Taller para profesionales

e inversores inmobiliarios

Introduccin terico-prctica a las finanzas

01

02

Santiago Magnin

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Agenda

I. Introduccin

II. Fuentes de Informacin

III. Clculo Financiero

IV. Anlisis del Mercado

V. Impuestos

03

I.- INTRODUCCIN

Qu negocio es

ms grande:

el de drogas ilegales

o el inmobiliario?

05

12.000.000 M

325.000 M

06

El negocio inmobiliario es

37 veces ms grande que el

negocio de las drogas ilegales.

07

08

40% del gasto familiar est.

&

18% de su PBI(sin contar hipotecas)

2012-2016:

3.200 emprendedores

0 en real estate

09

Mientras tanto

33

Ejercicio

Qu conviene ms?

Comprar con Ahora 12 o en 3

cuotas con 25% de descuento?

II.- FUENTES de INFO

11

12

~1.300.000

~840.000

~800.000

~90.000

Portales

Inmobiliarios

Pagos

~90.000

13

~160.000

~50.000

~15.000

~10.000

Portales de

clasificados

gratuitos

14

~560.000

15

Portales de

los Colegios

Inmobiliarios

16

Market data

III.- CLCULO FINANCIERO

18

Un peso hoy vale

ms que un peso

maana.

19

Variables de una

operacin financiera:a. Capital

b. Tiempo

c. Tasa de Inters

20

Inters Simple

Cn = Co * (1 + i * n)

21

Inters Compuesto

Cn = Co * (1 + i)n

22

Inters Simple vs. Inters Compuesto

$ 0

$ 500

$ 1.000

$ 1.500

$ 2.000

$ 2.500

$ 3.000

$ 3.500

$ 4.000

$ 4.500

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21

IntersSimple

IntersCompuesto

Ej: 20% anual

arrancando

en $100

23

Inters Simple y Compuesto en Excel 2013

24

ROI vs. ROC

ROI = Beneficio / Inversin

ROC = Beneficio / Capital

25

Tasa Nominal y Tasa Real

(1 + i) = (1 + r) * (1 + f)

26

ROI, ROC, deuda e inflacin en Excel 2013

BANANA BREAK

28

Rentas

A inters simple vs. A inters compuesto

Constantes vs. Variables

Vencidas vs. Adelantadas

Temporarias vs. Perpetuas

Ciertas vs. Inciertas

$ $ $ $ $ $ $

29

Rentas: VAN

1 2 3 n-1 n0

30

Rentas: VAN

VAN = 100 / (1+0,1)

+ 100 / (1+0,1)2

+ 100 / (1+0,1)3

= 248,69

31

Cobramos $ 1000 en el ao 1, $ 600, $

200, 0 y $ 500 en los siguientes. Las tasas

variaron: 5%, 5,5%, 6%, 6,5% y 5,5%

VAN = 1000 / 1,05

+ 600 / (1,05)*(1,055)

+ 200 / (1,05)*(1,055) *(1,06)

+ 500 / (1,05)*(1,055) *(1,06) *(1,065) *(1,055)

= 2043,33

32

Rentas: TIR

Sirve para comparar la rentabilidad de

distintas inversiones.

Es la tasa de flujo de efectivo descontado

al da de hoy.

Tiene en cuenta inflacin?

$ $ $ $ $ $ $

38

VAN y TIR en Excel 2013

33

Amortizacin de prstamosSistema Francs (cuota constante)

Sistema Alemn (cuota de amort. constante)

Sistema Americano

34

Sistema Francs

$ 0

$ 1

$ 2

$ 3

$ 4

$ 5

$ 6

$ 7

$ 8

$ 9

$ 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Capital Intereses

35

Sistema Alemn

$ 0

$ 1

$ 2

$ 3

$ 4

$ 5

$ 6

$ 7

$ 8

$ 9

$ 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Capital Intereses

36

Sistema Americano

$ 0

$ 1

$ 2

$ 3

$ 4

$ 5

$ 6

$ 7

$ 8

$ 9

$ 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Capital Intereses

37

Qu crditos hipotecarios son

sin inters?

39

Entonces

Cmo se mide el retorno de

una inversin inmobiliaria?

39

Renta ilquidaapreciacin en valor de propiedad

Renta lquidaalquiler menos gastos de mantenimiento

39

Trade off entre riesgo, liquidez

y rentabilidad Depto en pozo

Depto a estrenar

Depto usado

IV.- ANLISIS DEL MERCADO

41

Volvemos al pasado (2004).

En qu barrio nos conviene

invertir? (dcada: Ene06 a Dic15)

42

44

En qu ao nos hubiese

convenido invertir?(si salamos en 5 aos)

45

46

Departamento porteo o

cartera diversificada en la

bolsa neoyorkina?

47

48

Departamento, PH o Casa?

49

Renta clsica, AirBnB o F&F?

50

Entonces es verdad sto?

51

y sto otro?

52

Ejemplo de bsqueda de oportunidad

53

Ejemplo de bsqueda de oportunidad

V.- IMPUESTOS

55

Impuesto s/ los Bienes Personales Entre $305.000 y $750.000 0,50 %

Entre $750.001 y $2.000.000 0,75 %

Entre $2.000.001 y $5.000.000 1,00 %

Ms de $5.000.000 1,25 %

55

Gastos y comisiones Comisin Inmobiliaria 4,84%

Impuesto a los Sellos (CABA) 3,60%

Constitucin Fondo de Reserva 0,50%

Escritura de Compra-Venta 1,21%

56

Comisiones e impuestos en Excel 2013

PREGUNTAS?

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