Project Management

ANALISIS EKONOMI DAN FEASIBILITY STUDY

PROJECT MANAGEMENTYADI SISWADIUNIVERSITAS PARAHYANGAN1P R O Y E KProyek diartikan sebagai suatu rangkaian kegiatan dengan tujuan tertentu dan menggunakan sumber daya tertentu yang di lakukan dalam waktu relative terbatas (starting point dan ending point tertentu)

Sumber daya : SDM, Tanah. Bahan, Mesin / Peralatan, Teknologi dan Finansial. Proyek Dapat Dikelompokkan:yaitu Proyek yang dibentuk atau dibangun dengan tujuan untuk meningkatkan kesejahteraan masyarakat seutuhnya (Socio benefit Income /Socio Economic Return)

Public Investment ProjectProyek ini biasa dilakukan oleh Pemerintah misalnya proyek pembangunan Bendungan, Irigasi, Penanggulangan Banjir, jalan, Drainase dll

yaitu Proyek yang dibentuk dengan tujuan-tujuan komersil yang mengarah kepada inner profitability analysis artinya Penggagas harus berusaha mendapatkan tangible margin atas investasi yang ditanamkan bagi kepentingan pribadi/ perusahaannya selama mereka berinvestasi.

Comercial Investment ProjectContoh : Pabrik, Hotel dan Proyek Pariwisata.

Out Put yang diharapkan dari Proyek adalah Manfaat/Benefitmerupakan perolehan hasil yang secara nyata dapat dihitung dengan nilai matauang dalam bentuk pendapatan keuntungan/ProfitBenefit yang bersifat Tangibleadalah perolehan sebagai hasil investasi sulit dihitung dengan mata uang walaupun dipaksakan untyuk bisa dihitung dalam bentuk Shadow currency/income,tetapi manfaatnya dirasakan oleh masyarakat atau pengguna jasa.Benefit yang bersifat Intangible

Waktu PelaksanaanJangka Menengah / waktu pelaksanaan kegiatan kurang dari 5 tahun tapi lebih dari 1 tahun

Jangka Pendek / waktu pelaksanaan kegiatan kurang dari 1 tahun

Jangka Panjang / long term multi years,waktu Pelaksanaan kegiatan lebih dari 5 tahun

PROJECT ANATHOMY / PROJECT CYCLUSSiklus kegiatan dari suatu Proyek disusun sedemikian rupa dan dilaksanakan tahap demi tahap secara rinci ,hal tersebut dimaksudkan agar dapat memperkecil resiko (risk analysis) yang dihadapi baik pada saat proyek berlangsung maupun proyek sudah selesai sehingga diharapkan investasi yang ditanamkan dalam suatu proyek dapat menghasilkan benefit yang optimal baik secara teknis, finansial,sosial, maupun aspek-aspek strategis lainnya yang akhirnya dapat menghasilkan optimalisasi manfaat baik bagi penggagas maupun penggunanya.

Project AnathomyB E S A R A N P R O Y E KSkala Besar (Misal Bendungan)

Skala Sedang (Misal Bendung)

Skala Kecil (Misal Pintu Air)

Siklus Proyek Secara UmumReconaisance StudyPre Feasibilty StudyMaster Plan Feasibility Study

Preliminary DesignConstructionDetail Design Operation

Maintenance Evaluation

V E R S I L A I N ( A D B )IdentificationAppraisalPreparation and Analysis Implementation

MonitoringEvaluationV E R S I L A I N ( I B R D )Pre IdentificationPreparationIdentification Approval and Activation

Proramming and BudgetingProgress and MonitoringImplementation Evaluation

VERSI LAIN YANG SERING KITA GUNAKAN (SIDLACOME)SurveyDesignInvestiation Land Acquitition

ConstructionMaintenanceOperation evaluation

Planning and Programming ManagementProcuremet ManagementContract ManagementFinancial ManagementCost ManagementImplementation/Construction ManagementOperation ManagementQuality Control ManagementMaintenance ManagementRisk Management TURUNAN BIDANG ILMU PROJECT MANAJEMENTPENERAPAN SIKLUS BIASANYA TERGANTUNG BEBERAPA HAL: Besar Kecilnya /Skala Proyek Situasi Perekonomian Kondisi Politis Urgentnya suatu Proyek Permintaan Donor/Pemberi Bantuan Dan Lain sebagainyaUntuk mewujudkan suatu proyek diperlukan adanya Investasi.

Investasi terdiri dari Sumber Daya yang kita butuhkan paling tidak terdiri dari: Man /Sumber daya Manusia Money/ Sumber Daya Finasial Material/Bahan Methoda/Inovation/Science and Technology Machine/Peralatan/Perkakas

bagaimana kita dapat memperhitungan Investasi yang kita tanam dimasa mendatang bisa kita hitung secara realistis saat ini atau sebaliknya Investasi sekarang dapat kita hitung dimasa mendatang (Time Preference)

Yang jadi masalah adalahkarena Intangible Capital sebaiknya direfleksikan dalam bentuk Uang, khususnya bagi Commercial Investment dimana margin/ profit harus lebih nyata dalam bentuk Uang.

Membicarakan Investasi tidak bisa menghindar dari masalah UangVALUE OF MONEYInflation/Inflasi (Menurunnya nilai uang disebabkan oleh faktor faktor ekonomi baik berskala makro maupun mikro.

Disconsumtion (kepemilikan barang yang sama berbeda nilainya kalau tidak dikonsumsi saat ini.

Saving Risk /Resiko Penyimpanan

Value of Money/ Nilai Uang ditentukan oleh beberapa hal : Beberapa Formula Value Of Money COMPOUNDING FACTOR (F/P)

Dimana :F = Nilai yang akan diperoleh pada masa mendatangP = Nilai saat inii = Tingkat Bunga = Waktu

F= P ( 1 + i ) Contoh Kasus F/PUntuk sebuah investasi proyek diperlukan dana sebesar Rp. 10 Juta, kalau uang tersebut dipinjamkan dari sebuah Bank dengan bunga 10% pertahun. Berapa rupiah proyek tersebut harus mengembalikan secara sekaligus pada akhir tahun ke . 5

Penyelesaian

P = Rp. 10.000.000,-i = 10%n = 5 tahun

Dengan pemakaian rumus :F = 10.00.000,- (1+0,1) = 16.105.000,-Dengan Memasukkan Tabel :Lihat pada tabel i = 10% dan n = 5 tahun pada kolom Compounding Factor.F = P (F/P, n, i) = 10.000.000 (1,6105) = 16.105.000,-Jadi uang yang harus dibayar ke Bank sekaligus pada akhir tahun ke 5 = Rp. 16.105.000,-2. COUMPOUNDING FACTOR PER ANNUM

Dimana :F = Nilai yang akan diperoleh pada masa mendatangA = Instalment/Cicilani = Tingkat Bunga = Waktu

F = A ( 1 + i ) - 1 iContoh Kasus F/AUntuk pengembalian investasi yang dipinjam dari salah satu Lembaga Keuangan, Proyek harus mengangsur pengembalian ponjamannya sebesar Rp. 500.000,- pertahun dalam periode 5 tahun. Bunga yang dibebankan dalam peminjaman tersebut sebesar 12% pertahun. Pertanyaan : Berapa Nilai Kumulatip yang akan diterima pada akhir tahun ke 5.

Penyelesaian

A = Rp. 500.000,-i = 12 %n = 5 tahun

Dengan pemakaian rumus :F = 10.00.000,- (1+0,12) - 1 = 3.176.500 0,12Dengan Menghitung dari Tabel :Lihat pada tabel i = 12% dan n = 5 tahun pada kolom Compounding Factor Perannum (F/A).F = P (F/A, n, i) = 500.000 (6,535) = 3.176.500,-Jadi nilai kumulatip yang akan diterima pada akhir tahun ke 5 adalah Rp. 3.176.500

3. SINKING FUND A/F

Dimana :F = Nilai yang akan diperoleh pada masa mendatangA = Instalment/Cicilani = Tingkat Bunga = Waktu

A = F i ( 1 + i ) - 1 Contoh Kasus A/FSuatu proyek yang akan dibangun 10 tahun lagi memerlukan dana untuk investasi sebesar Rp. 25 juta. Berapa dana yang harus dikumpulkan pada setiap akhir tahun sehingga pada saat pembangunan proyek akan dimulai dana tersebut sdah terkumpul. Kalau interest yang berlaku sebesar 8%.

Penyelesaian

F = Rp. 25 jutai = 8 %n =10 tahun

Dengan pemakaian rumus :A = 25.000.000 0.08 = 1.725.750 (1+ 0,08) - 1Dengan Cara Memasukkan Ke Tabel :Lihat pada tabel i =82% dan n = 10 tahun pada kolom Sinking Fund Factor (A/F)A = F (A/F, n, i) = 25.000.000 (0,06963) = 1.725.750Jadi dana yang dikumpulkan pada setiap akhir tahun sebesar Rp. 1.725.750,-4. DISCOUNT FACTORP/F

Dimana :P = Nilai saat iniF = Nilai yang akan diperoleh pada masa mendatangi = Tingkat Bunga = Waktu

P = F 1 ( 1 + i ) Contoh Kasus P/FBenefit yang diperoleh dari pembangunan Proyek Listrik Tenaga Mesin direncanakan akan diperoleh pada akhir tahun ke 8 sebesar Rp 20 juta. Pertanyaan : Konservasikanlah benefit tersebut kepada nilai sekarang bila interest yang berlaku sebesar 10%.

Penyelesaian

F = Rp. 20 jutai = 10 %n =8 tahun

Dengan pemakaian rumus :P = 20.000.000 1 = 9.330.000 (1+ 0,1) Dengan Cara Memasukkan Ke Tabel :P = F (P/F, n, i) = 20.000.000 (0,4665) = 9.330.000Jadi nilai uang saat ini dai sebesar Rp. 20 juta yang akan diterima 8 tahun mendatang sebesar Rp. 9.330.000,- apabila interest yang dikenakan sebesar 10%

5. PRESENT WORTH OF AN ANYYUITY FACTOR (P/A)

Dimana :P = Nilai saat iniA = Instalment/Cicilani = Tingkat Bunga = Waktu

P = A ( 1 + i ) - 1 i ( 1 + i ) Contoh Kasus P/ASebuah proyek yang sudah mulai beroperasi harus membayar royalties sebesar Rp. 25 juta pertahun selamat 10 tahun berturut-turut. Si Pemegang saham minta pembayaran tersebut dilakukan sekaligus pada saat sekarang dan setelah dibicarakan pada tingkat manajemen, maka ususlan tersebut disetujui.Pertanyaan : Berapa nilai uang yang harus dibayarkan dalam rangka pembayaran royalties tersebut, kalau interest yang berlaku 12%

Penyelesaian

A = Rp. 25 jutai = 12 %n = 10 tahun

Dengan pemakaian rumus :P = 25.000.000 (1 +0,12)-1 = 141.250.000 0,12 (1+0,12)Dengan Menggunakan Tabel :P = A (P/A, n, i) = 25.000.000 (5,650) = 141.250.000Jadi royalties yang harus dibayar sekarang adalah Rp. 141.250.000,_6. CAPITAL RECOVERY FACTOR (A/P)

Dimana : A = Instalment/Cicilan P = Nilai saat inii = Tingkat Bunga = Waktu

A = P i ( 1 + i ) ( 1 + i ) - 1 Contoh Kasus A/PUntuk membiayai suatu proyek Investor menitipkan uangnya di salah satu Bank sebesar Rp 100 juta yang akan digunakan untuk membiayai proyek secaa berkala selama 5 tahun sampai proyek selesai dibangun. Kalau interest tersebut yang berlaku 8% maka berapa uang yang harus diterima oleh proyek setiap tahunnya ?

Penyelesaian

P = Rp. 100 jutai = 8 %n = 5 tahun

Dengan pemakaian rumus :A = 100.000.000 0,08 ( 1+0,08) = 25.046.000 (1+0,08) -1Dengan Menggunakan Tabel :A = P (A/P, n, i) = 100.000.000 (0,25046) = 25.046.000Jadi uang yang harus diterima setiap tahun adalah Rp. 25.046.000,-Pembangunan Ekonomi / Economic Development pada hakekatnya menyuarakan perubahan yang mendasar dan merupakan suatu proses multidimensi yang melibatkan sistim dinamika perubahan yang hakiki, menyeluruh dan terpaduPembangunan (Ekonomi)tetapi harus berdampak kepada bagaimana Pembangunan tersebut dapat membenahi Struktur Sosial. Sikap Mental dan kelembagaan dalam rangka perwujudan aselerasi pertumbuhan ekonomi, pengurangan ketimpangan distribusi pendapatan dan pengentasan kemiskinan.

Pembangunan tidak hanya bersifat ConstructionTujuan Pembangunan EkonomiDifokuskan untuk memperbaiki tingkat hidup (Kesejahteraan) Masyarakat kearah lebih baik melalui upaya-upaya :

Perolehan kenaikan pendapatan (perkapita)Penyediaan kesempatan kerjaPengurangan kesenjangan pembangunan Merubah struktur ekonomi agar lebih seimbang

Tingkat Kesejahteraan Masyarakat dapat ditingkatkan dengan salah satunya melalui upaya peningkatan produksi/output dari Sumber daya yang ada yang dalam hal ini sering dilakukan melalui metoda Tricle Down Effect (Penjalaran atau pengaruh Tetesan Pembangunan ke tingkat dibawahnya)Pada umumnya terbentuk sebagai akibat dari proses yang komplek yang ditentukan antara lain oleh:

Kemajuan Suatu WilayahLimpahan Sumber Daya Alam (Natural Recources Endowment)Karakteristik DemografiTingkat teknologiIdologi kebijakan pembangunan (Inward/Outward Looking)

Pertumbuhan ekonomi wilayah akan sangat ditentukan oleh :dalam mengoptimalkan daya guna dari Sumber Daya (Resources) yang dimiliki.

Oleh sebab itu Kebaradaan SDM Profesional dan handal mempunyai peran yang sangat fundamental dalam menunjang Pembangunan ekonomi baik Skala Makro maupun Mikro.

Inovasi Sumberdaya Manusia (Creativity )Pembangunan ekonomi di suatu negara (khususnya negara-negara berkembang) secara langsung maupun tak langsung harus memanfaatkan secara optimal sumber daya yang dimilikinya dengan menggali, mengolah dan meningkatkan daya gunanya serta mempertahankannya untuk menjadi sumber ekonomi yang dapat meningkatkan kesejahteraan rakyatnya.

Untuk menunjang hal tersebut dan berdasarkan pertimbangan efesiensi dan efektifitas serta penerapan prinsip2 ekonomi dalam investasi, disamping mempertimbang kan azas penerapan prinsip2 manajemen (dalam siklus input, proses, output sampai dengan out come) maka diperlukan suatu sistem optimalisasi pengelolaan proyek dalam kegiatan tersebut

FEASIBILITY STUDYFeasibility Study adalah salah satu kegiatan dari tahapan siklus proyek /project sycles dimana dilakukannya penelitian secara detail dari berbagai aspek atas kelayakannya suatu proyek agar pada nantinya proyek mendapatkan benefit yang optimal baik bagi penggagas maupun bagi penggunanya serta dapat menghidarkan resiko-resiko yang akan terjadi baik pada saat proyek berjalan maupun paska proyek selesai

FEASIBILITY STUDYAspek Pengguna/ Costumer Need AspectAspek Ekonomi/ Economical AspectAspek Teknis/ Technical AspectAspek Finansial/ Finance aspect

Aspek Sosial/ Social AspectAspek Hukum/ Law AspectAspek Lingkungan/ Environment AspectPada intinya terdiri dari :ASPEK PENGGUNA / COSTUMER NEEDSAspek ini mempertimbangkan hal-hal apa yang dibutuhkan oleh konsumen/masyarakat dalam rangka upaya memecahkan masalah yang dihadapi atau dalam rangka mengoptimalkan potensi yang dimiliki oleh didaerah tersebut misalnya :

Apa saja yang terjadi dan dirasakan didaerah ini sehingga menjadikankan masalah ? (Banjir / kekeringan / polusi / jalan rusak / jembatan putus / drainage / irigasi, dlsb)Seberapa besar kerugian ini terjadi khususnya bagi yang berada dilokasi atau sekitar lokasi ?Seberapa jauh dampak tersebut terhadap kehidupan masyarakat dilokasi masalah mapun disekitar lokasi tersebut ?Sejauh mana penanggulan yang dapat dilakukan agar permasalahan sementara dapat ditanggulangi dan seberapa jauh jangka panjang dapat dilaksanakan ?

Seberapa jauh potensi daerah yang dapat didayagunakan dan dioptimal kan dalam rangka mendukung pemecahan masalahan tersebut ?ASPEK TEKNIS / TECHNICAL ASPECTAspek berikutnya yang perlu dikaji adalah Aspek Teknisdengan menelaah hal-hal :

Bagaimana kondisi topografinya apakah di daerah datar, berundak-undak atau terletak di daerah pegunungan ? Seberapa luas lokasi yang dipermasalahkan dan seberapa luas lokasi yang dibutuhkan untuk menyelesaikan masalah tersebut ?Bagaimana kodisi tanah /Soil Formation, struktur geologinya /Geological Structure ,Hydrology dan Climatology nyaSeberapa besar potensi proyek yang dapat dikembang kan didaerah tersebut sehingga dapat memberikan tambahan manfaat bagi masyarakat pengguna atau masyakat disekitarnya Bagaimana model , type dan struktur bangunan yang rencana akan dibangun di lokasi tersebut, berapa jumlahnya, berapa luas areanya, berapa panjangnya serta berapa besar rencana kapasitas terpasang dan berapa banyak bangunan induk serta bangunan penunjangnyaSeberapa banyak dan seberapa luas tanah, bangunan dan tanaman yang harus dibebaskan dan bagaimana proses pembebasannya serta siapa-siapa saja para pemiliknya apakah berasal dari penduduk setempat, penduduk pendatang, petani, pedagang, pengusaha industri, perkebunan, kehutanan milik pemerintah daerah atau milik pemerintah pusatBagaimana upaya-upaya memperdayakan sumber daya yang ada secara optimal baik sebelum proyek ini dibangun atau paska proyek selesai Metoda-metoda apa yang perlu dilakukan dalam rangka mendukung kegiatan Studi kelayakan iniBahan-bahan apa yang diperlukan dan sejauh mana bahan dasar/quarry ini tersedia dilokasi proyekBagaimana kondisi tenaga kerja yang diperlukan untuk mendukung kegiatan ini, dan tenaga kerja apa yang dibutuhkan serta macam apakah tenaga yang dibutuhkan (buruh, tenaga menengah atau tenaga akhli) telah tersedia dilokasi ini dan apakah perlu didatangkan dari daerah lain Sejauh mana lokasi quarry ini berada, bagai mana kualitasnya dan berapa banyak cadangan quarry yang ada, sejauh mana kualitasnya dan apakah prasara dan sarana jalan/ acces road telah tersedia untuk menuju lokasi proyek ,kalau belum ada,berapa panjang dan sejauhmana kualitas pembangunan acces road tersebut harus dilakukan dan bagaimana prosesnya serta kapan harus dilakukan serta berapa lama waktu pembangunanya agar proses pembanguan proyek yang sebenarnya dapat berjalan cepat dan tepat Macam Peralatan Mesin apa yang diperlukan baik Alat alat berat, alat-alat ringan, alat berteknologi tinggi dan perkakas perkas lainnya untuk mendukung pembangunan proyek ini Bagaimana ketersediaan suku cadang dalam rangka mendukung operasionalisasi perlatan tersebutBagaimana proses procurement nya apakah cukup dengan penunjukan langsung, pemilihan langsung, tender lokal bahkan tender internasional serta berapa lama proses ini diperlukan mulai dari procurement sampai dengan delivery nyaASPEK EKONOMI / ECONOMICAL ASPECT Aspek ini dimaksudkan untuk dapat meneliti lebih lanjut bagaimana proyek yang diwujudkan selain memecahkan masalah yang ada atau dapat meningkat kan potensi sumber daya yang ada, yang paling penting mendapatkan benefit baik yang tangible maupun yang intangible agara dapat meningkatkan revenue/income/ pendapatan baik yang diterima secara individual maupun masyarakat guna mewujudkan pertumbuhan ekonomi masyarakat guna mendukung pembangunan ekonomi regional maupun nasionalSecara teori pembangunan proyek harus selaras dalam mendukung pertumbuhan ekonomi yang tinggi, inklusif dan berkelanjutan dengan mengembangkan koridor ekonomi dan memperkuat konektifitas melalui pembangunan berbasis pemberdayaan masyarakat, penanggulan kemiskinan dan peningkatan kesempatan kerja, ketahanan pangan, kesenjangan wilayah, investasi, eksport dan import serta mempermudah asestibilitas distribusi produksi/ barang dan jasa .ASPEK SOSIAL EKONOMIAspek ini merupakan aspek yang memperhatikan dan mempertimbangkan mengenai pengaruh-pengaruh akibat dibangunnya suatu proyek terhadap perkembangan sosial dan perkembangan ekonomi secara menyeluruh dengan membandingkan antara yang berpengaruh positif dan yang berpengaruh negatif.Tentunya dalam penilaian aspek sosial ekonomi ini pengaruh positif yang harus lebih besar dan yang akan kita ambil terutama yang mempengaruhi perilaku perilaku masyarakat terhadap faktor-faktor sosial dan ekonomi sehari-hari baik bersifat Superstruktur yang berlandaskan falsafah hidup bangsa, mentalitas, kebudayaan dan lain sebagainya maupun yang bersifat Infrastruktur berupa prasarana fisik dalam proses pembangunan proyek.Aspek-aspek Sosial Ekonomi yang harus diperhatikan meliputi :Pengaruh terhadap peningkatan kemakmuran dan kesejahteraanDengan memanfaatkan, mengolah sumber daya ekonomi yang tersedia tentu akan berpengaruh terhadap peningkatan pendapatan Gross National Product bagi masyarakat/pemerintah, dengan demikian maka kemampuan ekonomipun akan meningkat pula sehingga kemakmuran yang merupakan inti dari pembangunan ekonomi dapat tercapai.Peningkatan DistribusiMotivasi, keahlian dan kemampuan manusia atau tenaga kerja untuk bekerja sangat bervariasi antara yang satu dengan yang lainnya, oleh karena itu maka penghasilan yang diperolehpun oleh tiap tenaga kerja akan berlainan pula.Tapi pada umumnya kegairahan akan timbul karena didorong oleh suatu pendapatan yang lebih dan didapatnya benefit-benefit lain. Dengan adanya pembangunan proyek disini sudah tentu akan berpengaruh terhadap distribusi pendapatan masyarakat akibat perkembangan roda ekonomi terutama dalam memperlancar arus demand dan suppy.Peningkatan Kesempatan dan Pembinaan KerjaPengaruh lain akibat dibangunnya suatu proyek adalah penyerapan tenaga kerja baik tenaga kerja lokal yang direkrut di sekitar proyek maupun tenaga kerja yang diambil dari tempat lain.Dengan pemakaian tenaga berarti menigkatkan efisiensi tenaga kerja yaitu dengan mempergunakan tenaga yang selama ini tidak atau kurang terpakai dan meningkatkan kemampuan serta pengalamannya dari tahap yang rendah ke tahap yang lebih tinggi dengan diadakannya pendidikan/training tenaga kerja, proses manajerial, transfer of knowledge/ of technology dan proses pembinaan tenaga kerja, dengan demikian pengangguran akan dapat diperkecil.

Proses Pembinaan tenaga kerja diartikan dalam 2 segi yaitu :

Untuk memperjelas dapat dilihat dalam Kerangka Pembinaan Tenaga KerjaPembinaan Makro yang terdiri dari : Pembinaan sehari-hari dalam melakukan pekerjaan. Penggunaan/utilization. Perawatan. Penyebaran.2. Pembinaan Makro yang terdiri dari : Balas jasa dalam bentuk uang (monetary rewards).Balas jasa dalam bentuk bukan uang (non monetary rewards).Stabilitas EkonomiGelombang ekonomi dapat disebabkan oleh bermacam-macam termasuk dalam pembangunan Proyek karena terjadinya pekembangan-perkembangan sebagai contoh terjadinya perkembangan ekspor-impor, peningkatan transportasi, kebutuhan tenaga, bahan, mesin, dan lainnya.Yang perlu penekanan di sini adalah dengan adanya proyek gelombang ekonomi harus ditekan kepada hal-hal yang positif yang menjadikan kondisi ekonomi yang stabil sehingga memungkinkan bagi masyarakat untuk dapat memanfaatkan potensinya seoptimal mungkin. ASPEK FINANSIAL / FINANCE ASPECTAspek Finansial /Finance Aspect adalah aspek yang menganalisa tentang seluk beluk keuangan proyek mulai dari persiapan sampai paska proyek dibangun yang meliputi analisis dari perhitungan perhitungan tentang :

Biaya/ Pengurbanan/CostHarga/ PricePenghasilan/ Income/RevenueKeuntungan/ Manfaat / Margin /Profit/BenefitBIAYA / COSTBiaya adalah ongkos-ongkos yang dikeluarkan dalam rangka perwujudan /investasi proyek, secara garis besar dikelompokan menjadi :

Sunk Cost adalah biaya tenggelam artinya ongkos yang yang telah dikeluarkan dimasa lampau sebelum proyek tersebut diputuskan layak atau tidak untuk dibangun, biaya ini tidak dimasukan kedalam pembukuan investasi, misalnya biaya Reconaisance Study,Master plan, Feasibility Study, Biaya-Biaya Entertainment2. Biaya Design : yaitu biaya yang dikeluarkan guna menunjang perancangan /design visualisasi dalam suatu gambaran konstruksi pembangan suatu proyek, dalam penentuannya biayanya dibagi dalam 2 macam yaitu:Preliminary Design Cost : adalah biaya-biaya yang dikeluarkan untuk merepleksikan gambaran yang bersifat umum mengenai kontstruksi yang akan dibangin, sehingga biaya ini masih masuk dalam Sunk Cost.Final Design Cost adalah biaya perancangan dari kegiatan visualisasi dalam gambar /skema/skala yang lebih detail berdasarkan perolehan hasil survey dan investigasi yang telah dilakukan dilapangan, setelah proyek dimaksud diputuskan kelayakannya untuk dibangun menjadi proyek konstruksi yang dimaksudkan, dengan demikian biaya biaya yang dikeluarkan untuk keperluan Final Design ini dimasukan kedalam Biaya Investasi Proyek/ Project Investment Cost.

3. Biaya pembebasan Tanah

Biaya ini dihitung dalam rangka membebaskan tanah , bangunandan tanaman untuk kegiatan proyek dan fasilitas penunjangnya,kondisi pembebasan ini sangat sensitip karena dizaman sekarang inibanyak spekulan-spekulan yang secara sengaja memainkan hargatanah dan bangunan secara semena-mena dan umumnya melebihiharga NJOP dan harga pasaran, sehingga perlu dikelola secara baikbekerja sama dengan aparatur pemerintah danMasyarakat setempat.4. Biaya Konstruksi dan Pengadaan Peralatan

Biaya ini dimaksudkan untuk menampung biaya pengadaan peralatan,mesin dan perkakas lainnya yang dibutuhkan serta biaya-biaya dalam rangka pembangunan kontruksi/Construction/Building dan fasilitas penunjangnya pada proyek yang dilaksanakan. 5. Biaya Penyusutan

Biaya Penyusutan (Depreciation) adalah pengalokasian biaya investasi suatu proyek pada setiap tahun sepanjang umur dari benda investasi (Mesin, Peralatan dan Bangunan) tersebut, jadi biaya ini dianggap sebagai suatu komponen biaya dari capital consumption.Penyusutan ini pada umumnya dibedakan dalam 2 macam :Penyusutan Teknikaladalah berkurangnya nilai suatu benda karena pemakaian akibat suatu proses atau karena berkurangnya kemampuan akibat pengaruh fisis maupun kimiawi;Penyusutan fungsionalAdalah penyusutan yang disebabkan oleh perubahan/penurunan permintaan akibat kemajuan teknologi

Straight Linedirumuskan sebagai berikut :

D = Biaya penyusutan tahunanC = Biaya investasi permulaanC= Nilai akhir dari investasi pada L tahunL = Masa guna dari Investasi tersebut

Catatan : Dari investasi yang bisa disusutkan adalah Peralatan, Mesin dan Bangunan tidak termasuk tanah.L

Perhitungan Biaya Penyusutan didasarkan atas metoda-metoda :Sum Years DigitsUntuk mendapatkan beban penyusutan pada suatu tahun masa guna dengan metoda ini maka bilangan yang bersangkutan dengan bilangan dari tiap-tiap tahun masa guna dicari jumlahnya. Dan faktor penyusutan untuk 1 tahun adalah kebalikan bilangan yang dibagi dengan bilangan tersebut.Contoh :TAHUNBILANGAN TERBALIKPENYUSUTAN155 / 15244 / 15333 / 15422 / 155__1__1 / 1515Metode Ini kalau dirumuskan sebagai berikut :Penyusutan Tahunan :

Penyusutan Nilai Buku pada n tahun :

Dimana : D= Penyusutan TahunanC= Nilai awal dari benda yang kena penyusutanC= Nilai sisa dari benda yang kena penyusutann= Tahun penyusutanL= Umur dari benda yang kena penyusutanC= Penyusutan Nilai Buku pada n tahun

Ln

Contoh penerapan yang sederhana :

Tentukan penyusutan nilai buku pada akhir tahun ke 6 dari suatu benda susut yang harganya Rp. 12.000,- dengan masa guna 10 tahun dan mempuanyai salvage value pada akhir tahun ke 10 sebesar Rp. 2.000,-

Penyelesaian :

TahunBilangan TerbalikPenyusutan11010 / 55299 / 55388 / 55477 / 55566 / 55655 / 55744 / 55833 / 55922 / 5510__1__1 / 5555Penyusutan tahunan (D) adalah := (10 /55 + 9/55 + 8/55 + 7/55 + 6/55 + 5/55) x (C - C )= (45/55) x (12.000 2000)= 8.181,81

Jadi Penyusutan Nilai Buku pada akhir tahun ke 6 adalah :12.000 8.181,81 = 3.818,19

LDeclining Balance MethodMetode ini diterapkan dengan menggandakan tingkat prosentase tertentu terhadap penyusutan nilai buku yang makin menurun. Untuk perhitungan tersebut diterapkan rumus :

Tingkat Penyusutan :

Sedangkan besar penyusutan tiap tahun :

Dimana : R= Besarnya tingkat penyusutanC= Nilai sisa dari benda yang kena penyusutanC= Nilai awal dari benda yang kena penyusutanD= Nilai penyusutan tiap tahunL6. Biaya Bunga dan Pelunasan Hutang

Perencanaan biaya ini diterapkan untuk proyek-proyek yang biaya investasinya diambil dari pinjaman dari pihak lain, misalnya dari Bank atau Lembaga Keuangan lainnya, yang pembayaran bunga dan pelunasan hutangnya dihitung dan dimasukkan sebagai unsur Biaya atau Cost. Tetapi untuk proyek yang biaya investasinya berasal dari modal proyek atau perusahaan (input or paid to the entity), pengeluaran atas bunga tersebut merupakan bagian dari financial return yang akan diterima oleh modal proyek.7. Biaya Administrasi

Biaya ini diperhitungkan karena merupakan kegiatan yang menunjang atas kelancaran operasional dari pada proyek, misalnya biaya overhead, biaya penjualan, dan lain sebagainya.8. Biaya Pemeliharaan dan Pembaharuan

Untuk menjaga agar kondisi bangunan dan peralatan mesin proyek dapat terpelihara dengan baik maka harus disiapkan biaya pemeliharaannya, sedangkan jika pada suatu saat bangunan dan peralatan tersebut rusak atau kondisi operasionalnya sudah tidak memungkinkan lagi baik dari segi kemampuan kapasitas, teknologi dan design sehingga perlu diadakan/disediakan biaya penggantian atau pembaharuan.8. Contingencies (Biaya tak terduga)

Di dalam operasional sering kali timbul kesalahan-kesalahan atau kelalaian-kelalaian dalam memperhitungkan anggaran biaya, atau perlu adanya penambahan biaya karena perubahan spesifikasi. Oleh sebab itu untuk menanggulangi hal-hal tersebut perlu dipersiapkan biaya tak terduga (contingencies), sehingga hal-hal yang di luar jangkauan pemikiran sebelumnya dapat teratasi.HARGA / PRICEHarga/Price adalah komulatif dari perhitungan antara seluruh biaya yang dikeluarkan ditambah dengan keuntungan/manfaat/margin yang diharapkan, Harga dikenal kedalam 2 macam yaitu:Market Price : yaitu harga yang ditentukan oleh nilai-nilai pasar yang dihitung dari nilai real faktor produksi.Shadow price : yaitu harga yang disesuaikan dengan harga pasar, dimana harga yang ada tidak mencerminkan harga pasar yang sebenarnya 74PENYUSUNAN RENCANA LAPORAN RUGI LABALaporan ini disusun berdasarkan aktivitas proyek dalam mendapatkan penghasilannya dari perkiraan operasionalnya secara untung (laba) atau rugi yang didapatkannya tiap tahun sepanjang umur proyek dinilai berjalan secara ekonomisBentuk Laporan Secara Umum Meliputi :Bagian pertama menunjukkan penghasilan yang diperoleh dari usahanya dengan menjual produk atau jasa;Bagian kedua menunjukkan biaya-biaya operasi yang terdiri dari biaya umum, biaya penyusutan, biaya administrasi dan biaya penjualan;Bagian ketiga menunjukkan hasil diluar operasi yang diikuti dengan biaya-biaya lainnya seperti biaya bunga;Bagian keempat menunjukkan keuantungan sebelum pajak dan setelah dikurangi dengan pajak yang harus dibayar maka diperoleh keuntungan bersih (earning after tax)MENYUSUN CASH FLOW DARI PROYEKCash Flow disusun berdasarkan investasi yang akan ditanamkan dan benefit-benefit yang diperoleh selama umur ekonomi proyek.PENYUSUNAN NERACA PROYEKNeraca Proyek sangat penting disusun sebagai bahan analisa keuangan, susunannya terdiri dari :Aktiva :Harta Lancar : Kas, Piutang dan Persediaan.Harta Tetap : Tanah, bangunan, Mesin, Peralatan, Biaya Pendahuluan, Bunga selama pembangunan, Penyusutan dan Nilai Buku.Passiva :Hutang Lancar.Hutang Jangka Panjang.Modal ditahanPENILAIAN PROYEKPenilaian Proyek dilakukan atas dasar perhitungan dari beberapa kriteria investasi yang diterapkan. Sehingga dapat dianalisa secara kuantitatif dari studi yang telah dilakukan untuk dievaluasi layak atau tidaknya pembangunan proyek dilaksanakan.

Kriteria investasi yang diterapkan dalam rangka Penilaian Proyek secara kuantitatif diterapkan beberapa macam diantaranya :1. Benefit Cost Ratio (BCR)Penerapan perhitungan Benefit Cost Ratio biasa pada proyek-proyek yang bersifat Public Investment dalam skala yang besar, dan perhitungannya dengan membandingkan seluruh manfaat/benefit yang diperoleh akibat dibangunnya suatu proyek dibandingkan dengan seluruh biaya-biaya yang dipakai untuk keperluan investasi termasuk investasi tambahannya.Dan proyek dianggap layak apabila dari perhitungan tersebut menghasilkan nilai yang lebih besar daripada O.Sebagai bahan analisa biasanya dibandingkan antara sebelum dan sesudah proyek dibangun serta tanpa dan dengan dibangunnya suatu proyek.Inti Perhitungan dibedakan dalam 3 bentuk :a.

b.

c.

Contoh Kasus Sederhana :Dalam Proyek Bendungan diperoleh data-data Biaya (Cost) dan Manfaat (Benefit) sebagai berikut :TahunC o s t sB e n e f i t s D.F.10%P.V.BenefitsP.V.CostsInvest ProyekE & PLain2TotalPengendalian BanjirPeningk. Produk PertanianPeningk.IndustriPendapatan LainTotal19.000-259.025300--1004000,9091363,648.204,6272-150251753504002002001.1500,8265950,475144,3753-150401903503002251251.0000,7513751,30142,7474100200503504003502501501.1500,6830784,45239,055-10-2501003503503502501501.1002,97473.272,171.031,4511600100507502003752201259200,3875356,5290,62512300100504502503502001309300,3555330,615158,97513-25-1751253001.5002.8001.2501.4006.9502,263415.730,63679,02264002501758253002502001208700,106492,56887,7827-50-2001903903.2009505504504.1500,75383.128,27293,982J u m l a h =25.761,61811.273,631Jadi, Benefit Cost Ratio adalah =25.761,618 = 2,285 = 2,3 Go Project11.273,6312. Net Present Value (NPV)Net Present Value atau Nilai Sekarang Netto adalah hasil yang diperoleh dari pengurangan benefit yang diperoleh tiap tahun selama umur proyek dikurangi dengan biaya-biaya Investasi, Perbaikan maupun Penggantian yang dilakukan terhadap proyek mulai proyek tersebut dibangun sampai proyek tersebut berakhir yang dihitung berdasarkan nilai sekarang.

Untuk menetapkan discount rate yang merupakan faktor eksternal ditentukan oleh tingkat bunga/interest dari umur ekonomis proyek yang berlaku, faktor inflasi dan lain sebagainya.Pemakaian kriteria ini berlaku baik untuk proyek yang bersifat Umum (Public Investment Project) maupun yang bersifat Komersial (Commercial Project Investment).Contoh Sederhana :Dari rencana suatu proyek diperoleh data-data sebagai berikut :TahunC o s t sD.F.10%Present V.alue dari CostsInvestasiE & PLain2Total110.500101010.5200,90919.563,732250105650,826553,7223-2010300,751322,5394-10-6030903,6577329,19311-1510250,35058,7651218020102100,318666,90613-105150,28974,34514-25-2515401,863774,548J u m l a h =10.123,75TahunBenefitDiscount Factor10%Present V.alue dari Costs1500,909145,45521000,826582.65035000,7513375,6504-104.2003,657715.362,340118000,3505280,400127000,3186223,020138000,2897231,76014-252.9001,86375.404,730J u m l a h =22.006,005Jadi, Net Present Value (NPV) nya adalah= 22.006 10.123,75= 11.882, 225Data tersebut dinilai dengan ribuanrupiah, jadi = Rp. 11.882,225,-3. Internal Rate of Return (IRR)Metoda lain yang menggunakan discounted cash flow adalah metoda Internal Rate of Return (IRR) yaitu tingkat bunga yang menjadikan nilai sekarang dari benefit yang diharapkan akan diterima sama dengan jumlah dari nilai sekarang dari pengeluaran investasi, atau suatu tingkat pengembalian internal dalam prosentase yang identik dengan ongkos investasinya.

Formulasi dari IRR disusun sebagai berikut :

= tingkat bunga pertama= tingkat bunga berikutnya yang dicoba= net present value pada tingkat bunga = net present value pada tingkat bunga

Perhitungan IRR pada dasarnya harus dicari dengan Trial and Error dengan serba coba-coba, yang mana langkah pertama yang perlu dilakukan adalah menghitung Net Present Value pada tingkat bunga yang berlaku ( dari ), kemudian hasil perhitungan tersebut dibandingkan dengan Net Present Value pada tingkat bunga berikutnya (bisa lebih tinggi bisa lebih rendah) sehingga mendapatkan nilai yang sama dengan nol atau mendekati nol dengan nilai negatif.

Contoh simple dapat dilihat sebagai berikut :TahunBenefitDiscount Factor20%Present ValueDiscount Factor 30%Present Value165.0000,83354.1450,77050.050245.0000,69431.3200,59226.640340.0000,52921.1600,45518.200435.0000,48216.8700,35012.250525.0000,40210.0500,2696.725610.0000,3553.3500,2072.070Total P.V. =136.805Total P.V. = 115.935Total Investasi =120.000Total Investasi = 120.000+ 16.805- 4.065

4. Payback Period (Masa Pelunasan)Metoda Payback Period atau Masa Pelunasan adalah masa pembayaran kembali yang dihitung dari benefit-benefit yang diperoleh setiap tahun dikurangi dengan biaya-biaya investasi yang telah ditanamkan atau periode yang diperlukan untuk menutup kembali pengeluaran investasi yang telah ditanamkan dengan menggunakan susunan Net Cash Flow.

Dalam metoda Payback Period analisa pemilihan dari beberapa alternatif proposal proyek yang diajukan, yang dipilih adalah periode/waktu pengembalian yang terpendek/tersingkat.

Contoh sederhana :TahunUraianProposal Proyek X di lokasi AProposal Proyek X di lokasi B0Investasi( 150.000 )( 150.000 )1Benefit60.00060.0002Benefit40.00050.0003Benefit35.00045.0004Benefit30.00030.0005Benefit20.00025.000Keterangan: dalam ribuan rupiahPerhitungan :ProposalProyek X di lokasi AProposalProyek X di lokasi B Investasi150.000150.000 Benefit th 160.000 1 tahun60.000 1 tahun 90.00090.000 Benefit th 240.000 2 tahun50.000 2 tahun50.00040.000 Benefit th 335.000 3 tahun45.00015.000- 5.000 Benefit th 430.000Untuk tahun ke 3 =- 15.00040.000 x 12 bln = 9 3/5 blnJadi untuk tahun ke 4 =15.000 x 12 bln50.00030.0003/5 bln x 30 hari = 18 hari=6 blnPayback Period Proyek X di :Lokasi A = 3 tahun 6 bulanLokasi B = 2 tahun 9 bulan 18 hariMaka, dalam proposal ini dipilih yang berlokasi di BASPEK MANAJEMENAspek manajemen yang mencakup seni dan pengetahuan (art and science) di dalam pengelolaan proyek akan tergantung pada kemampuan staf di dalam menjalankan roda pelaksanaan siklus proyek dari mulai kegiatan identifikasi sampai dengan evaluasi.

Kalau kita berbicara mengenai aspek manajemen di dalam manajemen proyek berarti kita membicarakan pula mengenai efisiensi yang menurut H. Fayol di dalam temuannya mengenai General Principle of Management salah satunya mengenai Division of Works yaitu pembagian tugas yang diterapkan pada semua jenis pekerjaan baik pekerjaan manajerial maupun pekerjaan yang sifatnya teknis (to apply the principle to all kinds of work, managerial as well as technical), sehingga terjadinya keserasian antara pekerjaan yang satu dengan pekerjaan lainnya di dalam menyelesaikan pekerjaan proyek.94Keserasian itu bisa disebut koordinasi. Masalah yang kritis bagi pengambil keputusan kerap kali di sekitar keinginan untuk memperoleh koordinasi yaitu kegiatan yang lebih efektif dari setiap langkah proses atau tahapan yang membawa ke arah tercapainya tujuan proyek.

Memberikan inspirasi, kegairahan dan semangat kerja merupakan suatu tindakan manajemen untuk memberikan fasilitas dan sarana sarana lain yang memungkinkan bagi pekerja untuk melaksanakan tugasnya dengan sebaik-baiknya dengan perasaan senang dan tanggung jawab.95Kesenangan dan tanggung jawab tersebut dilaksanakan atas motivasi dan otoritas yang diberikan dari pengambil keputusan/dari pemberi perintah kepada pegawai berikutnya yang akan dibagi-bagikan tugasnya kepada anggota pelaksana untuk melaksanakan kebijakan dan strategi organisasi.96Otoritas terbagi dalam :Otoritas untuk merencanakan manajemen yaitu otoritas-otoritas yang diberikan untuk :Mengadakan riset, survey, investigasi proyek.Mengadakan pengendalian.Mengadakan perumusan kebijakan.Mengadakan penafsiran tujuan.Otoritas untuk membuat keputusan yang terdiri :Menyelesaikan perencanaan untuk diambil keputusan.Memastikan prosedur dan regulasi.Mengadakan pengawasan dan melakukan koreksi.Otoritas untuk mengorganisasi dalam arti :Memilih pekerja.Memberikan latihan-latihan yang diperlukan para pekerja.Mengadakan mutasi kerja.Menaikkan jabatan sebagai promosi.Otoritas untuk melakukan koordinasi yaitu :Untuk menyusun organisasi.Untuk menyeimbangkan langkah kerja dalam melaksanakan pekerjaan.Pendelegasian wewenang atau otoritas di dalam aspek manajemen tentu harus dipilih mengenai :

Sapa yang akan diberikan otoritas apakah tenaga manajemen, tenaga menengah ataukah tenaga pelaksana. Seberapa jauh kemampuannya untuk diberikan otoritas. Kapan perlu diberikan otoritas tersebut, apakah dalam waktu tertentu atau selama memegang jabatan tersebut.Karena dengan pemilihan tersebut di atas, manajemen diharapkan dapat mengikuti perubahan-perubahan dan persoalan-persoalan yang akan dihadapi baik di Proyek maupun Kantor Pusat (Head Office), sehingga dapat dengan cepat menganalisa dari berbagai alternatif pemecahan untuk diambil keputusan guna melaksanakan proyek dengan sebaik-baiknya.A S P E K H U K U M Aspek Hukum berkaitan dengan norma-norma hukum tentang legalitas (sesuai peraturan dan perundang-undangan yang berlaku) di lingkungan Pemerintahan Indonesia yang berkaitan dengan lingkup pembangunan proyek, khususnya dalam kegiatan proses pengadaan barang dan jasa, pemindahan hak atas tanah , bangunan dan tanaman, proses ganti rugi/ ganti untung atas hak dimaksud sesuai harga NJOP/pasar termasuk didalamnya upaya pemindahan penduduk /resetlement ASPEK LINGKUNGAN(Environtment Impact)Aspek ini mempertimbangkan dampak-dampak yang akan timbul dari terjadinya pembangunan proyek khususnya terhadap kehidupan dan keselarasan lingkungan terhadap alam sekitarnya baik dilingkungan area proyek maupun diluar area proyek, penanganan aspek lingkungan ini populer dengan sebutan Green Construction Project, artinya dari asal lingkungan hijau menjadi hijau atau dari lingkungan yang tidak hijau menjadi hijau.