perumahan permukiman di DKI Jakarta

DINAS PERUMAHAN

PROVINSI DKI JAKARTA

Laporan Laporan Laporan Laporan AkhirAkhirAkhirAkhir Studi Pembangunan Rumah Susun Skala BesarStudi Pembangunan Rumah Susun Skala BesarStudi Pembangunan Rumah Susun Skala BesarStudi Pembangunan Rumah Susun Skala Besar MarundaMarundaMarundaMarunda

II- 1

A. Kebutuhan Perumahan di Indonesia

Sejak awal kemerdekaan, Pemerintah Indonesia telah memberikan

perhatian kepada penyediaan rumah bagi masyarakat, sebagai salah satu

upaya pemenuhan kebutuhan dasar manusia. Selain berfungsi sebagai

pelindung terhadap gangguan alam dan makhluk lainnya rumah juga

memiliki peran sebagai pusat pendidikan keluarga, persemaian budaya,

penyiapan generasi muda dan sebagai manifestasi diri (KSNPP, 2002).

Pengembangan perumahan dan permukiman di Indonesia diprogramkan

sebagai tanggung jawab masyarakat bersama dengan stakeholder lainnya.

Meskipun pemenuhan kebutuhan perumahan dan permukiman adalah

tanggung jawab masyarakat sendiri, namun penyelenggaraannya dilakukan

secara multi sektoral dengan menempatkan masyarakat sebagai pelaku

utama, dan pemerintah sebagai pendorong dan fasilitator dalam upaya

memberdayakan masyarakat dan meningkatkan peran aktif dunia usaha.

Pembangunan perumahan yang efisien akan mampu mendorong

perekonomian nasional dengan multiplier effect atas penciptaan lapangan

kerja dan pendapatan nasional yang cukup besar. Dari sisi investasi,

pembangunan perumahan di Indonesia masih tertinggal dibandingkan negara

lain, yaitu hanya 1,4% dari PDB pada tahun 2002. Sementara itu, investasi

pembangunan perumahan di negara tetangga Malaysia mencapai sekitar

27,7% dan bahkan Amerika Serikat mencapai 45,3%.

Menurut Komarudin (1997), permasalahan dalam penyediaan dan

pembangunan perumahan di Indonesia meliputi, antara lain, perencanaan

tata ruang yang belum antisipatif terhadap kebijaksanaan perumahan dan

permukiman; rendahnya keterjangkauan masyarakat membeli rumah; belum

mantapnya koordinasi dan keterpaduan pelaksanaan sektoral; belum

KONDISI PERUMAHAN DAN

PERMUKIMAN DI DKI JAKARTA

222

DINAS PERUMAHAN



II- 2

kuatnya peran Pemda dalam pembangunan perumahan; belum memadainya

pendanaan dan pembiayaan; sulitnya memperoleh tanah bagi pembangunan

perumahan; belum mendukungnya peraturan perundang-undangan; serta

belum efisiennya pembangunan perumahan. Oleh karena itu, diperlukan

langkah-langkah konkret dari semua pihak yang terlibat dalam

pembangunan perumahan untuk mengatasi permasalahan-permasalahan

tersebut apabila ingin menyediakan perumahan bagi masyarakat secara

efektif dan efisien.

Perkembangan pembangunan perumahan di Indonesia dicirikan oleh

masih banyaknya keluarga yang belum memiliki rumah yang layak (housing

backlog). Data Susenas 2004, seperti dikutip dalam Renstra Kementerian

Negara Perumahan Rakyat Tahun 2005-2008, menyebutkan bahwa terdapat

5,9 juta keluarga atau sekitar 10% dari jumlah keluarga di Indonesia yang

mencapai 55 juta yang belum memiliki rumah. Sementara itu, penambahan

kebutuhan rumah akibat penambahan keluarga baru rata-rata sekitar

820.000 unit rumah. Dengan demikian, masih terdapat sekitar 3,1 juta

keluarga atau 12,5 juta jiwa yang menghuni rumah dalam kondisi yang tidak

layak. Disisi lain, terdapat pula 17,2 juta jiwa yang tinggal di 10.065 lokasi

kawasan kumuh dengan luasan mencapai 54.000 Ha. Kondisi di atas

menunjukan beratnya tantangan yang dihadapi dalam pembangunan

perumahan rakyat.

B. Kondisi Perumahan dan Permukiman DKI Jakarta

1. Landed House

1.1 Perumahan (planned)

Perumahan yang didirikan oleh pengembang swasta

Gambar 2.1 Kawasan Perumahan

Pengembangan perumahan DKI

Jakarta sebagian besar dikendalikan

oleh pengembang, dengan

menawarkan berbagai macam konsep

hunian tinggal, kawasan perumahan

yang dibuat ini lebih ditujukan untuk

masyarakat berpenghasilan menengah

ke atas.

DINAS PERUMAHAN



II- 3

1.2 Kampung (organik)

Gambar 2.2

Perkampungan

Perkampungan penduduk dengan tingkat

kepadatan tinggi

perkampungan penduduk dengan tingkat

kepadatan sedang

Perkampungan organik, yang kemunculannya diprakarsai oleh masyarakat

sendiri secara swadaya, tumbuh dan berkembang tersebar di bagian-bagian

kota, baik di pusat kota maupun di pinggiran kota. Permukiman ini tumbuh

secara alami mengikuti jaringan jalan baru maupun perkembangan wilayah-

wilayah potensial kota.

1.3 Slum

Gambar 2.3 Permukiman Kumuh

Permukiman kumuh dengan kepadatan tinggi

Perkampungan penduduk yang

tumbuh dengan pola tidak

teratur yang berada di sekitar

kawasan perindustrian

DINAS PERUMAHAN



II- 4

Permukiman kumuh berada di daerah legal yang memang diperuntukkan

sebagai kawasan permukiman, permukiman ini pada awalnya memang

berbentuk permukiman organik, tetapi karena pertumbuhan penduduk yang

pesat di kawasan ini menjadikan kawasan semakin padat serta tidak bisa

menampung jumlah penduduk yang selalu bertambah yang berakibat pada

menurunnya fungsi pelayanan kawasan hunian.

1.4 Squatter

Gambar 2.4

Permukiman Liar

Permukiman penduduk yang berada di lokasi

yang tidak semestinya yaitu kolong jembatan

tol

Permukiman penduduk yang berada di pinggir

rel kereta api dimana merupakan daerah

terlarang untuk kegiatan bermukim

Permukiman penduduk di bantaran kali merupakan daerah terlarang untuk permukiman

Permukiman padat dengan

kondisi bagian belakang

bangunan penuh sampah

mendorong permukiman menjadi kumuh

DINAS PERUMAHAN



II- 5

Permukiman penduduk di sekitar lokasi SUTET yang membahayakan.

Permukiman liar (Squatter) menempati lahan di daerah-daerah yang tidak

diperkenankan untuk didirikan bangunan khususnya bangunan untuk

tempat tinggal karena selain dinilai membahayakan bagi penghuninya

juga akan mengganggu program-program penataan kota.

2. Rumah Susun

2.1 Rumah Susun Sederhana

Gambar 2.5 Rumah Susun Sederhana

Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa)

Rumah Susun Sederhana Milik (Rusunami)

Rumah susun sederhana yang diperuntukkan bagi masyarakat berpenghasilan rendah di DKI

Jakarta

Rumah susun sederhana baik sewa maupun sewa-milik (strata title)

dibangun oleh pemerintah maupun pihak penyelenggara lainnya (swasta,

yayasan, BUMD) untuk memenuhi kebutuhan masyarakat berpenghasilan

rendah akan perumahan murah di pusat kota.

DINAS PERUMAHAN



II- 6

2.2 Apartemen

Apartemen untuk masyarakat golongan

ekonomi menengah ke atas

Gambar 2.6

Apartemen

Apartemen yang dibangun oleh pihak

pengembang yang diperuntukkan bagi

masyarakat DKI Jakarta golongan

ekonomi menengah ke atas. Apatemen

ini dilengkapi dengan fasilitas penunjang

seperti mall pusat perbelanjaan.

C. Kebutuhan Perumahan dan Permukiman DKI Jakarta

Peningkatan kebutuhan perumahan di DKI Jakarta sangat dipengaruhi

oleh tingginya kegiatan urbanisasi di kota ini, sehingga berdampak pada

terjadinya pertumbuhan penduduk. Peningkatan jumlah penduduk secara

cepat dari 8,8 juta pada tahun 1990 dan diperkirakan menjadi 13,8 juta pada

akhir tahun 2010 karena setiap tahun diperkirakan 200.000 hingga 250.000

migran baru dari luar daerah memasuki metropolitan. Kondisi ini tentu diikuti

dengan peningkatan kebutuhan rumah yang cukup besar di DKI Jakarta. Dan

idealnya peningkatan kebutuhan rumah seyogyanya juga diikuti dengan

peningkatan upaya pembangunan rumah oleh para stakeholder penyedia

perumahan (pemerintah, swasta, dan masyarakat). Tetapi dengan

banyaknya kendala yang dihadapi oleh para stakeholder tersebut dalam

memenuhi kebutuhan rumah menyebabkan terjadinya ketidakseimbangan

antara jumlah kebutuhan rumah dengan jumlah rumah yang mampu

disediakan oleh para stakeholder tersebut. Dengan jumlah kebutuhan rumah

yang jauh lebih besar dibandingkan dengan jumlah rumah yang mampu

disediakan oleh para stakeholder sehingga terjadilah kekurangan unit rumah

(backlog) dalam jumlah yang relatif besar di DKI Jakarta. Berikut ini

ditampilkan data backlog di tiap wilayah DKI Jakarta.

DINAS PERUMAHAN



II- 7

Tabel 2.1 Jumlah Backlog Tiap Wilayah DKI Jakarta

Sumber: Data BPS DKI Jakarta, 2004

Keterbatasan sebagian besar masyarakat golongan ekonomi lemah

untuk memenuhi kebutuhan akan rumah, memaksa mereka memenuhinya

sesuai dengan kemampuannya, diantaranya dengan menempati kawasan

permukiman kumuh dan kawasan terlarang (negative list). Prosentase luas

kawasan permukiman kumuh terhadap luas wilayah DKI Jakarta dan jumlah

RW Kumuh di DKI Jakarta dapat dilihat dalam tabel di bawah ini.

No Kotamadya Kebutuhan

Ketersediaan Backlog

Termasuk Temporer

Tanpa Temporer

Termasuk Temporer

Tanpa Temporer

1 Jakarta Pusat 179,381 19,136 17,643 160,245 1,493

2 Jakarta Barat 314,784 355,880 296,707 -41,096 18,077

3 Jakarta Timur 420,707 406,459 369,828 14,248 50,879

4 Jakarta Selatan 339,856 309,613 286,743 30,243 53,113

5 Jakarta Utara 316,675 248,723 214,653 67,952 102,022

6 Kepulauan Seribu 3,869 3,693 2,409 176 1,460

DKI Jakarta 1,575,272 1,343,504 1,187,983 231,768 227,044

DINAS PERUMAHAN



II- 8

Gambar 2.7 Peta Kawasan Kumuh DKI Jakarta

K e t e r a n g a n

Kumuh Berat

Kumuh Sedang

Kumuh Ringan

Kumuh Sangat Ringan

DINAS PERUMAHAN



II- 9

Tabel 2.2 Luas Kawasan Permukiman Kumuh di Tiap

Wilayah DKI Jakarta

No Kotamadya Prosentase

(%)

1 Jakarta Utara 4.70

2 Jakarta Selatan 2.19

3 Jakarta Barat 4.53

4 Jakarta Timur 3.27

5 Jakarta Pusat 4.33 Sumber: Paper Upaya Pemenuhan kebutuhan Perumahan di

DKI Jakarta, Direktorat Jenderal Perumahan dan Pemukiman Departement Permukiman dan Prasarana Wilayah

Tabel 2.3 Jumlah RW Kumuh Tahun 2001 dan 2004

di Tiap Wilayah DKI Jakarta

No. Wilayah

Kategori Kumuh

Berat Sedang Ringan Sangat Ringan

2001 2004 2001 2004 2001 2004 2001 2004

1 Jakarta Timur 1 1 51 54 18 25 34 38

2 Jakarta Selatan 2 4 24 39 11 27 40 19

3 Jakarta Pusat 12 7 41 41 24 23 29 46

4 Jakarta Barat 25 6 76 50 26 33 28 66

5 Jakarta Utara 7 1 81 61 20 43 18 44

DKI Jakarta 47 19 273 245 99 151 149 213 Sumber: Evaluasi RW Kumuh DKI Jakarta, BPS DKI Jakarta, 2001 dan 2004

D. Penyediaan Perumahan dan Permukiman di DKI Jakarta

Menurut Chander (1979) dalam Komarudin (1997), lima komponen

kebutuhan rumah adalah:

1. Jumlah unit rumah yang dibutuhkan untuk menurunkan kepadatan

(backlog)

2. Rumah yang harus segera diganti (immediate replacement)

3. Rumah yang harus segera diganti sesuai dengan perencanaan (normal

replacement)

4. Rumah yang dibutuhkan karena pertambahan penduduk (new

households)

DINAS PERUMAHAN



II- 10

5. Kebutuhan rumah untuk menutupi kekurangan rumah sejak tahun-

tahun sebelumnya (fulfilment of housing deficit)

Dari kelima komponen yang dikemukakan oleh Chander di atas, oleh

Pemerintah Daerah DKI Jakarta dapat dijabarkan dengan dua pendekatan

dalam pembangunan perumahan dan permukiman bagi masyarakat

berpenghasilan rendah di DKI Jakarta yaitu dengan:

• Pembangunan baru yang mengacu pada point 1, 4, dan 5 dari teori

Chander, yang diterjemahkan dengan pembangunan kawasan

perumahan-permukiman baru dengan pola horisontal dan vertikal.

• Penataan lingkungan permukiman mengacu pada point 2 dan 3 dari

teori Chander dengan meningkatkan kualitas lingkungan permukiman

yang dinilai sudah menurun menjadi kawasan hunian baru yang lebih

baik dengan cara pelaksanaan program MHT maupun dengan

peremajaan melalui pembangunan rumah susun sederhana.

Strategi tersebut diterjemahkan dengan penggambaran berikut:

Gambar 2.8 Strategi Pembangunan Perumahan Masyarakat Berpenghasilan Rendah

Resettlement

DINAS PERUMAHAN



II- 11

Untuk menindaklanjuti strategi tersebut di atas, Pemerintah Provinsi

DKI Jakarta telah membuat kebijakan pembangunan rumah bagi

warganya dengan rincian sebagai berikut:

Gambar 2.9 Strategi Pemerintah Daerah dalam

Pembangunan Perumahan dan Permukiman

Kelangkaan lahan di kota Jakarta ini telah mendorong pemerintah

daerah dan swasta untuk menyediakan hunian warga DKI Jakarta dalam

bentuk rumah susun. Proporsi pembangunan rumah susun oleh

pemerintah daerah dan swasta dapat dilihat pada tabel di bawah ini.

Gambar 2.10 Strategi Pembangunan Rumah Susun di DKI Jakarta

Sumber Data: *Survey Sosial Ekonomi Nasional Tahun 1990,1993,1996,1999 BPS

100% 70.000

60%

40%

Landed Houses

Rumah Susun

42.000 unit/ tahun

28.000 unit/ tahun

28.000 24.640 3.360 100 % Jumlah

11.200 7.840 3.360 40%* Bawah

11.200 11.200 0 40%* Menengah

5.600 5.600 0 20%* Mewah

JUMLAH

Badan

Usaha/ Devoloper

PEMDA

K l a s i f i k a s i

RUMAH SUSUN

DINAS PERUMAHAN



II- 12

Gambar 2.11 Persebaran Rumah Susun di DKI Jakarta

9

2 8

1

5

12

6

7

11

13

10

14

15

3

4

DINAS PERUMAHAN



II- 13

Lokasi Rumah Susun DKI Jakarta yang Dibangun

oleh Dinas Perumahan

1 Kemayoran 9 Semanan

2 Manggarai 10 Rawa Bebek

3 Berlan 11 Rorotan

4 Otista 12 Muara Angke

5 Pademangan 13 Penjaringan

6 Tanah Abang 14 Kelapa Gading

7 Marunda 15 Pulomas

8 Pulo Gebang

Berpijak dari luasnya permukiman kumuh yang ada, pembangunan

rumah susun murah untuk golongan ekonomi lemah perlu mendapat

perhatian lebih. Pada tahun 1987 Badan Pelaksana Pembangunan Proyek

Muh Husni Thamrin (Bappem MHT) ikut menjadi pelaksana pembangunan

rusunawa. PD Sarana Jaya turut serta sejak 1988, diikuti Dinas Perumahan

Pemerintah Provinsi DKI (mulai 1994), PT Pelindo (1996), dan sebuah

lembaga swasta, Yayasan Budha Tsu Chi (2002).

Berpijak dari histori keberhasilan dalam kegiatan pembangunan rumah

susun murah sederhana oleh pemerintah daerah dan swasta serta didukung

dengan fakta semakin menjamurnya apartemen-apartemen untuk golongan

menengah ke atas di DKI Jakarta, maka Dinas Perumahan berasumsi bahwa

warga DKI Jakarta telah dapat menerima kehadiran rumah vertikal. Dengan

asumsi ini, sudah sewajarnya jika pihak Dinas Perumahan optimis bisa

mengembangkan rumah susun skala besar untuk memenuhi kebutuhan

warga DKI Jakarta akan rumah khususnya bagi masyarakat berpenghasilan

rendah, dalam jumlah yang besar. Oleh karena itu sejak tahun anggaran

2006 Dinas Perumahan telah merencanakan untuk membangun rumah

susun skala besar di Rumah Susun Penjaringan, Kelurahan Penjaringan,

Kecamatan Penjaringan, Kotamadya Jakarta Utara dan Rumah Susun

Marunda, Kelurahan Marunda, Kecamatan Cilincing, Kotamadya Jakarta

Utara.

perumahan permukiman di DKI Jakarta

Documents