Seminar tugas akhir - wisuda.unud.ac.id II.pdf · Mixed-use building adalah salah satu upaya pendekatan perancangan yang ... integrasi sistem-sistem ... Penjelasan hotel dan mall

17

BAB

2

PENDAHULUAN

Bab 2 Pemahaman terhadap “Bangunan Multifungsi (Mixed-Use Building)” akan

dijabarkan pengertian, pemahaman proyek sejenis, dan spesifikasi umum. Pengertian

membahas tentang pemahaman terhadap Bangunan Multifungsi (Mixed-Use Building)”,

dan jenis fungsi berupa hotel dan mall. Pemahaman proyek sejenis akan menguraikan

tentang contoh proyek sejenis (Mixed-Use Building) yang telah berkembang di dunia

Internasional, Indonesia, dan Bali. Spesifikasi umum merupakan sintesa dari pengertian,

dan hasil dari pemahaman proyek sejenis berisikan fungsi, wadah, isi dari usulan

perancangan proyek.

2.1 PENGERTIAN

2.1.1 Terminologi judul “ Gedung Multifungsi ( Mixed-use Building) fungsi Hotel

dan Mall di Kawasan Pariwisata Lovina, Kabupaten Buleleng”.

A. Gedung: Bangunan yang berukuran besar sebagai tempat kegiatan seperti hotel,

pertemuan, pertunjukan, olahraga, shoping.

B. Multi fungsi (mixed-use): Wadah yang menampung berbagai macam fungsi

seperti pencampuran hotel, mall, perkantoran, dan apertement.

C. Fungsi: suatu wadah yang menampung berbagai kegiatan civitas yang terdapat di

dalamnya.

D. Hotel: Usaha komersial yang menyediakan tempat menginap, makan, dan

pelayanan-pelayanan lain untuk umum. (Grolier electronic publishing inc, 1995).

E. Mall: Sebagai tempat pelayanan perbelanjaan yang menjual berbagai macam

barang atau kebutuhan masyarakat.

F. Kawasan: Suatu area yang di fungsikan untuk suatu kepentingan

(indinesia;mintakat:ingris:zoning)

18

G. Pariwisata: Sebagai suatu proses yang dapat menciptakan nilai tambah terhadap

barang dan jasa sebagai satu kesatuan produk, baik yang Nampak/nyata (tangible

product) dan yang tidak tampak (intangible product). (sulastiyono, 2011).

H. Lovina: Sebuah kawasan di Kabupaten Buleleng yang merupakan daerah

setrategis pariwisata provensi.

I. Kabupaten Buleleng: Sebuah kabupaten di Bali yang dapat dijadikan tolak ukur

social budaya, desain, infrasturktur yang terdapat di Bali.

2.1.2 Tinjauan Bangunan Multifungsi (Mixed-Use Building)

A. Pengertian bangunan multi fungsi (Mixed-Use Building)

Bangunan multifungsi menampung fungsi yang komplek dan bersekala besar.

Bangunan multifungsi diciptakan saling bersinergi antar fungsi yang satu dengan

fungsi yang lainnya. Dengan demikian perlu dijelaskan beberapa pengertian yang

berkaitan dengan mixed-use, sebagai berikut:

a. Multi fungsi ( Mixed-use) merupakan penggabungan berbagai tata guna lahan

atau fungsi dalam bangunan.( procos, 1976).

b. Mixed-use centre adalah suatu komplek yang menyediakan berbagai fungsi

kegiatan termasuk hotel, pusat konveksi, aperteman dan perumahan,

perkantoran, pusat pembelanjaan dan pusat kebudayaan. (William, 1976)

c. Mixed-use development adalah seperangkat bangunan, atau beberapa

perangakat bangunan yang tergabung dalam satu area tertentu yang mememiliki

beberapa fungsi. (Wikipedia, 2011).

d. Mixed-use building adalah salah satu upaya pendekatan perancangan yang

berusaha menyatukan berbagai aktivitas dan fungsi yang berada di bagian area

suatu kota (luas area terbatas, harga tanah mahal, letak strategis, dan ekonomi

tinggi) sehingga terjadi satu struktur yang komplek. Kegunaan dan fasilitas

saling berkait dalam kerangka integrasi yang kuat. (mayer, 1983).

Dari pengertian di atas dapat disimpulkan bahwa pengertian bangunan multifungsi

(Mixed-use building) adalah sebuah bangunan yang bersifat komersial, yang di

dalamnya menampung berbagai macam kegiatan seperti tidur, shoping, berekreasi.

Sehingga dalam sebuah bangunan terdapat beberapa fungsi yang berbeda jenisnya,

19

saling bersinergi antar fungsi yang satu dengan fungsi-fungsi yang lainnya atau dalam

satu tapak/site terdiri dari dua fungsi yang berbeda jenisnya. Bangunan berkonsep

mixed-use building perlu adanya organisasi ruang yang baik dan berpengaruh pada

struktur bangunan tersebut. Berdasarkan latar belakang, ciri dari mixed-use building

yaitu a). Mewadahi lebih dari satu fungsi berbeda seperti penggabungan fungsi wisma,

karya, dan suka b). Terjadi integrasi dan sinergi fungsional c). Terdapat

ketergantungan kebutuhan antara masing-masing fungsi bangunan yang memperkuat

sinergi dan integrasi antar fungsi tersebut.

Perkembangannya bangunan multi fungsi umumnya mewadahi fungsi berupa a)

Hotel, Apertement, Mall. b) Hotel, Kantor, Dan Pertokoan atau Pusat Perbelanjaan. c)

Hotel, Apertement, Kantor, dan Mall. d) Apertement, Condotel, Pertokoan atau Pusat

Perbelanjaan. e) Hotel, Apertement, Kantor, dan Kondominium. f) Kantor,

Apertement dan Pertokoan. g) Hotel dan Mall. Mendirkan bangunan multifungsi dapat

meraih keuntungan yaitu integrasi berbagai fungsi dalam bangunan, memberikan

kemudahan, mempercepat aksesibilitas dan efisien wakti, meningkatkan kualitas fisik

lingkungan, optimalisasi pemanfaaatan lahan kota yang mahal, mengurangi kendala

yang ditimbulkan akibat single land use, efisiensi penggunaan energi, membentuk

pertambanhan komersil baru, vitalitas dan generator pertumbuhan kawasan di

sekitarnya sebagai respon terhadap kebutuhan pengguna. Dampak yang ditimbulkan

dari pengadaan proyek multi fungsi yaitu terjadi densitas populasi yang tinggi dan

terkonsentrasi di satu area, sekala bangunan yang menyebabkan ketidakseimbangan

dengan skala bangunan lain dalam kota, dampak masalah social berkaitan dengan

kebiasaan, perilaku dan gaya hidup masyarakat penghuninya, menghilangkan sense of

identity, pembebanan infrastruktur kota.

Manfaat dari penciptaan bangunan multifungsi (mixed-use building) bagi

Negara-negara maju yang terus dilaksanakan hingga saat ini, yaitu a) kelengkapan

fasilitas yang tinggi, memberikan kemudahan bagi pengunjungnya, b) peningkatan

kualitas fisik lingkungan. Kelengkapan fasilitas yang dirancang dengan matang dapat

memperbaiki kualitas lingkungan, c) efesiensi pergerakan karena adanya

pengelompokan berbagai fungsi dan aktivitas dalam satu wadah, d) vitalitas dan

generator pertumbuhan. Kehadirannya berpotensi meningkatkan pertumbuhan

20

kawasan sekitarnya sebagai respon terhadap kebutuhan layanan bagi para pengguna

bangunan/gedung, e) Penghematan pendanaan pembangunan. Pembangunan berbagai

fasilitas dalam satu komplek atau kawasan dapat mengifesiensikan dana

pembangunan, misalnya dengan efesiensi dana pembangunan insfrastruktur, f)

menghambat perluasan kota karena perkembangannya kea rah vertical sehingga

meminimalkan perluasan kota secara horizontal, g) integrasi sistem-sistem merupakan

salah satu syarat pembangunan bangunan multi fungsi ( mixed-use building).

Pembangunan fungsi-fungsinya harus dirancang secara integrasi, saling

menguntungkan antar fungsi.

Pada sisi lain, bangunan multifungsi (mixed-use building) memiliki dampak

negatif yang harus diantisipasi, yaitu a) terjadinya sekala usaha, dominasi kegiatan.

Pemusatan berbagai fungsi dalam satu kawasan berpotensi menimbulkan dominasi

kegiatan dalam bangunan skala besar bagi investor yang mempunyai dana besar, b)

pembangunan bangunan multifungsi (mixed-use building) dapat menumbuhkan

banguna sekala besar, yang pada akhirnya dapat menimbulkan ketidakseimbangan

dengan skala bangunan yang lainnya di dalam kota, c) dapat mengakibatkan ruang-

ruang mati. Berkembangnya bangunan multi fungsi (mixed-use building) dapat

mengakibatkan matinya ruang-ruang di bagian kota yang lain karena kelengkapan

berbagai fungsi, aktivitas, dan fasilitas, d) penggusuran beberapa permukiman secara

paksa untuk mendapatkan luasan lahan yang luas, tujuannya adalah cukup untuk

banguna multi fungsi (mixed-use building) yang bersekala besar.

B. Klasifikasi Bangunan Multi Fungsi (Mixed-Use Building) berdasarkan fungsi

Bangunan multifungsi (mixed-use building), memiliki fungsi besar arsitektur

yang memiliki ciri, yaitu a) mewadahi dua atau lebih fungsi arsitektur,misalnya terdiri

dari fungsi hotel, retail, apertemant, perkantoran dan lain-lain dalam suatu bangunan,

b) terjadi integrasi dan sinergi fungsional, c) terdapat ketergantungan kebutuhan antara

masing-masing fungsi bangunan yang memperkuat sinergi dan integrasi antar

beberapa fungsi tersebut.

Bangunan multi fungsi (mixed-use building) dirancang memiliki dua fungsi

arsitektur, yaitu wisma yang berupa hotel dan suka yang berupa mall. Diciptakan hotel

dan mall pada satu bangunan yang berkonsep mixed-use building, bertujuan untuk

21

meningkatkan produktivitas kawasan pariwisata dan menciptakan konsep bangunan

pendukung pariwisata di masa depan yang akan menjadi trend dan dapat mengoptimalkan

penggunaan lahan pada kawasan tertentu. Penjelasan hotel dan mall di jelaskan pada sub

bab berikutnya.

2.1.3 Tinjauan Hotel

A. Pengertian Hotel

Dalam perkembangannya hotel diartikan dengan banyak pengertian baik dari

pakar dibidangnya maupun peraturan mentri republik indonesia, diantaranya sebagai

berikut:

a. Pengertian hotel menurut hotel proprietor Act, 1956 adalah Suatu perusahan

yang dikelola oleh pemiliknya dengan menyediakan layanan makanan, minuman

dan fasilitas kamar untuk tidur kepada orang-orang yang sedang melakukan

perjalanan dan mampu membayar dengan jumlah yang wajar sesuai dengan

pelayanan yang diterima tampa adanya perjanjian khusus.

b. Berdasarkan Keputusan Menteri Parpostel no KM 37/PW.340/MPPT 1986

tantang peraturan usaha dan pengelolaan hotel, Bab I, pasal 1, ayat (b). Hotel

adalah suatu jenis akomodasi yang mempergunakan sebagian atau seluruh

bangunannya untuk menyediakan jasa pelayanan, penginapan, makan dan

minum serta jasa lainnya bagi umum yang dikelola secara komersial serta

memenuhi ketentuan persyaratan yang ditetapkan didalam keputusan

pemerintah.

c. Pengertian hotel berdasarkan Peraturan Mentri Pariwisata dan Ekonomi Kreatif

Republic Indinesia nomor PM.53/HM.001/MPEK/2013 tentang standar usaha

hotel. Hotel adalah fasilitas akomodasi berupa kamar-kamar yang dapat

dilengkapi dengan jasa pelayanan makan dan minum, dan/atau fasilitas lainnya

secara harian dengan tujuan memperoleh keuntungan.

Berdasarkan beberapa pengertian mengenai hotel diatas terdapat beberapa unsur

pokok yang terkandung dalam pengertian hotel sebagai akomodasi komersial yaitu: a)

Hotel merupakan suatu bangunan, sebagai badan usaha yang menggunakan sebagian

atau keseluruhan bangunannya sebagai akomodasi, b) Sebuah hotel menyediakan

22

fasilitas pelayanan jasa penginapan, ditambah dengan tersedianya makan dan minum

serta jasa-jasa lainnya yang mendukung kegiatan pada hotel, c) Fasilitas dan

pelayanan tersebut diperuntukkan untuk semua orang yang menginap pada bangunan

hotel, d) Bangunan hotel berfungsi sebagai tempat tinggal sementara dan dikelola

secara komersial. Dari beberapa unsur-unsur pokok diatas, maka dapat disimpulkan

definisi tentang hotel yaitu: Hotel adalah suatu jenis badan usaha akomodasi yang

menyediakan fasilitas dan pelayanan penginapan, restoran serta jasa-jasa lainya untuk

umum yang tinggal untuk sementara waktu dan dikelola secara komersial.

B. Klasifikasi Hotel

Berdasarkan Peraturan Mentri Pariwisata dan Ekonomi Kreatif Republik Indinesia

nomor PM.53/HM.001/MPEK/2013 tentang standar usaha hotel, Bab II, pasal 4, ayat 2

menyatakan bahwa usaha hotel dibagi menjadi dua yaitu hotel non bintang dan hotel

berbintang. Hotel bintang yang dijelaskan berdasarkan mentri pariwisata dan ekonomi kreatif

dibagi menjadi lima golongan yaitu hotel bintang satu, hotel bintang dua, hotel bintang 4, dan

hotel bintang lima. Hotel non bintang yang dimaksud berdasarkan peraturan mentri

pariwisata dan ekonomi kreatif memiliki penggolongan kelas hotel yang dapat di sebut

hotel melati.Menurut Sulastiyono, 2011 Penggolongan tersebut didasarkan pada

unsur-unsur persyaratan Fisik, operasional/manajemen dan pelayanan.

a. Fisik. (a)Banyak atau sedikitnya jumlah kamar, (b) Kualitas, lokasi dan

lingkungan bangunan, (c) Fasilitas yang tersedia, (d) Perlengkapan yang tersedia

baik untuk tamu, karyawan dan bagi pengelola hotel, (e) Kualitas bangunan,

dimana yang dimagsud dalam hal ini berupa bahan-bahan material lantai dan

dinding serta kekedapan terhadap api dan suara baik dari dalam maupun luar

hotel, (f) Tata letak ruang dan ukuran ruang.

b. Operasional/Manajemen. (a) Pengaturan pembagian tugas kepada masing-

masing staf atau pegawai di atur dengan kedudukan jabatan di hotel, (b) Tenaga

kerja spesifikasi dan tingkat pendidikan karyawan di sesuaikan dengan

persyaratan peraturan penggolongan hotel.

c. Pelayanan. (a).Keramahan dan kesopanan serta menggunakan pakaian yang

seragam, (b).Pelayanan dilakukan dengan memenuhi kebutuhan-kebutuhan tamu,

(c) Untuk hotel bintang 4 dan 5, pelayanan yang dilakukan terhadap tamu selama

24 jam.

23

C. Klasifikasi Hotel Berdasarkan Lokasi Hotel

Berdasarkan lokasi, terdapat jenis-jenis hotel yang ideal untuk dibangun sebagai

berikut:a) City hotel, yaitu hotel yang berlokasi di daerah perkotaan; b) Resident hotel,

yaitu hotel yang berlokasi di pinggiran atau dekat dengan kota-kota besar, tetapi masih

mudah menjangkau tempat kegiatan usaha; c) Resort hotel, yaitu hotel yang berlokasi

di daerah pegunungan atau di tepi pantai, tepi danau, atau tepi sungal. Hotel jenis ini

diperuntukan bagi keluarga yang ingin beristirahat pada hari-hari libur, atau orang

yang datang untuk berekreasi; d) Beach hotel, yaitu hotel yang berlokasi di sekitar

pantai dan dilengkapi fasilitas renang; e) Mountain hotel, yaitu hotel yang berlokasi di

pegunungan yang hamper sama dengan hotel resort; f)Airport hotel, yaitu hotel yang

berlokasi disekitar Bandar udara, sebagai tempat persinggahan (Transit hotel).

D. Klasifikasi Hotel Sesuai Dengan Lama Tinggal

Sesuai dengan lama tinggal, hotel dibagi menjadi empat bagian, yaitu a) Hotel

resident, meruakan tamu hotel sebagian besar wisatawan yang menetap dalam jangka

waktu lama. Tarif kamar dihitung per hari; b) Hotel transit, merupakan hotel yang

terletak di kota yang tamunya kebanyakan para pedagang dan tinggalnya sementara

waktu; c) Hotel daerah, merupakan hotel yang menyediakan akomondasi selama masa

waktu tertentu. Biasanya terdapat di daerah pusat kegiatan pariwisata, yang cock untuk

beristirahat selama musim liburan oleh keluarga atau kelompok; d) Motel, merupakan

hotel yang dirancang khusus untuk mereka yang sedang melakukan perjalanan dengan

mengendarai alat teransportasi dan berlokasi di pinggir jalan.

E. Klasifikasi Hotel Sesuai Dengan Jumlah Kamar dan Tariff kamar

Klasifikasi hotel sesuai dengan jumlah kamar dibagi menjadi tiga bagian yaitu a)

small hotel, merupakan hotel yang terdiri dari kurang 50 kamar; b) medium hotel,

merupakan hotel dengan jumlah kamar 50 sampai dengan 100 kamar; c) large hotel

merupakan hotel yang terdiri dari 100 kamar keatas. Berdasarkan tarifnya hotel dibagi

menjadi tiga bagian, yaitu a) Economi hotel, merupakan hotel dengan tariff relatif

murah; b) ferst class hotel, merupakan hotel dengan tariff sedang; c) deluxe hotel,

yaitu hotel dengan tariff mahal.

24

F. Pengelompokan Hotel Menurut Standar Hotel

Pengelompokan hotel menurut standar hotel dapat di bagi manjadi tiga, yaitu a)

Hotel internasional, merupakan hotel dimana dalam menjalankan oprasional hotel

selalu mengutamakan pelayanan terhadap wisatawan dengan sebaik-baiknya dengan

anggapan wisatawan adalah raja; b) hotel semi internasional, merupakan hotel transisi

yang memiliki system pengelolaan nasional dengan lokasi hanya pada suatu Negara

dengan jangkuan dunia; c) hotel nasional, merupakan hotel yang jangkauan pelayanan

terbatas dalam suatu Negara dimana hotel tersebut berada. Penentu standar hotel

tersebut hanya didasarkan pada pengelolaan, kapasitas kamar, fasilitas, tenaga kerja,

administrasi.

G. Jenis Hotel

Berdasarkan jenisnya hotel dibagi menjadi tiga yaitu hotel menurut pelanggan,

hotel berdasarkan bentuknya, dan hotel berdasarkan lokasi.(Materi kuliah

housepitality design Universitas Udayana,2013). Hotel berdasarkan pelanggan di

jelaskan sebagai berikut:

a. hotel pariwisata, hotel pariwisata biasanya berlokasi dekat dengan fasilitas wisata,

pemakaiannya kebanyakan orang yang berwisata/ pengunjung yang menikmati

liburan untuk berwisata.

b. hotel business, hotel business berlokasi di dalam atau di dekat kota,pemakaiannya

kebanyakan orang yang berurusan dengan bisnis atau pengunjung yang

melakukan kegiatan bisnis

c. hotel transit, hotel transit berlokasi di dalam kota atau di luar kota, pemakaiannya

kebanyakan orang yang berpergian/treveler.

Hotel berdasarkan bentuknya dapat dibagi menjadi tiga bagian yaitu Hotel, Resort,

Bungalow. Hotel yang didirikan sangat erat hubungannya dengan pemilihan lokasi,

yang bertujuan dapat menarik minat wisatawan untuk menginap lokasi yang ideal

untuk hotel yaitu lokasi hotel dekat pantai, pegunungan, dekat obyek wisata.

H. Standarisasi Hotel

Berdasarkan standarisasi hotel dapat dibagi menjadi lima golongan, dijelaskan

sebagai berikut:

25

a. Hotel bintang satu, memiliki minimal jumlah kamar 15 kamar dengan luas 20

m2,

dilengkapi kamarmandi dalam, fasilitas yang tersedia adalah fasilitas olah raga

( kolam renang, fitness center, sauna, tenis), bar, restoran, lobby, telepon umum,

tata graham, food and beverage dan house keeping;

b. Hotel bintang dua, memiliki minimal jumlah kamar 20 kamar termasuk satu

kamar suite yang dilengkapi kamar mandi dalam, luas minimal kamar standar 22

m2, suite 42 m

2 fasilitas yang tersedia, yaitu kolam renang yang dilengkapi toilet

umum peria maupun wanita, shower, life saving equitment, menyediakan sarana

olah raga ( kolam renang, fitness center, sauna, tenis, squash, bowling), bar,

restoran, lobby, front office, telepon umum, tata graham, food and beverage dan

house keeping.

c. Hotel bintang tiga, memiliki minimal kamar setandar 30 kamar termasuk kamar

2 kamar suite yang dilengkai kamar mandi dalam, luas minaimal kamar standar

24 m2, luas kamar suite 48 m

2, fasilitas yang tersedia yaitu kolam renang dewasa

dan anak-anak yang terpisah dilengkapi dengan (pool deck, loker, toilet umum,

shower, life saving equitment), menyediakan sarana olah raga ( kolam renang,

fitness center, sauna, tenis, squash, bowling), untuk hotel pantai minimal

menyediakan sarana perahu, menyediakan diving, berselancar atau ski air.

d. Hotel bintang empat, jumlah minimum kamar 50 kamar termasuk 3 kamar suite,

luas minaimal kamar standar 24 m2, luas kamar suite 48 m

2, fasilitas yang tersedia

yaitu, kolam renang dewasa dan anak-anak yang terpisah, menyediakan dua dari

sarana olah raga (fitness centre, sauna, squash, game room, bowling, tenis),

menyediakan tiga yang berbeda yaitu drugstore, bank/money canger, travel agen

souvenir shop, perkantoran, butik, dan salon kecantikan, untuk hotel yang terletak

di pinggir pantai minimal menyediakanberperahu, diving, berselancar (surfing),

menyediakan fungtion room, tersedia night club, menyediakan minimal dua buah

restoran termasuk coffe shop, lobby.

e. Hotel bintang lima, jumlah minimum kamar 100 kamar termasuk 4 kamar suite,

luas minaimal kamar standar 26 m2, luas kamar suite 52 m

2, fasilitas yang tersedia

yaitu, kolam renang dewasa dan anak-anak yang terpisah yang dilengkapi dengan

pengamanan, menyediakan toilet umum pria dan wanita, menyediakan dua dari

26

sarana olah raga (fitness centre, sauna, squash, game room, bowling, tenis),

menyediakan tiga yang berbeda yaitu drugstore, bank/money canger, travel agen

souvenir shop, perkantoran, butik, dan salon kecantikan, untuk hotel yang terletak

di pinggir pantai minimal menyediakan berperahu, diving, berselancar (surfing),

menyediakan fungtion room, tersedia night club, menyediakan minimal 3(tiga)

buah restoran termasuk coffe shop, tersedia fasilitas umum front office, tata graha,

food and beverage, laundry dan dry cleaning, ruang perkantoran untuk usaha

hotel, bar yang menyediakan tamu selama delapan jam.

I. Fasilitas-Fasilitas Hotel

Fasilitas hotel secara garis besarnya dibedakan menjadi 2(dua) yaitu fasilitas

pokok dan fasilitas penunjang, dapat dijelaskan sebagai berikut:

a. Fasilitas pokok dalam hotel yaitu (a) Kamar tidur. Kamar tidur dibedakan

menjadi beberapa bagian, yaitu 1) Single room, merupakan satu kamar terdapat

satu kamar tidur untuk satu orang wisatawan; 2) Double room, merupakan satu

kamar terdapat satu tempat tidur besar untuk dua orang wisatawan; 3) Twin

room, merupakan satu kamar dilengkapi dengan dua single bed terpisah,

masing-masing untuk dua orang wisatawan;4) Triple room, merupakan berupa

twin room atau double room yang dapat dihuni oleh tiga orang dengan

menambah satu extra tempat tidur; 5) Junior suite room, merupakan terdiri satu

kamar tidur, ruang tamu, ruang makan, dan dapur kecil; 6) Suite room,

merupakan terdiri dari dua kamar tidur, ruang tamu, ruang makan dan dapur

kecil; 7) Presiden suite room, merupakan terdiri dari tiga kamar tidur yang luas,

ruang tamu, ruang makan, dapur kecil (pantry); (b) Fasilitas tata hidang (food

and beverage), yaitu 1) food facilities, adalah bagian yang menyediakan fasilitas

pelayanan makanan, terdiri dari lestoran, yaitu sebagai tempat menjual makanan

dan miniman serta tempat untuk mengadakan buffet/lunch/diner, room service

yang melayani kegiatan reguest/order untuk wisatawan yang memerlukan

makanan/minuman di dalam kamarnya serta banguet/catrering outside untuk

wisatawan yang mengadakan jamuan khusus, 2) Coffe shop restaurant, yaitu

restoran yang diperluakan bagi wisatawan dan menejemen hotel yang dibuka

selama 24 jam. System pelayanan cepat dan mudah, 3) Speciality restorant,

27

yaitu restoran yang menyngguhkan hidangan special dari Negara tertentu

misalnya Japanese restaurant, Italian restaurant, dan lain-lain, 4) Dining room,

yaitu diperuntukan bagi wisatawan VIP yang dibuka dari sore hingga larut

malam, hidangannya tetunya istimewa dengan sepesial menu yang diiringi

dengan hiburan, 5) Super club restaurant, yaitu restoran dengan menu hidangan

dengan harga tinggi dan pelayanan sebaik mungkin. Wisatawan umumnya

menggunakan pakaian resmi dan dapat mengikuti acara dance pada saat

menikmati hidangan; (c) beverages facilities, merupakan bagian yang

menyediakan fasilitas pelayanan munuman, terdiru dari bar, lounge, dan

discotheque bagiannya sebagai berikut 1) public bar, merupaka bar yang

dilengkapi dengan fasilitas tempat duduk pada ruangan bar. Wisatawan

memesan minuman secara langsung yang dilayani oleh bar tender ataupun bar

waiter, 2) service bar, merupakan bar yang tidak dilengkapi dengan tempat

duduk dan ruangan bar, tetapi hanya tersedia bar counter; 3) Room service,

merupakan room yang menyediakan fasilitas dan pelayanan makan dan minum

kepada para wisatawan hotel di kamar tidur; 4) Special fungtion,merupakan

fasilitas yang diperuntukan dan sangat bermanfaat bagi para wisatawan yang

hendak melakukan pertemuan atau jamuan khusus.

b. Fasilita penunjang, merupakan fasilitas dalam satu hotel diperlikan untuk

mempermudah kegiatan didalamnya serta memberikan kenyamanan dan

kepuasan kepada para wisatawan, yaitu area parkir, fasilitas olah raga, dan

rekreasi (lapanga tenis, kolam renan, dan lain-lain jika dibutuhkan), arcade drug

(store, art shop, trevel agen, money changer, sarana telepon dan telekomunikasi,

laundry, dan cleaning, dan lain-lain).

J. Sistem Pengelolaan

System pengelolaan hotel dibedakan menjadi empat bagian yaitu mine general

host, sistem operasi gabungan, sistem pengelolaan federal, cahain operated sistem.

Penjelasannya, sebagai berikut:

a. Mine general host, merupakan cara pengolahan yang masih bersifat tradisional,

pada hotel pemiliknya berperan sebagai pengelola dibantu anggota keluarga.

28

Ukuran pelayanan dilakukan sesuai dengan kebiasaan, dan hubungan pengelola

wisatawan dengan wisatawan bersifat kekeluargaan.

b. Sistem operasi gabungan, merupakan beberapa pemilik perusahan perhotelan

menunjuk suatu badan untuk menjadi induk yang akan mengoprasikan hotel

secara terpusat.

c. Sistem pengelolaan federal, merupakan beberapa usaha hotel bekerja sama

dengan saling memberikan bantuan dan informasi.

d. Cahain operated sistem, hotel-hotel besar yang beroprasi di berbagai tempat

atau Negara yang dimiliki oleh suatu perusahan dan dikelola dengan system

pengelolaan yang sama. Hotel-hotel tersebut dioprasikan seperti mata rantai

yang saling berhubungan antara satu dengan yang lainnya.

2.1.4 Tinjauan Mall

A. pengertian Mall

a. Mall adalah sekelompok penjualan eceran dan usahawan komersil lainnya yeng

merencanakan, mengembangkan, mendirikan, memiliki dan mengelola sebuah

property tunggal. (Wikipedia,2015).

b. Mall adalah komplek pertokoan yang dikunjungi untuk membeli atau melihat dan

membandingkan barang-barang dalam memenuhi kebutuhan ekonomi social

masyarakat serta memberikan kenyamanan dan keamanan berbelanja bagi

pengunjung.(http:/shopingmall.blogspot.com,2015).

c. Mall merupakan suatu kelompok perbelanjaan terencana yang dikelola oleh suatu

menejemen pusat, yang menyewakan unit-unit kepada pedagang dan mengenai

hal-hal tertentu pengawasannya dilakukan oleh menejer yang sepenuhnya

bertanggungjawab kepada mall.(Bednington, 1982).

d. Bloch, Ridgway dan Nelson 1991 mengatakan bahwa pusat perbelanjaan telah

menjadi pusat berkumpul, menawarkan daya tarik rekreasi pada pengunjung

seperti music, bioskop, permainan, aktivitas seperti makan di luar, menghadiri

pertemuan, dan bertemu dengan teman. (Ibid 1991). Pusat perbelanjaan juga dapat

diartikan sekumpulan took-toko yang dirancang dan direncanakan, kemudian

dikelola sebagai unit kesatuan yang biasanya dilengkapi dengan parkir untuk para

29

pengunjung dan sering dilokasikan di daerah perdagangan. (A Scoot Fetze

Company,1988).

e. Cyril M Haris menyatakan bahwa pusat perbelanjaan adalah suatu komplek dari

toko, pasar, dan lengkap dengan fasilitas penunjang, termasuk tempat parkir yang

dialokasikan di tempat sub urban. Sedangkan menurut morris ketchum, pusat

perbelanjaan merupakan salah satu bentuk fasilitas perbelanjaan yang lengkap.

Selain itu, direncanakan sedemikian rupa sehingga took-toko yang tersedia dapat

saling mendukung, biasanya dilengkapi dengan sarana rekreasi sebagai upaya

untuk menarik pengunjung, sehingga tidak hanya sebagai tempat jual beli tetapi

juga sebagai tempat pergaulan masyarakat, bertemu atau sekedar jalan-jalan

menikmati suasana ramai.(putra, 1994).

Dari pengertian diatas, maka dapat disimpulkan bahwa Mall adalah sebagai tempat

komersil yang merencanakan, mengembangkan, mendirikan, memiliki, mengelola dan

menyewakan property berupa unit-unit pertokoan kepada pedagang, yang dikunjungi,

dilihat, membeli dan membandingkan barang-barang dalam memenuhi kebutuhan

social masyarakat yang memberikan kenyamanan serta dilengkapi fasilitas penunjang

seperti makan, minum, dan menawarkan daya tarik rekreasi kepada pengunjung

seperti adanya biskop, taman tematik, musik, dan permainan moderen. Dalam Mall

pengunjung dapat berekreasi, bersenang-senang, dan melapas stres.

B. Klasifikasi Mall

Klasifikasi mall dapat dibagi menjadi empat bagian yaitu mall dilihat dari jenis

barang yang dijual, mall menurut besarnya jangkauan pelayanan, mall menurut cara

pelayanan, dan berdasarkan cirri-ciri fisik mall. Berikut dejelaskan empat klasifikasi

mall, sebagai berikut:

a. Mall dilihat dari jenis barang yang dijual, dari jenis barang yang dijual dalam

sebuah mall, dikelompokan berdasarkan tipe yaitu (a) Demand (permintaan),

adalah tipe yang menjual kebutuhan sehari-hari yang juga merupakan kebutuhan

pokok,(b) Semi demand (setengah permintaan) adalah tipe yang menjual barang-

barang untuk kebutuhan tertentu dalam kehidupan sehari-hari, (c) Implus

(barang yang menarik) adalah type yang menjual barang-barang mewah yang

menggerakan hati konsumen pada waktu tertentu untuk membelinya,( d) Drigey

30

adalah type yang menjual barang-barang higinis seperti sabun, parfum, dal lain-

lain. (Bednington,1982).

b. Mall menurut besarnya jangkauan pelayanan, besarnya jangkauan pelayanan

terdapat tiga jenis kelompok Mall yaitu (a) Mall lingkungan, jankuan pelayanan

meliputi 3000-30.000 penduduk pertahun. Pada umumnya barang yang

diperdagangkan adalah barang-barang perimer( barang dalam kehidupan sehari-

hari). Radius pelayanan 15 menit berjalan kaki, lokasinya berada di lingkungan

permukiman, (b) Mall Wilayah, jangkuan pelayanan meliputi 30.000-200.000

penduduk/tahun. Pada umumnya barang-barang yang dijual adalah barang

skunder (kebutuhan berkala). Radius pelayanan wilayah/kecamatan. Pencapaian

2500 m dengan kendaraan cepat, 1500 m dengan kendaraan lambat, 500 m

dengan berjalan kaki. Lokasinya berada di pusat wilayah, (c) Mall Kota,

jangkauan pelayanan meliputi 200.000-1.000.000 penduduk/tahun. Jenis barang

yang diperdagangkan lengkap dan tersedia fasilitas took/retail, bioskop, rekreasi,

bank, dan lain-lain.pencapaian maksiman 25 menit dengan kendaraan.

Lokasinya strategis dan dapat digabungkan dengan lokasi perkantoran

c. Mall menurut cara pelayanannya, menurut cara pelayanannya, Mall

dibedakan menjadi tiga, yaitu retail shop (took eceran), depertement store (took

serba ada), super market (pasar swalayan). Berikut penjelasan bagian-bagian

Mall menurut cara pelayanannya, sebagai berikut, (a) Retail shop merupakan

bagian atau bangunan yang menjual barang yang dipamerakan secara eceran.

Barag-barang yang dijual tidak dapat diambil sendiri, teapi ada peruses tawar

menawar dan sudah terorganisasi, (b) Depertement store merupakan sebuah toko

besar dalam suatu pengelolaan yang professional. Barang yang dijual beraneka

ragam dan ditempatkan berkelompok menurut jenisnya dengan harga yang tidak

dapat ditawar dan dengan pelayanan sendiri, (c) Super market merupakan

pelayanan yang hamper sama dengan toserba, perbedaanya pada jenis barang

yang dijual.

d. berdasarkan cirri-ciri fisik Mall, Tipe-tipe pusat perbelanjaan berdasarkan

jenis fisiknya, yaitu (a) shoping street, adalah toko-toko yang berderet

disepanjang kedua sisi jalan, (b) Shoping Precint, adalah komplek pertokoan

31

dimana bagian depan stand-stand menghadap keruang terbuka yang bebas dari

kendaraan. c) Super market, adalah toko yang menjual barang-barang kebutuhan

sehari-hari dengan “self service”, (d) Depertement Store, adalah toko yang

sangat besar, terdiri dari beberapa lantai dan menjual berbagai macam barang,

(e) Super Store, adalah toko satu lantai yang menjual barang-barang kebutuhan

sandang dengan system “self service”, (f) Shoping Mall, merupakan shoping

precent, ruang terbuka merupakan pusat orientasi dari komplek pertokoan, (g)

Whole Shop, adalah toko yang menjual berbagai macam barang secara grosir,

(h) Retail Shop, adalah toko eceran yang menjual bermacam-macam jenis

barang.

C. Sistem Sirkulasi Mall

Sirkulasi pada mall diciptakan berguna dan dapat mempermudah dan pengaliran

arus orang-orang atu subyek yang terdapat di dalamnya, system system tersebut

dijelasakan, sebagai berikut. Cirri-ciri system sirkulasi Mall yaitu a) dikosentrasikan

pada sebuah jalur utama yang menghadap dua atau lebih magnet pertokoan dapat

menjadi poros massa dan ukuran besar dapat menjadi atrium.b) jalur itu akan menjadi

sirkulasi utama, karena menghubungkan dua titik magnet atau anchor yang

membentuk sirkulasi utama.c) ukuran tiap-tiap unit retail, besar diatas 24 m2 dengan

lebar umum minimum 4 m tiap unit sehingga para penyewa dapat menampilkan

barang dagangan mereka dengan baik.d) system unit reatilnya adalah system sewa.

Contoh: Centro Mall, Denpasar junction, Mall Bali Galeria.(Lihat gambar 2.1)

Gambar 2.1 Sistem sirkualasi

32

D. Persyaratan Lokasi Mall

Pilihan tujuan berbelanja akan tergantung pada nilai keuntungan yang didapat

konsumen bila berbelanja ke tempat yang ditujunya. Teori tentang berbelanja tersebut

dapat dikelompokan menjadi dua, yaitu:

a. Spatial interaction Theory (teori interaksi ruang), kecendruangan penduduk

untuk menggunakan fasilitator ditentukan oleh imbangan nilai jarak sebagai

factor penghmbat dibandingkan daya tarik fasilitator sebagai factor pendorong.

b. Behavior theory ( teori prilaku), keputusan konsumen dalam mempengaruhi

oleh keadaan konsumen tersebut terhadap fasilitator yang ada. Pertimbangan

terhadap pola pergerakan menuju tempat fasilitator perbelanjaan yang disukai

sangat perlu, karena setiap tempat mempunyai krakteristik sendiri sesuai tingkat

perkembangan.(Dwijendra, 1996).

E. Unsur-unsur Pada Mall

Unsur–unsur dalam mall dikelompokan menjadi empat bagian, yaitu

pengunjung, pedagang dan pengelola, barang, fasilitas penunjang, penjelasannya

sebagai berikut:

a. Pengunjung, Pengunjung merupakan suatu lembaga atau individu yang

melakukan pembelian untuk memenuhi kebutuhan pribadinya atau konsumsi

rumah tinggalnya. (Dwijendra, 1996). Menurut Eva Nusdariva Ada beberapa hal

yang mendorng masyarakat untuk pergi berbelanja, hal ini dapat dibedakan atas

dasar motivasi pribadi dan motivasi sosial, yaitu (a) Motivasi pribadi, didasarkan

pada, 1) Peran, merupakan peranan pada keluarga mengharuskan untuk

berbelannja, 2) Hiburan, berbelanjua dapat menjadi hiburan atau rekreasi di

tengah-tengah tekanan atau beban kehidupan sehari-hari, 3) Keputusan pribadi,

kepuasan peribadi dapat diperoleh melalui kesenangan berbelannja, 4) Gaya

hidup, mengikuti mode atau trend yang mencerminkan gaya hidup masyarakat

tertentu, 5) aktivitas fisik, berbelannja dapat menjadi aktivitas fisik yang menarik

bagi masyarakat di daerah kota, 6) Rangsangan sensorik, daya tarik akibat

melihat papan iklan, barang-barang di etalese, mendengar music, mencium bau

harum makanan turut mengundang orang untuk berbelanja; (b)Motivasi social,

yaitu 1) Kontak social di luar rumah, 2) Berkomunikasi dengan orang lain yang

33

mempunyai minat sama, 3) Kesempatan bagi kelompok tertentu untuk tampil di

depan orang banyak, 4) Kesempatan untuk mendapatkan pelayanan, 5)

Kesenangan dalam tawar menawar. Kedatangan pengunjung ke pusat

perbelanjaan dapat di tentukan beberapa kondisi, yaitu 1) pengunjung yang

memang sengaja datang ke lokasi tersebut, 2) pengunjung yang datanggya

berhubungan dengan tempat lain yang berdekatan dengan lokasi tersebut.

Pengunjung mampir karena melewati pusat perbelanjaan tersebut, 3) pengunjung

yang datang secara tidak sengaja, antara lain disebabkan oleh daya tarik pusat

perbelanjaan tersebut.

Menurut Nadine Beddington, aktivitas berbelanja dapat dibedakan menjadi dua,

yaitu 1) convenience shopping, merupakan kegiatan berbelanja keperluan sehari-

hari. Biasanya barang yang dibeli bukan merupakan barang yang mahal dan tidak

tahan lama, seperti makanan dan minuman. Hal yang dibutuhkan pembeli disini

adalah kemudahan dan pelayanan yang cepat, 2) comparison shoping,

merupakan kegiatan berbelanja dilakukan dengan membandingkan harga, jenis,

kualitas, pelayanan, dan sebagainya sebelum memutuskan barang yang akan

dibeli. Aktivitas ini tentunya membutuhkan waktu yang lebih lama, bahkan

sering kali diakhiri dengan tidak membeli barang. Berdasarkan kedua jenis

aktivitas berbelanja tersebut, dapat dibedakan pengertiannya antara berbelanja

dengan membeli. Membeli adalah hasil yang telah ditentukan sebelumnya dan

mempunyai tujuan pasti. Penentuan barang yang hendak dibeli akan

mengarahkan pembeli pada took tertentu. Sedangkan berbelanja , pada dasarnya

tidak mempunyai tujuan khusus dan biasanya disertai dengan waktu yang

berlebihan dan dana yang cukup. Orang berbelannja tidak hanya untuk membeli

barang tertentu yang dibutuhkan dengan segera, namun juga untuk

membandingkan harga, gaya, dan kualitas. Berbelanja juga dipengaruhi oleh

keinginan menghabiskan waktu untuk kegiatan sosial serta meneruskan

kebiasaan.

b. Pedagang dan Pengelola, menurut basu swasta pedagang adalah suatu

lembaga atau individu yang melakukan usaha kegiatan menjual barang kepada

konsumen akhir untuk keperluan pribadi.(dwijendra, 1996). Pedagang

34

merupakan penyewa dari sebuah tempat /retail yang dikelola oleh pengelola

suatu bangunan. Pengelola terhadap suatu badan usaha perbelanjaan biasanya

lebih banyak dikelola oleh pihak pemerintah atau bekerja sama dengan pihak

lembaga-lembaga swasta, seperti misalnya,(a) pemerintah setempat

menyediakan tempat atau lokasi. Sedangkan pembiayaan bangunannya oleh

swasta atau sebaliknya. Untuk pembagian untung ruginya ditanggung bersama

sesuai dengan perjanjian yang telah disepakati; (b) pengelola yang dilakukan

oleh swasta, menyediakan tempat atau lokasinya, pembangunan dan

oprasionalnya ditanggung sendiri, juga keuntungan dan kerugiannya. Sedangka

pemerintah hanya memungut pajak.

Secara khusus, fungsi-fungsi kegiatan yang dilakukan pedagang, yaitu

pengangkutan, penyimpanan, pembelanjaan, mencari konsumen, menjalankan

kegiatan promosi dan member informasi, melakukan pengepakan,

pembungkusan dan mengadakan penyotiran.

Menurut Nadine Beddington menjelaskan bahwa, dalam melaksanakan transaksi

jual beli, ada tiga macam pelayanan, yang diberiakan pedagang kepada pembeli,

yaitu (a) self service, pengunjung memilih dan mengambil sendiri barang-barang

yang hendak di beli dari rak-rak yang tersedia, kemudian membawanya ke kasir

untuk dibayar. Pelayanan ini diterapkan pada super marketyang menjual barang

kebutuhan sehari-hari; (b) self selection, pembeli dapat memilih langsung

barang yang dibeli lalu menyerahkannya kepada peramuniaga untuk dibuatkan

buktipembelian. Barang tersebut dapat diambil setelah melakukan pembayaran

di kasir. Pelayanan ini diterapkan pada toserba; (c) personal service, merupakan

cara pelayanan tradisional. Pembeli mendapatkan pelayanan sepenuhnya dari

peramuniaga dalam pengertian konsumen dapat berkonsultasi, misalnya pada

took kebutuhan pokok, seperti pakaian.

Secara garis besar, pedagang dapat digolongkan menjadi dua, yaitu (a) pedagang

besar ( wholesale), pedagang besar adalah segala aktivitas marketing yang

menggerakkan barang-barang dari produsen ke pedagang eceran; (b) pedagang

eceran, merupakan ssuatu kegiatan mejual barang dan jasa kepada konsumen

35

akhir. Pedagang eceran merupakan mata rantai terakhir dalam penyaluran

barang dari produsen kepada konsumen.

c. Barang, barang merupakan suatu benda/obyek yang diperjual belikan dalam

dunia perdagangan, sehingga kemudian muncul pusat-pusat perbelanjaan. Barang

yang dijual dapat diklasifikasikan sebagai beriku: (a) Berdasarkan tujuan

pemakaiannya, tujuan pemakaian barang dapat dibedakan menjadi dua, yaitu 1)

Barang konsumsi, merupakan barang yang dibeli untuk dikomsumsi. Barang

jenis ini dapat dibedakan menjadi tiga, yaitu barang convenience, barang

shopping, barang special, 2) barang industry, merupakan barang yang dibeli

untuk diproduksi lagi. Barang jenis ini dapat dibedakan menjadi lima, yaitu

bahan baku, komponen, dan barang setengah jadi, perlengkapan operasi,

instalasi, dan peralatan ekstra; (b) Berdasarkan kerakteristiknya, jenis barang

yang dijual pada pusat perbelanjaan yang dapat dibedakan menjadi empat bagian,

yaitu 1) convenience goods,merupakan barang kebutuhan sehari-hari. Frekuensi

pembelian barang-barang ini tinggi sehingga pembeli menginginkan kepraktisan

dalam memperoleh barang tersebut, 2) specialty goods, merupakan jenis barang

tertentu yang biasanya tidak terdapat disembarang pusat pembelanjaan.

Termasuk dalam jenis ini adalah benda-benda antic dan koleksi, 3) shoping

goods, merupakan barang yang dibutuhkan bulanan atau musiman. Untuk

memperoleh barang ini, pembeli biasanya mencari tempat-tempat yang

menjualnya dengan harga murah, dengan turut memperhatikan jenis serta

kualitasnya, 4) impulse goods, merupakan barang yang tidak terlalu dibutuhkan

atau dicari oleh pengunjung. pada sebuah toko, barang ini biasa diletakakan

didekat pintu masuk untuk memancing perhatian dan keingintahuan pengunjung.

d. Fasilitas Penunjang, fasilitas penunjang yang terdapat dalam suatu pusat

perbelanjaan tergantung dari jenis pusat perbelanjaan tersebut yang dipengaruhi

oleh jumlah penduduk yang dilayani. Makin banyak jumlah penduduk yang

dilayani, maka fasilitas penujang yang diperlukan juga makin luas. Secara garis

besar fasilitas penunjang yang disediakan, yaitu (a) Parkir, pos polisi, pos

pemadam kebakaran, kantor pos pembantu, fasilitas ini disediakan pada pusat

perbelanjaan pada pusat perbelanjaan pada pusat perbelanjaan untuk 30.000

36

penduduk; (b) Kantor, bank, parkir, pos polisi, pos pemadam kebakaran, kantor

pos pembantu, dan tempat ibadah dengan kapasitas yang lebih besar dan

memiliki pangkalan pengangkutan penumpang. Fasilitas ini disediakan pada

pusat perbelanjaan untuk 120.000 penduduk; (c) Pasar, toko, kantor, bank,

tempat hiburan, bengkel, parkir, pos polisi, pos pemadam kebakaran, kantor pos

pembantu, dan tempat ibadah dengan kapasitas paling besar dan memiliki

terminal sendiri untuk mengangkut penumpang atau bongkar muat barang.

Fasilitas ini disediakan pada pusat perbelanjaan untuk 480.000 penduduk.

F. Fasilitas Pada Mall

Fasilitas yang terdapat pada sebuah mall, secara umum menyediakan beberapa

fasilitas-fasilitas, yaitu a) fasilitas parkir, fasilitas parkir merupakan salah satu fasilitas

yang utama dalam pusat pembelanjaan, b) Fasilitas ATM, c) Food and beverage

centre, d)retail shop, e)Loading dock, f) Pusat permainan dan rekreasi/hiburan, g)

Pusat perbelanjaan kebutuhan sehari-hari, h) Pusat perbelanjaan kebutuhan sekunder

dan pelengkap, i) Toilet umum.

G. Perinsip Penataan Ruang Dalam Pada Mall

Merencanakan ruang-ruang suatu pertokoan atau fasilitas perbelanjaan, maka

harus dipertimbangkan keanekaragaman nilai dan ruangnya. Dale M. Lewinson dan

M. Wayne de Losier menyebutkan perinsip penataan ruang tersebut dipengaruhi oleh

factor utama, sebagai berikut:

a. Nilai Ruang Toko, nilai ruang toko merupakan nilai dari unit ruang toko yang

bervariasi yang ditentukan oleh, (a) Lokasi lantai, untuk pertokoan berlantai

banyak, nilai ruang semakin berkurang apabila semakin jauh dari lantai utama

dan entrance. Area penjualan di lantai utama biasanya dikenakan harga

sewayang lebih mahal disbanding lantai basement atau lantai diatasnya (lantai 2,

3,dan seterusnya); (b) Posisi penjualan disuatu lantai (Area variation), dalam

menempatkan ruang dalam area pertokoan perlu dipertimbangkan beberafa

faktor, yaitu 1) area yang paling menarik perhatian pada setiap lantai adalah area

yang berada di sekitar entrance, 2) Pada umumnya , para pembeli di Indonesia

memiliki kebiasaan berbelok ke kiri saat masuk ke dalam ruang toko atau setiap

lantai ruang pusat perbelanjaan; (b) Penempatan koridor (aisle variations), untuk

37

perbelanjaan dengan lantai yang luas, jalur sirkulasi akan terdiri dari koridor

utama dan koridor sekunder yang akan mempengaruhi nilai ruang dari suatu

pusat perbelanjaan.

b. Penempatan Ruang Penjualan, pada umumnya sebuah pertokoan/perbelanjaan

dapat dibagi menjadi dua area berdasarkan pada pemakaiannya, yaitu (a) Ruang

Non Penjualan (nonselling area), merupakan ruang-ruang yang berhubungan

dengan pelayanan konsumen (coustemer service), peruses dan memasukan dan

menukarkan barang dagangan dengan aktivitas pengeloa dan karyawan, (b)

Ruang Pajang Barang Dagangan (display), merupakan tempat terjadinya

interaksi antara konsumen dengan penjual.

Berdasarkan kepuasan pelanggan dan produktivitas karyawan, mempunyai

empat pendekatan umum menempatkat ruang-ruang penjualan, yaitu (a)

Sandwich Approach, pendekatan ini memiliki keterbatasan sistem, maksudnya

adalah tidak efesiaennya bagi pelanggan dan karyawan ke lantai tertentu dalam

hubungannya untuk melakukan kegiatan non selling area, (b) Peripheral

Approach, pada metode ini telah dilakukan penanganan barang-barang dagangan

tampa mengganggu kegiatan penunnjang. Area non selling diletakan

mengelilingi area penjualan, (c) Annex Approach, pada metode ini semua

kegiatan non-penjualan dikelompokan menjadi satu dan diletakan terpisah

dengan daerah penjualan.

c. Setandar Besaran Toko, setandar luasan sebuah toko, ukuran minimal 30 m2.

Untuk ukuran sedang, luas yang peling ideal adala 40 m2. Ukuran toko yang

besar memiliki luasan setandar 50 m2. M. Grahandaka salah anggota dari

Associate Vibiz Research Centre menyatakan untuk memberikan suatu kesan

nyaman pada sebuah pusat perbelanjaan, maka harus ada beberapa hal yang

diperhatikan, yitu (a) harus ada koridor utama yang dipersiapkan menjadi jalur

traffic, sebab menghubungkan semua pusat kegiatan yang sering disebut anchor,

(b) Aliran pengunjung harus dapat melewati bagian depan dari toko-toko yang

berada di bangunan tersebut, (c) Pintu masik dan keluar mal harus terpisah, agar

tidak monoton dan dapat mencapai seluruh bagian mall, (d) Harus ada ruang

yang bervariasi dan menarik, diantaranya taman dengan tempat duduk untuk

38

bersantai, patung-patung, air mancur, dan lain-lain, (e) Penempatan dan

pengelompokan penyewa utama dan penyewa yang lainnya diatur sedemikian

rupa sehingga apa yang diinginkan oleh penyewa dapat terwujud dan terpenuhi

kebutuhan para penyewa, (f) Jarak antar penyewa utama, maksimum 200 m

sampai dengan 250 m, agar para pengunjung yang datang tidak merasa lelah, (g)

Lebar mall utama maksimal 15 m, sedangkan pada mall bercabang maksimal

6(enam) m sampai dengan 7 (tujuh) m

2.2 TINJAUNAN PROYEK SEJENIS

Dalam sub bab ini akan dijelaskan peroyek relevan yang berhubungan dengan

bangunan multifungsi (mixed-use building). Proyek relevan yang di jabarkan berdasarkan

fungsi yang telah ditentukan yaitu hotel dan mall. Penjabaran proyek relevan yang

menyangkut banguna multifungsi, sebagai berikut:

2.2.1 Internasional

A. Xiamen Wu Yuan Wan Mixed-Use.( Lihat gambar 2.2).

Gambar 2.2 Xiamen Wu Yuan Wan Mixed-Use Development

Sumber : archdaily, 2014

Pada bangunan Xiamen Wu Yuan Wan Mixed-Use berbentuk dinamis. Desain

banyak menggunakan permainan garis lengkung sehingga bangunan terlihat akraktif.

Gaya moderen yang mendominasi, warna putih yang ditambah cahaya lampu, dapat

menambah kesan visual bangunan Xiamen Wu Yuan Wan Mixed-Use Development .

39

Fungsi pada bangunan ini adalah hotel, rental office dan shoping mall yang berada

pada bagian bawah hotel dan rental office. Ruang luar yang luas dapat memberikan

kelancaran terhadap orang yang melintasinya. Secara pisikologis manusia menjadi

nyaman dan nyaman dalam bersirkulasi.

Secara teknis, total luas lantai kotor 175.000 M2. Tujuan dibangunnya bangunan

ini adalah untuk menjadi bagian pusat dari rencana induk baru, yang akan menjadi

landmark ritail baru dan kompleks terintegrasi dengan baik (ang merespon lingkungan

sekitarnya (Academia,2015).

B. Riverchase Galleria

Gambar 2.3 Lokasi Riverchase Galleria

Sumber : Wikipedia.com,2014

HooVer

40

Riverchase Galleria berlokasi di Hoover, Alabama Amerika Serikat. Owner Riverchase

Galleria adalah General Growth Properties/Jim Wilson & Associates. Bangunan ini

dibangun pada tanggal 19 Februari 1986. (Lihat gambar 2.4&2.5).

Gambar 2.4 Plan Riverchase Galleria

Sumber : archdaily, 2014

Gambar 2.5 Tampilan Riverchase Galleria

Sumber : archdaily, 2014

41

Riverchase Galleria, dikenal sebagai The Galleria merupakan suatu kompleks

yang memiliki shopping mall yang besar dengan skylight yang panjang yakni

mencapai 60m. Riverchase Galleria ditujukan untuk komunitas masyarakat yang

tinggal di sekitarnya dan juga komunitas bisnis. Lokasi bangunan ini berlokasi di

35244 Birmingham, Hoover, Alabama, USA. Fungsi makro pada bangunan yaitu

shopping mall, hotel, kantor. Arsitek Riverchase Galleria, merupakan Hellmuth,

Obata & Kassabaum, depelopernya adalah Jim Wilson dan Associates.

Sepesifikasi Riverchase Galleria, yaitu a) Terdiri dari 3 penempatan fungsi,

yaitu shopping mall, hotel dan kantor; b) Galleria Mall berlantai 2 dengan luas

108.000m2 yang kemudian mengalami penambahan menjadi 160.000m2. Mall ini

mempunyai atrium di tengah yang dapat mengakses ke Wynfrey Hotel dan Galleria

Tower; c) Wynfrey Hotel memiliki kapasitas 330 kamar, dengan jumlah lantai 15; d)

Entrance ke mall dapat diakses melalui pedestrian yang menghubungkan area parkir

ke mall, antara toko, lift dari Galleria Tower, dan Wynfrey Hotel; e) Galleria Tower

adalah gedung kantor yang memiliki tinggi 17 lantai dan luas 34,839 m2; f) Area

parkir yang tersedia terbagi dua sisi. Sisi utara menampung 2.798 mobil dan sisi

selatan 2.915 mobil.

Kereteria fungsi yang terdapat pada bangunan ini, yaitu a) Galeria Mall, Mall

berlantai dua ini memiliki. 218 retail dan 20 restoran serta beberapa anchor di

dalamnya yang berupa department store yaitu J.C. Penney (12,557 m2), Macy's

(20,000 m2), Sears (14,000 m2), Belk (18,910 m2),dan Belk Home and Children's

(12,200 m2). Selain itu, terdapat retail lainnya seperti LEGO, Helzberg Diamonds,

Sephora, dll yang terdapat di kedua sisi koridor tengah (lihat gambar 2,5). Selain area

perbelanjaan, juga terdapat restoran dan foodcourt sebagai tempat untuk bersantai,

duduk dan menikmati beraneka menu makanan (lihat gambar 2.6 ,2.7, 2.8 &2.9);

42

Gambar 2.6 layout Riverchase Galleria mall

Sumber : http://www.riverchasegalleria.com/directory,

Gambar 2.7Skylight pada Mall

Gambar 2.8 Interior Suasana Mall Gambar 2.9 Food Court pada Mall

43

b) Wynfrey Hotel, Wynfrey Hotel seperti pada terletak berseberangan dengan Galleria

Tower dan memiliki akses dari arah berlawanan dengan mall. Hotel bintang 4 ini

memiliki jumlah lantai 15, dapat menampung 330 kamar, 12 di antaranya adalah suite

dan sebuah lobby di lantai Hotel ini memiliki fasilitas, yaitu (a) kamar tamu, fasilitas

meeting, restoran, GYM, SPA, Jacuzzi, fasilitas rekreasi berupa kolam renang, dan

lain-lain, c) Galleria Tower , Galleria Tower merupakan gedung kantor berlantai 17

dengan ketinggian 76m, berlokasi di Riverchase Galleria, Hoover. Gedung ini

menampung kantor kelas A yang memiliki luas lantai 34,839 m2, kemudian terhubung

dengan mall Galleria melalui atrium yang beratapkan kaca transparan. Tenant utama

pada gedung adalah Surgical Care Affiliates dan Walter Energy. Di dalamnya terdapat

kantor pusat Med Partners yang berada dari tahun 1993 sampai 2004. Kemudian

kantor tersebut dipindahkan dan diganti dengan Caremark.

2.2.2 Indonesi

A. Ciputra World Jakarta 1.

Gambar 2.10 Peta Lokasi Ciputra Worl Jakarta 1

Sumber : http://www.kaylerealty.com

44

Ciputra World Jakarta adalah sebuah Megasuperblok yang dibangun oleh PT.

Ciputra Property Tbk. yang berada di kawasan Jl. Dr Satrio Kuningan Timur,

Setiabudi, Jakarta Selatan (lihat gambar 2.4). pola bangunan pada proyek Ciputra

World Jakarta adalah pola bangunan yang diciptakan dengan sistem monolit (lihat

gambar 2.11).

Gambar 2.11 site plan ciputra worl Jakarta 1

Sumber : http://www.kaylerealty.com

45

Gambar 2.12 Perspektif Ciputra Worl Jakarta

Sumber : http://seejakarta.blogspot.com/2008/06/ciputra-world-jakarta.html

Ciputra World 1 Jakarta, berdiri di site seluas 5,5 hektare memiliki 3 menara

yang digunakan untuk ruang perkantoran, Raffles Hotel & Raffles Residences Jakarta,

My Home Apartemen & Ascott Service Apartment, Ciputra Artpreneur Center

(Museum, Theatre & Gallery) dan pusat perbelanjaan yaitu Lotte Shopping Avenue,

dan dilengkapi tenant seperti Lotte Department Store, Ranch Market; Studio XXI,

Lotte Duty Free, Tempat bermain anak Lollipop; Best Denki, fashion retail seperti

UNIQLO, H&M, Guess, Nike, Outlive; F&B tenant seperti Samwon Garden, Sushi

Tei, Hide Yamamoto, Burger King, Johny Rockets,Caffe Bene, JJ Royal Brasserie,

BACCO (wine culture), Johnny Rockets, Jittlada, Lotteria, Angel-in-Us, Breadlife,

Ootoya, The Ori, Food Avenue (food court). Proyek ini dibangun mulai tahun 2009

sampai dengan 2013 dengan biaya mencapai Rp. 7 (tujuh) triliun. Bangunan Ciputra

World Jakarta 1 dirangcang dengan konsep mixed-use building merupakan

penggabungan fungsi besar arsitektur dengan konsep tampilan moderen yang tanggap

terhadap lingkungan di kota jakarta (lihat gambar 2.12).

46

Berikut dijelaskan tinjauan hotel dan mall yang terdapat di Bangunan Ciputra

World Jakarta 1, sebagai berikut:

a. Raffles Hotel

Gambar 2.13 la out plan Raffles Hotel

Sumber : http://seejakarta.blogspot.com/2008/06/ciputra-world-jakarta.html

Fasilitas yang terdapat di Raffles Hotel, yaitu (a) fasilitas utama terdiri dari ruang

tidur. Jenis ruang tidur yang terdapat di raffles hotel , yaitu ruang tidur standar,

ruang tidur deluxe, executive, suite junior, suite pemandangan kebun, suite club; (b)

fasilitas pendukung terdiri dari resepsionis 24 jam, penitipan bayi, persewaan mobil,

concierge, fasilitas tamu bagi tamu berkebutuhan khusus, loker, layanan laundry,

bar, parkir, penukaran mata uang, penyimpanan bagasi, restoran, perpustakaan,

fasilitas pertemuan, area merokok, buisiness centre, coffeeshop; (c) fasilitas

pelengkap berupa kamar uap, kolam renang anak, taman, klub anak-anak, taman

bermain anak, kolam renang (luar ruangan), GYM, parkir valet.

Berikut merupakan nuansa pada hotel raffles. (lihat gambar 14)

47

Gambar 2.14 nuansa hotel raffle sciputra world jakarta

Sumber : http://www.ciputraworldjakarta.com/cwj1/lotte-shopping-avenue, 2014

Nuansa yang tercipta pada raffles hotel adalah moderen yang memadukan warna-

warna cerah yang bertujuan untuk menambah kesan mewah, elegan dan dinamis.

Kemewahn yang tidak monoton dapat memberikan kenyamanan fisik maupun fisikis

pada pengunjung. Dengan demikian tamu atau pengunjung yang datang menjadi

puas berada dalam hotel rafles.

48

b. Mall

Gambar 2.15 la out plan lote mall

Sumber : http://www.skyscrapercity.com,2014

Luas Lotte Mall adalah 77.000 m2. Mall ini terbagi dalam tujuh lantai yang terdiri

dari produk fashion, living, kebudayaan, dan hiburan di setiap lantainya yang

dilengkapi fasilitas Wifi, serta ruang konser. LOVE pun menargetkan pengunjung

dari kelas menengah ke atas. Pada mall ini dapat menemukan sekitar 480 brand

ternama, beberapa di antaranya Uniqlo, H&M, Samwon Garden, serta Seri Salon dari

Korea. (http://wolipop.detik.com,2013).

Fasilitas yang terdapat di mall, yaitu (a) Ruang Utama: retail, restoran, coffe shop,

plaza, (b) Fasilitas Penunjang Dan Pelengkap: bioskop, hall yang disebut The Ice

Palace yang memiliki kapasitas 300 kursi yang dapat digunakan untuk (konser mini,

seminar, dan lain-lain), arture center (ruang seni, music, memasak, menyusui, ruang

bermain anak-anak, komunitas, ruang serba guna, serta ruang bahasa), relaxing

49

ambiance, top sevice dan top brands in the world yang bertujuan untuk memberikan

kepuasan kepada pengunjung yang akan berbelanja. (http://wolipop.detik.com,2013).

Secara keseluruhan, penataan Lotte Shopping Avenue sangat berkesan modern dan

ada nuansa ringan, ceria, dan feminin dari desain interiornya.

Berikut merupakan nuansa pada lotte shoping mall (lihat gambar 2.16).

Gambar 2.16 Nuansa Lotte Mall

Sumber : http://www.ciputraworldjakarta.com/cwj1/lotte-shopping-avenue, 2014

50

B. Sheraton Bali Kuta Resort dan mall beach walk

Gambar 2.17 Peta Lokasi Beach Walk

Sumber : https://petatematikindo.files.wordpress.com, 2013

Sheraton Bali Kuta Resort dan mall beach walk terletak di pusat Kuta atau Tuban

(Lihat gambar 2.4). Sheraton Bali Kuta Resort adalah hotel bintang empat yang

memiliki fasilitas seperti kamar tidur, restoran, rekreasi, sport centre. Hotel ini terletak

10 Km dari pusat kota dan menyediakan kemudahan akses ke fasilitas-fasilitas penting

di kota Badung. Dalam bangunan ini, hotel menyediakan pelayanan dan fasilitas yang

nyaman seperti persewaan mobil, lift, koran, dry cleaning, layanan kamar 24 jam

(agoda,2012). Sheraton dan mall beach walk merupakan bangunan yang di

gabung/dikombinasikan dalam satu bangunan yang disebut dengan mixed-use building

(lihat gambar 2,18 & 19).

51

Gambar 2.18 Site plan

Gambar 2.19 Sheraton Bali Kuta Resort dan mall beach walk

Sumber : www.lastminute.com.au,2014

Jenis hotel yang diciptakan berbintang empat yang dikombinasikan dengan mall yang

berfungsi sebagai tempat rekreasi dan pusat perbelanjaan untuk semua kalangan

masyarakat. Bangunan ini ( mixed-use building) berlokasi di kuta, bangunan dibangun

di dekat pantai. Dalam penentuan lokasi tersebut, view yang dihasilkan sangat menarik

dan potensial untuk pengunjung yang sedang menginap di hotel tersebut dan pada

fasilitas mall, rancangan sirkulasi yang sangat baik dan jelas. Dari penjelasan diatas

dapat dijabarkan sebagai berikut:

52

a. Sheraton Hotel

Penjabaran fasilitas yang terdapat beach walk yaitu hotel sheraton. Hotel ini

memiliki gaya moderen, namun tetap mengaplikasikan budaya Bali salah satnya

adalah pengaplikasian atap limasan pada bangunan hotel. Warna putih mendominasi,

namun tidak kelihatan monoton.Berikut merupakan Krakteristik hotel Sheraton Bali

Kuta Resort

a) Ruang luar. Ruang luar hotel Sheraton sangat mempertimbangkan view,yaitu

pantai kuta. Dengan demikian pengunjung yang ada di ruanggan ini menjadi

senang dan dapat menyaksikan keindahan alam sekitar. Secara pisikologis

pengunjung mendapatkan ketenangan jiwa dan merasakan suasana alam yang

mengelilinginya. Kesan ruang luar bergaya modern, namun tetap selaras

dengan kondisi lingkungan di Bali.

Gambar 2.20 kolam Sheraton Bali Kuta Resort dan mall beach walk

Sumber : www.agoda.com

b) Hunian deluxe. Kamar tidur terdiri dari tempat tidur, meja TV, kursi panjang,

dan lemari pakaian pengunjung. Style ruang tidur memakai langgam modern

dimana identik dengan warna putih dan dipadukan dengan warna coklat pada

furniture. Ruang ini sangat mempertimbangkan view ke luar karena mampu

meningkatkan harga kamar itu sendiri. (lihat gambar 2.21).

53

Gambar 2.21 ruang tidur Sheraton Bali Kuta Resort

Sumber : www.agoda.com

c) Hunian suite. Kamar tidur suite terdiri dari tempat tidur dan living room.

Furniture yang terdapat di kamar tidur yaitu: kursi, meja tv, tv, lampu tidur,

meja, dan lemari pakaian. Warna yang digunakan dalam ruang adalah putih

yang di padukan dengan warna coklat muda sehingga kesan ruang luas,

mempertimbangkan view pantai. Kemudian dilengkapi dengan living room

furniture yang ada adalah meja, kursi. Material arsitektur lantai mengunakan

kramik, dan flapon menggunakan gypsum, kaca bening 6mm.( lihat gambar

2.22 dan 2.23).

d) Kamar mandi. Material arsitektur yang digunakan, yaitu pada bagian lantai

mengunakan kramik, dingding mengunakan warna putih, dan plafon gipsum

menggunakan warna putih. Furniture yang disediakan yaitu: bak mandi, tempat

cuci tangan, meja cuci tangan, kaca hias, tempat sabun, kursi hias, shower.

Gambar 2.22 ruang tidur suite

Sheraton Bali Kuta Resort

Sumber : www.agoda.com

Gambar 2.23 living room Sheraton

Bali Kuta Resort

Sumber : www.agoda.com

54

Gaya kamar mandi yang digunakan adalah modern dan mengikuti tren jaman

sekarang.(lihat gambar 2.24).

Gambar 2.24kamar mandi Sheraton Bali Kuta Resort

Sumber : www.agoda.com,2014

e) Lobby. Lobby yang terdapat di Sheraton hotel menggunakan gaya modern dan

memiliki arsitektur image yang sangat memperhatikan gaya hidup masyarakat

berkelas saat ini. Warna yang digunakan pada lobby adalah warna cokalat dan

dipadukan dengan warna putih sehingga kesan ruang tercipta natural. Furniture

yang disediakan yaitu kursi, meja, dan fron office. Material pada elemen

arsitektur pada lantai menggunakan marmer, elemen dingding menggunakan

kayu dan dipadukan dengan warna putih, dan pada elemen atas diciptakan

exspose sehingga kesan luas pada loby tercipta dan mampu mewujudkan

arsitektur image yang sangat menarik. (lihat gambar 2.25).

Gambar 2.25 lobby Sheraton Bali Kuta Resort

Sumber : survey lapangan, 2014

55

f) Pusat bisnis. Hotel Sheraton Bali Kuta Resort mempunyai fasilitas bisnis yang

delengkapi dengan multimedia dan ruang rapat. Elemen arsitektur yang sangat

menarik menimbulkan kenyamanan penguna ruang. Sehinga pengguna ruang

nikmat berada dalam ruang tersebut.( Lihat gambar 2.26).

Gambar 2.26 pusat bisnis Sheraton Bali Kuta Resort

g) Restoran. Restoran merupakan pasilitas pendukung hotel dimana sangat

mempertimbangkan view keleuar yaitu menyaksikan keindahan panorama

alam sekitar yaitu keberadaan pantai kuta. Warna yang digunakan pada interior

identik dengan coklat dengan adanya perpaduan warna lampu kuning. Dan di

tempelkan wallpaper bercorak. .( Lihat gambar 2.7).

Gambar 2.7 restoran Sheraton Bali Kuta Resort

Sumber : survey lapangan, 2014

h) Caffe. Caffe merupakan tempat makan dan minum dimana berfungsi sebagai

fasilitas pendukung hotel. Warna interior yang digunakan adalah putih dan

dipadukan dengan warna ungu. Jadi kesan bangunannya adalah modern masa

kini. ( Lihat gambar 2.28).

56

Gambar 2.28 caffe Sheraton Bali Kuta Resort

Sumber : survey lapangan, 2014

i) Ruang fitness. Ruang fitness merupakan fasilitas penunjang dimana sangat

disesuaikan dengan gaya hidup manusia masa kini. .( Lihat gambar 2.29).

Gambar 2.29 ruang fitness Sheraton Bali Kuta Resort

Sumber : survey lapangan, 2014

j) Ruang rapat. Furniture yang terdapat pada ruang rapat adalah kursi dan meja

rapat. Kapasitas 12 orang. Suasana ruang yang diciptakan adalah moderen dan

didesain secara eklisif. Warna yang mendominasi pada interior ruanggan

adalah putih yang meberikan kesan luas (lihat gambar 2.30).

Gambar 2.30 Ruang rapat Sheraton Bali Kuta Resort

Sumber : www.agoda.com

57

k) SPA. SPA Merupakan fasilitas penunjang. Fasilitas yang memberikan

kenyamanan bagi pengguna ruang yang didesain dengan suasana moderen.

SPA merupakan fasilitas kesehatan dan perawatan tubuh bagi wisatawan yang

menginap.( Lihat gambar 2.31).

Gambar 2.31 SPA Sheraton Bali Kuta Resort

Sumber : www.agoda.com

l) Club anak-anak, merupakan fasilitas penunjang pada hotel, dimana khusus

disediakan untuk anak-anak yang akan bermain. Warna cerah yang didesain

disesuaikan dengan karakter anak, yang merupakan simbul senang dan bahagia

.( Lihat gambar 2.32).

Gambar 2.32 clube anak Sheraton Bali Kuta Resort

Sumber : www.agoda.com

b. Mall beach walk. Prancangan pada mall beach walk sangat menarik dan

dapat menciptakan kenikmatan manusia yang sedang berekreasi. fasilitas

yang terdapat pada mall beach walk , sebagai berikut (lihat gambar 2.33,

2.34, 2.35, 2.36, ).

58

Dari penjabaran diatas, yaitu hotel dan mall, pada akhirnya dapat ditarik

kesimpulan mengenai fasilitas bangunan tersebut. Dari penjelasan mengenai sheraton

hotel dan mall beachwalk, fasilitas yang terdapat di sheraton hotel, yaitu (a) Fasilitas

hotel, 1) Fasilitas utama: Kamar tidur, 2) Fasilitas pendukung: Restoran, lobby, coffe

shop, parkir mobil, bisnis center, salon,layanan laundry, bar, fasilitas pertemuan,

penyimpanan, concierge, lift, persewaan sepeda, persewaan mobil, 3) Fasilitas

pelengkap: Pijat, SPA, kolam renang, kolam renang anak, pusat kebugaran, parkir

mobil, (b) Fasilitas mall: Retail, restoran, coffe shop, game center, parkir, taman.

Gambar 2.33ruang luar

beachwalk

Sumber : Dokumentasi

kelompok studio

perancangan 5

(07/03/2014)

Gambar 2.34antorium

beachwalk

Sumber : Dokumentasi

kelompok studio

perancangan 5

(07/03/2014)

perancangan 5

(07/03/2014)

Gambar 2.35retail

perancangan 5

(07/03/2014)

Gambar 2.36plaza

Sumber : albert 5

(07/03/2014)

59

2.3 SPESIFIKASI UMUM

Pada spesifikasi umum terdapat uraian hasil sintesa pemahaman terhadap teori dan

pemahaman proyek sejenis. Spesifikasi umum mencangkup elemen-elemen yang

dijadikan dasar acuan merancang dan pedoman umumnya terintegrasi pada studi

perancangan yang terkait lokasi dan pemprograman.

2.3.1 Hakekat

Pada hakekatnya, spesifikasi umum dibagi menjadi tiga unsure, yaitu pemahaman

umum bangunan multifungsi (mixed-use building), tujuan perancangan peroyek, lingkup

proyek. Penjabaran ketiga hakekat tersebut, sebagai berikut:

A. Pemahaman Umum Mixed-Use Building Fungsi Hotel Dan Mall

Bangunan multi fungsi (mixed-use building) adalah sebuah bangunan yang

memiliki dua atau lebih fungsi besar arsitektur. Kalau disesuaikan dengan ide judul

perancangan bangunan multi fungsi (mixed-use building) adalah sebuah bangunan

yang terkombinasi antara hotel dan mall. Fungsi, Hotel merupakan fasilitas

akomondasi dan Mall merupakan pusat perbelanjaan dan rekreasi yang

dikombinasikan satu kesatuan dalam satu bangunan. Pendekatan perancangan yang

berusaha menyatukan berbagai aktivitas dan fungsi yang berada di bagian area suatu

kota (luas area terbatas, harga tanah mahal, letak strategis, dan ekonomi tinggi)

sehingga terjadi satu struktur yang komplek

B. Tujuan Proyek

Dalam perancangan mixed-use building memiliki tujuan, yaitu a) Perancangan

mixed-use building bertujuan untuk mengubah area menjadi multi fungsional lahan; b)

memperbaiki kualitas fisik lingkungan kota; c) Penghematan pendanaan proyek; d)

menciptakan fasilitas yang memudahkan pengunjung, sehingga waktu tempuh dan

jarak menjadi dekat untuk mencapai suatu fasilitas, perodiktivitas akan bertambah;e)

meningkatkan pertumbuhan kawasan sekitarnya sebagai respon terhadap kebutuhan

layanan bagi para pengguna bangunan/gedung; f) Menghambat perluasan kota karena

perkembangannya kea rah vertikal sehingga meminimalkan perluasan kota secara

horizontal.

60

C. Lingkup Proyek

Perancangan pembangunan dilakukan berdasarkan kreteria umum. Penjabaran

lingkup proyek, yaitu a) fungsi, fungsi-fingsi yang dikombinasikan pada sebuah

bangunan multifungsi adalah hotel dan mall (wisma dan suka);b) letak, karakteristik

letak proyek adalah pada kawasan pariwisata; c) jenis, jenis proyek merupakan

bangunan multi fungsi yang mewadahi fungsi hotel sebagai sarana akomondasi dan

mall sebagai sarana rekreasi dan pusat perbelanjaan.

2.3.2 Wadah

Berdasarkan lingkup proyek, wadah proyek pada bangunan multi fungsi (mixed-use

building) akan menggunakan pedoman sebagai berikut:

A. Fasilitas

Secara umum perancangan bangunan multi fungsi (mixed-use building) akan

memiliki fasilitas, yaitu a) sarana akomondasi berupa hotel berbintang dan sara

rekreasi berupa pusat perbelanjaan berupa mall

B. Syarat Lokasi

Lokasi menjadi persyaratan utama untuk mengembangkan sebuah bangunan

multi fungsi (mixed-use building), tujuannya agar mendapatkan pencapaian yang

diharapkan secara efektif. Adapun persyaratan lokasi pembangunan bangunan multi

fungsi ini berdasarkan rumusan krakteristik dan tujuan yang diharapkan, yaitu a)

lahan terletak di kawasan strategis pariwisata, dengan kedekatan dengan jalan

penghubung utama antar kawasan atau kota, sehingga dapat menjadi bangunan yang

mampu memprodiktivitaskan sebuah kawasan dan dapat menjadi alternatif

pengembangan bangunan sebagai pendukung kawasan pariwisata di masa depan; b)

bangunan multi fungsi mampu memaksimalkan penggunaan lahan secara efektif dan

memperhatikan lingkungan sekitar, supaya dapat meningkatkan keserasian antara

bangunan yang lainnya

C. Pelayanan

Adapun pelayanan pada proyek bangunan multifungsi yang diciptakan, yaitu a)

pelayanan investasi, menyediakan retail kepada pengusaha/pedagang, sehingga dapat

bekerja membuka usaha pada retail yang disewakan. Perseorangan yang dapat

61

berinvestasi pada bidang retail yang memiliki nilai dan dapat memperoleh

keuntungan; b) pelayanan wisata, pelayanan yang diberikan kepada para pengunjung

yang menikmati wisata pada kawasan pariwisata; c) pelayanan lingkungan,

menciptakan ruang luar berupa taman, sehingga dapat meningkatkan kualitas fisik site

dan mampu memberikan kesegaran tersendiri terhadap pengunjung yang mengunap

maupun pengunjung yang berekreasi.

2.3.3 Isi

Berdasarkan lingkup isi perancangan proyek akan dihuni dan mengakomondasikan

unsur, sebagai berikut:

A. Civitas Penghuni

Penghuni merupakan pengunjung wisata, yaitu wisatawan domestik dan

mancanegara yang akan menginap serta menikmati fasilitas mall. Penginap dan civitas

pada mall merupakan anak-anak, para remaja, dewasa, dan usia lanjut, serta civitas

yang memiliki keterbatasan fisik. Kapasitas layanan proyek bangunan multi fungsi

berupa hotel yang dikombinasikan dengan mall adalah 60-100 pada fasilitas

hotel/akomondasi dan mall mencapai 1000 civitas.civitas selain wisatawan adalah

masyarakat umum yang sifatnya berkunjung untuk melakukan rekreasi.

B. Pengelola

Pengelola bangunan multi fungsi (mixed-use building) merupakan pihak suwasta

dan pemerintah kota sebagai pemilik lahan, dan bersinergi untuk mencapai tujuan

proyek yang diharapkan beserta terwujudnya bangunan percontohan merupakan

konsep fasilitas pendukung kawasan di masa depan yang mampu meningkatkan

produktivitas kawasan pariwisata dengan mengedepankan konsep visual yang bercitra

nusantara.