KATA PENGANTAR - repository.uph.edurepository.uph.edu/2107/12/ToC.pdfvi 9. Keluarga yang telah memberikan dukungan moril maupun materil, doa dan kasih sayang. 10. Teman-teman seperjuangan

v

KATA PENGANTAR

Puji syukur kepada Tuhan yang Maha Esa atas segala berkat yang telah

diberikan-Nya sehingga Tugas Akhir ini dapat diselesaikan.

Tugas Akhir dengan judul PROPOSAL STUDI KELAYAKAN BISNIS

WOBBEGONG RESORT PULAU BATANTA KEPULAUAN RAJA

AMPAT PAPUA BARAT ini ditujukan untuk memenuhi sebagian persyaratan

akademik guna memperoleh Gelar Sarjana Sains Terapan Pariwisata (S.S.T.Par.)

Jurusan Manajemen Usaha Wisata Sekolah Tinggi Pariwisata Pelita Harapan,

Tangerang – Banten.

Disadari bahwa tanpa bimbingan, bantuan, dan doa dari berbagai pihak,

Tugas Akhir ini tidak akan dapat diselesaikan tepat pada waktunya. Oleh karena

itu, penulis ingin mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada semua

pihak yang telah membantu dalam proses pengerjaan Tugas Akhir ini, yaitu

kepada:

1. Ibu Dr. Diena Mutiara Lemy, A.Par., M.M., selaku pembimbing yang telah

memberikan bimbingan, saran dan motivasi kepada penulis, selaku Ketua

Sekolah Tinggi Pariwisata Pelita Harapan, dan selaku Ketua Tim Penguji.

2. Ibu Lyly Soemarni, S.E., M.M., selaku Ketua Jurusan Manajemen Usaha

Wisata Sekolah Tinggi Pariwisata Pelita Harapan.

3. Ibu Yustisia Kristiana, S.S.T.Par., M.M., selaku Penasehat Akademik.

4. Bapak Dr. Rudyanto, S.E., M.M., selaku dosen mata kuliah Manajemen

Investasi dan Studi Kelayakan Bisnis, dan selaku Anggota Tim Penguji.

5. Ibu Amelda Pramezwary, A.Par., M.M., selaku Ketua Jurusan Manajemen

Perhotelan Sekolah Tinggi Pariwisata Pelita Harapan, dan selaku Anggota

Tim Penguji.

6. Semua dosen Sekolah Tinggi Pariwisata Pelita Harapan yang telah

memberikan pengajaran selama empat tahun ini.

7. Staf Karyawan STPPH yang telah membantu penulis dalam kegiatan

administratif.

8. Staf Karyawan perpustakaan Johannes Oentoro Universitas Pelita Harapan

yang telah membantu penulis hingga lulus kuliah.

vi

9. Keluarga yang telah memberikan dukungan moril maupun materil, doa dan

kasih sayang.

10. Teman-teman seperjuangan Alyssa, Angel, Deta, Melisa, Giovanna, Jessica,

Ferdian, Jerry, Cindy, Tika, Syncheria, Made, Resky, Vica, Ricky, Diana,

Wendy, Dolfi, Dona, Andryan, dan Martha, yang telah memberikan semangat

dan bantuan.

11. Juga kepada teman-teman terdekat Bidary, Andhin, Karen, Juju, Dhilla, Maya,

Desya, Deta, Melisa, Giovanna, Angel, Wendy, Ferdian, Merry, Lisa, Juwita,

Regita, Thasia, dan Patrisca yang selalu mendukung hingga Tugas Akhir ini

dapat terselesaikan.

12. Stephanie Gunawan, Tritya Dipankara, dan Jumaah yang telah membantu

dalam mendesain materi yang berkaitan dengan Tugas Akhir ini.

13. Bapak Romy yang telah memberikan informasi mengenai operasional resort

yang terkait dengan bahan penulisan Tugas Akhir ini.

14. Semua pihak yang namanya tidak dapat disebutkan satu per satu.

Akhir kata, disadari bahwa masih terdapat banyak kekurangan dalam Tugas

Akhir ini.Oleh karena itu, kritik dan saran dari pembaca akan sangat bermanfaat.

Semoga Tugas Akhir ini dapat bermanfaat bagi semua pihak yang membacanya.

Karawaci, Juli 2013

Michelle Hendellyn

vii

DAFTAR ISI

Halaman

HALAMAN JUDUL

PERNYATAAN KEASLIAN TUGAS AKHIR

PERSETUJUAN DOSEN PEMBIMBING

PERSETUJUAN TIM PENGUJI TUGAS AKHIR

KATA PENGANTAR ............................................................................................ v

DAFTAR ISI ........................................................................................................ vii

DAFTAR GAMBAR ............................................................................................ ix

DAFTAR TABEL .................................................................................................. x

DAFTAR LAMPIRAN ........................................................................................ xv

BAB I PENDAHULUAN

A. Gagasan Awal ..................................................................................... 1

B. Tujuan Studi Kelayakan ...................................................................... 5

C. Metodologi .......................................................................................... 7

D. Tinjauan Konseptual Mengenai Bisnis Terkait ................................ 10

E. Aplikasi Konsep ................................................................................ 22

BAB II ASPEK PASAR DAN PEMASARAN

A. Analisis Permintaan .......................................................................... 23

B. Analisis Penawaran ........................................................................... 62

C. Segmentasi, Target dan Posisi Bisnis Dalam Pasar .......................... 79

D. Baur Pemasaran ................................................................................ 85

E. Aspek Ekonomi, Sosial, Politik, Lingkungan Hidup

dan Teknologi ................................................................................... 98

BAB III ASPEK TEKNIS

A. Aspek Jenis Aktivitas dan Fasilitas ................................................ 105

B. Aspek Hubungan Fungsional Antara Aktivitas dan Fasilitas ......... 115

C. Perhitungan Kebutuhan Ruang Fasilitas ......................................... 115

viii

D. Pemilihan Lokasi ............................................................................ 117

E. Teknologi Yang Digunakan ............................................................ 120

BAB IV ASPEK MANAJEMEN

A. Pengorganisasian ............................................................................ 122

B. Sumber Daya Manusia .................................................................... 137

C. Aspek Yuridis ................................................................................. 153

BAB V ASPEK FINANSIAL

A. Kebutuhan Dan Sumber Dana ........................................................ 168

B. Perkiraan Biaya Operasional .......................................................... 171

C. Perkiraan Pendapatan Usaha ........................................................... 173

D. Proyeksi Neraca .............................................................................. 174

E. Proyeksi Rugi Laba ......................................................................... 175

F. Proyeksi Arus Kas .......................................................................... 176

G. Analisis Titik Impas ........................................................................ 177

H. Penilaian Investasi .......................................................................... 178

I. Manajemen Risiko .......................................................................... 187

BAB VI SIMPULAN

A. Pendahuluan .................................................................................... 191

B. Aspek Pasar dan Pemasaran ........................................................... 192

C. Aspek Teknis .................................................................................. 194

D. Aspek Manajemen .......................................................................... 195

E. Aspek Finansial ............................................................................... 196

DAFTAR PUSTAKA ......................................................................................... 199

LAMPIRAN

DAFTAR RIWAYAT HIDUP

ix

DAFTAR GAMBAR

No. Keterangan Halaman

1. Analisis Five Forces Porter Wobbegong Eco-Cottage ........................... 69

2. Logo Wobbegong Eco-Cottage ................................................................ 80

3. Flow Chart Kegiatan Tamu di Wobbegong Eco-Cottage ...................... 106

4. Flow Chart Tahap Pra Kedatangan ........................................................ 106

5. Flow Chart Tahap Kedatangan .............................................................. 106

6. Flow Chart Tahap Menginap ................................................................. 107

7. Flow Chart Tahap Keberangkatan ......................................................... 108

8. Aktivitas Dalam Wobbegong Eco-Cottage ............................................ 109

9. Struktur Organisasi PT Sunset Paradise ................................................ 136

10. Rumus Net Present Value ...................................................................... 184

x

DAFTAR TABEL

No. Keterangan Halaman

1. Banyaknya Wisatawan Mancanegara dan Domestik Provinsi

Papua Tahun 2008-2011 ............................................................................ 2

2. Jumlah Unit, Kamar, dan Tempat Tidur Menurut Klasifikasi

Hotel di Provinsi Papua Barat Tahun 2010-2012 ...................................... 3

3. Jumlah Akomodasi Lainnya Menurut Provinsi Tahun 2012 ..................... 3

4. Tingkat Hunian Kamar Menurut Provinsi Tahun 2009-2011 .................... 4

5. Jumlah Unit, Kamar dan Tempat Tidur Akomodasi Klasifikasi

Hotel & Kabupaten di Provinsi Papua Barat Tahun 2010-2012 .............. 24

6. Jenis Kelamin Responden ........................................................................ 26

7. Usia Responden ....................................................................................... 26

8. Status Responden ..................................................................................... 27

9. Wilayah Tempat Tinggal Responden ....................................................... 27

10. Pendidikan Responden ............................................................................. 28

11. Pekerjaan Responden ............................................................................... 28

12. Total Penghasilan/Uang Saku Responden per Bulan ............................... 29

13. Waktu yang Dipilih Responden untuk Melakukan Perjalanan

Wisata ...................................................................................................... 29

14. Frekuensi Responden Melakukan Perjalanan Wisata dalam

Setahun ..................................................................................................... 30

15. Rekan Responden dalam Melakukan Perjalanan Wisata ......................... 30

16. Daerah Wisata yang Biasanya Dikunjungi Responden ........................... 31

17. Sumber Referensi Mengenai Fasilitas Akomodasi .................................. 31

18. Mayoritas Data Responden ...................................................................... 32

19. Uji Vailiditas ............................................................................................ 34

20. Uji Reliabilitas ......................................................................................... 34

21. Pernyataan Resort yang Terletak di Pinggir Pantai ................................. 34

22. Desain Resort yang Moderen Minimalis ................................................. 35

23. Kamar Menghadap Taman (Garden View) .............................................. 35

24. Kamar Menghadap Laut (Sea View) ........................................................ 36

xi

DAFTAR TABEL

No. Keterangan Halaman

25. Adanya Aktivitas Diving yang Menjadi Bagian dari Resort ................... 36

26. Tersedianya Restoran dalam Area Resort ................................................ 37

27. Tersedianya Welcome Drink .................................................................... 37

28. Pernyataan Saya Bersedia Membayar Mahal untuk Kualitas

Layanan yang Baik .................................................................................. 38

29. Harga Cottage Jenis Standar Per Malam Berkisar Antara

Rp850.000 - Rp 1.000.000 ....................................................................... 38

30. Harga Cottage Jenis Suite Berkisar Antara Rp 2.000.000 - Rp

4.500.000 (Sudah Termasuk Full Board Meals) ..................................... 39

31. Harga Paket Diving Berkisar Antara Rp 10.000.000 - Rp

15.000.000 Per Orang (Sudah Termasuk Biaya Penyewaan

Kapal & Peralatan Selam) ........................................................................ 40

32. Harga Makanan Berkisar Antara Rp 150.000 - Rp 300.000 Per

Serving ..................................................................................................... 40

33. Harga Minuman Berkisar Antara Rp 30.000 - Rp 50.000 Per

Serving ..................................................................................................... 41

34. Harga Minuman Beralkohol Berkisar Antara Rp 350.000 - Rp

700.000 Per Botol .................................................................................... 42

35. Harga Kamar Disertai Full Board Meals Berkisar Antara Rp

900.000 - Rp 1.800.000 Per Malam ......................................................... 42

36. Pernyataan Informasi Mengenai Resort Dapat Diperoleh Dengan

Mudah ...................................................................................................... 43

37. Pemesanan Kamar Dapat Dilakukan Melalui Website, Telepon,

atau Fax .................................................................................................... 43

38. Pemesanan Kamar Dapat Dilakukan Melalui Biro Perjalanan

Wisata ...................................................................................................... 44

39. Promosi Dilakukan Melalui Majalah, Koran, Brosur, dan Media

Cetak Lainnya .......................................................................................... 44

xii

40. Promosi Dilakukan dengan Cara Sales Promotion Melalui

Pemberian Diskon Khusus untuk Tamu yang Baru Pertama Kali

Menginap ................................................................................................. 45

41. Promosi Dilakukan Melalui Website dan Jejaring Sosial Lainnya

Seperti Twitter dan Facebook .................................................................. 46

42. Potongan Harga Khusus Bagi Tamu yang Menginap Selama

Low Season .............................................................................................. 46

43. Promosi Melalui Word-of-Mouth ............................................................. 47

44. Pernyataan Karyawan Resort Berpakaian Rapi ....................................... 48

45. Karyawan Resort Cepat Tanggap dalam Melayani Kebutuhan

Tamu ........................................................................................................ 48

46. Karyawan Wajib Memiliki Kemampuan Berbahasa Asing ..................... 49

47. Karyawan Wajib Memiliki Pengetahuan Mengenai Aktivitas

Diving ....................................................................................................... 49

48. Karyawan Resort Bertingkah Laku Sopan Kepada Tamu ....................... 50

49. Karyawan Resort Bersikap Ramah Kepada Tamu ................................... 50

50. Resort Menawarkan Paket Khusus Keluarga ........................................... 51

51. Resort Menawarkan Paket Honeymoon untuk Pasangan ......................... 51

52. Resort Menawarkan Paket Menginap dan Diving ................................... 52

53. Resort Menawarkan Paket Khusus Pada Saat Low Season ..................... 52

54. Resort Menawarkan Paket Room+Breakfast atau Room+Lunch

atau Room+Dinner .................................................................................. 53

55. Resort Menawarkan Paket Room dan Breakfast+Lunch atau

Breakfast+Dinner atau Lunch+Dinner ................................................... 54

56. Resort Menawarkan Paket Room dan Full Board Meals ......................... 55

57. Resort Mengadakan Event Khusus dalam Rangka Hari Raya dan

Hari Besar Lainnya .................................................................................. 55

58. Resort Mengadakan Program Khusus untuk Klub dan

Komunitas Diving .................................................................................... 56

59. Bekerjasama dengan Pihak Bank dalam Pemberian Potongan

Harga Khusus Bagi Pengguna Kartu Kredit Bank yang

Bersangkutan ............................................................................................ 56

xiii

DAFTAR TABEL

No. Keterangan Halaman

60. Bekerja sama dengan Pihak Travel Agency untuk Memberikan

Voucher Menginap ................................................................................... 57

61. Bekerja sama dengan Komunitas Diving Berupa Potongan

Harga Khusus Bagi Anggota Komunitas Tersebut .................................. 58

62. Tersedia Fasilitas Wi-Fi 24 Jam ............................................................... 58

63. Tersedia Fasilitas TV Kabel ..................................................................... 59

64. Tersedia Layanan Laundry ...................................................................... 60

65. Tersedia Fasilitas Water Heater di Setiap Kamar .................................... 60

66. Tersedia Fasilitas Mini Bar/Mini Fridge di Setiap Kamar ...................... 61

67. Tersedia Safe Deposit Box di Meja Resepsionis ...................................... 61

68. Transfer In dan Out dari Resort ke Dermaga dan Sebaliknya ................. 62

69. Daftar Informasi Pesaing ......................................................................... 65

70. Daftar Harga Paket dari Papua Paradise EcoResort ................................ 66

71. Daftar Harga Paket dari Misool Eco Resort ............................................ 67

72. Daftar Harga Paket dari Raja Ampat Dive Resort ................................... 68

73. Daftar Pemasok Wobbegong Eco-Cottage .............................................. 73

74. Matriks Analisis SWOT Wobbegong Eco-Cottage ................................. 78

75. Generic Business Strategies ..................................................................... 85

76. Produk Wobbegong Eco-Cottage ............................................................ 87

77. Harga Paket di Wobbegong Eco-Cottage ................................................ 90

78. Laju Pertumbuhan PDB Menurut Lapangan Usaha ................................. 99

79. Laju Pertumbuhan PDB Tahun 2012 Menurut Lapangan Usaha .......... 100

80. Kegiatan Pra Kedatangan ....................................................................... 106

81. Kegiatan Saat Kedatangan ..................................................................... 107

82. Alur Kegiatan Saat Menginap ................................................................ 108

83. Alur Kegiatan Saat Keberangkatan ........................................................ 109

84. Daftar Peralatan di Lobby ...................................................................... 110

85. Daftar Peralatan di Cottage .................................................................... 111

86. Daftar Peralatan Restoran & Dapur ....................................................... 112

xiv

DAFTAR TABEL

No. Keterangan Halaman

87. Jenis Ruangan di Wobbegong Eco-Cottage ........................................... 114

88. Hubungan Fungsional Antara Aktivitas dan Fasilitas ........................... 115

89. Perkiraan Luas Ruangan di Wobbegong Eco-Cottage ........................... 116

90. Analisis Pemilihan Lokasi Wobbegong Eco-Cottage ............................ 117

91. Jumlah Tenaga Kerja yang Dibutuhkan ................................................. 124

92. Analisis Pekerjaan Karyawan di Wobbegong Eco-Cottage ................... 125

93. Jam Operasional Kerja Wobbegong Eco-Cottage ................................. 137

94. Jumlah Karyawan yang Dibutuhkan ...................................................... 138

95. Daftar Gaji Karyawan Wobbegong Eco-Cottage .................................. 145

96. Identitas Pelaksana Bisnis ...................................................................... 156

97. Rekapitulasi Biaya Legal ....................................................................... 167

98. Perkiraan Investasi Awal ....................................................................... 168

99. Suku Bunga Kredit Rupiah .................................................................... 169

100. Biaya Utilitas Wobbegong Eco-Cottage ................................................ 172

101. Laju Inflasi Gabungan Provinsi Papua Barat ......................................... 174

102. Asumsi-Asumsi dalam Proyeksi Arus Kas Operasional ........................ 176

103. Perhitungan Titip Impas Tahun Pertama Wobbegong

Eco-Cottage ............................................................................................ 178

104. Perhitungan Payback Period .................................................................. 179

105. Reksadana Bank BCA ............................................................................ 180

106. Obligasi Negara ..................................................................................... 180

107. Suku Bunga Deposito ............................................................................ 181

108. Tabel Discount Factor ........................................................................... 182

109. Perhitungan Manual IRR ........................................................................ 183

110. Perhitungan Profitability Index .............................................................. 185

111. Liquidity Ratio Wobbegong Eco-Cottage .............................................. 185

xv

DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran Keterangan Halaman

Lampiran A Kuesioner

A-1 Kuesioner Manual ........................................................ 205

Lampiran B Desain

B-1 Logo ............................................................................. 210

B-2 Siteplan Wobbegong Eco-Cottage ............................... 211

B-3 Layout Lobby................................................................ 212

B-4 Layout Restaurant ........................................................ 213

B-5 Layout Dive Center ...................................................... 214

B-6 Layout Cottage (Twin) ................................................. 215

B-7 Layout Cottage (Double) ............................................. 216

B-8 Layout Wisma Karyawan ............................................. 217

B-9 Desain 3D Lobby .......................................................... 218

B-10 Desain 3D Restoran ................................................... 219

B-11 Desain 3D Cottage (Twin) ......................................... 220

B-12 Desain 3D Cottage (Double) ...................................... 221

B-13 Website ....................................................................... 222

Lampiran C Keuangan

C-1 Equipments & Inventory List ....................................... 224

C-2 Building ........................................................................ 226

C-3 Operating Expenses ..................................................... 227

C-4 Food and Beverage Costs ............................................ 228

C-5 Hubbart Formula ......................................................... 232

C-6 Room Sales ................................................................... 233

C-7 Income Statement Projection ....................................... 234

C-8 Cashflow Projection ..................................................... 235

C-9 Balance Sheet Projection ............................................. 236

C-10 BEP Analysis .............................................................. 237

xvi

C-11 Statement of Changes in Equity Projection ............... 238

C-12 Bank Loan Schedule ................................................... 239

C-13 Capital Loan Schedule ............................................... 240

C-14 Data Support .............................................................. 241

C-15 PAR Insurance ........................................................... 242

C-16 Laju Inflasi ................................................................. 243

C-17 Suku Bunga Deposito ................................................. 244

C-18 Reksadana Bank BCA ................................................ 245

C-19 Obligasi Negara .......................................................... 246

C-20 Suku Bunga Kredit ..................................................... 247

C-21 Payback Period .......................................................... 248

C-22 Manual IRR ................................................................ 249

C-23 Ratio Analysis ............................................................ 250