-
PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KREDITOR PEMEGANG
JAMINAN HAK ATAS TANAH YANG BELUM TERDAFTAR
AKIBAT BERAKHIRNYA JANGKA WAKTU SURAT
KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN
TESIS
Untuk Memenuhi Sebagian Persyaratan Guna Mencapai Derajat
Magister
Program Magister Kenotariatan
Oleh :
ANNISA RIDHA WATIKNO
NIM: S 351602009
PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN
FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SEBELAS MARET
SURAKARTA
2 0 1 7
-
v
MOTTO
Barangsiapa bertakwa pada Allah, maka Allah memberikan jalan
keluar
kepadanya dan memberi rezeki dari arah yang tidak
disangka-sangka..
Barangsiapa yang bertaqwa pada Allah, maka Allah jadikan
urusannya
menjadi mudah.. barangsiapa yang bertaqwa pada Allah akan
dihapuskan
dosa2nya dan mendapatkan pahala yang agung.
-QS. Ath-Thalaq: 2, 3, 4
Waktumu terbatas. Jangan menyia-nyiakannya dengan menjalani
hidup orang
lain.
-Steve Jobs
Penulisan Tesis ini kupersembahkan untuk:
1. Allah SWT, atas segala rahmat dan
karuniaNya sehingga penulisan tesis ini dapat
diselesaikan.
2. Kedua Orang Tuaku, Drs. Sutikno, M.Pd.,
M.M., dan Chatarina Retmawati, S.Pd.,
M.M., atas keikhlasan beliau yang telah
mendo’akan dan mendukung dengan penuh
kesabaran dan kasih sayang.
3. Keluarga besar F. Suhardiman, terima kasih
atas doa dan dukungan moril maupun
materiil serta kasih sayang.
4. Sahabat-sahabatku tersayang, atas segala
do’a dan support yang diberikan kepada saya.
-
vi
KATA PENGANTAR
Alhamdulillahirabbil’alamin, puji syukur atas kehadirat Allah
SWT yang
telah melimpahkan rahmat dan karunia-Nya dengan melalui berbagai
ujian yang
menuntut kesabaran, ketabahan dan keteguhan hati akhirnya
penulis dapat
menyelesaikan hasil dan pembahasan problematika, kajian, dan
penelitian hukum
untuk memenuhi sebagian persyaratan mencapai derajat Magister
Kenotariatan
Universitas Sebelas Maret Surakarta dengan judul “Perlindungan
Hukum
Terhadap Kreditor Pemegang Jaminan Hak Atas Tanah Yang Belum
Terdaftar
Akibat Berakhirnya Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan”
dapat
diselesaikan.
Penulis tertarik mengambil bahan kajian berupa hak atas tanah
yang belum
terdaftar sebagai jaminan utang dikarenakan pada era globalisasi
ekonomi saat ini,
modal merupakan salah satu faktor yang dibutuhkan untuk memulai
dan
mengembangkan usaha. Salah satu cara untuk memperoleh modal
adalah
mengambil kredit melalui lembaga perbankan. Pada umumnya untuk
memperoleh
fasilitas kredit, kreditor dalam hal ini mensyaratkan adanya
suatu agunan dari
debitor sebagai salah satu sumber pemberian kredit dalam
rangka
“pendistribusian” dana nasabah yang terkumpul olehnya. Di satu
sisi tanah
mempunyai nilai ekonomi, dapat dialihkan, dapat memberikan
manfaat sebagai
aset yang berwujud dan dapat dijadikan objek jaminan utang,
sehingga pemilik
tanah mendapatkan akses kredit di perbankan untuk memajukan
usahanya dengan
agunan benda yang dimilikinya berupa tanah.
Ucapan terima kasih yang tulus kiranya disampaikan semua pihak
yang
telah memberikan bantuan baik moril maupun materiil selama
menempuh
pendidikan sampai dengan selesainya tesis ini, terutama kepada
yang terhormat :
1. Bapak Prof. Dr. Ravik Karsidi, selaku Rektor Universitas
Sebelas Maret;
2. Bapak Prof. Dr. Supanto, S.H.,M.Hum, selaku Dekan Fakultas
Hukum
Universitas Sebelas Maret;
3. Bapak Burhanudin Harahap, S.H., M.H., M.Si., Ph.D, selaku
Kepala Program
Studi Magister Kenotariatan Universitas Sebelas Maret;
-
vii
4. Bapak Novendri Amiruddin, S.H., Sp.N, selaku dosen pembanding
yang telah
memberikan pengarahan demi kesempurnaan tesis ini;
5. Bapak Moch. Najib Imanullah, S.H., M.H., Ph.D., selaku dosen
pembimbing
yang telah memberikan pengarahan demi kesempurnaan tesis
ini;
6. Segenap Bapak dan Ibu Dosen Magister Kenotariatan Universitas
Sebelas
Maret Surakarta yang telah membimbing dan mendalami keilmuan
yang
spesifik dibidang hokum, khususnya ilmu kenotariatan kepada
penulis;
7. Ibu Wahyuni Andarukmi, S.H., M.Kn selaku Notaris dan PPAT di
Kabupaten
Pacitan yang telah bersedia menjadi narasumber dalam penelitian
tesis ini;
8. Bapak Sumadi selaku Kepala Cabang PT. Permodalan Nasional
Madani di
Kabupaten Pacitan sebagai narasumber dalam penelitian tesis;
9. Bapak Sigit Purwanto, S.H., selaku pejabat Kantor Pertanahan
Kabupaten
Pacitan yang bersedia meluangkan waktu untuk memberikan
informasi yang
terkait dengan penelitian tesis;
10. Bapak dan Ibu dari Praktisi Notaris dan PPAT diberbagai
Kabupaten dan
Kota sebagai informan-informan sumber data penelitian tesis
ini;
11. Teman-teman seperjuangan dibidang keilmuan dari angkatan
VIII, angkatan
senior dan junior pada Magister Kenotariatan Universitas Sebelas
Maret,
terima kasih untuk kerjasama, berbagi ilmu, berbagi informasi
dan saling
mendukung semangat;
12. Semua pihak yang tidak dapat disebutkan satu persatu yang
telah memberikan
bantuannya kepada penulis dalam penyelesaian penulisan tesis
ini.
Penulis menyadari bahwa tesis ini jauh dari sempurna baik materi
maupun
penulisannya, untuk itu saran dan kritik yang bersifat membangun
sangat penulis
harapkan demi kesempurnaan tesis ini. Semoga segala daya dan
usaha kita
senantiasa selalu mendapatkan ridho Allah SWT. Amin.
Surakarta, 18 Desember 2017
Penulis
ANNISA RIDHA WATIKNO
-
viii
Daftar Isi
HALAMAN JUDUL
...........................................................................................
i
HALAMAN PENGESAHAN PEMBIMBING
................................................... ii
HALAMAN PENGESAHAN TESIS
..................................................................
iii
HALAMAN PERNYATAAN
.............................................................................
iv
MOTTO
...............................................................................................................
v
HALAMAN PERSEMBAHAN
..........................................................................
v
KATA PENGANTAR
.........................................................................................
vi
DAFTAR ISI
.......................................................................................................
viii
DAFTAR GAMBAR
..........................................................................................
xi
Abstrak
................................................................................................................
xii
Abstract
...............................................................................................................
xiii
BAB I Pendahuluan
.......................................................................................
...... 1
A. Latar Belakang Masalah
.................................................................................
1
B. Perumusan Masalah
......................................................................................
12
C. Tujuan Penelitian
..........................................................................................
12
1. Tujuan Objektif
..........................................................................................
12
2. Tujuan Subjektif
........................................................................................
12
D. Manfaat Penelitian
........................................................................................
13
1. Manfaat Teoritis
.........................................................................................
13
2. Manfaat Praktis
..........................................................................................
13
BAB II Tinjauan Pustaka
...................................................................................
14
A. Tinjauan Teori
..............................................................................................
14
1. Tinjauan tentang Perjanjian
.......................................................................
14
2. Perjanjian Kredit
........................................................................................
21
3. Wanprestasi
................................................................................................
26
4. Tinjauan tentang Jaminan Utang
...............................................................
28
5. Hak Tanggungan
........................................................................................
31
6. Surat Kuasa Membebankan Hak
Tanggungan........................................... 39
7. Tanah Yang Belum Terdaftar
....................................................................
43
8. Tinjauan tentang Notaris dan PPAT
.......................................................... 47
B. Tinjauan Teori
Hukum..................................................................................
51
-
ix
1. Teori perlindungan
hukum.........................................................................
51
2. Teori Kepastian Hukum
.............................................................................
56
C. Penelitian Yang Relevan
...............................................................................
58
D. Kerangka Berpikir
........................................................................................
61
BAB III Metode Penelitian
.................................................................................
64
A. Pengertian Metode Penelitian
.......................................................................
64
B. Jenis Penelitian Hukum
................................................................................
64
C. Penelitian Hukum yang digunakan
...............................................................
65
1. Jenis Penelitian
..........................................................................................
65
2. Sifat Penelitian
..........................................................................................
66
3. Pendekatan Penelitian
...............................................................................
66
4. Jenis Data
..................................................................................................
66
5. Sumber Data
..............................................................................................
67
6. Teknik Pengumpulan
Data.........................................................................
68
7. Validitas Data
............................................................................................
69
8. Lokasi
Penelitian........................................................................................
70
9. Teknik Analisis Data
.................................................................................
70
BAB IV Hasil Penelitian dan Pembahasan
....................................................... 73
A. Hasil Penelitian
.............................................................................................
73
1. Pertimbangan kreditor dalam memberikan fasilitas kredit
berupa jaminan hak atas tanah yang belum terdaftar dengan
SKMHT
.....................................................................................................
73
2. Perlindungan hukum kreditor pemegang jaminan hak atas
tanah
belum terdaftar apabila debitor wanprestasi yang jangka
waktu
SKMHT berakhir
.......................................................................................
80
B. Pembahasan
..................................................................................................
86
1. Pertimbangan kreditor dalam memberikan fasilitas kredit
berupa jaminan hak atas tanah yang belum terdaftar dengan
SKMHT
.....................................................................................................
86
2. Perlindungan hukum kreditor pemegang jaminan hak atas
tanah
yang belum terdaftar apabila debitor wanprestasi pada saat
jangka waktu SKMHT berakhir
................................................................
93
BAB V Penutup
.................................................................................................
105
-
x
A. Kesimpulan
.................................................................................................
105
B. Implikasi
.....................................................................................................
105
C. Saran
...........................................................................................................
106
Daftar Pustaka
...................................................................................................
108
Lampiran
...........................................................................................................
114
-
xi
DAFTAR GAMBAR
Kerangka Berpikir
..............................................................................................
61
Teknik Analisis Interaktif
...................................................................................
71
-
xii
Abstrak
Annisa Ridha Watikno, S.351602009, PERLINDUNGAN HUKUM
TERHADAP
KREDITOR PEMEGANG JAMINAN HAK ATAS TANAH YANG BELUM
TERDAFTAR AKIBAT BERAKHIRNYA JANGKA WAKTU SURAT KUASA
MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN, 2017, Program Magister
Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret
Surakarta.
Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui dan menganalisis
pertimbangan
kreditor dalam memberikan fasilitas kredit berupa jaminan hak
atas tanah yang
belum terdaftar dengan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan
dan
perlindungan hukum bagi kreditor pemegang jaminan hak atas tanah
yang belum
terdaftar apabila debitor melakukan wanprestasi pada saat
berakhirnya jangka
waktu Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan.
Penelitian ini dilakukan di Kabupaten Pacitan dengan
menggunakan
metode penelitian hukum empiris yang bersifat eksplanatoris.
Jenis data yang
digunakan yaitu data primer dan data sekunder dengan teknik
pengumpulan data
melalui wawancara langsung dengan narasumber, yang selanjutnya
dianalisis
dengan teknik analisis kualitatif.
Hasil dari penelitian ini, yang pertama, Pertimbangan kreditor
dalam
memberikan kredit berupa jaminan hak atas tanah yang belum
terdaftar dengan
SKMHT adalah berdasarkan prinsip kepercayaan dan kehati-hatian
yang
berdasarkan penilaian analisis kredit yang dilakukan oleh
kreditor bahwa calon
debitor memiliki prospek usaha yang baik dengan pertimbangan
terhadap unsur-
unsur 5C yaitu Character (watak), Capacity (kemampuan), Capital
(modal),
Collateral (jaminan), dan Condition (keadaan). Kedua, Kreditor
yang menerima
jaminan berupa hak atas tanah yang belum terdaftar apabila
debitor wanprestasi
pada saat SKMHT berakhir tidak bisa melakukan eksekusi langsung
terhadap
jaminannya, dan SKMHT yang dibuat tersebut menjadi batal demi
hukum karena
tidak dilakukan proses pendaftaran tanah sampai jangka waktunya
berakhir.
Kata Kunci: Tanah yang belum terdaftar; Surat Kuasa Membebankan
Hak
Tanggungan; Perlindungan Hukum.
-
xiii
Abstract
Annisa Ridha Watikno, S.351602009, LEGAL PROTECTION OF CREDITOR
OF
WARRANTIES OF UNREGISTERED LAND RIGHT DUE TO EXPIRY OF
AUTHORISATION FOR ASSIGNMENT OF LAND MORTGAGE, Magister of
Notary of Law Faculty of Sebelas Maret University.
The study aims to determine and analyze the consideration of
creditors in
providing credit facilities in the form of guarantees of rights
over the land which
has not been registered with assignment of land mortgage and the
legal protection
for creditor holders of land rights that have not been
registered if the debitor has
defaulted upon the expiration of the period of the assignment of
land mortgage
This research was conducted in Pacitan using empirical legal
research
methods that are explanatory. Types of data used are primary
data and secondary
data with data collection techniques through direct interviews
with resource
speakers, which then analyzed by qualitative analysis
techniques.
The results of the research showed, firstly, the consideration
of creditors
in providing credit facilities in the form of guarantees of
rights over the land
which has not been registered with assignment of land mortgage
are based on the
principle of trust and prudence based on the assessment of
credit analysis
performed by creditors that debtors have good business prospects
in
consideration of the elements 5C are Character, Capacity,
Capital, Collateral
and Condition. secondly, Creditors who accept the guarantee in
the form of land
rights have not yet registered, if the debtor default due to
expiry of authorisation
for assignment of land mortgage can not be executed directly
toward the
collateral, and the assignment of land mortgage is null and void
because it was
not done until the land registration process time period
expires.
Keywords: Unregistered Land Right; Authorisation For Assignment
of Land
Mortgage; Legal Protection
kata pengantar.pdf (p.1-13)bab 1 fix.pdf (p.14-127)LAMPIRAN.pdf
(p.128-132)INSTRUMEN PENELITIAN TESIS.pdf (p.1-2)lmp.pdf
(p.3-5)