Penilaian Asset Kel 4

Diajeng Chrisnoventie 12030112410024Dianing Ratna Wijayani12030112410012Nadia Maya Sari Dewi12030112410023

PPPI memberikan latar belakang penggunaan biaya pengganti terdepresasi dalam hubungannya dengan penilaian untuk pelaporan keuangan.

Metode biaya pengganti terdepresiasi Penilaian real properti Penilaian personal properti

Penilaian pendekatan biaya dilakukan secara terpisah terhadap tanah dan bangunan. Penilaian didasarkan dengan membandingkan biaya pembangunan baru yang mempunyai kondisi baik beserta pemanfaatan yang maksimal.

Penilai membuat estimasi biaya konstruksi struktur yang ada dan pengembangan lahan yang mencakup biaya langsung, biaya tidak langsung, dan laba usaha yang intensif dengan menggunakan 3 teknik berikut:

1. Comparative unit method2. Unit in place method3. Quantity survey method

Penilaian mengurangkan semua depresiasi pengembangan lahan dari biaya konstruksi baru sesuai tanggal penilaian. Besarnya ditentukan dengan menggunakan metode mendasar sebagai berikut:

1. Market extraction method2. Age life method 3. Breakdown method

Dalam jasa penilaian dikenal adanya tiga jenis penyusutan dimaksud adalah:1. Penyusutan fisik2. Kemunduran fungsional3. Kemunduran ekonomis

Penyusutan secara umum akan mengurangi nilai suatu properti, namun tidak jarang terjadi bahwa nilai suatu properti justru naik dengan bertambahnya umur.

Metode penilaian dalam pendekatan biaya, yang umum digunakan adalah metode biaya pembangunan kembali yang disusutkan. Adapun penerapannya mengikuti ringkasan sebagai berikut: Biaya pembangunan baru gedung dan

pengembangannya Pengeluaran untuk biaya penyusutan kemunduran

fisik properti yang tidak bisa diperbaiki Biaya penggantian

Pengeluaran biaya untuk kemunduran fisik properti Biaya penggantian terdepresiasi

Cadangan pengeluaran biaya untuk kemunduran ekonomis

Cadangan pengeluaran biaya untuk kemunduran fungsional

umur manfaat dari bangunan untuk tetap digunakan seperti fungsinya. Umur manfaat bangunan tergantung kepada kualitas bangunan yang dignakan, kualitas pekerjaan dan kualitas pelaksanaan pembangunan.

• umur bangunan berdasarkan kondisi bangunan tersebut saat penilaian (observed condition).

• bangunan rumah tinggal mewah didirikan tahun 1995 dan dirawat dengan baik, renovasi atas bahan yang rusak dilakukan secara continue dan pengecatan dilakukan sesuai dengan kondisi yang ada. Bila penilaian dilakukan pada tahun 2005 sehingga bangunan tersebut lebih pantas dikatakan berumur 5 tahun (bukan 10 tahun) maka umur efektif bangunan adalah 5 tahun.

• Dengan metode ini biaya membangun atau instalasi seluruh komponen dari bangunan baru dijumlahkan. Dalam perhitungan metode ini diperlukan spesifikasi lengkap dari bangunan/bestek lengkap dan gambar-gambar yang diperlukan untuk perhitungan.

• Pengguna : Kontraktor

• dasar dari metode ini adalah unit biaya yang membentuk bangunan termasuk biaya langsung dan biaya tidak langsung. Satuan unit biaya tetap dihitung berdasarkan metode survei kuantitas. Data unit terpasang juga perlu diperhatikan dalam penggunaannya, karena sistem yang berbeda dari setiap penilai maupun kontraktor maka mungkin perlu adanya penyesuaian biaya unit terpasang suatu komponen bangunan.

• Untuk mendapatkan biaya pengganti baru dari suatu bangunan dilakukan dengan cara menjumlahkan biaya pengganti baru komponen bangunan yaitu volume komponen-komponen bangunan dikalikan biaya unit terpasang dari komponen-komponen tersebut.

• Untuk menghitung biaya pengganti baru bangunan dilakukan dengan cara membandingkan biaya pengganti baru bangunan per meter persegi dengan biaya pengganti baru bangunan yang sebanding atau yang sejenis.

• Biaya pengganti baru bangunan dilakukan dengan cara mengalikan luas bangunan dengan biaya permeter persegi bangunan yang sebanding. Bila terdapat perbedaan spesifikasi / klasifikasi antara bangunan yang menjadi pembanding dengan bangunan yang dihitung biayanya, maka perlu dilakukan penyesuaian yang sesuai dengan spesifikasi/ klasifikasinya.

• Metode ini sering dikenal pula sebagai metode perbandingan.

Sebuah rumah tinggal: Luas tanah : 300 m2 Luas bangunan : 200 m2 ( pada tahun 1986 ) Nilai tanah di sekitar rumah : Rp 500.000.000/m2 ( pada 1995 )Berdasarkan data pasar: Luas tanah 300 m2 dan bangunan seluas 201 m2 Rp

220.000.000,00 Berdasarkan pendekatan pendapatan Biaya membangun rumah serupa per meter persegi Rp 400.000,00 Nilai wajarnya sebesar Rp 218.000.000,00

Perhitungan depresiasinya ?Nilai tanah 300 x Rp 500.000.000,00 = Rp 150.000.000,00Nilai bangunan baru 200 x Rp 400.000.000,00 = Rp 80.000.000,00Nilai Baru Rumah Tinggal = Rp 230.000.000,00

Contoh perhitungan dengan indirect methodPendekatan biaya Data Pasar

PendapatanRupiah

Nilai tanah 150.000.000 - -Nilai Bangunan (A) 80.000.000 - -Nilai rumah tinggal baru 230.000.000 220.000.000

218.000.000Perbedaan nilai property ( B) 10.000.000 12.000.000 Depresiasi:

B( 10.000.000) Berdasarkan data pasar : x 100%

A( 80.000.000): 12,5 %

Berdasarkan pendekatan pendapatan :B (12.000.000)

x 100%A (80.000.000)

: 15 %

METODE TERINCI ( BREAKDOWN METHOD )

Suatu Bangunan tidak dihuni karena terdapat kerusakan pada atap, cat dinding yang mengelupas, pintu- pintu yang rusak karena air dan panas. Biaya untuk perbaikan sebesar Rp 5.000.000,00.Jadi besarnya kerusakan fisik sebesar :Rp 5.000.000,00

Umur Bangunan : 10 tahunMasa Manfaat : 40 tahunPenurunan : 2,5 cm/tahun ( karena adanya pemancangan

tiang beton untuk pondasi jembatan menyebabkan retaknya dinding luar )

Max penurunan yang ditoleransi : 25 cmBiaya pengecatan : Rp 4.000.000,00 ( Asap tiang pancang

mengenai tembok gudang hingga dinding menyebabkan warna hitam )

Biaya untuk membangun bangunan baru : Rp 200.000.000,00 . Pemeliharaan gudang tersebut normal atau wajarBerapa nilai gudang saat ini?

Umur Bangunan sebenarnya : 10 tahun Kerusakan pondasi menyebabkan gudang tidak dapat

digunakan 10 tahun lagi ( 25 : 2,5 ) Biaya pembuatan baru bangunan Rp 200.000.000,00

Dapat diperbaiki Biaya pengecatan Rp 4.000.000,00

Tidak dapat diperbaiki ( Incurable )Umur bangunan 10 tahun depresiasi:(10/40) x 100 % = 25 %Penurunan pondasi 10 tahun :(100%-50%) 1/100 x 50 % =5%

Total depresiasi 25 % +5%: 30 % Rp 60.000.000,00 +Total kerusakan fisik Rp 64.000.000,00 -Nilai pasar dari bangunan Rp 136.000.000,00

Penambahansebuah rumah terdapat satu kamar mandi/ wc Jumlah kamar tidur 4 buah ( 1 kamar tidur utama, 2 kamar tidur anak, dan 1 kamar tidur pembantu ). Kamar mandi untuk pembantu blm tersedia

Biaya yang diperlukan :Pembuatan kamar mandi/ wc tambahan ( rumah baru, sudah selesai dibangun ) Rp 5.000.000,00Biaya pembuatan kamar mandi/wc pada rumah baru( rumah akan dibangun ) Rp 4.000.000,00Penyusutan/ kemunduran fungsi Rp 1.000.000,00

Penggantiansebuah rumah tinggal, baru selesai dibangun dengan instalasi kabel untuk tegangan 110 volt. Perubahan gardu PLN menyebabkan tegangan listrik untuk rumah tinggal tersebut menjadi 220 volt. Maka instalasi rumah tersebut harus diubah.

Biaya yang diperlukan:Biaya kabel untuk tegangan 220 volt( rumah baru, sudah selesai dibangun) Rp

3.000.000,00Biaya kabel untuk tegangan 110 volt( rumah akan dibangun ) Rp

2.000.000,00 ( diganti )Penyusutan / kemunduran fungsi Rp

2.000.000,00

Suatu bangunan perkantoran yang disewakan mempunyai ruang serba guna luas 1000 m2. Ruang ini terlalu luas, ruang serba guna untuk bangunan perkantoran yang paling efisien adalah 800 m2. Apabila sewa gedung kantor ini per m2/ bulan adalah Rp 15.000,00. Sedang tingkat kekosongan adalah 10%. Kemunduran fungsi dapat dihitung sebagai berikut: Estimasi luas yang tidak efisien (1000 m2-800 m2) = 200 m2

Estimasi kehilangan sewa setahun:200 x 12 x Rp 15.000,00 : Rp

36.000.000,00Dikurangi kekosongan 10 % x Rp 36.000.000,00 : Rp

3.600.000,00 Pendapatan kotor : Rp 3.240.000,00Dikurangi biaya manajemen 10% : Rp

29.160.000,00 Tingkat kapitalisasi 10% : Rp

291.600.000,00

Suatu rumah tinggal di gunung putri, di daerah tersebut pasaran harga kontrak per tahun adalah Rp 5.000.000,00. Karena adanya pabrik semen yang menyebabkan polusi udara harga kontrak turun tajam. Pasaran saat sekarang Rp 3.000.000,00/tahun. Pengali sewa kotor di daerah ini adalah 20 ( GIM ).

  Kontrak pasaran setahun Rp 5.000.000,00 Kontrak diterima setahun Rp 3.000.000,00 Kerugian kontrak pertahun Rp 2.000.000,00 Pengali sewa kotor 20 Kemunduran ekonomis Rp 40.000.000,00  Penurunan nilai yang disebabkan oleh kemunduran ekonomis sebesar

Rp 40.000.000,00 tidak mungkin diperbaiki oleh pemilik rumah tersebut. Karena pemilik hanya berkuasa atas rumah tinggal sedang kemunduran ekonomis karna faktor lingkungan

Sebuah bangunan gudang yang dibangun 6 tahun yang lalu, pada saat dinilai, peraturan pemerintah untuk daerah ini menyatakan bahwa pada 5 tahun yang akan datang semua bangunan gudang di daerah tersebut, tidak boleh digunakan sebagai gudang lagi karena akan menjadi daerah perumahan

Masa manfaat bangunan : 40 tahun Kemunduran ekonomis: 6 tahun : 10%:10%Perhitungan : Penyusutan fisik

(6/40)x 100% : 15% Kemunduran fungsional

(10/100) x 85% : 8,5% Kemunduran ekonomis

(10/100) x 85% : 8,5%

Jumlah Penyusutan : 15% + 8,5% + 8,5% : 32%

Tiga Golongan Penyusutan/ Depresiasi:

Kerusakan Fisik

Umur EfektifPenyusutan Fisik : x 100 %

Umur Manfaat

Kerusakan Ekonomis/ Fungsional

% kemunduran fungsional/ekonomis x ( 100% - % penyusutan fisik )

Pendekatan garis lurus r

DVt = DVt-1 x ( 1 – )

100 Metode jumlah digit tahun

RC x tDVt = DV t-1 –

Σⁿ ( 0+1)

Metode saldo menurunr

DVt = DVt-1 x (1- ) 100

dengan biaya reproduksi : r

DVt = RC x ( 1 - ) 100

Kerusakan tembok itu ada penyusustan fisik, menghitung komponen kerusakan aja. Rumah tersebut berumur 10 tahun masa manfaat 20thn penurunannya 2jt/thn dari penurunannya biaya bangunan yg baru 125jt biaya pengecatan 2jt/thn. Perhitungannya??Umur bangunan 10/20 = 0,5 Jika tidak diketahui masa maanfaat bangunan nilainya hanya 125+6 = 131 jt. Klo BEP ya hanya 75 + 6 = 81jt.Mas MP, sesuai dengan data2 yang didapatkan.