dari teori-teori yang telah disebutkan pada latar belakang, hampir semua

penelitian dan teori menyebutkan bahwa semakin jauh suatu tempat dari pusat kota maka semakin

menurun pula harga lahan suatu kawasan tersebut. Pada kasus yang diambil pada penelitian ini,

yaitu pada koridor jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso yang terletak pada pusat kota Semarang,

ditemukan fenomena dimana terlihat melalui observasi yang telah dilakukan secara sekilas bahwa

intensitas pemanfaatan ruang di sana memang terbilang tinggi. Intensitas pemanfaatan ruang

tersebut jika dijabarkan seperti KDB yang yang hampir digunakan sepenuhnya dan KLB yang lebih

dari 2 tingkat bangunan, terlepas dari daerahnya yang terdapat dalam wilayah pusat kota semarang.

Hal yang menarik untuk diteliti dalam kasus ini adalah apakah benar harga lahan

mempengaruhi keadaan intensitas pemanfaatan ruang yang sedemikian tinggi itu yang menurut

teorinya adalah semakin dekat dengan pusat kota maka akan semakin mahal pula harga lahan yang

Page 13: TUGAS AKHIR Oleh: BENINO INDRA A L2D 007 012 · Contoh yang dapat dengan mudah ditemui adalah adanya bangunan seperti SPBU yang hanya memiliki besaran KDB sebesar 25%. ... 1.8 Metodologi

5

didapat, selain itu juga akan dilihat apakah ada kemungkinan terjadinya penyimpangan pada

kenyataannya jika dibandingkan dengan teori yang telah disebutkan. Dari rumusan masalah yang

telah disebutkan diatas, maka dapat diambil pertanyaan penelitian atau research question, yaitu

“Bagaimana pengaruh harga lahan terhadap intensitas pemanfaatan ruang pada koridor jalan

Ahmad Yani-Brigjen Katamso?”.

1.3 Tujuan dan Sasaran Studi

1.3.1 Tujuan Studi

Tujuan dari penelitian ini adalah untuk mengetahui dan mendeskripsikan bagaimana

pengaruh harga lahan terhadap intensitas pemanfaatan ruang pada kawasan koridor Jalan Ahmad

Yani-Brigjen Katamso Kota Semarang. Pada akhirnya diharapkan dapat mengetahui apa saja

keterkaitan antara keduanya dan diharapkan pula dapat dilakukan pengimplementasian nyata

didasarkan pada hasil penelitian ini.

1.3.2 Sasaran Studi

Adapun sasaran dari studi penelitian ini, antara lain adalah:

1) Menginventarisasi data mengenai harga lahan dan juga data intensitas pemanfaatan ruang.

2) Mengidentifikasi pemanfaatan ruang yang ada pada koridor jalan Ahmad Yani-Brigjen

Katamso.

3) Menganalisis harga lahan dengan intensitas pemanfaatan ruang di koridor jalan Ahmad

Yani-Brigjen Katamso.

4) Deskripsi dari keterkaitan intensitas pemanfaatan ruang dengan harga lahan.

5) Menyusun kesimpulan, temuan studi, dan rekomendasi berdasarkan analisis yang telah

dilakukan.

1.4 Ruang Lingkup Studi

1.4.1 Ruang Lingkup Spasial

Wilayah yang menjadi fokus dari penelitian ini adalah koridor Jalan Ahmad Yani sampai

pada Jalan Brigjen Katamso yang berada di Kota Semarang yang terletak pada Kecamatan

Semarang Tengah. Koridor Jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso merupakan salah satu jalan yang

mempunyai keragaman dalam hal intensitas pemanfaatan ruang, terlebih lagi koridor tersebut

terletak di Kecamatan Semarang Tengah yang memang merupakan pusat Kota Semarang.

Batasan yang diambil yaitu satu lapis bangunan di setiap sisi sepanjang jalan Ahmad

Yani-Brigjen Katamso. Hal ini dikarenakan untuk mengambil keberagaman tingkat intensitas

Page 14: TUGAS AKHIR Oleh: BENINO INDRA A L2D 007 012 · Contoh yang dapat dengan mudah ditemui adalah adanya bangunan seperti SPBU yang hanya memiliki besaran KDB sebesar 25%. ... 1.8 Metodologi

6

pemanfaatan lahan yang ada, karena dikhawatirkan jika hanya sepanjang jalan saja maka yang

didapat hanyalah intensitas pemanfaatan ruang yang homogen.

Sumber: Google Earth, 2010

GAMBAR 1.1

FOTO UDARA JALAN AHMAD YANI-BRIGJEN KATAMSO

1.4.2 Ruang Lingkup Substansial

Ruang lingkup substansial dalam penelitian ini meliputi:

• Harga Lahan Jalan Ahmad Yani dan Jalan Brigjen Katamso

Harga lahan adalah harga sewa lahan yang digunakan untuk membangun suatu bangunan

yang ada di suatu tempat. Dalam mendirikan bangunan pasti harus membayar sejumlah

uang yang dinamakan harga lahan. Harga lahan ini bisa dilihat dari Nilai Jual Objek

Pajak (NJOP) atas Pajak Bumi dan Bangunan. Data mengenai NJOP atas Pajak Bumi dan

Bangunan ini bisa didapatkan di Kantor Pelayanan Pajak Kota Semarang.

• Intensitas pemanfaatan ruang

Intensitas pemanfaatan ruang adalah bagaimana suatu lahan digunakan pemanfaatannya

secara fisik. Dalam studi ini intensitas pemanfaatan ruang dilihat hanya dari segi

Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB), dan Garis

Sempadan Bangunan (GSB).

Page 15: TUGAS AKHIR Oleh: BENINO INDRA A L2D 007 012 · Contoh yang dapat dengan mudah ditemui adalah adanya bangunan seperti SPBU yang hanya memiliki besaran KDB sebesar 25%. ... 1.8 Metodologi

7

1.5 Keaslian Penelitian

Pada bagian ini akan dijelaskan mengenai keaslian dari penelitian yang akan dilakukan

dan juga membandingkan dengan penelitian-penelitian lain yang sebelumnya pernah dilakukan.

Dengan membandingkan penelitan yang akan dilakukan dengan penelitian lain yang telah

dilakukan diharapkan dapat memberikan pandangan yang berbeda mengenai judul, tahun lokasi,

dan juga hasil temuan sehingga tidak menimbulkan persepsi yang salah atau terjadi persamaan

persepsi dengan penelitian yang telah dilakukan.

Adapun penelitian yang telah dilakukan dalam bidang perencanaan wilayah dan kota

terlebih mengenai harga lahan dan intensitas pemanfaatan ruang dapat dilihat pada tabel dibawah

ini:

TABEL I.1

PERBANDINGAN KEASLIAN PENELITIAN

No Nama

Peneliti Judul Penelitian

Lokasi dan

Tahun

Penelitian

Materi Penelitian Teknik

Analisis Hasil Penelitian

1 Menik

Wahyuningsih

Pola dan Faktor

Penentu Nilai

Lahan Perkotaan

Surakarta,

2009

Mengkaji teori-

teori mengenai

nilai lahan dan

menganilis menjadi

faktor penentu nilai

lahan yang ada di

kawasan perkotaan

Metode

analisis

kualitatif

deskriptif

dan

kuantitatif

Mengetahui apa saja

faktor penentu yang dapat

mempengaruhi nilai lahan

suatu perkotaan dan juga

pola dari nilai lahan di

perkotaan

2 Dwike

Wijayanti

Faktor-Faktor

yang

Berpengaruh

Terhadap

Perubahan

Penggunaan

Lahan

Kabupaten

Sleman,

2003

Mencari dan

mengetahui faktor-

faktor apa saja

yang berpegaruh

terhadap perubahan

penggunaan lahan

Metode

analisis

kualitatif

kuantitatif

Menjelaskan dan

menguraikan mengenai

gejala yang terjadi di

pinggiran kota , perilaku

penduduk, dengan alasan-

alasan pindah atau

memilih lokasi di

Kecamatan Depok,

Sleman

3 Benino Indra

A

Pengaruh Harga

Lahan Terhadap

Intensitas

Pemanfaatan

Ruang di

Koridor Jalan

Ahmad Yani-

Brigjen Katamso

Kota

Semarang,

2010

Keterkaitan antara

harga lahan dengan

intensitas

pemanfaatan ruang

Metode

analisis

kuantitatif

Mengetahui dan

menjelaskan fenomena

yang terjadi di kota

mengenai intensitas

pemanfaatan ruang yang

dapat mempengaruhi

harga lahan

4 Iwan Rudiarto Analisis Mode

Harga Lahan dan

Guna Lahan

Kotamadya

Semarang

Kota

Semarang,

1998

Menganalisis pola

karakteristik dari

analisis harga lahan

dan guna lahan

dalam kaitannya

dengan lokasi suatu

lahan terhadap

pusat kota serta

menganalisis guna

lahan dengan harga

lahan itu sendiri

Metode

analisis

deskriptif

dan

metode

analisis

evaluatif

Keterkautan antara harga

lahan dengan guna lahan

serta kaitannya dalam

lokasi suatu lahan dalam

pusat kotanya.

Sumber: Hasil Analisis Penyusun, 2011

Page 16: TUGAS AKHIR Oleh: BENINO INDRA A L2D 007 012 · Contoh yang dapat dengan mudah ditemui adalah adanya bangunan seperti SPBU yang hanya memiliki besaran KDB sebesar 25%. ... 1.8 Metodologi

8

1.6 Manfaat Penelitian

Penelitian tentang pengaruh harga lahan terhadap intensitas pemanfaatan ruang

didasarkan pada fenomena yang terjadi dalam Kota Semarang. Kota Semarang yang merupakan ibu

kota Provinsi Jawa Tengah dengan tingkat penduduk yang padat membuat permintaan akan

kebutuhan lahan juga dirasa akan sangat tinggi. Maka dengan adanya penelitian ini diharapkan

dapat menjadi salah satu referensi dalam pemanfaatan ruang perkotaan yang ada.

Lebih jauh lagi maka penelitian ini diharapkan juga bisa digunakan dalam hal penentuan

lokasi kegiatan terutama yang terletak di daerah pusat kota. Dengan mengetahui keterkaitan antara

harga lahan dan intensitas pemanfaatan ruang seperti KDB, KLB, akan GSB maka diharapkan

penggunaan lahan akan dapat lebih memanfaatkan potensi ruang yang ada sehingga bisa

dimaksimalkan sedemikian rupa.

1.7 Kerangka Pemikiran Studi

Fenomena yang terjadi di kawasan pusat kota yang berkaitan dengan penataan ruang

adalah upaya untuk memaksimalkan penggunaan ruang yang ada terkait dengan peamanfaatan

lahan. Hal ini dikarenakan pusat kota memang merupakan daerah yang ditujukan untuk kawasan

ideal perdagangan atau Central Business District (CBD). Kawasan pusat kota diarahkan sebagai

kawasan perdagangan dikarenakan kegiatan perdagangan dan jasa yang sifatnya dapat dikatakan

komersil dianggap sanggup menghasilkan atau menutup mahalnya sewa tanah di kawasan

perkotaan. Tidak heran jika elemen-elemen bangunan yang ada seperti KDB dan KLB

dimanfaatkan semaksimal mungkin untuk dapat lebih mendapatkan hasil ekonomi yang maksimal.

Dalam kerangka pikir dijelaskan mengenai apa saja tahapan dalam penelitian ini. Yang

pertama adalah mengenai latar belakang dimana menjelaskan mengenai bagaimana situasi yang

terjadi dalam wilayah studi yaitu Jl. Ahmad Yani dan Jl. Brigjen Katamso. Tingginya nilai strategis

lahan mempengaruhi jenis aktivitas dan pemanfaatan lahan, dan juga hal mengenai peraturan

penataan kota yang mengatur KDB, KLB, dan GSB mengakibatkan intensitas pemanfaatan ruang

yang semakin tinggi. Lebih lanjut lagi hal ini dikaitkan dengan pengaruh dari harga lahan.

Research question yang ada yaitu bagaimana pengaruh harga lahan terhadap intensitas

pemanfaatan ruang dilihat dari Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan

(KLB), dan Garis Sempadan Bangunan (GSB). Hal ini kemudian dijelaskan dalam tujuan

penelitian yaitu dengan mengetahui keterkaitan yang ditimbulkan antara kedua hal tersebut. Tujuan

dari penelitian ini dapat dilihat dengan melakukan beberapa anlisis seperti analisis harga lahan dan

juga analisis intensitas pemanfaatan ruang. Dua analisis tersebut kemudian akan dianalisis dengan

menggunakan analisis regresi sehingga menghasilkan analisis keterkaitan harga lahan dengan

intensitas pemanfaatan ruang. Langkah terakhir dalam kerangka pikir tersebut adalah dengan

Page 17: TUGAS AKHIR Oleh: BENINO INDRA A L2D 007 012 · Contoh yang dapat dengan mudah ditemui adalah adanya bangunan seperti SPBU yang hanya memiliki besaran KDB sebesar 25%. ... 1.8 Metodologi

9

menghasilkan temuan studi berupa kesimpulan mengenai keterkaitan harga lahan dengan intensitas

pemanfaatan ruang di wilayah studi.

Untuk melihat bagaimana proses singkat kerangka pemikiran dari pengaruh harga lahan

terhadap intensitas pemanfaatan ruang dapat dilihat dalam gambar 1.2 di bawah ini.

Sumber: Analisis Penyusun, 2011

GAMBAR 1.2

KERANGKA PEMIKIRAN PENELITIAN

Tingginya nilai strategis

lahan berpengaruh pada

jenis aktivitas dan

pemanfaatan lahan

LATAR BELAKANG

Bagaimana pengaruh harga lahan terhadap

intensitas pemanfaatan ruang yaitu KDB, KLB,

dan GSB

RESEARCH QUESTION

TUJUAN PENELITIAN

Mengetahui keterkaitan antara intensitas

pemanfaatan ruang dengan harga lahan

yang ada di wilayah studi

ANALISIS Analisis Harga Lahan Analisis Intensitas

Pemanfaatan Ruang

Analisis keterkaitan

intensitas pemanfaatan

ruang dengan harga lahan

TEMUAN STUDI

Kesimpulan dan rekomendasi mengenai keterkaitan harga

lahan dengan intensitas pemanfaatan ruang di wilayah

studi

Intensitas pemanfaatan lahan yang

semakin tinggi di sepanjang koridor Jalan

Ahmad Yani- Brigjen Katamso

Pengaruh harga lahan terhadap intensitas

pemanfaatan ruang

Peraturan penataan ruang

Kota Semarang melalui

KDB, KLB, GSB

Metode Analisis Regresi

Teori:

1. Von Thunnen

2. William Alonso

3. B.J. Berry

4. Teori elastisitas

• Menginventarisasi

• Mengidentifikasi

• Menganalisis keterkaitan

• Mendeskripsikan

• Rekomendasi temuan studi

Uji Normalitas,

Validitas, Reliabilitas

Uji Normalitas,

Validitas, Reliabilitas

Page 18: TUGAS AKHIR Oleh: BENINO INDRA A L2D 007 012 · Contoh yang dapat dengan mudah ditemui adalah adanya bangunan seperti SPBU yang hanya memiliki besaran KDB sebesar 25%. ... 1.8 Metodologi

10

1.8 Metodologi Penelitian

1.8.1 Definisi Operasional

a. Lahan

Definisi dari lahan yang disebutkan oleh Rafi (1985) yang diartikan sebagai “Permukaan

daratan dengan benda-benda padat, cair bahkan gas”. Definisi lain mengenai lahan juga

dikemukakan yaitu lingkungan fisik yang terdiri atas iklim, relief, tanah, air dan vegetasi serta

benda yang diatasnya sepanjang ada pengaruhnya terhadap penggunaan lahan, termasuk

didalamnya hasil kegiatan manusia di masa lalu dan sekarang seperti hasil reklamasi laut,

pembersihan vegetasi dan juga hasil yang merugikan seperti yang tersalinasi (FAO dalam Arsyad,

1989). Kemudian Karmono (1985, dalam Haryoko, 1996: 13) memberikan pengertian lahan adalah

suatu daerah di permukaan bumi dengan sifat-sifat tertentu yaitu adanya persamaan dalam hal

geologi, geomorfologi, atmosfir, tanah, hidrologi dan penggunaan lahan, sifat-sifat tersebut adalah

berupa iklim, batuan dan struktur, bentuk lahan dan proses, jenis tanah, tata air, dan vegetasi/

tumbuhannya.

b. Harga Lahan

Harga lahan adalah suatu penilaian nominal dalam satuan uang untuk satuan luas pada

pasaran lahan (Darin & Drabkin, 1977). Jika dibandingkan secara sekilas memang harga lahan

terbilang mirip dengan nilai lahan, namun pada kenyataannya tidaklah sama. Kedua hal ini sangat

berkaitan erat satu sama lainnya. Nilai lahan atau land value sendiri adalah suatu penilaian atas

lahan yang didasarkan atas kemampuan lahan secara ekonomis dalam hubungannya dengan

produktivitas dan strategi ekonominya (Darin & Drabkin, 1977: 89).

Jika ditarik garis besarnya maka kesimpulan yang bisa diambil adalah harga lahan akan

naik setelah adanya beberapa faktor fungsional yang meningkatkan kualitas maupun nilai strategis

dari suatu lahan tertentu. Jika dirumuskan akan ditulis sebagai berikut:

Harga lahan = nilai lahan + f ( X1 + X2 + X3 + …….+ Xn)

Menurut Soesilo (2000), harga lahan adalah harga yang ada di pasaran dan dapat dilihat

dari dua segi, antara lain:

• Harga lahan sebagai harga pasaran, maksudnya adalah harga yang disetujui pada saat

terjadinya penjualan.

• Harga lahan sebagai “assessed value” yaitu harga taksiran tanah oleh penilai/ estimator.

Dalam perkiraan harga ini sudah dimasukkan “opportunity cost”yang bakal didapat lahan

tersebut di masa yang akan datang.

Page 19: TUGAS AKHIR Oleh: BENINO INDRA A L2D 007 012 · Contoh yang dapat dengan mudah ditemui adalah adanya bangunan seperti SPBU yang hanya memiliki besaran KDB sebesar 25%. ... 1.8 Metodologi

11

Terlebih lagi menurut Soesilo (2000), ada beberapa faktor yang dapat mempengaruhi

harga lahan pada suatu lokasi, antara lain:

1) Jarak pencapaian (aksesibilitas) tanah tersebut sampai pada tempat bekerja.

2) Jarak terhadap pusat kota (Central Business District).

3) Jarak terhadap Pusat Perbelanjaan Lokal di kawasan tersebut.

4) Jarak terhadap terminal di kawasan tersebut.

5) Jarak relatif terhadap aktivitas lain yang mendukung.

6) Kualitas lingkungan di sekitarnya.

Jenis kegiatan yang akan dilakukan pada sebidang tanah juga akan mempengaruhi harga

pada sebidang tanah. Hal ini akan dapat dilihat perwujudannya dalam tipe penggunaan lahannya.

Nilai produktivitas dari suatu lahan juga akan mempengaruhi besar kecilnya harga suatu lahan,

dengan kata lain maka sebidang tanah yang memiliki fungsi dalam menghasilkan ekonomi seperti

pertokoan, industri dan perdagangan jasa akan dinilai lebih mahal ketimbang dengan lahan yang

tidak memiliki nilai dalam menghasilkan perekonomian seperti perumahan, pendidikan karena

dinilai kurang produktif.

c. Koefisien Dasar Bangunan

BCR/KDB adalah perbandingan antara luas lantai dasar bangunan dengan luas tanah

(LB/LT X 100%). Koefisien yang digunakan biasanya berupa persen atau desimal (misal: 60% atau

0,6). BCR/KDB ini bertujuan untuk mengatur besaran luasan bangunan yang menutupi permukaan

tanah, hal ini akan mempengaruhi infiltrasi air tanah atau ketersediaan air tanah untuk masa yang

akan datang. Selain sebagai penjaga keberadaan air tanah, permukaan tanah yang tidak tertutup

bangunan akan mampu menerima sinar matahari secara langsung untuk membuat tanah bisa

mengering sehingga udara yang tercipta di sekitar bangunan tidak menjadi lembab.

d. Koefisien Lantai Bangunan

FAR/KLB adalah perbandingan antara luas lantai bangunan dengan luas tanah. (BCR X

n), n = jumlah lantai (tingkat) bangunan. Angka koefisien yang digunakan biasanya berupa desimal

(misal: 1,2; 1,6; 2,5; dsb). Peraturan akan FAR/KLB ini akan mempengaruhi skyline yang tercipta

oleh kumpulan bangunan yang ada di sekitar. Tujuan dari penetapan FAR/KLB ini terkait dengan

hak setiap orang/ bangunan untuk menerima sinar matahari. Jika bangunan memiliki tinggi yang

serasi maka bangunan yang di sampingnya dapat menerima sinar matahari yang sama dengan

bangunan yang ada di sebelahnya.

e. Garis Sempadan Bangunan

Di dalam penjelasan Pasal 13 Undang-Undang No 28 Tahun 2001, Garis Sempadan

Bangunan mempunyai arti sebagai sebuah garis yang membatasi jarak bebas minimum dari bidang

Page 20: TUGAS AKHIR Oleh: BENINO INDRA A L2D 007 012 · Contoh yang dapat dengan mudah ditemui adalah adanya bangunan seperti SPBU yang hanya memiliki besaran KDB sebesar 25%. ... 1.8 Metodologi

12

terluar suatu massa bangunan terhadap batas lahan yang dikuasai. Pengertian tersebut dapat

disingkat bahwa Garis Sempadan Bangunan adalah batas bangunan yang diperkenankan untuk

dibangun.

Batasan atau patokan untuk mengukur besar Garis Sempadan Bangunan adalah as jalan,

tepi sungai, tepi pantai, jalan kereta api, dan atau jaringan tegangan tinggi. Sehingga jika rumah

berada di pinggir jalan, maka garis sempadan bangunan diukur dari as jalan sampai bangunan yang

terluar di lahan yang dikuasai.

1.8.2 Pendekatan Penelitian

Penelitian ini dilakukan dengan menggunakan pendekatan deduktif. Pendekatan deduktif

adalah pendekatan yang didasari secara teoritik untuk mendapatkan konfirmasi berdasarkan

hipotesis dan observasi yang telah dilakukan sebelumnya. Suatu hipotesis lahir dari sebuah teori,

lalu hipotesis ini diuji dengan dengan melakukan beberapa observasi. Hasil dari observasi ini akan

dapat memberikan konfirmasi tentang sebuah teori yang semula dipakai untuk menghasilkan

hipotesis.

Dalam penelitian ini juga menggunakan metode penelitian kuantitatif dan kualitatif.

Metode kuantitatif digunakan dalam penelitian ini dikarenakan ditinjau dari masalah yang ingin

dipecahkan, yaitu bagaimana pengaruh harga lahan terhadap intensitas pemanfaatan ruang di

koridor jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso. Tujuan ini mengharuskan peneliti untuk melakukan

studi empirik yaitu dengan menggunakan data-data yang didapatkan dalam lapangan. Logika

empirik merupakan salah satu dasar dalam penelitian kuantitatif. Jika dirangkum maka penelitian

kuantitatif mempunyai beberapa ciri, yaitu :

TABEL I.2

CIRI-CIRI METODE PENELITIAN KUANTITATIF

No Komponen Ciri-ciri

1 Tujuan • Menunjukkan hubungan variabel

• Menjelaskan variabel

• Melakukan tes terhadap teori

• Mencari generalisai

2 Desain • Spesifik

• Ditentukan secara matang dari awal

• Menjadi pedoman dalam melakukan penelitian

3 Teknik • Eksperimen, survei, observasi terukur

• Wawancara terstruktur

4 Instrumen • Angket,test, wawancara,skala

• Komputer, kalkulator

5 Data • Kuantitatif

• Hasil pengukuran berdasarkan variabel yang

diopersionalkan berdasarkan instrumen

Page 21: TUGAS AKHIR Oleh: BENINO INDRA A L2D 007 012 · Contoh yang dapat dengan mudah ditemui adalah adanya bangunan seperti SPBU yang hanya memiliki besaran KDB sebesar 25%. ... 1.8 Metodologi

13

No Komponen Ciri-ciri

6 Sampel • Besar

• Representatif

• Sedapat mungkin random

7 Analisis • Pada tahap akhir setelah informasi terkumpul

• Deduktif

• Menggunakan statistik

8 Hubungan dengan

responden

• Berjarak, sering tanpa kontak langsung

• Jangka pendek

Sumber: Sulistyo, 2010

Metode kualitatif yang digunakan dalam penelitian ini adalah untuk mengetahui

bagaimana penjelasan teori yang dikemukakan oleh Berry (1963) dimana terjadi sedikit

penyimpangan dalam grafik tenda sirkus dalam teori lahannya yang akan dijelaskan pada bab

berikutnya. Selain itu pendekatan metode kualitatif juga bisa digunakan dalam mendukung hasil

yang diperoleh dari data kualitatif yang telah diolah. Data dari kualitatif yang digunakan diharapan

bisa digunakan dalam mendukung hasil temuan dari data-data statistik sehingga sekiranya dapat

memperkuat argumen dari hasil statistik yang telah dihasilkan.

1.8.3 Metode Pengumpulan Data

1.8.3.1 Teknik Pengumpulan Data

Pada tahap ini akan dijelaskan mengenai teknik yang dilakukan dalam mengumpulkan

data dalam memenuhi sasaran akan penelitian ini. Dalam penelitian ini dilakukan dua cara dalam

melakukan pengumpulan data, yaitu dengan survei data primer dimana kegiatan tersebut mencakup

kegiatan wawancara dan observasi langsung. Teknik pengumpulan data yang lain yang dilakukan

adalah dengan teknik survei data sekunder yang melalui kajian beberapa dokumen yang sudah ada

di instansi yang terkait dengan penelitian ini. Untuk lebih jelasnya akan dipaparkan dan dijelaskan

sebagai berikut:

1. Pengumpulan Data Primer.

• Obesrvasi Langsung

Observasi langsung merupakan salah satu metode pengumpulan data yang mengandalkan

hasil pengamatan langsung seorang observator pada suatu fenomena yang sedang diteliti (Nazir,

1988). Tujuan utama dilakukannya metode observasi langsung adalah untuk mendapatkan data

secara detail dengan cara mengamati langsung segala hal sehingga dapat diketahui perubahan-

perubahan terkini yang terjadi pada fenomena yang sedang diteliti. Dalam penelitian ini metode

observasi digunakan untuk melengkapi data seperti bukti foto dan juga kondisi dari bangunan

yang diamati di sepanjang Jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso. Diharapkan dengan

Page 22: TUGAS AKHIR Oleh: BENINO INDRA A L2D 007 012 · Contoh yang dapat dengan mudah ditemui adalah adanya bangunan seperti SPBU yang hanya memiliki besaran KDB sebesar 25%. ... 1.8 Metodologi

14

menggunakan metode observasi lapangan dapat diketahui dan didapatkan informasi yang lebih

mendetail mengenai kondisi eksisting, kegiatan yang berlangsung, ketersediaan sarana dan

prasarana , dan informasi yang mendukung penelitian di wilayah studi.

• Check-list kuisioner

Check-list kuisioner ini digunakan dalam penelitian untuk mengetahui dan mendata

besaran-besaran variabel yang telah ditentukan, yaitu KDB, KLB, dan GSB. Cara pengambilan

sampel ini hampir sama dengan metode wawancara dimana data yang ingin didapatkan digali

melalui mengajukan pertanyaan, namun yang membedakan adalah pada kuisioner ini hanya

memberikan pilihan jawaban yang sudah ditentukan oleh peneliti.

• Wawancara

Wawancara pada penelitian ini dilakukan dengan melakukan tanya jawab terhadap pihak

instansi pemerintah yang bersangkutan. Instansi yang menjadi sasaran peneliti adalah Dinas

Tata Kota Semarang, Kantor Pajak Semarang Timur, Tengah dan juga Kantor Pajak Semarang

Selatan.

2. Pengumpulan Data Sekunder.

Teknik pengumpulan data sekunder ini dilakukan melalui survei-survei ke instansi

pemerintah yang terkait dengan variabel-variabel yang telah ditentukan. Variabel mengenai harga

lahan akan didapatkan dalam kantor pajak dengan meneliti dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP),

sedangkan untuk mendapatkan data mengenai intensitas pemanfaatan ruang seperti KDB, KLB

dan GSB dapat diperoleh dengan mendatangi Kantor Dinas Tata Ruang dan juga Kantor Badan

Pertanahan Nasional (BPN).

1.8.3.2 Teknik Pengambilan Sampel

Pengambilan sampel dilakukan karena ukuran dari populasi yang diteliti mempunyai

jumlah yang besar dan sekiranya akan memakan waktu yang lama jika semua individu dalam

populasi tersebut harus didata satu per satu. Untuk menghadapi masalah tersebut maka

pengambilan sampel atau contoh populasi yang representatif sangat berguna demi efisiensi waktu

dan tenaga selama dilakukannya penelitian ini.

Dalam penelitian ini teknik pengumpulan data dengan menggunakan sampel dirasa tidak

dibutuhkan. Hal ini dikarenakan oleh jumlah bangunan yang akan ditieliti masih dalam jumlah

yang banyak namun masih dalam tahap yang bisa diteliti, yaitu berjumlah sebanyak 103 bangunan.

Jumlah bangunan tersebut adalah mencakup semua bangunan yang terdapat pada sepanjang jalan

Ahmad Yani-Brigjen Katamso satu lapis bangunan dari jalan. Keuntungan dalam pengumpulan

data dengan mendata dari seluruh populasi adalah hasilnya yang bisa lebih dipercaya dan tingkat

kesalahan yang dihasilkan juga akan semakin sedikit jika dibandingkan dengan menggunakan

teknik sampling parsial dimana akan dihasilkan tingkat kesalahan dalam data tersebut.

Page 23: TUGAS AKHIR Oleh: BENINO INDRA A L2D 007 012 · Contoh yang dapat dengan mudah ditemui adalah adanya bangunan seperti SPBU yang hanya memiliki besaran KDB sebesar 25%. ... 1.8 Metodologi

15

1.8.3.3 Kebutuhan Data

Dalam bagian ini akan dijelaskan data-data yang dibutuhkan dan terkait untuk

mendukung penelitian ini. Selain itu, list kebutuhan data juga berfungsi untuk mempermudah

dalam mengelompokkan data yang akan dikumpulkan. Tabel tersebut memuat semua hal yang

berkaitan dengan data yang akan dibutuhkan selama penelitian ini berlangsung. Tabel ini memuat

informasi akan kebutuhan data seperti variabel, data yang dibutuhkan, bentuk data, unit data,

sumber, dan teknik pengumpulan data. Kebutuhan data dapat dilihat dalam tabel berikut:

TABEL I.3

KEBUTUHAN DATA

No Variabel Data Bentuk

Data Unit Data Sumber

Teknik

Pengumpulan

Data

1 Harga lahan Nilai Jual Objek

Pajak (NJOP)

Nominal Per

bangunan

Kantor pajak • Survei primer

• Survei sekunder

2 KDB Besaran KDB pada

bangunan di

sepanjang koridor

wilayah studi

Nominal Per

bangunan

• BPN

• Dinas Tata

Ruang

• Bapedda

• Survei primer

• Survei sekunder

3 KLB Besaran KLB pada

bangunan di

sepanjang koridor

wilayah studi

Nominal Per

bangunan

• BPN

• Dinas Tata

Ruang

• Bapedda

• Survei primer

• Survei sekunder

4 Garis

Sempadan

Bangunan

Besaran Garis

Sempadan

Bangunan pada

bangunan di

sepanjang koridor

wilayah studi

Nominal Per

bangunan

• BPN

• Dinas Tata

Ruang

• Bapedda

• Survei primer

• Survei sekunder

5 Tata Guna

Lahan

Peta tata guna

lahan terbaru pada

koridor

Peta Perkawasan • Bapedda • Survei sekunder

Sumber: Hasil Analisis Penyusun, 2011

1.8.4 Metode Analisis

Dalam penelitian ini, peneliti menggunakan gabungan dari analisis kuantitatif dan juga

analisis kualitatif. Analisis kuantitatif digunakan untuk mengetahui keterkaitan antara harga lahan

Page 24: TUGAS AKHIR Oleh: BENINO INDRA A L2D 007 012 · Contoh yang dapat dengan mudah ditemui adalah adanya bangunan seperti SPBU yang hanya memiliki besaran KDB sebesar 25%. ... 1.8 Metodologi

16

dengan intensitas pemanfaatan ruang di sepanjang koridor jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso

yang kemudian didukung dengan interpretasi melalui analisis kualitatif. Analisis yang akan

dilakukan dalam penelitian ini antara lain:

1) Analisis kuantitatif

Analisis kuantitatif dalam penelitian ini menggunakan uji normalitas, validitas dan

reliabilitas, analisis regresi linier sederhana dan analisis regresi linier berganda. Uji

normalitas digunakan sebagai alat untuk mengetahui bagaimana sebaran data yang

didapatkan apakah sebarannya bersifat normal atau tidak. Uji validitas dan reliabilitas

digunakan sebelum melakukan analisis regresi yang digunakan untuk mengetahui apakah

data yang didapatkan dari survei sudah dapat memenuhi syarat untuk dilakukan analisis

regresi linier dan analisis regresi linier berganda.

2) Analisis kualitatif

Analisis kualitatif yang digunakan dalam penelitian ini adalah analisis kualitatif

deskriptif. Analisis ini digunakan untuk menjelaskan bagaimana fenomena penyimpangan

grafik teori yang dikemukakan Berry (1963), yang pada bab selanjutnya akan dibahas

bagaimana terjadinya puncak kecil (mini peak). Selain itu analisis deskriptif ini juga bisa

digunakan sebagai pendukung dari data yang telah dianalisis melalui analisis kualitatif.

Tahapan ini akan menjelaskan alat analisis apa yang akan digunakan dalam penelitian.

Alat analisis yang akan digunakan adalah dengan menggunakan regresi liner (linier regresion).

Alat analisis digunakan untuk melakukan pengujian hubungan antara sebuah variabel terikat

(dependent variable) dengan satu atau beberapa variabel bebas (independent variable) yang

ditampilkan dalam bentuk regresi. Jika suatu variabel terikat hanya dihubungkan dengan satu

variabel bebas saja maka akan menjadi regresi linier sederhana. Persamaan regresi linier sederhana

dapat ditulis dalam persamaan berikut:

Y = a + b X

Keterangan:

Y = Variabel terikat

a = nilai konstanta

b = Koefisien regresi

X = Nilai variable bebas

Dalam penelitian ini alat analisis yang digunakan untuk melakukan analisis regresi ini

adalah dengan menggunakan alat bantu program statistik komputer yaitu SPSS. Pada penelitian ini

Page 25: TUGAS AKHIR Oleh: BENINO INDRA A L2D 007 012 · Contoh yang dapat dengan mudah ditemui adalah adanya bangunan seperti SPBU yang hanya memiliki besaran KDB sebesar 25%. ... 1.8 Metodologi

17

terdapat beberapa variabel yang diteliti antara lain yaitu harga lahan, KDB, KLB, dan GSB. Dalam

penggunaan rumus yang telah ditulis di atas maka dapat dijelaskan bahwa saat tahap analisis

regresi linier sederhana sebagai tahap pertama analisis, variabel intensitas pemanfaatan ruang yaitu

KDB, KLB, dan GSB satu persatu dianalisis sebagai variabel terikat atau variabel yang dipengaruhi

oleh harga lahan sebagai variabel bebas.

Detil teknis langkah analisisnya pertama kali adalah dengan melakukan normalisasi data

dan uji normalitas yang selanjutnya juga dilakukan uji validitas dan reliabilitas. Selanjutnya adalah

dengan melakukan analisis regresi linier sederhana antara harga lahan terhadap KDB, lalu harga

lahan terhadap KLB, dan harga lahan terhadap GSB. Dengan begitu maka akan diketahui elemen

intensitas pemanfaatan ruang yang mana yang paling dipengaruhi oleh harga lahan. Sebagai

tambahan, juga dilakukan analisis mini peak mengacu pada teori Berry dengan melihat kasus

persimpangan jalan di wilayah studi. Di akhir analisis dapat diketaui keterkaitan harga lahan

dengan intensitas pemanfaatan ruang.

1.9 Sistematika Penulisan

BAB I PENDAHULUAN

Bagian ini berisi latar belakang penelitian, perumusan masalah, tujuan dan sasaran yang

ingin dicapai dalam penelitian, ruang lingkup penelitian yang meliputi ruang lingkup

spasial dan ruang lingkup substansial, keaslian penelitian, kerangka pikir, metode

penelitian dan sistematika penulisan.

BAB II HARGA LAHAN DAN KAITANNYA DENGAN INTENSITAS PEMANFAATAN

RUANG

Merupakan kompilasi dari berbagai teori yang berhubungan mengenai harga lahan dan

juga intensitas pemanfaatan ruang terutama mengenai Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

dan juga Koefisien Lantai Bangunan (KLB), serta Garis Sempadan Bangunan (GSB).

BAB III GAMBARAN UMUM KORIDOR JALAN AHMAD YANI-BRIGJEN KATAMSO

SEMARANG

Pada bagian ini dijelaskan mengenai wilayah studi penelitian yang akan dilaksanakan di

koridor jalan Ahmad Yani-Brigjen Katamso.

BAB IV KETERKAITAN HARGA LAHAN DENGAN INTENSITAS PEMANFAATAN

RUANG DI KORIDOR AHMAD YANI - BRIGJEN KATAMSO

Berisi mengenai analisis serta penjabaran mengenai analisis yang dilakukan dalam

penelitian, yaitu analisis mengenai keterkaitan harga lahan dengan intensitas pemanfaatan

ruang. Maksudnya adalah hubungan antara KDB, KLB, GSB dengan harga lahan di

koridor Ahmad Yani-Brigjen Katamso.

Page 26: TUGAS AKHIR Oleh: BENINO INDRA A L2D 007 012 · Contoh yang dapat dengan mudah ditemui adalah adanya bangunan seperti SPBU yang hanya memiliki besaran KDB sebesar 25%. ... 1.8 Metodologi

18

BAB V PENUTUP

Berisi mengenai kesimpulan dan rekomendasi dari hasil temuan yang dilakukan dalam

studi penelitian mengenai keterkaitan antara harga lahan dengan intensitas pemanfaatan

ruang.