Top Banner
n. TINJAUAiN PROYEK 1. PENGENALAN I MUM Secara umum hotel mempunyai pengertian sebagai beriki.it: Suatii bangunan uniuin yang diusahakan bagi pelaku perjaianaii (wisatawan) yang membayar dua jenis pelayanan utama yaitu akomodasi serta makanan dan minuman. 1 Berdasarkan Keputusan Dirjen Parivvisata No'.14/U/n/88, halaman 2 dikatakan bahwa: Hotel diartikan sebagai salali satu jenis akomodasi yang menggunakan sebagian atau seluruh bangunan untuk menyediakan jasa pelayanan penginapan, makan dan tninum, serta jasa lainnya, yang dikelola secai'a komersil, seita memenuhi tuntntan persyaratan yang ditetapkan dalam keputusan ini. 2. PENGENALAN UMUM LOKASI 2.1.Lokasi Lokasi tapak Kavvasan Distrik Unit Lingkungan Kecamatan Keluralian : Jaian Pahlawan no 120, Surabaya : Kembang Jepun : Kembang Jepun : Kembang Jepun A4 : Kecamatan Krembangan : Keluralian Bongkaran Fred Lawson, Hotels, Motels and Condominiums Design Planning Sc Maintenance. (Londom ; Mc Oraw Hill Books Co. 1960). hal tO- It,
12

n. TINJAUAiN PROYEK · TINJAUAiN PROYEK 1. PENGENALAN I MUM Secara umum hotel mempunyai pengertian sebagai beriki.it: ... Berdasarkan teori yang ditiilis dalain buku Hotel Planning

Nov 08, 2020

Download

Documents

dariahiddleston
Welcome message from author
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
Page 1: n. TINJAUAiN PROYEK · TINJAUAiN PROYEK 1. PENGENALAN I MUM Secara umum hotel mempunyai pengertian sebagai beriki.it: ... Berdasarkan teori yang ditiilis dalain buku Hotel Planning

n. TINJAUAiN PROYEK

1. PENGENALAN I MUM

Secara umum hotel mempunyai pengertian sebagai beriki.it: Suatii

bangunan uniuin yang diusahakan bagi pelaku perjaianaii (wisatawan) yang

membayar dua jenis pelayanan utama yaitu akomodasi serta makanan dan minuman.1

Berdasarkan Keputusan Dirjen Parivvisata No'.14/U/n/88, halaman 2 dikatakan

bahwa: Hotel diartikan sebagai salali satu jenis akomodasi yang menggunakan

sebagian atau seluruh bangunan untuk menyediakan jasa pelayanan penginapan,

makan dan tninum, serta jasa lainnya, yang dikelola secai'a komersil, seita

memenuhi tuntntan persyaratan yang ditetapkan dalam keputusan ini.

2. PENGENALAN UMUM LOKASI

2.1.Lokasi

Lokasi tapak

Kavvasan

Distrik

Unit Lingkungan

Kecamatan

Keluralian

: Jaian Pahlawan no 120, Surabaya

: Kembang Jepun

: Kembang Jepun

: Kembang Jepun A4

: Kecamatan Krembangan

: Keluralian Bongkaran

Fred Lawson, Hotels, Motels and Condominiums Design Planning Sc Maintenance. (Londom ; Mc Oraw Hill Books

Co. 1960). hal tO- It,

Page 2: n. TINJAUAiN PROYEK · TINJAUAiN PROYEK 1. PENGENALAN I MUM Secara umum hotel mempunyai pengertian sebagai beriki.it: ... Berdasarkan teori yang ditiilis dalain buku Hotel Planning

9

Kawasan ini (kawasan Kembang Jepun) sesuai dengan perahiran umum tata mang

yang ada yaitu RDTRK (Rencana Detail Tata Ruang Kota) merupakan kawasan

pereniajaan. Kebijaksanaan peremajaan yang ditetapkan memperhatikan hal-hal

seperti :

- Kondisi masa lalu (sejarah)

Unit pengembangan Kembang Jepun ini terdapat kawasan dan bangunan

yang mempunyai arti sehubungan dengan perjuangan kemerdekaan

- Estetika arsitektur

Unit pengembangan Kembang Jepun ini sarat dengan bangunan yang

mempunyai nilai arsitektur tinggi yang dapat mewakili;

* Langgam arsitektur yang langka

* Citra kawasan perdagangan

* Arsitektur keagamaan

Page 3: n. TINJAUAiN PROYEK · TINJAUAiN PROYEK 1. PENGENALAN I MUM Secara umum hotel mempunyai pengertian sebagai beriki.it: ... Berdasarkan teori yang ditiilis dalain buku Hotel Planning

10

2. Z.Pola Sirkiilasi &Lalu lintas

Jenis jalan yang mengelilingi tapak adalah:

- Jalan Kebon Rejo : Arteri Sekunder

- Jalan Pahlavvan : Arteri Sekunder

- Jalan Sulnng : Kolektor Sekunder

2.3.Potensi Tapak

Pada kawasan tapak yang akan dibangun hotel bintang tiga ini mengandung

potensi-potensi yang perlu digali lebih dalani lagi. Potensi-potensi yang ada

tersebut misalnya:

- Lokasi tapak berada di pusat kota, sehingga pencapaian dari berbagai penjuni

arali dapat lebih mudali, apalagi dekat dengan pintu gerbang tol ke luar kota

Page 4: n. TINJAUAiN PROYEK · TINJAUAiN PROYEK 1. PENGENALAN I MUM Secara umum hotel mempunyai pengertian sebagai beriki.it: ... Berdasarkan teori yang ditiilis dalain buku Hotel Planning

11

- Lokasi tapak dekat dengan tugu Pahlawan yang nicnipakan siinbol

dan keberadaan kola Surabaya, yang sekaligus sekaraug telah [iienjadi salah

saw obyek vvisata yang dikembangkan oleh pemerintah.

- Pada tapak telah ada bangunan lama yang dipertahankan (bergaya arsifektur

kolonial) diraana mempunyni keindahan arsitektur.

- Pada kawasan sekitar tapak terdapat berbagai ragani pnsat

hiburan, perdagangan, perkantoran, pusat perbelanjaan dll.

3. JEWS DAN KLASIFIK\SI HOTEL

3.1.Jenis Hotel

Berdasarkan teori yang ditiilis dalain buku Hotel Planning and Design (Walter

Rutes, & RH Penner) nvaka kita dapat mengetahui berbagai jenis hotel yang

didasarkan lokasi, fiingsi maupun karakteristik lainnya Adapun macam-macam

hotel menurut jenis hotel yaitu :

1. Downtown Hotel

Hotel yang terletak di pusat kota, misalnya city / bisnis hotel

2. Suburban Hotel

Hotel yang letaknya di piuggiran suatu kota, misalnya transit hotel, airport

hotel.

3. Convention Hotel

Hotel yang selain berfungsi mempunyai kegiatan sidang, bisnis dan

rekreasi.

Page 5: n. TINJAUAiN PROYEK · TINJAUAiN PROYEK 1. PENGENALAN I MUM Secara umum hotel mempunyai pengertian sebagai beriki.it: ... Berdasarkan teori yang ditiilis dalain buku Hotel Planning

! I

4. Conference Hotel

Hotel yang dikhustiskan imtnk keperhian sepeiti konperensi. ceramah,

seminar

3. Resort Hotel

Hotel yang ditnjukan khusus rekreasi, biasanya terletak di areal wisata

seperri pantai, lerabah, ginning.

6. Residental & Condominium flotel

Hotel yang dikhususkan bagi pelanggan yang rnempunyai wakhi tinggal

yang lama, biasanya terdapat dapiu- di tiap kamar.

7. Suites Hotel

Hotel yang bersifat mewah, mahal, fasilitas lengkap.

8. Super LuKury Hotel '

Hotel yang bersifat sangat mevvah, mahal, fasilitas kamar yang sangat

lengkap.

9. Mega Hotel

Hotel berskala besar, dengan jumlah kamar antara 1.000 - 1.500 buah,

fasilitas lengkap, biasanya terletak di luar kota serta memiliki luas lahan

kurang lebih 20 ha.

10. Mixed use Hotel

Hotel yang dilengkapi dengan kegiatan lain sebagai satu kesatuan,

misalnyapusat perbelanjaan, pusat perkantoran, pusat hiburan dll.

Jenis hotel yang dipilih dalaniproyek ini adalah jenis "DownTwon Hotel" (City

Hotel), hal ini didasarkan pada letak lahan yang berada di pusat keramaian kota

Surabaya, ditnana sebagian besar tamu hotel yang datang merupakan kanm

Page 6: n. TINJAUAiN PROYEK · TINJAUAiN PROYEK 1. PENGENALAN I MUM Secara umum hotel mempunyai pengertian sebagai beriki.it: ... Berdasarkan teori yang ditiilis dalain buku Hotel Planning

13

pekerja/usahawan untuk keperluan bisnis di kola Surabaya dan sekitarnya dan

sebagian lainnya merupakan para wisatawan baik dari dalain alau luar negri

yang datang ke Surabaya.

3.2. Klasifikasi Hotel

Berdasarkan Keputusan Dirjen Pariwisata No.l4/U/II/88, disebutkan bahwa:

Tingkat pelayanan hotel ditentukan dalam 5 golongan kelas berdasarkan

kelengkapan, kondisi bangunan, peralatan, pengelolaan, serta muni pelayanan

sesuai dengan persyaratan penggolongan hotel. Adapun klasifikasi hotel yang ada

dapat dijelaskan dalain tabel di bawah berikut ini:

Tabel 2.1 Klasifikasi Hotel

Eintang

1

2

3

4

5

Kapasitas R.Tamu

8 tempat duduk

8 tempat duduk

12 tempat duduk

16 tempat duduk

20 tempat duduk

Kapasitas R.Tidur

10 kamar

15 kamar

30 kamar

50 kamar

100 kamar

Luas Mia/kamar

20 m2

22 m2

18-24 m2

18-24rn2

20 - 26 m2

4.TINJAUAN TERHADAP HOTEL DI SURABAYA

Pengenalan terhadap hotel di Surabaya diperlukan untuk mengetahui

keadaan perkembangan hotel di Surabaya dan mengantisipasi jumlah tamu yang

datang dan menginap dengan kapasitas kamar yang disediakan serta melihat dengan

lebihjelas mengenai dunia perhotelan di Surabaya dewasa ini.

Page 7: n. TINJAUAiN PROYEK · TINJAUAiN PROYEK 1. PENGENALAN I MUM Secara umum hotel mempunyai pengertian sebagai beriki.it: ... Berdasarkan teori yang ditiilis dalain buku Hotel Planning

11

Tabel berikul ini meimnjukkan jumlah (amii hotel yang diproyvksikan akan

menginap, dengan asumsi (ingkat pernimbnhan jumlah famu sebesar 20 .v>"<...

Tabel 2.2. Proyeksi Taiuu Hole!

Tahun

1 989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

Proyeksi Jumlah Tamu Hotel

422.352

508.819

612.262

736.735

886.513

1.066.741

• 1.283.609

1.544.567

1.858.578

2.236.427

2.691.091

3.238.190

Prosentase

Kenaikan

20,33%

20,33%

Sumber : Biro Pusat Statistik Surabaya

Tabel 2.3. Prosentase Tingkat Hunian Kamar Tidur Hotel di Surabaya

Tahun

1986

1987

19SS

1989

1990

Tingkat Hunian Kamar Hotel (%)

. 58,59

67,87

69,73

83,04

87,53

Rata-rata 73,35

Sumber : Data Statistik Parpostel JawaTimur

Page 8: n. TINJAUAiN PROYEK · TINJAUAiN PROYEK 1. PENGENALAN I MUM Secara umum hotel mempunyai pengertian sebagai beriki.it: ... Berdasarkan teori yang ditiilis dalain buku Hotel Planning

15

'label 2.4. Tingkat Penghunian Ganda Karnar (GPR)

Tahun

1986

1987

1988

1989

1990

Tingkat Hunian Gancta

14,45

1,55

1,48

1,51

Rata-rata 1,503

Sumber: Data Statistik Parpostel Jawa timur

Tabel 2.5. Rata-rata Lama Menginap Tainu Hotel di Surabaya

TAHUN

1986

1987

1988

1989

1990

Rata-rata

HOTEL BERBINTANG

MANCANEGARA

3,9

3,5

2,7

2,5

2,5

3,02

NUSANTARA

1,7

1,8

1,9

1,8

1,8

1,8

HOTEL NON BQTTANG

MANCANEGARA

2,8

7,9

4,2

3,3

5,7

4,78

Rata-rata Tamu Mancanegara

Rata-rata Tamu Nusantara

Rata-rata Tamu Mancanegara & Nusantara (hari)

NUSANTARA

1,7

1,1

1,3

1,1

4,5

1,94

3,9

1,87

2,89

Sumber: Data Statistik Parpostel JavvaTimur

Page 9: n. TINJAUAiN PROYEK · TINJAUAiN PROYEK 1. PENGENALAN I MUM Secara umum hotel mempunyai pengertian sebagai beriki.it: ... Berdasarkan teori yang ditiilis dalain buku Hotel Planning

Tabel 2.6. Hotel dan Kapasitas Kamai di Surabaya

HOTEL

Hyatt Regenoe

Shangrilla

Patra Surabaya

Garden Palace

Radisson Plaza Suite

Novotel

Mirama

Simpang

Sahid Surabaya

Weta

Rarnayana

Elmi

Garden

New Grand Park

Tanjung

Cendana

Semut

Pre go Ian

Lasrnana

BIHTANG

5

4

3

1

JUMLAH

KAMAR

511

389

124

3 SO

230

200

105

124

206

100

100

140

100

118

47

54

48

25

35

Total

TOTAL

1404

430

942

209

2.985

Page 10: n. TINJAUAiN PROYEK · TINJAUAiN PROYEK 1. PENGENALAN I MUM Secara umum hotel mempunyai pengertian sebagai beriki.it: ... Berdasarkan teori yang ditiilis dalain buku Hotel Planning

17

Tabel 2.7. Hotel yaiig akan dibangiui di Surabaya

HOTEL

Sheraton

Westin Lr.it.

Mandarin

Seafo-

Sahid

Equator

Crystal

Century

Santika

BIMTAHG

5

4

3+

3

7AHUN

1995

1995

1995

1996

1995

1995

1995

1996

JUMLAH

KAMAR

389

400

170

370

514

120

158

JUMLAH

1.843

120

158

2.121

Rumus yang dipakai untuk menghitung kebutuhan jumlah kamar berdasarkan Dirjen

Pariwisata adalah:

K= N X 100

3 6 5 X R X r

KETERANGAN:

K = Jumlah kamar

N = Proyeksi jumlah wisatawan dikalikan dengan lama tinggal wisatawan

R = Tingkat hunian rata-rata

r = Tingkat hunian kamar ganda

Dengan demikian dari data-data yang ada dapat disimpulkan atau dihitung berapa

jumlah kebutuhan kamar yang ada padatalnin 2000 nanti. Adapun jumlah besamya

adalah:

Page 11: n. TINJAUAiN PROYEK · TINJAUAiN PROYEK 1. PENGENALAN I MUM Secara umum hotel mempunyai pengertian sebagai beriki.it: ... Berdasarkan teori yang ditiilis dalain buku Hotel Planning

K 3.2.18.190x2,885x100 23.216 kainar

365 x 73,35 x 1,503

Jadi proyeksi kebutuhan kainar pada taliun 2000 nanti adalah 23.216 kamar,

sedangkan jumiah kamar yang sudah ada sekarang sebesar 2.938 kamar.

Proyeksi kebutuhan kainar pada tahun 2000 nanti akari terpenuhi jika ditambah

dengan jumiah kainar sebesar:

23.216-2.985 = 20.231 kamar

Sedangkan hotel yang akan dibangun nanti untuk memenuhi kekurangan jumiah

kamar tersebut mempunyai kapasitas kamar sebesar 2.121 kamar. Jadi jumiah kamar

yangkuiang pada taliun 2000 adalali:

20.231-2.121 = 18.110 kamar

Tabel 2.8 Komposisi Motivasi Tamu Hotel

MOTIVASI

Bisnis

Berlibur

Bisnis & Berlibur

Offisial Duty

Lain-lain

Tahun

1986

36,62

24,81

8,85

9,96

8,74

1987

36,74

29,08

8,25

8,87

7,5

1988

36,27

25,58

8,73

8,35

8,26

19S9

36,3

29,8

7,26

S,99

8,84

1990

39,8

27,9

1,3

14,7

5,6

1991

40,1

27.S

1,24

16,2

2,96

1992

40,5

28,5

1,42

25,14

2,44

Sumber: Biro Pusat Statistik Surabaya

Dari tabel dapat dilihat bahwa komposisi motivasi tamu hotel yang cukup

menguntungkan adalah motivasi bisnis maka dilakukan pendekatan dengan memakai

motivasi tamu hotel yang berbisnis yaitu rata-rata 38,09%. Jadi diperkirakan

kebutuhan akan hotel bisnis adalah :

18.110 x 38,09 % = 6.898 kamar

Page 12: n. TINJAUAiN PROYEK · TINJAUAiN PROYEK 1. PENGENALAN I MUM Secara umum hotel mempunyai pengertian sebagai beriki.it: ... Berdasarkan teori yang ditiilis dalain buku Hotel Planning

19

Jadi kekurangan kamar hotel yaiig ciikup banyak iiii perlu untuk diimbangi dengaii

penyediaan hotel hiritang 3 yaiig masih mempunyai prospek yang baik. gmia

moncukupi kebutuhan kamar hotel yang masih kurang.

5. PERSYARATAN HOTEL BINTANG 3

Dari data yang bersumber dari Direktur Jenderal Pariwisata

No.l4/U/n/88 tentang kriteria penggolongan hotel (city hotel) bintaiig tiga maka

secara garis besar persyaratanhotel bintang 3 adalah sebagai beriknt:

- Jumlah kamar yang dimiliki minimum 30-49 kamar, termasuk dengan 2

kamar suite room

- Luas kamar standard minimal mempunyai luas 24 m2

- Luas kamar suite room minimal mempunyai luas 48 m2

- Luas lobby minimum: 30 m2

- Rental Space minimal 3 buah

- Sistem komunikasi minimum 3 saluran

-Terdapat fasilitas kolam renang dan minimal ada 2 fasilitas olah raga

pilihan, misalnya: fitness, sauna, squash, tennis.