LAPORAN PENILAIAN ASET (Pabrik) Berlokasi di Jalan Raya Serang Km 21.5 Kampung Kawidaran, Desa Cibadak, Kecamatan Cikupa Tangerang, Banten, Indonesia Dibuat untuk PT. INDO YONGTEX JAYA Jalan Raya Serang Km 21.5 Kampung Kawidaran, Desa Cibadak, Kec. Cikupa Tangerang, Indonesia Tanggal 10 Agustus 2018 Susan Widjojo & Rekan Registered Public Appraiser & Consultant
42
Embed
LAPORAN PENILAIAN ASET (Pabrik)...PT. INDO YONGTEX JAYA ii Pengguna Laporan Pengguna laporan penilaian ini adalah PT. Indo Yongtex Jaya, yang bergerak di bidang Industri Textile, yang
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
LAPORAN PENILAIAN ASET
(Pabrik)
Berlokasi di
Jalan Raya Serang Km 21.5
Kampung Kawidaran, Desa Cibadak, Kecamatan Cikupa
Tangerang, Banten, Indonesia
Dibuat untuk
PT. INDO YONGTEX JAYA
Jalan Raya Serang Km 21.5
Kampung Kawidaran, Desa Cibadak, Kec. Cikupa
Tangerang, Indonesia
Tanggal
10 Agustus 2018
Susan Widjojo & Rekan Reg is te red Pub l i c Appra iser & Consu l tan t
Susan Widjojo & Rekan Registered Public Appraiser & Consultant Licence No. 2.09.0068
Head Office Branch Office (P)
Menara Batavia 28th Floor Kompleks Manyar Megah Indah Plaza Jl. K.H. Mas Mansyur Kav. 126 Jl. Ngagel Jaya Selatan Blok K 17 - 18 Jakarta 10220, Indonesia Surabaya 60284, Indonesia Phone : +62 21 5795 0505 Phone : +62 31 501 8100 Fax : +62 21 5795 0555 Fax : +62 31 503 6448 e-mail : [email protected] e-mail : [email protected][email protected][email protected]
Jakarta, 10 Agustus 2018
Kepada Yth. :
PT. Indo Yongtex Jaya
Jalan Raya Serang Km 21.5, Kampung Kawidaran
Desa Cibadak, Kec. Cikupa
Tangerang - Indonesia
Perihal : Penilaian Aset
Nomor : 297/SWR/APP-C/L/VIII/18
Dengan hormat,
Sesuai dengan instruksi yang kami terima dari PT. Indo Yongtex Jaya, yang tercantum dalam
Perjanjian Kerjasama Dalam Rangka Pelaksanaan Pekerjaan Penilaian Aset No. 153/SWR/CON-
VAL/VII/18, tertanggal 23 Juli 2018, maka kami Kantor Jasa Penilai Publik Susan Widjojo & Rekan
(KJPP SWR), telah melakukan pekerjaan penilaian aset.
Status Penilai
KJPP SWR memiliki nomor Izin Usaha 2.09.0068, berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No.
1284/KM.1/2009, tertanggal 13 November 2009 dan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar
Modal yang dikeluarkan oleh BAPEPAM Nomor S-114/BL/2010 tertanggal 11 Januari 2010.
Dalam melakukan penilaian ini KJPP SWR memiliki tim pelaksana penilaian Properti yang seluruhnya
merupakan Penilai Internal KJPP SWR dengan rincian:
Tenaga Ahli Penilai Properti Bersertifikat;
Tenaga Ahli Penilai Properti dan Surveyor;
Tenaga Pendukung
Seluruh penilai, ahli dan staf pelaksana dalam penugasan ini adalah satu kesatuan tim penugasan
dibawah koordinator Penilai Berizin atau Penanggung Jawab laporan penilaian ini.
Semua tenaga yang dimaksud dan karyawan KJPP SWR yang ditugasi dalam pekerjaan ini bekerja
secara professional, memiliki kompetensi, objektif, tidak memihak dan tidak mempunyai potensi
benturan kepentingan dengan pemberi tugas, pengguna laporan dan / atau objek penilaian.
Pemberi Tugas
Penilaian ini ditugaskan oleh PT. Indo Yongtex Jaya, yang bergerak di bidang Industri Textile dengan
alamat di Jalan Raya Serang Km 21.5, Kampung Kawidaran, Desa Cibadak, Kecamatan Cikupa,
Tangerang, Banten, Indonesia.
Asset Appraisal and Consultancy Working area throughout Indonesia
Susan Widjojo & Rekan
PT. INDO YONGTEX JAYA ii
Pengguna Laporan
Pengguna laporan penilaian ini adalah PT. Indo Yongtex Jaya, yang bergerak di bidang Industri
Textile, yang beralamat di Jalan Raya Serang Km 21.5, Kampung Kawidaran, Desa Cibadak,
Kecamatan Cikupa, Tangerang, Banten, Indonesia.
Maksud dan Tujuan Penilaian
Maksud dan Tujuan dari penilaian ini, seperti yang diutarakan oleh pemberi tugas adalah adalah
untuk tujuan Transaksi Jual yang tidak berkaitan dengan pelaporan OJK, pelaporan pajak dan pihak
ketiga lainya.
Objek Penilaian
Objek penilaian yang dimaksud dalam penilaian ini adalah Pabrik (Tanah, Bangunan dan Sarana
Pelengkap saja), tetapi tidak termasuk mesin, peralatan, bahan baku, hasil produksi, suku cadang
dan aset tidak berwujud apapun, dengan luas bangunan 24.868 meter persegi, yang berdiri di atas
tanah seluas 42.394 meter persegi, yang berlokasi di Jalan Raya Serang Km 21.5, Kampung
Kawidaran, Desa Cibadak, Kecamatan Cikupa, Tangerang, Banten, Indonesia.
Bentuk dan Hak Kepemilikan
Bentuk kepemilikan dari aset adalah kepemilikan Tunggal, terdaftar atas nama PT. Indo Yongtex
Jaya, berdasarkan 23 (dua puluh tiga) Sertifikat Hak Guna Bangunan.
Standar Penilaian
Penilaian ini mengacu kepada Standar Penilaian Indonesia 2015 Edisi VI, Kode Etik Penilai
Indonesia (KEPI) dan Peraturan Perundang-undangan yang berlaku.
Dasar Penilaian
Dasar Penilaian yang diterapkan dalam penilaian ini, sesuai dengan tujuan dari penilaian ini adalah
Nilai Pasar.
Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran
suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan
penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (SPI 101 butir 3.1).
Tanggal Penilaian dan Tanggal Inspeksi
Inspeksi terhadap aset di lokasi dilakukan pada tanggal 26 Juli 2018. Tanggal tersebut ditetapkan
sebagai Tanggal Penilaian. Penilaian ini berlaku terbatas pada tanggal penilaian dan pendapat
mengenai kondisi dan penggunaan adalah berdasarkan hasil pengamatan pada tanggal penilaian
tersebut.
Mata Uang
Sesuai dengan pasar properti yang berlaku di Indonesia, dalam penilaian ini mata uang yang
dipergunakan adalah Indonesia Rupiah. Pada saat penilaian ini dilakukan, nilai tukar mata uang
Rupiah terhadap mata uang Dollar Amerika Serikat adalah : 1 USD = Rp. 14.443,- (kurs tengah
Bank Indonesia).
Tingkat Kedalaman Investigasi
Penilaian dilaksanakan dengan cakupan meliputi : identifikasi permasalahan, pengumpulan data
dengan cara inspeksi, penelaahan, penghitungan dan analisis dimana data dan informasi yang
digunakan kami asumsikan tersedia.
Susan Widjojo & Rekan
PT. INDO YONGTEX JAYA iii
Untuk hal-hal yang bersifat khusus, pada bagian-bagian aset yang tipikal dan jumlahnya banyak,
kami hanya melakukan pemeriksaan/verifikasi secara sampling.
Sifat dan Sumber Informasi
1. Data – data yang kami terima dari Pemberi Tugas :
Salinan/copy bukti kepemilikan lahan berupa :
- Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 12/Cibadak
- Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 13/Cibadak
- Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 14/Cibadak
- Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 15/Cibadak
- Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 16/Cibadak
- Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 17/Cibadak
- Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 18/Cibadak
- Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 19/Cibadak
- Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 20/Cibadak
- Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 21/Cibadak
- Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 22/Cibadak
- Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 23/Cibadak
- Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 24/Cibadak
- Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 25/Cibadak
- Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 26/Cibadak
- Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 27/Cibadak
- Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 28/Cibadak
- Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 29/Cibadak
- Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 30/Cibadak
- Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 31/Cibadak
- Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 32/Cibadak
- Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 33/Cibadak
- Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 34/Cibadak
Salinan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) :
- IMB No. 647/317-PBRK/1991
- IMB No. 647/661-Buk/1992
- IMB No. 647/120-DPU/1993
- IMB No. 64710-PERK/1993
- IMB No. 647/PMDN.17-DPU/1994
- IMB No. 647/PMDN.28-DPU/1994
- IMB No. 647/PMDN.66-DPU/1995
- IMB No. 648.3/578-DPU/1996
- IMB No. 647/PMDN.10-DB/1997
- IMB No. 647/PMA.35-DB/1997
Surat pernyataan sebagai lampiran yang menyatakan kebenaran data yang diberikan dan
sifat dari informasi.
2. Data dari sumber lain
Informasi dan data yang relevan namun tidak membutuhkan verifikasi dapat disetujui untuk
digunakan sepanjang sumber data tersebut dipublikasikan. Sumber data tersebut antara lain:
Data dari pihak pemerintah, lembaga riset.
Bank Indonesia, Bursa Efek Indonesia atau negara lain.
Data riset dari lembaga independen yang dipublikasikan pada tingkat nasional maupun
internasional, serta informasi dari media massa elektronik nasional dan internasional.
Susan Widjojo & Rekan
PT. INDO YONGTEX JAYA iv
Data Pembanding dari penjual, agen properti, instansi berwenang, media cetak /
elektronik.
Pendekatan Penilaian
Pendekatan Penilaian yang digunakan adalah untuk mendapatkan Nilai dimaksud dalam Laporan
Penilaian ini adalah Pendekatan Biaya, dengan alasan bahwa :
Data pasar tanah untuk yang sejenis masih tersedia ;
Biaya bangun baru dari bangunan dan penyusutan bangunan dapat dianalisis/ dihitung;
Sedangkan, untuk Pendekatan Pasar tidak digunakan, karena :
Tidak ada data pasar yang sebanding dan sejenis dengan aset
dan untuk Pendekatan Pendapatan tidak digunakan, karena :
Aset digunakan sendiri dan tidak disewakan, sehingga tidak menghasilkan Pendapatan.
Asumsi dan Catatan
Penilaian ini dilakukan dengan berdasar pada kondisi pasar yang ada pada tanggal penilaian, dan
dengan mempertimbangkan faktor-faktor yang, kami percaya, mewakili ketidakstabilan ekonomi
pada saat ini. Namun demikian faktor-faktor penyesuaian yang kami terapkan dalam perhitungan
tersebut bukanlah merupakan prediksi akurat terhadap perekonomian global di masa mendatang.
Oleh sebab itu, kami menyarankan kepada para pengguna Laporan Penilaian ini akan pertimbangan
yang berhati-hati dalam menggunakan Laporan Penilaian ini.
Mengingat tidak selalu tersedianya informasi data pasar seperti yang tersebut di atas, untuk itu kami
menekankan bahwa nilai pasar tersebut di atas adalah Nilai Pasar untuk kelanjutan penggunaan
Aset yang sedang berjalan dimana pengguna aset tersebut memperoleh keuntungan khusus yang
tidak dimiliki oleh pihak lain pada umumnya.
Penilaian ini bergantung kepada hal-hal sebagai berikut :
Aset yang dinilai dilengkapi dengan dokumen kepemilikan/penguasaan tanah yang berlaku
dan sah secara hukum, dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan apapun
juga selain yang dikemukakan dalam laporan ini.
Aset yang dinilai dilengkapi dengan perizinan yang diperlukan.
Aset yang dinilai beroperasi dan berfungsi secara normal.
Batasan, kondisi, komentar dan detail yang tertulis dalam laporan ini.
Dalam kaitannya dengan kesesuaian jaminan, maka nilai yang berlaku adalah nilai Aset yang
berdasarkan penggunaan Aset tersebut pada saat penilaian dilakukan. Apabila dikemudian hari
terjadi perubahan penggunaan atau peruntukan karena adanya perubahan peraturan yang berlaku
atas Aset tersebut, maka harus dilakukan penilaian ulang terhadap Aset ini.
Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi
Laporan Penilaian dan / atau lampirannya bersifat rahasia kepada Pemberi Tugas dan Pengguna
Laporan sebagaimana yang tercantum dalam Lingkup Penugasan ini, sesuai dengan tujuan penilaian
yang tertulis. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak ketiga, dan baik sebagian maupun
keseluruhan laporan atau rujukan terhadap laporan ini tidak dibenarkan untuk diterbitkan dalam
dokumen apapun tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari Penilai untuk format maupun
konteks dimana dimunculkan.
Susan Widjojo & Rekan
PT. INDO YONGTEX JAYA v
Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian
Berdasarkan pengamatan kami dan informasi yang diberikan oleh Pemberi Tugas, bahwa setelah
Tanggal Penilaian, sampai dikeluarkannya laporan penilaian ini (Tanggal Laporan), tidak ada
kejadian penting yang mempengaruhi nilai.
Susan Widjojo & Rekan
PT. INDO YONGTEX JAYA vi
KESIMPULAN HASIL PENILAIAN
Dengan menggunakan cara-cara penilaian yang lazim, serta memperhatikan semua keterangan,
faktor-faktor seperti yang terdapat dalam laporan ini dan berdasarkan pada asumsi dan kondisi
pembatasan yang berlaku, kami berpendapat bahwa Nilai Pasar dari Pabrik (Tanah, Bangunan dan
Sarana Pelengkap saja), dengan luas bangunan 24.868 meter persegi, yang berdiri di atas tanah
seluas 42.394 meter persegi atas nama PT. Indo Yongtex Jaya, yang berlokasi di Jalan Raya
Serang Km 21.5, Kampung Kawidaran, Desa Cibadak, Kecamatan Cikupa, Tangerang,
Banten, Indonesia, pada tanggal penilaian 26 Juli 2018 adalah :
Rp. 91.062.000.000,-
( Terbilang : Sembilan Puluh Satu Miliar Enam Puluh Dua Juta Rupiah )
Laporan Penilaian ini terdiri dari beberapa bagian yang saling terikat dan tidak dapat dipisahkan,
yaitu :
Surat ini yang merupakan hasil, kesimpulan dan ringkasan penilaian atas aset di atas.
Uraian mengenai aset beserta pendapat atas Nilai Pasar dari aset di atas.
Asumsi umum dan kondisi pembatas.
Gambar foto dan gambar situasi dari aset yang dinilai.
Hormat kami,
KJPP SUSAN WIDJOJO & REKAN
Susan Widjojo, MAPPI (Cert)
Pemimpin Rekan
Penilai Properti
STTD No. 07/BL/STTD-P/A/2006
MAPPI No. 95-S-00610
Izin Penilai Publik No. P-1.09.00198
Susan Widjojo & Rekan
PT. INDO YONGTEX JAYA vii
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, menerangkan bahwa :
1. Pernyataan faktual yang dipresentasikan dalam laporan penilaian ini, sebatas pengetahuan
dan pemahaman terbaik dari Penilai adalah benar dan akurat;
2. Analisis, opini dan kesimpulan yang dinyatakan dalam Laporan Penilaian ini dibatasi oleh
asumsi dan batasan – batasan yang diungkapkan di dalam Laporan Penilaian yang mana
merupakan hasil analisis, opini dan kesimpulan Penilai yang tidak berpihak dan tidak
memiliki benturan;
3. Kami sebagai Penilai tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan
datang terhadap aset yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau keberpihakan
kepada pihak-pihak yang memiliki kepentingan terhadap aset yang dinilai;
4. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini Penilaian yang telah
disepakati sebelumnya dengan Pemberi Tugas;
5. Biaya jasa professional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan sebelumnya atau
gambaran nilai yang diinginkan oleh Pemberi Tugas, besaran opini nilai, pencapaian hasil
yang dinyatakan, atau adanya kondisi yang terjadi kemudian (subsequent event) yang
berhubungan secara langsung dengan penggunaan yang dimaksud;
6. Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan professional yang ditetapkan / dilaksanakan
oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI);
7. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan aset dan/atau jenis aset
yang dinilai;
8. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut :
- Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek, definisi Penilaian, dan
tanggal Penilaian);
- Pengumpulan data dan wawancara;
- Analisis data;
- Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan Penilaian;
- Penulisan laporan
9. Penilai telah melakukan inspeksi lapangan yang merupakan objek penilaian;
10. Tidak seorangpun selain yang bertanda tangan di bawah ini, yang telah terlibat dalam
pelaksanaan inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini sebagaimana dinyatakan
dalam laporan Penilaian ini;
11. Analisis, opini dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan Penilaian telah dibuat
dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian
Indonesia (SPI) yang berlaku.
Susan Widjojo & Rekan
PT. INDO YONGTEX JAYA viii
Tim Pelaksana yang melakukan Penilaian adalah sebagai berikut :
No Nama dan Kualifikasi Tanda Tangan
1 Penanggung Jawab
Susan Widjojo, MAPPI (Cert)
STTD No. 07/BL/STTD-P/A/2006
MAPPI No. 95-S-00610
Izin Penilai Publik No. P-1.09.00198
2 Pemeriksa
Fakhry Tasrab
MAPPI No. 07-S-02110
3 Penilai
Toni Lukito MAPPI No. 03-P-01721
Susan Widjojo & Rekan
PT. INDO YONGTEX JAYA ix
ASUMSI UMUM dan KONDISI PEMBATAS
1. Laporan ini menyatakan pendapat atas nilai dari Aset yang dinilai sesuai dengan dasar
penilaian dan tujuan penilaian yang dinyatakan dalam laporan penilaian ini. Laporan ini tidak
boleh dan menjadi tidak sah apabila digunakan untuk tujuan selain dari tujuan yang tercantum
di dalam Laporan ini.
2. Laporan Penilaian ini hanya untuk maksud dan tujuan seperti yang tertulis dalam laporan ini
dan hanya ditujukan kepada pengguna laporan seperti yang dituliskan dalam laporan ini. KJPP
SWR tidak bertanggung jawab dan dibebaskan dari segala resiko yang timbul apabila laporan
penilaian ini tidak sesuai dengan maksud dan tujuan yang dituliskan dalam laporan penilaian
ini, kecuali diatur berbeda oleh Peraturan dan Perundangan – undangan yang ada.
3. KJPP SWR tidak mengizinkan penggunaan seluruh ataupun sebagian dari laporan penilaian
ini untuk dipublikasikan atau disebarluaskan untuk tujuan apapun oleh siapapun dan kepada
siapapun tanpa pemberitahuan dan atau izin tertulis dari KJPP SWR.
4. Biaya untuk Penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai Aset yang tercantum dalam
laporan ini.
5. KJPP SWR oleh karena penaksiran ini, tidak mempunyai kewajiban untuk memberikan
penjelasan kepada pihak lain maupun memberi kesaksian atau kehadiran dalam suatu perkara
pengadilan atau Instansi Pemerintah lainnya yang berhubungan.
6. Laporan Penilaian ini tidak berlaku sah bila tidak di atas kertas khusus berlogo dan atau
dengan cap huruf KJPP SWR, dan ditandatangani oleh Pemimpin Rekan atau Rekan yang
secara resmi ditunjuk.
7. Pemberi Tugas adalah orang atau badan yang memberi instruksi kepada penilai, termasuk di
dalamnya direksi perusahaan atau pejabatnya, rekan atau partner, manajer, majikan atau agen
tunggal.
8. Semua dokumen yang diberikan oleh pihak pemberi Tugas dan pihak ketiga kepada kami
dalam rangka penilaian aset ini adalah sah, benar, lengkap dan sesuai dengan kenyataan
sebenarnya serta tidak mengalami perubahan sampai dengan tanggal penilaian aset ini; Bahwa
dokumen-dokumen yang diberikan kepada kami dalam bentuk fotokopi, turunan dan/atau
salinan adalah sesuai dengan aslinya dan dokumen tersebut adalah sah, benar, lengkap dan
sesuai dengan kenyataan sebenarnya serta tidak mengalami perubahan sampai dengan tanggal
penilaian aset ini; Bila ternyata dokumen tersebut tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya,
maka di luar tanggung jawab Penilai dan Laporan ini dengan sendirinya menjadi tidak
berlaku.
9. Semua tanda tangan, materai, coretan dan tanda yang terdapat dalam setiap dokumen yang
diberikan dan/atau diperlihatkan oleh Pemberi Tugas kepada kami adalah benar, termasuk
surat tanah, materai, coretan dan tanda yang terdapat dalam setiap dokumen fotokopi, turunan
dan/atau salinan yang diberikan oleh Pemberi Tugas pada kami adalah sesuai dengan yang
terdapat dalam dokumen aslinya dan tanda tangan, materai, coretan dan tanda yang terdapat
pada dokumen tersebut adalah benar adanya.
Susan Widjojo & Rekan
PT. INDO YONGTEX JAYA x
10. Bahwa instansi Pemerintah dan/atau pihak yang mengeluarkan dan/atau menerbitkan izin,
persetujuan, lisensi dan/atau bukti tanda pendaftaran kepada Pemberi Tugas adalah pejabat
dan/atau pihak yang berwenang untuk melakukan tindakan-tindakan tersebut dan diwakili
oleh orang-orang yang berhak dan mempunyai izin, persetujuan, lisensi, dan/atau bukti tanda
pendaftaran yang bersangkutan.
11. Dalam melakukan penilaian aset ini, kami tidak memberikan legalitas atas suatu transaksi
dimana Pemberi Tugas menjadi pihak atau mempunyai kepentingan di dalamnya atas aset
yang terkait.
12. Bahwa dalam melakukan penilaian aset ini, kami tidak memeriksa kelengkapan/syarat-syarat
yang harus dipenuhi layaknya sebagai jaminan pengikatan hak tanggungan, dan oleh
karenanya jika Laporan ini bertujuan sebagai dasar kebijakan pemberian kredit oleh Bank,
maka pihak Bank bersangkutan berkewajiban memeriksa dan memastikan terpenuhinya
syarat-syarat tersebut termasuk di dalamnya aspek legalitas.
13. Dalam penilaian ini status properti diasumsikan dalam kondisi kepemilikan yang sah dan
bertanggung jawab, bebas dari sengketa, perjanjian khusus, serta murni dari beban Utang atau
hipotek, oleh karenanya semua sengketa dalam bentuk perkara pidana maupun perdata (baik
di dalam maupun di luar Pengadilan) yang berkaitan dengan aset yang dinilai tidak menjadi
tanggung jawab kami; dalam penaksiran ini aset yang ditaksir seolah-olah bebas dan bersih di
bawah tanggung jawab (milik) Pemberi Tugas.
14. Penilaian ini memandang Aset yang dinilai sebagai satu kesatuan fisik yang memberi daya
guna tertentu, sehingga nilai yang dihasilkan mencerminkan kesatuan Nilai dari keseluruhan
Aset, sehingga upaya untuk memisah-misahkan satu atau beberapa nilai aset untuk
kepentingan tertentu, akan membuat laporan penilaian ini menjadi tidak berlaku, kecuali bila
pemisahan tersebut telah dipertimbangkan sebelumnya dan dijelaskan dalam Laporan ini.
15. Baik Aset maupun Nilai tidak terpengaruh oleh hal-hal yang bersifat pembatasan terhadap
Aset maupun kondisinya, kecuali dinyatakan di dalam Laporan.
16. Penilaian ini berlaku terbatas pada tanggal penilaian dan pendapat mengenai kondisi dan
penggunaan didasarkan atas hasil pengamatan pada tanggal tersebut.
17. Perubahan-perubahan yang terjadi setelah tanggal penilaian dilakukan oleh pihak Pemerintah
maupun swasta yang berkaitan dengan kondisi aset, dalam hal ini rezoning, pelebaran jalan,
market conditions dan sebagainya bukan menjadi tanggung jawab KJPP SWR.
18. Jika dalam penilaian ini objek penilaian termasuk tanah, maka inspeksi fisik terhadap tanah
tidak mencakup pengukuran ulang di lapangan dan kami mengasumsikan bahwa dimensi dan
luasan properti sesuai dengan yang tercantum di dalam sertifikat tanah yang kami terima,
selain itu kami tidak melakukan penelitian secara mendetail mengenai keadaan, kondisi
maupun bahan-bahan yang mungkin terkandung di dalam tanah yang bersifat merusak dan
dapat menimbulkan kontaminasi terhadap lingkungan sekitar, oleh karena itu dalam laporan
penilaian ini diasumsikan bahwa tanah bebas dari pencemaran.
19. Jika dalam penilaian ini objek penilaian termasuk bangunan dan sarana pelengkap, maka kami
mempertimbangkan kondisi aset yang dinilai. Namun demikian inspeksi yang kami lakukan
tidak melingkupi survei struktural maupun survei-survei terhadap kerusakan pada pondasi
dan/atau struktur bangunan ataupun bagian-bagian bangunan yang tertutup, tidak terlihat dan
Susan Widjojo & Rekan
PT. INDO YONGTEX JAYA xi
tidak terjangkau, ataupun terhadap kemungkinan adanya beton semen yang mengandung
kadar alumina tinggi, bahan tambahan (additive) calcium chloride atau bahan-bahan lain atau
rayap yang bersifat merusak dan dapat mempengaruhi resiko hunian.
20. Jika dalam penilaian ini objek penilaian termasuk mesin dan peralatan, maka selama inspeksi,
pemeriksaan terhadap objek penilaian dimaksud hanya terbatas pada pengamatan luar saja,
tidak mencakup untuk melakukan uji coba, pemeriksaan kondisi dalam aset dimaksud atau
bagian-bagian yang tidak terlihat mata atau tidak dapat dicapai dan diinventarisasikan sebagai
satu perangkat kerja yang utuh dan lengkap termasuk komponen suku cadang utama dan
aksesoris yang mendukung perangkat tersebut. Oleh sebab itu dalam penilaian ini, kami
mendasarkan penilaian ini atas kondisi secara umum yang ada dari aset tersebut serta
berdasarkan atas informasi yang diberikan oleh pihak yang ditunjuk oleh manajemen yang
mengerti kondisi aset tersebut dan penilaian ini tidak memperhitungkan nilai bagian-bagian
(parts & accessories) secara terpisah.
21. Jika dalam penilaian ini kami tidak menerima laporan analisa dampak lingkungan dan atau
data lainnya yang berkaitan dengan kemungkinan terjadinya pencemaran lingkungan. maka
dalam penilaian ini kami beranggapan bahwa properti belum pernah dan tidak akan
dipergunakan untuk melakukan kegiatan yang memiliki potensi pencemaran lingkungan dan
masalah-masalah lain yang berkaitan dengan hal tersebut dan kami tidak melakukan
penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan dengan hal tersebut.
22. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk
kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survei/pemetaan dan tidak bertanggung
jawab mengenai hal ini.
23. Tanggung jawab KJPP SWR sehubungan dengan jasa yang diberikan dalam Laporan Penilaian
ini (terlepas pada tindakan dalam kontrak, kelalaian, atau lain hal) terbatas pada Fee yang
dibayarkan oleh Pemberi Tugas untuk bagian dari kewajiban jasa atau hasil-hasil pekerjaan
yang diberikan. Dalam keadaan apapun, KJPP SWR termasuk di dalamnya Pemimpin Rekan,
Rekan, dan seluruh staf yang ada, tidak bertanggung jawab atas akibat, kejadian khusus atau
kerugian yang ditimbulkan dari pelaksanaan hukum, kerugian atau biaya (termasuk, tetapi tidak
terbatas pada kerugian atas keuntungan, biaya yang dimungkinkan, dan sebagainya) walaupun
untuk hal itu KJPP SWR sebelumnya telah diberitahukan kemungkinan akan terjadinya hal-hal
tersebut.
24. Bahwa Pemberi Tugas harus memberikan ganti rugi dan jaminan dari segala gangguan kepada
KJPP SWR dari dan terhadap gugatan, tanggung jawab, biaya dan pengeluaran (termasuk
akan tetapi tidak terbatas pada biaya hukum dan waktu yang telah diberikan) ditujukan pada,
dibayarkan atau ditimbulkan oleh KJPP SWR pada setiap saat dan berbagai cara yang
ditimbulkan sehubungan dengan dikeluarkannya Laporan Penilaian atas aset dimaksud,
kecuali sejauh telah ditentukan dalam perjanjian sebelumnya.
25. Jika di kemudian hari ditemukan data-data baru yang menurut pandangan kami membutuhkan
suatu perbaikan pada Laporan ini, maka kami berhak untuk melakukan perubahan pada
Laporan Penilaian ini.
Susan Widjojo & Rekan
PT. INDO YONGTEX JAYA xii
DAFTAR ISI
SURAT PENGANTAR ......................................................................................................... i
PERNYATAAN PENILAI ................................................................................................. vi
ASUMSI UMUM dan KONDISI PEMBATAS .............................................................. viii
DAFTAR ISI ...................................................................................................................... xi
DAFTAR LAMPIRAN ...................................................................................................... xii
RINGKASAN HASIL PENILAIAN ............................................................................... xiii
BAB 1. URAIAN UMUM ................................................................................................1
1.1 Lokasi ...........................................................................................................1