Top Banner
PENDATAAN PETUNJUK PELAKSANAAN PENDAFTARAN, PENDATAAN DAN PENILAIAN OBJEK DAN SUBJEK PAJAK BUMI DAN BANGUNAN DALAM RANGKA PEMBENTUKAN DAN ATAU PEMELIHARAAN BASIS DATA SISTEM MANAJEMEN INFORMASI OBJEK PAJAK (SISMIOP) LATAR BELAKANG 1. Pasal 6 dan Pasal 9 UU PBB 2. Asal perpajakan nasional : self assesment 3. Besarnya jumlah objek pajak dan beragamnya tingkat pendidikan dan pengetahuan WP 4. NJOP sebagai dasar pengenaan pajak ditentukan melalui kegiatan penilaian 5. Basis data SISMIOP perlu selalu dipelihara dan disesuaikan dengan keadaan yang sebenarnya di lapangan MAKSUD DAN TUJUAN Maksud : menciptakan suatu basis data yang akurat dan up to date dengan mengintegrasikan semua aktivitas administrasi PBB ke dalam satu wadah, sehingga pelaksanaannya dapat lebih seragam, sederhana, cepat, dan efisien. Dengan demikian diharapkan akan dapat tercipta: pengenaan pajak yang lebih adil dan merata, peningkatan realisasi potensi/pokok ketetapan, peningkatan tertib administrasi, dan peningkatan penerimaan PBB, serta dapat memberikan pelayanan yang lebih baik kepada WP. Untuk menjaga akurasi data yang memenuhi unsur relevan, tepat waktu, andal, dan mutakhir, maka basis data perlu dipelihara dengan baik. ISTILAH DAN PENGERTIAN 1. Basis Data 2. Blok 3. Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB) 4. Daftar Himpunan Ketetapan Pajak (DHKP) 5. Daftar Hasil Rekaman (DHR) 6. Daftar Perubahan Objek dan Subjek PBB 7. Daftar Harga Jual 8. Duplikasi (Back Up) 9. Editing 10. Gambar Sket 11. Jenis penggunaan Bangunan (JPB) 12. KMK RI tentang Klasifikasi Besarnya NJOP
83

PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

Jun 30, 2015

Download

Documents

Welcome message from author
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
Page 1: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

PENDATAANPETUNJUK PELAKSANAAN PENDAFTARAN, PENDATAAN DAN PENILAIAN OBJEK DAN SUBJEK PAJAK BUMI DAN BANGUNAN DALAM RANGKA PEMBENTUKAN DAN ATAU PEMELIHARAAN BASIS DATA SISTEM MANAJEMEN INFORMASI OBJEK PAJAK (SISMIOP)LATAR BELAKANG1. Pasal 6 dan Pasal 9 UU PBB2. Asal perpajakan nasional : self assesment3. Besarnya jumlah objek pajak dan beragamnya tingkat pendidikan dan pengetahuan WP4. NJOP sebagai dasar pengenaan pajak ditentukan melalui kegiatan penilaian5. Basis data SISMIOP perlu selalu dipelihara dan disesuaikan dengan keadaan yang sebenarnya di lapangan

MAKSUD DAN TUJUANMaksud : menciptakan suatu basis data yang akurat dan up to date dengan mengintegrasikan semua aktivitas administrasi PBB ke dalam satu wadah, sehingga pelaksanaannya dapat lebih seragam, sederhana, cepat, dan efisien. Dengan demikian diharapkan akan dapat tercipta: pengenaan pajak yang lebih adil dan merata, peningkatan realisasi potensi/pokok ketetapan, peningkatan tertib administrasi, dan peningkatan penerimaan PBB, serta dapat memberikan pelayanan yang lebih baik kepada WP.Untuk menjaga akurasi data yang memenuhi unsur relevan, tepat waktu, andal, dan mutakhir, maka basis data perlu dipelihara dengan baik.

ISTILAH DAN PENGERTIAN1. Basis Data2. Blok3. Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB)4. Daftar Himpunan Ketetapan Pajak (DHKP)5. Daftar Hasil Rekaman (DHR)6. Daftar Perubahan Objek dan Subjek PBB7. Daftar Harga Jual8. Duplikasi (Back Up)9. Editing10. Gambar Sket11. Jenis penggunaan Bangunan (JPB)12. KMK RI tentang Klasifikasi Besarnya NJOP13. Lembar Kerja Objek Khusus (LKOK)14. Nomr Objek Pajak (NOP)15. Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR)16. Objek Acuan17. Objek Pajak Non Standar18. Objek Pajak Umum19. Objek Pajak Khusus20. Objek Pajak Standar21. Pelayanan Informasi Telepon (PIT)22. Pambentukan Basis Data23. Pemeliharaan Basis Data24. Pemulihan (Recovery)

Page 2: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

25. Pemutakhiran Basis Data (Up Dating)26. Pendaftaran Objek dan Subjek PBB27. Pendataan Objek PBB28. Pendekatan Biaya29. Pendekatan Data Pasar30. Pendekatan Kapitalisasi Pandapatan31. Pengiriman (Transfer)32. Penilaian dengan bantuan komputer (Computer Assisted Valuation = CAV)33. Penilaian Individual34. Penilaian Massal35. Penilaian Objek PBB36. Penyusutan37. Peta Blok38. Peta Digital39. Peta Desa/Kelurahan40. Peta Foto41. Peta Garis42. Peta Kerja43. Plotting44. Peta ZNT45. Scanning/Pemindahi46. Sistem Informasi Geografis PBB (SIG PBB)47. Sistem Informasi Manajemen Objek Pajak (SISMIOP)48. Sistem Pelayanan Satu Tempat49. Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP)50. Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT)51. Surat Tanda Terima Setoran (STTS)52. Zona Nilai Tanah

UNSUR-UNSUR POKOK SISMIOP1. NOP (Nomor Objek Pajak)2. Blok3. ZNT (Zona Nilai Tanah)4. DBKB (Daftar Biaya Komponen Bangunan)5. Program Komputer

NOMOR OBJEK PAJAK (NOP)A. Spesifikasi NOP1. Unik, artinya satu objek PBB memperoleh satu NOP dan berbeda dengan NOP untuk objek PBB lainnya.2. Tetap, artinya NOP yang diberikan pada satu objek PBB dan tidak berubah dalam jangka waktu yang relatif lama.3. Standar, artinya hanya ada satu sistem pemberian NOP yang berlaku secara nasionalB. Maksud dan Tujuan Pemberian NOP1. Menciptakan identitas yang standar bagi semua objek Pajak Bumi dan Bangunan secara nasional.2. Menertibkan administrasi objek PBB dan menyederhanakan administrasi pembukuan, sehingga sesuai dengan keperluan pelaksanaan PBB.

Page 3: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

3. Membentuk file induk PBB (master file) yang terdiri atas beberapa file yang saling bekaitan melalui NOP.C. Manfaat Penggunaan NOP1. Mempermudah mengetahui lokasi / letak objek pajak2. Mempermudah pemantauan penyampaian dan pengembalian SPOP sehingga dapat diketahui objek yang belum / sudah terdaftar.3. Mengintegrasikan data atributik dan data grafis (peta) PBB.4. Mengurangi kemungkinan adanya ketetapan ganda5. Mempermudahpenyampaian SPPT, sehingga dapat diterima wajib pajaktepat pada waktunya.6. Memudahkan pemantauan data tunggakan7. Dengan adanya NOP wajib pajak mendapatkan identitas untuk setiap objek pajak yang dimiliki atau dikuasainya.D. Tata Cara Pemberian NOPSecara rinci tata cara pemberian NOP diatur dalam Surat Edaran Direktur Jendral Pajak Nomor : SE-28/PJ.6/1992 tanggal 12 Juni 1992 tentang Petunjuk Teknis Nomor Objek Pajak (NOP) Pajak Bumi dan Bangunan

BLOKBatas-batas blok harus :a. Memanfaatkan karakteristik batas geografis permanen yang ada, jalan bebas hambatan, jalan arteri, jalan lokal, jalan kampung / desa, jalan setapak / lorong / gang, rel kereta api, sungai, saluran irigasi, saluran buangan air hujan(drainage), kanal, dan lain-lain.b. Tidak diperkenankan melampaui batas desa / kelurahan dan dusun.c. Batas lingkungan dan RT/ RW / RK atau sejenisnya tidak perlu siperhatikan dalam penentuan batas blok. Dengan demikian dalam satu blok kemungkinan terdiri atas satu RT / RW / RK atau sejenisnya atau lebih.d. Menampung lebih kurang 200 objek pajak atau lunas sekitar 15 ha, hal iniuntuk memudahkan control dan pekerjaan pendataan di lapangan dan administrasi data. Namun jumlah objek pajak atau wilayah yang luasnya lebih kecil atau lebih besar dari jangka di atas tetap diperbolehkan apabila kondisi setempat tidak memungkinkan menerapkan pembatasan tersebut.e. Kemungkinan pengembangan wilayah di masa mendatang penting untuk dipertimbangkan sehingga batas-batas blok yang dapat tetap dijamin kestabilannya.Kecuali dalam hal yang luar biasa, misalnya perubahan wilayah administrasi, blok tidak diubah kecuali karena kode-kode blok berkaitan dengan semua informasi yang tersimpan didalam basis data.

ZONA NILAI TANAH (ZNT)• Batasannya pada umumnya bersifat imajiner.• Penentuan batas ZNT mengacu pada batas penguasaan / pemilikan atas bidang objek pajak. Persyaratan lain yang perlu diperhatikan adalah perbedaan nilai tanah antar zona.• Penentuan nilai jual bumi sebagai dasar pengenaan PBB cenderung didasarkan kepada pendekatan data pasar.• Setiap ZNT diberi kode dengan menggunakkan kombinasi dua huruf dimulai dari AA sampai dengan ZZ. Aturan pemberian kode peta ZNT mengikuti pemberian nomor blok pada peta desa , kelurahan atau NOP pada blok (secara spiral).

Page 4: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

DAFTAR BIAYA KOMPONEN BANGUNAN (DBKB)NJOP Bangunan dihitung berdasarkan biaya pembuatan baru untuk bangunan tersebut dikurangi dengan penyusutan. Untuk mempermudah penghitungan NJOP bangunan harus disusun Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB). DBKB terdiri atas tiga komponen, yaitu komponen utama, material, dan fasilitas. DBKB berlaku untuk setiap daerah Kabupaten / Kota dan dapat disesuaikan dengan perkembangan harga dan upah yang belaku.

PROGRAM KOMPUTERProgram Komputer adalah aplikasi komputer yang dibangun untuk dapat mengolah dan menyajikan basis data SISMIOP yang telah tersimpan dalam format digital.Sejalan dengan perkembangan teknologi informasi dan untuk lebih meningkatkan kinerja, kemampuan yang lebih baik dalam mengolah basis data yang tesimpan, maka aplikasi SISMIOP sejak tahun 1997 telah dikembangkan dalam bentuk perangkat lunak basis data Oracle. Perangkat lunak Oracle merupakan perangkat lunak basis data yang dipilih oleh Departemen Keuangan RI sebagai standar pengolahan basis data, sehingga seluruh instansi dibawah Departemen Keuangan diharapkan akan lebih mudah dalam tukar menukar informasi.

Sistem SISMIOP yang dibangun dengan Perangkat Lunak Basis Data Oracle sejak tahun 2000 tersebut selanjutnya dinamakan I-sismiop. Nama tersebut mempunyai dua pengertian, yaitu Intergrated dan Internet Ready.1. Integrated mempunyai pengertian bahwa sistem tersebut mengintegrasikan seluruh aplikasi yang ada yaitu SISMIOP, SIG, PIT, aplikasi BHPTB, dan aplikasi P3, dengan menggunakan basis-data Oracle.2. Internet Ready dimaksudkan bahwa sistem tersebut mempunyai kemampuan interkoneksi dengan sistem yang lain dengan memanfaatkan teknologi internet. Hal ini dimungkinkan dengan menggunakkan perangkat lunak yang digunakkan secara luas di kalangan pengguna teknologi informasi.

PEMBENTUKAN BASIS DATAA. PENDAFTARANPendaftaran objek PBB dilakukan oleh subjek pajak dengan cara mengambil, mengisi, dan mengembalikan SPOP ke Kantor-Kantor DJP setempat atau tempat-tempat lain yang ditunjuk untuk pengambilan/pengembalian SPOP. Pengisian SPOP dalam rangka pendaftaran harus dilengkapi dengan denah objek pajak.1. Pekerjaan Persiapan• KP PBB memberitahukan kepada Pemda setempat tentang kegiatan pendaftaran objek pajak sebagai salah satu upaya untuk meningkatkan pelayanan kepada WP;• KP PBB bersama dengan Pemda setempat menunjuk tempat-tempat pengambilan dan pengembalian SPOP;Tempat yang dapat ditunjuk antara laina. Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan;b. Kantor Penyuluhan Pajak;c. Dinas Pendapatan Daerah Kabupaten/Kota;d. Kantor Kecamatan;e. Kantor Desa/Kelurahan;f. Tempat lain yang dianggap memungkinkan.• KP PBB bersama dengan Pemda setempat memberikan penjelasan kepada penanggung jawab tempat pengambilan dan pengembalian SPOP;

Page 5: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

• KP PBB menyerahkan SPOP dan perangkat administrasi lainnya (seperti tanda terima SPOP, daftar penjagaan, dan lain-lain) kepada penanggung jawab tempat pengambilan dan pengembalian SPOP dengan Berita Acara Penyerahan SPOP. SPOP harus diberi nomor urut terlebih dahulu dan ditatausahakan.• KP PBB menyiapkan Keputusan Kakanwil DJP untuk tahun berjalan tentang penentuan klasifikasi besarnya NJOP sebagai dasar pengenaan PBB, khususnya yang menyangkut NIR dan DBKB.• KP PBB memberikan penyuluhan kepada masyarakat tentang rencana kegiatan pendaftaran objek dan subjek pajak.2. Pelaksanaan PekerjaanA. Kewajiban Petugas pada Tempat Pengambilan dan Pengembalian SPOP1. Memberikan formulir SPOP kepada subjek pajak yang datang untuk mendaftarkan objek pajaknya;2. Memberikan Tanda Terima Penyampaian SPOP kepada subjek pajak untuk diisi dan ditandatangani;3. Mencatat identitas subjek pajak dan/atau kuasanya yang menerima SPOP; Dalam hal ini kepada subjek pajak atau kuasanya supaya diminta menunjukkan identitasnya (salinan KTP/SIM atau identitas lainnya yang masih berlaku).4. Menerima SPOP, yang sudah diisi, ditandatangani, dan dilengkapi dengan data pendukungnya, yang dikembalikan oleh subjek pajak atau kuasanya serta memberikan Tanda Terima Pengembalian SPOP;5. Mengirimkan laporan Daftar Penjagaan Penyampaian dan Pengembalian SPOP kepada KP PBB disertai dengan :a) Tanda Terima Penyampian SPOP;b) SPOP yang sudah dikembalikan oleh subjek pajak beserta Tanda Terima Pengembalian SPOP;c) Surat Pengantar;6. Mengajukan permintaan kepada Direktorat Jenderal Pajak untuk mendapatkan formulir SPOP, dalam hal persediaan SPOP sudah tidak mencukupi.B. Kewajiban Subjek Pajak pada Pelaksanaan Pendaftaran Objek Pajak :1. Mengambil formulir SPOP pada tempat-tempat yang ditunjuk;2. Mengisi formulir SPOP dengan jelas, benar, dan lengkap serta menandatanganinya, bila perlu dilengkapi dengan data pendukung;3. Dalam hal yang menjadi subjek pajak adalah badan hukum, maka yang menandatangani SPOP adalah pengurus/ direksi;Tanda Terima SPOP harus diberi penjelasan secukupnya yang menjelaskan siapa yang menandatangani SPOP;4. Dalam SPOP ditandatangani oleh bukan subjek pajak yang bersangkutan, maka harus dilampiri Surat Kuasa dari subjek pajak;5. Mengembalikan formulir SPOP yang sudah diisi ke Kantor Pelayanan PBB setempat atau tempat di mana formulir SPOP diperoleh, selambat-lambatnya 30 (tiga puluh hari) sejak tanggal diterimanya SPOP.C. Kewajiban Petugas Kantor Pelayanan PBB :1. Membuat Buku Penjagaan Penyampaian dan Pengembalian SPOP mengenai semua SPOP yang dikeluarkan oleh Kantor Pelayanan PBB baik dari Kantor Pelayanan PBB sendiri maupun dari tempat yang ditunjuk sebagai tempat pengambilan dan pengembalian SPOP dalam Daftar Rekapitulasi SPOP yang Diterima Kembali dari Subjek Pajak;2. Menerima dan menatausahakan laporan yang disampaikan oleh petugas penanggung jawab tempat pengambilan dan pengembalian SPOP;

Page 6: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

3. Meneliti SPOP yang sudah dikembalikan, yang perlu diteliti antara lain adalah kebenaran pengisian dan kelengkapan data pendukung SPOP; Dalam hal diperlukan penelitian lapangan, SPOP berikut data pendukungnya diteruskan kepada petugas yang ditunjuk untuk mengadakan penelitian lapangan;4. Memberikan laporan kepada Kepala Kantor Pelayanan PBB mengenai subjek pajak yang belum mengembalikan SPOP setelah lewat batas waktu 30 (tiga puluh) hari sejak tanggal diterimanya SPOP, selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari sesudah batas waktu pengembalian SPOP untuk diberikan Surat Teguran Pengembalian SPOP. Jangka waktu pengembalian SPOP yang ditetapkan dalam Surat Teguran Pengembalian SPOP ditentukan paling lama 15 (lima belas) hari terhitung mulai tanggal pengiriman (stempel pos);5. Melaporkan kepada Kepala Kantor Pelayanan PBB dengan tindasan kepada Kepala Seksi Penetapan apabila subjek pajak tidak juga mengembalikan SPOP, setelah melewati batas waktu yang ditentukan dalam Surat Teguran Pengembalian SPOP untuk diterbitkan SKP-nya;6. Meneliti permintaan tertulis dari subjek pajak tentang perpanjangan atau penundaan pengembalian SPOP dan melaporkan kepada Kepala Kantor Pelayanan PBB. Dalam hal Kepala Kantor Pelayanan PBB menyetujui permintaan tersebut, maka diterbitkan Surat Persetujuan Penundaan Pengembalian SPOP. Batas waktu penundaan ditentukan paling lama 3 (tiga) bulan sejak permohonan diterima.

3. Pekerjaan KantorA. Penelitian Data MasukanPenelitian data masukan dimaksudkan untuk meyakinkan bahwa SPOP dan formulir-formulir pendukungnya telah diisi dengan benar, jelas, dan lengkap serta ditandatangani oleh pihak-pihak yang bersangkutan.B. Pembendelan SPOP1. Pembendelan SPOP beserta data pendukungnya penting sekali untuk memudahkan penyimpanan dan pencarian kembali apabila diperlukan. Cara sederhana namun efektif adalah dengan memasang nomor pengenal di setiap formulir SPOP yang dijilid dalam setiap bendel yang berisi kurang lebih 100 objek pajak.2. Setiap bendel SPOP diberi nomor yang unik, terdiri atas enam digit dengan sistematika sebagai berikut :a. dua digit pertama menyatakan tahun pendataan.b. empat digit selanjutnya merupakan nomor bendel.Contoh : 97.0001, 97.0125, 97.1450, dst.Nomor bendel ini dapat ditulis atau dicetak, kemudian ditempatkan pada sudut kanan atas halaman muka dan samping kiri ketebalan bendel.3. Setiap formulir SPOP yang ada pada setiap bendel diberi nomor berurutan pada sudut kanan atas yang terdiri atas sembilan digit. Enam digit pertama menyatakan nomor bendel sebagaimana dimaksud pada angka 2, sedangkan tiga digit terakhir menyatakan nomor lembar SPOP dan lampirannya.Contoh : 97.0125.001, 97.0125.002, 97.0125.003, dst97.0126.001, 97.0126.002, 97.0126.003, dstPenjilidan bendel sebaiknya menggunakan kertas karton tipis yang ditutup dengan plastik untuk melindungi dari debu dan memperlambat kerusakan.4. Khusus dalam rangka pemeliharaan basis data, pembendelan SPOP dapat dilakukan setelah perekaman data.C. Perekaman Data

Page 7: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

1. Perekaman data ke dalam komputer dilakukan oleh Operator Data Entny. Proses penerimaan dan perekaman SPOP dikoordinir oleh Operator Console.2. Perekaman data dilaksanakan setiap hari, dan apabila jumlah yang akan direkam cukup banyak, perekaman dapat dilaksanakan siang dan ma’am. Untuk itu perlu dibuatkan jadwal penugasan Operator Data Entry.D. Penyimpanan BendelBendel-bendel SPOP disimpan pada rak bertingkat dan terbuka yang dapat dicapai dari dua sisi dengan jarak antar rak kira-kira 45 cm. Letak bendel-bendel SPOP dalam rak disusun sesuai dengan urutan nomor bendel, sehingga memudahkan penempatan dan pencarian kembali apabila diperlukan (terutama apabila ada wajib pajak yang mengajukan keberatan). Penatausahaan bendel-bendel SPOP dilakukan oleh petugas yang ditunjuk oleh Kepala KP PBB.E. Produksi Data KeluaranKegiatan ini dilaksanakan sehubungan dengan adanya permintaan pelayanan dari wajib pajak sesuai dengan kasus yang diajukan, seperti halnya pendaftaran data baru, perubahan data, penerbitan salinan SPPT, pengajuan keberatan dan/ atau permohonan pengurangan PBB, dan lain sebagainya.B. PENDATAANPendataan objek dan subjek PBB dilaksanakan oleh KP PBB atau pihak lain yang ditunjuk oleh DJP, dan selalu diikuti dengan kegiatan penilaian. Pendataan dilakukan dengan menggunakan formulir SPOP dan dilakukan sekurang-kurangnya untuk satu wilayah administrasi desa/kelurahan dengan menggunakan/memilih salah satu dari empat alternatif sebagai berikut :A. Pendataan dengan penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOPPendataan dengan alternatif ini hanya dapat dilaksanakan pada daerah/wilayah yang pada umumnya:• Belum/ tidak mempunyai peta• Merupakan daerah terpencil, atau• Mempunyai potensi PBB relatif kecil.Pelaksanaannya dilakukan sebagai berikut :1. Penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP PeroranganPenyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP perorangan dilakukan dengan menyebarkan SPOP langsung kepada subjek pajak atau kuasanya dengan berpedoman pada sket/peta blok yang telah ada;2. Untuk daerah yang potensi PBB-nya relatif lebih kecil, cakupan wilayah dan objek pajaknya luas, dapat digunakan alternatif pendataan dengan penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP Kolektif. Dengan alternatif ini, SPOP disebarkan melalui aparat desa/kelurahan setelah terlebih dahulu membuat sket/peta blok.Untuk menghindari kelemahan alternatif ini (rendahnya tingkat akurasi data) perlu diperhatikan kemampuan penguasaan wilayah bagi petugas yang bertanggung jawab.B. Pendataan dengan Identifikasi Objek PajakPendataan dengan alternatif ini dapat dilaksanakan pada daerah/wilayah yang sudah mempunyai peta garis/peta foto yang dapat menentukan posisi relatif objek pajak tetapi tidak mempunyai data administrasi pembukuan Pajak Bumi dan Bangunan. Data tersebut merupakan hasil pendataan secara lengkap tiga tahun terakhir.C. Pendataan dengan Verifikasi Data Objek PajakAlternatif ini dapat dilaksanakan pada daerah/wilayah yang sudah mempunyai peta garis/peta foto dan sudah mempunyai data administrasi pembukuan Pajak Bumi dan Bangunan hasil pendataan tiga tahun terakhir secara lengkap.D. Pendataan dengan Pengukuran Bidang Objek Pajak

Page 8: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

Alternatif ini dapat dilaksanakan pada daerah/wilayah yang hanya mempunyai sket peta desa/kelurahan (misalnya dari Biro Pusat Statistik atau instansi lain) dan/atau peta garis/peta foto tetapi belum dapat digunakan untuk menentukan posisi relatif objek pajak.

Adapun tahapan kegiatan pendataan adalah sebagai berikut :1. Pekerjaan PersiapanA. Penelitian PendahuluanKegiatan ini dimaksudkan untuk menentukan data dan informasi yang diperlukan, baik dalam rangka penyusunan rencana kerja maupun untuk menentukan sasaran dan daerah/wilayah mana yang akan diadakan kegiatan pendataan dengan memperhatikan potensi pajak dan perkembangan wilayah.Data dan informasi yang dikumpulkan dalam penelitian pendahuluan antara lain:1. Luas wilayah2. Perkiraan luas tanah yang dapat dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan3. Luas tanah yang sudah dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan4. Luas bangunan yang sudah dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan5. Jumlah penduduk6. Jumlah wajib pajak yang sudah terdaftar7. Jumlah objek pajak yang sudah terdaftar8. Jumlah pokok ketetapan pajak tahun sebelumnya9. Perkiraan harga jual tanah tertinggi dan terandah per m2 dalam satu desa/kelurahan10. Harga bahan bangunan dan standar upah yang berlaku11. Peta dan pembukuan, PBB, antara lain :a. Peta desa/ kelurahan yang memiliki Kantor Pelayanan PBBb. Peta garis/ peta foto berkoordinat yang dimiliki BPN atau instansi lainc. Buku Induk atau Buku Himpunan Data Objek/Subjek PBB yang lamad. Buku rincikan yang lama (kalau ada)e. SK Kakanwil DJP tentang klasifikasi NJOP Bumi, Peraturan PBB, dan buku¬-buku administrasi PBB lainnya.B. Penyusunan Rencana KerjaData yang berhasil dikumpulkan dalam kegiatan penelitian pendahuluan terlebih dahulu dianalisis dan selanjutnya dijadikan bahan untuk menyusun rencana kerja. Materi yang perlu dituangkan dalam rencana kerja tersebut antara lain adalah :1. Sasaran dan volume pekerjaan.2. Alternatif kegiatan3. Standar prestasi petugas4. Jadwal pelaksanaan pekerjaan5. Organisasi dan jumlah pelaksana6. Jumlah biaya yang diperlukan7. Perkiraan peningkatan pokok ketetapan pajak8. Hasil akhirDalam penyusunan rencana kerja perlu diperhatikan dua hal berikut :1. Fleksibelitas, artinya rencana kerja tersebut mampu menampung perubahan-perubahan pelaksanaan di lapangan tanpa harus merubah rencana kerja.2. Konsisten, artinya hal-hal yang telah ditentukan dalam rencana kerja tersebut harus dapat dipenuhi secara konsisten, seperti halnya standar prestasi kerja, jumlah personil, waktu yang diperlukan, biaya, dan lain-lain.

C. Penyusunan Organisasi Pelaksana

Page 9: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

Apabila jumlah objek pajak yang akan didata lebih kecil atau sama dengan 50.000, pelaksanaannya secara fungsional diserahkan kepada Seksi Pendataan dan Penilaian pada KP PBB setempat dengan penanggung jawab adalah Kepala KP PBB setempat.Demikian juga untuk jumlah objek pajak yang didata jumlahnya lebih dari 50.000, bentuk dan struktur organisasinya sama dengan ketua tim yang ditunjuk oleh Kepala KP PBB setempat dan dilaksanakan secara terpadu oleh seluruh unit organisasi pada KP PBB.Untuk kegiatan yang sumber dananya berasal dari dana APBN/Bantuan Luar Negeri (DIP/ Loan) struktur dan bentuk organisasinya tersendiri.Apabila jumlah tenaga pelaksana pada KP PBB tidak memadai dibandingkan dengan jumlah objek pajak yang akan didata, maka petugas pendata dapat diambil dari tenaga lulusan SMU atau STM jurusan bangunan/mesin, dengan cara:1. Melalui Departemen Tenaga Kerja setempat, atau2. Memanfaatkan tenaga yang ada (Karang Taruna) di desa/kelurahan setempat.3. Melalui institusi lain yang bisa dipertanggungjawabkan kemampuan personilnya.Hal-hal yang perlu dilaksanakan sehubungan dengan pengadaan tenaga lapangan sebagaimana dimaksud di atas adalah :1. Penerimaan dan seleksi calon petugas lapangan2. Penentuan jadwal dan materi dan latihan3. Pelaksanaan pelatihan dan evaluasi hasil pelatihan4. Pembuatan surat perjanjian kerja antara petugas lapangan dengan kantor Pelayanan PBB.Pelatihan selain diberikan kepada petugas lapangan sebaiknya juga diberikan kepada pengawas petugas lapangan.D. Pengadaan Sket, Peta Desa/Kelurahan, dan Sarana Pendukung Lainnya1. Pendataan dengan penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOPPendataan dengan penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP dapat dilakukan dengan bantuan sket/peta desa/kelurahan yang dapat diperoleh dari instansi yang berkompeten dalam bidang pembuatan peta, menyalin sket/peta yang sudah ada, atau sket kasar yang dibuat oleh petugas pendata.2. Pendataan dengan identifikasi objek pajakPeta garis/peta foto dari desa/kelurahan yang akan didata dapat diperoleh dari instansi yang berkompeten dalam bidang pembuatan peta, seperti Bakosurtanal, Badan Pertanahan Nasional, Dinas Tata Kota, BAPPEDA, TOPDAM, atau instansi lainnya. Skala peta disesuaikan dengan kondisi wilayah dan dapat ditentukan sebagai berikut :a. Daerah padat (pusat kota) : 1 : 1.000b. Daerah sedang (pinggiran kota) : 1 : 2.000 atau 1 : 2.500c. Daerah jarang (pedesaan) : 1 : 5.000Dengan catatan : skala peta dalam satu desa/kelurahan harus sama.3. Pendataan dengan verifikasi data objek pajakPengadaan peta dilaksanakan dengan menggandakan peta dsa/kelurahan dan peta rincik yang sudah ada pada Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan, sebagai hasil dari kegiatan pendataan 3 (tiga) tahun terakhir.4. Pendataan dengan pengukuran bidang objek pajakPengadaan peta dapat diperoleh dari instansi yang berkompeten dalam pembuatan peta atau membuat sendiri dengan peralatan yang ada sesuai dengan Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak SE-33/PJ.6/1993 tanggal 14 Juni 1993 tentang Petunjuk Teknis Pemetaan PBB. Untuk pembuatan kerangka peta dan pengukuran OP dengan menggunakan alat GPS akan diatur dalam surat edaran tersendiri.Sarana pendukung lainnya untuk melaksanakan pembentukan basis data berupa :

Page 10: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

1. Perangkat komputer beserta kelengkapannya2. Almari penyimpanan sket/ peta dan SPOP/ LSPOP3. Perlengkapan pekerjaan lapangan4. Perlengkapan pekerjaan administrasi/penggambaran5. Stiker NOP6. Formulir SPOP dan formulir teknis lainnya7. Alat tulis kantor

E. Pembuatan Konsep Sket/Peta Desa/Kelurahan1. Orientasi lapanganKegiatan ini bertujuan untuk mencocokkan keadaan yang tergambar pada konsep sket/peta desa/kelurahan dengan keadaan yang sebenarnya di lapangan. Dalam hal terjadi perubahan detail di lapangan terutama detail lapangan yang akan dijadikan batas blok, maka perubahan tersebut agar digambarkan pada konsep sket/peta desa/kelurahan. Orientasi lapangan harus benar-benar dilaksanakan secara teliti guna mengurangi kemungkinan adanya perubahan batas blok pada saat pengukuran bidang atau identifikasi objek pajak.2. Penentuan batas blokPenentuan batas blok harus memperhatikan karakteristik fisik yang tidak berubah dalam kurun waktu yang lama. Batas-batas blok yang telah ditentukan tersebut digambarkan pada konsep sket/peta kerja, dengan menggunakan legenda yang telah ditentukan dan berbeda dengan legenda yang digunakan sebagai batas ZNT. Idealnya satu blok menampung lebili kurang 200 OP atau luas sekitar 15 Hektar. Hal ini untuk memudahkan pengawasan baik dalam pelaksanaan pekerjaan pengumpulan data di lapangan maupun dalam pemeliharaan basis data. Jumlah objek pajak atau luas blok lebih kecil atau lebih besar dari angka tersebut di atas diperbolehkan apabila kondisi setempat tidak memungkinkan untuk diterapkan pembatasn tersebut.3. Pemberian Nomor BlokNomor Blok yang terdiri dari 3 (tiga) digit dimulai dari kiri atas (barat laut) peta dengan menggunakan angka arab, dan disusun secara spiral sesuai dengan arah jarum jam.Untuk menunjang pelaksanaan aplikasi SIG PBB diusahakan pengadaan peta yang mempunyai grid dan koordinat.F. Pembuatan Konsep Sket/Peta ZNTG. Penyusunan DBKBH. Koordinasi dengan Pemerintah Daerah dan Instansi LainnyaKoordinasi dengan Pemerintah Daerah dan Instansi lainnya (misalnya Bappeda, Kantor Pertanahan, Departemen Pekerjaan Umum, Real Estate Indonesia, dan lain- lain yang diperlukan) dimaksudkan untuk menunjang kelancaran pelaksanaan kegiatan pembentukan basis data SISMIOP antara lain :1. Penyuluhan kepada masyarakat dan instansi lainnya mengenai maksud dan tujuan diadakannya kegiatan pembentukan basis data. SISMIOP;2. Mengadakan keseimbangan penggolongan NJOP yang akan dijadikan sebagai dasar pengenaan PBB, antar wilayah yang berbatasan mulai dari tingkat desa/kelurahan sampai dengan tingkat propinsi;3. Meningkatkan peran aktif Tim Intensifikasi PBB Daerah Propinsi/ Kabupaten/ Kota yang bersangkutan;4. Pelatihan petugas lapangan/perangkat desa;5. Pembagian tugas dan tanggung jawab pelaksanaan pendataan.I. Penyuluhan Kepada Masyarakat

Page 11: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

2. Pekerjaan LapanganA. Pengumpulan Data Objek dan Subjek Pajak serta Pemberian NOP1. Pendataan dengan Penyampaian dan Pemantauan Pengembalian SPOPa. Pendataan dengan penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP Perorangan(i) Dengan menggunakan konsep sket/peta blok, petugas lapangan bersama¬-sama dengan aparat desa/kelurahan setempat membuat sket letak relatif bidang objek pajak yang ada pada blok yang bersangkutan.Pada waktu membuat sket letak relatif objek pajak tersebut, Petugas lapangan memberikan NOP pada setiap bidang objek pajak dan mencatat data objek dan subjek pajak PBB dari buku induk/Buku C/Register Desa/daftar ringkas/informasi lainnya pada Daftar Sementara Data Objek dan Subjek PBB.(ii) Petugas Lapangan bersama-sama dengan aparat desa/kelurahan menidentifikasikan batas RT/RW atau yang setingkat dengan itu, dan selanjutnya menyampaikan SPOP dan stiker NOP kepada para Ketua RT/ RW sebanyak jumlah objek pajak yang ada di wilayahnya untuk disampaikan kepada subjek pajak yang bersangkutan. Penempelan stiker NOP hanya bagi objek pajak yang ada bangunannya.(iii) Petugas lapangan mengumpulkan SPOP yang telah diisi dengan jelas, benar dan lengkap serta ditandatangani oleh subjek pajak atau kuasanya, melalui para ketua RT/RW yang bersangkutan.Pada konsep sket/peta blok diberi tanda apakah SPOP yang disampaikan kepada wajib pajak tersebut di atas sudah atau belum dikembalikan.(iv) Bila dalam suatu blok terdapat objek pajak yang bernilai tinggi/ mempunyai karakteristik objek khusus, dilakukan Penilaian Individual.b. Pendataan dengan penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP KolektifPada dasarnya, pendataan dengan alternatif ini dilaksanakan dengan tata cara yang sama seperti pendataan dengan penyebaran SPOP Perorangan. Hal-hal yang harus diperhatikan adalah :(i) Data objek dan subjek pajak yang telah disusun, disesuaikan dengan keadaan lapangan dan diisikan ke dalam SPOP Kolektif sesuai urutan NOP(ii) Pemberian NOP pada objek pajak dilakukan tanpa penempelan stiker NOP.(iii) Data rinci setiap bangunan dimasukkan ke dalam LSPOP Kolektif sesuai urutan NOP.(iv) Apabila di dalam blok terdapat objek pajak yang bernilai tinggi/mempunyai karakteristik objek khusus, pengisian SPOP menggunakan SPOP Perorangan dan dilakukan Penilaian Individual,2. Pendataan dengan Identifikasi Objek Pajaka. Dengan menggunakan konsep peta blok, petugas lapangan mengadakaan identifikasi batas-batas objek pajak. Terhadap objek pajak yang tidak dpat diidentifikasi batasnya, petugas lapangan melakukan pengukuran sisi objek pajak. Kegiatan tersebut dilakukan pada setiap bidang objek pajak, langsung diberi NOP atas bidang objek pajak tersebut dan ditempeli stiker NOP untuk objek pajak yang ada bangunannya. Selanjutnya petugas lapangan mengisikan data objek dan subjek pajak pada SPOP.b. Setelah SPOP diisi, maka petugas lapangan mengkonfirmasikan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya.Dalam hal pada saat itu, SPOP belum dapat dikonfirmasikan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya, maka dibuatkan salinan SPOP dan diserahkan kepada aparat desa/kelurahan atau pihak lain yang berkompeten untuk diteruskan

Page 12: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

kepada subjek pajak yang bersangkutan. Penyerahan SPOP dimaksud disertai dengan tanda terima SPOP.c. Setiap hari petugas lapangan mengumpulkan SPOP yang dikonfirrnasikan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya.3. Pendataan dengan Verifikasi Data Objek Pajaka. Peta Blok yang telah diisi dengan Batas-batas bidang objek pajak hasil plotting/fotocopy dari peta rincik, pada msing-masing bidang objek pajaknya diberi nama subjek Pajak sesuaai yang terdapat dalam buku rincik.b. Dengan menggunakan peta blok sebagaimana dimaksud pada butir a, petugas lapangan mengadakan penempelan Stiker NOP untuk objek pajak yang ada bangunannya sekaligus meneliti apakah ada perubahan data.c. Dalam hal terjadi Perubahan data, maka petugas melakukan kegiatan mulai dari identifikasi dan pengukuran objek pajak sampai dengan mengisi SPOP sesuai dengan data yang sebenarnya dan mengkonfirmasikan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya. Dalam hal SPOP belum dapat dikonfirmaskan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya, maka salinan SPOP dan diserahkan kepada aparat desa/kelurahan atau pihak lain yang berkompeten untuk diteruskan kepada subjek pajak yang bersangkutan. Penyerahan SPOP dimaksud disertai dengan tanda terima SPOP.Dalam hal tidak terjadi perubahan data, maka petugas lapangan mengisi SPOP dengan menyalin data yang sudah ada pada Kantor Pelayanan Pajak Burni dan bangunan serta mengkonfirmasikan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya.d. Setiap hari petugas lapangan mengumpulkan SPOP yang telah dikonfirmasikan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya.4. Pendataan dengan Pengukuran Bidang Objek Pajaka. Dengan menggunakan konsep sket/peta blok, petugas lapangan mengadakan pengukuran batas-batas objek pajak.b. Setelah SPOP diisi, maka petugas lapangan mengkonfirmaikan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya.c. Setiap hari petugas lapangan mengumpulkan SPOP yang telah dikonfirmasikan kepada subjek pajak yang bersangkutan atau kuasanya.B. Penyerahan Hasil Pekerjaan Lapangan1. Petugas lapangan mengadakan penelitian terhadap SPOP hasil pendataan, dan selanjutnya diberi kode ZNT sesuai dengan letaknya.2. Penelitian SPOP dan pemberian kode ZNT tersebut di atas dibuatkan Daftar Penjagaannya.3. Penyerahan hasil pekerjaan lapangan berupa SPOP dan net konsep sket/peta blok kepada Petugas Pengawas Lapangan, harus dibuatkan tanda terima. Selanjutnya pengawas meneliti hasil pekerjaan lapangan dan menandatanganinya.4. Untuk SPOP Kolektif, sebelum diserahkan kepada pengawas petugas lapangan, data hasil pendataan terlebih dahulu dikonfirmasikan kepada Kepala Desa. Penyerahan tersebut disertai dengan tanda terima penyerahan.5. Secara hirarki, Pengawas Petugas lapangan meneruskan hasil pekerjaan lapangan yang diterimanya dari Petugas Lapangan kepada pejabat yang ditunjuk untuk diproses lebih lanjut.C. Penelitian Hasil Pekerjaan Lapangan1. Penelitian SPOPa. Penelitian ini dimaksud agar butir yang ada dalam SPOP diisi dengan jelas, benar, lengkap, serta ditandatangani oleh pihak-pihak yang bersangkutan.

Page 13: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

b. Dalam hal pengisian tersebut belum memenuhi syarat sebagaimana yang telah ditentukan, agar dikembalikan kepada petugas lapangan untuk dilengkapi.c. Selain itu SPOP dicocokkan dengan sket/peta blok/ZNT agar data atributik yang telah dicatat pada SPOP sesuai dengan data grafisnya (posisi relatifnya pada sket/peta blok).d. Untuk SPOP Kolektif setelah selesai pelaksanaan pengumpulan data perlu diadakan verifikasi hassil pekerjaan lapangan oleh petugas Kantor Pelayanan PBB dengan didampingi Kepala Desa/perangkat desa/pemuka masyarakat/wajib pajak. Kegiatan verifikasi lapangan meliputi :(i) Mencocokkan nama wajib pajak, data objek dan subjek pajak termasuk rincian data dalam LSPOP Kolektif;(ii) Mencocokkan letak relatif objek pajak pada konsep sket/peta blok dan batas ZNT;Apabila terjadi perubahan/kesalahan data, petugas verifikasi lapangan segera melakukan perbaikan data dan menandatanganinya dengan sepengetahuan Kepala Desa.2. Penelitian Net Konsep Sket/Peta Blok dan Net Konsep Sket/Peta ZNTa. Penelitian ini dimaksudkan agar net konsep sket/peta blok yang dibuat telah memenuhi spesifikasi teknis yang ciitentukan, seperti halnya penulisan NOP, penentuan batas blok, ukuran peta, skala peta, legenda, dan keterangan-keterangan lain yang diperlukan untuk pembuatan sket/peta blok.b. Selanjutnya penelitian ini juga dimaksudkan agar net konsep sket/peta ZNT tersebut telah dibuat sesuai dengan spesifikasi teknis yang ditentukan, sepertihalnya penelituan batas ZNT, pencantuman kode ZNT, penulisan NIR, dan keterangan-keterangan lain yang diperlukan untuk pembuatan sket/ peta ZNT.3. Penyempurnaan NIR dan ZNTJika berdasarkan hasil pekerjaan lapangan diperoleh data pasar baru serta diketahui bahwa batas ZNT yang terdapat dalam sket/konsep peta ZNT mengalami perubahah, maka NIR beserta sket/ konsep peta ZNT dapat diubah berdasarkan data baru tersebut. Pekerjaan penyempurnaan NIR dan ZNT sebagaimana dimaksud di atas, selain dilaksanakan dalam satu paket dengan kegiatan pembentukan basis data SISMIOP, dapat juga dilaksanakan secara tersendiri serta merupakan kegiatan rutin setiap tahun dalam u.paya penyempurnaan ZNT/ NIR untuk menentukan penggolongan NJOP bumi.2.2.3. Pekerjaan KantorA. Penelitian Data Masukan- Penelitian SPOP agar diisi dengan jelas, benar dan lengkap serta ditandatangani oleh pihak-pihak yang bersangkutan.- Net Konsep /peta blok digambar sesuai petunjuk teknis pengukuran dan identifikasi objek PBB.- Dalam hal pengisian / penggambaran tersebut belum memenuhi syarat, maka data masukan tersebut harus dikembalikan kepada petugas yang bersangkutan.B. Pembendelan SPOP dan Formulir-formulir data pasar1. SPOPa. Pembendelan SPOP dan data pendukungnya penting sekali untuk memudahkan penyimpanan dan pencarian kembali apabila diperlukan. Cara sederhana namun efektif adalah dengan memasang nomor pengenal disetiap formulir SPOP yang dijilid dalam setiap bendel yang berisi kira-kira 100 objek pajak.b. Pembendelan SPOP tidak harus dikelompokkan berdasarkan kriteria tertentu (misalnya per blok) tetapi dapat dibendel secara acak karena pengenalan dan lokasi setiap formulir SPOP secara mudah dapat dicari dengan menggunakan komputer.

Page 14: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

c. Setiap bendel SPOP diberi nomor yang unik, terdiri atas enam digit dengan sistematika sebagai berikut(i) dua digit pertama menyatakan tahun pendataan.(ii) empat digit selanjutnya merupakan nomor bendel.Contoh : 97.0001, 97.0125, 97.1450, dst.Nomor bendeldapat ditulis atau dicetak, kemudian ditempatkan padasudut kanan atas halarnan muka dan samping kiri ketebalan bendel.d. Setiap formulir SPOP yang ada pada setiap bendel diberi nomor berurutan pada sudut kanan atas yang terdiri atas sembilan digit. Enam digit pertama menyatakan nomor bendel sebagaimana dimaksud pada huruf c, sedangkan tiga digit terakhir menyatakan nomor lembar SPOP dan lampirannya.Contoh : 97.0125.001, 97.0125.002, 97.125.003, dst.97.0126.001, 97.0126.002, 97.126.003, dst.Penjilidan bendel sebaiknya menggunakan kertas karton tipis yang ditutup dengan plastik untuk melindungi dari debu dan memperlambat kerusakan.2. Formulir formulir data pasarFormulir data pasar terdiri dari Formulir Data Harga Jual, Formulir Pengumpulan Data Tanah, Formulir Pengumpulan Data Transaksi, dan Daftar Upah Pekerja, Harga Bahan Bangunan dan Sewa Alat. Untuk memudahkan menemukan kembali apabila diperlukan, pembendelan formulir data pasar disesuaikan dengan kelornpoknya masing-masing. Untuk pemeliharaan basis data.C. Perekaman Data1. Perekaman ZNT dan DBKBperekaman ZNT dilakukan dengan memasukkan kode masing-masing ZNT beserta NIR-nya ke dalam komputer.Perekaman DBKB dilakukan dengan memasukkan harga bahan bangunan dan upah pekerja dari setiap wilayah Daerah Kabupaten/Kota ke dalam komputer.Perekaman ZNT dan DBKB harus dilakukan terlebih dahulu sebelum dilakukan perekaman SPOP.2. Perekaman SPOP .a. SPOP yang sudah dibendel diserahkan kepada masing-masing Operator Data Entry untuk direkam ke dalam komputer. Proses penerimaan dan perekaman SPOP dikoordinir oleh Operator Console.b. Perekaman data dilaksanakan setiap hari, dan apabila jumlah yang akan direkam cukup banyak, perekaman dapat dilaksanakan siang dan malam. Untuk itu perlu dibuatkan jadwal penugasan Operator Data Entry..D. Pengawasan Kualitas Data1. Validasi DHRa. Kegiatan ini dimaksudkan untuk memeriksa kebenaran perekaman data dari SPOP ke dalam komputer yang dilaksanakan oleh petugas yang ditunjuk oleh pejabat yang berwenang.b. Petugas Pemeriksa memberi tanda dengan warna tertentu, misalnya merah, atas setiap kesalahan yang ditemui dalam DHR.c. Petugas Pemeriksa membuat Daftar Hasil Pemeriksaan DHR yang memuat nomor urut, NOP, jenis kesalahan, dan keterangan lainnya. Daftar tersebut ditandatangani oleh petugas pemeriksa dan diserahkan kepada petugas perekam data melalui Kepala Seksi Pengolahan Data dan Informasi.d. Hasil Pemeriksaan tersebut dijadikan bahan untuk membetulkan kesalahan yang terjadi dalam perekaman data.

Page 15: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

e. Bahan yang dijadikan acuan dalam pemeriksaan DHR adalah SPOP, peta blok, dan peta ZNT yang bersangkutan.f. Validasi hasil rekaman dapat juga dilaksanakan tanpa melalui hasil cetakan (hard copy) DHR, yaitu langsung dari SPOP ke layar komputer (screen). Kegiatan tersebut dilakukan oleh bukan petugas yang merekam data dari desa/kelurahan yang sedang divalidasi, tetapi harus dilakukan oleh petugas lain.2. Penggunaan Hasil Validasia. Mencocokkan SK Kepala Kantor Wilayah DJP dengan peta ZNT, untuk mengetahui kebenaran dan kesamaan kode ZNT dan NIR yang ada pada Lampiran SK Kepala Kantor Wilayah tersebut yang tidak tercatat pada peta ZNT.b. Mencocokkan jumlah objek pajak yang telah direkam dengan objek pajak yang terdapat di lapangan/peta blok.c. Mengetahui objek-objek, pajak yang tidak dikenakan/dikecualikan dari pengenaan pajak, agar tidak diterbitkan SPPT atas objek dimaksud.d. Mengetahui objek-objek janggal untuk diteliti ulang.E. Penyimpanan BendelBendel-Bendel SPOP dan formulir-formulir data pasar yang telah direkam ke dalam komputer, disimpan pada rak bertingkat dan terbuka yang dapat dicapai dari dua sisi dengan jarak antar rak kira-kira 45 cm. Letak bendel-bendel SPOP dalam rak disusun sesuai dengan urutan nomor bendel, sehingga memudahkan penempatan dan pencairan kembali apabila diperlukan (terutama apabila ada wajib pajak yang mengajukan keberatan).Penatausahaan bendel-bendel SPOP dan bendel formulir-fomulir data pasar dilakukan oleh petugas yang ditunjuk oleh Kepala Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan .F. Pembuatan dan Penyimpanan Sket/Peta1. Pembuatan Sket/Peta BlokPetugas lapangan setiap hari menggambar hasil ukuran di lapangan pada net sket/peta blok (pada milimeter blok) per bidang objek pajak. Yang digambarkan pada peta blok, selain batas penguasaan/pemilikan tanah (dengan garis tegas), juga batas bidang bangunan (dengan garis putus-putus). Petugas gambar memindahkan sket/peta blok dari milimeter blok ke drafting film sesuai dengan Petunjuk Teknis Pemetaan PBB. Sket/peta Blok yang sudah selesai digambar kemudian di lichtdruk/fotocopy. Selanjutnya pada peta blok hasil lichtdruk/fotocopy tersebut digambar/ditegaskan batas ZNT yang ada dalam blok serta kode dari ZNT yang bersangkutan.Untuk menunjang pelaksanaan aplikasi SIG PBB diusahakan pengadaan peta yang mempunyai grid dan koordinat.2. Pembuatan Sket/Peta Desa/KelurahanSket/peta desa/kelurahan dibuat berdasarkan sket/peta blok yang ada pada drafting film/ kalkir dengan cara menggambar batas bloknya. Yang perlu diperhatikan dalam penggambaran sket/peta desa/kelurahan adalah pada waktu penyesuaian batas¬batas blok. Detail yang digambar pada peta desa/kelurahan adalah jaringan jalan, sungai, batas wilayah administrasi pemerintahan, dan batas blok. Tata cara pembuatan sket/peta desa/kelurahan dapat dilihat pada Petunjuk Teknis Pemetaan PBB.Untuk menunjang pelaksanaan aplikasi SIG PBB diusahakan pengadaan peta yang mempunyai grid dan koordinat.3. Pembuatan Peta DigitalPekerjaan pembuatan peta digital untuk keperluan aplikasi SIG PBB dapat dilakukan sepanjang sarana dan prasarana pendukung telah tersedia. Petunjuk mengenai standarisasi Peta Digital akan diatur dalam aturan tersendiri.

Page 16: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

4. Pembuatan Sket/Peta ZNT5. Penyimpanan Sket/Petaa. Sket/Peta yang digambar diatas drafting film/kalkir disimpan didalam lemari gantung peta yang dapat memuat segala jenis sket/peta. Pada kanan atas gantungan sket/peta diberi indeks yang diambil dari kode wilayah sesuai dengan jenis sket/peta yang bersangkutan. Apabila sket/peta tersebut terdiri atas lebih dari satu lembar, dibelakang kode wilayah dimaksud diberi tanda jumlah lembar.b. Sistematika indeks sket/peta ditentukan sebagai berikut :i. Sket/peta desa/kelurahan dan ZNT00.00.000.000.(00)Nomor Lembar Sket/PetaKode Desa/KelurahanKode KecamatanKode Daerah Kabupaten/KotaKode Daerah Propinsi(berurutan dari kanan ke kiri, di pisahkan oleh tanda titik)

ii. Sket/ peta blok

00.00.00.000.000. (00)Nomor Lembar Sket/PetaNomor BlokKode Desa/KelurahanKode KecamatanKode Daerah Kabupaten/KotaKode Daerah Propinsi(berurutan dari kanan ke kiri, di pisahkan oleh tanda titik)

c. Khusus pada penyimpanan sket/peta blok, setiap gantungan sket/peta blok lembar pertama ditempel karton berwarna bertuliskan indeknya sebagai penunjuk, batas setiap desa/kelurahan. Pada setiap gantungan sket/peta blok lembaran pertama untuk kelurahan dalam setiap kecamatan, ditempel karton berwarna lain yang bertuliskan sket/peta tersebut sebagai batas dari setiap Kecamatan.d. Sket/peta yang disimpan tersebut di atas agar dibuatkan buku penjagaannya untuk mengetahui jenis dan jumlah lembar sket/peta yang ada.e. Sket/peta Blok hasil lichtdruk/fotocopy dibendel per desa/kelurahan, diberi identitas dan kode wilayah administrasi pemerintaharinya dan disusun berurutan sesuai dengan kode wilayah desa/kelurahan, serta disimpan pada lemari peta yang cocok untuk itu. Peta ini merupakan peta kerja bagi setiap keperluan administrasi PBB. Perubahan data grafis pada peta ini dilaksanakan oleh petugas khusus yang ditunjuk Kepala Kantor Pelayanan PBB.

G. Pemutakhiran DataSelama dalam proses pembentukan basis data dimungkinkan terjadi perubahan objek pajak, subjek pajak, atau zona nilai tanah. Setiap terjadi perubahan harus dilaporkan secara hirarkis sesuai dengan rentang kendali pengawasan.Dalam hal terjadi perubahan sebagaimana dimaksud diatas, maka pemutakhiran datanya dapat dilaksanakan sebagai berikut :1. Perubahan Data Objek Pajak

Page 17: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

a. Perubahan data objek pajak dapat terjadi antara lain karena perubahan nama subjek pajak, kesalahan dalam pengukuran objek pajak, pemecahan atau penggabungan bidang objek pajak.b. Setiap terjadi perubahan data objek pajak khususnya perubahan yang berhubungan dengan karakteristik objek pajak, agar dibuatkan SPOP. Untuk membedakan dengan SPOP yang telah dibuat terdahulu atas objek pajak yang berubah, maka pada SPOP tersebut diberi tanda “PERBAIKAN”. Pemberian tanda dimaksud dapat ditulis tangan atau dicap.c. Khususnya perubahan data objek pajak karena adanya pemecahan bidang harus disertakan informasi grafisnya. Dalam hal tidak disertai dengan informasi grafisnya, maka perlu diadakan peninjauan ke lapangan. Hal ini sangat diperlukan guna menentukan NOP bagi pecahan bidang objek pajak dimaksud.d. Setelah diteliti seperlunya, maka SPOP yang diberi tanda “PERBAIKAN” tersebut dibendel secara khusus dan selanjutnya diadakan pemutakhiran datanya pada komputer.e. Pemutakhiran data yang menyangkut data karakteristik objek pajak dilakukan per bidang objek pajak.2. Perubahan NIR dan / atau kode ZNTa. Setiap perubahan NIR agar dibuatkan daftar perubahannya. Dalam daftar perubahan tersebut dicatat kode ZNT-nya, NIR lama, dan NIR yang baru.b. Apabila terjadi perubahan NIR yang mengakibatkan perubahan batas ZNT, maka disamping dibuat daftar perubahan sebagaimana dimaksud dalam butir (a), juga dibuatkan daftar perubahannya dalam Formulir Pemuktahiran Kode Zona Nilai Tanah. Dalam daftar tersebut dicatat NOP-NOP yang termasuk dalam ZNT lama maupun yang baru.c. Setelah diteliti seperlunya, maka daftar-daftar sebagaimana dimaksud huruf (a) dan (b) di atas dibendel, dan selanjutnya diadakan pemutakhiran data pada komputer.Perubahan data lainnya, misalnya penulisan nama jalan dan sebagainya, dapat dilaksanakan pada DHR yang diterbitkan sehubungan dengan standarisasi nama jalan atau persiapan pembuatan Lampiran Surat Keputusan Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak tentang klasifikasi NJOP.Setiap terjadi perubahan khususnya yang menyangkut perubahan NOP dan ZNT, selain diadakan pemutakhiran datanya pada komputer, juga diadakan perubahan pada peta-peta yang berkaitan dengan perubahan-perubahan dimaksud.H. Produk Keluaran1. Peta Blok Manual dan/ atau Digital2. Peta Desa/Kelurahan Manual dan/atau Digital3. Peta ZNT4. DHR yang telah divalidasi

PEMELIHARAAN BASIS DATAPENGERTIANPemeliharaan basis data adalah kegiatan memperbaharui atau menyesuaikan basis data yang dilaksanakan oleh KPPBB/KPP Pratama mengenai objek/subjek pajak berupa penyempurnaan ZNT/NIR dan peta grafis.

PEMUTAKHIRAN DATA PASIF• Dilaksanakan atas permintaan WP, laporan instansi/pihak terkait (ps 21)• Untuk ketetapan tahun pajak berjalan dan atau tahun pajak yang akan datang• Sesuai prosedur PST/TPT

Page 18: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

1. PelaksanaanTiga unsur yang terkait pada pelaksanaannya yaitu :Subjek Pajak yang mempunyai kewajiban mengambil, mengisi dan mengembalikan SPOP yang sudah diisi dengan jelas, benar dan lengkap ke KP PBB atau di mana formulir tersebut diperoleh.Petugas pada tempat pengambilan dan pengembalian SPOP yang mempunyai kewajiban memberikan, menerangkan dan menerima berkas SPOPPetugas KP PBB yang mempunyai kewajiban menyusun buku penjagaan penyampaian dan pengembalian SPOP, menerima dan meneliti serta melaporkan SPOP yang sudah dikembalikan kepada atasannya.(lebih lengkap ada di KEP-533)PEMELIHARAAN BASIS DATA KOLEKTIF (mis: terhadap desa yang kurang potensial dan letaknya sangat jauh dari tempat kedudukan KPPBB ybs)Kepala Desa menghimpun perubahanPerubahan berkaitan dengan bangunan dilengkapi LSPOPMelampirkan sket lokasi bidang OP yang mengalami perubahan dengan dilengkapi nama wajib pajak dan NOP bidang yang berbatasanDaftar Perubahan Data OP dan Subjek PBB setelah ditandatangani Kepala Desa disampaikan ke KP PBB

PEMELIHARAAN BASIS DATA AKTIF• Dilaksanakan untuk tahun pajak berjalan, digunakan untuk ketetapan tahun pajak yang akan datang, dan pada umumnya secara massal• Dilaksanakan oleh KPPBB/KPP Pratama• Berdasarkan RK• Dalam satuan wilayah tertentu• Sesuai prosedur SISMIOP1. Pemeliharaan Basis Data untuk Penyempurnaan ZNT/NIRMenentukan/mengevaluasi NIRMengadakan penyempurnaan NIR dan kode ZNT2. Pemeliharaan Basis Data Objek dan atau Subjek Pajak.Pemeliharaan ini melalui kegiatan verifikasi data objek pajak apabila ketidakcocokan basis data dengan keadaan di lapangan minimal 20 %.3. Pemeliharaan Basis Data Peta Digital• Untuk suatu wilayah administrasi pemerintahan tertentu yang telah berbasis data SISMIOP dan mempunyai peta garis (data grafis) tetapi belum menerapkan SIG PBB• Bagi KP PBB yang telah melaksanakan aplikasi SIG PBB, data grafis peta digital yang ada harus selalu diadakan pemutakhiran dan penyesuaian dengan keadaan di lapangan

TATA CARA PEMBENTUKAN/PENYEMPURNAAN ZNT/NIR

LATAR BELAKANG1. Faktor Internal- Sejalan dengan kebijakan direktorat PBB dan BPHTB, yaitu peningkatan transparansi, akuntabilitas dalam penentuan NJOP- Peningkatan kualitas NJOP yang didukung oleh data dan analisis yang benar- Belum adanya analisis NJOP bumi untuk wilayah non SISMIOP2. Faktor Eksternal- Tuntutan masyarakat untuk transparansi dan akuntabilitas dalam penentuan njop

Page 19: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

- Antisipasi pemanfaatan NJOP untuk kepentingan lainKONDISI BASIS DATA PBB SAMPAI 2005JENIS DATA KEL/DESA Persentase (%)SISMIOP 30.517 45NON-SISMIOP 37.800 55TOTAL 68.317 100

TUJUAN Tertib administrasi Peningkatan kualitas NJOP (dgn dukungan basis data yang benar) Terciptanya analisis NJOP bumi yang dapat dipertanggungjawabkanWILAYAH DENGAN JENIS DATA SISMIOP

PENGUMPULAN DATA HARGA JUAL1. Data harga jual harga transaksi (diupayakan maksimal 3 tahun) harga penawaran (diupayakan maksimal 1 tahun) harga sewa, dengan cara membagi harga sewa dengan tingkat kapitalisasi tertentu.2. Jumlah dan sebaran data harga jual diupayakan tersebar merata, merepresentasikan kondisi wilayah yang dianalisis.3. Lokasi data Harga jual diutamakan dalam wilayah desa/kelurahan yang dianalisis,dapat menggunakan data harga jual dari wilayah desa/kelurahan lain yang berbatasan, termasuk yang berada di wilayah kerja KP PBB/ KPP Pratama yang lainPENYESUAIAN DATA Penyesuaian terhadap faktor jenis data dan waktu dilakukan secara terpisah, Penyesuaian terhadap jenis data dilakukan lebih dulu kemudian penyesuaian waktu, Untuk menghindari adanya perbedaan prosentase penyesuaian yang terlalu mencolok diharapkan tiap kantor wilayah melaksanakan SE-55/PJ.6/1999 tentang Petunjuk Teknis Analisis Penentuan NIR

MEMBUAT BATAS IMAJINER ZNT1. Mempertimbangkan sebaran data harga jual yang telah dianalisis dan diplot pada peta kerja ZNT,2. Pengelompokan (clustering) bidang tanah dalam satu ZNT dengan mempertimbangkan hal-hal sebagai berikut : Mempunyai potensi nilai yang mirip Memperoleh akses fasilitas sosial dan fasilitas umum yang sama; Aksesibilitas yang tidak jauh berbeda3. Mengacu pada peta ZNT lama bagi wilayah yang telah ada peta ZNT-nya, dengan tetap memperhatikan kemungkinan perubahan batas imajiner berdasarkan dinamika nilai pasar tanah yang ada;

OBJEK ACUAN Suatu objek yang mewakili sejumlah objek yang sejenis, Nilainya telah diketahui, Berfungsi sebagai acuan dalam melakukan penilaianPENENTUAN OBJEK ACUAN Diperlukan dalam hal satu ZNT data harga jualnya kurang dari tiga;

Page 20: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

Untuk memenuhi satu ZNT terdapat minimal tiga data pembanding;KRITERIA PEMILIHAN OBJEK ACUAN Mengambarkan jenis penggunaan yang dominan pada zona nya, Sebarannya cukup merata pada zona yang dinilaiANALISIS DATA PENENTUAN NIR1. Untuk ZNT yang memiliki data harga jual 3(tiga) atau lebih penentuan NIR dilakukan dengan cara merata-rata data harga jual tersebut dengan menggunakan Formulir 3.2. Untuk ZNT yang hanya memiliki data harga jual kurang dari tiga penentuan NIR dilakukan dengan cara menentukan objek acuan lebih dulu untuk memenuhi minimal tiga data pembanding menggunakan Formulir 2a, merata-rata data harga jual tersebut dengan menggunakan Formulir 3.3. Untuk ZNT yang tidak memiliki data harga jual, penentuan NIR dilakukan dengan cara:1. Menentukan nilai obyek acuan dengan dari data harga jual ZNT lain yang terdekat dengan menggunakan Formulir 2a, sehingga terpenuhi tiga data pembanding kemudian merata-ratakan nilai obyek acuan/data pembanding tersebut atau;2. mengacu pada NIR dari ZNT lain yang terdekat dengan melakukan penyesuaian faktor lokasi, fisik, jenis penggunanan, sebagaimana Formulir 3a. Analisis Penentuan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) dari ZNT Lain.HASIL AKHIR KEGIATAN Berupa buku laporan Analisis ZNT/NIR per kelurahan/desa, Sistematika laporan :i. Halaman judulii. Transmitaliii. Sertifikasi Nilaiiv. Lembar pengesahanv. Lampiran- Formulir yang digunakan- Peta ZNTWILAYAH DENGAN JENIS DATA NON-SISMIOP

TAHAP PERSIAPAN Penyediaan Sket/Peta Desa sebagai peta kerja, Cetak SK-KaKanwil tentang Klasifikasi dan besarnya NJOP tahun berjalan.ORIENTASI LAPANGAN Untuk mengetahui keadaan lingkungan wilayah yang akan dianalisis, Hasilnya dituangkan dalam sket/peta kerja, pembuatan sket/peta desa (bila belum ada sket/peta desa), pengumpulan data harga jual.PENGUMPULAN DATA HARGA JUAL Menggunakan Formulir 1 (Lampiran 7a SE-45), Apabila tidak/sulit diperoleh, dicari informasi nilai tanah per M2 tertinggi dan terendah pada tiap area.STANDARDISASI NAMA JALAN DAN IDENTIFIKASI KELAS BUMI melakukan pemutakhiran nama jalan pada SK-Kakanwil, hasil pemutahiran akan mengelompokan kelas bumi, Agar dapat digunakan sebagai penunjuk relatif letak objek pajak.PLOTTING KELAS BUMI PADA SKET/PETA DESA ambil sampel OP tiap alamat tiap kelas,

Page 21: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

identifikasi lokasi OP sampel, Plot OP sampel dalam sket/peta desa serta mencantumkan kelas bumi dan NJOP-nya pada sket/Peta Desa.PEMBUATAN BATAS IMAJINER ZNT DAN KODE ZNT memperhatikan kemiripan karakter, variasi kelas tanah dalam nama jalan/alamat yang sama, zona yang telah diberi batas imajiner diberi kode sesuai dengan Kep-533/PJ.6/2000, batas imajiner yang membatasi zona dengan NIR (NJOP) yang sama dapat dihilangkan.ANALISIS ZNT/NIRDilakukan terhadap informasi nilai yang dikumpulkan dengan formulir 1bBIAYAMENGACU PADA STANDAR BIAYA PELAKSANAAN KEGIATAN ANALISIS DAN PENYEMPURNAAN ZNT/NIR (Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak SE-15/PJ.6/2006 LAMPIRAN 10)SKALA PRIORITAS PEKERJAANJENIS DATA THN PROGRESSSISMIOP 2007 100% dari seluruh Desa/Kel SISMIOPNON SISMIOP 2007 25% dari seluruh Desa/Kel Non-SISMIOP2008 75% dari seluruh Desa/Kel Non-SISMIOP2009 100% dari seluruh Desa/Kel Non-SISMIOP

PEMETAAN

Dalam pelaksanaan tugas dan fungsinya, Dit. PBB dan BPHTB mengelola data OP dan WP yang kurang lebih terdiri dari data 90 juta OP dan 51 juta WP. Untuk mengumpulkan data tsb, KP PBB melakukan kegiatan pendataan dan penilaian OP dg alat pokok berupa SPOP dan peta blok. Dari kedua jenis media tsb akan diperoleh dua jenis data PBB, yaitu berupa data atribut dan data spasial, yg selanjutnya akan dikelola dalam sebuah RDBMS yg disebut SISMIOPPETA PBB• Peta Desa/kelurahan– Batas Desa/kelurahan– Nomor blok• Peta ZNT– Batas ZNT/NIR– Kode ZNT• Peta Blok– Bidang2 OP dlm blok– Nomor NOPTAHAP PEMBUATAN PETA• Orientasi Lapangan– Mencocokkan keadaan lapangan dg sket– Menentukan detail sebagai batas blok• Penentuan Batas– Batas desa/kelurahan– Batas blok• Pemberian Nomor Blok• Penggambaran bidang OP

Page 22: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

• Pemberian NOP

PETA ZNT

CONTOH TAMPILAN SIG

RENCANA KERJAPENDATAAN OBJEK DAN SUBJEK PAJAK BUMI DAN BANGUNAN (PBB)

MATERI DALAM RK• Sasaran dan Volume Pekerjaan• Alternatif Kegiatan• Standard prestasi kerja• Jadwal Pelaksanaan• Organisasi dan Jumlah Personal• Jumlah Biaya• Perkiraan Peningkatan• Hasil Akhir

SIFAT RK• Fleksibelitas• Konsisten

KONSEP DASAR PENILAIANI. Pengertian PenilaianSecara harafiah penilaian merupakan suatu kegiatan yang dilakukan oleh penilai untuk mengestimasi nilai dari suatu properti. Dalam teks ilmu penilaian yang saat ini sudah banyak beredar baik di dalam maupun di luar negeri, penilaian sering diartikan sebagai suatu kegiatan yang merupakan gabungan antara ilmu pengetahuan dan seni (science and art) dalam mengestimasi nilai atas suatu kepentingan yang terdapat dalam suatu properti untuk tujuan tertentu pada saat (tanggal) yang telah ditentukan serta dengan mempertimbangkan berbagai karakteristik yang ada pada property tersebut dan jenis-jenis investasi yang ada dipasar.Sebagai sebuah ilmu pengetahuan (science) penilaian didasarkan pada analisis dan kajian terhadap antara lain keadaan perekonomian, karakteristik investasi, perhitungan matematika, tehnologi bangunan. Sedangkan sebagai sebuah seni (art) dalam membuat kesimpulan nilai, penilaian banyak dipengaruhi oleh opini yang dibuat oleh penilai sendiri setelah menganalisis faktor yang mempengaruhi nilai tersebut.Penilai, sebagai mana yang didefinisikan dalam Standard Penilai Indonesia (SPI) adalah orang perseorangan yang melakukan kegiatan penilaian sesuai dengan keahlian dan profesionalisme yang dimiliki dan menjadi anggota asosiasi profesi penilai yang diakui oleh Pemerintah serta mengacu kepada Standard Penilaian Indonesia (SPI), Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI), dan standard keahlian lainnya yang terkait dengan kegiatan penilaian. Nilai sebagai kesimpulan dari proses penilaian adalah merupakan suatu harapan keuntungan yang diperoleh atas kepemilikan suatu properti.

II. Nilai dan HargaNilai (value) didefinisikan sebagai sejumlah uang yang “sepatutnya” diterima oleh penjual dan dibayarkan oleh pembeli pada kondisi pasar wajar. Harga (price) adalah sejumlah uang yang disepakati (yang terjadi) antara penjual dan pembeli atas satu

Page 23: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

transaksi. Jadi Nilai adalah apa yang sepatutnya diterima (masih berupa harapan) sedangkan harga adalah apa/berapa yang telah disepakati (riil yang terjadi pada sebuah transaksi).Dari pengertian tersebut dapat diartikan bahwa nilai bisa lebih tinggi ataupun lebih rendah dari harga, namun bisa juga nilai dan harga pada satu saat tertentu sama. Hal ini sangat tergantung dari kondisi pada saat transaksi . Nilai akan lebih tinggi dari harga ketika penjual tidak banyak mempunyai opsi. Demikian sebaliknya Nilai akan lebih rendah dari harga apabila pembeli tidak banyak mempunyai opsi pada saat transaksi. Nilai dan harga akan sama apabila transaksi terjadi pada kondisi pasar wajar, artinya antara pembeli dan penjual memenuhi syarat :1. Mempunyai kemauan yang sama untuk bertransaksi (willingness)2. Memiliki informasi yang sama/simetris terhadap apa yang akan ditransaksikan3. Terdapat waktu yang cukup antara penjual dan pembeli untuk melakukan negosiasi4. Pasar dalam keadaan terbuka, dalam arti setiap orang mempunyai kesempatan yang sama untuk ikut bertransaksi5. Antara penjual dan pembeli tidak ada hubungan istimewa.

III. Jenis NilaiIstilah nilai biasanya tidak berdiri sendiri tetapi diikuti dengan keterangan lain, sehingga pengertian nilai akan menjadi lebih spesifik. Terdapat beberapa jenis nilai yang dapat mengapresiasi manfaat yang sepatutnya diterima atas kepemilikan suatu property. Jenis Nilai yang paling sering digunakan antara lain :

1. Nilai Pasar Wajar (fair market value)Nilai pasar wajar adalah nilai yang diperoleh dari transaksi yang terjadi pada kondisi pasar wajar, artinya transaksi terjadi dimana antara pejual dan pembeli dapat memenuhi kondisi pasar wajar.2. Nilai Modal (capital value)Nilai modal adalah nilai yang ditetapkan untuk memperoleh atau mendapatkan hak atas kepemilikan suatu harta atau benda3. Nilai Sewa (rental value)Nilai sewa adalah nilai yang ditetapkan untuk memperoleh atau mendapatkan hak atas kepemilikan suatu property untuk jangka waktu tertentu yang telah disepakati4. Nilai Penjualan (sales value)Nilai penjualan adalah suatu nilai yang ditetapkan oleh penjual atas kepemilikan suatu property apabila property tersebut akan dijual5. Nilai Potensi (potensial value)Nilai potensi adalah nilai yang ditetapkan atas suatu property berdasarkan pada potensi pendapatan yang mungkin diperoleh dimasa yang akan datang atas kepemilikan property tersebut saat ini6. Nilai spekulasi (speculation value)Nilai spekulasi adalah nilai yang ditetapkan atas kepemilikan suatu property berdasarkan pada ramalan pada masa yang akan datang7. Nilai penggunaan (usage value)Nilai penggunaan adalah nilai yang ditetapkan atas suatu property yang didasarkan pada keperluan dalam menggunakan property tersebut8. Nilai Pertukaran (exchange value)Nilai pertukaran adalah nilai yang ditetapkan atas pemilikan suatu property saat ini, seandainya property tersebut akan ditukarkan kemudian hari9. Nilai sentimental (centimental value)

Page 24: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

Nilai sentimental nilai yang ditetapkan atas kepemilikan suatu property yang sangat berat untuk melepaskannya karena sangat sayang terhadap property tersebut10. Nilai sisa (Scrap value)Nilai yang ditetapkan atas kepemilikan suatu property pada saat tidak dapat dipergunakan kembali/tidak sesuai fungsinya11. Nilai jual paksa (forced sale value)Nilai jual paksa adalah nilai yang ditetapkan atas kepemilikan suatu property pada saat property tersebut dijual secara paksa, seperti lelang. Biasanya nilainya akan lebih rendah dari nilai pasar wajar.12. Nilai Buku (book value)Nilai buku adalah nilai suatu property berdasarkan pada catatan pembukuan setelah dikurangi dengan penyusutan yang ditujukan utnuk tujuan akuntansi atau perpajakanIV. Ciri-ciri NilaiSuatu property akan mempunyai nilai apabila dapat memenuhi beberapa syarat atau ciri tertentu. Eldred dalam bukunya yang berjudul Real Estate Analysis and Strategy menyebutkan syarat suatu property akan mempunyai nilai apabila memenuhi ciri-ciri sebagai berikut :1. Demand (permintaan)Suatu property akan mempunyai nilai apabila ada permintaan atas property tersebut. Dalam analisis demand meliputi :• pertumbuhan kota (city growth) berkaitan dengan jumlah populasi, pendapatan penduduk dan kemampuan penduduk secara finansial yang dapat mempengaruhi pasar (market area)• pembeli potensial berkaitan dengan preferensi, selera dan ekspektasi mereka (potensial market)• kemampuan masyarakat untuk melakukan peminjaman (mortgage segmentation)• ketersediaan sumber dana yang bisa diakses oleh masyarakat (mortgage availability)Berdasarkan atas analisis demand tersebut, maka akan dapat diketahui besarnya effective demand, yang nantinya akan dapat menentukan besarnya pembeli potensial dalam suatu area pasar. Untuk mendapatkan data yang valid dalam menganalisis demand tidak cukup hanya berdasarkan pada secondary data, namun harus dilakukan riset pasar sehingga diperoleh data primer.2. Utility (manfaat)Utility berkaitan dengan manfaat/keuntungan yang dapat diperoleh oleh seseorang atas kepemilikan suatu property. Beberapa aspek yang perlu diperhatikan dalam analisis yang berkaitan dengan utility antara lain :• Hukum dan perundangan yang berlaku yang berkaitan dengan penggunaan property• Hak dan batasan dalam penggunaan property• Lokasi dan lingkungan• Berkaitan dengan fisik seperti ukuran, bentuk, pajang, lebar depan, topografi, serta zoning

3. Scarcity (kelangkaan)Suatu property umumnya akan memiliki nilai yang semakin tinggi jika semakin langka property tersebut. Analisis scarcity berkaitan dengan supply dipasar atau besarnya substitusi yang tersedia. Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam analisis scarcity antara lain :• Suplier, berkaitan dengan keberadaan jumlah serta kemampuan suplier untuk mensupply property tersebut

Page 25: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

• Kompetitor, berkaitan dengan keberadaan kompetitor serta kemampuannya untuk mensupply substitusi dari property sejenis• Faktor yang menentukan supply seperti ketersedian sumber, tehnologi dll

4. Transferbility (dapat dipindahkan)Selain berkaitan dengan dapat atau tidaknya suatu property untuk dipindahtangankan, analisis transferbility juga sangat berkaitan dengan proses dalam transfer tersebut. Proses transfer atas suatu property meliputi proses marketing, negotiating, and closing. Analisis ini diperlukan untuk mengetahui berapa nilai yang diinginkan atas suatu property oleh penjual maupun pembeli. Beberapa hal yang perlu diperhatikan dalam analisis ini adalah :• Peran perantara atau broker• Konsep promosi yang diterapkan• Konsep negosiasi• Jenis transfer• Biaya transaksi

Keempat ciri tersebut diatas (sering disingkat D U S T) keberadaanya bersifat komulatif, artinya untuk dapat mempunyai nilai suatu properti harus memenuhi keempat ciri tersebut secara bersama-sama. Secara matematis dapat diformulasikan sbb :V = f (D, U, S, T)Dimana : V : adalah nilai propertyD : adalah permintaanS : adalah scarcityT : adalah transperbility

V. Prinsip Dasar PenilaianPada proses penilaian property hendaknya memperhatikan prinsip ekonomi umum yang berlaku untuk semua jenis property dan semua jenis nilai. Prinsip dasar tersebut antara lain :

• Prinsip Antisipasi (the principle of anticipation)Nilai adalah merupakan harapan keuntungan yang diperoleh pada masa yang akan datang atas kepemilikan property saat ini. Dari pengertian tersebut dapat disimpulkan bahwa tinggi rendahnya nilai suatu property sangat tergantung dari harapan yang dapat diperoleh dimasa mendatang jika membeli property tersebut saat ini. Harapan yang dimiliki oleh penjual serta calon pembeli ini akan sangat mempengaruhi nilai pasar dari property tersebut.

• Prinsip substitusi (the principle of substitution)Semakin banyak tersedia barang atau jasa sejenis yang mempunyai manfaat yang sama, maka barang atau jasa yang harganya paling rendah yang akan paling banyak diminati.

• Prinsip perubahan (the principle of change)Dalam dunia nyata segala sesuatu umunya bersifat dinamis, artinya akan selalu mengalami perubahan dari waktu kewaktu. Demikian juga dengan kepentingan dan harapan yang dapat diperoleh atas suatu property. Perubahan tersebut tentunya akan berpengaruh terhadap nilai property. Berdasarkan pada kenyataan tersebut maka

Page 26: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

dalam membuat satu kesimpulan nilai dari sebuah proses penilaian dibutuhkan satu tanggal tertentu sebagai tanggal penilaian.

• Prinsip Kompetisi (the principle of competition)Dalam kondisi pasar terbuka, kompetisi/persaingan akan semakin tinggi untuk sektor yang dapat memberikan keuntungan yang lebih tinggi. Demikian juga pada sektor property, yang akhirnya akan berpengaruh pada tingkat keuntungan dari para pihak.

• Prinsip penawaran dan permintaan (the principle of supply and demand)Harga adalah merupakan fungsi dari permintaan dan penawaran. Nilai suatu property juga sangat dipengaruhi oleh interaksi dari permintaan dan penawaran. Semakin tinggi penawaran suatu property dalam kondisi permintaan tetap maka harga akan cenderung turun, demikian sebaliknya semakin tinggi permintaan dalam kondisi penawaran tetap maka harga akan meningkat pula. Hal ini yang mempengaruhi kenapa harga tanah cenderung selalu meningkat.

• Prinsip kontribusi (the principle of contribution)Hal ini berkaitan dengan seberapa besar pengaruh dari satu bagian dari property terhadap keseluruhan nilai property tersebut. Atau sebaliknya seberapa besar pengurangan nilai suatu property secara keseluruhan bila bagian dari property tersebut tidak ada atau dianggap tidak ada.

• Prinsip pengembalian modal yang bertambah dan berkurang (the principle of increasing and decreasing return)Dalam suatu proses produksi, jika satu faktor produksi ditambahkan secara terusmenerus dengan asumsi faktor produksi lainnya tetap, maka tingkat keuntungan yang diperoleh mula-mula akan terus meningkat seiring dengan penambahan faktor tersebut. Penambahan tingkat keuntungan tersebut akan semakin menurun, hingga pada satu titik tertentu akibat pemambahan satu faktor produksi tersebut, kenaikan keuntungan yang diperoleh perlahan akan tidak berpengaruh lagi terhadap keuntungan dan bahkan akan sampai pada tingkat mengurangi keuntungan/membikin rugi.

• Prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik (the principle of the highest and best use)Suatu property akan mempunyai nilai yang maksimal apabila atas penggunaan property tersebut dapat memberikan harapan keuntungan yang maksimal. Faktor yang dominan berpengaruh dalam hal ini adalah secara fisik memungkinkan, didukung oleh aturan perizinan, serta secara finansial memungkinkan untuk memperoleh keuntungan saat ini maupun pada masa yang akan datang.

VI. Tujuan PenilaianKesimpulan nilai yang diberikan pada suatu proses penilaian sangat tergantung dari tujuan penilai itu sendiri. Setiap penilai yang menerima tugas penilaian wajib terlebih dahulu mengetahui tujuan dari tugas penilaian itu. Hal ini penting, mengingat untuk tujuan berbeda maka diperlukan metode dan pendekatan penilaian yang berbeda pula.Beberapa tujuan penilaian yang sering dijumpai antara lain :• Perpajakan (PBB, BPHTB)• Ganti rugi• Jual beli• Agunan• Asuransi

Page 27: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

• Pengembangan tanah dll

VII. Tanggal PenilaianTanggal tertentu yang ditetapkan sebagai tanggal penilaian sangat perlu untuk ditentukan oleh penilai, hal ini berkaitan dengan perubahan yang kemungkinan terjadi atas property yang dinilai. Perbedaan tanggal penilaian akan mengakibatkan perbedaan kesimpulan nilai yang definisikan.

VIII. Faktor-faktor yang mempengaruhi NilaiNilai suatu propery adalah merupakan kesimpulan yang diperoleh berdasarkan atas analisis dari faktor-faktor yang mempengaruhi nilai. Beberpa faktor yang signifikan mempengaruhi nilai antara lain :• Faktor fisikFaktor fisik disini yaitu berkaitan dengan kondisi/keadaan yang melekat pada fisik dari objek yang dinilai seperti bentuk, ukuran dll• Faktor Lokasi/lingkunganFaktor lingkungan berkaitan dengan keadaan lingkungan disekitar serta asseibilitas seperti lokasi, letak, keadaan lingkungan dll• Faktor EkonomiFaktor ekonomi yang paling berpengaruh terhadap nilai adalah faktor pemintaan dan penawaran• Faktor HukumFaktor hukum berkaitan dengan zoning, kepemilikan, situasi politik dll

IX. Pendekatan PenilaianPendekatan penilaian atau sering disebut sebagai metode penilaian yang umum diterapkan dalam proses penilaian terdiri dari :1. Pendekatan Data Pasar atau pendekatan perbandingan penjualan (sales/market data approach)Penilaian dengan pendekatan ini dilakukan dengan cara membandingkan nilai dari objek yang akan dinilai dengan objek lain yang sejenis dan telah diketahui harga pasarnya. Analisis penentuan nilai dilakukan dengan mengukur tingkat kesamaan dan perbedaan dari objek yang dinilai dengan data pembanding, untuk mengetahui besarnya penyesuaian (adjusment) yang harus diberikan.Setelah semua faktor yang dianalisis diketahui besarnya penyesaian yang diberikan maka akan dapat disimpulkan nilai dari bjek yang dinilai.Faktor yang sering dilakukan penyesuaian antara lain :o Berkaiatn dengan fisik seperti bentuk, ukuran, luas dllo Berkaitan dengan Lingkungan seperti lokasi, keberadaa objek dllo Berkaitan dengan faktor ekonomi seperti kondisi pasar, waktu, jenis transaksio Berkaitan dengan faktor hukum seperti kepemilikan, peruntukan, zoning dll2. Pendekatan Pendapatan (income approach)Penilaian dengan pendekatan pendapatan didasarkan pada tingkat keuntungan yang dapat hasilkan oleh property tersebut saat ini dan masa yang akan datang.Nilai dari objek yang dinilai ditentukan dengan mengkapitalisasikan pendapatan bersih yang diperoleh property tersebut dengan satu tingkat kapitalisasi tertentu.3. Pendekatan Biaya (cost approach)Nilai suatu objek/property ditentukan dengan menghitung jumlah biaya yang dikeluarkan untuk membangun baru (production cost new ) atau biaya penggantian baru (reproduction cost new) dikurangi dengan penyusutan yang terjadi.

Page 28: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

X. Rekonsiliasi nilaiDalam suatu proses penilaian dapat dilaksanakan dengan satu metode/pendekatan penilaian tapi biasanya dilakukan lebih dari satu metode atau pendekatan penilaian. Hal ini dilakukan untuk dapat memperoleh nilai yang lebih objektif dan dapat dipertanggung jawabkan.

AdministrasiPenilaian Objek Pajak Bumi dan Bangunan

Objek Pajak sebagai objek penilaian dibagi menjadi objek pajak umum yang meliputi objek pajak standar dan obek pajak non standar serta objek pajak khusus.Penilaian untuk menentukan NJOP dilaksanakan dengan cara Penilaian Massal dan Penilaian Individual. Penilaian massal biasanya dilaksanakan untuk menilai objek pajak umum standar, baik atas bumi maupun atas bangunan. Penilaian individual dilaksanakan untuk menilai objek pajak non standar maupun objek pajak khusus.Sarana dalam melaksanakan penilaian objek PBB adalah Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) dan Lampiran SPOP.TAHAPAN PROSES PENILAIAN• Identifikasi Permasalahan- Objek penilaian (Pasal 2 ayat (1))o Tanah : Permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada di dalamnyao Bangunan : Konstruksi teknis yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan atau perairan, misalnya jalan tol, kolam renang, tempat olah raga, dermaga, kilang/silo, dan lain-lain- Tanggal Penilaian : 1 Januari (Pasal 8 ayat (2))- Tujuan Penilaian : NJOP- Jenis/Definisi Nilai Wajar : Nilai Pasar (Pasal 1 angka 3)• Survey Pendahuluano Data yang diperlukano Sumber Datao SDM dan Waktuo Perencanaan Kegiatan/Time Schedule• Pengumpulan Datao Data Umum (ekternal property)• Lokasional• Zoning• Faktor Ekonomio Data Khusus (internal property)• Tapak (site)• Bangunan (improvement)• Dokumen• Analisis Data dan Penerapan Metode Penilaiano Bumi/tanah : Perbandingan Data Pasar (Membandingkan Objek yang dinilai dengan objek lain yang sejenis dan diketahui harga pasarnya)• Persiapan• Pengumpulan Data Pasar• Kompilasi Data• Penyesuaian Waktu Data Pasar per M2• Penyesuaian Jenis Transaksi

Page 29: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

• Peta Taburan Data Pembanding• Pembuatan Batas Imajiner• Tentukan Objek Acuan• Analisis• Perbandingan Fisik• Perbandingan Lokasi• Penentuan NIRo Bangunan :• Pendekatan Biayao Menghitung Biaya Pembuatan Baruo Menentukan Besarnya Penyusutano Diperoleh Nilai Bangunan• Pendekatan Pendapatan (Dg mengkapitalisasikan pendapatan bersih yang diperoleh atas operasi properti tersebut)o Pendapatan Kotoro Tingkat Kekosongano Pendapatan lainnyao Pendapatan Kotor Efektifo Total Biaya/pembelanjaano Pendapatan Bersih Operasio Tingkat Kapitalisasio Nilai Properti• Rekonsiliasi Nilai• Kesimpulan NilaiMEKANISME PENILAIAN UNTUK PENENTUAN NJOP

2.3 PENILAIAN2.3.1 JENIS-JENIS OBJEK PAJAKA. OBJEK PAJAK UMUMObjek Pajak Umum adalah objek pajak yang memiliki konstruksi umum dengan keluasan tanah berdasarkan kriteria-kriteria tertentu. Objek pajak umum terdiri atas :1. Objek Pajak StandarObjek Pajak Standar adalah objek-objek pajak yang memenuhi kriteria-kriteria sebagai berikut :Tanah : < 10.000 m2Bangunan : Jurnlah lantai < 4Luas bangunan : < = 1.000 m22. Objek Pajak Non StandarObjek Pajak Non Standar adalah Objek-objek pajak yang memenuhi salah satu dari kriteria-kriteria sebagai. berikut :Tanah : > 10.000 m2Bangunan : juiniah lantai > 4Luas bangunan : > 1.000 m2

B. OBJEK PAJAK KHUSUSObjek Pajak Khusus adalah objek pajak yang memiliki konstruksi khusus atau keberadaannya memiliki yang khusus seperti : lapangan golf, pelabuhan laut, pelabuhan udara, jalan tol, pompa bensin dan lain-lain.

C. CARA PENILAIAN

Page 30: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

Mengingat jumlah objek pajak yang sangat banyak dan menyebar diseluruh wilayah Indonesia, sedangkan jumlah tenaga penilai dan waktu penilaian dilakukan yang yang tersedia sangat terbatas, maka pelaksanaan dengan dua cara yaitu :1. Penilaian MassalDalam sistem ini NJOP bumi dihitung berdasarkan NIR yang terdapat pada setiap ZNT, sedangkan NJOP bangunan dihitung berdasarkan DBKB. Perhitungan Penilaian massal dilakukan terhadap objek pajak dengan menggunakan program komputer konstruksi umum (Computer Assisted Valuation./CAV).2. Penilaian IndividualPenilaian Individual diterapkan untuk objek Pajak umum yang bernilai tinggi (tertentu), baik objek pajak khusus, ataupun objek pajak umum yang telah dinilai dengan CAV namun hasilnya tidak mencerminkan nilai yang sebenarnya karena keterbatasan aplikasi program. Proses penilaiannya adalah dengan memperhitungkan seluruh karakteristik dari objek pajak tersebut.

2.3.3 PELAKSANAAN PENILAIANA. PENILAIAN MASSAL1. PENILAIAN TANAH1.1 Pembuatan Konsep Sket/Peta ZNT dan Penentuan NIRa. Batasan-batasan dalam Pembuatan Sket/Peta ZNTi. ZNT dibuat per kelurahan/desaii. Pengisian NIR tanah ditulis dalam ribuan rupiahiii. Garis batas setiap ZNT diberi warna yang berbeda sehingga jelas batas antar ZNT.

b. Bahan-bahan yang diperlukani. Peta kelurahan/ desa yang telah ada batas-batas bloknya.Peta dimaksud disalin/di foto copy 2 (dua) lembar, Satu lembar untuk konsep peta ZNT dan satu lembar lagi untuk pembuatan peta ZNT akhir.ii. File data tahun terakhir serta DHKP. Data ini diperlukan untuk standardisasi nama jalan.iii. Buku Klasifikasi Nilai Jual Objek Pajak (Keputusan Kakanwil DIP) tahun terakhir. Data ini dipakai untuk pembanding dalam penentuan NIR tanah dan sebagai bahan standardisasi nama jalan.iv. Alat-alat tulis termasuk pensil pewarnac. Proses Pembuatan Sket/Peta ZNTi. Tahap PersiapanTahapan persiapan meliputi kegiatan-kegiatan :1. Menyiapkan peta yang diperlukan dalam penentuan NIR dan pembuatan ZNT, meliputi Peta Wilayah, Peta Desa/Kelurahan, Peta Zona Nilai Tanah dan Peta Blok.2. Menyiapkan data-data dari Kantor Pelayanan PBB yang diperlukan, seperti data dari laporan Notaris/PPAT, data NIR dan ZNT lama, SK Kakanwil tentang Klasifikasi dan Penggolongan NJOP Burni dan sebagainya.3. Menyiapkan data-data yang berhubungan dengan teknik penentuan nilai tanah, seperti data Jenis Penggunaan Tanah dari BAPPEDA dan data potensi pengembangan wilayah berdasarkan Rencana Kota (berdasarkan RUTRK dan RDTRK)4. Pembuatan rencana pelaksanaan (meliputi personil,biaya serta jadwal kegiatan dengan mengacu pada Keputusan ini).

ii. Pengumpulan data harga jual

Page 31: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

1. Data harga jual adalah informasi mengenai harga transaksi dan/atau harga penawaran tanah dan/atau bangunan.2. Sumber data berasal dari PPAT, notaris, lurah/ kepala desa, agen direktori, pameran dan sebagainya.3. Data Lapangan yaitu data harga jual yang diperoleh dilapangan merupakan data yang dianggap paling dapat dipercaya akurasinya. Oleh karena itu pencairan data langsung ke lapangan harus dilakukan baik untuk memperoleh data-data baru maupun mengecek data-data baru maupun mengecek data-data yang diperoleh dikantor.4. Semua data harga jual yang diperoleh harus ditulis dalam Formulir 1 : Data Transaksi Properti (Lampiran 30)5. Dalam rangka pengumpulan data harga jual, juga diadakan inventarisasi nama-nama jalan yang ada di setiap desa/kelurahan. Penulisan nama jalan disesuai dengan Standar Baku Penulisan Nama-nama Jalan

iii. Kompilasi Data1. Data yang terkumpul dalam masing-masing kelurahan/desa harus dikelompokkan menurut jenis penggunaannya karena jenis penggunaan tanah/bangunan merupakan variabel yang signifikan dalam menentukan nilai tanah.2. Kompilasi juga diperlukan berdasarkan lokasi data untuk memudahkan tahap analisis data.

iv. Rekapitulasi Data dan Plotting Data Transaksi pada Peta Kerja ZNT1. Semua data yag diperoleh harus dimasukkan dalam Formulir 2 : Analisis Penentuan Nilai Pasar Wajar (Lampiran 30).2. Nomor data yang tertulis pada Formulir 1 harus sama persis dengan nomor yag tertulis pada Formulir 2. Selanjutnya nomor ini akan berfungsi lebih lanjut sebagai alat untuk mengidentifikasi lokasi data pada Peta Taburan Data.3. Penyesuaian terhadap waktu dan jenis data :Penyesuaian terhadap waktu dilakukan dengan membandingkan waktu transaksi dengan keadaan per 1 januari tahun pajak bersangkutan.Penyesuaian terhadap faktor waktu dilakukan dengan mengacu pada faktor-faktor yang mempengaruhi fluktuasi nilai properti dalam kurun waktu yang dianalisis, seperti keadaan pasar properti, keadaan ekonomi, tingkat inflasi, tingkat suku bunga dan faktor lain yang berpengaruh. Perubahan nilai tanah tersebut adalah cenderung meningkat. Oleh karena itu perlu dibuat penyesuaian dengan menambah persentase antara 2% s/d 10% pertahun.Penyesuaian terhadap jenis data diperlukan untuk memenuhi ketentuan Nilai Pasar sebagaimana prinsip-prinsip penilaian yang berlaku. Misalnya data hipotik/agunan di Bank, data penawaran, data dari PPAT/Notaris yang tidak sepenuhnya mencerminkan Nilai Pasar harus disesuaikan. Besar penyesuaian sangat tergantung pada tingkat akurasi data dan keadaan dilapangan. Variasi besarnya prosentase penyesuaian antara penilai satu dengan yang lain tidak dapat dihindari dan tetap dibenarkan asalkan tidak menimbulkan penyimpangan yang terlalu jauh dari Nilai Pasar. Untuk mendapatkan nilai tanah data yag digunakan adalah data transaski jual beli yang memenuhi unsur pasar wajar. Oleh karena itu data harga penawaran perlu disesuaikan dengan mengurangkan dengan persentase 5% s/d 20% sesuai dengan analisis dilapangan. Untuk data hipotik disesuaikan dengan menambah dalam persentase 10% s/d 35% sesuai analisis dilapangan.

Page 32: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

Angka. persentase penyesuaian diatas bukan merupakan angka yang mutlak. Persentase penyesuaian harus berdasarkan kepada kenyataan, data dan fakta dilapangan dan dianalisis terlebih dahulu, sehingga di setiap wilayah dapat berbeda.

v. Menentukan Nilai Pasar tanah per meter persegi1. Tanah kosong, Nilai Pasar dibagi luas tanah dalam satuan meter persegi.2. Tanah dan bangunan;Menentukan nilai bangunan dengan menggunakan DBKB setempatNilai Pasar dikurangi nilai bangunan diperoleh Nilai Pasar tanah kosong untuk kemudian dibagi luas tanah dalam satu meter persegi.

vi. Membuat batas imajiner ZNTBatas imajiner dituangkan dalam konsep peta ZNT yang telah berisi taburan data transaksi. Prinsip pembuatan batas imajiner ZNT adalah :1. Mengacu pada peta ZNT lama bagi wilayah yang telah ada peta ZNT-nya.2. Mempertimbangkan data transaksi yang telah dianalisis yang telah diplot pada peta kerja ZNT.3. Pengelompokan persil tanah dalam satu ZNT dengan mempertimbangkan hal-hal sebagai berikut:Nilai Pasar Tanah yang hampir samaMemperoleh’aes fasilitas sosial dan fasilitas umum yang samaAksesibilitas yang tidak jauh berbedaMempunyai potensi nilai yang sama.

vii. Analisa Data Penentuan NIR1. Data-data yang dianalisis untuk memperoleh Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) dalam satu ZNT harus memenuhi kriteria sebagai berikut :o Data relatif baruo Data Transaksi atau penawaran yang wajaro Lokasi yang relatif berdekatano Jenis penggunaan tanah/bangunan yang relatif samao Memperoleh fasilitas sosial dan fasilitas umum yang relatif sama2. Penyesuaian nilai tanah dan penentuan NIRSebelum menentukan NIR pada masing-masing ZNT, nilai tanah yang telah dianalisa pada Formulir 2 (Lampiran 30) disesuaikan dengan ketentuan sebagai berikut :a. Untuk ZNT yang memiliki data transaksi lebih dari satu penentuan NIR dilakukan dengan cara merata-rata data transaksi tersebut dengan menggunakan formulir 3 (Lampiran 30).b. Untuk ZNT yang hanya memiliki satu data transaksi NIR ditentukan dengan cara mempertimbangkan data transaksi dari ZNT lain yang terdekat dengan menggunakan formulir 3 setelah dilakukan proses penyesuaian seperlunya.c. Untuk ZNT yang tidak memiliki data transaksi, penentuan NIR dapat mengacu pada NIR di ZNT lain yaang terdekat dengan melakukan penyesuaian faktor lokasi, jenis penggunaan tanah dan keluasan persil sebagaimana pada formulir 4 (Lampiran 30).viii. Pembuatan Peta ZNT Akhir1). Tahap ini dilaksanakan setelah selesai pengukuran bidang milik dalam satu kelurahan/desa.2). Garis batas ZNT dibuat mengikuti garis bidang milik dan tidak boleh memotong bidang milik.

Page 33: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

3). Cantumkan NIR ( nilai tanah hasil analisis dari Formulir 3 atau 4 bukan nilai tanah hasil klasifikasi NJOP) dan kode ZNT pada peta kerja.4). Peta ZNT akhir diberi warna yang berbeda pada setiap garis batas ZNT.Contoh Analisis Data (Hal. 29-32)2. Penyusunan DBKB(dibahas di bab DBKB)3. Penilaian dengan Bantuan Komputer (CAV)a. data yang Diperlukan CAVuntuk terlaksananya program ini harus tersedia data sebagai berikut :(i) ZNT untuk penilaian tanahData ZNT yang telah siap secara otomatis akan diprgunakan dalam proses CAV.(ii) DBKB objek pajak standar untuk penilaian bangunanData DBKB objek pajak standar yang telah siap secara otomatis akan dipergunakan dalam proses CAV.(iii) SPOP dan LSPOP untuk pendataan objek pajakData luas tanah dan detail bangunan harus dikumpulkan di lapangan dengan menggunakan SPOP dan LSPOP. Semua data objek harus dimasukkan ke dalam komputer. Setelah itu, data masukan tersebut akan diproses dalam CAV secara otomatis.b. Validasi DataData SPOP •dan LSPOP akan divalidasi sebagai berikut :(i) Data Tanah dan Bangunan1) Kode ZNT harus ada di tabel ZNT. Bila tidak ditemui dalam tabel, maka SPOP akan ditolak.2) Status wajib pajak = 1, 2, 3;4 atau 5.3) Pekerjaan wajib pajak = 1, 2, 3, 4 atau 5. •4) Dalarn hal “bangunan tanpa tanah” perlu dicek luas tanah = 0 dan kode ZNT tidak perlu diisi.5) Jenis tanah = = 1, 2, 3 atau 4.6) Jumlah bangunan > 0.7) Bangunan ke > 1.Bangunan ke tidak boleh > dari pada jundah bangunan.Data Baru lengkap, bila jumlah LSPOP sama dengan jumlah bangunan.8) Jenis penggunaan bangunan =1 sampai dengan 16.9) Luas bangunan > 0, kecuali tangki minyak (JPB = 15)10) Jumlah lantai bangunan > 1, kecuali tangki minyak (JPB = 15)11) Tahun dibangun < tahun perekaman12) Tahun renovasi > tahun dibangun atau, tahun renovasi < tahun perekaman.13) Daya listrik > 0.14) Kondisi pada umumnya = 1, 2, 3 atau 4.15) Konstruksi = 1, 2, 3 atau 4.16) Atap = 1, 2, 3, 4 atau 517) Dinding = 1, 2, 3, 4 atau 5.18) Lantai = 1, 2, 3, 4 atau 5.19) Langit-langit = 1, 2 atau 3.20) Untuk bangunan yang dilengkapi dengan fasilitas seperti kolam renang, lapangan tenis, alat pemadam kebakaran, lift, AC, validasinya dilanjutkan dengan fasilitas.21) Untuk bangunan-bangunan bertingkat dan mempunyai kelas¬kelas/bintang tertentu seperti gedung perkantoran bertingkat tinggi, pusat-pusat perbelanjaan, hotel

Page 34: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

resort/non resort, apartemen, validasi dilakukan sesuai dengan kelas dan jumlah lantainya.22) Untuk bangunan perindustrian seperti pabrik, gudang, dan sejenisnya, validasinya dapat ditambahkan sebagai berikut :Tinggi kolom > 0Lebar bentang > 0Daya dukung lantai > 0Keliling dinding > 0Luas mezzanine > 023) Untuk tangki, validasinya sesuai dengan letak dan kapasitas tangki yang bersangkutan.(ii) Fasilitas1) Kolam RenangDiisi : 1 = diplester2 = dengan pelapis2) Lapangan tenis (6x) = kosong atau numeric

3) Alat pemadain kebakaran : hydrant, springkler, fire alarm diisi 1 = ada, atau 2 = tidak ada.4) Panjang pagarBila panjangnya > 0, bahan harus 1 = baja/besi, atau 2 = bata/batako.5) Fasilitas AC sentral : 1 ada, atau 2 = tidak ada.6) Jumlah AC split = kosong atau numeric.7) Jumlah AC window = kosong atau numeric.8) Jumlah saluran pesawat PABX = kosong atau numeric.9) Kedalaman sumur pantek = kosong atau numeric. JPB 1, 14, 15 = 0 (tidak diisi)10) Jumlah lift (3x) = kosong atau numeric.11) Jumlah tangga berjalan (2x) = kosong atau numeric.12) Perkerasan halaman (4x) = kosong atau numeric, luas perkerasan < = luas tanah.c. Tata Cam PerhitunganProses CAV dapat dilakukan apabila data ZNT, DBKB objek pajak standar dan data objek pajak sudah dimasukkan ke dalam komputer.(i) Perhitungan Nilai TanahNIR diketahui berdasarkan kode ZNT sebagaimana tercantum dalam SPOP. Untuk menentukan nilai jual objek pajak bumi, NIR dicari dalam tabel ZNT berdasarkan kode ZNT, kemudian dikalikan dengan luas bumi.Contoh Penilaian Objek Bumi • .Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR) = Rp. 100.000,-. Bila luas tanah = 200 m2 maka NJOP bumi = 200 m2 x Rp. 100.00 = Rp. 20.000.000,-(ii) Perhitungan Nilai BangunanDalam pelaksanaan perhitungan nilai bangunan harus ditentukan besarnya nilai komponen bangunan menurut masing-masing karekter objek tersebut. NJOP bangunan berdasarkan :1) kelas/bintang/ tipe2) komponen bangunan utama3) komponen material4) komponen fasilitas/ m25) komponen fasilitas yang perlu disusutkan6) penyusutan7) komponen fasilitas yang tidak perlu disusutkan

Page 35: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

8) kapasitas dan letak (khusus tangki)Tingkat penyusutan bangunan berdasarkan umur efektif, keluasan dan kondisi bangunan. Umur efektif bangunan secara umum adalah sebagai beriku t :Umur Efektif = Tahun Pajak – Tahun DibangunBila tahun direnovasi terisi, maka :Urnur Efektif = Tahun Pajak – Tahun DirenovasiUntuk bangunan-bangunan bertingkat tinggi dan bangunan-bangunan eksklusif lainnya seperti gedung perkantoran, hotel, apartemen dan lain- lain, penentuan umur efektifnya sebagai berikut :Tahun Pajak – Tahun Dibangun + (2 Tahun Pajak – 2 Tahun Direnovasi)3

Bila (Tahun Pajak – Tahun Dibangun) < 10 dan Tahun Direnovasi adalah 0 atau kosong, maka UMUR EFEKTIF = Tahun Pajak tahun dibangun.Bila (Tahun Pajak – Tahun Dibangun) > 10 dan tahun direnovasi adalah 0 atau kosong atau (Tahun Pajak – Tahun Direnovasi) > 10, maka perlu dianggap tahun direnovasi=tahun pajak – 10, dan umur efektif adalah hasil dari rumus yang disebut diatas. Dalam hal itu faktor (Tahun Pajak – Tahun Direnovasi) adalah 10.ContohTahun pajak adalah tahun 1993.Untuk Penghitungan Nilai Jual Objek Pajak bangunan secara manual dapat dipergunakan formulir lampiran 28.(iii) Penyusutan BangunanDalam penentuan nilai bangunan diperhitungkan faktor penyusutan. Penyusutan yang diterapkan dalam CAV hanya penyusutan fisik bangunan. Faktor penyusutan ditentukan berdasarkan pengelompokan besarnya biaya pembuatan/ pengganti baru bangunan per meter persegi, umur efektif dan kondisi bangunan pada umumnya, dan dituangkan dalam satu daftar penyusutan (Lampiran 29).PENILAIAN TANAH (LAND EVALUATION)

PERMASALAHAN Keberadaan objek pajak tanah kosong yang berkarakteristik khusus cukup banyak; Karekaterisitk khusus op tanah kosong disebabkan oleh lokasi, pengunaan dan fisik (elevasi, topografi, keluasan, dll); Pendekatan penilaian yang mengacu pada kawasan (penilaian massal) tidak dapat mengakomodasi kerakteristik khusus objek pajak tanah kosong; Diperlukan pendekatan penilaian yang bersifat “individual” untuk dapat mengakomodasi “kerakteristik khusus “ Belum adanya peraturan yang mengatur tata cara penilaian individual atas tanah kosong berkarakteristik khusus; Setiap bidang tanah mempunyai alternatif penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use) yang berbeda; Setiap bidang tanah mempunyai potensi ekonomi yang berbeda sehingga “nilai pasar” dapat berbeda meskipun bersebelahan, terutama bidang tanah berkarakteristik khusus dalam kawasan;

PENDEKATAN PENILAIAN Sales Comparison Approach;• Mengumpulkan data pasar yang relevan;

Page 36: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

• Mengidentifikasi persamaan dan perbedaan karakteristik antara objek dinilai dengan data pasar untuk menentukan faktor penyesuaian;• Menentukan unit perbandingan penyesuaian ie. prosentase, jumlah rupiah;• Menentukan besarnya penyesuaian (adjusment) dari perbedaan karakteristik yang telah diidentifikasi;• Menentukan indikasi nilai pasar setiap data pasar berdasarkan jumlah penyesuaian (adjusment);• Menentukan indikasi nilai pasar subjek dinilai dengan teknik rata-rata, pembobotan, atau pilih salah satu; Extraction Approach;• Mengestimasi nilai pasar subjek dinilai (termasuk bangunan dan improvement diatas tanah);• Menentukan biaya reproduksi baru (BRB) bangunan dan improvement;• Mengestimasi besarnya penyusutan (depresiasi/D) atas bangunan dan improvement;• Menentukan indikasi nilai bangunan dengan cara mengurangi BRB terhadap depresiasi;• Menentukan indikasi nilai tanah dengan cara mengurangi nilai pasar subjek dinilai terhadap indikasi nilai bangunan. Allocation Approach;• Pendekatan ini dapat dilakukan setelah diperoleh cukup data pasar sehingga dapat dianalisis dan ditentukan pola ratio nilai tanah dan nilai bangunan terhadap nilai properti secara keseluruhan;• Pola ratio ini dapat ditentukan dari berbagai sumber ie. tipikal ratio dari penilaian untuk perpajakan, pemahaman perilaku data, atau dari developer;• Pendekatan ini dilakukan dengan langkah sbbo Tentukan indikasi nilai pasar properti (tanah dan bangunan;o Tetapkan pola ratio nilai tanah dan nilai bangunan terhadap nilai properti;o Tentukan indikasi nilai tanah dengan menggunakan ratio nilai tanah yang telah ditentukan. Land Residual Approach;• Estimasi indikasi nilai bangunan;• Estimasi pendapatan bersih hasil operasi “net operating incomes” properti (tanah & bangunan)• Penentuan tingkat kapitalisasi bangunan;• Penentuan tingkat kapitalisasi tanah;• Penentuan lokasi kontribusi NOI dari bangunan : cara mengalikan indikasi nilai bangunan dengan tingkat kapitalisasi bangunan• Penentuan alokasi kontribusi NOI dari tanah : cara mengurangi NOI properti dengan NOI bangunan• Estimasi nilai tanah : cara mengkapitalisasi kontribusi NOI dari tanah dengan tingkat kapitalisasi tanah Ground Rent Capitalization Approach;• Pengumpulan data nilai pasar dan data sewa pasar;• Penentuan tingkat kapitalisasi yang mencerminkan kondisi pasar dengan cara menghitung ratio sewa pasar terhadap nilai pasar;• Menentukan indikasi nilai pasar subjek dinilai dengan cara kapitalisasi sewa pasarnya dengan tingkat kapitalisasi yang telah disesuaikan. Subdivision DCF Approach (Land Development Approach), paling sesuai untuk tanah kosong yg berpotensi untuk pembangunan.• Kesesuaian :

Page 37: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

o Pendekatan yang paling umum digunakan untuk menilai tanah kosong dengan karakteristik khusus (lokasi, pengunaan, fisik : elevasi, topografi, keluasan, dll);o Pendekatan perbandingan data pasar tidak dapat dilakukan karena tidak ada data pembanding;o Tanah kosong yang mempunyai potensi dikembangkan (potential development) untuk mengestimasi potensi nilai (potensial value);o Kriteria pengembangan harus memenuhi prinsip penggunanan tertinggi dan terbaik (highest and best use) baik dari aspek legal, fisik, finansial dan produktifitas maksimal;• Langkah-Langkah :o Menentukan konsep pembangunan diatas tanah kosong tersebut yang memenuhi prinsip penggunanan tertinggi dan terbaik (hypotetical development);o Mengestimasi besarnya “gross development value/GDV” berdasarkan estimasi harga jual/sewa dan skenario progres tahap penjualan/sewa yang wajar;o Mengestimasi besarnya “development cost/DC” yaitu biaya pembangunan berdasarkan biaya langsung dan tak langsung;o Mengestimasi besarnya “enterprenurial profit/EP” sebagai kompensasi atas resiko pengembangan yang dilakukan;o Mengestimasi nilai potensial tanah (land potential value) dengan cara mengurangkan “gross development value” atas “development cost” dan “enterprenurial profit” (GDV-(DC+EP);• Teknis Penilaian :o Pembuatan lembar analisis “discounted cash flow/DCF” untuk menggambarkan aliran “cash inflow (GDV)” ,“cash outflow (DC)” dan “enterprenurial profit/EP” sepanjang skenario progres penjualan/sewa;o Menentukan besaran arus kas bersih “net cash flow”;o Menentukan besaran tingkat diskonto untuk mendiskonto arus kas bersih yang diharapkan;o Menjumlahkan besarnya arus kas bersih yang telah didiskonto untuk menggambarkan nilai potensial tanah kosong “potential land value”

TAHAPAN PELAKSANAAN PENILAIAN “LAND DEVELOPMENT APPROACH”1. Tentukan konsep pengembangan berdasarkan masterplan atau highest and best use dari site2. Tentukan produk pengembangan berdasar konsep pengembangan3. Tentukan program penjualan untuk memperoleh Gross Development Value (GDV)4. Tentukan biaya pengembangan untuk memperoleh Gross Development Cost (GDC)5. Kurangkan antara GDV dengan GDC untuk memperoleh Residual Value of Land6. Diskonto Residual Value of Land dengan discount rate tertentu untuk memperoleh Nilai Properti (tanah) saat ini.

MASS APPRAISAL

PENDEKATAN PENILAIANDipergunakan 3 pendekatan:• Pendekaan Perbandingan dgn objek lain yang sejenis (data pasar):suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu obyek pajak dengan cara membandingkannya dengan obyek pajak lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya.

Page 38: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

• Nilai perolehan baru (Pendekatan Biaya):suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu obyek pajak dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh obyek tersebut pada saat penilaian dilakukan, yang dikurangi dengan penyusutan berdasarkan kondisi obyek tersebut.• NJOP pengganti (pendekatan pendapatan):adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu obyek pajak yang berdasarkan pada hasil produksi obyek pajak tersebut.SISTEM PENILAIAN1. PENILAIAN MASSAL Dilakukan terhadap objek pajak yang karakteristiknya cenderung homogen atau mirip, seperti: perumahan, persawahan, dll2. PENILAIAN INDIVIDUAL Dilakukan terhadap objek pajak yang mempunyai karakteristik khusus Contoh : lapangan golf, pelabuhan laut/udara, hotel, apartemen, pusat perbelanjaan, perkantoran dllLatar belakang penilaian massal• Jumlah objek pajak yang sangat besar (87 juta op) dibanding jumlah penilai pbb yang sangat kecil• Asas efisiensi dalam pemungutan pajak, biaya pemungutan pajak harus lebih kecil dari penerimaan pajaknya.

PENILAIAN INDIVIDUAL

PERSIAPAN (sama dengan massal)1. Menyusun rencana kerja2. Menyiapkan SPOP, LSPOP, dan LKOK3. Menyeleksi data-data objek pajak yang perlu dilakukan penilaian individual4. Mengumpulkan data-data lama, sebagai pelengkap, dari objek-objek yang akan dinilai

PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN DATA PASAR (terhadap tanah)1. Pengumpulan dataa. Kesesuaian penggunaan dan luas tanah data pembanding dengan objek pajak yang dinilaib. Lokasi dan waktu transaksi yang wajar2. Penilaiana. Dalam menentukan nilai tanah diperhatikan:- Kualitas dan kuantitas data pembanding yang terkumpul- NIR di mana objek pajak beradab. Faktor-faktor pembanding (pilih minimal 3, besarnya penyesuaian berdasarkan pengetahuan dan pengalaman penilai)- Lokasi- Aksesibilitas- Waktu transaksi- Jenis data (harga transaksi atau harga penawaran)- Penggunaan tanah- Elevasi- Lebar depan (terutama untuk objek komersil)- Bentuk tanah- Jenis hak atas tanah, dll.c. Hasil penilaian tanah dengan pendekatan data pasar

Page 39: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

- Jika selisih terhadap NIR <10%, dasar ketetapan PBB adalah NIR- Jika selisih terhadap NIR >10%, hasil penilaian dijadikan bahan rekomendasi penentuan NIR tahun pajak berikutnya (sumber informasi KPP)

PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN BIAYA (terhadap bangunan)Pendekatan biaya digunakan dengan cara menambahkan nilai bangunan dengan nilai tanah.1. Pengumpulan data- Pengumpulan data tanah, dilakukan dengan mengisi SPOP dan mengumpulkan data-data:a. Luasb. Lebar depanc. Aksesibilitasd. Kegunaane. Elevasif. Kontur tanahg. Lokasi tanahh. Lingkungan sekitari. Data transaksi di lokasi sekitar

- Pengumpulan data bangunana. Mengumpulkan data objek pajak dengan SPOP, LSPOP, dan LKOKb. Mengumpulkan data lain yang belum tercatat dalam catatan tersendiri

2. Penilaian bangunan (penilaian tanah sesuai pendekatan data pasar)Penilaian bangunan dilakukan dengan cara menghitung Nilai Perolehan Baru Bangunan dikurangi penyusutan bangunan.Nilai Perolehan Baru Bangunan adalah seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh/ membangun bangunan baru, meliputi biaya komponen utama, komponen material, dan fasilitas bangunan, dengan alat bantu berupa DBKB.Biaya-biaya tersebut hendaklah sesuai dengan tanggal penilaian dan lokasi objek pajak.

3. Konversi NJOPKonversi dilakukan dengan menggunakan KMK 273/1995 (Klasifikasi NJOP).Untuk objek pajak yang terdiri dari lebih dari satu bangunan, konversi dilakukan dengan cara menjumlahkan nilai seluruh bangunan dan dibagi luas seluruh bangunan, baru kemudian dikonversi menjadi NJOP bangunan.

PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN KAPITALISASI PENDAPATANPendekatan biaya digunakan dengan cara menghitung seluruh pendapatan dalam satu tahun dari objek pajak yang dinilai dikurangi dengan biaya kekosongan dan biaya operasi. Selanjutnya dikapitalisasikan dengan suatu tingkat kapitalisasi tertentu berdasarkan jenis penggunaan objek pajak.1. Pengumpulan dataa. Seluruh pendapatan dalam satu tahun (diupayakan data 3 tahun terakhir) dari hasil operasi objek pajak, berupa:- Pendapatan dari sewa, mis: perkantoran, pusat perbelanjaan- Pendapatan dari penjualan, mis: pompa bensin, hotel, bandar udara, gedung bioskop, tempat rekreasi

Page 40: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

b. Tingkat kekosongan, yaitu besarnya persentase akibat terdapatnya luas lantai yang tidak tersewa, jumlah kamar hotel yang tidak terisi, atau jumlah kursi yang tidak terjual dalam satu tahun.c. Biaya operasi yang dikeluarkan dalam satu tahun, seperti gaji karyawan, iklan/ pemasaran, pajak, asuransi. Untuk hotel juga ada biaya lain seperti pemberian diskon atau komisi kepada biro perjalanan.d. Bagian pengusaha/operator’s share (untuk pendapatan penjualan), biasanya sebesar 25%-40% dari keuntungan bersih.e. Tingkat kapitalisasi, besarnya tergantung dari jenis penggunaan pajak.

2. Penilaiana. Pendapatan dari sewa• Menghitung pendapatan kotor potensial dalam satu tahun, yaitu seluruh pendapatan sewa dalam satu tahun yang didapat dengan cara mengalikan besarnya sewa per meter persegi dalam satu tahun dengan seluruh luas lantai bersih yang disewakan.• Menentukan tingkat kekosongan dalam satu tahun.• Mengurangi pendapatan kotor potensial dengan tingkat kekosongan sehingga menghasilkan pendapatan kotor efektif dalam satu tahun.• Menghitung biaya-biaya operasi (outgoings) dalam satu tahun, yaitu biaya pengurusan, pemeliharaan, pajak (PBB) dan asuransi.• Mengurangi pendapatan kotor efektif dalam satu tahun dengan biaya-biaya operasi sehingga menghasilkan nilai sewa bersih dalam satu tahun.• Nilai objek pajak dihitung dengan jalan mengalikan nilai sewa bersih dengan tingkat kapitalisasi.

b. Pendapatan dari penjualan• Menghitung pendapatan kotor potensial dalam satu tahun, yaitu seluruh pendapatan dari penjualan.• Menentukan besarnya tingkat kekosongan dalam satu tahun, diskon, serta komisi yang dikeluarkan selama pengoperasian objek pajak.• Mengurangi pendapatan kotor potensial dengan tingkat kekosongan, diskon, dan komisi sehingga menghasilkan pendapatan kotor efektif dalam satu tahun.• Menambahkan pendapatan dari sumber-sumber lain ke dalam pendapatan kotor efektif dalam satu tahun.• Menghitung biaya-biaya operasional dalam satu tahun.• Mengurangi pendapatan kotor efektif dalam satu tahun dengan biaya-biaya operasi sehingga menghasilkan keuntungan bersih dalam satu tahun.• Kurangkan hak pengusaha (operator’s share) sebesar 25%-40% dari keuntungan bersih dalam satu tahun sehingga menyisakan nilai sewa kotor setahun.• Menghitung biaya-biaya operasi lainnya (outgoings) dalam satu tahun, yaitu biaya pengurusan, perbaikan, pajak (PBB) dan asuransi.• Mengurangi nilai sewa kotor setahun dengan biaya-biaya operasi sehingga menghasilkan nilai sewa bersih dalam satu tahun.• Nilai objek pajak dihitung dengan jalan mengalikan nilai sewa bersih dengan tingkat kapitalisasi.

3. Penentuan tingkat kapitalisasiTingkat kapitalisasi ditentukan dari pasaran properti yang sejenis dengan properti yang dinilai.a. Tentukan nilai properti:

Page 41: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

- Transaksi jual beli- Nilai investasi ditambah keuntunganb. Tentukan pendapatan bersih dari properti tersebut dengan cara mengurangkan pendapatan kotor efektif dengan biaya-biaya operasi.c. Contoh perhitunganSebuah hotel “A” mempunyai nilai jual di pasar wajar Rp 500 juta dan pendapatan bersihnya setahun Rp 45 juta.Tingkat kapitalisasi = 45 juta / 500 juta = 9%d. Untuk menentukan standar kapitalisasi suatu jenis objek (mis: hotel) di suatu kota, diperlukan banyak data dan analisis. Data tersebut kemudian dihitung seperti contoh di atas, kemudian ditentukan suatu tingkat kapitalisasi yang standar.

DAFTAR BIAYA KOMPONEN BANGUNAN (BUILDING COST TABLE/DBKB)

• Penentuan nilai bangunan yang dilakukan selama ini menggunakan tools berupa program aplikasi berbasis komputer,• Program aplikasi yang digunakan selama ini terdiri dari 3 jenis yaitu:1. DBKB standar (CAV) → terintegrasi dalam aplikasi SISMIOP,2. DBKB non standar → terintegrasi dalam aplkasi SISMIOP namun tidak terdapat proses perhitungan dan pembentukannya,3. DBKB 2000 → terdapat dalam aplikasi BDNPP dan terpisah dari SISMIOP.

CARA PENILAIAN• Penilaian Massal• NJOP tanah dihitung berdasarkan NIR yang terdapat pada setiap ZNT (zona nilai tanah)• NJOP bangunan dihitung menggunakan DBKB melalui program CAV (computer assisted valuation)• Penilaian Individual• NJOP bangunan dihitung secara terpisah dengan memperhitungkan secara detail seluruh karakteristik dari obyek pajak tersebut• Mulai tahun 2000, digunakan program DBKB 2000 untuk menghitung obyek pajak non standarJenis Bangunan menurut fungsinya:1. Bangunan hunian (rumah tinggal, rumah susun),2. Bangunan komersial (perkantoran, hotel, pertokoan),3. Bangunan industri (sbg tempat utk proses produksi),4. Bangunan umum/sosial (tempat ibadah, pendidikan dan sarana umum),5. Bangunan khusus (bendungan,jalan kereta api, bandara, pelabuhan).Menurut Jenis Penggunaannya:1. Bangunan permanen. Merupakan bangunan dg. Konstruksi utamanya terdiri dari beton, baja, batu dg umur bangunan lebih dr 15 thn.2. Bangunan semi permanen. Merupakan bangunan yg hanya sebagian konstruksinya menggunakan beton, baja, batu dg umur bangunan kurang dr 15 thn,3. Bangunan sementara. Merupakan bangunan yg hanya dipakai utk sementara waktu dg. Konstruksi utamanya terbuat dr bhn ringan spt kayu dg umur bangunan kurang dr 15 thnMenurut Jumlah lantainya:1. Bangunan tidak bertingkat,2. Bangunan bertingkat,

Page 42: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

• Bangunan bertingkat rendah (low rise building). Jumlah lantai kurang atau sama dg 4.• Bangunan bertingkat tinggi (high rise building). Jumlah lantai lebih dari 4.3. Bangunan bertingkat sebagian (composite building).JENIS KONSTRUKSI BANGUNANA. Konstruksi Kayu.Merupakan sistem yg mudah pengerjaannya & mudah diperoleh. Konstruksi ini digunakan utk. Bangunan semi permanen, utk. Bng permanen hanya bagian tertentu saja.Jenis : Jati, rasamala, kamper, meranti, keruing dll.Penggunaan : rangka atap, kolom, balok, tangga, rangka langit-langit.

B. Konstruksi BetonMerupakan sistem konstruksi terbaik yg dpt bertahan thd api sampai suhu 600oC, disamping itu jg dpt menahan gaya tekan, ttp tdk dpt menahan gaya tarik. Sistem pembuatannya dpt di cor langsung ataupun pracetak.Komponen:1. Baja tulangan. Berfungsi sbg penahan gaya tarik yg tdk dpt dilakukan oleh beton. Jenis : lunak (U-22), sedang (U-32) & keras (U-39),2. Sengkang. Sbg tulangan penghubung sbg pengikat tulangan pokok & sbg penahan gaya geser. Diameter min 10 mm dg. Jarak min 30 cm,3. Kawat beton. Berfungsi sbg pengikat sengkang dg. Tul pokok,4. Agregat. Merupakan campuran butiran mineral yg terdiri dr. air, pasir, semen & kerikil,5. Bahan additif. Merupakan bahan kimia penambah kekuatan beton.Penggunaan :Struktur bawah & atas konstruksi bangunan.

C. Konstruksi BajaMerupakan sistem konstruksi bangunan yg pd umumnya digunakan pada bng industri. Disamping pelaksanaannya mudah & cepat, efisien & ekonomis, ringan, berbentang panjang. Hanya dr segi keindahan kurang.Komponen:1. Sambungan konstruksi menggunakan las dan atau baut, paku keling & plat,2. Penggunaannya pd umumnya tdk saju jenis tergantung pd kebutuhan,3. Batang profil.Jenis:1. Profil I atau T digunakan utk kolom,2. Profil Cannal C digunakan utk balok, kolom dg 2 profil dipadu mjd 1,3. Profil Z dipakai utk rangka atap ttp. Jarang dipakai,4. Profil L dipakai utk rangka atap.Penggunaan :Struktur atas konstruksi bangunan.

STRUKTUR BANGUNANStruktur Bawah (sub structure).Bagian struktur bng yg berada di bawah permukaan tanah, berfungsi sbg penyangga bng.Jenis:• Sloof : berfungsi sebagai perata beban dinding di atasnya yg ditransfer ke pondasi,

Page 43: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

• Pile cap : berfungsi sebagai perangkai beberapa pondasi tiang atau sejenis & sbg transfer beban kolom ke ms2 pondasi,• Tie beam : sbg balok pengikat/ pengaku antar kolom di lantai bawah,• Pondasi (dalam/ dangkal). Berfungsi sbg transfer beban bangunan ke dalam tanah & sbg pengikat bng dengan tanah,Jenis Pondasi:Pondasi dangkal (shallow fondation) :1. Pondasi setempat (individual footing),2. Pondasi memanjang (continous footing),3. Pondasi gabungan (combined footing),4. Pondasi sumuran,5. Pondasi rakit/plat (raft footing).Pondasi dalam (deep fondation) :1. Pondasi tiang pancang (pile),2. Pondasi bor (bored pile),3. Pondasi Frankie pile,4. Pondasi Mandrel,5. Pondasi Auger,6. Pondasi pressure injected,7. Pondasi Anchors.• Retaining wall : sebagai dinding penahan tanah.

Struktur Atas (super structure).Bagian struktur bng yg berada di atas permukaan tanah.Jenis :• Balok : sbg penerus beban plat, dinding pd kolom tumpuan,• Kolom (struktur dan non struktur) : berfungsi sebagai pendukung beban atap, pengaku dinding & pengikat balok.• Tangga : sarana tarnsportasi vertikal gedung,• Ring balk : sbg pengaku dinding & kolom bagian atas & penyangga rangka atap,• Plat lantai/atap: sbg tempat tumpuan penghubi bng & sbg pengaku horisontal gedung,• Shear wall & core wall : sbg penahan gaya horisontal & pengaku bng.• Diagonal bracing : sbg pengaku bng & penahan gaya geser,• Rangka atap : sbg rangka penutup atap.

JENIS KEGUNAAN/PENGGUNAAN BANGUNAN– JPB1, perumahan– JPB2, perkantoran– JPB3, pabrik– JPB4, toko/apotik– JPB5, rumah sakit/klinik– JPB6, olahraga/rekreasi– JPB7, hotel/restoran/wisma– JPB8, bengkel/gudang/ pertanian– JPB9, gedung pemerintah– JPB10, lain-lain– JPB11, BTKP– JPB12, bangunan parkir– JPB13, apartemen /kondominium

Page 44: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

– JPB14, pompa bensin/ kanopi– JPB15, tangki minyak– JPB16, gedung sekolah

FORMULASI MODEL DBKB

PENYUSUNAN DBKBUntuk menyusun/membuat DBKB digunakan metode survai kuantitas terhadap model bangunan yang dianggap dapat mewakili kelompok bangunan tersebut dan dinilai dengan dasar perhitungan analisis BOW.Dengan metode survey kuantitas dan dasar perhitungan analisis BOW yang merupakan perhitungan dengan pendekatan biaya, akan diperoleh biaya pembuatan baru/biaya penggantian baru dari bangunan. Sehubungan dengan kebutuhan progran komputer (CAV), maka biaya komponen bangunan perlu dikelompokkan ke dalam biaya komponen utama, komponen material dan komponen fasilitas bangunan. Metode survai kuantitas dipilih menjadi dasar metode yang dipergunakan karena metode inilah yang paling mendasar bila dibandingkan dengan. metode- metode perhitungan yang lain, seperti metode unit terpasang, metode meter persegi dan metode indeks.Perhitungan harga satuan pekerjaan memakai analisis BOW karena cara ini merupakan satu-satunya cara untuk mendapatkan keseragaman menghitung biaya pembuatan baru bangunan. Karena cara ini akan memberikan hasil yang lebih tinggi bila dibandingkan dengan cara perhitungan biaya pemborongan pekerjaan di lapangan, maka dalam perhitungan ini digunakan faktor koreksi.A. DBKB Standar(i) Tahapan Pembuatan DBKBTahap 1 : Menentukan dan membuat tipikal kelompok bangunan sebagai model yang dianggap dapat mewakili bangunan yang akan dinilai..Kriteria untuk menentukan kelompok bangunan dapat ditinjau dari segi arsitektur, tata letak dan mutu bahan bangunan, konstruksi serta..luas bangunan. Oleh karena itu dalam tahap 1 ini pekerjaan utama yang harus dilakukan adalah menentukan/membuat model bangunan.Menu layanan model-model tersebut tersedia di dalam program komputer.Tahap 2 : Menghitung volume setiap jenis/item pekerjaan untuk setiap model bangunan. Perhitungan volume ini dilakukan dengan mengukur/menghitung panjang, luas atau isi dari setiap jenis pekerjaan sesuai dengan satuan yang dipakai atas dasar data yang terkumpul, baik dari gambar deuah, tampak potongan atau peninjauan langsung ke lapangan. Pengukuran/perhitungan atas dasar data yang berupa gambar, harus diperhatikan skala yang dipakai.Tahap 3 : Mengumpulkan data upah pekerja dan harga bahan bangunan setempat. Harga bahan bangunan dan upah tersebut kemudian dianalisis untuk mendapatkan harga pasar yang wajar, dalam arti harga/upah tersebut tidak terlalu mahal atau tidak terlalu murah serta berlaku standar di kawasan setempat.Tahap 4 : Harga bahan bangunan dn upah pekerja setempat yang sudah dianalisis (hasil pekerjaan tahap 3) dimasukkan ke dalam formula analisis BOW yang sudah tersedia dalam program komputer (CAV), untuk mendapatkan harga satuan pekerjaan.Tahap 5 : Memasukkan volume setiap jenis pekerjaan (hasil pekerjaan tahap 2) dan harga satuan setiap jenis pekerjaan (hasil pekerjaan tahap 4) ke dalam suatu format rencana anggaran biaya bangunan agar diperoleh biaya dasar setiap jenis pekerjaan atau biaya dasar total yang dikeluarkan untuk pembuatan sebuah model bangunan.

Page 45: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

Tahap 6 : Melakukan pengelompokan biaya dasar jenis pekerjaan pada tahap 5, yaitu pengelompokkan ke dalam komponen utama, komponen material dan komponen fasilitas. Pengelompokan ini ditujukan agar dapát dibedakan antara biaya yang keluarkan untuk pekerjaan struktur utama, (komponen utama), pekerjaan finishing arsitektural (komponen material) serta pekerjaan tambahan lainnya yang berkaitan dengan pekerjaan mekanikal/elektrikal, perkerasan halaman, elemen estetika, lansekap dan sebagainya (komponen fasilitas).Tahap 7 : Melakukan penjumlahan dari biaya setiap jenis pekerjaan dari masing-masing komponen pada tahap 6 agar diperoleh biaya dasar per komponen bangunan untuk keseluruhan model bangunan.Tahap 8 : Membagi biaya dasar setiap komponen bangunan dengan luas bangunan keseluruhan untuk mendapatkan biaya dasar setiap komponen bangunan per meter persegi lantai bangunan.Tahap 9 : Setelah diperoleh biaya dasar per komponen bangunan maka dengan cara menjumlahkan setiap komponen yang ada akan diperoleh biaya dasar keseluruhan bangunan. Selanjutnya untuk memperoleh Biaya Pembuatan Baru Bangunan maka perlu dilakukan penyesuaian dengan cara mensubstitusikan faktor-foktor biaya (FAKTOR PENYELARAS) yang memperngaruhi biaya dasar bangunan kt: dalam perhitungan biaya dasar, bangunan yang telah diperoleh.Faktor-faktor penyelaras tersebut adalah :1. Koreksi BOW,2. Biaya-biaya tak terduga proyek,3. Jasa pemborong,4. PPN,5. Jasa/fee konsultan perancang dan pengawas,6. Perijinan,7. Suku bunga kredit selama pembangunan.Tahap 10 : Dengan mensubstitusikan faktor-faktor penyelaras, hasil dari tahap 9, terhadap biaya dasar setiap komponen bangunan per meter persegi lantai bangunan maka akan diperoleh biaya pembuatan baru setiap komponen bangunan per meter persegi lantai banguan.Tahap 11 : Penilaian terhadap suatu bangunan dilakukan atas dasar biaya pembuatan baru per meter persegi lantai bangunan setiap komponen bangunan, setelah memperhitungkan adanya faktor penyusutan.(ii) Biaya Komponen Bangunan.1) Biaya Komponen UtamaBiaya konstruksi utama bangunan ditambah komponen bangunan lainnya per meter persegi lantai.Unsur-unsur Komponen Utama1) Pekerjaan Persiapan (pembersihan, direksi keet, bouzoplank).2) Pekerjaan Pondasi (mulai dari galian pondasi sampai dengan urugan tanah kembali).3) Pekerjaan Beton/Beton Bertulang (termasuk kolom dinding luar/dalam, lantai dan plat lantai).4) Pekerjaan Dinding Luar (plester, pekerjaan rat).5) Pekerjaan Kayu dan Pengawetan termasuk pekerjaan cat (kusen,pintu, jendela, kuda-kuda dan rangkap atap kecuali kaso dan reng).6) Pekerjaan Sanitasi.7) Pekerjaan Instalasi Air Bersih8) Pekerjaan Instalasi Listrik

Page 46: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

9) Biaya-biaya yang dikeluarkan untuk Faktor Penyelaras yang besarnya bergantung kepada tipe dari tiap-tiap JPB, dari jumlah 1) sampai dengan 8)2) Biaya Komponen Material BangunanBiaya material atap, dinding, langit-langit dan lantai per meter persegi lantai.Unsur-unsur Material Bangunana) ATAP1. Bahan penutup atap2. Kaso, reng (aluminium foil, triplek jika ada)3. Upah4. Biaya-biaya yang dikeluarkan untuk Faktor Penyelaras sebesar 38% dari jumlah 1) sampai dengan 3)5. Faktor penyesuaian kemiringan atap terhadap luas bangunan adalah 1,3 dan 1,2 untuk asbes dan seng (dapat disesuaikan dengan kondisi kemiringan atap di daerah).b) DINDING (Dinding dalam tanpa pintu, jendela)1. Bahan dinding (plester luar/dalam dan pekerjaan cat)2. Upah3. Biaya-biaya yang dikeluarkan untuk Faktor Penyelaras sebesar 38% dari jumlah 1) sampai dengan 2)4. Fakor penyesuaian dinding bagian dalam terhadap luas bangunan adalah 0,60.c) LANGIT-LANGIT1. Bahan langit-langit (pekerjaan cat)2. Rangka dan penggantung3. Upah4. Biaya-biaya yang dikeluarkan untuk Faktor Penyelaras sebesar 38% dari jumlah 1) sampai dengan 3).d) LANTAI1. Bahan penutup lantai2. Spesi (3 cm, 1 : 5)3. Upah4. Biaya-biaya yang dikeluarkan untuk Faktor Penyelaras sebesar 38% dari jumlah 1) sampai dengan 2)3) Biaya Komponen Fasilitas BangunanBiaya-biaya yang dikeluarkan untuk membayar seluruh unsur-unsur pekerjaan yang berkaitan dengan penyediaan fasilitas bangunan. Unsur¬unsur yang termasuk dalam komponen fasilitas merupakan komponen ataupun sarana pelengkap dari bangunan seperti ; kolam renang, lapangan tenis, AC, lift, tangga berjalan, genset, perkerasan baik halaman maupun lantai untuk tujuan tertentu, elemen estetika dan lansekap. Setiap tahun DBK13 harus dimutakhirkan sesuai dengan perubahan harga jenis bahan/ material bangunan dan upah pekerja yang berlaku di wilayah KP PBB bersangkutan.B. DBKB Non Standar(i). Proses penyusunan DBKB Non StandarUntuk Objek Pajak Non Standar tahapan-tahapan pembentukan DBKB-nya sedikit berbeda dengan Objek Pajak Standar. Dimana nila DBKB untuk masing-masing JPB Non Standar tergantung pada jenis komponen utama, material dan fasilitas yang digunakan oleh bangunan tersebut. Konsep penyusunan DBKB Non Standar disesuaikan dengan sistem struktur bangunan yang telah dijelaskan sebelumnya, dimana sistem struktur dan sub struktur sebagai komponen utama dalain bangunan dijadikan satu rangkaian ke dalam komponen utama. Sedangkan kedua komponen lainnya merupakan sistem pendukung dari komponen utama.Adapun pengertian dari ketiga komponen tersebut adalah sebagai berikut :

Page 47: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

1. komponen struktur utama, yaitu komponen struktur rangka bangunan yang terdiri dari fondasi, pelat lantai, kolom, balok, tangga dan dinding geser. Struktur bangunan bawah tanah/basemen dalam perhitungannya dikeluarkan dari struktur utama. Biaya konstruksi komponen struktur rangka bangunan yang terdiri dari struktur bawah dan struktur atas serta ditambah komponen bangunan lainnya per meter persegi lantai.Unsur-unsur Komponen Utama :• Pekerjaan persiapan (pembersihan, direksi keet, bouwplank).• Pekerjaan pondasi (mulai dari galian pondasi sampai dengan urugan tanah kembali).• Pekerjaan beton/beton bertulang (termasuk kolom dinding luar/dalam, lantai dan plat lantai).• Biaya-biaya yang dikeluarkan untuk Faktor Penyelaras yang besarnya bergantung kepada tipe dari tiap-tiap JPB.2. komponen struktur material, yaitu komponen pelapis (kulit) struktur rangka bangunan meliputi biaya material atap, dinding, langit-langit dan lantai per meter persegi lantai, dibedakan menjadi tujuh jenis:• Material Dinding Dalam (MDD), merupakan material pembentuk ruang (pemisah) dalam struktur bangunan.Contoh: Gypsum board, Plywood (kayu lapis), Triplex dan Pasangan dinding bata,• Material Dinding Luar (MDL), merupakan material pembentuk bangunan yang berfungsi sebagai penutup (kulit) rangka struktur bangunan bagian luar.Contoh: Beton pra cetak, Kaca, Celcon (cilicon block) dan Pasangan dinding bata,• Pelapis Dinding Dalam (PDD), merupakan material yang berfungsi sebagai pelapis (kulit) dari MDD.Contoh: Kaca, Wallpaper, Granit, Marmer, Keramik dan Cat.• Pelapis Dinding Luar (PDL), merupakan material yang berfungsi sebagai pelapis (kulit) MDL.Contoh: Kaca, Granit, Marmer, Keramik dan Cat.• Langit-langit (LL), merupakan material penutup rangka atap atau plat lantai bagian bawah.Contoh: Gypsum board, Akustik, Triplex dan Eternite.• Penutup Atap (PA), merupakan material penutup rangka atap bagian atas.Contoh: Plat beton, Genteng keramik, Genteng press beton, Genteng tanah liat, Asbes gelombang, Seng gelombang, Genteng sirap dan Spandek.• Penutup Lantai (PL), merupakan material bangunan yang berfungsi sebagai pelapis lantai.Contoh: Granit, Marmer, Keramik, Karpet, Vinil, Kayu (parquet), Ubin PC abu-abu, Ubin teraso dan Semen.3. komponen fasilitas, yaitu merupakan komponen pelengkap fungsi bangunan.• Air conditioner (AC), merupakan fasilitas pendingin ruangan. Sistem pendinginan dibedakan menjadi dua bagian :• Sistem pendinginan terpusat (central), di mana pengaturan sistem pendinginan dilakukan terpusat pada satu ruang kontrol,• Sistem pendinginan unit, di mana sistem pengontrol pendingin terdapat pada masing-masing alat pendingin. Contoh :AC split, merupakan AC per unit yang memiliki 2 mesin yaitu blower dan compressor,AC window, merupakan AC per unit yang pendingin dan compressornya menyatu dan dipasang pada dinding dengan cara membuat lubang,• AC floor, merupakan AC per unit berbentuk lemari yang memiliki kapasitas besar untuk mendinginkan ruangan dengan luasan besar.

Page 48: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

• Elevator (lift), merupakan alat angkut berbentuk ruangan kecil (kotak) yang berfungsi untuk sirkulasi barang atau penumpang secara vertikal,• Eskalator, merupakan alat angkut berupa tangga berjalan yang berfungsi untuk sirkulasi penumpang secara vertikal maupun horisontal,• Pagar, merupakan fasilitas pemisah atau pembatas bangunan,• Sistem proteksi api, merupakan fasilitas proteksi terhadap bahaya kebakaran. Terdiri dari:Hydrant, merupakan alat berupa pipa untuk menyiram air,Splinkler, alat penyiram air otomatis yang tergantung dari panas,Alaram kebakaran, merupakan alat peringatan terjadinya kebakaran,Intercom, merupakan alat komunikasi untuk peringatan jika terjadi kebakaran,• Genset, merupakan fasilitas pembangkit tenaga listrik yang pada umumnya digunakan sebagai tenaga listrik cadangan,• Sistem PABX, merupakan fasilitas telekomunikasi di dalam gedung bertingkat. Yang dimaksud sistem PABX disini adalah jumlah saluran telepon di dalam gedung yang dihasilkan oleh mesin PABX (saluran extension),• Sumur artetis, merupakan fasilitas bangunan untuk penyediaan sarana air bersih selain air yang berasal dari PAM, kedalaman sumur ini pada umumnya lebih dari 30 m,• Sistem air panas, merupakan fasilitas bangunan untuk penyediaan sarana air panas,• Sistem kelistrikan, merupakan fasilitas instalasi sistem kelistrikan di dalam bangunan,• Sistem perpipaan (plumbing), merupakan fasilitas instalasi sistem perpipaan baik pipa air kotor maupun air bersih di dalam bangunan,• Sistem penangkal petir, merupakan fasilitas untuk untuk menangkal sambaran petir pada gedung-gedung tinggi,• Sistem pengolah limbah, merupakan fasilitas untuk sistem pengolahan limbah lingkup kecil yang terdapat di dalam bangunan contohnya seperti septictank, peresapan atau STP (sawage treatment plant),• Sistem tata suara, merupakan fasilitas untuk sistem instalasi tata suara di dalam gedung,• Sistem video intercom, merupakan fasilitas penghubung antar ruangan (lantai) dengan ruang pemanggil, pada umumnya terdapat pada bangunan apartemen,• Sistem pertelevisian, merupakan fasilitas sistem pertelevisian yang terdapat di dalam gedung, dibedakan menjadi dua jenis yaitu:MATV, merupakan sistem jaringan televisi penerima gambar di dalam gedung,CCTV (close circuit television), merupakan jaringan kamera untuk scurity system,• Kolam renang,• Perkerasan halaman, dibedakan menjadi tiga jenis, yaitu:Tipe konstruksi ringan, tebal rata-rata 6 cm dan biasanya menggunakan bahan seperti paving block atau tanah yang dipadatkan,Tipe konstruksi sedang, tebal rata-rata 10 cm dan biasanya menggunakan beton ringan atau aspal ringan,Tipe konstruksi berat, tebal rata-rata lebih dari 10 cm dan pada umumnya menggunakan bahan beton bertulang dengan atau tanpa aspal beton (hot mix).• Lapangan tenis,• Reservoir, merupakan fasilitas penampungan air pada bangunan gedung yang terbuat dari beton bertulang pada salah satu lantai,• Sistem sanitasi, merupakan fasilitas sanitasi atau sistem pembuangan air kotor yang terdapat di dalam bangunan.

Page 49: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

(ii) Pembuatan DBKB Non StandarPembuatan DBKB Non Standar ini dilakukan secara bertahap dengan maksud agar diperoleh hasil yang maksimal. Tahapan-tahapan tersebut antara lain ;Tahap 1 : Menentukan material penyusun bangunan yang akan digunakan sebagai data masukan (input) bagi perhitungan komponen struktur bangunan.Tahap 2 : Melakukan analisa harga satuan dengan menggunakan metode BOW yang telah disesuaikan bagi komponen utama dan metode unit in place bagi kornponen material dan fasilitas.Tahap 3 : Menentukan model tipikal bangunan sebagai bangunan yang mewakili struktur bangunan yang akan dinilai, dalam hal ini per JPB minimal diambil 5 model bangunan dengan jumlah lantai yang bervariasi.Tahap 4 : Menghitung volume setiap jenis/item pekerjaan untuk setiap model bangunan. Perhitungan volume ini dilakukan dengan mengukur/ menghitung panjang, luas atau isi dari setiap jenis pekerjaan sesuai dengan satuan yang dipakai atas dasar data yang terkumpul, baik dari gambar denah, tampak, potongan atau peninjauan langung ke lapangan.Tahap 5 : Menghitung nilai bangunan per JPB menggunakan masing-Masing model yang telah dipilih sehingga dihasilkan nilai DBKB per meter persegi.Tahap 6 : Melakukan generalisasi nilai DBKB komponen utama dari setiap model dalam satu JPB yang dibantu dengan metode statistik tertentu, sehingga dihasilkan sebuah formula tren komponen utama per JPB untuk memprediksi (forecast) jumlah lantai bangunan menjadi “tidak terbatas”.Tahap 7 : Melakukan generalisasi nilai DBKB komponen material dari setiap jenis material pelapis bangunan yang dibantu dengan metode statistik tertentu, sehingga dihasilkan sebuah formula tren komponen material per jenis pelapis untuk memprediksi (forecast) jumlah lantai bangunan menjadi “tidak terbatas”.Tahap 8 : Menghitung nilai DBKB fasilitas pendukung menggunakan model yang telah ditentukan, sehingga diperoleh nilai komponen fasilitas lengkap dengan sistem pendukungnya.Tahap 9 : Menghitung nilai DBKB total dengan cara menjumlahkan nilai DBKB komponen utama, komponen material dan komponen fasilitas, dimana biaya yang terdapat dalam formula ini dihitung dalam rupiah dan sudah termasuk biaya langsung (direct cost) dan biaya tidak langsung (indirect cost).Tahap 10 : Melakukan penyesuaian nilai (up dating) DBKB dengan cara meng-up date harga-harga material (harga resources) dengan memperhitungkan fluktuasi harga material bangunan di pasar;faktor inflasi, biaya transportasi berdasarkan informasi yang diperoleh dari buku Jurnal• Harga Satuan, kontraktor, developer, Dinas Pekerjaan Umum dan instansi terkait lainnya.Tahap 11 : Besarnya penyusutan fisik dihitung berdasarkan tabel yang tercantum dalam lampiran keputusan ini (lampiran 29).

(iii) Biaya Komponen BangunanUntuk menghitung biaya komponen bangunan yaitu dengan cara menjumlahkan biaya konstruksi yang terdiri :1. Untuk JPB 1,2,4,5,6,7,12,13,16 biaya komponen bangunan sama dengan biaya komponen utama (struktur atas dan basemen) + komponen material + komponen fasilitas.2. Untuk JPB 3 dan 8 biaya komponen bangunan .sama dengan biaya komponen utama (struktur atas, struktur bawah, mezzanin dan daya dukung lantai) + komponen material + komponen fasilitas.

Page 50: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

3. Untuk JPB 14 dan 15 biaya komponen bangunan sama dengan biaya . komponen utama.BIAYA TIDAK LANGSUNG YANG DIPERHITUNGKAN1. PPN2. IMB dan biaya lain yang berhubungan dengan masalah hukum3. Biaya perencanaan bangunan (arsitektur)4. Profit kontraktor5. Asuransi dll

HIGHEST AND BEST USE

“Highest and Best Use “ artinya penggunaan yang secara hukum diizinkan dan memiliki kemungkinan cukup besar untuk digunakan, terhadap suatu lahan kosong atau sebidang lahan yang sudah mengalami pembangunan, yang secara fisik bisa dilaksanakan mendapat dukungan yang cukup layak secara financial dan menghasilkan daya guna yang maksimal.

Prinsip-prinsip Real Estate seperti “Supply and Demand; Substitusi; Balance; dan Conformity” merupakan prinsip dasar dalam menganalisa hubungan antara perilaku ekonomi dan pelaku Properti/ Real Estate.

Begitu juga faktor-faktor yang mempengaruhi manfaat lahan, seperti kegunaan, kelangkaan, keinginan dan daya beli yang tinggi, pada dasarnya juga merupakan wujud dari prinsip ekonomi.

Highest and Best Use dari sebidang lahan tertentu bukanlah hasil dari analisa yang bersifat subjektif dari pemilik, developer, maupun jasa Real Estate lainnya seperti penilai, melainkan dilahirkan oleh kekuatan pasar dimana properti tersebut berada. Oleh karena itu, analisa dan interpretasi dari Highest and Best Use merupakan studi ekonomi dari ketentuan-ketentuan pasar yang diarahkan ke properti Real Estate yang bersangkutan.

Kekuatan-kekuatan pasar juga membentuk harga pasar. Data yang dikumpulkan dan dianalisa untuk menghitung manfaat suatu lahan, juga digunakan untuk memberikan opini oleh para pelaku jasa usaha properti terhadap Highest and Best Use pada suatu saat. Highest and Best Use properti yang dianalisa memberikan landasan dalam analisa daya saing dalam pasaran, jadi Highest and Best Use juga mencerminkan Harga Pasar dari suatu Lahan.

Highest and Best Use, mempunyai 4 (empat) kriteria, yaitu sebagai berikut :

a. Secara fisik dimungkinkan (physical possibility)

b. Secara hukum diizinkan (legal permissibility)

c. Secara finansial layak (financial affordability)

d. Mendapatkan profit yang maksimum yang menghasilkan Nilai tertinggi dari lahan yang dinilai. (maximum profitability which result in highest property value)

Page 51: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

UNTUK BANGUNAN RUMAH, BANGUNAN KOMERSIAL (PROPERTI)

Faktor-faktor yang berhubungan dengan Penggunaan terbaik dan tertinggi dari Properti, adalah :

e. Fisik, antara lain :a. Bentuk tanah dan ukuran tanahb. Topografi tanahc. Lokasi tanah / Letak tanahd. Sarana dan Prasarana

b. Peraturan Pemerintah, antara lain :• Peruntukan berdasarkan rencana Tata Kota• KDB (Koefisien Dasar Bangunan)• KLB (Koefisien Lantai Bangunan)• KDH (Koefisien Dasar Hijau)• GSB (Garis Sempadan Bangunan)• Tinggi Maksimum Bangunan.

c. Supply dan Demand Properti, antara lain :• Banyaknya supply dari para developer untuk Properti yang sejenis di pasar• Demand dari pasar Properti yang sejenis dengan yang dikembangkan..• Harga sewa dari Properti sejenis• Harga jual dari Properti Sejenis.

d. Bila dari alternatif-alternatif pengembangan yang sesuai dengan rencana tata kota, maka akan memberikan manfaat yang tertinggi.

UNTUK PABRIK

A. Tanah & Bangunan (Real Estate)

Faktor-faktor yang berhubungan dengan penentuan penggunaan terbaik dan tertinggi (Highest and Best Use) dari Real Estate, adalah :

a. Waktub. Lokasic. Permintaan Pasard. Keadaan topografi tanahe. Teknologi membangunf. Kelengkapan Utilitas

Keterangan :

a. WaktuFaktor waktu kadang-kadang sangat menentukan, terutama bila kontrol dan peraturan pemerintah sangat ketat terhadap Ekspor/Impor mesin-mesin dan peralatan. Hal tersebut menyebabkan pemilihan mesin-mesin yang terhambat dan design produksi terhambat.

Page 52: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

b. LokasiLokasi menjadi suatu hal yang sangat penting, apabila Lokasi mempengaruhi prinsip penggunaan terbaik dan tertinggi. Hal ini terjadi apabila pabrik harus didirikan pada lokasi yang memerlukan banyak tenaga kerja dan memerlukan alat transportasi untuk mengangkut karyawan.

c. Permintaan PasarAnalisis Permintaan Pasar kadang-kadang diperlukan bila produksi suatu barang kadang-kadang harus mendekati Pasar.d. Keadaan Topografi TanahKeadaan ini akan mempengaruhi biaya membangun dan biaya sarana & prasarana pabrik yang akhirnya mempengaruhi Prinsip Penggunaan Terbaik dan Tertinggi.

e. Teknologi MembangunTeknologi membangun terutama untuk daerah-daerah yang sulit, akan mempengaruhi proses penyelesaian proyek. Bila proyek selesai dalam waktu yang terlalu lama maka akan menyebakan biaya proyek membengkak (overrun)

f. Kelengkapan UtilitasMisalnya suplai air, pembuangan limbah untuk pabrik yang mempunyai tuntutan pembuangan limbah yang tinggi serta tenaga listrik.

B. Mesin-mesin dan Peralatannya(Plant and Machinery)

Penggunaan terbaik dan tertinggi pada mesin-mesin dan peralatannya (plant and machinery) adalah penggunaan mesin-mesin dan peralatannya (plant and machinery), secara benar yang akan menghasilkan pendapatan/ penerimaan yang terbesar untuk suatu masa tertentu dan yang secara hukum dibenarkan dan akan menghasilkan Nilai yang tertinggi.

JENIS• Highest and Best Use of the land as though vacanto Apakah lahan kosong yang menjadi objek penilaian ini tetap dibiarkan kosong atau dikembangkan ?o Jenis pengembangan apa yang sebaiknya dilakukan atas lahan ini ?• Highest and Best Use of the property as improvedo Apakah bangunan yang ada saat ini diteruskan penggunaannya atauo Apakah sebaiknya dikembangkan bangunan baru yang lebih bernilai ?• Apabila nilai ‘property as improved’ lebih besar dibandingkan dengan nilai ‘land as though vacant’, maka highest and best use dari properti yang menjadi objek penilaian ini adalah tetap ‘property as improved’

CONTOH• Sebuah kompleks townhouse terletak di daerah komersial.• Apabila nilai properti sebagai kompleks townhouse lebih tinggi dibandingkan dengan nilai lahan sebagai komersial dikurangi dengan biaya perombakan, maka highest and best use dari properti ini adalah tetap kompleks townhouse.

Page 53: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

Namun apabila terdapat tingkat permintaan yang sangat tinggi untuk bangunan komersial, maka hampir dapat dipastikan maka highest and best use atas lahan tersebut adalah untuk penggunaan komersial.

PENGAWASAN, PELAPORAN, DAN EVALUASI

PENGAWASAN PEKERJAAN LAPANGAN• Ditekankan pada kendali mutu pekerjaan lapangan• Dilakukan agar pekerjaan lapangan sesuai dengan jadwal, prosedur, dan materi dalam rencana kerja yang telah disetujui oleh pejabat yang berwenang• Dimaksudkan untuk mengetahui secara dini apabila terdapat hambatan atau penyimpangan dalam pekerjaan lapangan.• Berfungsi untuk mencarikan alternatif/jalan keluar penyelesaian terbaik dan secepat mungkin dengan tetap berpedoman pada rencana kerja serta petunjuk yang berwenang, meningkatkan koordinasi pengawasan, dan mendukung upaya menghilangkan hambatan/penyimpangan dalam pekerjaan lapangan.

RUANG LINGKUPA. Pengawasan pengumpulan data fisik, dilaksanakan agar:1. Para petugas mengetahui dengan pasti batas blok yang menjadi tanggung jawabnya. Untuk itu diperlukan orientasi lapangan secara bersamaan antara pengawas dan petugas lapangan dengan berpedoman pada peta kerja yang telah ditentukan.2. Ukuran sisi bidang tanah dan bangunan harus dicantumkan dengan jelas dan benar pada peta kerja. Objek bangunan digambarkan dengan garis putus-putus (—–), kode tingkat bangunan ditulis dengan angka Romawi.3. SPOP diisi dengan jelas, benar, dan lengkap sesuai dengan data objek/subjek pajak yang bersangkutan.4. Memberikan arahan dan bimbingan kepada petugas apabila petugas menghadapi kesulitan dalam pelaksanaan pekerjaan lapangan. Dalam hal pengawas tidak dapat mengatasi, pengawas melaporkan kepada koordinator pekerjaan lapangan.5. SPOP yang telah diisi dengan jelas, lengkap, dan benar ditandatangani oleh petugas lapangan dan oleh subjek pajak atau yang mewakilinya.6. SPOP yang telah diterima dari petugas diperiksa dan ditandatangani oleh pejabat yang berwenang serta dilengkapi NIP dan tanggal pemeriksaan.B. Pengawasan pelaksanaan pemberian NOP, dilakukan agar:1. Pengumpulan data dan pemberian NOP dimulai secara berurutan dari barat laut (kiri atas peta) pada tiap blok, yang selanjutnya urutan pengumpulan/penomoran diusahakan berbentuk spiral.2. Penempelan stiker NOP hanya pada objek pajak bangunan di tempat yang mudah terlihat.3. Penempelan stiker NOP serta pengisian NOP ke dalam SPOP dilakukan pada saat yang bersamaan di lapangan.4. Pemberian NOP pada objek PBB dan pada SPOP harus sama dengan penomoran pada peta kerja/ konsep peta blok.C. Pengawasan pengumpulan data harga jualPengawasan ini dilaksanakan agar data yang diperoleh dapat dipertanggungjawabkan kebenarannya dengan cara mengadakan:1. Pengecekan langsung ke lapangan terhadap data yang diragukan kebenarannya.2. Penyesuaian terhadap data yang diragukan kebenarannya sehingga mendekati nilai pasar yang sebenarnya.

Page 54: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

CARA PENGAWASANPengawasan diterapkan dengan pola berjenjang, mulai dari Penanggung Jawab sampai dengan Petugas Lapangan. Cara pengawasan kepada Petugas Lapangan adalah sebagai berikut:1. Pengawas lapangan mengharuskan kepada setiap petugas lapangan untuk:a. Mengisi daftar hadir di tempat yang sudah ditentukan.b. Memberitahukan secara langsung atau tidak langsung ke mana petugas lapangan yang bersangkutan akan bertugas.c. Mengisi buku produksi untuk mencatat hasil kerja setiap hari.d. Membawa surat tugas dan memakai tanda pengenal.2. Pengawas lapangan diwajibkan mengawasi petugas lapangan yang menjadi tanggung jawabnya dan berhak menegur serta memberikan pengarahan kepada petugas lapangan.3. Pengawas lapangan harus memeriksa buku produksi, konsep sket/peta blok yang sedang dikerjakan oleh petugas lapangan dan membubuhkan parafnya pada buku produksi tersebut.4. Pengawas lapangan harus mengisi Daftar Pengawasan pada saat meninjau ke lapangan. Daftar Pengawasan tersebut harus ditandatangani pengawas maupun petugas lapangan dan dibuat dalam rangkap dua, satu untuk laporan dan satu untuk petugas ybs.5. Pengawas lapangan harus mengadakan uji petik terhadap hasil pekerjaan petugas lapangan minimal lima objek untuk setiap blok dengan menggunakan Berita Acara Hasil Uji Petik.

PELAPORANA. Laporan Mingguan1. Petugas lapangan setiap minggunya, setelah selesai melaksanakan pekerjaan di lapangan, melaporkan sekaligus menyerahkan SPOP yang dapat diselesaikan pada minggu tersebut kepada pengawas petugas lapangan.2. Selanjutnya para Pengawas Petugas Lapangan meneliti SPOP yang diterimanya dari petugas lapangan yang diawasi. Apabila terdapat kesalahan/kekurangan, SPOP tersebut dikembalikan kepada petugas lapangan yang bersangkutan untuk diperbaiki.3. SPOP yang telah diteliti oleh Pengawas Petugas Lapangan, setiap minggunya diserahkan kepada Koordinator Pekerjaan Lapangan (Korlap) ybs disertai rekapitulasi hasil pekerjaan lapangan di dalam Daftar Laporan Perkembangan Pengumpulan Data Objek Pajak.4. Apabila satu blok telah selesai didata, maka selain SPOP, petugas lapangan juga harus menyerahkan net konsep peta blok kepada pengawas petugas lapangan.5. Apabila dalam minggu ybs terdapat blok-blok yang dapat diselesaikan, maka dalam laporan mingguan agar dilampirkan net konsep peta blok yang telah dilengkapi dengan batas-batas ZNT.6. Selanjutnya Korlap menghimpun laporan-laporan mingguan yang diterima dari pengawas petugas lapangan beserta net konsep peta blok.7. Korlap menghimpun laporan mingguan untuk selanjutnya dilaporkan kepada Ketua Tim melalui Sekretaris Tim.8. Setiap minggu Koordinator Pekerjaan Administrasi Komputerisasi (Koradkom) membuat laporan perkembangan perekaman data dan pembuatan peta kepada Ketua Tim.B. Laporan Bulanan

Page 55: PENDATAAN (Pajak Bumi & Bangunan)

Setiap bulan Kepala KP PBB melaporkan pertanggungjawaban fisik dan keuangan kepada Kepala Kanwil DJP yang bersangkutan.C. Laporan TriwulanSetiap triwulan Kakanwil DJP melaporkan pertanggungjawaban fisik dan keuangan hasil rekapitulasi laporan bulanan KP PBB kepada Ditjen Pajak u.p. Direktur PBBD. Laporan AkhirSetiap akhir penyelesaian kegiatan pembentukan dan atau pemeliharaan basis data, Kepala KP PBB membuat laporan akhir yang disampaikan kepada Kepala Kanwil DJP yang bersangkutan. Selanjutnya Kakanwil DJP melaporkannya kepada Ditjen Pajak up. Direktur PBB.

EVALUASI1. Langkah pengendalian pelaksanaan kegiatan pembentukan dan atau pemeliharaan basis data SISMIOP dilakukan dengan mengadakan evaluasi terhadap pelaksanaan pekerjaan lapangan dan administrasi yang dilaksanakan setiap minggu.2. Evaluasi mingguan tersebut dihadiri oleh:a. Ketua Tim Pelaksana;b. Korlap/Kasi Pendanil/Kasubsi/Petugas di Sie. Pendanil;c. Koradkom/Kasi DAI;d. Semua Pengawas Petugas Lapangan.3. Materi yang dibahas dalam evaluasi mingguan:a. Laporan dari Korlap tentang semua hasil yang telah dicapai selama satu minggu kepada Ketua Tim;b. Laporan Koradkom tentang pelaksanaan perekaman dan penggambaran peta kepada Ketua Tim;c. Pengarahan teknis secara umum dari Ketua Tim atas hasil pekerjaan;d. Evaluasi akhir oleh Kepala KP PBB dengan memberikan petunjuk dan pengarahan secara umum.