Penilaian Kepentingan Pengadaan Tanah.pdf

Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI)

Penilaian Properti untuk Pengadaan Tanah Bagi Kepentingan Umum

Pendahuluan

Pendahuluan (UU No. 2/2012)

Pemerintah dan Pemerintah Daerah menjamin tersedianya tanah untuk Kepentingan Umum dan pendanaannya.

Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum diselenggarakan sesuai dengan: a. Rencana Tata Ruang Wilayah; b. Rencana Pembangunan Nasional/Daerah; c. Rencana Strategis; dan d. Rencana Kerja setiap Instansi yang memerlukan tanah.

3

Definisi (UU No. 2/2012)

Pengadaan tanah adalah kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberi ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak (Pasal 1 butir 2)

Ganti Kerugian adalah penggantian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak dalam proses pengadaan tanah (pasal 1 butir 10).

Penilai Pertanahan, yang selanjutnya disebut Penilai, adalah orang perseorangan yang melakukan penilaian secara independen dan profesional yang telah mendapat izin praktik penilaian dari Menteri Keuangan dan telah mendapat lisensi dari Lembaga Pertanahan untuk menghitung nilai/harga objek pengadaan tanah (pasal 1 butir 11).

4

Definisi (UU No. 2/2012)

Pihak yang Berhak adalah pihak yang menguasai atau memiliki objek pengadaan tanah (Pasal 1 butir 3).

Objek Pengadaan Tanah adalah tanah, ruang atas tanah dan bawah tanah, bangunan, tanaman, benda yang berkaitan dengan tanah, atau lainnya yang dapat dinilai (Pasal 1 butir 4).

Kepentingan Umum adalah kepentingan bangsa, negara, dan masyarakat yang harus diwujudkan oleh pemerintah dan digunakan sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat (Pasal 1 butir 6).

5


Penerapan Penilaian

Kerugian lain yang dapat dinilai

Objek Ganti Kerugian (UU No. 2/2012)

Penilaian besarnya nilai Ganti Kerugian oleh Penilai dilakukan bidang per bidang tanah, meliputi:

7

kerugian fisik/langsung atas real properti

kerugian non fisik/tdk langsung

tanah; ruang atas tanah dan bawah tanah; bangunan tanaman Benda yang berkaitan dengan tanah; dan/atau

Kerugian Fisik/Langsung

Objek penilaian dalam penentuan kerugian fisik meliputi: Tanah; - dapat terdiri dari peruntukan seperti pertanian,

pemukiman, industri atau komersial

Ruang atas tanah dan bawah tanah; - (lihat Hak Guna Ruang Atas Tanah meliputi hak atas permukaan bumi tempat pondasi bangunan dan hak untuk menguasai ruang udara seluas bangunan tersebut serta hak kepemilikan bangunan, dan Hak Guna Ruang Bawah Tanah meliputi hak atas permukaan bumi yang merupakan pintu masuk/keluar tubuh bumi dan hak membangun dan memakai ruang dalam tubuh bumi, serta hak milik atas bangunan yang berbentuk ruang dalam tubuh bumi)

8

Kerugian Fisik/Langsung

Bangunan; - dapat terdiri bangunan residensial, industri, komersil

Tanaman; - dapat terdiri dari tanaman semusim, hortikultura atau tanaman keras/keras

Benda yang berkaitan dengan tanah, seperti utilitas dan sarana pelengkap bangunan.

9

Kerugian nonfisik (Penjelasan UU)

Yang dimaksud dengan kerugian lain yang dapat dinilai adalah kerugian nonfisik yang dapat disetarakan dengan nilai uang, misalnya : kerugian karena kehilangan usaha atau pekerjaan, biaya pemindahan tempat, biaya alih profesi, dan nilai atas properti sisa.

Kerugian Non Fisik/Tidak Langsung

Kerugian non fisik meliputi: 1. Penggantian terhadap kerugian akibat adanya pelepasan

hak dari pemilik tanah dapat diberikan premium dalam bentuk uang dapat meliputi hal-hal sebagai berikut : kerugian karena kehilangan usaha atau pekerjaan kerugian

yang berkaitan dengan kehilangan usaha atau kehilangan pekerjaan

biaya alih profesi (bila ada) kerugian emosional (solatium) dengan pertimbangan adanya

kerugian tidak berwujud yang biasanya dikaitkan dengan pengambilalihan tanah yang digunakan sebagai tempat tinggal utama dari pemilik.

11


2. Biaya transaksi, meliputi biaya pindah dan pajak sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

3. Kompensasi masa tunggu (bunga), yaitu sejumlah dana yang diperhitungkan sebagai pengganti adanya perbedaan waktu antara tanggal penilaian dengan perkiraan tanggal pembayaran ganti kerugian.

4. Kerugian sisa tanah, adalah turunnya nilai tanah akibat pengambilan sebagian bidang tanah. Dalam hal sisa tanah tidak lagi dapat difungsikan sesuai dengan peruntukannya, maka dapat diperhitungkan penggantian atas keseluruhan bidang tanahnya.

12


2. Kerusakan fisik lain, misalnya bagian bangunan yang terpotong akibat pengadaan tanah sehingga membutuhkan biaya perbaikan agar dapat berfungsi sebagaimana mestinya.

13

Nilai Pengganti Wajar/NPW (SPI*)

Nilai Penggantian Wajar adalah nilai untuk kepentingan pemilik yang didasarkan kepada kesetaraan dengan Nilai Pasar atas suatu properti, dengan memperhatikan unsur luar biasa berupa kerugian non fisik yang diakibatkan adanya pengambilalihan hak atas properti dimaksud.

Nilai Penggantian Wajar diartikan sama dengan Nilai Ganti Kerugian sebagaimana dimaksud dalam UU No. 2 tahun 2012.

14

Nilai Pengganti Wajar seharusnya tidak lebih rendah dari Nilai Pasar Properti

Pemahaman NPW

kepentingan pemilik (value to the owner); dapat diartikan penguasaan, kepemilikan, kepentingan, keuntungan dari suatu properti;

kesetaraan dengan Nilai Pasar; adalah salah satu dasar dalam pembentukan Nilai dengan memperhatikan data pasar. Untuk beberapa Properti yang memiliki data pasar terbatas atau sama sekali tidak ada data pasarnya, maka Nilai Pasar dimaksud dapat disetarakan dengan Nilai berdasarkan potensi penggunaannya;

Properti; sebagaimana yang dimaksud sesuai dengan objek pengadaan tanah berdasarkan ketentuan perundangan yang berlaku

15

Pemahaman NPW (samb)

Unsur luar biasa; terkait dengan kerugian non fisik dan/atau premium yang disebabkan adanya keterpaksaan bagi pemilik Properti untuk melepaskan haknya. Kerugian non fisik dan/atau premium adalah kerugian lainnya seperti yang dimaksud dalam UU No. 2 tahun 2012 pasal 33 huruf f berikut penjelasannya dan sebagaimana dimaksud dalam PPPI ini dan peraturan pelaksanaan lainnya;

kepemilikan properti; tidak terbatas hanya kepada kepemilikan hak saja, namun dapat diartikan pada penguasaan atas properti sesuai yang diatur oleh peraturan perundangan yang berlaku.

16

Kerugian Fisik (langsung) = Nilai Pasar

Objek penilaian dalam penentuan kerugian fisik meliputi: Tanah;

Ruang atas tanah dan bawah tanah;

Bangunan;

Tanaman;

Benda yang berkaitan dengan tanah, seperti utilitas dan sarana pelengkap bangunan.

17

Kerugian ini didasarkan kepada Nilai Pasar

Kerugian Non Fisik (Tidak Langsung)

Kerugian non fisik meliputi: 1. Penggantian terhadap kerugian akibat adanya pelepasan

hak dari pemilik tanah dapat diberikan premium (P) : kerugian emosional (solatium) untuk hanya hunian rumah

tinggal kerugian yang berkaitan dengan kehilangan pekerjaan

atau kehilangan bisnis termasuk alih profesi (bila ada)

2. Biaya transaksi (T),

3. Kompensasi masa tunggu (bunga) (B),

4. Kerugian sisa tanah (K),

5. Kerusakan fisik lain (R),

18

UU No. 12/2012 (Nilai Ganti Kerugian)

Nilai Pasar

Atas dasar Pemanfaatan tertinggi dan terbaik (HBU) Nilai pada kondisi normal sebelum adanya kegiatan

akuisisi/pembebasan

Kerugian Lain

Kerugian karena kehilangan usaha Biaya pemindahan tempat Biaya alih profesi Nilai atas properti sisa

19

Komponen dasar penentuan NPW (draft SPI)

NP Atas dasar Pemanfaatan tertinggi dan terbaik (HBU) pada kondisi yang wajar

P Premium atas penghunian rumah tinggal atau alih profesi

T Biaya pindah, perizinan dan pajak

B Kompensasi masa tunggu (bunga)

K Kerugian sisa tanah

R Kerusakan fisik lain

NPW Nilai bagi pemilik yang disetarakan Nilai Pasar Properti dan Kerugian lainnya

20

Penilaian untuk keperluan Pengadaan Tanah Bagi Kepentingan Umum hanya dapat dilakukan sepanjang memenuhi beberapa persyaratan sebagai berikut : u Dillakukan oleh Penilai yang kompeten dalam pemenuhan

penilaian untukkepntingan pengadaan atanah u Adanya kerangka acuan atau lingkup penugasan yang jelas

sebelum penugasan dimulai dan disepakati antara pemberi tugas dan Penilai

u Seluruh pelaksanaan penilaian untuk objek dan tujuan yang sama apakah dilakukan oleh pemberi tugas yang sama atau tidak harus harus dilaksanakan sesuai kepada Kode Etik Penilaian Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI)

21

Persyaratan Penilaian

Format Perhitungan*

Objek Penilaian

Basis Inputan Metode Keterangan

Fisik :

Tanah Pasar dan non Pasar

Pendekatan Pasar Pendekatan Pendapatan

Bangunan Biaya Penggantian Baru

Metode DRC

Tanaman Pasar Pend. Pendapatan/DCF

Pendekatan Data Pasar

Pendekatan Biaya

- Satu siklus - Untuk tanaman non

komersial, dengan menggunakan rujukan dari instansi terkait

- Untuk tanaman belum menghasilkan

Format Perhitungan* Objek Penilaian Basis Inputan Metode Keterangan

Kerugian :

Penggantian terhadap kerugian pelepasan hak dari pemilik tanah yang akan diberikan dalam bentuk uang (premium) khusus bagi peruntukan rumah tinggal

Tambahan yang dihitung berdasarkan bobot persentase dari nilai kerugian fisik. Contoh : 20% - 30% dari nilai ganti kerugian fisik

- Berdasarkan peraturan perundangan-undangan yang berlaku atau pendapat lainnya yang mengikat dan disetujui oleh para pihak

Biaya transaksi 1. Biaya pemindahan

2. Biaya pengosongan

3. Biaya pajak terkait

4. Biaya PPAT

Pendekatan Biaya Berdasarkan kajian sosial ekonomi yang dilakukan oleh konsultan ahli dan/atau peraturan perundang-undangan yang berlaku

Format Perhitungan*

Objek Penilaian Basis Inputan Metode Keterangan

Kerugian :

Kompensasi masa tunggu

Berdasarkan bunga bebas resiko atau bunga deposito bank pemerintah

- Berdasarkan peraturan perundangan-undangan yang berlaku atau pendapat lainnya yang mengikat

Kerugian sisa tanah Pasar Pendekatan Pasar dan Biaya

Berdasarkan peraturan perundangan-undangan yang berlaku atau pendapat lainnya yang mengikat

Kerusakan fisik lainnya

Biaya Perbaikan Pendekatan Biaya Berdasarkan peraturan perundangan-undangan yang berlaku atau pendapat lainnya yang mengikat


Profesi Penilai

Pendahuluan

80-an

90-an

00-an 10-an

Perbankan dan Pajak

Perbankan, Pajak & Pasar Modal

Perbankan, Pajak & Pasar Modal

Perbankan, Pajak, Pasar Modal, Pelaporan Keuangan & Pengadaan Tanah

Penilai Properti

Penilai Properti & Bisnis

Penilai dari masa ke masa

NILAI Ekonomi

Kompensasi Tanah

Pasar Modal

Agunan Pajak Tanah & Bangunan

Laporan Keuangan

27

Standar Akuntansi

Peraturan OJK/

Bapepam

Ketentuan Pengadaan

Tanah

UU PBB/BPHTB/PDRD

Peraturan BI/OJK

Dimana Nilai dibutuhkan?

Siapa Penilai?

Standar Penilaian Internasional, Penilai adalah : Seorang yang memiliki kualifikasi, kemampuan dan

pengalaman untuk melakukan penilaian.

Anggaran Dasar MAPPI adalah : Penilai adalah seseorang yang berdasarkan

pendidikan, keterampilan dan pengalaman yang telah dinyatakan memiliki kualifikasi untuk mengestimasi nilai ekonomis.

Siapa Penilai?

Peraturan Menteri Keuangan (PMK) RI No. 125/PMK/01/2008 :

Penilaian, adalah proses pekerjaan untuk memberikan estimasi dan pendapat atas nilai ekonomis suatu objek pada saat tertentu sesuai dengan SPI

Penilai, adalah seseorang yang dengan keahliannya menjalankan kegiatan penilaian.

Penilai Publik, yang telah memperoleh ijin dari Menteri untuk memberikan jasa sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan atau Penilai eksternal sebagaimana dimaksud dalam PMK di bidang Kekayaan Negara dan Lelang

Peraturan Terkait

Peraturan dan perundangan yang terkait dengan Penilaian seperti pada : Undang-Undang Pasar Modal No. 8/1995 Undang-Undang Pengadaan Tanah No. 2/2012 Peraturan Presiden No. 71/2012 Peraturan Menteri Keuangan (PMK) RI No. 125/2008 Peraturan Bapepam VIII.C.1/2008 Dan ketentuan lainnya yang terkait.

Perizinan (Psl 3, PMK 125/2008) : Klasifikasi Penilai Publik : Penilaian Properti (P) Penilaian Bisnis (B)

Penilai Publik wajib mempunyai Kantor Jasa Penilai Publik /KJPP (Psl 7, PMK 125/2008)

Lingkup Jasa (Psl 16/PMK No. 125/2008) : Bidang jasa Penilaian Properti (psl 2.2); Bidang jasa Penilaian Bisnis (psl 2.3)

Bidang jasa lainnya yang terkait (psl 2.4)

Penilai Publik

Bidang jasa Penilaian Properti meliputi : a. Tanah dan bangunan beserta kelengkapan , serta

pengembangan lainnya atas tanah b. Instalasi dan peralatan yang dirangkai dalam satu

kesatuan dan/atau berdiri sendiri yang digunakan dalam proses produksi

c. Alat transportasi, alat berat, alat komunikasi, alat kesehatan, alat laboratorium dan utilitas, peralatan dan perabotan kantor dan peralatan militer

d. Pertanian, perkebunan, peternakan, perikanan, dan kehutanan

e. pertambangan

Lingkup Jasa Penilaian Properti

Bidang jasa Penilaian Bisnis meliputi : a. Entitas bisnis b. Penyertaan c. Surat berharga termasuk derivasinya d. Hak dan kewajiban perusahaan e. Aktiva tidak berwujud f. Kerugian ekonomis yang diakibatkan oleh suatu kegiatan

atau peristiwa tertentu (economic damage) untuk mendukung berbagai tindakan korporasi atau atas transaksi material

g. Opini kewajaran

Lingkup Jasa Penilaian Bisnis

Bidang jasa lainnya yang terkait melipu3 : a. Konsultasi pengembangan proper3 b. Desain sistem informasi aset c. Pengelolaan proper3 d. Studi kelayakan usaha e. Jasa agen proper3 f. Pengawasan pembiayaan proyek

Lingkup Jasa Lainnya

Basis Kompetensi Penilai

Dalam pengembangan basis kompetensinya seorang Penilai Profesional harus memiliki dan dapat mengembangkan : v Kemampuan melakukan analisis dan riset v Kemampuan personal v Kemampuan berkomunikasi v Kemampuan dalam penggunaan teknologi v Manajemen proyek v Kemampuan memberikan pendapatan profesional

Basis Kompetensi Penilai

Untuk memenuhi tingkat kompentensi yang profesional maka bagi Penilai dibutuhkan :

1. pendidikan (education), 2. pengalaman (experience) 3. etika (ethics) 4. continuing Professional Development (CPD) 5. ujian (examination) dan Sertifikasi

Designasi Penilai Profesional

PDP + PLP/University

Degree

Structured training in

ethic & standard

Work experience

Continuing education

Professional Valuer

Licensing Professional exam (USP)

37

Penilai Publik (Persyaratan)

38

Designasi - P Designasi -T Designasi - S

Serifikasi - P (S1 Penilaian atau

lulus PDP)

Sertifikasi - T (S2 Penilaian atau

lulus PLP)

Ujian Sertifikasi Penilai (USP)

Anggota

MAPPI - P

Anggota

MAPPI - T Anggota MAPPI - S Penilai

Publik

MAPPI berdiri pada tahun 19981 dengan jumlah anggota dari tahun ketahun mengalami peningkatan. Hingga akhir 2012, jumlah anggota MAPPI tercatat sebesar 3.400 orang dengan jumlah Penilai Publik sebanyak 339 orang

(400)

(200)

-

200

400

600

800

-

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

1981

19

82

1983

19

84

1985

19

86

1987

19

88

1989

19

90

1991

19

92

1993

19

94

1995

19

96

1997

19

98

1999

20

00

2001

20

02

2003

20

04

2005

20

06

2007

20

08

2009

20

10

2011

20

12

Pertumbuhan Jumlah Anggota MAPPI 1981 - 2012

Jumlah Anggota Penambahan

Perkembangan Anggota MAPPI

39

Negara Asosiasi Thn Berdiri Jumlah Anggota

Populasi (jiwa)

Income per Kapita (USD)

Australia Australian Property Institute (API) 1926 8.600 22,3 43.740

Canada Appraisal Institute of Canada (AIC) 1938 4.500 34,2 46.215

China China Real Estate Valuers Association (CREVA) - 21.668 1.338,3 4.260

Hongkong Hongkong Institute of Surveyor (HIS) 1929 7.300 7,0 32.900

Indonesia Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) 1981 3.400 242 3.500

Japan The Japanese Association of Real Estate Appraisal 1965 5.900 127,4 42.150

Malaysia Royal Institution of Surveyors Malaysia (RISM) 1961 1.200 27,9 7.900

New Zealand The New Zealand Institute of Valuers (NZIV) 1948 2.800 4,4 32.145

Singapore Singapore Institute of Surveyors and Valuers (SISV) 1968 1.350 5,1 40.920

South Korea The Korea Association of Property Appraisers (KAPA)

1989 3.000 48,9 19.890

Taiwan Real Estate Appraisers Association of ROC Taiwan 2005 322 23,2 18.458

Thailand Thai Valuers Association 1996 1.200 68,1 4.210

USA Appraisal Institute (AI) 1932 24.436 309,7 47.140 40

Penilai Di Kancah Internasional

MAPPI di Kancah Internasional

Organisasi Penilai Tahun Mulai Jumlah Angota (Negara)

Frekwensi Pertemuan

Internatioal Valution Standards Council (IVSC)

1981 54 2 tahunan

World Association of Valuer Organization (WAVO)

2002 11 2 tahunan

Pan Pacific Congress (PPC) 1956 11 2 tahunan

The Asean Valuers Association (AVA)

1981 8 2 tahunan

41

Masyarakat Profesi Penilai Indoensia (MAPPI) Jl. Kalibata Raya No. 11 -12E, Jakarta 12740 Telepon: 021-7949079 Fax: 021-79181706 Email:[email protected] Website: www.mappi.or.id HY/MAPPI/042013

TERIMA KASIH

Penilaian Kepentingan Pengadaan Tanah.pdf

Documents