Modul 2 Project Delivery Methods

Modul 2: Sistem Pelaksanaan Proyek(Project Delivery Systems/PDS)

MA, IF, RZT, PFSI-3051 Manajemen KonstruksiFakultas Teknik Sipil dan Lingkungan ITB

SI-3051 Manajemen Konstruksi 2

ISI MODUL 2:Sistem Pelaksanaan Proyek

Berbagai Sistem Pelaksanaan ProyekSwakelola (owner-provided delivery)Tradisional (design-bid-build/DBB)Manajemen Konstruksi (construction

management/CM)Rancang Bangun (design-build/DB)Variasi DB

Muhamad Abduh, Ph.D.


Apa itu PDS?Setiap proyek melalui suatu daur hidup

proyek. Sistem pelaksanaan seluruh tahapan yang terkait dengan pihak-pihak yang akan terlibat dalam setiap tahapan disebut project delivery system (PDS) atau sistem pelaksanaan proyek.

Yang memilih dan menetapkan PDS adalah owner dengan pertimbangan:◦ Pengalaman, kebiasaan◦ Saran konsultan◦ Sumber dan kendala pembiayaan◦ Penggunaan sumber daya yang dimiliki◦ Keinginan stakeholder dari proyek



Daur Hidup Proyek (review)


Project formulation process

Planning process

Engineering and design process

Construction process

Use managem

ent process

Disposal process

Need

Awareness of need

ProjectConcept

formulation

Project Scope

definition

Full Projectdescription

Project Completion and

Acceptance For use

Fulfillment Of need

UserRequirements

Project FeasibilityAnd scope

Project EngineeringAnd design

Project Field engineeringAnd construction

Facility use and

management

Facilitydemolition

Or conversion

Siapa yang akan melaksanakan semua tahap ini?Apa owner sanggup melakukannya?


Pihak-pihak yang Terlibat dalam Proyek Konstruksi (review)

Pemilik

Pelaksana

Perancang


Peran mana yang bisa dilakuakn oleh owner?


Berbagai PDSAda beberapa pilihan PDS untuk

owner:◦Swakelola (owner-provided delivery)◦Tradisional (design-bid-build/DBB)◦Manajemen Konstruksi (construction

management/CM)◦Rancang Bangun (design-build/DB)◦Variasi DB

Sistem tradisional merupakan sistem yang banyak dipakai baik owner pemerintah maupun swasta.



Swakelola (owner-provided) Swakelola dilakukan jika lingkup pekerjaan sesuai

dengan keahlian, pengalaman, dan sumber daya yang dimiliki oleh owner.

Swakelola bisa dilakukan baik untuk perancangan maupun pelaksanaan.

Owner dapat menambahkan sumber daya pada bagian perancangan, mis. Penambahan seorang ahli perancangan.

Owner dapat pula berlaku sebagai general contractor yang mengelola beberapa sub-kontraktor pada saat pelaksanaan.

Dalam hal ini owner harus memiliki ijin praktek dan juga sertifikat yang memadai.

Contoh: Dinas Bina Marga melakukan swakelola untuk pekerjaan permeliharaan jalan dan jembatan.



Tradisional (DBB) 1Merupakan PDS yang ditetapkan oleh

perundangan untuk pelaksanaan proyek pemerintah. Namun owner swasta pun banyak pula yang menggunakannya.

PDS ini digunakan jika owner membutuhkan baik perancang maupun pelaksana konstruksi.

PDS ini dibutuhkan owner dalam rangka:◦ Pengendalian yang tinggi kepada pihak2 yang ada◦ Owner dari fasilitas publik dan harus akuntabel

dalam pengeluaran dana milik publik◦ Ditetapkan oleh peraturan: menggunakan metoda

seleksi perancang berbasis kualifikasi serta menggunakan metoda kompetisi untuk pemilihan kontraktor



Tradisional (DBB) 2Owner melihat bahwa tahapan pada

PDS tradisional yang bertahap sebagai manfaat untuk pemastian kualitas.

Owner harus memastikan dana tersedia, tujuan proyek, menetukan standard dan bentuk kontrak. Dalam hal ini owner akan melakukan tahapan planning dan conceptual design, terkadang dibantu pula oleh professional.

Perancang melakukan design dan juga mempersiapkan dokumen pengadaan untuk konstruksi.



Tradisional (DBB) 3Dalam tahapan pengadaan (bid), calon

kontraktor berkompetisi mengusulkan proposal baik teknis maupun harga. Pemilihan biasanya didasarkan pada harga terendah yang telah memenuhi semua persyaratan yang ada. Namun, terkadang dapat pula dilakukan pemilihan berdasarkan sistem nilai, dimana harga penawaran adalah hanya salah satu kriteria yang dilihat.

Owner dapat pula melakukan pemilihan kontraktor dengan metoda perbandingan dan negosiasi.

Kontraktor kemudian melakukan pelaksanaan konstruksi (build). Dalam tahap ini owner akan memiliki perwakilan (representatives) baik dari sumber daya yang dimiliki maupun dari profesional yang dikontrak oleh owner untuk mengawasi pelaksanaan pekerjaan (pengawas).



Manajemen Konstruksi (CM)Owner menugaskan CM untuk

membantunya membuat dokumen pengadaan dan mengawasi pelaksanaan konstruksi. Namun demikian, saat ini lingkup CM dalam membantu owner bisa melebar mulai dari awal daur hidup proyek.

Terdapat 2 jenis CM◦Agency Construction Management (ACM)◦Construction Manager-at-Risk (CM-at-

Risk)Muhamad Abduh, Ph.D.


Agency Construction Manager

Seorang CM berlaku sebagai agen dari owner untuk melakukan tugasnya sebagai owner dalam suatu proyek. CM dapat bertugas hanya dengan panggilan (on-call) atau selama proyek berlangsung. CM berlaku sebagai bagian dari internal organisasi owner.

Layanan CM ini dapat mencakup berbagai jenis PDS.Muhamad Abduh, Ph.D.


Construction Manager-at-RiskCM@Risk melakukan kontrak dengan

owner dalam dua tahap:◦Pada saat planning dan conceptual design,

bergabung dengan designer untuk perancangan. Dengan demikian, CM akan memberikan masukan kepada perancangan mengenai jadwal, biaya dan juga constructability.

◦Pada saat pelaksanaan konstruksi berlaku sebagai general contractor.

Dapat diterapkan strategi fast track.Banyak dipakai oleh owner swasta.



Fast Tracking


Normal

Perancangan

Konstruksi

Fast Track

Perancangan

Konstruksi

PenghematanWaktu


Rancang-Bangun (DB) 1DB adalah sistem pelaksanaan proyek yang

memiliki hanya satu entitas yang bertanggung jawab untuk perancangan dan pelaksanaan konstruksi sekaligus.

Pemilihan design-builder oleh owner dapat dilakukan dengan kompetitif maupun dengan negosiasi.

Dengan DB maka owner hanya akan berhubungan dengan satu entitas untuk dua tahapan proyek dan menghindari ketidaksepahaman antara perancang dan pelaksana.

Dengan sistem ini, maka fast track dapat dilakukan.



Rancang-Bangun (DB) 2Biasanya pemilihan design-builder dilakukan

dengan pra-kualifikasi terlebih dahulu untuk mendapatkan daftar calon yang memenuhi kualifikasi tertentu, seperti pengalaman, reputasi, sumber dana, upaya lain yang terkait kesuksesan DB.

Untuk bangunan industri seperti pabrik dan power plant dikenal istilah yang mirip dengan DB, yaitu Engineering, Procurement, Construction (EPC). Dalam EPC satu entitas bertugas untuk melakukan kegiatan perancangan engineering, pembelian bahan dan alat, serta melakukan pelaksanaan konstruksi.



Variasi DBTerdapat beragam arrangement

untuk kontrak DB yang menyediakan berbagai fungsi lain untuk melaksanakan proyek, seperti fungsi pendanaan, penyewaan, operasi dan pemeliharaan.

Beberapa ragam tersebut:◦Turnkey◦Variasi Turnkey◦Variasi Pendanaan



Turnkey Karakteristik Turnkey adalah sama dengan DB tapi

ditambahkan tanggung jawab operasi dan pemeliharaan proyek kepada design-builder. Jadi ketika proyek selesai, design-builder ”turns over the keys”

Beberapa jenis Turnkey:◦ Design-Build-Operate-Transfer: waktu operasi

pendek (1 tahun).◦ Design-Build-Operate-Maintain: dikenal dengan

super turnkey, waktu operasi dan pemeliharaan yang lama (10-15 tahun)

◦ Design-Build-Own-Operate-Transfer: lebih luas cakupannya dan lebih lama operasi dan pemeliharaannya. Biasanya untuk infrastruktur seperti jalan dan jembatan tol. Dapat pula dikembangkan dengan skema pendanaan oleh pihak swasta atau developer.



Variasi PendanaanKapital dari swasta dan partisipasi developer

menawarkan berbagai variasi kepada owner swasta dalam menjalankan DB.

Seperti:◦ Lease-develop-operate: owner memberikan operator

swasta untuk menyewa dalam jangka panjang, mengoperasikan, dan mengembangkan fasilitas yang ada. Operator swasta mendapatkan dana dari pihak lain untuk owner untuk mengembangkan fasilitas dan owner akan menggunakan sebagian dana leasing untuk membayar hutangnya. Operator yang akan melakukan planning dan conceptual design. Kemudian operator memilih design-builder untuk mengembangkan fasilitas.

◦ Public-private partnership (PPP): Owner adalah pemerintah yang mengundang pihak swasta untuk berpartisipasi dalam pengadaan infrastruktur untuk publik.



Infrastructure Financing Schemes


PUBLIC

Government

Private

Financial Instituti

on

Infrastructure Facilities


Variasi TurnkeyTerkadang skema pendanaan

diperkenalkan dalam turnkey, sehingga terdapat beberapa ragam lain:◦Finance, Design, Build, Transfer◦Finance, Design, Build, Operate,

Transfer◦Finance, Design, Build, Own,

Operate, Transfer


SI-3051 Manajemen Konstruksi 22Muhamad Abduh, Ph.D.

Alternatif PDS

Project Delivery Methods

Stages

Preliminary Studies

Project Implement

.

Design Construction

Operation Transfer

Design-bid-award

Design-build

Turn-key

Build-operate

Build-operate-transfer

Sumber: Menheere & Pollalis 1996

SI-3051 Manajemen Konstruksi 23Muhamad Abduh, Ph.D.

Peran Swasta

Public Funds and Operator

Funded TurnkeyJoint Venture

Build Transfer OperateBuild Operate Transfer

Build Own Operate Transfer

Build Own OperateBuild Own Sell

Pri

vati

zati

on

Public

Private

Public Private

Partnership

Sumber: Menheere & Pollalis 1996

PEMBANGUNAN INFRASTRUKTUR

1. Tidak semata-mata menunggu investasi pemerintah; kemampuan pemerintah terbatas; menunggu, terlalu lama; kapasitas masyarakat (dana, teknologi, manajemen, sistem) perlu didayagunakan;

2. Terutama untuk infrastruktur yang mempunyai pengembalian langsung (jalan tol, air bersih, PLN, Telkom, dll.);

3. Teknologi informasi dan sistem perekonomian global (modern) memungkinkan hal ini;

4. Prinsip:a. Bagaimana mengumpulkan dana masyarakat;b. Bagaimana menyebar resiko.

SKEMA SEDERHANA

Tiga sumber dana investor:a. Pinjaman bank:

- jangka menengah;- bunga tinggi;- perlu jaminan.

b. Penerbitan surat utang:- kredibilitas;- perlu jaminan;

c. Pasar modal:- ada prosedur;- ada delay waktu;

Gambar : Skema lebih kompleksProject Financing (Jalan Tol)

SPV

Sponsor/Penjamin

PemegangKonsesi

ObligasiKonversi

Pembayaranbunga dan

cicilan utang

Kreditor

Arus kasOperator

Proyek

Kontrakpembangunanproyek

Material, jasa,& keahlian

Pembayaran

JasaPenggunajalan

Kontraktor

InvestorMinoritas

Keberadaan sponsor/penjamin optional

Pihak yang terlibat:

1. Pemegang konsensi (investor); 2. Kreditor; 3. Penjamin (sponsor); lembaga

asuransi;4. Kontraktor; supervisi;5. Operator;6. Masyarakat (pengguna).

KONSEP DASAR KERJASAMA PENDANAAN INVESTOR - KREDITOR

1. DEBT FINANCING: kreditor hanya meminjamkan dana, tidak ikut campur dalam urusan investasi;

2. OBLIGASI KONVERSI: pada saat proyek selesai, kreditor akan dilunasi, atau diberi opsi ikut mempunyai saham;

3. EQUITY FINANCING: kepemilikan investasi ditentukan semenjak awal.

Biaya investasi:

1. Biaya investasi (termasuk pembebasan lahan, perencanaan, supervisi);

2. Biaya bunga (kreditor); 3. Fee untuk penjamin; dan premi

asuransi.

Ketentuan dan variabel tender:

1. Ketentuan yang ditetapkan pemerintah:a. spesifikasi jalan tol;b. lama konsesi (30 tahun);c. ketentuan kenaikan tarif tol;d. ketentuan fee penjamin & premi asuransi.

2. Penawaran investor: tarif awal tol.


QUIZ 1: 15’Siap-siap



QUIZ

Mulai: 05:08:27 PM

Apa itu Proyek?Apa itu Manajemen?Apa itu Manajemen Proyek?Apa itu Konstruksi?Apa itu Manajemen Konstruksi?



WAKTU HABIS



Jawaban Quiz 1 Proyek adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan untuk

mencapai suatu tujuan dengan batasan waktu tertentu. Manajemen adalah kegiatan merencanakan, mengorganisasi,

mengarahkan, mengevaluasi, dan mengendalikan sumber daya yang dimiliki untuk mencapai tujuan.

Manajemen Proyek adalah kegiatan merencanakan, mengorganisasi, mengarahkan, mengevaluasi, dan mengendalikan sumber daya yang dimiliki untuk melaksanakan suatu rangkaian kegiatan dalam mencapai tujuan dengan batas waktu tertentu.

Konstruksi adalah proses membangun suatu fasilitas fisik. Manajemen Konstruksi adalah kegiatan merencanakan,

mengorganisasi, mengarahkan, mengevaluasi, dan mengendalikan sumber daya yang dimiliki berupa (manpower, machine, materials, money, dan methods) untuk untuk menciptakan suatu fasilitas fisik dengan batas waktu tertentu.


Modul 2 Project Delivery Methods

Documents