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Taller para profesionales e inversores inmobiliarios

Date post: 11-Apr-2017
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Author: santiago-a-magnin-gomez
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Taller para profesionales e inversores inmobiliarios Introducción teórico-práctica a las finanzas 01
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  • Taller para profesionales

    e inversores inmobiliarios

    Introduccin terico-prctica a las finanzas

    01

  • 02

    Santiago Magnin

    facebook.com/santimagnin

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  • Agenda

    I. Introduccin

    II. Fuentes de Informacin

    III. Clculo Financiero

    IV. Anlisis del Mercado

    V. Impuestos

    03

  • I.- INTRODUCCIN

  • Qu negocio es

    ms grande:

    el de drogas ilegales

    o el inmobiliario?

    05

  • 12.000.000 M

    325.000 M

    06

  • El negocio inmobiliario es

    37 veces ms grande que el

    negocio de las drogas ilegales.

    07

  • 08

    40% del gasto familiar est.

    &

    18% de su PBI(sin contar hipotecas)

  • 2012-2016:

    3.200 emprendedores

    0 en real estate

    09

    Mientras tanto

  • 33

    Ejercicio

    Qu conviene ms?

    Comprar con Ahora 12 o en 3

    cuotas con 25% de descuento?

  • II.- FUENTES de INFO

  • 11

  • 12

    ~1.300.000

    ~840.000

    ~800.000

    ~90.000

    Portales

    Inmobiliarios

    Pagos

    ~90.000

  • 13

    ~160.000

    ~50.000

    ~15.000

    ~10.000

    Portales de

    clasificados

    gratuitos

  • 14

    ~560.000

  • 15

    Portales de

    los Colegios

    Inmobiliarios

  • 16

    Market data

  • III.- CLCULO FINANCIERO

  • 18

    Un peso hoy vale

    ms que un peso

    maana.

  • 19

    Variables de una

    operacin financiera:a. Capital

    b. Tiempo

    c. Tasa de Inters

  • 20

    Inters Simple

    Cn = Co * (1 + i * n)

  • 21

    Inters Compuesto

    Cn = Co * (1 + i)n

  • 22

    Inters Simple vs. Inters Compuesto

    $ 0

    $ 500

    $ 1.000

    $ 1.500

    $ 2.000

    $ 2.500

    $ 3.000

    $ 3.500

    $ 4.000

    $ 4.500

    1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21

    IntersSimple

    IntersCompuesto

    Ej: 20% anual

    arrancando

    en $100

  • 23

    Inters Simple y Compuesto en Excel 2013

  • 24

    ROI vs. ROC

    ROI = Beneficio / Inversin

    ROC = Beneficio / Capital

  • 25

    Tasa Nominal y Tasa Real

    (1 + i) = (1 + r) * (1 + f)

  • 26

    ROI, ROC, deuda e inflacin en Excel 2013

  • BANANA BREAK

  • 28

    Rentas

    A inters simple vs. A inters compuesto

    Constantes vs. Variables

    Vencidas vs. Adelantadas

    Temporarias vs. Perpetuas

    Ciertas vs. Inciertas

    $ $ $ $ $ $ $

  • 29

    Rentas: VAN

    1 2 3 n-1 n0

  • 30

    Rentas: VAN

    VAN = 100 / (1+0,1)

    + 100 / (1+0,1)2

    + 100 / (1+0,1)3

    = 248,69

  • 31

    Cobramos $ 1000 en el ao 1, $ 600, $

    200, 0 y $ 500 en los siguientes. Las tasas

    variaron: 5%, 5,5%, 6%, 6,5% y 5,5%

    VAN = 1000 / 1,05

    + 600 / (1,05)*(1,055)

    + 200 / (1,05)*(1,055) *(1,06)

    + 500 / (1,05)*(1,055) *(1,06) *(1,065) *(1,055)

    = 2043,33

  • 32

    Rentas: TIR

    Sirve para comparar la rentabilidad de

    distintas inversiones.

    Es la tasa de flujo de efectivo descontado

    al da de hoy.

    Tiene en cuenta inflacin?

    $ $ $ $ $ $ $

  • 38

    VAN y TIR en Excel 2013

  • 33

    Amortizacin de prstamosSistema Francs (cuota constante)

    Sistema Alemn (cuota de amort. constante)

    Sistema Americano

  • 34

    Sistema Francs

    $ 0

    $ 1

    $ 2

    $ 3

    $ 4

    $ 5

    $ 6

    $ 7

    $ 8

    $ 9

    $ 10

    1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

    Capital Intereses

  • 35

    Sistema Alemn

    $ 0

    $ 1

    $ 2

    $ 3

    $ 4

    $ 5

    $ 6

    $ 7

    $ 8

    $ 9

    $ 10

    1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

    Capital Intereses

  • 36

    Sistema Americano

    $ 0

    $ 1

    $ 2

    $ 3

    $ 4

    $ 5

    $ 6

    $ 7

    $ 8

    $ 9

    $ 10

    1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

    Capital Intereses

  • 37

    Qu crditos hipotecarios son

    sin inters?

  • 39

    Entonces

    Cmo se mide el retorno de

    una inversin inmobiliaria?

  • 39

    Renta ilquidaapreciacin en valor de propiedad

    Renta lquidaalquiler menos gastos de mantenimiento

  • 39

    Trade off entre riesgo, liquidez

    y rentabilidad Depto en pozo

    Depto a estrenar

    Depto usado

  • IV.- ANLISIS DEL MERCADO

  • 41

    Volvemos al pasado (2004).

    En qu barrio nos conviene

    invertir? (dcada: Ene06 a Dic15)

  • 42

  • 44

    En qu ao nos hubiese

    convenido invertir?(si salamos en 5 aos)

  • 45

  • 46

    Departamento porteo o

    cartera diversificada en la

    bolsa neoyorkina?

  • 47

  • 48

    Departamento, PH o Casa?

  • 49

    Renta clsica, AirBnB o F&F?

  • 50

    Entonces es verdad sto?

  • 51

    y sto otro?

  • 52

    Ejemplo de bsqueda de oportunidad

  • 53

    Ejemplo de bsqueda de oportunidad

  • V.- IMPUESTOS

  • 55

    Impuesto s/ los Bienes Personales Entre $305.000 y $750.000 0,50 %

    Entre $750.001 y $2.000.000 0,75 %

    Entre $2.000.001 y $5.000.000 1,00 %

    Ms de $5.000.000 1,25 %

  • 55

    Gastos y comisiones Comisin Inmobiliaria 4,84%

    Impuesto a los Sellos (CABA) 3,60%

    Constitucin Fondo de Reserva 0,50%

    Escritura de Compra-Venta 1,21%

  • 56

    Comisiones e impuestos en Excel 2013

  • PREGUNTAS?

  • Santiago Magnin

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