TINJAUAN KOTA SEMARANG

41

BAB III

TINJAUAN LOKASI & DATA

3.1 DATA FISIK LOKASI

3.1.1 Tinjauan Kota Semarang

Kota Semarang terletak di pantai utara Propinsi Jawa Tengah, tepatnya pada garis

6, 5' - 7, 10' Lintang Selatan dan 110, 35' Bujur Timur. Luas wilayahnya mencapai

373,7 km. Adapun batas - batas fisik Kota Semarang adalah sebagai berikut :

Sebelah Utara : Laut Jawa

Sebelah Timur : Kabupaten Demak

Sebelah Selatan : Kabupaten Semarang

Sebelah Barat : Kabupaten Kendal

Kota Semarang sangat berperan dalam perkembangan dan pertumbuhan Propinsi

Jawa Tengah, selain karena menjadi ibukota propinsi, posisi kota Semarang berada di

tengah - tengah dua pusat pertumbuhan nasional yaitu Kota Jakarta dan Kota Surabaya,

hal ini memungkinkan Kota Semarang menjadi titik simpul perdagangan dan jasa secara

nasional.

Gambar 3.1 : Peta Kota Semarang Sumber : Bappeda Kota Semarang

42

3.1.2 Tinjauan Wilayah Tembalang

Wilayah Tembalang yang terletak di Semarang Selatan merupakan kawasan

satelit, dikarenakan wilayah ini terdapat beberapa universitas dan pemukiman padat

penduduk. Batas-batas dari Kecamatan Tembalang yaitu :

Sebelah Utara : Kecamatan Candi Sari

Sebelah Barat : Kecamatan Banyumanik

Sebelah Selatan : Kabupaten Semarang

Sebelah Timur : Kecamatan Mranggen Kabupaten Demak.

Berdasarkan Kebijaksanaan Bagian Wilayah Kota yang ada dalam RTRW Kota

Semarang, maka kedudukan BWK VI (Kecamatan Tembalang) dalam konstelasi Kota

Semarang ialah sebagai kawasan pengembangan permukiman dan pendidikan.

Kedudukan ini sangat strategis, setidaknya dapat dilihat dari beberapa hal:

a. Fungsi perumahan sebagai penampung limpahan penduduk dari pusat Kota

Semarang. Adanya fungsi ini membawa konsekuensi bahwa arus penduduk yang

menuju ke kawasan ini akan membutuhkan sarana prasarana pendukung yang akan

berdampak terhadap percepatan perkembangan kawasan Tembalang.

b. Terdapat kecenderungan perkembangan Kota Semarang ke arah selatan yang

menjangkau kawasan Tembalang dan sekitarnya. Kecenderungan tersebut

didukung oleh faktor pendorong dan faktor penarik. Faktor pendorong berasal dari

kawasan pusat Kota Semarang yang semakin padat dan beban yang ditanggungnya

pun semakin berat. Sedangkan faktor penarik berasal dari Kawasan Tembalang

berupa lahan-lahan yang masih dapat dimanfaatkan untuk kegiatan budidaya tanpa

meninggalkan aspek pelestarian lingkungan.

c. Fenomena pemekaran kampus Undip adalah unsur penting yang akan semakin

Gambar 3.2 : Pembagian Wilayah BWK Semarang dan RTRK Tembalang Sumber : Bappeda Kota Semarang

43

mendukung perkembangan kawasan Tembalang. Kampus Universitas Diponegoro

adalah fasilitas pendidikan tinggi yang ada di Kecamatan Tembalang yang memiliki

skala pendidikan regional, nasional dan internasional.

3.1.3. Wilayah Kec. Tembalang (BWK VI) Sebagai Pusat Kegiatan Pendidikan dan

Pengembangan Permukiman

Berdasarkan pembagian BWK (Bagian Wilayah Kota), Kota Semarang dibagi

menjadi 10 BWK dengan potensi sebagai berikut :

BWK Kecamatan Potensi

I Semarang Tengah,

Semarang Timur,

Semarang Selatan

Pusat Kota Semarang

Konektivitas tinggi terhadap wilayah lain

Kondisi tanah baik untuk daerah terbangun

Sebagai pusat pelayanan kegiatan kota

Terdapat kawasan kota lama sebagai kawasan

konservasi

II Gajahmungkur,

Candisari

Perdagangan dan jasa

Pusat pendidikan tinggi skala regional

Kawasan khusus militer skala regional

Kawasan olahraga skala regional

III Semarang Barat,

Semarang Utara

Pusat kegiatan trasportasi (Bandara Ahmad

Yani, Pelabuhan Tanjung Emas, dan Stasiun

Tawang)

Kawasan rekreasi skala regional

IV Genuk Lereng landai, cocok untuk permukiman

Wilayah pengembangan industri

Dekat pelabuhan laut

Potensi untuk perikanan darat

V Gayamsari, Pedurungan Lereng relatif landai, cocok untuk

permukiman, pendidikan, sarana kesehatan,

perdagangan dan jasa

Aksesibilitas relatif tinggi

VI Tembalang Pusat kegiatan pendidikan skala regional

Pengembangan kegiatan permukiman

Topografi berbukit, beberapa view menarik

Dilewati jalan arteri primer dan sekunder

VII Banyumanik Pintu gerbang Kota Semarang dari arah

selatan

Dilewati jalan arteri primer dan sekunder

Dekat dengan pusat pendidikan di Kec.

Tembalang

Tabel 3.1 : Potensi BWK Semarang

44

Topografi berbukit, berpotensi untuk

permukiman

VIII Gunungpati Sebagai wilayah penyangga lingkungan

Wilayah desa - kota dengan kegiatan utama

pertanian dan perkebunan

Terdapat fasilitas pendidikan skala regional

Potensial sebagai wisata alam dan agro

IX Mijen Sebagai wilayah tangkapan air

Sebagai wilayah cadangan pengembangan

Kota Semarang

Potensi kegiatan pertanian, agrobisnis,

agroindustri, dan agrowisata

X Ngaliyan, Tugu Pintu gerbang Kota Semarang dari arah barat

Potensi pengembangan kegiatan industri

Rencana lokasi terminal induk

3.1.4. Penggunaan Lahan di BWK VI

Penggunaan lahan di BWK VI sudah bersifat perkotaan (urban), meskipun ada

beberapa daerah yang penggunaan lahannya masih berupa penggunaan lahan untuk

kegiatan pedesaan (rural). Penggunaan lahan yang bercirikan rural ini terletak di

Kelurahan Rowosari dan sebagian Kelurahan Mangunharjo, Jangli, Meteseh dan Kramas

yang merupakan suatu kawasan permukiman yang belum terencana. Sedangkan

penggunaan lahan yang bercirikan perkotaan (urban) tersebar di wilayah pusat aktivitas

dan di sepanjang jalur-jalur jalan, meliputi Kelurahan-Kelurahan Sendangmulyo,

Kedungmundu, Sendangguwo, Tandang, Sambiroto dan Tembalang. Daerah-daerah yang

cukup cepat perkembangan lahan terbangunnya antara lain adalah di sekitar kawasan

pendidikan Undip Tembalang, pusat kegiatan perdagangan dan jasa di Sendangmulyo

dan Kawasan di sepanjang jalur utama (Jl. Kedungmundu).

Berdasarkan intensitas pemanfaatan lahan, kawasan-kawasan di BWK VI dapat

dikelompokkan menjadi:

Kawasan yang berkepadatan Tinggi

Kawasan ini terdapat di Kelurahan Sendangmulyo, Sendangguwo, Tandang,

Jangli dan Sambiroto, di sekitar kawasan Undip dan sepanjang Jalan Kedungmundu

yang berkembang menjadi kawasan campuran (permukiman, perdagangan dan

jasa).

Kawasan berkepadatan sedang

Kawasan ini terdapat di Kelurahan Kedungmundu, Meteseh, Mangunharjo,

Tembalang dan Bulusan. Kegiatan dominan pada kawasan yang berkepadatan

sedang utamanya untuk kegiatan perumahan/ permukiman.

Kawasan yang berkepadatan rendah

Sumber : bappeda kota Semarang

45

Terdapat di kawasan Kramas dan Rowosari. Kegiatan dominan kawasan yang

berkepadatan rendah utamanya untuk kegiatan non urban (pertanian dan tegalan atau

wilayah yang tidak dibudidayakan.

Perkembangan kegiatan perkotaan di BWK VI terjadi cukup pesat, hal ini

tercermin dari tingginya tingkat perubahan penggunaan lahan yang ada di BWK VI dari

tidak terbangun menjadi terbangun. Faktor-faktor yang mendukung perkembangan

kegiatan perkotaan di BWK VI adalah:

Wilayah BWK VI termasuk kawasan pengembangan permukiman perkotaan bagi

Kota Semarang.

Adanya arahan lokasi pengembangan pendidikan di BWK VI dan kampus Undip

Tembalang yang tidak hanya mempunyai skala pelayanan lokal saja tetapi juga

skala pelayanan nasional, sehingga menjadi daya tarik tersendiri.

3.1.5. Potensi (BWK VI) Terhadap Perancangan Asrama Mahasiswa di Semarang

Tata guna lahan pada kawasan ini adalah sebagai Kawasan Pendidikan, dan

pengembangan permukiman

Tingkat aksesibilitas lokasi sangat mudah dicapai karena didukung dengan jaringan

jalan arteri primer dan sekunder yang memadai, dan dapat dilalui oleh alat

transportasi pribadi maupun umum.

Kawasan ini dekat dengan sarana umum seperti pasar banyumanik, swalayan ADA,

sekolah dan kampus, rumah sakit banyumanik, bank, dll.

Tersedianya jaringan utilitas kota yang dapat memadai dan menunjang segala

kegiatan di kawasan tembalang, mulai dari jaringan listrik, telpon, dan air bersih.

Topografi yang berbukit, cocok untuk kawasan hunian dan dengan view yang

menarik dan udara yang masih sejuk.

3.2. DATA NON FISIK

Gambar 3.3 : Grafik Peningkatan Jumlah Mahasiswa Terdaftar Universitas Diponegoro Sumber : Biro Administrasi Akademik Universitas Diponegoro

46

Secara umum, terus terjadi peningkatan pada penerimaan mahasiswa

universitas diponegoro. Ini membuat daerah tembalang menjadi penyumbang kaum

pendatang terbanyak di Semarang. Data berikut merupakan beberapa data yang

kemungkinan akan dipergunakan dalam perhitungan pendekatan jumlah unit hunian

asrama mahasiswa yang akan direncanakan, diantaranya :

No. Strata 2008/2009 2009/2010 2010/2011

1. Program Sarjana (S1) 5.696 7.937 7.135

2. Prog. Diploma (DIII) 1.599 1.261 1.739

Total 7.295 8.658 8.874

Rata-rata per tahun 8.455 orang

No. Nama Kampus Rata-Rata Mahasiswa Pertahun (2002-2005)

1. Universitas Indonesia, Depok 8.242 (40%)

2. Universitas Gunadarma, Depok 6.759 (32,8%)

3. Universitas Pancasila, Jaksel 3.400 (16,5%)

4. Politeknik Negri Jakarta, Kampus UI-Depok 2.200 (10,7%)

Jumlah 20.601 orang (100%)

No. Nama kost Spesifikasi Unit Gambar

1. Green Casa

Studio 19 unit

Sumber : Biro Administrasi Akademik Universitas Diponegoro

Sumber : Depok Dalam Angka

Tabel 3.2 : Data Jumlah Mahasiswa Baru Universitas Diponegoro 2008-2011 (Mendekati Periode Saat ini)

Tabel 3.3 : Data rata-rata jumlah mahasiswa universitas lain (berdasarkan target pasar apartemen mahasiswa di Depok) Periode berdirinya bangunan studi banding

Tabel 3.4 : Data beberapa hunian mahasiswa di Tembalang dan sekitarnya yang terbangun mulai

pada periode 2010-2014 (periode awal dipindahnya kampus UNDIP ke daerah

Tembalang) dengan Harga Rp. 1.000.000/ bulan ( Setara asrama mahasiswa kelas

menengah keatas )

47

2. Graha Vena

Cava 2 60 Unit

3. Graha Yustisia 21 Unit

4. Adenium 44 Unit

5. DParagon 1 30 unit

48

6. DParagon 2 40 unit

7. Wisma Avita 22 Unit

8. Griya Magani 24 unit

9. De Faya 21 Unit

49

10. D Blossom 31 Unit

11. Nirmala Kost 40 unit

12. Gladys 15 Unit

13. Sipodang

White House 25 Unit

50

14. Kost Putri Bukit Raya

20 Unit

15. Kos

Tembalang Selatan

20 unit

16. Kost

tembalang Selatan VI

25 unit

17. Wisma

Garuda di Dadaku

15 Unit

51

18. Roemah Dede

Bulusan 15 Unit

19. U-House 60 Unit

20. Ning House 97 Unit

21. D-House 70 Unit

22. Wisma Lucky 19 Unit

Total 733 Unit

(periode 2010-2014)

Keterangan hasil survey :

>80% dari total unit telah terisi penuh, dan

52

3.2.1 Perkembangan Bangunan Sejenis di Semarang dan Tembalang

Perkembangan mengenai asrama sekelas apartemen yang khusus mengakomodasi pasar

mahasiswa memang belum banyak direncanakan di kota ini. Ini dikarenakan penerapan proyek

apartemen khusus mahasiswa baru belakangan ini saja mulai dilirik oleh para perusahaan

pengembang, selain itu umumnya memang dimulai dari kota-kota wilayah jabodetabek sebagai

percobaan terlebih dahulu. Setelah terbukti mendatangkan profit yang sangat besar, kota-kota

besar lain seperti Surabaya dan Yogyakarta juga saat ini telah mulai menerapkan hunian vertikal

mahasiswa di daerah Perguruan Tinggi Negeri kota tersebut. Kampus UNDIP sendiri yang baru-baru

ini saja dipindah ke kawasan Tembalang dari sisi pembangunan huniannya memang bisa dikatakan

baru saja berkembang. Beberapa apartemen yang baru direncanakan mengakomodasi pasar

mahasiswa disemarang yakni sebagai berikut :

Sunway Resort berlokasi di samping

kampus UNIKA, rencana 5 lt (lt atas penthouse

+ 1 semi basement ) diatas tanah 4800 m2,

diperuntukkan sebagian besar bagi mahasiswa.

Dan Low Rise Apartement seperti Apartemen

Parama Graha di Jl. Sisingamangaraja No.31. Di

daerah Tembalang sendiri, pembangunan

apartemen sudah mulai berkembang seperti

Paltrow City di kawasan Tirto Agung yang saat

ini masih dalam tahap pembangunan.

Berdasarkan hasil survey yang dilakukan dan

interview dengan pihak pengelola, apartemen ini memiliki 255 unit yang terdiri dari 200 unit tipe

studio (78,5%) dan 55 sisanya (21,5%) tipe double bedroom. Hunian ini setinggi delapan lantai, dan

jika dilihat dari pembagian tipe dan lokasi huniannya, apartemen ini jelas mengincar pasar

mahasiswa. Tentu saja penentuan jumlah unit ini sudah direncanakan matang-matang oleh pihak

pengembang, dan jumlah ini dapat dijadikan sebagai dasar perbandingan pendekatan jumlah unit

asrama mahasiswa yang akan direncanakan.

Gambar 3.4 : (a) Sunway Resort, (b) Parama Graha dan (c) Paltrow City Sumber : (a) Brosur, (b) www.paramagraha.com , (c) Dokumentasi Pribadi

a b

c