JUKNIS KASIBA

Juknis Kasiba-Lisiba BS - 1 -

BAB I

PENDAHULUAN

1.1. LATAR BELAKANG

Pembangunan Permukiman skala besar yang diwujudkan dalam Pembangunan Kasiba dan Lisiba yang

Berdiri Sendiri (Kasiba dan Lisiba BS) sangat strategis bagi semua pelaku pembangunan di bidang

perumahan dan permukiman terutama badan usaha di bidang perumahan dan permukiman (Undang-

Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman, Pasal 23). Bahwa pembangunan

perumahan dan permukiman yang dilaksanakan dengan pola Kasiba dan Lisiba yang Berdiri Sendiri

dimaksudkan agar pembangunan perumahan dan permukiman dapat lebih terarah dan terpadu sesuai

dengan arah pembangunan Kabupaten/Kota, sehingga mengarahkan pertumbuhan Kabupaten/Kota

membentuk struktur lingkungan yang lebih efektif dan efisien.

Ditegaskan bahwa semua pembangunan perumahan yang dilakukan oleh Badan Usaha di bidang

perumahan dan permukiman hanya di lokasi Kasiba dan atau Lisiba yang Berdiri Sendiri. Hal ini menjadi

satu tantangan dan sekaligus peluang bagi Pemerintah Kabupaten/Kota untuk memberikan fasilitasi yang

terbaik untuk memberikan pelayanan dalam memenuhi tuntutan kebutuhan di bidang perumahan dan

permukiman.

Peraturan Pemerintah Nomor 80 Tahun 1999, tentang Kasiba dan Lisiba yang Berdiri Sendiri, telah

memberikan dasar-dasar pengaturan yang cukup rinci. Dalam memenuhi tuntutan tersebut ada urutan

kegiatan yang harus dilaksanakan oleh Pemerintah Kabupaten/Kota, sejak dari penetapan lokasi sampai

pada pengendalian pembangunan Kasiba dan Lisiba yang Berdiri Sendiri. Untuk itu masih diperlukan

pedoman yang dapat dijadikan panduan untuk ditindak lanjuti oleh Pemerintah Kabupaten/Kota menjadi

Peraturan Daerah yang disesuaikan dengan kondisi daerah.

Dengan mengikuti urutan kegiatan yang dilakukan, akan menjamin bahwa Kasiba dan Lisiba yang Berdiri

Sendiri dikembangkan sesuai dengan Undang-undang dan peraturan yang berlaku, sehingga mampu

menjawab tuntutan kebutuhan masyarakat akan perumahan dan permukiman yang memenuhi syarat.

Untuk itu dalam Pedoman Pelaksanaan dan Pedoman Teknis ini disajikan urutan kegiatan yang perlu

dilakukan oleh Pemerintah Kabupaten/Kota dalam melaksanakan pembangunan di bidang perumahan dan

permukiman. Dalam hal ini pedoman ini masih bersifat lebih umum, masih diperlukan penjabaran yang lebih

rinci dengan penyesuaian terhadap kondisi sosial, ekonomi dan budaya serta besarnya kebutuhan atas

perumahan dan permukiman di masing-masing daerah.


1.2. MAKSUD DAN TUJUAN

1.2.1. Maksud Petunjuk Teknis

Maksud Petunjuk Teknis ini adalah panduan penyelenggaraan pengelolaan Kasiba, Lisiba dan

Lisiba yang Berdiri Sendiri, yang dilakukan oleh Pemerintah Daerah, bersama dengan Badan

Pengelola Kasiba, Penyelenggara Lisiba, dan Penyelenggara Lisiba yang Berdiri Sendiri.

1.2.2. Tujuan Petunjuk Teknis

Tujuan Petunjuk Teknis ini adalah tersedianya persyaratan, standar, dan kriteria, yang digunakan

dalam penyelenggaraan Kasiba, Lisiba dan Lisiba yang Berdiri Sendiri, agar hasilnya mempunyai

kualitas dan nilai manfaat yang tinggi.

1.3. RUANG LINGKUP

Ruang lingkup petunjuk teknis meliputi :

a. Pengaturan batasan kawasan, kriteria penetapan lokasi, besaran kawasan dan penyelenggaraan

pembangunan dan pembinaan teknis kawasan.

b. Penyelenggaraan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) meliputi kegiatan : 1. Pembentukan panitia penetapan lokasi

2. Pembentukan Badan Pengelola

3. Perolehan tanah

4. Perencanaan dan pelaksanaan pembangunan

5. Pengawasan dan pengendalian pembangunan

1.4. SISTIMATIKA

Petunjuk Teknis ini terdiri dari 5 Bab, yang terdiri atas :

Bab I : Pendahuluan

Menguraikan tentang latar belakang, maksud dan tujuan, ruang lingkup dan sistematika

Bab II : Ketentuan Umum

Berisi pengertian-pengertian yang berkaitan dengan istilah-istilah yang digunakan dalam

batang tubuh

Bab III : Persyaratan, standar dan kriteria pengelolaan Kasiba dan penyelenggaraan Lisiba bagian dari

Kasiba

Memberikan petunjuk tentang syarat dan kriteria dalam menunjuk Badan Pengelola Kasiba

dan Penyelenggara Lisiba. Selain itu juga memberikan petunjuk tentang persyaratan fisik


lokasi yang sesuai untuk Kasiba dan Lisiba serta petunjuk dalam pengawasan pembangunan

Kasiba dan Lisiba.

Bab IV : Persyaratan, Standar dan Kriteria Dalam Penyelenggaraan Lisiba yang Berdiri Sendiri

Memberikan petunjuk tentang syarat dan kriteria dalam menetapkan Penyelenggara Lisiba

yang Berdiri Sendiri, dan persyaratan fisik lokasi yang sesuai untuk Lisiba yang Berdiri

Sendiri. Selain itu juga menguraikan tentang ketentuan ketentuan pengawasan

pembangunan Lisiba yang Berdiri Sendiri.


BAB II

KETENTUAN UMUM

Beberapa istilah atau definisi yang dipakai dan terkait dalam pembahasan Juklak dan Juknis Pengelolaan serta

Penyelenggaraan Kasiba dan Lisiba Yang Berdiri Sendiri sebagai berikut :

1. Permukiman

Permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik yang berupa kawasan

perkotaan maupun perdesaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian

dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan.

2. Perumahan

Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan

hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan.

3. Prasarana Lingkungan

Prasarana lingkungan adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan yang memungkinkan lingkungan

permukiman dapat berfungsi sebagaimana mestinya.

4. Jaringan Primer

Jaringan primer prasarana lingkungan dalam Kasiba adalah jaringan utama yang menghubungkan antar

kawasan permukiman atau antara kawasan permukiman dan kawasan lain yang digunakan untuk

kepentingan umum.

5. Jaringan Sekunder

Jaringan sekunder adalah jaringan cabang dari jaringan primer prasarana lingkungan yang melayani

kebutuhan di dalam satu satuan lingkungan permukiman.

6. Sarana Lingkungan

Sarana lingkungan adalah fasilitas penunjang yang berfungsi untuk penyelenggaraan dan pengembangan

kehidupan ekonomi, sosial dan budaya.

7. Utilitas Umum

Utilitas umum adalah sarana penunjang untuk pelayanan lingkungan

8. Tata Ruang

Tata ruang adalah wujud struktural dan pemanfaatan ruang baik direncanakan maupun tidak.


9. Rencana Tata Ruang

Rencana tata ruang adalah hasil perencanaan tata ruang

10. Kawasan Siap Bangun

Kawasan Siap Bangun, selanjutnya disebut Kasiba, adalah sebidang tanah yang fisiknya telah dipersiapkan

untuk pembangunan perumahan dan permukiman skala besar yang terbagi dalam satu lingkungan siap

bangun atau lebih, yang pelaksanaannya dilakukan secara bertahap dengan lebih dahulu dilengkapi dengan

jaringan primer dan sekunder prasarana lingkungan sesuai dengan rencana tata ruang lingkungan yang

ditetapkan oleh Pemerintah Kabupaten/Kota dan memenuhi persyaratan pembakuan pelayanan prasarana

dan sarana lingkungan, khusus untuk Daerah Khusus Ibukota Jakarta Rencana Tata Ruang Lingkungannya

ditetapkan oleh Pemerintah Daerah Khusus Ibukota Jakarta.

11. Lingkungan Siap Bangun

Lingkungan Siap Bangun, selanjutnya disebut Lisiba, adalah sebidang tanah yang merupakan bagian dari

Kasiba yang telah dipersiapkan dan dilengkapi dengan prasarana lingkungan dan selain itu juga sesuai

dengan persyaratan pembakuan tata lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan pelayanan

lingkungan untuk membangun kaveling tanah matang.

12. Lingkungan Siap Bangun yang Berdiri Sendiri

Lingkungan Siap Bangun yang Berdiri Sendiri, selanjutnya disebut Lisiba yang Berdiri Sendiri, adalah Lisiba

yang bukan merupakan bagian dari Kasiba, yang dikelilingi oleh lingkungan perumahan yang sudah

terbangun atau dikelilingi oleh kawasan dengan fungsi-fungsi lain.

13. Kaveling Tanah Matang

Kaveling tanah matang adalah sebidang tanah yang telah dipersiapkan sesuai dengan persyaratan

pembakuan dalam penggunaan, penguasaan, pemilikan tanah dan rencana tata ruang lingkungan tempat

tinggal atau lingkungan hunian untuk membangun bangunan.

14. Penyediaan Tanah untuk Perumahan dan Permukiman

Penyediaan tanah untuk perumahan dan permukiman adalah setiap kegiatan pemenuhan kebutuhan tanah

untuk perumahan dan permukiman melalui penyelenggaraan pengelolaan Kasiba dan Lisiba yang Berdiri

Sendiri.

15. Konsolidasi tanah


Konsolidasi tanah adalah kebijaksanaan pertanahan mengenai penataan kembali penguasaan dan

penggunaan tanah serta usaha pengadaan tanah untuk kepentingan pembangunan, untuk meningkatkan

kualitas lingkungan dan pemeliharaan sumber daya alam dengan melibatkan partisipasi aktif masyarakat.

16. Lingkungan Hunian Yang Berimbang

Lingkungan Hunian Yang Berimbang adalah wujud kawasan dan lingkungan perumahan dan permukiman

(dalam Kasiba) yang pembangunan perumahan dan permukimannya meliputi rumah sederhana, rumah

menengah, dan rumah mewah dengan perbandingan tertentu sehingga dapat menampung secara serasi

berbagai kelompok masyarakat. Perbandingan tertentu dimaksud adalah perbandingan jumlah rumah

sederhana, berbanding jumlah rumah menengah, berbanding jumlah rumah mewah sebesar 6 (enam) atau

lebih, berbanding 3 (tiga) atau lebih, berbanding 1 (satu)

17. Badan Usaha

Badan usaha adalah badan yang kegiatan usahanya di bidang pembangunan perumahan dan permukiman

yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

18. Badan Pengelola

Badan pengelola adalah Badan Usaha Milik Negara atau Badan lain yang dibentuk oleh Pemerintah yang

ditugasi sebagai Pengelola Kasiba termasuk Badan Usaha Milik Daerah. Badan lain yang dibentuk oleh

Pemerintah dimaksud adalah Badan Usaha swasta yang bergerak di bidang perumahan dan permukiman

yang bekerjasama dengan Pemerintah.

19. Penyelenggara

Penyelenggara adalah kelompok masyarakat pemilik tanah atau badan usaha yang ditunjuk oleh Badan

Pengelola untuk membangun Lisiba bagian dari Kasiba dan yang ditunjuk oleh Pemerintah Daerah untuk

membangun Lisiba yang Berdiri Sendiri.

20. Daerah

Daerah adalah Daerah Provinsi, Daerah Kabupaten dan Daerah Kota yang bersifat otonom.

21. Pemerintah Daerah

Pemerintah Daerah adalah Pemerintah Kabupaten / Kota beserta perangkat Daerah Otonom yang lain

sebagai Badan Eksekutif Daerah, sedangkan untuk DKI Jakarta adalah Pemerintah Daerah Khusus Ibukota

Jakarta.

22. Kepala Daerah


Kapala Daerah adaalah Gubernur, Bupati atau Walikota.

23. Menteri

Menteri adalah Menteri yang bertanggung jawab di bidang perumahan dan permukiman.


BAB III

PERSYARATAN, STANDAR, DAN KRITERIA

DALAM PENGELOLAAN KASIBA DAN PENYELENGGARAAN LISIBA BAGIAN DARI KASIBA

3.1. PERSYARATAN DAN KRITERIA DALAM PEMILIHAN LOKASI KASIBA

3.1.1. Persyaratan Lokasi Kasiba

a. Kajian pertumbuhan penduduk baik yang alamiah maupun migrasi mengacu pada data Badan

Pusat Statistik (BPS).

b. Kebutuhan rumah dapat didekati dengan melihat selisih antara jumlah rumah yang ada dengan

jumlah Kepala Keluarga yang ada.

c. Lokasi Kasiba harus berada pada kawasan permukiman menurut rencana tata ruang wilayah

Kabupaten / Kota.

d. Seluruhnya terletak dalam wilayah satu daerah administratif.

e. Lokasi Kasiba dapat dikembangkan mengikuti kecenderungan perkembangan yang ada atau

untuk merangsang terjadinya pengembangan baru.

f. Calon lokasi Kasiba bukan / tidak merupakan tanah sengketa atau berpotensi sengketa.

g. Dalam menentukan urutan prioritas calon-calon lokasi Kasiba, pertimbangan utama sekurang-

kurangnya strategi pengembangan wilayah, biaya terendah untuk pengadaan prasarana dan

utilitas, berdekatan dengan tempat kerja atau lokasi investasi yang mampu menampung tenaga

kerja.

h. Lokasi Kasiba yang akan ditetapkan mencakup lokasi yang belum terbangun yang mampu

menampung sekurang-kurangnya 3.000 (tiga ribu) unit

i. Lokasi Kasiba bagi tanah yang sudah ada permukimannya, akan merupakan integrasi antara

pembangunan baru dan yang sudah ada sehingga seluruhnya menampung sekurang-

kurangnya 3.000 (tiga ribu) unit.

3.1.2. Kriteria Pemilihan Lokasi Kasiba

a. Jarak tempuh lokasi menuju pusat kegiatan dan pelayanan selama kurang lebih 30 menit

b. Ketersediaan jalan penghubung dengan kawasan sekitarnya

c. Keadaan topografi lapangan datar

d. Daya dukung tanah untuk bangunan sesuai

e. Drainase alam baik

f. Kemudahan memperoleh air bersih

g. Kemudahan memperoleh sambungan listrik

h. Kemudahan memperoleh sambungan telepon

i. Kedekatan dengan fasilitas pendidikan tinggi


j. Kedekatan dengan fasilitas kesehatan

k. Kedekatan dengan pusat perbelanjaan

l. Kemungkinan pembuangan sampah.

m. Tidak merubah bentang alam, seperti mengurug situ, memotong bukit/gunung, reklamasi rawa

(termasuk rawa pantai).

n. Masyarakat yang akan menghuni Kasiba mempunyai karakter/budaya yang tidak berlawanan

dengan karakter/budaya masyarakat yang ada di sekitarnya.

o. Adanya perhitungan neraca pembiayaan penetapan Kasiba (usulan pengeluaran, perkiraan

penerimaan, cash flow)

3.2. PERSYARATAN DAN KRITERIA DALAM PENUNJUKAN BADAN PENGELOLA KASIBA

3.2.1. Persyaratan Badan Pengelola Kasiba

a. Badan Usaha Milik Negara atau Badan Usaha Milik Daerah, atau badan lain yang dibentuk oleh

Pemerintah, yang ditugasi untuk menyelenggarakan pengelolaan Kasiba.

b. Dalam hal tidak ada Badan Usaha Milik Negara dan Badan Usaha Milik Daerah yang berminat

untuk mengelola Kasiba, Bupati/Walikota dapat :

membentuk Badan lain yang ditugasi untuk pengelolaan Kasiba yang selanjutnya dapat

dikukuhkan menjadi BUMD bidang perumahan dan permukiman dan memberikan

informasinya kepada DPRD.

Menunjuk Kepala Bappeda untuk menjadi Ketua Badan Pengelola dengan anggota-

anggota.

Menunjuk Sekretaris Daerah sebagai Ketua Badan Pengelola, dengan anggota terdiri dari

unsur Dinas Pekerjaan Umum, Perumahan dan Permukiman, Tata Kota, Pertanahan dan

Dinas lain yang diperlukan serta Unsur yang Professional di bidangnya.

Menunjuk Badan Usaha swasta untuk menjadi Badan Pengelola untuk melaksanakan

tugas pengelolaan yang bekerjasama dengan Pemerintah Kabupaten/Kota.

c. Memiliki tenaga ahli yang telah tersertifikasi di bidang :

1) Manajemen real estat

2) Penyelenggaraan pembangunan prasarana lingkungan

3) Penyelenggaraan pembangunan sarana lingkungan

4) Penyelenggaraan pembangunan utilitas umum

5) Pembiayaan real estat

3.2.2. Isi Dokumen Kompetisi Badan Pengelola Kasiba

a. Penjelasan singkat mengenai Kasiba yang di kompetisikan

b. Persyaratan peserta kompetisi


c. Peta situasi lokasi Kasiba

d. Jadwal penyelenggaraan kompetisi

e. Daftar isi dan format proposal

f. Kriteria dan tata cara evaluasi usulan

3.2.3. Persyaratan Untuk Ikut Serta Kompetisi Badan Pengelola Kasiba

a. Rekaman Akte Pendirian Badan Usaha (Peraturan Pemerintah untuk BUMN atau Peraturan

Daerah untuk BUMD);

b. Rekaman Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)

c. Referensi bank

d. Neraca perusahaan terakhir

e. Daftar pengurus perusahaan

f. Daftar tenaga ahli yang dimiliki

3.2.4. Kriteria Pemilihan Pemenang Kompetisi Pengelola Kasiba

a. Kekayaan bersih atau kemampuan keuangan perusahaan;

b. Kemampuan tenaga ahli yang akan ditugasi, yang dinilai dari riwayat hidup masing-masing

tenaga ahli

c. Kemampuan tim pelaksana yang dinilai dari komposisi tenaga ahli yang diusulkan;

d. Usulan teknis yang berisi antara lain :

1) Perkiraan macam/tipe dan jumlah rumah yang dapat dibangun;

2) Rencana struktur pemanfaatan ruang;

3) Prakiraan harga jual tanah untuk masing-masing tipe rumah;

4) Sistem drainase dan pembuangan limbah cair;

5) Sistem pembuangan limbah padat (sampah);

6) Macam dan jumlah sarana lingkungan yang akan disediakan tanahnya

7) Jadwal waktu penyelenggaraan pengelolaan Kasiba;

e. Proposal neraca pengeluaran-penerimaan pengelolaan Kasiba :

1) Usulan pengeluaran

2) Perkiraan penerimaan

3) Cash flow

3.3. PERSYARATAN DAN KRITERIA DALAM PENUNJUKAN PENYELENGGARA LISIBA

3.3.1. Persyaratan Penyelenggara Lisiba

a. Badan usaha di bidang pembangunan perumahan dan permukiman, yang didirikan berdasarkan

hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, atau badan usaha asing di bidang

pembangunan perumahan dan permukiman yang berkedudukan di Indonesia.

b. Memiliki tenaga ahli yang telah tersertifikasi di bidang :


1) Manajemen real estat;

2) Penyelenggaraan pembangunan prasarana lingkungan;

3) Penyelenggaraan pembangunan sarana lingkungan;

4) Penyelenggaraan pembangunan utilitas umum;

5) Penyelenggaraan pembangunan rumah

6) Pembiayaan real estat.

3.3.2. Isi Dokumen Kompetisi Penyelenggara Lisiba

a. Penjelasan singkat mengenai Lisiba yang dikompetisikan


c. Peta situasi lokasi Lisiba



f. Kriteria dan tata cara evaluasi proposal

3.3.3. Persyaratan Untuk Ikut Serta Kompetisi Penyelenggara Lisiba :

a. Rekaman akte pendirian badan usaha

b. Rekaman nomor pokok wajib pajak

c. Referensi bank




3.3.4. Kriteria Pemilihan Pemenang Kompetisi Penyelenggara Lisiba

a. Kekayaan bersih atau kemampuan keuangan perusahaan

b. Kemampuan tenaga yang akan ditugasi, yang dinilai dari riwayat hidup masing-masing tenaga

ahli

c. Kemampuan tim pelaksana yang dinilai dari komposisi tenaga ahli yang diusulkan

d. Usulan teknis, yang berisi antara lain :

- Perkiraan tipe dan jumlah rumah yang akan dibangun;

- Rencana dan syarat rumah yang akan dibangun;

- Prakiraan harga jual masing-masing tipe rumah dan kaveling yang akan dijual tanpa rumah;

- Sistem drainase dan pembuangan limbah cair;

- Sistem pembuangan limbah padat

- Macam dan jumlah sarana lingkungan yang akan dibangun atau disediakan tanahnya;

- Jadwal waktu kegiatan penyelenggaraan Lisiba

- Sistem pembiayaan penyelenggaraaan Lisiba


3.4. PERSYARATAN UNTUK MENUNJUK BADAN PENGELOLA SEBAGAI PENYELENGGARA

KONSOLIDASI TANAH

a. Terbentuknya Perhimpunan Pemilik tanah yang berbadan hukum

b. Tercapainya kesepakatan konsolidasi tanah antar para anggota perhimpunan penghuni dan antara

perhimpunan penghuni dengan Badan Pengelola.

c. Terbitnya Surat Keputusan Kepala Daerah tentang konsolidasi tanah.

3.5. PERSYARATAN PEROLEHAN TANAH UNTUK KASIBA

3.5.1. Umum

Penyediaan tanah untuk perumahan dan permukiman adalah setiap kegiatan pemenuhan

kebutuhan tanah untuk perumahan dan permukiman melalui penyelenggaraan Kasiba dan Lisiba

yang Berdiri Sendiri. Penyediaan tanah dimaksud terdiri dari perolehan tanah, mengurus hak atas

tanah, mengkavling tanah dan mengalokasikan bagian-bagian dari tanah tersebut untuk

pembangunan perumahan, prasarana lingkungan dan fasilitas umum.

Bahwa tanah yang dapat digunakan untuk lokasi Kasiba adalah

1) Tanah Negara; 2) Tanah Hak; 3) Tanah Negara dan Tanah Hak.

3.5.2. Persyaratan Perolehan Tanah Untuk Kasiba Di Atas Tanah Negara

a. Tidak ada pemindahan penduduk :

- Penduduk yang sudah ada dilokasi sedapatnya tidak ada yang dikeluarkan dari tempat

tinggalnya.

- Kasiba dan Lisiba baik di atas tanah negara maupun tanah hak diupayakan pada bidang

tanah yang jarang penduduknya.

- Bila menyangkut bidang tanah yang ada penduduknya, maka diberikan kebebasan untuk

memilih ikut dalam program Kasiba atau mereka secara sukarela pindah tempat tinggal

dengan memperoleh penggantian yang layak sesuai dengan jenis dan hak atas tanahnya.

b. Tanah Negara yang tidak ada pemakainya :

- Badan Pengelola Kasiba mengajukan permohonan hak kepada Pemerintah

Kabupaten/Kota melalui Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota ;

- Untuk permohonan sertipikatnya sesuai dengan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala

Badan Pertanahan Nasional No. 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan


Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan, Peraturan Menteri Agraria No.

9 Tahun 1965 tentang Pelaksanaan Konversi Hak Penguasaan Atas Tanah Negara dan

Peraturan Pemerintah No 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan

dan Hak Pakai atas Tanah.

3.5.3. Persyaratan Perolehan Tanah Untuk Kasiba Di Atas Tanah Hak

Perolehan Tanah Untuk Kasiba dapat dilakukan oleh

a. Badan Pengelola Kasiba melakukan pembebasan tanah adat/hak ulayat. :

- Dapat menghubungi dan mencari kesepakatan / musyawarah dengan ketua adat terlibat;

- Bila pendekatan dengan jual beli atau pelepasan hak dan musyawarah tidak disetujui, maka

demi kepentingan yang lebih luas dalam rangka pelaksanaan pembangunan permukiman

dan perumahan baik dalam bentuk kasiba dan lisiba BS dapat mengacu pada Keputusan

Presiden No. 55 Tahun 1993 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan

Untuk Kepentingan Umum, dalam Pasal 14, atau Peraturan Presiden No. 36 Tahun 2005.

b. Untuk Tanah Negara bekas tanah hak perorangan atau Badan Hukum, maka Badan Pengelola

Kasiba :

- Mengadakan pembebasan tanah, yaitu melepaskan hubungan hukum dengan bekas

pemegang haknya, dengan memberikan penggantian yang layak dan selanjutnya

mengajukan permohonan hak melalui Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat sesuai

dengan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No 9 tahun

1999 jo Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No 3 tahun

1999. Untuk tanah hak, maka hak perorangan atau badan hukum terkait dapat diselesaikan

melalui cara jual beli atau pelepasan hak dibuat dihadapan Notaris/Pejabat Pembuat Akta

Tanah (PPAT)

c. Konsolidasi tanah, adalah peran serta aktif dari para pemilik tanah peserta konsolidasi

melepaskan hak atas tanahnya, untuk selanjutnya ditetapkan sebagai obyek konsolidasi tanah

oleh Kepala BPN atas usul Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/ Kota setempat melalui

Kepala Kantor Wilayah BPN Propinsi. Hak atas tanahnya kemudian diberikan secara kolektif

sesuai dengan rencana penataan kapling yang disetujui oleh para peserta konsolidasi tanah.

Proses konsolidasi tanah melalui Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 4 Tahun

1991.

d. Tukar menukar

Tukar menukar dilakukan apabila pemilik tanah yang termasuk dalam areal kasiba tidak dapat

diselesaikan melalui sebagaimana dimaksud dalam butir a, b, dan c, dengan ketentuan :


- Untuk bidang tanah yang merupakan asset suatu instansi Pemerintah, penyelesaiannya

mengacu kepada Keppres No. 29 Tahun 1984, atas persetujuan Menteri terkait dan Menteri

Keuangan.

- Untuk bidang tanah yang merupakan asset Pemerintah Daerah, penyelesaiannya mengacu

kepada Keputusan Menteri Dalam Negeri No. 4 Tahun 1979 pasal 34 tentang Pelaksanaan

Pengelolaan Barang Pemda dengan persetujuan Menteri Dalam Negeri dan DPRD. Dalam

hal ini persetujuan Menteri Keuangan tidak diperlukan

3.5.4. Persyaratan Konsolidasi Tanah Dalam Kasiba

a. Perorangan pemegang hak atas tanah

1. Perorangan pemegang hak atas tanah

- Didata dan diperiksa macam penguasaan hak atas tanahnya.

- Dimusyawarahkan manfaat konsolidasi tanah dan resikonya.

- Dipenuhi Peraturan Kep. BPN No. 4 Tahun 1991

2. Perorangan pemakai tanah negara

- Bagi pemegang hak yang telah berakhir, maka harus diurus perpanjangannya lebih

dulu berdasarkan Keppres No. 32 Tahun 1979 Junto PMDN No. 3 Tahun 1979 dan

atau Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No 9 tahun

1999 jo Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No 3

tahun 1999.

- Pemakai tanah negara seizin instansi yang bersangkutan, harus memiliki izin tertulis

dari instansi terkait dan kesaksian dari Kepala Desa/Kepala Kelurahan setempat.

- Diperlukan rekomendasi dari Kepala Desa/Kepala Kelurahan untuk memperkuat

permohonan Badan Pengelola /Penyelenggara.

- Bagi para pemakai tanah negara yang sudah 20 (dua puluh) tahun atau lebih tanpa

teguran dari Pemerintah atau keberatan dari masyarakat sekitar, diperlukan pernyataan

tertulis dari Kepala Desa/Kelurahan atau masyarakat sekitar yang dimaksud.

- Karena berkemungkinan letak bidang tanahnya terhadap akses infrastruktur berbeda,

maka perlu ditentukan perbandingan nilai haknya menurut luas tanah.

- Bila belum ada peraturannya, maka melalui kesepakatan bersama :

Antara Badan Pengelola/Penyelenggara dengan peserta konsolidasi tanah

Sesama para peserta konsolidasi tanah

Diperlukan bukti kehadiran dari setiap musyawarah yang diadakan.

3. Terhadap tanah wakaf yang akan dikonsolidasikan (dari badan sosial keagamaan)

dilakukan dengan cara:

- Penggantian (melalui musyawarah) bidang tanah ditempat lain.


- Penggantian dengan uang antara Badan Pengelola Kasiba/Penyelenggara Lisiba

dengan pengurus tanah wakaf, sesuai kesepakatan

- Semua kegiatan tersebut diproses dengan akte notaris

4. Terhadap tanah instansi Pemerintah yang akan digunakan bagi perumahan karyawan

instansinya.

- Perlu ada surat persetujuan dari instansi yang menguasai tanah.

- Kesepakatan sesama karyawan yang akan menghuni ditempat tersebut.

- Selanjutnya diikuti Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 4 Tahun 1991

Junto Petunjuk Pelaksanaan No. 410-4245 Tahun 1991.

b. Konsolidasi Tanah

1. Penyerahan tanah oleh peserta konsolidasi tanah kepada Badan Pengelola Kasiba.

Penyerahan tanah (bukan penyerahan hak tanah) secara bersama/serentak dengan maksud

memberikan kemudahan bagi Badan Pengelola Kasiba dalam melaksanakan program antara

lain agar sesuai dengan Rencana Tata Ruang.

2. Peserta konsolidasi tanah menerima kembali kaveling tanah matang (atau berikut rumah)

dengan nilai paling sedikit sama dengan harga tanah dan obyek di atasnya.

Pada awal proses konsolidasi tanah perlu diadakan inventarisasi dan penilaian nilai tanah,

sesuai status dan hak tanahnya, menurut luas bidang dan penguasaanya.

3. Luas letak dan jenis masing-masing kaveling yang diberikan kepada para peserta konsolidasi

tanah, dengan status semula dan sesuai dengan rencana teknik ruang yang telah disusun

oleh Badan Pengelola Kasiba.

Rencana teknik ruang yang disusun oleh Badan Pengelola Kasiba harus disosialisasikan

untuk dapat disepakati bersama oleh para peserta konsolidasi tanah.

4. Selama berlangsung konsolidasi tanah.

Perlu diinventarisasi permasalahan yang ada dari tanah yang dikuasai oleh peserta

konsolidasi tanah, agar hak keperdataan dan masalahnya dari para peserta dapat diketahui

oleh fihak Badan Pengelola Kasiba lebih awal.

c. Persiapan Konsolidasi Tanah

1. Penyuluhan, Bimbingan, Bantuan dan Kemudahan (PBBK)

Badan Pengelola Kasiba dan Pemda memberikan PBBK melalui para tokoh masyarakat dan

bertatap muka (public hearing) untuk mengumpilkan data expose tentang program

konsolidasi tanah.

2. Pelaksanaan Konsolidasi tanah diputuskan secara musyawarah antar peserta pemilik tanah

dengan Badan Pengelola Kasiba dibantu Pemerintah Kabupaten/Kota.


Kesepakatan tersebut di atas mengacu pada Peraturan Kepala BPN No. 4 Tahun 1991 dan

petunjuk pelaksanaan konsolidasi tanah No. 410-4245 tanggal 7 Desember 1991.

3. Apabila Pemegang hak/pemakai tanah ada yang tidak setuju, maka Badan Pengelola Kasiba

dapat memperoleh tanah yang bersangkutan dengan cara jual beli, tukar menukar, pelepasan

hak, atau cara lain sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku.

- Solusi ketidak sepakatan, tidak harus memaksa peserta konsolidasi tanah untuk

menyerahkan tanahnya tetapi ditawarkan dengan berbagai pilihan (jual beli, tukar

menukar, pelepasan hak atau cara lain), dimana perlu dibentuk panitia Arbiter

(penengah) yang netral dan tidak memihak.

- Konsolidasi tanah dalam rangka penyediaan tanah untuk perumahan dan permukiman

mengacu pada peraturan Kepala BPN No. 4 Tahun 1991 tentang Konsolidasi Tanah dan

Petunjuk Pelaksanaan Konsolidasi Tanah No. 410-4245 tanggal 7-12-1991

3.5.5. Persyaratan Perolehan Tanah Dengan Jual Beli atau Tukar Menukar atau Pelepasan Hak

Untuk Kasiba

a. Perolehan tanah dengan cara jual beli atau tukar menukar

Perlu inventarisasi data yuridis (jenis hak dan pemegang hak) dan data fisik

(bangunan/tanaman di atas tanah tersebut) yang cermat guna proses pengikatan jual beli di

hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

1. Jual Beli

Dalam proses jual beli tanah, maka selalu ada penjualnya, pembelinya dan obyeknya yaitu

tanah yang jelas. Proses jual beli yang utama adalah secara langsung antara penjual dan

pembeli, namun dapat dilakukan oleh kuasanya, yaitu mewakili pihak penjual ataupun

pembeli, dengan surat kuasa terbatas jangka waktunya yang jelas dan memenuhi

persyaratan.

Dalam proses jual beli, maka kedudukan para pihak setara, dan harga tanah (objek)

ditetapkan atas usul kedua pihak sampai dapat disepakati harga yang dapat ditetapkan

secara bersama. Dalam pencapaian kesepakatan harga dimana perlu dapat digunakan jasa

penengah (Notaris) yang netral, dan unsur Pemerintah (ataupun pamong desa) sama sekali

tidak boleh turut campur, apalagi memihak.


Sebelum proses jual beli dilaksanakan terlebih dahulu harus diketahui beban perdata dari

objek tanahnya, dan harus diketahui pula besar pajak dan biaya proses jual-beli serta

disepakati pihak mana saja yang akan menanggungnya.

Biasanya dari pihak pembeli membentuk panitia pelaksana pembelian ataupun sering

disebut Panitia Pembebasan Tanah, yang pelaksanaannya mengacu pada peraturan yang

berlaku.

2. Tukar Menukar Tanah

Sering terjadi bahwa pemilik tanah mensyaratkan bidang tanahnya yang dikehendaki

pembeli, ditukar dengan tanah di tempat lain yang lokasi dan luasnya dikehendaki oleh

pihak pemilik/penjual. Hal tersebut dapat di atasi dengan musyawarah yang mencapai

kesepakatan tanpa keterpaksaan ataupun merugikan salah satu pihak.

Dalam mencapai kesepakatan yang menguntungkan kedua belah pihak, maka jasa

penengah (arbiter) yang netral dan tidak berpihak, seringkali dapat membantu

kelancarannya.

Harus disepakati oleh para pihak terlibat, bahwa konsekwensi pajak dan pembiayaan

terhadap proses tukar menukar tanah ini menjadi beban pihak siapa, secara jelas dan

terinci.

Dalam perumusan ahli penguasaan tanah secara tukar menukar tanah ini, harus tertuang

dalam dokumen yang dapat di pertanggung jawabkan dibuat dihadapan Notaris/Pejabat

Pembuat Akta Tanah setempat. Kesemuanya sesuai dengan peraturan perundang-

undangan yang berlaku.

b. Perolehan tanah dengan cara pelepasan hak.

1. Tanah diperoleh dengan cara pelepasan hak, dilakukan dengan penggantian yang layak

dengan pemegang hak/pemakai tanah, kemudian tanah yang bersangkutan dilepaskan

menjadi tanah negara sehingga dapat diberikan sesuatu hak kepada Badan Pengelola

Kasiba.

2. Penggantian yang layak dapat diberikan kepada pemegang hak atas tanah (perorangan),

nadzir (pengurus wakaf), badan hukum atau perorangan yang menguasai tanpa suatu hak.


- Perlu diinventarisasi siapa yang boleh menerima ganti rugi. Bila perlu diumumkan di balai

desa/kelurahan atau surat kabar.

3. Penggantian yang layak, terhadap nilai hak atas tanah, pemakai tanah, bangunan, tanaman

atau benda-benda yang secara syah berada di atas atau di dalam tanah yang bersangkutan.

Perlu diinventarisasi benda-benda yang berada di atas atau di dalam tanah.

a. Penetapan penggantian yang layak dengan memperhitungkan :

1. Nilai tanah disepakati bersama melalui musyawarah/mufakat antara kedua belah

pihak, dengan memperhatikan berbagai faktor seperti Nilai Jual Objek Pajak ,

produksi tanaman, lokasi tanah serta sarana dan prasarna di sekelilingnya sesuai

dengan Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN No. 1/Th. 1994.

2. Nilai bangunan yang berdasarkan atas kriteria dan tatacara penaksiran nilai

bangunan.

- harga awal, dikurangi nilai penguasaan umur bangunan;

- harga bila membangun dewasa ini, sesuai dengan luas bangunan (m2)

- instansi yang menilai biasanya Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten/Kota

3. Nilai Jual Tanaman

Nilai jual tanaman disepakati, berdasarkan umur tanaman. Apabila tidak diperoleh

kesepakatan maka para pihak menyerahkan kepada panitia penengah (arbiter) atau

Dinas Pertanian setempat sesuai dengan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala

BPN No.:1/Tahun 1994

4. Nilai benda-benda di atas dan di dalam tanah

- Benda-benda yang ada tersebut memiliki nilai subjektif karena itu perlu adanya

panitia penilai yang netral dan adil.

- Standar penilaian terhadap barang-barang yang berada di atas maupun di dalam

tanah ditentukan oleh instansi/dinas dari Kabupaten/Kota setempat.

b. Bentuk dan penggantian yang layak dengan cara musyawarah dan secara langsung antara

pihak yang berhak dengan Badan Pengelola Kasiba.

- Layak menurut ukuran pihak yang berhak dan juga bagi Badan Pengelola Kasiba, bila

perlu dengan bantuan penengah (arbiter) yang tidak memihak (netral).

- Musyawarah langsung, yaitu tanpa perantara tetapi disaksikan pihak lain. Biasanya

saksinya adalah Pamong Desa / Kelurahan, dimana harus mengayomi pihak yang masih

berhak dan juga akan menerima pendatang baru yang akan menerima suatu hak dari

negara.

c. Pengaruh Mengenai Penggantian yang Layak


- Telah diatur di dalam Keputusan Presiden No. 55 Tahun 1993 dan aturan

pelaksanaannya sesuai Peraturan Menteri Negara Agraria/Kep. BPN No. 1 Tahun 1994

atau Perpres No 36 tahun 2005.

3.6. PERSYARATAN DAN STANDAR PERENCANAAN TATA RUANG RINCI KASIBA

Persyaratan dan standar Tata Ruang Rinci Kasiba mengacu pada SNI 1733 mengenai standar perencanaan

lingkungan perumahan dan SNI T-07 1990-F tentang Tata Cara Perencanaan Umum drainase perkotaan

3.6.1. Persyaratan Prasarana Lingkungan Kasiba

a. Kasiba perlu memperhatikan Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Luas Bangunan

(KLB), dan Koefisien Daerah Hijau (KDH) yang berlaku sesuai dengan persyaratan di masing-

masing Kabupaten/Kota.

b. Kasiba harus dilengkapi dengan jaringan primer dan sekunder prasarana lingkungan, berupa

jalan, saluran pembuangan air hujan dan saluran pembuangan air limbah, yang terintegrasikan

dengan jaringan wilayah daerah di kawasan sekitarnya sesuai dengan rencana tata ruang

wilayah.

c. Jaringan primer dan sekunder saluran pembuangan air hujan harus dihubungkan dengan badan

penerimaan berupa sungai, danau, kolam atau laut, yang dapat menyalurkan atau menampung

air hujan yang jatuh di atau mengalir melalui Kasiba.

3.6.2. Persyaratan Utilitas Umum dalam Kasiba

a. Setiap Kasiba harus dilayani dengan air bersih yang cukup memenuhi kebutuhan, yang dapat

diambil dari sumber yang memenuhi syarat, seperti sistim perpipaan dari PDAM, mata air dan

air tanah.

b. Setiap Kasiba harus dilayani listrik dengan kapasitas yang cukup untuk memenuhi kebutuhan.

c. Setiap Kasiba harus dilayani sambungan telepon

d. Setiap Kasiba harus dilengkapi dengan sistem pembuangan sampah yang terintegrasi dengan

sistem pembuangan sampah wilayah di kawasan sekitarnya.

e. Setiap Kasiba harus dilengkapi dengan sistem pemadam kebakaran yang terintegrasi dengan

sistem perpipaan yang ada.

f. Apabila telah tersedia sistem perpipaan gas maka setiap Kasiba perlu dilayani dengan sistem

perpipaan gas.

3.6.3. Persyaratan Sarana Lingkungan Dalam Kasiba

a. Setiap Kasiba harus dilengkapi dengan fasilitas pendidikan sesuai dengan jumlah penduduk

yang dilayani.


b. Setiap Kasiba harus dilengkapi dengan fasilitas pelayanan kesehatan sesuai dengan jumlah

penduduk yang dilayani.

c. Setiap Kasiba harus dilengkapi dengan fasilitas perbelanjaan sesuai dengan jumlah penduduk

yang dilayani.

d. Setiap Kasiba harus dilengkapi dengan fasilitas tempat peribadatan sesuai dengan agama yang

dipeluk para penghuninya dan jumlah pemeluk dari masing-masing agama.

e. Setiap Kasiba harus dilengkapi dengan Ruang Terbuka Hijau (RTH) dimana RTH tersebut

dapat digunakan sebagai penyeimbang lingkungan antara kawasan terbangun dan tidak

terbangun, selain itu juga berfungsi sebagai sarana olah raga, rekreasi, pemakaman umum dan

mitigasi jika terjadi gempa dan kebakaran.

f. Setiap Kasiba harus dilengkapi dengan fasilitas Pemerintahan.

3.7. STANDAR PERENCANAAN TATA RUANG RINCI KASIBA DAN LISIBA.

3.7.1. Standar Perencanaan fasilitas Pendidikan

a. Standar Fasilitas Pendidikan Taman Kanak-kanak

- Satu Taman Kanak Kanak untuk 1000 jiwa

- Luas tanah yang dibutuhkan 1200 m2

- Radius pencapaian 500 m

b. Standar Fasilitas Pendidikan Sekolah Dasar

- Satu Sekolah Dasar untuk 1600 jiwa

- Luas tanah yang diperlukan 2400 m2

- Radius pencapaian maksimum 1000 m

c. Standar Fasilitas Pendidikan Sekolah Lanjutan Pertama

- Satu SLTP untuk 4800 jiwa


d. Standar Fasilitas Pendidikan Sekolah Lanjutan Atas

- Satu SLTA untuk 4800 jiwa


3.7.2. Standar Perencanaan Fasilitas Kesehatan

a. Standar Perencanaan Puskesmas Pembantu



b. Standar Perencanaan Puskesmas 3000 m


- Minimum penduduk yang dilayani 1000 jiwa



c. Standar Perencanaan Tempat Praktek Dokter

- Minimum penduduk yang dilayani 5000 jiwa

- Luas tanah minimum bersatu dengan rumah


d. Standar Perencanaan Rumah Bersalin

- Penduduk yang dilayani 1000 jiwa



e. Standar Perencanaan Apotik

- Penduduk yang dilayani minimum10.000 jiwa



3.7.3. Standar Perencanaan Fasilitas Perbelanjaan

a. Standar Perencanaan Warung




b. Standar Perencanaan Pertokoan




c. Standar Pusat Perbelanjaan Lingkungan

- Penduduk yang dilayani minimum 2500 jiwa




3.7.5. Standar Perencanaan Fasilitas Pemerintah

a. Standar perencanaan untuk kawasan dengan 2500 jiwa

- Pos hansip, balai pertemuuan 300 m2

- Parkir umum dan kakus umum 100 m2

b. Standar perencanaan untuk kelompok 30.000 jiwa

- Kantor kelurahan 500 m2

- Pos polisi 200 m2

- Kantor pos pembantu 100 m2

- Pos pemadam kebakaran 200 m2

- Parkir umum dan M.C.K 1000 m2

- Bioskop 1(satu) 2000 m2

c. Standar perencanaan untuk kelompok 24.000 jiwa

- Kantor kecamatan 1000 m2

- Kantor polisi 300 m2

- Kantor pos cabang 500 m2

- Kantor telepon 300 m2

- Pos pemadam kebakaran 300 m2

- Parkir umum 4000 m2

3.8. PERSYARATAN DAN STANDAR PERENCANAAN TEKNIK KASIBA DAN LISIBA

3.8.1. Persyaratan dan Standar Perencanaan Teknik Prasarana Lingkungan dalam Kasiba

a. Persyaratan dan Standar Perencanaan Teknik Prasarana Lingkungan dalam Kasiba

1. Jaringan jalan primer dan sekunder terdiri dari badan jalan (perkerasan jalan dan bahu

jalan), trotoar, ambang pengaman dan saluran air hujan.

2. Lebar jalan jaringan primer dan sekunder sekurang-kurangnya 20 (dua puluh) meter

- Lebar perkerasan jalan untuk 1 (satu) jalur sekurang-kurangnya 7 (tujuh) meter

- Kemiringan melintang perkerasan 2%

- Dirancang berdasarkan kecepatan 60 km/jam

3. Konstruksi jalan harus memperhatikan beberapa hal antara lain :

- Keadaan tanah tempat jalan akan dibangun

- Kepadatan lalu lintas

- Pemilihan material / bahan yang akan digunakan

- Kondisi setempat yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang.

4. Radius belokan jalan, tempat pertemuan antara jalan lokal sekunder dan jalan kolektor

sekunder dan hal lainnya yang berhubungan dengan geometrik jalan, harus mengikuti


Standar Perencanaan Geometrik Untuk Jalan Perkotaan yang diterbitkan oleh Direktorat

Jenderal Bina Marga, Direktorat Pembinaan Jalan Kota, Departemen Pekerjaan Umum,

RSNI T-14 Tahun 2004.

b. Persyaratan dan Standar Perencanaan Teknik Jaringan Primer dan Sekunder Saluran Drainase

Dalam Kasiba

1. Jaringan primer dan sekunder drainase harus mempunyai kapasitas tampung yang cukup

untuk menampung air yang mengalir dari area Lisiba dan kawasan sekitarnya.

2. Saluran pembuangan air hujan dapat terbuka dengan ketentuan sebagai berikut :

- Dasar saluran terbuka lingkaran dengan diameter minimum 20 cm, atau bentuk bulat

telur ukuran minimum 20/30 cm.

- Bahan saluran, tanah liat, beton, pasangan batu bata dan bahan lain

- Kemiringan saluran minimum 2 %

- Kedalaman saluran minimum : 30 cm

- Apabila saluran dibuat tertutup, maka pada tiap perubahan arah harus dilengkapi

dengan lubang kontrol dan pada bagian saluran yang lurus lubang kontrol harus

ditempatkan pada jarak maksimum 50 (lima puluh) meter.

- Saluran tertutup dapat terbuat dari PVC, beton, tanah liat dan bahan-bahan lain;

- Untuk mengatasi terhambatnya saluran air karena endapan pasir/tanah pada drainase

terbuka dan tertutup perlu bak kontrol dengan jarak kurang lebih 50 M dengan dimensi

(0,40x 0,40x 0,40) M3

- Setiap Kasiba perlu menyediakan sumur resapan pada titik-titik terendah.

- Penggunaan pompa drainase merupakan upaya tambahan bila ditemui kesulitan untuk

mengalirkan air secara gravitasi. Dapat juga digunakan untuk membantu agar

pengaliran air dalam saluran mengalir lebih cepat.

3. Tahapan Perencanaan terdiri dari :

a. Pengumpulan data topografi dan pemetaan

- Pemetaan topografi dan pemotretan dari udara atau satelit

- Membuat peta tematik dengan ketelitian skala 1: 5000 yang mencakup kontur

interval 5 meter untuk perencanaan jaringan. Dan membuat peta tematik dengan

ketelitian skala 1:1.000 untuk perencanaan detail.

- Level ikat topografi (benchmark) yaitu elevasi dasar kota yang dikaitkan dengan

elevasi muka air laut pasang atau pada sungai besar.

- Garis kontur , yaitu dengan penyesuaian terhadap titik ikat elevasi berdasarkan

elevasi sungai yang ada guna perencanaan drainase perumahan.

b. Data Hidrologi


Data hidrologi mencakup kedudukan muka air banjir terhadap elevasi lahan, data curah

hujan harian, bulanan dan tahunan.

c. Data Geologi

Perlu dilakukan penyelidikan tanah untuk mengetahui kemungkinan penurunan pondasi

saluran dan kekuatan / kondisi tanah dasar untuk mengetahui daya dukung lapisan

tanah tersebut.

d. Data kajian Amdal.

e. Periode Perencanaan

Periode perencanaan yang dilakukan dibuat agar tidak terjadi kegagalan pada fungsi

sistem drainase. Periode ulang desain yang harus direncanakan untuk Kasiba adalah

seperti tercantum pada Tabel Dr-1 : Periode Disain Makro dan Tabel Dr-2 : Periode

Mikro pada lampiran.

Aspek Hidrolis - Kecepatan maksimum dan minimum aliran dalam saluran

- Bentuk saluran

- Bangunan pelengkap yang diperlukan

Aspek Struktur - Jenis dan mutu saluran

- Kekuatan dan kestabilan bangunan

c. Persyaratan dan Standar Perencanaan Pengelolaan Air Limbah Kasiba dan Lisiba.

1. Secara umum sistem pembuangan limbah kawasan harus dapat melayani kebutuhan

pembuangan dengan syarat sebagai berikut :

(1) Ukuran pipa pembawa minimum 200 mm

(2) Sambungan pipa harus kedap air

(3) Pada jalur pipa pembawa harus dilengkapi dengan lubang pemeriksaan pada tiap

penggantian arah pipa dan pada bagian pipa yang lurus pada jarak minimum 50 (lima

puluh) meter.

(4) Air limbah harus melalui sistem pengolahan sedemikian rupa sehingga memenuhi

standar yang berlaku sebelum dibuang ke perairan terbuka.

(5) Untuk pembuangan dari kakus (WC) dapat digunakan septic tank dan bidang

rembesan,


2. Apabila tidak memungkinkan untuk membuat tangki septik pada tiap-tiap rumah maka

harus dibuat tangki septic bersama yang dapat melayani beberapa rumah.

3. Apabila tidak memungkinkan membuat bidang resapan pada tiap-tiap rumah, maka harus

dapat dibuat bidang resapan bersama yang dapat melayani beberapa rumah.

4. Persyaratan tangki septik bersama adalah sebagai berikut :

- Muka air tanah harus cukup rendah

- Jarak minimum antara bidang resapan bersama dengan sumur pantek adalah 10

(sepuluh) meter (tergantung dari sifat tanah dan kondisi daerahnya).

- Tangki septik harus dibuat dari bahan kedap air.

- Kapasitas tangki septik tergantung dari :

(1) Kualitas air limbah

(2) Waktu pengendapan

(3) Banyaknya campuran yang mengendap

(4) Frekuensi pengambilan lumpur

5. Ukuran tangki septic bersama sistem tercampur.

- Untuk jumlah 50 jiwa

a) Panjang : 5,00 m

b) Lebar : 2,50 m

c) Kedalaman total : 1,80 m

d) Tinggi air dalam tangki 1 m

e) Pengurasan 2 Th sekali

- Ukuran tangki septik bersama sistem terpisah untuk jumlah 50 jiwa

a) Panjang : 3,00 m

b) Lebar : 1,50 m

c) Kedalaman : 1,80 m

- Ukuran bidang resapan

a) Panjang : 10 m

b) Lebar : 9,60 m

c) Kedalaman : 0,70 m

6. Bila bidang resapan tidak memungkinkan untuk dibuat dan untuk pertimbangan kemudahan

dalam pengolaan serta demi efisiensi energi, maka dapat diterapkan sistem pengolahan

terpusat.


7. Faktor-faktor yang perlu dipertimbangkan dalam penentuan sistem terpusat adalah :

- Tipe perumahan

- Kepadatan penduduk

- Luas daerah pelayanan

- Tingkat sosial ekonomi penduduk untuk turut memikul biaya pembangunan, operasi

dan pemeliharaan.

- Keadaan sosial ekonomi penduduk untuk turut menjaga keberlanjutan berfungsinya

sistem.

- Penggunaan lahan

- Aspek teknis

Sistem pengelolaan air limbah terpusat cocok diterapkan pada daerah dengan kondisi

sebagai berikut :

- Kepadatan penduduk tinggi (>250 jiwa/Ha)

- Tersedia sumber air bersih

- Permeabilitas tanah rendah

- Level muka air tanah relatif cukup dalam

8. Konsep dasar yang digunakan dalam menangani air limbah kawasan permukiman adalah

bagaimana mengelola air limbah secara terpadu, sehingga tepat guna (efektif), berdaya

guna (efisien) dan biayanya terjangkau serta dapat dioperasikan secara berkelanjutan,

dengan bertumpu pada kemitraan antara masyarakat, Pemerintah, dan dunia usaha

(swasta).

d. Persyaratan dan Standar Perencanaan Pengelolaan Persampahan Kasiba dan Lisiba

a) Dalam melakukan pengolahan sampah terdapat beberapa aspek pencemaran yang perlu

mendapat perhatian yaitu :

- Pengendalian bau

- Pengendalian penyebaran penyakit

- Pengendalian lindi / leachete

- Pengendalian kebakaran sampah

- Menjaga estetika lingkungan

b) Alternatif pengolahan sampah yang dapat digunakan untuk suatu Kasiba adalah sebagai

berikut :

- Open dumping (tidak dianjurkan)

- Control landfill


Pada metode pengolahan dengan cara ini, sampah yang diangkut ketempat ini akan

secara periodik ditutup dengan lapisan tanah untuk mengurangi potensi pencemaran

lingkungan akibat sampah tersebut.

Sebelum dilakukan penutupan, sampah yang ada diratakan dan dipadatkan lebih dulu

agar terjadi peningkatan efisiensi dalam penggunaan lahan untuk pengolahan.

- Sanitary landfill

Metode pengolahan dengan cara ini merupakan metode standar yang digunakan secara

internasional, dengan sampah yang diangkut ketempat ini akan ditutup setiap hari dengan

lapisan tanah sehingga mengurangi potensi pencemaran lingkungan.

3. Untuk mengurangi potensi pencemaran lingkungan akibat pengolahan sampah, lokasi

pengolahan harus memenuhi persyaratan sebagai berikut :

- Bukan daerah rawan geologi

- Bukan daerah rawan hidrogeologi

- Muka air tanah dilokasi pengolahan tidak boleh kurang dari 3 (tiga) meter di bawah

permukaan tanah

- Porositas tanah harus > dari 10-6 cm/dtk

- Jarak dengan sumber air minimal 100 meter

- Bila kondisi di atas tidak terpenuhi maka dapat diupayakan penggunaan teknologi yang

dapat membantu

- Bukan daerah rawan secara topografi

- Minimal kemiringan lahan yang digunakan untuk lokasi pengolahan adalah 20%

- Memiliki jarak minimal 3000 meter dari lapangan terbang yang digunakan pesawat

bermesin jet dan 1500 meter untuk lapangan terbang yang digunakan pesawat berbaling-

baling. Hal ini untuk mencegah terjadinya gangguan pandangan pilot pesawat terbang

akibat adanya asap dari sampah yang terbakar.

- Tidak memiliki kemungkinan banjir dengan periode ulang kurang dari 25 tahun

- Bukan daerah / kawasan yang dilindungi atau cagar alam

4. Prasarana, sarana dan peralatan pengolahan sampah, terdiri dari :

- Jalan

- Drainase

- Lapisan kedap air, yang berfungsi untuk mencegah rembesan lindi dari sampah yang

ditimbun ke lapisan tanah dibawahnya yang dapat mencemari air tanah. Lapisan ini

dipasang di seluruh permukaan tanah tempat penimbunan sampah. Lapisan ini dapat

berupa tanah lempung setebal 50 cm atau lapisan karet sintetis yang saat ini banyak

digunakan.

- Pengaman gas


- Pengumpul dan pengolah lindi yang berupa cairan yang mengandung zat organik yang

memiliki kadar pencemaran tinggi dan terbentuk akibat penguraian sampah.

Pengumpulan lindi dilakukan dengan memasang pipa-pipa di lapisan kedap air yang

kemudian disalurkan ke kolam penampung lindi. Pengolahan lindi dapat dilakukan

dengan cara pengolahan limbah secara biologis.

- Alat berat

- Fasilitas penunjang

- Fasilitas penerimaan

- Penghijauan

3.8.2. Persyaratan dan Standar Perencanaan Utilitas Umum Kasiba dan Lisiba

a. Persyaratan dan Standar Perencanaan Penyediaan Air Bersih Kasiba dan Lisiba

Untuk setiap lingkungan hunian perlu tersedia sumber air bersih yang mampu memenuhi kebutuhan air bersih di lingkungan hunian itu sendiri

Bila dilakukan pengolahan air setempat, perlu diperhatikan hal-hal sebagai berikut : (a) Sumber air.

- Kontinuitas ketersediaan sumber

- Kapasitas minimum sumber

- Cara pengambilan air dari sumber

Pengambilan air sumber yang digunakan bersama oleh penduduk sekitar tidak

diperbolehkan mengganggu aktivitas penduduk dilokasi sumber dalam pemakaian

air. Pengambilan air dari sumber sebaiknya berada dibawah muka air saat debit

sungai minimum, demikian pula bila sumber adalah mata air.

- Teknologi pengaliran air

Untuk mengalirkan air yang diperoleh dari sumber dapat dilakukan secara gravitasi

atau bila tidak memungkinkan dapat dilakukan dengan cara pemompaan.

(b) Kebutuhan air bersih

Kebutuhan air bersih yang disediakan untuk wilayah Kasiba, harus memperhitungkan

kebutuhan air di wilayah tersebut untuk periode minimal 20 tahun. Selain itu perlu

dilakukan studi/survei terhadap penggunaan air bersih oleh masyarakat yang akan

menempati wilayah tersebut agar air bersih yang disuplai dapat mendekati kebutuhan

sebenarnya.

(c) Kualitas air bersih


Kualitas air bersih yang dihasilkan harus memenuhi standar yang telah ditetapkan oleh

Pemerintah Indonesia atau, bila ada standar yang diatur oleh Pemerintah Daerah di

wilayah Kasiba.

(d) Teknologi Pengolahan air bersih

Teknologi pengolahan air bersih yang dapat digunakan harus diupayakan merupakan

teknologi yang dapat disediakan secara murah dan memiliki biaya operasi dan

pemeliharaan yang murah tetapi memiliki efesiensi kerja yang cukup tinggi. Teknologi

yang digunakan harus dapat mengolah air yang berasal dari sumber menjadi air yang

memenuhi standar air bersih yang telah ditetapkan oleh Pemerintah.

3. Kran Kebakaran

(1) Perlu dipasang pada daerah perumahan dan daerah komersial

(2) Penempatan pada setiap jarak 100 meter untuk daerah komersial dan 200 meter

untuk daerah perumahan.

(3) Harus mudah dilihat dan dapat dicapai dengan mobil pemadam kebakaran

(4) Apabila tidak dimungkinkan untuk membuat kran kebakaran karena tidak tersedianya

air bersih kota atau air bersih lingkungan, maka diharuskan membuat sumur-sumur

kebakaran pada jarak yang dipersyaratkan untuk kran kebakaran.

(5) Kran-kran kebakaran dan sumur-sumur kebakaran harus dibuat sedemikian rupa

supaya aman terhadap pengrusakan.

b. Persyaratan dan Standar Perencanaan Jaringan Listrik Kasiba dan Lisiba.

1. Perencanaan dan pelaksanaan instalasi Listrik harus sesuai dengan :

- Peraturan Umum Instalasi Listrik (PUIL) Tahun 1977 Pasal 401 s/d 419

- Petunjuk pengajuan rencana instalasi dan perlengkapan bangunan (TPIB DKI Tahun

1977)

- Pembidangan Perencana Instalasi Listrik dan Perlengkapan Bangunan (Peraturan

Daerah Khusus Ibu Kota Tahun 1979)

- Peraturan Instalasi Listrik Tahun 1978

- Syarat-syarat Penyambungan Listrik Tahun 1978

2. Sumber daya Listrik

- Sumber daya dari jaringan PLN

- Sumber daya yang diusahakan sendiri oleh lingkungan

2. Jarak tiang listrik

- Jarak antar tiang rata-rata 40 meter


- Untuk penyesuaian dengan keadaan permukaan tanah jalan dan sebagainya, maka

dapat diambil jarak tiang antara 30 meter 45 meter.

3. Jarak kawat penghantar (konduktor) terhadap unsur-unsur di dalam lingkungan antara lain bangunan, pohon, jarak tiang dan lain-lain harus sesuai dengan peraturan PLN yang

sudah berlaku. Penempatan tiang dan penarikan kawat harus sempurna dan tinggi kawat

minimum 7 meter di atas permukaan tanah.

c. Persyaratan dan Standar Perencanaan Jaringan Telepon Kasiba dan Lisiba

Tersedia jaringan telepon dalam lingkungan Kasiba dimana harus terintegrasi dengan rencana

jaringan telepon regional.

d. Persyaratan dan standart Perencanaan Jaringan Gas Kasiba dan Lisiba

Pembangunan perumahan sebaiknya dilengkapi dengan jaringan pipa gas, yang sesuai dengan

standart kualitas yang ditentukan oleh instansi yang berwenang.

3.8.3. Persyaratan dan Standar Perencanaan Sarana Lingkungan Kasiba dan Lisiba

a. Umum

1. Pengadaan fasilitas sosial ini dimaksudkan untuk memberikan pelayanan kepada

masyarakat sesuai dengan persyaratan mutu kehidupan dan penghidupan secara layak.

2. Pada dasarnya fasilitas sosial ini terdiri dari dari bangunan-bangunan dan/atau lapangan

terbuka yang dibutuhkan masyarakat.

3. Untuk penentuan jenis, macam dan besaran fasilitas sosial harus berpegang pada angka

rata-rata yang bersifat nasional yang dalam penggunaannya harus disesuaikan dengan

data nyata penduduk yang bersifat lokal.

4. Fasilitas sosial ini dapat digunakan oleh satu lingkungan saja atau dapat digunakan oleh

beberapa lingkungan perumahan.

b. Persyaratan dan Standar Perencanaan Fasilitas Pendidikan Kasiba dan Lisiba

1. Sekolah Taman Kanak-Kanak (TK)

Adalah fasilitas pendidikan yang dipergunakan untuk anak-anak usia 5-6 tahun:

- Minimum terdiri dari 2 ruang kelas yang masing masing dapat menampung 35-40 murid

dilengkapi dengan ruang-ruang lain.

- Pencapaian maksimum adalah 500 meter

2. Sekolah Dasar (SD)

Adalah fasilitas pendidikan yang dipergunakan untuk anak-anak usia 6-12 tahun :


- Minimum terdiri dari 6 ruang kelas yang masing-masing dapat menampung 40 murid

dan dilengkapi dengan ruang-ruang lain.


3. Sekolah Menengah Pertama (SMP)

Adalah fasilitas pendidikan yang dipergunakan untuk menampung lulusan Sekolah Dasar.



4. Sekolah Menengah Atas (SMA)

Adalah fasilitas pendidikan yang dipergunakan untuk menampung lulusan Sekolah

Menengah Pertama.



c. Persyaratan dan Standar Perencanaan Fasilitas Kesehatan Kasiba dan Lisiba

1. Puskesmas Pembantu


2. Puskesmas

- Puskesmas ini membawahi 5 Puskesmas Pembantu


3. Tempat Praktek Dokter

- Tempat praktek dokter ini dapat bersatu dengan rumah tinggal tetapi dapat juga

tersendiri.


4. Rumah Bersalin


5. Apotik


d. Persyaratan dan Standar Fasilitas Perbelanjaan dan Niaga Kasiba dan Lisiba

1. Toko / Warung

Adalah fasilitas perbelanjaan terkecil yang melayani kebutuhan sehari-hari dari unit

lingkungan terkecil (50 keluarga).

- Minimum terdiri dari satu bangunan untuk menjual kebutuhan sehari-hari seperti sabun,

teh, gula, rempah-rempah dapur dan lain-lain


2. Pertokoan


Adalah fasilitas perbelanjaan yang lebih lengkap dari pada toko meskipun tetap menjual

kebutuhan sehari-hari. Pencapaian maksimum adalah 300 meter

3. Pusat Perbelanjaan Lingkungan

Adalah fasilitas lingkungan yang berfungsi sebagai pusat perbelanjaan dan niaga yang

menjual keperluan sehari-hari lebih lengkap, termasuk sayur mayur, daging, ikan, buah-

buahan, beras, tepung-tepung, bahan-bahan pakaian, barang-barang kelontong, alat-alat

sekolah, alat rumah tangga dan lain-lain. Terdiri dari pasar, pertokoan dan bengkel-bengkel

reparasi kecil seperti radio, kompor, seterika, sepeda dan lain-lain.

4. Pusat Perbelanjaan dan Niaga Kecamatan

Adalah fasilitas sosial yang berfungsi sebagai pusat perbelanjaan lengkap dengan fasilitas

niaga yang lebih luas, seperti kantor, bank-bank, industri-industri kecil seperti konveksi

pakaian, dan jenis-jenis industri rumah lainnya. Toko-tokonya tidak hanya menjual

kebutuhan sehari-hari, juga untuk kebutuhan yang lebih komplek seperti toko besi, toko

olah raga dan lain-lain.

- Terdiri dari toko-toko, pasar, bengkel reparasi dan service, juga unit-unit produksi yang

tidak menimbulkan polusi dan gangguan-gangguan lain.

e. Persyaratan dan Standar Fasilitas Peribadatan Kasiba dan Lisiba.

Fasilitas peribadatan merupakan sarana kehidupan untuk mengisi kebutuhan rohani yang perlu

disediakan dilingkungan yang direncanakan sesuai dengan keputusan masyarakat yang

bersangkutan.

Oleh karena berbagai macam agama dan kepercayaan yang dianut oleh masyarakat penghuni

yang bersangkutan, maka kepastian tentang jenis dan jumlah fasilitas peribadatan yang akan

dibangun, baru dapat dipastikan setelah lingkungan perumahan dihuni selama beberapa waktu.

Pendekatan perencanaan yang dianut adalah dengan memperkirakan populasi dan jenis

agama serta kepercayaan yang kemudian merencanakan alokasi tanah dan lokasi bangunan

secara planologis dan religius.

f. Persyaratan dan Standar Fasilitas Rekreasi dan Kebudayaan Kasiba dan Lisiba

1. Kelompok 6.000 Kepala keluarga (KK)

- Gedung Serba Guna


- Gelanggang Remaja

g. Persyaratan dan Standar Fasilitas Olah Raga dan Lapangan Terbuka Kasiba

1. Kelompok 50 Kepala keluarga (KK)


- Tempat bermain


- Taman/tempat bermain


- Kesatuan antara taman, tempat bermain dan lapangan olah raga, lokasinya

mengelompok dengan sekolah


- Kesatuan antara taman, tempat bermain dan lapangan olah raga, lokasinya

mengelompok dengan sekolah.

3.8.4. Persyaratan dan Standar Perencanaan Pengelolaan Lingkungan Kasiba dan Lisiba

a. UU No. 23 Tahun 1997 menentukan bahwa setiap rencana/proyek yang dianggap mungkin

akan mempunyai dampak penting terhadap lingkungan harus disertai dengan studi AMDAL

b. Proses-proses yang diperlukan di dalam AMDAL dirinci di dalam Peraturan Pemerintah No. 51

Tahun 1993, sedangkan jenis-jenis usaha dan kegiatan dimana diperlukan AMDAL diuraikan

secara rinci dalam keputusan Menteri Negara Lingkungan Hidup No. KEP-39/MENLH/8/1996

sesuai dengan bobot rencana/proyek.

c. Rencana kegiatan yang diperlukan mempunyai dampak penting adalah rencana kegiatan yang

akan :

Menyebabkan perubahan pada sifat-sifat fisik dan atau hayati lingkungan, yang melampaui baku mutu lingkungan menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Menyebabkan perubahan mendasar pada komponen lingkungan yang melampaui kriteria yang diakui berdasarkan pertimbangan ilmiah

Mengakibatkan spesies-spesies yang langka atau endemic dan atau dilindungi menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku terancam punah atau habitat alaminya

mengalami kerusakan

Menimbulkan kerusakan atau gangguan terhadap kawasan lindung yang telah ditetapkan menurut peraturan perundang-undangan

Merusak dan memusnahkan benda-benda dan bangunan peninggalan sejarah yang bernilai tinggi

Mengakibatkan / menimbulkan konflik atau kontroversi dengan masyarakat dan atau Pemerintah


d. Seluruh masyarakat agar ikut berpartisipasi aktif dalam melestarikan lingkungan dan sesuai

Analisa Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL)

Prosedur AMDAL untuk proyek pembangunan perumahan dapat dilihat pada gambar L-1

(Lampiran)

3.9. PERSYARATAN PELAKSANAAN PEMBANGUNAN

3.9.1. Persyaratan Pembangunan Kasiba

a. Pelaksanaan pembangunan harus sesuai dengan rencana dan program yang sudah ditetapkan

b. Persiapan tender dan penunjukan pemenang perlu dilakukan oleh Badan Pengelola bila akan

menunjuk Badan Usaha lain untuk melaksanakan pembangunan, sesuai dengan tata cara

pengadaan barang dan jasa yang berlaku.

c. Persiapan tender dan penunjukan pemenang untuk konsultan pengawas perlu dilakukan oleh

Badan Penyelenggara Lisiba bila akan menggunakan konsultan pengawas untuk membantu

pengelola dalam mengawasi pekerjaan Badan Usaha yang akan melaksanakan pekerjaan

d. Land clearing dan staking out harus dilakukan sesuai dengan persyaratan spesifikasi yang telah

ditetapkan.

3.9.2. Persyaratan Pembangunan Lisiba

a. Pelaksanaan pembangunan di Lisiba harus sesuai dengan perencanaan yang telah ditetapkan

b. Persiapan tender dan penunjukan pemenang perlu dilakukan oleh Penyelenggara Lisiba bila

akan menunjuk badan usaha lain yang bergerak di bidang perumahan dan permukiman untuk

melaksanakan pembangunan di kawasan Lisiba sesuai dengan tata cara pengadaan barang

dan jasa yang berlaku.

c. Apabila akan menunjuk Badan Usaha lain yang bergerak di bidang Perumahan dan

Permukiman untuk melaksanakan pembangunan Kasiba, persiapan tender dan penunjukan

pemenang untuk konsultan pengawas dilakukan oleh penyelenggara Lisiba.

d. Pelaksanaan pembangunan perumahan dan kaveling tanah matang harus sesuai dengan

persyaratan spesifikasi yang telah ditentukan.

e. Pelaksanaan pembangunan prasarana, sarana dan utilitas umum harus sesuai dengan

persyaratan spesifikasi yang telah ditentukan

f. Jadwal pelaksanaan pembangunan perumahan dan kaveling tanah matang harus sesuai

dengan jadwal yang telah ditentukan di dalam dokumen tender.

g. Jadwal pelaksanaan pembangunan prasarana, sarana dan utilitas umum harus sesuai dengan

jadwal yang telah ditentukan di dalam dokumen tender.

3.10. PENGENDALIAN PEMBANGUNAN KASIBA DAN LISIBA


3.10.1. Laporan Bulanan Penyelenggara Lisiba kepada Badan Pengelola Kasiba.

Laporan Bulanan Penyelenggara Lisiba kepada Badan Pengelola Kasiba berisi :

a. Perkembangan prasarana lingkungan;

b. Perkembangan perolehan izin mendirikan bangunan;

c. Perkembangan pembangunan sarana lingkungan;

d. Perkembangan pembangunan rumah;

e. Perkembangan penyediaan utilitas umum;

f. Permasalahan yang perlu segera di atasi;

g. Permasalahan yang diperkirakan akan timbul.

3.10.2. Laporan 3 (Tiga) Bulanan Badan Pengelola Kasiba kepada Kepala Daerah

Laporan 3 (tiga) bulanan Badan Pengelola Kasiba kepada kepala daerah berisi :

a. Perkembangan perolehan tanah;

b. Perkembangan pembangunan prasarana lingkungan yang dilaksanakan oleh Badan Pengelola

Kasiba dan penyelenggara Lisiba;

c. Perkembangan perolehan izin mendirikan bangunan;

d. Perkembangan pembangunan rumah;

e. Perkembangan pembangunan sarana lingkungan;

f. Perkembangan penyediaan utilitas umum;

g. Penertiban yang telah dilakukan terhadap penyelenggara Lisiba;

h. Permasalahan yang perlu segera di atasi;

i. Permasalahan yang diperkirakan akan timbul

j. Bantuan atau dukungan yang diperlukan dari Pemerintah.

3.10.3. Laporan 3 (Tiga) Bulanan Kepala Daerah kepada Menteri

Laporan 3 (tiga) bulanan Kepala Daerah kepada Menteri berisi

a. Perkembangan perolehan tanah;

b. Perkembangan pembangunan prasarana lingkungan;

c. Perkembangan pembangunan rumah;

d. Perkembangan pembangunan sarana lingkungan;

e. Perkembangan penyediaan utilitas umum;

f. Permasalahan yang perlu segera di atasi;

g. Permasalahan yang diperkirakan akan timbul;

h. Penertiban yang telah dilakukan.


BAB IV

PERSYARATAN, STANDAR DAN KRITERIA DALAM

PENYELENGGARA LISIBA YANG BERDIRI SENDIRI

4.1. PERSYARATAN DAN KRITERIA DALAM PEMILIHAN LOKASI LISIBA YANG BERDIRI SENDIRI

4.1.1 Persyaratan Lokasi Lisiba yang Berdiri Sendiri

a. Kajian pertumbuhan penduduk baik yang alamiah maupun migrasi mengacu pada data Badan

Pusat Statistik (BPS).

b. Kebutuhan rumah dapat didekati dengan melihat selisih antara jumlah rumah yang ada dengan

jumlah Kepala Keluarga (KK) yang ada.

c. Lokasi Lisiba harus berada pada kawasan permukiman menurut Rencana Tata Ruang Wilayah

Kabupaten / Kota.

d. Seluruhnya terletak dalam wilayah satu daerah administratif.

e. Lokasi Lisiba Yang Berdiri Sendiri dapat dikembangkan mengikuti kecenderungan

perkembangan yang ada atau untuk merangsang terjadinya pengembangan baru.

f. Calon lokasi Lisiba Yang Berdiri Sendiri bukan/tidak merupakan tanah sengketa atau berpotensi

sengketa.

g. Dalam menentukan urutan prioritas calon-calon lokasi Lisiba yang Berdiri Sendiri, pertimbangan

utama sekurang-kurangnya adalah strategi pengembangan wilayah, biaya terendah untuk

pengadaan prasarana dan utilitas, berdekatan dengan tempat kerja atau lokasi investasi yang

mampu menampung tenaga kerja.

h. Lokasi Lisiba Yang Berdiri Sendiri yang akan ditetapkan mencakup lokasi yang belum

terbangun yang mampu menampung sekurang-kurangnya 1.000 unit.

i. Lokasi Lisiba Yang Berdiri Sendiri bagi tanah yang sudah ada permukimannya, akan

merupakan integrasi antara pembangunan baru dan yang sudah ada sehingga seluruhnya

menampung sekurang-kurangnya 1.000 unit.

4.1.2. Kriteria Pemilihan Lokasi Lisiba yang Yang Berdiri Sendiri

D Jarak tempuh lokasi menuju pusat kegiatan dan pelayanan selama kurang lebih 30 menit

E Ketersediaan jalan penghubung dengan kawasan sekitarnya

F Keadaan topografi lapangan datar

G Daya dukung tanah untuk bangunan sesuai

H Drainase alam baik

I Kemudahan memperoleh air bersih

J Kemudahan memperoleh sambungan listrik

K Kemudahan memperoleh sambungan telepon


L Kedekatan dengan fasilitas pendidikan tinggi

M Kedekatan dengan fasilitas kesehatan

N Kedekatan dengan pusat perbelanjaan

O Kemungkinan pembuangan sampah.

P Tidak merubah bentang alam, seperti mengurug situ, memotong bukit/gunung, reklamasi rawa

(termasuk rawa pantai).

Q Masyarakat yang akan menghuni Lisiba Yang Berdiri Sendiri mempunyai karakter/budaya yang

tidak berlawanan dengan karakter/budaya masyarakat yang ada di sekitarnya.

R Adanya perhitungan neraca pembiayaan penetapan Lisiba Yang Berdiri Sendiri (usulan

pengeluaran, perkiraan penerimaan, cashflow)

4.2. PERSYARATAN DAN KRITERIA DALAM PENUNJUKAN PENYELENGGARA LISIBA YANG BERDIRI

SENDIRI

4.2.1. Persyaratan Penyelenggara Lisiba yang Berdiri Sendiri

a. Badan Usaha Milik Negara atau Badan Usaha Milik Daerah, atau Badan lain yang dibentuk oleh

Pemerintah, yang ditugasi untuk menyelenggarakan pengelolaan Lisiba yang Berdiri Sendiri.

b. Dalam hal tidak ada Badan Usaha Milik Negara dan Badan Usaha Milik Daerah yang berminat

untuk Penyelenggara Lisiba yang Berdiri Sendiri, Bupati/Walikota dapat berkonsultasi dengan

DPRD guna membentuk Badan lain yang ditugasi untuk Penyelenggara Lisiba Yang Berdiri

Sendiri yang selanjutnya dapat dikukuhkan menjadi BUMD bidang perumahan dan

permukiman.

c. Masyarakat Pemilik Tanah sebagai penyelenggara dapat melakukan penyelenggaraan Lisiba

yang Berdiri Sendiri dengan membentuk usaha bersama yang anggotanya terdiri dari para

pemilik tanah, berdasarkan peraturan perundang- undangan yang berlaku

d. Memiliki tenaga ahli yang telah tersertifikasi di bidang :

1) Manajemen real estat

2) Penyelenggaraan pembangunan prasarana lingkungan

3) Penyelenggaraan pembangunan sarana lingkungan

4) Penyelenggaraan pembangunan utilitas umum

5) Pembiayaan real estat

4.2.2. Isi Dokumen Kompetisi Penyelenggara Lisiba yang Berdiri Sendiri

a. Penjelasan singkat mengenai Lisiba Yang Berdiri Sendiri yang dikompetisikan


c. Peta situasi lokasi Lisiba yang Berdiri Sendiri




f. Kriteria dan tata cara evaluasi usulan

4.2.3. Persyaratan Untuk Ikutserta Kompetisi Penyelenggara Lisiba yang Berdiri Sendiri

a. Rekaman Akte Pendirian Badan Usaha (Peraturan Pemerintah untuk BUMN atau Peraturan

Daerah untuk BUMD);

b. Rekaman Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)

c. Referensi bank




4.2.4. Kriteria Pemilihan Pemenang Kompetisi Penyelenggara Lisiba yang Berdiri Sendiri

a. Kekayaan bersih atau kemampuan keuangan perusahaan;

b. Kemampuan tenaga ahli yang akan ditugasi, yang dinilai dari riwayat hidup masing-masing

tenaga ahli

c. Kemampuan tim pelaksana yang dinilai dari komposisi tenaga ahli yang diusulkan;

d. Usulan teknis yang berisi antara lain :

1. Perkiraan macam/tipe dan jumlah rumah yang dapat dibangun;

2. Rencana struktur pemanfaatan ruang;

3. Prakiraan harga jual tanah untuk masing-masing tipe rumah;

4. Sistem drainase dan pembuangan limbah cair;

5. Sistem pembuangan limbah padat (sampah);

6. Macam dan jumlah sarana lingkungan yang akan disediakan tanahnya

7. Jadwal waktu penyelenggaraan pengelolaan Lisiba yang Berdiri Sendiri

e. Proposal neraca pengeluaran-penerimaan pengelolaan Lisiba yang Berdiri Sendiri;

1. Usulan pengeluaran

2. Perkiraan penerimaan

3. Cash flow

4.3. PERSYARATAN UNTUK MENUNJUK PENYELENGGARA LISIBA YANG BERDIRI SENDIRI SEBAGAI

PENYELENGGARA KONSOLIDASI TANAH

a. Terbentuknya Perhimpunan Pemilik tanah yang berbadan hukum

b. Tercapainya kesepakatan tentang konsolidasi tanah antar para anggota perhimpunan penghuni dan

antara perhimpunan penghuni dengan Penyelenggara.


c. Terbitnya Surat Keputusan Kepala Daerah tentang Konsolidasi Tanah.

4.4. PERSYARATAN PEROLEHAN TANAH UNTUK LISIBA YANG BERDIRI SENDIRI

4.4.1. Umum

Penyediaan tanah untuk perumahan dan permukiman adalah setiap kegiatan pemenuhan

kebutuhan tanah untuk perumahan dan permukiman melalui penyelenggaraan Lisiba yang Berdiri

Sendiri. Penyediaan tanah dimaksud terdiri dari perolehan tanah, mengurus hak atas tanah

mengkavling tanah dan mengalokasikan bagian-bagian dari tanah tersebut untuk pembangunan

perumahan, prasarana lingkungan dan fasilitas umum.

a. Tanah yang dapat digunakan untuk lokasi Lisiba yang Berdiri Sendiri adalah

1) Tanah Negara;

2) Tanah Hak;

b. Tanah Negara dan Tanah Hak.

4.4.2. Persyaratan Perolehan Tanah Untuk Lisiba yang Berdiri Sendiri di atas Tanah Negara

a. Tidak ada pemindahan penduduk

1. Penduduk yang sudah ada dilokasi sedapatnya tidak ada yang dikeluarkan dari tempat

tinggalnya.

2. Lisiba Yang Berdiri Sendiri baik di atas tanah negara maupun tanah hak diupayakan pada

bidang tanah yang jarang penduduknya.

3. Bila menyangkut bidang tanah yang ada penduduknya, maka diberikan kebebasan untuk memilih ikut dalam program Lisiba Yang Berdiri Sendiri atau mereka secara sukarela

pindah tempat tinggal dengan memperoleh penggantian yang layak sesuai dengan jenis

dan hak atas tanahnya.

b. Tanah negara yang tidak ada pemakainya

1. Penyelenggara Lisiba Yang Berdiri Sendiri mengajukan permohonan hak kepada

Pemerintah Kabupaten/Kota melalui Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota ;

2. Untuk pengalihan hak memenuhi Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No.

9/Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan

Hak Pengelolaan. Peraturan Menteri Agraria No. 9/Tahun 1965 tentang Pelaksanaan

Konversi Hak Penguasaan Atas Tanah Negara dan Ketentuan-Ketentuan tentang

Kebijakan selanjutnya. Peraturan Menteri Agraria No. 40/Tahun 1966 tentang Hak Guna

Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah.

4.4.3. Persyaratan Perolehan Tanah Untuk Lisiba yang Berdiri Sendiri di atas Tanah Hak


a. Penyelenggara Lisiba yang Berdiri Sendiri melakukan pembebasan tanah adat/hak ulayat.

1. Menghubungi dan mencari kesepakatan/musyawarah dengan ketua adat terlibat;

2. Bila pendekatan dengan jual beli atau pelepasan hak tidak disetujui, maka dengan cara

penggantian yaitu dalam bentuk pembangunan fasilitas umum atau bentuk lain yang

bermanfaat bagi masyarakat dengan mengacu pada Keputusan Presiden No. 55 Tahun

1993 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan

Umum, dalam Pasal 14.

b. Untuk tanah negara bekas tanah hak perorangan atau badan hukum, maka Penyelenggara

Lisiba Yang Berdiri Sendiri:

- Mengadakan pembebasan tanah, yaitu melepaskan hubungan hukum dengan bekas

pemegang haknya, dengan memberikan penggantian yang layak dan selanjutnya

mengajukan hak kepada Kabupaten/Kota melalui Kantor Pertanahan Kota/Kabupaten

setempat sesuai dengan Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 2/Tahun 1976 tentang

Penggunaan Cara Pembebasan Tanah Oleh Pihak Swasta, yang kemudian ditegaskan

kembali dalam Keputusan Presiden No. 55/Tahun 1993.

c. Bila masih dibebani oleh suatu hak, maka hak perorangan atau badan hukum terkait dapat

diselesaikan melalui cara jual beli atau pelepasan hak dibuat dihadapan Notaris/Pejabat

Pembuat Akta Tanah (PPAT)

d. Penyelesaian antara Penyelenggara Lisiba yang Berdiri Sendiri dengan pemegang hak atas

tanah dilakukan melalui :

1. Konsolidasi tanah, adalah peran serta aktif dari para pemilik tanah peserta konsolidasi

melepaskan hak atas tanahnya, untuk selanjutnya ditetapkan sebagai objek konsolidasi

tanah oleh Kepala BPN atas usul Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat

melalui Kepala Kantor Wilayah BPN Provinsi. Hak atas tanahnya kemudian diberikan

secara kolektif sesuai dengan rencana penataan kapling yang disetujui oleh para peserta

konsolidasi tanah. Proses konsolidasi tanah dilakukan dengan mengikuti Peraturan Kepala

Badan Pertanahan Nasional No. 4 Tahun 1991.

2. Jual beli dilakukan atas kesepakatan bersama antara Penyelenggara Lisiba yang Berdiri

Sendiri dengan pemegang hak atas tanah dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah

setempat untuk dibuatkan aktanya.

3. Tukar menukar


- Untuk bidang tanah yang merupakan asset suatu instansi Pemerintah, mengacu

kepada Keppres No. 29 Tahun 1984, atas persetujuan Menteri terkait dan Menteri

Keuangan.

- Untuk bidang tanah yang merupakan asset Pemerintah daerah mengacu kepada

Keputusan Menteri Dalam Negeri No. 4 Tahun 1979 Pasal 34 tentang Pelaksanaan

Pengelolaan Barang Pemda dengan persetujuan Menteri Dalam Negeri dan DPRD.

Dalam hal ini persetujuan Menteri Keuangan tidak diperlukan

4. Pelepasan hak, diselesaikan berdasarkan Keppres No. 55 Tahun 1993

4.4.4. Persyaratan Konsolidasi Tanah Dalam Lisiba yang Berdiri Sendiri

a. Perorangan pemegang hak atas tanah

1. Perorangan pemegang hak atas tanah

- Didata dan diperiksa macam penguasaan hak atas tanahnya

- Dimusyawarahkan manfaat konsolidasi tanah dan resikonya

- Dipenuhi Peraturan Kep. BPN No. 4/Tahun 1991

2. Perorangan pemakai tanah negara

- Bagi pemegang hak yang telah berakhir, maka harus diurus perpanjangannya lebih

dulu berdasarkan Keppres No. 32 Tahun 1979 Junto PMDN No. 3 Tahun 1979

- Pemakai tanah negara seizin instansi yang bersangkutan, harus memiliki izin tertulis

dari instansi terkait dan kesaksian dari Kepala Desa/Kepala Kelurahan setempat.

- Diperlukan rekomendasi dari Kepala Desa/Kepala Kelurahan untuk memperkuat

permohonan Penyelenggara.

- Bagi para pemakai tanah negara yang sudah 20 tahun atau lebih tanpa teguran dari

Pemerintah atau keberatan dari masyarakat sekitar, diperlukan pernyataan tertulis dari

Kepala Desa/Kelurahan atau masyarakat sekitar yang dimaksud.

- Karena berkemungkinan letak bidang tanahnya terhadap akses infrastruktur berbeda,

maka perlu ditentukan perbandingan nilai haknya menurut luas tanah.

- Bila belum ada peraturannya, maka melalui kesepakatan bersama :

o Antara Penyelenggara Lisiba Yang Berdiri Sendiri dengan peserta konsolidasi

tanah

o Sesama para peserta konsolidasi tanah

o Diperlukan bukti kehadiran dari setiap musyawarah yang diadakan.

3. Terhadap tanah wakaf yang akan dikonsolidasikan (dari badan sosial keagamaan)

dilakukan dengan cara:

- Penggantian (melalui musyawarah) bidang tanah di tempat lain.


- Penggantian dengan uang antara Penyelenggara Lisiba Yang Berdiri Sendiri dengan

pengurus tanah wakaf, sesuai kesepakatan.

- Semua kegiatan tersebut diproses dengan Akte Notaries.

4. Terhadap tanah instansi Pemerintah yang akan digunakan bagi perumahan karyawan

instansinya.

- Perlu ada surat persetujuan dari instansi yang menguasai tanah.

- Kesepakatan sesama karyawan yang akan menghuni ditempat tersebut.

- Selanjutnya diikuti Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 4 Tahun 1991

Junto Petunjuk Pelaksanaan No.410-4245 Tahun 1991

b. Konsolidasi Tanah

1) Penyerahan tanah oleh peserta konsolidasi tanah kepada Penyelenggara Lisiba yang

Berdiri Sendiri.

Penyerahan tanah (bukan penyerahan hak tanah) secara bersama/serentak dengan

maksud memberikan kemudahan bagi Penyelenggara Lisiba Yang Berdiri Sendiri dalam

melaksanakan program antara lain agar sesuai dengan rencana tata ruang wilayah.

2) Peserta konsolidasi tanah menerima kembali kaveling tanah matang (atau berikut rumah)

dengan nilai paling sedikit sama dengan harga tanah dan obyek di atasnya.

Pada awal proses konsolidasi tanah perlu diadakan inventarisasi dan penilaian nilai tanah,

sesuai status dan hak tanahnya, menurut luas bidang dan penguasaanya.

3) Luas letak dan jenis masing-masing kaveling yang diberikan kepada para peserta

konsolidasi tanah, dengan status semula dan sesuai dengan rencana teknik ruang yang

telah disusun oleh Penyelenggara Lisiba yang Berdiri Sendiri.

Rencana teknik ruang yang disusun oleh Penyelenggara Lisiba yang Berdiri Sendiri harus

disosialisasikan untuk dapat disepakati bersama oleh para peserta konsolidasi tanah.

4) Selama berlangsung hak keperdataan terhadap kepemilikan tanahnya.

Perlu diinventarisasi permasalahan yang ada dari tanah yang dikuasai oleh peserta

konsolidasi tanah, agar hak keperdataan dan masalahnya dari para peserta dapat diketahui

oleh fihak Penyelenggara Lisiba yang Berdiri Sendiri lebih awal.

c. Persiapan Konsolidasi Tanah

1. Penyuluhan, Bimbingan, Bantuan dan Kemudahan (PBBK).

Penyelenggara Lisiba yang Berdiri Sendiri dan Pemda memberikan PBBK melalui para

tokoh masyarakat dan bertatap muka (public hearing) data expose tentang program

konsolidasi tanah.


2. Pelaksanaan Konsolidasi tanah diputuskan secara musyawarah antar peserta pemilik tanah

dengan Penyelenggara Lisiba yang Berdiri Sendiri dibantu Pemerintah Kabupaten/Kota.

Kesepakatan tersebut di atas mengacu pada Peraturan Kepala BPN No. 4 Tahun 1991 dan

Petunjuk Pelaksanaan Konsolidasi Tanah No. 410-4245 Tanggal 7 Desember Tahun 1991.

3. Bila pemegang hak/pemakai tanah ada yang tidak setuju, maka Penyelenggara Lisiba yang

Berdiri Sendiri dapat memperoleh tanah yang bersangkutan dengan cara jual beli, tukar

menukar, pelepasan hak, atau cara lain sesuai peraturan perundang-undangan yang

berlaku.

Solusi ketidak sepakatan, tidak harus memaksa peserta konsolidasi tanah untuk

menyerahkan tanahnya tetapi ditawarkan dengan berbagai pilihan (jual beli, tukar menukar,

pelepasan hak atau cara lain), dimana perlu dibentuk panitia Arbiter (penengah) yang

netral dan tidak memihak.

Konsolidasi tanah dalam rangka penyediaan tanah untuk perumahan dan permukiman

mengacu pada peraturan Kepala BPN No.4 Tahun 1991 tentang Konsolidasi Tanah dan

Petunjuk Pelaksanaan Konsolidasi Tanah No.410-4245 Tanggal 7-12-1991

4.4.5. Persyaratan Perolehan Tanah Dengan Jual Beli atau Tukar Menukar Untuk Lisiba yang

Berdiri Sendiri

a. Perolehan tanah dengan cara jual beli atau tukar menukar. Perlu inventarisasi data yuridis (jenis

hak dan pemegang hak) dan data fisik (barangkali ada bangunan di atas tanah tersebut) yang

cermat guna proses pengikatan jual beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

1. Jual Beli

Dalam proses jual beli tanah, maka selalu ada penjualnya, pembelinya dan obyeknya

adalah tanah yang jelas. Proses jual beli yang utama adalah secara langsung antara

penjual dan pembeli sesama terlibat, namun dapat dilakukan oleh kuasanya, yaitu mewakili

fihak penjual ataupun pembeli, dengan surat kuasa terbatas jangka waktunya yang jelas

dan memenuhi persyaratan.

Dalam proses jual beli, maka kedudukan para pihak setara, dan harga tanah (objek)

ditetapkan atas usul kedua pihak sampai dapat disepakati harga yang dapat d

JUKNIS KASIBA

Documents