TEKNIK PENGATURAN ZONASI

TEKNIK ZONASI DALAM MENANGANIPERSOALAN DENSITAS DAN INTENSITAS

PEMANFAATAN RUANG.

SEMINAR PENGEMBANGAN KEPROFESIAN BERKELANJUTAN (CPD)AHLI PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA

Jakarta, 6-7 Oktober 2016

DENNY ZULKAIDIKK Perencanaan dan Perancangan Kota

SAPPK - ITB

1

POKOK BAHASAN

1. Densitas dan intensitas pembangunan1. Penduduk (densitas)2. bangunan (densitas – KDB – KLB)

2. Peraturan zonasi dan teknik pengaturan zonasi3. Persoalan intensitas pembangunan dan kapasitas

infrastruktur1. Street LOS and development intensity2. Perkiraan besar intensitas pembangunan maksimum berdasarkan

kapasitas infrastruktur tertentu3. Perkiraan dampak dari intesitas pembangunan tertentu terhadap

kapasitas infrastruktur4. Penanganan densitas dan intensitas pembangunan dengan

teknik zonasi

2

DENSITAS dan INTENSITAS PEMBANGUNAN• Definisi Intensitas

Pembangunan:– The level of development

allowed in a certain area for aspecific use, stated in one ormore specific measurements

– Untuk Rusun:“intensitas bangunan”adalahketentuan teknis tentangkepadatan dan ketinggianbangunan rumah susun yangdipersyaratkan pada lokasiatau kawasan tertentu yangmeliputi KDB, KLB, dan jumlahlantai bangunan (penjelasanps. 35 UU No. 20/2011)

• Lingkup IntensitasPembangunan:– Penduduk (densitas)– Bangunan (densitas, intensitas)

• Ukuran Densitas/Intensitas:– Orang/ha (penduduk)– Bangunan/ha (perumahan)– Unit/ha (apartemen, rusun,

SRS)– KDB, KLB, KDH, KTB (persil)– TB, GSB, bukaan langit (parcel)

1

3

• Tujuan Pengaturan Densitas(Stevens 1960) :1. To provide an instrument for the

assessment, or control, of livingstandards

2. To provide measures of the rate ofland use that can be used toestimate total land needs for allpurposes of the community, orconversely, to control the intensityof occupation of housing areas toavoid the over-burdening of existingcommunity facilities and services

3. To estimate the comparison need ofland for housing and other uses

Standar Hidup

Perkiraan kebutuhan lahan

Beban terhadap fasilitaslingkungan

Perbandingan kebutuhanlahan

Tingkat penggunaan lahan

4

• Kriteria Densitas (Stevens 1960) :1. Health factors

• Water supply; sanitation and wastedisposal; light, sunshine, air and quiet;living space between dwellings

2. Social factors• Private open space; privacy;

protection; community facilities (inwalking distance)

3. Technical factors• Fire risk; shortage of building land;

access; ground conditions4. Economic factors

• Land cost; distance from home towork and transportation cost;availability and cost of essentialservices; availability and cost ofbuilding skills, materials andequipment

Kesehatan

Sosial

Teknik

Ekonomi

5

6

Fisik Dasar(Geologi)

Sumberdayaair

LingkunganHidup

Permukiman(Kawasan

Terbangun)

EkonomiINTENSITAS

PEMBA-NGUNAN

• Intensitas pembangunan lahanditentukan berdasarkan nisbahruang terbangun dengan ruangterbuka (tidak terbangun):

berdasarkan kebutuhandan concern masing-masing sektor:1. Geologi2. Sumberdaya air3. Lingkungan hidup4. Permukiman5. Ekonomi

NISBAH: perbandingan luasruang minimum yang tidakdapat dibangun (luas ruangmaksimum yang dapatdibangun)

• Pertimbangan Penentuan Intensitas Pembangunan• Pertimbangan Penentuan Intensitas Pembangunan

• Pertimbangan Penentuan Intensitas Pembangunan• Pertimbangan Penentuan Intensitas Pembangunan

Aspek Pendekatan Utama Prinsip Pemanfaatan RuangGeologi Konservasi air

Kebencanaan1.Neraca Air2.Resapan / zero run-off3.Kebencanaan

Sumber Daya Air konservasi airInfrastruktur

1. Neraca Air2. Zero Delta Q3. Daya dukung lingkungan4. Infrastruktur

Lingkungan Hidup Keberlanjutan ekologis 1.Emisi oksigen dan absorbsi karbon2.Kenyamanan3.Daya dukung lingkungan4.Kerawanan lokasi terhadap bencana

Perumahan danPermukiman

Kelayakan dan kualitaslingkungan perumahan danpermukiman

1.Keselamatan2.Kesehatan3.Kenyamanan4.Estetika dan sosial

Ekonomi Maksimasi laba daripemanfaatan ruang

1.Laba2.Okupansi ruang lingkungan

7

Densitas Penduduk• Perbandingan jumlah penduduk terhadap luas lahan (org/ha, org/km2)• Kriteria untuk menentukan wilayah perkotaan atau perdesaan• Dasar untuk menentukan tingkat/kualitas hunian (sangat

tinggi/tinggi/sedang/rendah/sangat rendah)

KRITERIA DENSITAS PENDUDUKa) every citizen gets decent standard of

living.b) every citizen has human rights.c) every citizen can work/progress

without causing any harm to thesurrounding environment.

a) Carrying capacity of the land(fertility, irrigation, water supply,road, etc )

b) Technological development of thesociety (MRT, green building, greeninfrastructure, water harvesting, etc)

c) Inclination to use technology forsustainable exploitation of theresources

d) Balance between built-up area andopen space

8

Densitas dan Intensitas Bangunan

• Apa yang menentukan densitas bangunan?• Apa yang menentukan KDB?• Apa yang menentukan KLB?

Definisi Densitas Bangunan (Stevens 1960)

• “a measure of the intensity of occupation of land”• the relationship between the number of building and the area of land

they occupy• “the degree of closeness with which dwellings, and hence the people

occupying them, are arranged in the residential areas of towns andvillages”

• “the degree of concentration rather than the degree of closeness”

9

Intensitas Bangunan

• Koefisien Dasar Bangunan (KDB):– The ratio of the building footprint (ground floor area) to the

total area of land/parcel/lot• Pertimbangan:

– Water recharge, drainage• More porous soil, more/less open space• More built-up areas, larger drainage

– Type of land uses• Higher BCR in commercial areas, lower in single family

residential areas, lower in multi-family housing area– Land price?

10

• Koefisien Lantai Bangunan (KLB):– The ratio of the total floor area within a building to the total area of land

• Pertimbangan:– Land price

• Higher price followed by higher intensity (FAR), thus higher building– Type of land uses

• Different uses have different trip rates (attraction/generation level)– Impact to and need of infrastructure

• Higher intensity generates higher traffic, thus requires moreinfrastructure (e.g. wider streets)

• Better mass public transit reduces traffic volume, thus allows moretrip for similar intensity

– Economic and finance• Higher economic level generates more services and economic

activities• Profit determines financial feasibility

11

• Koefisien Dasar Hijau (KDH) :– Nisbah luas ruang terbuka hijau terhadap luas persil yang dikuasai/ direncanakan,

dalam satuan persen.• Pertimbangan:

– KDH mengacu pada persentase tapak/persil yg harus bebas dari perkerasan, mulaidari permukaan sampai kedalaman tertentu di bawah permukaan

– Tingkat pengisian/peresapan air (water recharge) = KDH minimum– Nilai KDH ditetapkan pada satu zona, dan berlaku untuk setiap persil di dalamnya– KDH hanya akan menampung curah hujan lokal, yang menyerapkan setempat dan

mengalirkannya ke drainase yang tersedia– Untuk wilayah yang kondisi fisiknya menjadi penentu dominan, nilai KDH bisa bebas

(independen) terhadap jenis penggunaan lahan/zona.– Penetapan KDH dapat diperlakukan sebagai teknik Overlay Zoning dalam penerapan peraturan

zonasi (lintas zona yang berbeda), nilai KDB mengikuti nilai KDH• Ketentuan:

– KDB + KDH + % perkerasan non-bangunan = 100%– KDH = RTH privat (minimum 10% sesuai UU No. 26/2007)

12

PERATURAN ZONASI danTEKNIK PENGATURAN ZONASI2

PERATURAN ZONASI ADALAH ATURAN BERBASIS ZONA,ketentuan pemanfaatan ruang dan ketentuan teknis disusun berdasarkan zona

R-8

R-8

FS-4

FS-4K-2 BrandangFS-4

R-8

R-8

K-2

K-2

K-2

K-2

K-2

PERATURAN ZONASI adalah MANUAL untuk lahan,sama dengan manual yang diberikan ketika membeli mobil, TV atau gadget lain

13

MUATAN UTAMA PERATURAN ZONASI

• Zoning text/zoning statement/legal text:– berisi aturan-aturan (= regulation)– menjelaskan tentang tata guna lahan dan

kawasan, permitted and conditional uses,minimum lot requirements, standarpengembangan, administrasipengembangan zoning

• Zoning map/peta zonasi :– berisi pembagian blok peruntukan (zona),

dengan ketentuan aturan untuk tiap blokperuntukan tersebut

– menggambarkan peta tata guna lahandan lokasi tiap fungsi lahan dan kawasan

14

• PERATURAN ZONASI terdiri dari:

• Zona-zona dasar, sub-zona, jenis-jenis perpetakan (main land use),jenis-jenis penggunaan (sub uses)

• Use: Penggunaan lahan dan bangunan (penggunaan utama,penggunaan pelengkap, penggunaan sesuai pengecualian khusus).

• Intensity: Intensitas atau kepadatan (KDB, KLB, KDH,kepadatan bangunan, kepadatan penduduk).

• Bulk/building and massing: Tata massa bangunan (tinggi, sempadan,luas minimum persil).

• Required infrastructure: persyaratan prasarana minimum (parkir,bongkar-muat, dll)

• Aturan tambahan: estetika, media reklame, view, dll (dapat diaturterpisah dalam design guidelines)

1. Ketentuan Teknis:

• Muatan Utama Teks/Aturan Zonasi (Legal Text)

15

2. Prosedur administrasi dan perangkat:– Kewenangan dan prosedur administrasi– Development charge

3. Substansi Penanggulangan Dampak:– Penanggulangan pencemaran lingkungan.– Development impact fees.

• alat untuk meningkatkan kualitas dan kuantitas lingkungan fisik(sarana dan prasarana umum).

• alat untuk mengendalikan pembangunan.• alat untuk mengatasi konflik politik.

– Traffic impact assesment.• Beban/biaya kemacetan yang dapat dikenakan pada pengguna

kendaraan.4. Ketentuan lain:

– perubahan, amandemen, sanksi.

16

17

Inventarisasi pemanfaatan ruang

Klasifikasi pemanfaatan ruang

Hirarki penggunaan lahan

Kompatibilitas

Boleh

Bersyarat

Terbatas

Inventarisasi ketinggian, GSB,Orientasi dan ketentuan lainnyayang terkait.

Kodifikasi standar

Inventarisasi intensitas PR

Klasifikasi intensitas PRberdasarkan jenis/zonapemanfaatan ruang

Inventarisasi standar-standarprasarana di Bandung

Kodifikasi standar

Inventarisasi standar, pedomanteknis, petunjuk teknis terkait.

Inventarisasi prasarana yangperlu diatur

Tata carapenetapan blokperuntukan dan

penetapan zonasi

Identifikasi lembaga dan tugasserta kewenangannya

Identifikasi proses dan prosedur

Amandemen/perubahanPeraturan

Pembangunandan peta zona

PeraturanZonasi

IntensitasPemanfaatan

Ruang

PenggunaanLahan

Tata MassaBangunan

Prasarana

Standar-standar

Kelembagaan

• Peta Materi PZ

Dilarang

• Substansi Peraturan ZonasiMateri

Penerapan TEKNIK PENGATURAN ZONASI memungkinkanPZ lebih fleksibel, mempertimbangan ARAHPENGEMBANGAN WILAYAH/KOTA, KARAKTERISTIK/KONDISI SETEMPAT, dan PERSOALAN YANG DIHADAPI

PERATURANZONASI

Zoning Text/Statement

Zoning Map[dimana zoning text/

statement akanditerapkan]

Aturan Dasar = aturan pada setiap jenis zona [definisi zona,kualitas lokal minimum zona, ketentuan pemanfaatan ruang,

Intensitas, tata bangunan, prasarana minimal, khusus, standar]

Teknik Pengaturan Zonasi [mempertimbangkan konflik, kebutuhanpengembangan dan fleksibilitas pengaturan]

•Downzoning•Upzoning•Design/historic preservation•Overlay Zoning•Floating Zoning•Flood Plain Zoning•Conditional Uses•Growth Control•Planned Unit Developmentdll

Bonus/incentive zoning•Performance zoning•Fiscal zoning•Special zoning•Exclusionary zoning•Inclusionary zoning•Contract zoning•Negotiated development•TDR(Transfer of DEvelopment Right)

KetentuanPelaksanaan

Zona dan Kode

Blok

Kelembagaan, tugas, fungsi dan kewenangan pelaksanaanaturan dasar dan teknik pengaturan zonasi

Mekanisme diskresi [aturan multiintretasi, belum diaturdalam PZ, keberatan masyarakat.

18

PERSOALAN DENSITAS DAN INTENSITASPEMBANGUNAN

19

INTENSITASPEMBANGUNAN

KAPASITASINFRASTRUKTUR

Dampak intensitas pembangunanterhadap kapasitas infrastruktur

Kendala kapasitas infrastrukturterhadap intensitas pembangunan • LoS jaringan jalan

• Air bersih• Drainase• dll

3Hubungan Intensitas Pembangunan dan Kapasitas Infrastruktur

• Karakteristik

• Kapasitas jalan membatasi intensitas pembangunan• Angkutan umum yang baik dapat meningkatkan perjalanan, artinya dapat

menunjang intesitas lebih tinggi• Makin besar arus menerus mengurangi lalu-lintas on-site, artinya

mengurangi intensitas pembangunan• Guna lahan berbeda mempunyai trip rate berbeda, sehingga

menghasilkan tarikan/produksi lalu-lintas berbeda• Makin tinggi intensitas pembangunan, makin tinggi kebutuhan

infrastruktur (misalnya lebar jalan, air bersih, dll)

20

Street

ThroughTraffic

Dimension

Capacity

Existing TrafficVolume

On-siteTraffic

Conversion to MaxNumber of People

LOS

Opportunity forAdditional Traffic

Mass PublicTransit

ImprovementPlan

Trip Rate

Max Floor Area Max FAR

Lot Size

Traffic Composition

THE ESTIMATION OF MAXIMUMDEVELOPMENT INTENSITY

Speed

21

THE IMPACT OF DEVELOPMENTTO STREET DIMENSION

ThroughTraffic

StreetDimension

StreetCapacity

ExistingTrafficVolume On-site

Traffic

Max Numberof People

Set LOS

AdditionalTraffic

Mass PublicTransit

Trip Rate

Max Floor Area

Max FAR

Lot Size

PredictedTraffic

RequiredStreet

Capacity

AdditionalStreet

Dimension

MaxTrips

22

23

24

• Persoalan Batas kepadatan:– Tidak ada batas maksimum densitas

penduduk dalam aturan baru, kecuali dalanPeraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor60/PRT/1992 tentang Persyaratan TeknisPembangunan Rumah Susun (1736 org/ha)

– Tidak ada standar baku interval kualitasruang berdasarkan interval densitaspenduduk (kepadatantinggi/sedang/rendah). Tiap daerah dapatmembuat batas sendiri

– Kepadatan penduduk tertinggi di Hongkong= 3200 org/ha, didukung saranatransportasi umum yang baik

• Contoh kepadatan penduduk max– Standar:

• Standar luas lantai 9 m2/org• Standar luas lantai 7,2 m2/org (6 m2 +20%)

– KDB = 25%, KLB = 1,25• Pada lahan 1 ha = (1,25 x 10.000 m2)/7,2 m2/org = 1.736

org/ha– KDB = 25%, KLB = 5,6

• Pada lahan 1 ha = (5,6 x 10.000 m2)/9 m2/org = 6.222org/ha

25

• Tipe Rumah VS Luas Persil VS Biaya

Harga SatuanTerendah

LUAS PERSIL (m2)60 - 200 200 - 600 600 – 2000

=< Rumah DinasTipe C

RS30-100 bgn/ha

RMn10-30 bgn/ha

RMw3-10 bgn/ha

= Rumah DinasTipe C s/d A

RMn120-400 org/ha

RMn40-120 org/ha

RMw12-40 org/ha

>= Rumah DinasTipe A

RMw RMw RMw

26 26

RS = Rumah SederhanaRM = Rumah MenengahRMw = Rumah Mewah

• Contoh Kasus Apartemen Rakyat

• Luas lahan : 1,6 ha• Jumlah Tower : 4 Tower hunian,• KDB : 35% (5,640 m2)• KLB : 5,9x (93,600 m2)• Jumlah Lantai : 21 lantai• Jumlah unit : 1.926 unit• Parkir : 17.040 m2 (681 SRP)

• Jumlah penduduk = 1926 x 4 = 7704 org• Densitas penduduk = 7704 org/1,6 ha = 4815 org/ha• Kebutuhan fasilitas = 8 TK, 5 SD, 2 SMP, 2 SMA, 3

pertokoan, 7704 m2 + 3750 m2 = 11.454 m2 RTH

• PERSOALAN: melebihi KLB max, melebihi tinggibangunan max, densitas penduduk tinggi, fasilitas off-site, kebutuhan RTH > KDH min, fasilitas parkir kurang

Fungsi : PerumahanJl. Kolektor : KDB max=40%, KLB

max =3,6, KDH min=50%

GSB minimum = ½ x lebar rumijaTB max = 1,5 x 40m = 60m +15 lt

KLB sangatmempengaruhikualitas hunian

16.000 m2

PENANGANAN DENSITAS dan INTENSITASPEMBANGUNAN dengan TEKNIK ZONASI

28

• Dengan ketentuan pada zonasi dasar:– KLB max, densitas penduduk (atau SRS) max– Standar penyediaan prasarana on-site (parkir, pendidikan,

RTH, kesehatan, rekreasi, air bersih, dll)• Dengan teknik zonasi:

– TDR untuk penambahan KLB (memenuhi kebutuhanprasarana off-site, tapi menurunkan kualitas lingkungan)

– Overlay zoning (eg. Kasus KBU: KDB max kawasanperkotaan 40%; KDB max kawasan perdesaan 20%)

– Bonus/incentive zoning untuk penyediaan fasilitas sosial diatas kewajiban dengan imbalan penambahan KLB

4

Pemahaman Nilai KDB dan KDHRTH

RTH Publik(min. 20%)

RTH Privat(min. 10%)

KDHm(min. 10%)

Nilai KWH/KZH

KDB maks =100%-KDHm-k%

Perhitungan luaslantai dasar

bangunan dan non-bangunan

UntukKDH < KDHm

Pembebanan ke RTHPublik:

RTH Publik > 20%

Infrastruktur Hijaupada persilKDB =

100%-KDH-k%

KDB = bagian persil yang dapat dibangun setelahmengamankan RTH sesuai besar KDH

k = luas perkerasan non-lantai dasar bangunan,berkisar 20-50% dari nilai KDB

RTH publik diperbesar jika KDH minimum padazona/persil sudah dilampaui, dan perlakuan untukpelanggaran tidak dapat mengakomodasi aliran airhujan yang turun (terjadi genangan)

• Perhitungan Kompensasi RTH akibat Perubahan Intensitas• Perhitungan Kompensasi RTH akibat Perubahan Intensitas

TERIMA KASIHDr. Ir. Denny Zulkaidi, MUP

Kelompok Keahlian Perencanaan dan Perancangan KotaSekolah Arsitektur, Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan

Institut Teknologi BandungE-mail: [email protected]; [email protected]

30

References:

• Moughtin, Cliff, et.al. (2003). Urban Design: Method and Techniques. Oxford:Architectural Press

• Lynch, Kevin (1965). Image of the City.• Cullen, Gordon (1967 ). The Concise Townscape• Smardon, R.C.; J.E. Palmer; J.P. Felleman, eds. (1986) Foundations for Visual

Project Analysis. John Wiley & Sons,.• Stevens, P.H.M. (1960). Densities in Housing Areas. London: Her Majesty’s

Stationery Office• Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 60/PRT/1992 tentang Persyaratan

Teknis Pembangunan Rumah Susun

31