-
Juknis Kasiba-Lisiba BS - 1 -
BAB I
PENDAHULUAN
1.1. LATAR BELAKANG
Pembangunan Permukiman skala besar yang diwujudkan dalam
Pembangunan Kasiba dan Lisiba yang
Berdiri Sendiri (Kasiba dan Lisiba BS) sangat strategis bagi
semua pelaku pembangunan di bidang
perumahan dan permukiman terutama badan usaha di bidang
perumahan dan permukiman (Undang-
Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman,
Pasal 23). Bahwa pembangunan
perumahan dan permukiman yang dilaksanakan dengan pola Kasiba
dan Lisiba yang Berdiri Sendiri
dimaksudkan agar pembangunan perumahan dan permukiman dapat
lebih terarah dan terpadu sesuai
dengan arah pembangunan Kabupaten/Kota, sehingga mengarahkan
pertumbuhan Kabupaten/Kota
membentuk struktur lingkungan yang lebih efektif dan
efisien.
Ditegaskan bahwa semua pembangunan perumahan yang dilakukan oleh
Badan Usaha di bidang
perumahan dan permukiman hanya di lokasi Kasiba dan atau Lisiba
yang Berdiri Sendiri. Hal ini menjadi
satu tantangan dan sekaligus peluang bagi Pemerintah
Kabupaten/Kota untuk memberikan fasilitasi yang
terbaik untuk memberikan pelayanan dalam memenuhi tuntutan
kebutuhan di bidang perumahan dan
permukiman.
Peraturan Pemerintah Nomor 80 Tahun 1999, tentang Kasiba dan
Lisiba yang Berdiri Sendiri, telah
memberikan dasar-dasar pengaturan yang cukup rinci. Dalam
memenuhi tuntutan tersebut ada urutan
kegiatan yang harus dilaksanakan oleh Pemerintah Kabupaten/Kota,
sejak dari penetapan lokasi sampai
pada pengendalian pembangunan Kasiba dan Lisiba yang Berdiri
Sendiri. Untuk itu masih diperlukan
pedoman yang dapat dijadikan panduan untuk ditindak lanjuti oleh
Pemerintah Kabupaten/Kota menjadi
Peraturan Daerah yang disesuaikan dengan kondisi daerah.
Dengan mengikuti urutan kegiatan yang dilakukan, akan menjamin
bahwa Kasiba dan Lisiba yang Berdiri
Sendiri dikembangkan sesuai dengan Undang-undang dan peraturan
yang berlaku, sehingga mampu
menjawab tuntutan kebutuhan masyarakat akan perumahan dan
permukiman yang memenuhi syarat.
Untuk itu dalam Pedoman Pelaksanaan dan Pedoman Teknis ini
disajikan urutan kegiatan yang perlu
dilakukan oleh Pemerintah Kabupaten/Kota dalam melaksanakan
pembangunan di bidang perumahan dan
permukiman. Dalam hal ini pedoman ini masih bersifat lebih umum,
masih diperlukan penjabaran yang lebih
rinci dengan penyesuaian terhadap kondisi sosial, ekonomi dan
budaya serta besarnya kebutuhan atas
perumahan dan permukiman di masing-masing daerah.
-
Juknis Kasiba-Lisiba BS - 2 -
1.2. MAKSUD DAN TUJUAN
1.2.1. Maksud Petunjuk Teknis
Maksud Petunjuk Teknis ini adalah panduan penyelenggaraan
pengelolaan Kasiba, Lisiba dan
Lisiba yang Berdiri Sendiri, yang dilakukan oleh Pemerintah
Daerah, bersama dengan Badan
Pengelola Kasiba, Penyelenggara Lisiba, dan Penyelenggara Lisiba
yang Berdiri Sendiri.
1.2.2. Tujuan Petunjuk Teknis
Tujuan Petunjuk Teknis ini adalah tersedianya persyaratan,
standar, dan kriteria, yang digunakan
dalam penyelenggaraan Kasiba, Lisiba dan Lisiba yang Berdiri
Sendiri, agar hasilnya mempunyai
kualitas dan nilai manfaat yang tinggi.
1.3. RUANG LINGKUP
Ruang lingkup petunjuk teknis meliputi :
a. Pengaturan batasan kawasan, kriteria penetapan lokasi,
besaran kawasan dan penyelenggaraan
pembangunan dan pembinaan teknis kawasan.
b. Penyelenggaraan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) meliputi
kegiatan : 1. Pembentukan panitia penetapan lokasi
2. Pembentukan Badan Pengelola
3. Perolehan tanah
4. Perencanaan dan pelaksanaan pembangunan
5. Pengawasan dan pengendalian pembangunan
1.4. SISTIMATIKA
Petunjuk Teknis ini terdiri dari 5 Bab, yang terdiri atas :
Bab I : Pendahuluan
Menguraikan tentang latar belakang, maksud dan tujuan, ruang
lingkup dan sistematika
Bab II : Ketentuan Umum
Berisi pengertian-pengertian yang berkaitan dengan
istilah-istilah yang digunakan dalam
batang tubuh
Bab III : Persyaratan, standar dan kriteria pengelolaan Kasiba
dan penyelenggaraan Lisiba bagian dari
Kasiba
Memberikan petunjuk tentang syarat dan kriteria dalam menunjuk
Badan Pengelola Kasiba
dan Penyelenggara Lisiba. Selain itu juga memberikan petunjuk
tentang persyaratan fisik
-
Juknis Kasiba-Lisiba BS - 3 -
lokasi yang sesuai untuk Kasiba dan Lisiba serta petunjuk dalam
pengawasan pembangunan
Kasiba dan Lisiba.
Bab IV : Persyaratan, Standar dan Kriteria Dalam Penyelenggaraan
Lisiba yang Berdiri Sendiri
Memberikan petunjuk tentang syarat dan kriteria dalam menetapkan
Penyelenggara Lisiba
yang Berdiri Sendiri, dan persyaratan fisik lokasi yang sesuai
untuk Lisiba yang Berdiri
Sendiri. Selain itu juga menguraikan tentang ketentuan ketentuan
pengawasan
pembangunan Lisiba yang Berdiri Sendiri.
-
Juknis Kasiba-Lisiba BS - 4 -
BAB II
KETENTUAN UMUM
Beberapa istilah atau definisi yang dipakai dan terkait dalam
pembahasan Juklak dan Juknis Pengelolaan serta
Penyelenggaraan Kasiba dan Lisiba Yang Berdiri Sendiri sebagai
berikut :
1. Permukiman
Permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan
lindung, baik yang berupa kawasan
perkotaan maupun perdesaan yang berfungsi sebagai lingkungan
tempat tinggal atau lingkungan hunian
dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan
penghidupan.
2. Perumahan
Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai
lingkungan tempat tinggal atau lingkungan
hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana
lingkungan.
3. Prasarana Lingkungan
Prasarana lingkungan adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan
yang memungkinkan lingkungan
permukiman dapat berfungsi sebagaimana mestinya.
4. Jaringan Primer
Jaringan primer prasarana lingkungan dalam Kasiba adalah
jaringan utama yang menghubungkan antar
kawasan permukiman atau antara kawasan permukiman dan kawasan
lain yang digunakan untuk
kepentingan umum.
5. Jaringan Sekunder
Jaringan sekunder adalah jaringan cabang dari jaringan primer
prasarana lingkungan yang melayani
kebutuhan di dalam satu satuan lingkungan permukiman.
6. Sarana Lingkungan
Sarana lingkungan adalah fasilitas penunjang yang berfungsi
untuk penyelenggaraan dan pengembangan
kehidupan ekonomi, sosial dan budaya.
7. Utilitas Umum
Utilitas umum adalah sarana penunjang untuk pelayanan
lingkungan
8. Tata Ruang
Tata ruang adalah wujud struktural dan pemanfaatan ruang baik
direncanakan maupun tidak.
-
Juknis Kasiba-Lisiba BS - 5 -
9. Rencana Tata Ruang
Rencana tata ruang adalah hasil perencanaan tata ruang
10. Kawasan Siap Bangun
Kawasan Siap Bangun, selanjutnya disebut Kasiba, adalah sebidang
tanah yang fisiknya telah dipersiapkan
untuk pembangunan perumahan dan permukiman skala besar yang
terbagi dalam satu lingkungan siap
bangun atau lebih, yang pelaksanaannya dilakukan secara bertahap
dengan lebih dahulu dilengkapi dengan
jaringan primer dan sekunder prasarana lingkungan sesuai dengan
rencana tata ruang lingkungan yang
ditetapkan oleh Pemerintah Kabupaten/Kota dan memenuhi
persyaratan pembakuan pelayanan prasarana
dan sarana lingkungan, khusus untuk Daerah Khusus Ibukota
Jakarta Rencana Tata Ruang Lingkungannya
ditetapkan oleh Pemerintah Daerah Khusus Ibukota Jakarta.
11. Lingkungan Siap Bangun
Lingkungan Siap Bangun, selanjutnya disebut Lisiba, adalah
sebidang tanah yang merupakan bagian dari
Kasiba yang telah dipersiapkan dan dilengkapi dengan prasarana
lingkungan dan selain itu juga sesuai
dengan persyaratan pembakuan tata lingkungan tempat tinggal atau
lingkungan hunian dan pelayanan
lingkungan untuk membangun kaveling tanah matang.
12. Lingkungan Siap Bangun yang Berdiri Sendiri
Lingkungan Siap Bangun yang Berdiri Sendiri, selanjutnya disebut
Lisiba yang Berdiri Sendiri, adalah Lisiba
yang bukan merupakan bagian dari Kasiba, yang dikelilingi oleh
lingkungan perumahan yang sudah
terbangun atau dikelilingi oleh kawasan dengan fungsi-fungsi
lain.
13. Kaveling Tanah Matang
Kaveling tanah matang adalah sebidang tanah yang telah
dipersiapkan sesuai dengan persyaratan
pembakuan dalam penggunaan, penguasaan, pemilikan tanah dan
rencana tata ruang lingkungan tempat
tinggal atau lingkungan hunian untuk membangun bangunan.
14. Penyediaan Tanah untuk Perumahan dan Permukiman
Penyediaan tanah untuk perumahan dan permukiman adalah setiap
kegiatan pemenuhan kebutuhan tanah
untuk perumahan dan permukiman melalui penyelenggaraan
pengelolaan Kasiba dan Lisiba yang Berdiri
Sendiri.
15. Konsolidasi tanah
-
Juknis Kasiba-Lisiba BS - 6 -
Konsolidasi tanah adalah kebijaksanaan pertanahan mengenai
penataan kembali penguasaan dan
penggunaan tanah serta usaha pengadaan tanah untuk kepentingan
pembangunan, untuk meningkatkan
kualitas lingkungan dan pemeliharaan sumber daya alam dengan
melibatkan partisipasi aktif masyarakat.
16. Lingkungan Hunian Yang Berimbang
Lingkungan Hunian Yang Berimbang adalah wujud kawasan dan
lingkungan perumahan dan permukiman
(dalam Kasiba) yang pembangunan perumahan dan permukimannya
meliputi rumah sederhana, rumah
menengah, dan rumah mewah dengan perbandingan tertentu sehingga
dapat menampung secara serasi
berbagai kelompok masyarakat. Perbandingan tertentu dimaksud
adalah perbandingan jumlah rumah
sederhana, berbanding jumlah rumah menengah, berbanding jumlah
rumah mewah sebesar 6 (enam) atau
lebih, berbanding 3 (tiga) atau lebih, berbanding 1 (satu)
17. Badan Usaha
Badan usaha adalah badan yang kegiatan usahanya di bidang
pembangunan perumahan dan permukiman
yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia.
18. Badan Pengelola
Badan pengelola adalah Badan Usaha Milik Negara atau Badan lain
yang dibentuk oleh Pemerintah yang
ditugasi sebagai Pengelola Kasiba termasuk Badan Usaha Milik
Daerah. Badan lain yang dibentuk oleh
Pemerintah dimaksud adalah Badan Usaha swasta yang bergerak di
bidang perumahan dan permukiman
yang bekerjasama dengan Pemerintah.
19. Penyelenggara
Penyelenggara adalah kelompok masyarakat pemilik tanah atau
badan usaha yang ditunjuk oleh Badan
Pengelola untuk membangun Lisiba bagian dari Kasiba dan yang
ditunjuk oleh Pemerintah Daerah untuk
membangun Lisiba yang Berdiri Sendiri.
20. Daerah
Daerah adalah Daerah Provinsi, Daerah Kabupaten dan Daerah Kota
yang bersifat otonom.
21. Pemerintah Daerah
Pemerintah Daerah adalah Pemerintah Kabupaten / Kota beserta
perangkat Daerah Otonom yang lain
sebagai Badan Eksekutif Daerah, sedangkan untuk DKI Jakarta
adalah Pemerintah Daerah Khusus Ibukota
Jakarta.
22. Kepala Daerah
-
Juknis Kasiba-Lisiba BS - 7 -
Kapala Daerah adaalah Gubernur, Bupati atau Walikota.
23. Menteri
Menteri adalah Menteri yang bertanggung jawab di bidang
perumahan dan permukiman.
-
Juknis Kasiba-Lisiba BS - 8 -
BAB III
PERSYARATAN, STANDAR, DAN KRITERIA
DALAM PENGELOLAAN KASIBA DAN PENYELENGGARAAN LISIBA BAGIAN DARI
KASIBA
3.1. PERSYARATAN DAN KRITERIA DALAM PEMILIHAN LOKASI KASIBA
3.1.1. Persyaratan Lokasi Kasiba
a. Kajian pertumbuhan penduduk baik yang alamiah maupun migrasi
mengacu pada data Badan
Pusat Statistik (BPS).
b. Kebutuhan rumah dapat didekati dengan melihat selisih antara
jumlah rumah yang ada dengan
jumlah Kepala Keluarga yang ada.
c. Lokasi Kasiba harus berada pada kawasan permukiman menurut
rencana tata ruang wilayah
Kabupaten / Kota.
d. Seluruhnya terletak dalam wilayah satu daerah
administratif.
e. Lokasi Kasiba dapat dikembangkan mengikuti kecenderungan
perkembangan yang ada atau
untuk merangsang terjadinya pengembangan baru.
f. Calon lokasi Kasiba bukan / tidak merupakan tanah sengketa
atau berpotensi sengketa.
g. Dalam menentukan urutan prioritas calon-calon lokasi Kasiba,
pertimbangan utama sekurang-
kurangnya strategi pengembangan wilayah, biaya terendah untuk
pengadaan prasarana dan
utilitas, berdekatan dengan tempat kerja atau lokasi investasi
yang mampu menampung tenaga
kerja.
h. Lokasi Kasiba yang akan ditetapkan mencakup lokasi yang belum
terbangun yang mampu
menampung sekurang-kurangnya 3.000 (tiga ribu) unit
i. Lokasi Kasiba bagi tanah yang sudah ada permukimannya, akan
merupakan integrasi antara
pembangunan baru dan yang sudah ada sehingga seluruhnya
menampung sekurang-
kurangnya 3.000 (tiga ribu) unit.
3.1.2. Kriteria Pemilihan Lokasi Kasiba
a. Jarak tempuh lokasi menuju pusat kegiatan dan pelayanan
selama kurang lebih 30 menit
b. Ketersediaan jalan penghubung dengan kawasan sekitarnya
c. Keadaan topografi lapangan datar
d. Daya dukung tanah untuk bangunan sesuai
e. Drainase alam baik
f. Kemudahan memperoleh air bersih
g. Kemudahan memperoleh sambungan listrik
h. Kemudahan memperoleh sambungan telepon
i. Kedekatan dengan fasilitas pendidikan tinggi
-
Juknis Kasiba-Lisiba BS - 9 -
j. Kedekatan dengan fasilitas kesehatan
k. Kedekatan dengan pusat perbelanjaan
l. Kemungkinan pembuangan sampah.
m. Tidak merubah bentang alam, seperti mengurug situ, memotong
bukit/gunung, reklamasi rawa
(termasuk rawa pantai).
n. Masyarakat yang akan menghuni Kasiba mempunyai
karakter/budaya yang tidak berlawanan
dengan karakter/budaya masyarakat yang ada di sekitarnya.
o. Adanya perhitungan neraca pembiayaan penetapan Kasiba (usulan
pengeluaran, perkiraan
penerimaan, cash flow)
3.2. PERSYARATAN DAN KRITERIA DALAM PENUNJUKAN BADAN PENGELOLA
KASIBA
3.2.1. Persyaratan Badan Pengelola Kasiba
a. Badan Usaha Milik Negara atau Badan Usaha Milik Daerah, atau
badan lain yang dibentuk oleh
Pemerintah, yang ditugasi untuk menyelenggarakan pengelolaan
Kasiba.
b. Dalam hal tidak ada Badan Usaha Milik Negara dan Badan Usaha
Milik Daerah yang berminat
untuk mengelola Kasiba, Bupati/Walikota dapat :
membentuk Badan lain yang ditugasi untuk pengelolaan Kasiba yang
selanjutnya dapat
dikukuhkan menjadi BUMD bidang perumahan dan permukiman dan
memberikan
informasinya kepada DPRD.
Menunjuk Kepala Bappeda untuk menjadi Ketua Badan Pengelola
dengan anggota-
anggota.
Menunjuk Sekretaris Daerah sebagai Ketua Badan Pengelola, dengan
anggota terdiri dari
unsur Dinas Pekerjaan Umum, Perumahan dan Permukiman, Tata Kota,
Pertanahan dan
Dinas lain yang diperlukan serta Unsur yang Professional di
bidangnya.
Menunjuk Badan Usaha swasta untuk menjadi Badan Pengelola untuk
melaksanakan
tugas pengelolaan yang bekerjasama dengan Pemerintah
Kabupaten/Kota.
c. Memiliki tenaga ahli yang telah tersertifikasi di bidang
:
1) Manajemen real estat
2) Penyelenggaraan pembangunan prasarana lingkungan
3) Penyelenggaraan pembangunan sarana lingkungan
4) Penyelenggaraan pembangunan utilitas umum
5) Pembiayaan real estat
3.2.2. Isi Dokumen Kompetisi Badan Pengelola Kasiba
a. Penjelasan singkat mengenai Kasiba yang di kompetisikan
b. Persyaratan peserta kompetisi
-
Juknis Kasiba-Lisiba BS - 10 -
c. Peta situasi lokasi Kasiba
d. Jadwal penyelenggaraan kompetisi
e. Daftar isi dan format proposal
f. Kriteria dan tata cara evaluasi usulan
3.2.3. Persyaratan Untuk Ikut Serta Kompetisi Badan Pengelola
Kasiba
a. Rekaman Akte Pendirian Badan Usaha (Peraturan Pemerintah
untuk BUMN atau Peraturan
Daerah untuk BUMD);
b. Rekaman Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)
c. Referensi bank
d. Neraca perusahaan terakhir
e. Daftar pengurus perusahaan
f. Daftar tenaga ahli yang dimiliki
3.2.4. Kriteria Pemilihan Pemenang Kompetisi Pengelola
Kasiba
a. Kekayaan bersih atau kemampuan keuangan perusahaan;
b. Kemampuan tenaga ahli yang akan ditugasi, yang dinilai dari
riwayat hidup masing-masing
tenaga ahli
c. Kemampuan tim pelaksana yang dinilai dari komposisi tenaga
ahli yang diusulkan;
d. Usulan teknis yang berisi antara lain :
1) Perkiraan macam/tipe dan jumlah rumah yang dapat
dibangun;
2) Rencana struktur pemanfaatan ruang;
3) Prakiraan harga jual tanah untuk masing-masing tipe
rumah;
4) Sistem drainase dan pembuangan limbah cair;
5) Sistem pembuangan limbah padat (sampah);
6) Macam dan jumlah sarana lingkungan yang akan disediakan
tanahnya
7) Jadwal waktu penyelenggaraan pengelolaan Kasiba;
e. Proposal neraca pengeluaran-penerimaan pengelolaan Kasiba
:
1) Usulan pengeluaran
2) Perkiraan penerimaan
3) Cash flow
3.3. PERSYARATAN DAN KRITERIA DALAM PENUNJUKAN PENYELENGGARA
LISIBA
3.3.1. Persyaratan Penyelenggara Lisiba
a. Badan usaha di bidang pembangunan perumahan dan permukiman,
yang didirikan berdasarkan
hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, atau badan usaha
asing di bidang
pembangunan perumahan dan permukiman yang berkedudukan di
Indonesia.
b. Memiliki tenaga ahli yang telah tersertifikasi di bidang
:
-
Juknis Kasiba-Lisiba BS - 11 -
1) Manajemen real estat;
2) Penyelenggaraan pembangunan prasarana lingkungan;
3) Penyelenggaraan pembangunan sarana lingkungan;
4) Penyelenggaraan pembangunan utilitas umum;
5) Penyelenggaraan pembangunan rumah
6) Pembiayaan real estat.
3.3.2. Isi Dokumen Kompetisi Penyelenggara Lisiba
a. Penjelasan singkat mengenai Lisiba yang dikompetisikan
b. Persyaratan peserta kompetisi
c. Peta situasi lokasi Lisiba
d. Jadwal penyelenggaraan kompetisi
e. Daftar isi dan format proposal
f. Kriteria dan tata cara evaluasi proposal
3.3.3. Persyaratan Untuk Ikut Serta Kompetisi Penyelenggara
Lisiba :
a. Rekaman akte pendirian badan usaha
b. Rekaman nomor pokok wajib pajak
c. Referensi bank
d. Neraca perusahaan terakhir
e. Daftar pengurus perusahaan
f. Daftar tenaga ahli yang dimiliki
3.3.4. Kriteria Pemilihan Pemenang Kompetisi Penyelenggara
Lisiba
a. Kekayaan bersih atau kemampuan keuangan perusahaan
b. Kemampuan tenaga yang akan ditugasi, yang dinilai dari
riwayat hidup masing-masing tenaga
ahli
c. Kemampuan tim pelaksana yang dinilai dari komposisi tenaga
ahli yang diusulkan
d. Usulan teknis, yang berisi antara lain :
- Perkiraan tipe dan jumlah rumah yang akan dibangun;
- Rencana dan syarat rumah yang akan dibangun;
- Prakiraan harga jual masing-masing tipe rumah dan kaveling
yang akan dijual tanpa rumah;
- Sistem drainase dan pembuangan limbah cair;
- Sistem pembuangan limbah padat
- Macam dan jumlah sarana lingkungan yang akan dibangun atau
disediakan tanahnya;
- Jadwal waktu kegiatan penyelenggaraan Lisiba
- Sistem pembiayaan penyelenggaraaan Lisiba
-
Juknis Kasiba-Lisiba BS - 12 -
3.4. PERSYARATAN UNTUK MENUNJUK BADAN PENGELOLA SEBAGAI
PENYELENGGARA
KONSOLIDASI TANAH
a. Terbentuknya Perhimpunan Pemilik tanah yang berbadan
hukum
b. Tercapainya kesepakatan konsolidasi tanah antar para anggota
perhimpunan penghuni dan antara
perhimpunan penghuni dengan Badan Pengelola.
c. Terbitnya Surat Keputusan Kepala Daerah tentang konsolidasi
tanah.
3.5. PERSYARATAN PEROLEHAN TANAH UNTUK KASIBA
3.5.1. Umum
Penyediaan tanah untuk perumahan dan permukiman adalah setiap
kegiatan pemenuhan
kebutuhan tanah untuk perumahan dan permukiman melalui
penyelenggaraan Kasiba dan Lisiba
yang Berdiri Sendiri. Penyediaan tanah dimaksud terdiri dari
perolehan tanah, mengurus hak atas
tanah, mengkavling tanah dan mengalokasikan bagian-bagian dari
tanah tersebut untuk
pembangunan perumahan, prasarana lingkungan dan fasilitas
umum.
Bahwa tanah yang dapat digunakan untuk lokasi Kasiba adalah
1) Tanah Negara; 2) Tanah Hak; 3) Tanah Negara dan Tanah
Hak.
3.5.2. Persyaratan Perolehan Tanah Untuk Kasiba Di Atas Tanah
Negara
a. Tidak ada pemindahan penduduk :
- Penduduk yang sudah ada dilokasi sedapatnya tidak ada yang
dikeluarkan dari tempat
tinggalnya.
- Kasiba dan Lisiba baik di atas tanah negara maupun tanah hak
diupayakan pada bidang
tanah yang jarang penduduknya.
- Bila menyangkut bidang tanah yang ada penduduknya, maka
diberikan kebebasan untuk
memilih ikut dalam program Kasiba atau mereka secara sukarela
pindah tempat tinggal
dengan memperoleh penggantian yang layak sesuai dengan jenis dan
hak atas tanahnya.
b. Tanah Negara yang tidak ada pemakainya :
- Badan Pengelola Kasiba mengajukan permohonan hak kepada
Pemerintah
Kabupaten/Kota melalui Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota ;
- Untuk permohonan sertipikatnya sesuai dengan Peraturan Menteri
Negara Agraria/Kepala
Badan Pertanahan Nasional No. 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara
Pemberian dan
-
Juknis Kasiba-Lisiba BS - 13 -
Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan, Peraturan
Menteri Agraria No.
9 Tahun 1965 tentang Pelaksanaan Konversi Hak Penguasaan Atas
Tanah Negara dan
Peraturan Pemerintah No 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha,
Hak Guna Bangunan
dan Hak Pakai atas Tanah.
3.5.3. Persyaratan Perolehan Tanah Untuk Kasiba Di Atas Tanah
Hak
Perolehan Tanah Untuk Kasiba dapat dilakukan oleh
a. Badan Pengelola Kasiba melakukan pembebasan tanah adat/hak
ulayat. :
- Dapat menghubungi dan mencari kesepakatan / musyawarah dengan
ketua adat terlibat;
- Bila pendekatan dengan jual beli atau pelepasan hak dan
musyawarah tidak disetujui, maka
demi kepentingan yang lebih luas dalam rangka pelaksanaan
pembangunan permukiman
dan perumahan baik dalam bentuk kasiba dan lisiba BS dapat
mengacu pada Keputusan
Presiden No. 55 Tahun 1993 tentang Pengadaan Tanah Bagi
Pelaksanaan Pembangunan
Untuk Kepentingan Umum, dalam Pasal 14, atau Peraturan Presiden
No. 36 Tahun 2005.
b. Untuk Tanah Negara bekas tanah hak perorangan atau Badan
Hukum, maka Badan Pengelola
Kasiba :
- Mengadakan pembebasan tanah, yaitu melepaskan hubungan hukum
dengan bekas
pemegang haknya, dengan memberikan penggantian yang layak dan
selanjutnya
mengajukan permohonan hak melalui Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota setempat sesuai
dengan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan
Nasional No 9 tahun
1999 jo Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan
Nasional No 3 tahun
1999. Untuk tanah hak, maka hak perorangan atau badan hukum
terkait dapat diselesaikan
melalui cara jual beli atau pelepasan hak dibuat dihadapan
Notaris/Pejabat Pembuat Akta
Tanah (PPAT)
c. Konsolidasi tanah, adalah peran serta aktif dari para pemilik
tanah peserta konsolidasi
melepaskan hak atas tanahnya, untuk selanjutnya ditetapkan
sebagai obyek konsolidasi tanah
oleh Kepala BPN atas usul Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/
Kota setempat melalui
Kepala Kantor Wilayah BPN Propinsi. Hak atas tanahnya kemudian
diberikan secara kolektif
sesuai dengan rencana penataan kapling yang disetujui oleh para
peserta konsolidasi tanah.
Proses konsolidasi tanah melalui Peraturan Kepala Badan
Pertanahan Nasional No. 4 Tahun
1991.
d. Tukar menukar
Tukar menukar dilakukan apabila pemilik tanah yang termasuk
dalam areal kasiba tidak dapat
diselesaikan melalui sebagaimana dimaksud dalam butir a, b, dan
c, dengan ketentuan :
-
Juknis Kasiba-Lisiba BS - 14 -
- Untuk bidang tanah yang merupakan asset suatu instansi
Pemerintah, penyelesaiannya
mengacu kepada Keppres No. 29 Tahun 1984, atas persetujuan
Menteri terkait dan Menteri
Keuangan.
- Untuk bidang tanah yang merupakan asset Pemerintah Daerah,
penyelesaiannya mengacu
kepada Keputusan Menteri Dalam Negeri No. 4 Tahun 1979 pasal 34
tentang Pelaksanaan
Pengelolaan Barang Pemda dengan persetujuan Menteri Dalam Negeri
dan DPRD. Dalam
hal ini persetujuan Menteri Keuangan tidak diperlukan
3.5.4. Persyaratan Konsolidasi Tanah Dalam Kasiba
a. Perorangan pemegang hak atas tanah
1. Perorangan pemegang hak atas tanah
- Didata dan diperiksa macam penguasaan hak atas tanahnya.
- Dimusyawarahkan manfaat konsolidasi tanah dan resikonya.
- Dipenuhi Peraturan Kep. BPN No. 4 Tahun 1991
2. Perorangan pemakai tanah negara
- Bagi pemegang hak yang telah berakhir, maka harus diurus
perpanjangannya lebih
dulu berdasarkan Keppres No. 32 Tahun 1979 Junto PMDN No. 3
Tahun 1979 dan
atau Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan
Nasional No 9 tahun
1999 jo Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan
Nasional No 3
tahun 1999.
- Pemakai tanah negara seizin instansi yang bersangkutan, harus
memiliki izin tertulis
dari instansi terkait dan kesaksian dari Kepala Desa/Kepala
Kelurahan setempat.
- Diperlukan rekomendasi dari Kepala Desa/Kepala Kelurahan untuk
memperkuat
permohonan Badan Pengelola /Penyelenggara.
- Bagi para pemakai tanah negara yang sudah 20 (dua puluh) tahun
atau lebih tanpa
teguran dari Pemerintah atau keberatan dari masyarakat sekitar,
diperlukan pernyataan
tertulis dari Kepala Desa/Kelurahan atau masyarakat sekitar yang
dimaksud.
- Karena berkemungkinan letak bidang tanahnya terhadap akses
infrastruktur berbeda,
maka perlu ditentukan perbandingan nilai haknya menurut luas
tanah.
- Bila belum ada peraturannya, maka melalui kesepakatan bersama
:
Antara Badan Pengelola/Penyelenggara dengan peserta konsolidasi
tanah
Sesama para peserta konsolidasi tanah
Diperlukan bukti kehadiran dari setiap musyawarah yang
diadakan.
3. Terhadap tanah wakaf yang akan dikonsolidasikan (dari badan
sosial keagamaan)
dilakukan dengan cara:
- Penggantian (melalui musyawarah) bidang tanah ditempat
lain.
-
Juknis Kasiba-Lisiba BS - 15 -
- Penggantian dengan uang antara Badan Pengelola
Kasiba/Penyelenggara Lisiba
dengan pengurus tanah wakaf, sesuai kesepakatan
- Semua kegiatan tersebut diproses dengan akte notaris
4. Terhadap tanah instansi Pemerintah yang akan digunakan bagi
perumahan karyawan
instansinya.
- Perlu ada surat persetujuan dari instansi yang menguasai
tanah.
- Kesepakatan sesama karyawan yang akan menghuni ditempat
tersebut.
- Selanjutnya diikuti Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional
No. 4 Tahun 1991
Junto Petunjuk Pelaksanaan No. 410-4245 Tahun 1991.
b. Konsolidasi Tanah
1. Penyerahan tanah oleh peserta konsolidasi tanah kepada Badan
Pengelola Kasiba.
Penyerahan tanah (bukan penyerahan hak tanah) secara
bersama/serentak dengan maksud
memberikan kemudahan bagi Badan Pengelola Kasiba dalam
melaksanakan program antara
lain agar sesuai dengan Rencana Tata Ruang.
2. Peserta konsolidasi tanah menerima kembali kaveling tanah
matang (atau berikut rumah)
dengan nilai paling sedikit sama dengan harga tanah dan obyek di
atasnya.
Pada awal proses konsolidasi tanah perlu diadakan inventarisasi
dan penilaian nilai tanah,
sesuai status dan hak tanahnya, menurut luas bidang dan
penguasaanya.
3. Luas letak dan jenis masing-masing kaveling yang diberikan
kepada para peserta konsolidasi
tanah, dengan status semula dan sesuai dengan rencana teknik
ruang yang telah disusun
oleh Badan Pengelola Kasiba.
Rencana teknik ruang yang disusun oleh Badan Pengelola Kasiba
harus disosialisasikan
untuk dapat disepakati bersama oleh para peserta konsolidasi
tanah.
4. Selama berlangsung konsolidasi tanah.
Perlu diinventarisasi permasalahan yang ada dari tanah yang
dikuasai oleh peserta
konsolidasi tanah, agar hak keperdataan dan masalahnya dari para
peserta dapat diketahui
oleh fihak Badan Pengelola Kasiba lebih awal.
c. Persiapan Konsolidasi Tanah
1. Penyuluhan, Bimbingan, Bantuan dan Kemudahan (PBBK)
Badan Pengelola Kasiba dan Pemda memberikan PBBK melalui para
tokoh masyarakat dan
bertatap muka (public hearing) untuk mengumpilkan data expose
tentang program
konsolidasi tanah.
2. Pelaksanaan Konsolidasi tanah diputuskan secara musyawarah
antar peserta pemilik tanah
dengan Badan Pengelola Kasiba dibantu Pemerintah
Kabupaten/Kota.
-
Juknis Kasiba-Lisiba BS - 16 -
Kesepakatan tersebut di atas mengacu pada Peraturan Kepala BPN
No. 4 Tahun 1991 dan
petunjuk pelaksanaan konsolidasi tanah No. 410-4245 tanggal 7
Desember 1991.
3. Apabila Pemegang hak/pemakai tanah ada yang tidak setuju,
maka Badan Pengelola Kasiba
dapat memperoleh tanah yang bersangkutan dengan cara jual beli,
tukar menukar, pelepasan
hak, atau cara lain sesuai peraturan perundang-undangan yang
berlaku.
- Solusi ketidak sepakatan, tidak harus memaksa peserta
konsolidasi tanah untuk
menyerahkan tanahnya tetapi ditawarkan dengan berbagai pilihan
(jual beli, tukar
menukar, pelepasan hak atau cara lain), dimana perlu dibentuk
panitia Arbiter
(penengah) yang netral dan tidak memihak.
- Konsolidasi tanah dalam rangka penyediaan tanah untuk
perumahan dan permukiman
mengacu pada peraturan Kepala BPN No. 4 Tahun 1991 tentang
Konsolidasi Tanah dan
Petunjuk Pelaksanaan Konsolidasi Tanah No. 410-4245 tanggal
7-12-1991
3.5.5. Persyaratan Perolehan Tanah Dengan Jual Beli atau Tukar
Menukar atau Pelepasan Hak
Untuk Kasiba
a. Perolehan tanah dengan cara jual beli atau tukar menukar
Perlu inventarisasi data yuridis (jenis hak dan pemegang hak)
dan data fisik
(bangunan/tanaman di atas tanah tersebut) yang cermat guna
proses pengikatan jual beli di
hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
1. Jual Beli
Dalam proses jual beli tanah, maka selalu ada penjualnya,
pembelinya dan obyeknya yaitu
tanah yang jelas. Proses jual beli yang utama adalah secara
langsung antara penjual dan
pembeli, namun dapat dilakukan oleh kuasanya, yaitu mewakili
pihak penjual ataupun
pembeli, dengan surat kuasa terbatas jangka waktunya yang jelas
dan memenuhi
persyaratan.
Dalam proses jual beli, maka kedudukan para pihak setara, dan
harga tanah (objek)
ditetapkan atas usul kedua pihak sampai dapat disepakati harga
yang dapat ditetapkan
secara bersama. Dalam pencapaian kesepakatan harga dimana perlu
dapat digunakan jasa
penengah (Notaris) yang netral, dan unsur Pemerintah (ataupun
pamong desa) sama sekali
tidak boleh turut campur, apalagi memihak.
-
Juknis Kasiba-Lisiba BS - 17 -
Sebelum proses jual beli dilaksanakan terlebih dahulu harus
diketahui beban perdata dari
objek tanahnya, dan harus diketahui pula besar pajak dan biaya
proses jual-beli serta
disepakati pihak mana saja yang akan menanggungnya.
Biasanya dari pihak pembeli membentuk panitia pelaksana
pembelian ataupun sering
disebut Panitia Pembebasan Tanah, yang pelaksanaannya mengacu
pada peraturan yang
berlaku.
2. Tukar Menukar Tanah
Sering terjadi bahwa pemilik tanah mensyaratkan bidang tanahnya
yang dikehendaki
pembeli, ditukar dengan tanah di tempat lain yang lokasi dan
luasnya dikehendaki oleh
pihak pemilik/penjual. Hal tersebut dapat di atasi dengan
musyawarah yang mencapai
kesepakatan tanpa keterpaksaan ataupun merugikan salah satu
pihak.
Dalam mencapai kesepakatan yang menguntungkan kedua belah pihak,
maka jasa
penengah (arbiter) yang netral dan tidak berpihak, seringkali
dapat membantu
kelancarannya.
Harus disepakati oleh para pihak terlibat, bahwa konsekwensi
pajak dan pembiayaan
terhadap proses tukar menukar tanah ini menjadi beban pihak
siapa, secara jelas dan
terinci.
Dalam perumusan ahli penguasaan tanah secara tukar menukar tanah
ini, harus tertuang
dalam dokumen yang dapat di pertanggung jawabkan dibuat
dihadapan Notaris/Pejabat
Pembuat Akta Tanah setempat. Kesemuanya sesuai dengan peraturan
perundang-
undangan yang berlaku.
b. Perolehan tanah dengan cara pelepasan hak.
1. Tanah diperoleh dengan cara pelepasan hak, dilakukan dengan
penggantian yang layak
dengan pemegang hak/pemakai tanah, kemudian tanah yang
bersangkutan dilepaskan
menjadi tanah negara sehingga dapat diberikan sesuatu hak kepada
Badan Pengelola
Kasiba.
2. Penggantian yang layak dapat diberikan kepada pemegang hak
atas tanah (perorangan),
nadzir (pengurus wakaf), badan hukum atau perorangan yang
menguasai tanpa suatu hak.
-
Juknis Kasiba-Lisiba BS - 18 -
- Perlu diinventarisasi siapa yang boleh menerima ganti rugi.
Bila perlu diumumkan di balai
desa/kelurahan atau surat kabar.
3. Penggantian yang layak, terhadap nilai hak atas tanah,
pemakai tanah, bangunan, tanaman
atau benda-benda yang secara syah berada di atas atau di dalam
tanah yang bersangkutan.
Perlu diinventarisasi benda-benda yang berada di atas atau di
dalam tanah.
a. Penetapan penggantian yang layak dengan memperhitungkan :
1. Nilai tanah disepakati bersama melalui musyawarah/mufakat
antara kedua belah
pihak, dengan memperhatikan berbagai faktor seperti Nilai Jual
Objek Pajak ,
produksi tanaman, lokasi tanah serta sarana dan prasarna di
sekelilingnya sesuai
dengan Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN No. 1/Th. 1994.
2. Nilai bangunan yang berdasarkan atas kriteria dan tatacara
penaksiran nilai
bangunan.
- harga awal, dikurangi nilai penguasaan umur bangunan;
- harga bila membangun dewasa ini, sesuai dengan luas bangunan
(m2)
- instansi yang menilai biasanya Dinas Pekerjaan Umum
Kabupaten/Kota
3. Nilai Jual Tanaman
Nilai jual tanaman disepakati, berdasarkan umur tanaman. Apabila
tidak diperoleh
kesepakatan maka para pihak menyerahkan kepada panitia penengah
(arbiter) atau
Dinas Pertanian setempat sesuai dengan Peraturan Menteri Negara
Agraria/Kepala
BPN No.:1/Tahun 1994
4. Nilai benda-benda di atas dan di dalam tanah
- Benda-benda yang ada tersebut memiliki nilai subjektif karena
itu perlu adanya
panitia penilai yang netral dan adil.
- Standar penilaian terhadap barang-barang yang berada di atas
maupun di dalam
tanah ditentukan oleh instansi/dinas dari Kabupaten/Kota
setempat.
b. Bentuk dan penggantian yang layak dengan cara musyawarah dan
secara langsung antara
pihak yang berhak dengan Badan Pengelola Kasiba.
- Layak menurut ukuran pihak yang berhak dan juga bagi Badan
Pengelola Kasiba, bila
perlu dengan bantuan penengah (arbiter) yang tidak memihak
(netral).
- Musyawarah langsung, yaitu tanpa perantara tetapi disaksikan
pihak lain. Biasanya
saksinya adalah Pamong Desa / Kelurahan, dimana harus mengayomi
pihak yang masih
berhak dan juga akan menerima pendatang baru yang akan menerima
suatu hak dari
negara.
c. Pengaruh Mengenai Penggantian yang Layak
-
Juknis Kasiba-Lisiba BS - 19 -
- Telah diatur di dalam Keputusan Presiden No. 55 Tahun 1993 dan
aturan
pelaksanaannya sesuai Peraturan Menteri Negara Agraria/Kep. BPN
No. 1 Tahun 1994
atau Perpres No 36 tahun 2005.
3.6. PERSYARATAN DAN STANDAR PERENCANAAN TATA RUANG RINCI
KASIBA
Persyaratan dan standar Tata Ruang Rinci Kasiba mengacu pada SNI
1733 mengenai standar perencanaan
lingkungan perumahan dan SNI T-07 1990-F tentang Tata Cara
Perencanaan Umum drainase perkotaan
3.6.1. Persyaratan Prasarana Lingkungan Kasiba
a. Kasiba perlu memperhatikan Koefisien Dasar Bangunan (KDB),
Koefisien Luas Bangunan
(KLB), dan Koefisien Daerah Hijau (KDH) yang berlaku sesuai
dengan persyaratan di masing-
masing Kabupaten/Kota.
b. Kasiba harus dilengkapi dengan jaringan primer dan sekunder
prasarana lingkungan, berupa
jalan, saluran pembuangan air hujan dan saluran pembuangan air
limbah, yang terintegrasikan
dengan jaringan wilayah daerah di kawasan sekitarnya sesuai
dengan rencana tata ruang
wilayah.
c. Jaringan primer dan sekunder saluran pembuangan air hujan
harus dihubungkan dengan badan
penerimaan berupa sungai, danau, kolam atau laut, yang dapat
menyalurkan atau menampung
air hujan yang jatuh di atau mengalir melalui Kasiba.
3.6.2. Persyaratan Utilitas Umum dalam Kasiba
a. Setiap Kasiba harus dilayani dengan air bersih yang cukup
memenuhi kebutuhan, yang dapat
diambil dari sumber yang memenuhi syarat, seperti sistim
perpipaan dari PDAM, mata air dan
air tanah.
b. Setiap Kasiba harus dilayani listrik dengan kapasitas yang
cukup untuk memenuhi kebutuhan.
c. Setiap Kasiba harus dilayani sambungan telepon
d. Setiap Kasiba harus dilengkapi dengan sistem pembuangan
sampah yang terintegrasi dengan
sistem pembuangan sampah wilayah di kawasan sekitarnya.
e. Setiap Kasiba harus dilengkapi dengan sistem pemadam
kebakaran yang terintegrasi dengan
sistem perpipaan yang ada.
f. Apabila telah tersedia sistem perpipaan gas maka setiap
Kasiba perlu dilayani dengan sistem
perpipaan gas.
3.6.3. Persyaratan Sarana Lingkungan Dalam Kasiba
a. Setiap Kasiba harus dilengkapi dengan fasilitas pendidikan
sesuai dengan jumlah penduduk
yang dilayani.
-
Juknis Kasiba-Lisiba BS - 20 -
b. Setiap Kasiba harus dilengkapi dengan fasilitas pelayanan
kesehatan sesuai dengan jumlah
penduduk yang dilayani.
c. Setiap Kasiba harus dilengkapi dengan fasilitas perbelanjaan
sesuai dengan jumlah penduduk
yang dilayani.
d. Setiap Kasiba harus dilengkapi dengan fasilitas tempat
peribadatan sesuai dengan agama yang
dipeluk para penghuninya dan jumlah pemeluk dari masing-masing
agama.
e. Setiap Kasiba harus dilengkapi dengan Ruang Terbuka Hijau
(RTH) dimana RTH tersebut
dapat digunakan sebagai penyeimbang lingkungan antara kawasan
terbangun dan tidak
terbangun, selain itu juga berfungsi sebagai sarana olah raga,
rekreasi, pemakaman umum dan
mitigasi jika terjadi gempa dan kebakaran.
f. Setiap Kasiba harus dilengkapi dengan fasilitas
Pemerintahan.
3.7. STANDAR PERENCANAAN TATA RUANG RINCI KASIBA DAN LISIBA.
3.7.1. Standar Perencanaan fasilitas Pendidikan
a. Standar Fasilitas Pendidikan Taman Kanak-kanak
- Satu Taman Kanak Kanak untuk 1000 jiwa
- Luas tanah yang dibutuhkan 1200 m2
- Radius pencapaian 500 m
b. Standar Fasilitas Pendidikan Sekolah Dasar
- Satu Sekolah Dasar untuk 1600 jiwa
- Luas tanah yang diperlukan 2400 m2
- Radius pencapaian maksimum 1000 m
c. Standar Fasilitas Pendidikan Sekolah Lanjutan Pertama
- Satu SLTP untuk 4800 jiwa
- Luas tanah yang diperlukan 2700 m2
d. Standar Fasilitas Pendidikan Sekolah Lanjutan Atas
- Satu SLTA untuk 4800 jiwa
- Luas tanah yang diperlukan 2700 m2
3.7.2. Standar Perencanaan Fasilitas Kesehatan
a. Standar Perencanaan Puskesmas Pembantu
- Radius pencapaian maksimum 1500 m
- Luas tanah yang diperlukan 200 m2
b. Standar Perencanaan Puskesmas 3000 m
-
Juknis Kasiba-Lisiba BS - 21 -
- Minimum penduduk yang dilayani 1000 jiwa
- Luas tanah yang diperlukan 600 m2
- Radius pencapaian maksimum 2000 m
c. Standar Perencanaan Tempat Praktek Dokter
- Minimum penduduk yang dilayani 5000 jiwa
- Luas tanah minimum bersatu dengan rumah
- Radius pencapaian maksimum 1500 m
d. Standar Perencanaan Rumah Bersalin
- Penduduk yang dilayani 1000 jiwa
- Luas tanah yang diperlukan 1600 m2
- Radius pencapaian maksimum 2000 m
e. Standar Perencanaan Apotik
- Penduduk yang dilayani minimum10.000 jiwa
- Luas tanah yang diperlukan 350 m2
- Radius pencapaian maksimum 1500 m
3.7.3. Standar Perencanaan Fasilitas Perbelanjaan
a. Standar Perencanaan Warung
- Penduduk yang dilayani 250 jiwa
- Luas tanah yang diperlukan 100 m2
- Radius pencapaian maksimum 500 m
b. Standar Perencanaan Pertokoan
- Penduduk yang dilayani 2500 jiwa
- Luas tanah yang diperlukan 100 m2
- Radius pencapaian maksimum 500 m
c. Standar Pusat Perbelanjaan Lingkungan
- Penduduk yang dilayani minimum 2500 jiwa
- Luas tanah yang diperlukan 100 m2
- Radius pencapaian maksimum 500 m
-
Juknis Kasiba-Lisiba BS - 22 -
3.7.5. Standar Perencanaan Fasilitas Pemerintah
a. Standar perencanaan untuk kawasan dengan 2500 jiwa
- Pos hansip, balai pertemuuan 300 m2
- Parkir umum dan kakus umum 100 m2
b. Standar perencanaan untuk kelompok 30.000 jiwa
- Kantor kelurahan 500 m2
- Pos polisi 200 m2
- Kantor pos pembantu 100 m2
- Pos pemadam kebakaran 200 m2
- Parkir umum dan M.C.K 1000 m2
- Bioskop 1(satu) 2000 m2
c. Standar perencanaan untuk kelompok 24.000 jiwa
- Kantor kecamatan 1000 m2
- Kantor polisi 300 m2
- Kantor pos cabang 500 m2
- Kantor telepon 300 m2
- Pos pemadam kebakaran 300 m2
- Parkir umum 4000 m2
3.8. PERSYARATAN DAN STANDAR PERENCANAAN TEKNIK KASIBA DAN
LISIBA
3.8.1. Persyaratan dan Standar Perencanaan Teknik Prasarana
Lingkungan dalam Kasiba
a. Persyaratan dan Standar Perencanaan Teknik Prasarana
Lingkungan dalam Kasiba
1. Jaringan jalan primer dan sekunder terdiri dari badan jalan
(perkerasan jalan dan bahu
jalan), trotoar, ambang pengaman dan saluran air hujan.
2. Lebar jalan jaringan primer dan sekunder sekurang-kurangnya
20 (dua puluh) meter
- Lebar perkerasan jalan untuk 1 (satu) jalur sekurang-kurangnya
7 (tujuh) meter
- Kemiringan melintang perkerasan 2%
- Dirancang berdasarkan kecepatan 60 km/jam
3. Konstruksi jalan harus memperhatikan beberapa hal antara lain
:
- Keadaan tanah tempat jalan akan dibangun
- Kepadatan lalu lintas
- Pemilihan material / bahan yang akan digunakan
- Kondisi setempat yang dikeluarkan oleh instansi yang
berwenang.
4. Radius belokan jalan, tempat pertemuan antara jalan lokal
sekunder dan jalan kolektor
sekunder dan hal lainnya yang berhubungan dengan geometrik
jalan, harus mengikuti
-
Juknis Kasiba-Lisiba BS - 23 -
Standar Perencanaan Geometrik Untuk Jalan Perkotaan yang
diterbitkan oleh Direktorat
Jenderal Bina Marga, Direktorat Pembinaan Jalan Kota, Departemen
Pekerjaan Umum,
RSNI T-14 Tahun 2004.
b. Persyaratan dan Standar Perencanaan Teknik Jaringan Primer
dan Sekunder Saluran Drainase
Dalam Kasiba
1. Jaringan primer dan sekunder drainase harus mempunyai
kapasitas tampung yang cukup
untuk menampung air yang mengalir dari area Lisiba dan kawasan
sekitarnya.
2. Saluran pembuangan air hujan dapat terbuka dengan ketentuan
sebagai berikut :
- Dasar saluran terbuka lingkaran dengan diameter minimum 20 cm,
atau bentuk bulat
telur ukuran minimum 20/30 cm.
- Bahan saluran, tanah liat, beton, pasangan batu bata dan bahan
lain
- Kemiringan saluran minimum 2 %
- Kedalaman saluran minimum : 30 cm
- Apabila saluran dibuat tertutup, maka pada tiap perubahan arah
harus dilengkapi
dengan lubang kontrol dan pada bagian saluran yang lurus lubang
kontrol harus
ditempatkan pada jarak maksimum 50 (lima puluh) meter.
- Saluran tertutup dapat terbuat dari PVC, beton, tanah liat dan
bahan-bahan lain;
- Untuk mengatasi terhambatnya saluran air karena endapan
pasir/tanah pada drainase
terbuka dan tertutup perlu bak kontrol dengan jarak kurang lebih
50 M dengan dimensi
(0,40x 0,40x 0,40) M3
- Setiap Kasiba perlu menyediakan sumur resapan pada titik-titik
terendah.
- Penggunaan pompa drainase merupakan upaya tambahan bila
ditemui kesulitan untuk
mengalirkan air secara gravitasi. Dapat juga digunakan untuk
membantu agar
pengaliran air dalam saluran mengalir lebih cepat.
3. Tahapan Perencanaan terdiri dari :
a. Pengumpulan data topografi dan pemetaan
- Pemetaan topografi dan pemotretan dari udara atau satelit
- Membuat peta tematik dengan ketelitian skala 1: 5000 yang
mencakup kontur
interval 5 meter untuk perencanaan jaringan. Dan membuat peta
tematik dengan
ketelitian skala 1:1.000 untuk perencanaan detail.
- Level ikat topografi (benchmark) yaitu elevasi dasar kota yang
dikaitkan dengan
elevasi muka air laut pasang atau pada sungai besar.
- Garis kontur , yaitu dengan penyesuaian terhadap titik ikat
elevasi berdasarkan
elevasi sungai yang ada guna perencanaan drainase perumahan.
b. Data Hidrologi
-
Juknis Kasiba-Lisiba BS - 24 -
Data hidrologi mencakup kedudukan muka air banjir terhadap
elevasi lahan, data curah
hujan harian, bulanan dan tahunan.
c. Data Geologi
Perlu dilakukan penyelidikan tanah untuk mengetahui kemungkinan
penurunan pondasi
saluran dan kekuatan / kondisi tanah dasar untuk mengetahui daya
dukung lapisan
tanah tersebut.
d. Data kajian Amdal.
e. Periode Perencanaan
Periode perencanaan yang dilakukan dibuat agar tidak terjadi
kegagalan pada fungsi
sistem drainase. Periode ulang desain yang harus direncanakan
untuk Kasiba adalah
seperti tercantum pada Tabel Dr-1 : Periode Disain Makro dan
Tabel Dr-2 : Periode
Mikro pada lampiran.
Aspek Hidrolis - Kecepatan maksimum dan minimum aliran dalam
saluran
- Bentuk saluran
- Bangunan pelengkap yang diperlukan
Aspek Struktur - Jenis dan mutu saluran
- Kekuatan dan kestabilan bangunan
c. Persyaratan dan Standar Perencanaan Pengelolaan Air Limbah
Kasiba dan Lisiba.
1. Secara umum sistem pembuangan limbah kawasan harus dapat
melayani kebutuhan
pembuangan dengan syarat sebagai berikut :
(1) Ukuran pipa pembawa minimum 200 mm
(2) Sambungan pipa harus kedap air
(3) Pada jalur pipa pembawa harus dilengkapi dengan lubang
pemeriksaan pada tiap
penggantian arah pipa dan pada bagian pipa yang lurus pada jarak
minimum 50 (lima
puluh) meter.
(4) Air limbah harus melalui sistem pengolahan sedemikian rupa
sehingga memenuhi
standar yang berlaku sebelum dibuang ke perairan terbuka.
(5) Untuk pembuangan dari kakus (WC) dapat digunakan septic tank
dan bidang
rembesan,
-
Juknis Kasiba-Lisiba BS - 25 -
2. Apabila tidak memungkinkan untuk membuat tangki septik pada
tiap-tiap rumah maka
harus dibuat tangki septic bersama yang dapat melayani beberapa
rumah.
3. Apabila tidak memungkinkan membuat bidang resapan pada
tiap-tiap rumah, maka harus
dapat dibuat bidang resapan bersama yang dapat melayani beberapa
rumah.
4. Persyaratan tangki septik bersama adalah sebagai berikut
:
- Muka air tanah harus cukup rendah
- Jarak minimum antara bidang resapan bersama dengan sumur
pantek adalah 10
(sepuluh) meter (tergantung dari sifat tanah dan kondisi
daerahnya).
- Tangki septik harus dibuat dari bahan kedap air.
- Kapasitas tangki septik tergantung dari :
(1) Kualitas air limbah
(2) Waktu pengendapan
(3) Banyaknya campuran yang mengendap
(4) Frekuensi pengambilan lumpur
5. Ukuran tangki septic bersama sistem tercampur.
- Untuk jumlah 50 jiwa
a) Panjang : 5,00 m
b) Lebar : 2,50 m
c) Kedalaman total : 1,80 m
d) Tinggi air dalam tangki 1 m
e) Pengurasan 2 Th sekali
- Ukuran tangki septik bersama sistem terpisah untuk jumlah 50
jiwa
a) Panjang : 3,00 m
b) Lebar : 1,50 m
c) Kedalaman : 1,80 m
- Ukuran bidang resapan
a) Panjang : 10 m
b) Lebar : 9,60 m
c) Kedalaman : 0,70 m
6. Bila bidang resapan tidak memungkinkan untuk dibuat dan untuk
pertimbangan kemudahan
dalam pengolaan serta demi efisiensi energi, maka dapat
diterapkan sistem pengolahan
terpusat.
-
Juknis Kasiba-Lisiba BS - 26 -
7. Faktor-faktor yang perlu dipertimbangkan dalam penentuan
sistem terpusat adalah :
- Tipe perumahan
- Kepadatan penduduk
- Luas daerah pelayanan
- Tingkat sosial ekonomi penduduk untuk turut memikul biaya
pembangunan, operasi
dan pemeliharaan.
- Keadaan sosial ekonomi penduduk untuk turut menjaga
keberlanjutan berfungsinya
sistem.
- Penggunaan lahan
- Aspek teknis
Sistem pengelolaan air limbah terpusat cocok diterapkan pada
daerah dengan kondisi
sebagai berikut :
- Kepadatan penduduk tinggi (>250 jiwa/Ha)
- Tersedia sumber air bersih
- Permeabilitas tanah rendah
- Level muka air tanah relatif cukup dalam
8. Konsep dasar yang digunakan dalam menangani air limbah
kawasan permukiman adalah
bagaimana mengelola air limbah secara terpadu, sehingga tepat
guna (efektif), berdaya
guna (efisien) dan biayanya terjangkau serta dapat dioperasikan
secara berkelanjutan,
dengan bertumpu pada kemitraan antara masyarakat, Pemerintah,
dan dunia usaha
(swasta).
d. Persyaratan dan Standar Perencanaan Pengelolaan Persampahan
Kasiba dan Lisiba
a) Dalam melakukan pengolahan sampah terdapat beberapa aspek
pencemaran yang perlu
mendapat perhatian yaitu :
- Pengendalian bau
- Pengendalian penyebaran penyakit
- Pengendalian lindi / leachete
- Pengendalian kebakaran sampah
- Menjaga estetika lingkungan
b) Alternatif pengolahan sampah yang dapat digunakan untuk suatu
Kasiba adalah sebagai
berikut :
- Open dumping (tidak dianjurkan)
- Control landfill
-
Juknis Kasiba-Lisiba BS - 27 -
Pada metode pengolahan dengan cara ini, sampah yang diangkut
ketempat ini akan
secara periodik ditutup dengan lapisan tanah untuk mengurangi
potensi pencemaran
lingkungan akibat sampah tersebut.
Sebelum dilakukan penutupan, sampah yang ada diratakan dan
dipadatkan lebih dulu
agar terjadi peningkatan efisiensi dalam penggunaan lahan untuk
pengolahan.
- Sanitary landfill
Metode pengolahan dengan cara ini merupakan metode standar yang
digunakan secara
internasional, dengan sampah yang diangkut ketempat ini akan
ditutup setiap hari dengan
lapisan tanah sehingga mengurangi potensi pencemaran
lingkungan.
3. Untuk mengurangi potensi pencemaran lingkungan akibat
pengolahan sampah, lokasi
pengolahan harus memenuhi persyaratan sebagai berikut :
- Bukan daerah rawan geologi
- Bukan daerah rawan hidrogeologi
- Muka air tanah dilokasi pengolahan tidak boleh kurang dari 3
(tiga) meter di bawah
permukaan tanah
- Porositas tanah harus > dari 10-6 cm/dtk
- Jarak dengan sumber air minimal 100 meter
- Bila kondisi di atas tidak terpenuhi maka dapat diupayakan
penggunaan teknologi yang
dapat membantu
- Bukan daerah rawan secara topografi
- Minimal kemiringan lahan yang digunakan untuk lokasi
pengolahan adalah 20%
- Memiliki jarak minimal 3000 meter dari lapangan terbang yang
digunakan pesawat
bermesin jet dan 1500 meter untuk lapangan terbang yang
digunakan pesawat berbaling-
baling. Hal ini untuk mencegah terjadinya gangguan pandangan
pilot pesawat terbang
akibat adanya asap dari sampah yang terbakar.
- Tidak memiliki kemungkinan banjir dengan periode ulang kurang
dari 25 tahun
- Bukan daerah / kawasan yang dilindungi atau cagar alam
4. Prasarana, sarana dan peralatan pengolahan sampah, terdiri
dari :
- Jalan
- Drainase
- Lapisan kedap air, yang berfungsi untuk mencegah rembesan
lindi dari sampah yang
ditimbun ke lapisan tanah dibawahnya yang dapat mencemari air
tanah. Lapisan ini
dipasang di seluruh permukaan tanah tempat penimbunan sampah.
Lapisan ini dapat
berupa tanah lempung setebal 50 cm atau lapisan karet sintetis
yang saat ini banyak
digunakan.
- Pengaman gas
-
Juknis Kasiba-Lisiba BS - 28 -
- Pengumpul dan pengolah lindi yang berupa cairan yang
mengandung zat organik yang
memiliki kadar pencemaran tinggi dan terbentuk akibat penguraian
sampah.
Pengumpulan lindi dilakukan dengan memasang pipa-pipa di lapisan
kedap air yang
kemudian disalurkan ke kolam penampung lindi. Pengolahan lindi
dapat dilakukan
dengan cara pengolahan limbah secara biologis.
- Alat berat
- Fasilitas penunjang
- Fasilitas penerimaan
- Penghijauan
3.8.2. Persyaratan dan Standar Perencanaan Utilitas Umum Kasiba
dan Lisiba
a. Persyaratan dan Standar Perencanaan Penyediaan Air Bersih
Kasiba dan Lisiba
Untuk setiap lingkungan hunian perlu tersedia sumber air bersih
yang mampu memenuhi kebutuhan air bersih di lingkungan hunian itu
sendiri
Bila dilakukan pengolahan air setempat, perlu diperhatikan
hal-hal sebagai berikut : (a) Sumber air.
- Kontinuitas ketersediaan sumber
- Kapasitas minimum sumber
- Cara pengambilan air dari sumber
Pengambilan air sumber yang digunakan bersama oleh penduduk
sekitar tidak
diperbolehkan mengganggu aktivitas penduduk dilokasi sumber
dalam pemakaian
air. Pengambilan air dari sumber sebaiknya berada dibawah muka
air saat debit
sungai minimum, demikian pula bila sumber adalah mata air.
- Teknologi pengaliran air
Untuk mengalirkan air yang diperoleh dari sumber dapat dilakukan
secara gravitasi
atau bila tidak memungkinkan dapat dilakukan dengan cara
pemompaan.
(b) Kebutuhan air bersih
Kebutuhan air bersih yang disediakan untuk wilayah Kasiba, harus
memperhitungkan
kebutuhan air di wilayah tersebut untuk periode minimal 20
tahun. Selain itu perlu
dilakukan studi/survei terhadap penggunaan air bersih oleh
masyarakat yang akan
menempati wilayah tersebut agar air bersih yang disuplai dapat
mendekati kebutuhan
sebenarnya.
(c) Kualitas air bersih
-
Juknis Kasiba-Lisiba BS - 29 -
Kualitas air bersih yang dihasilkan harus memenuhi standar yang
telah ditetapkan oleh
Pemerintah Indonesia atau, bila ada standar yang diatur oleh
Pemerintah Daerah di
wilayah Kasiba.
(d) Teknologi Pengolahan air bersih
Teknologi pengolahan air bersih yang dapat digunakan harus
diupayakan merupakan
teknologi yang dapat disediakan secara murah dan memiliki biaya
operasi dan
pemeliharaan yang murah tetapi memiliki efesiensi kerja yang
cukup tinggi. Teknologi
yang digunakan harus dapat mengolah air yang berasal dari sumber
menjadi air yang
memenuhi standar air bersih yang telah ditetapkan oleh
Pemerintah.
3. Kran Kebakaran
(1) Perlu dipasang pada daerah perumahan dan daerah
komersial
(2) Penempatan pada setiap jarak 100 meter untuk daerah
komersial dan 200 meter
untuk daerah perumahan.
(3) Harus mudah dilihat dan dapat dicapai dengan mobil pemadam
kebakaran
(4) Apabila tidak dimungkinkan untuk membuat kran kebakaran
karena tidak tersedianya
air bersih kota atau air bersih lingkungan, maka diharuskan
membuat sumur-sumur
kebakaran pada jarak yang dipersyaratkan untuk kran
kebakaran.
(5) Kran-kran kebakaran dan sumur-sumur kebakaran harus dibuat
sedemikian rupa
supaya aman terhadap pengrusakan.
b. Persyaratan dan Standar Perencanaan Jaringan Listrik Kasiba
dan Lisiba.
1. Perencanaan dan pelaksanaan instalasi Listrik harus sesuai
dengan :
- Peraturan Umum Instalasi Listrik (PUIL) Tahun 1977 Pasal 401
s/d 419
- Petunjuk pengajuan rencana instalasi dan perlengkapan bangunan
(TPIB DKI Tahun
1977)
- Pembidangan Perencana Instalasi Listrik dan Perlengkapan
Bangunan (Peraturan
Daerah Khusus Ibu Kota Tahun 1979)
- Peraturan Instalasi Listrik Tahun 1978
- Syarat-syarat Penyambungan Listrik Tahun 1978
2. Sumber daya Listrik
- Sumber daya dari jaringan PLN
- Sumber daya yang diusahakan sendiri oleh lingkungan
2. Jarak tiang listrik
- Jarak antar tiang rata-rata 40 meter
-
Juknis Kasiba-Lisiba BS - 30 -
- Untuk penyesuaian dengan keadaan permukaan tanah jalan dan
sebagainya, maka
dapat diambil jarak tiang antara 30 meter 45 meter.
3. Jarak kawat penghantar (konduktor) terhadap unsur-unsur di
dalam lingkungan antara lain bangunan, pohon, jarak tiang dan
lain-lain harus sesuai dengan peraturan PLN yang
sudah berlaku. Penempatan tiang dan penarikan kawat harus
sempurna dan tinggi kawat
minimum 7 meter di atas permukaan tanah.
c. Persyaratan dan Standar Perencanaan Jaringan Telepon Kasiba
dan Lisiba
Tersedia jaringan telepon dalam lingkungan Kasiba dimana harus
terintegrasi dengan rencana
jaringan telepon regional.
d. Persyaratan dan standart Perencanaan Jaringan Gas Kasiba dan
Lisiba
Pembangunan perumahan sebaiknya dilengkapi dengan jaringan pipa
gas, yang sesuai dengan
standart kualitas yang ditentukan oleh instansi yang
berwenang.
3.8.3. Persyaratan dan Standar Perencanaan Sarana Lingkungan
Kasiba dan Lisiba
a. Umum
1. Pengadaan fasilitas sosial ini dimaksudkan untuk memberikan
pelayanan kepada
masyarakat sesuai dengan persyaratan mutu kehidupan dan
penghidupan secara layak.
2. Pada dasarnya fasilitas sosial ini terdiri dari dari
bangunan-bangunan dan/atau lapangan
terbuka yang dibutuhkan masyarakat.
3. Untuk penentuan jenis, macam dan besaran fasilitas sosial
harus berpegang pada angka
rata-rata yang bersifat nasional yang dalam penggunaannya harus
disesuaikan dengan
data nyata penduduk yang bersifat lokal.
4. Fasilitas sosial ini dapat digunakan oleh satu lingkungan
saja atau dapat digunakan oleh
beberapa lingkungan perumahan.
b. Persyaratan dan Standar Perencanaan Fasilitas Pendidikan
Kasiba dan Lisiba
1. Sekolah Taman Kanak-Kanak (TK)
Adalah fasilitas pendidikan yang dipergunakan untuk anak-anak
usia 5-6 tahun:
- Minimum terdiri dari 2 ruang kelas yang masing masing dapat
menampung 35-40 murid
dilengkapi dengan ruang-ruang lain.
- Pencapaian maksimum adalah 500 meter
2. Sekolah Dasar (SD)
Adalah fasilitas pendidikan yang dipergunakan untuk anak-anak
usia 6-12 tahun :
-
Juknis Kasiba-Lisiba BS - 31 -
- Minimum terdiri dari 6 ruang kelas yang masing-masing dapat
menampung 40 murid
dan dilengkapi dengan ruang-ruang lain.
- Pencapaian maksimum adalah 1000 meter
3. Sekolah Menengah Pertama (SMP)
Adalah fasilitas pendidikan yang dipergunakan untuk menampung
lulusan Sekolah Dasar.
- Minimum terdiri dari 6 ruang kelas yang masing-masing dapat
menampung 40 murid
dan dilengkapi dengan ruang-ruang lain.
4. Sekolah Menengah Atas (SMA)
Adalah fasilitas pendidikan yang dipergunakan untuk menampung
lulusan Sekolah
Menengah Pertama.
- Minimum terdiri dari 6 ruang kelas yang masing-masing dapat
menampung 40 murid
dan dilengkapi dengan ruang-ruang lain.
c. Persyaratan dan Standar Perencanaan Fasilitas Kesehatan
Kasiba dan Lisiba
1. Puskesmas Pembantu
- Pencapaian maksimum adalah 1500 meter
2. Puskesmas
- Puskesmas ini membawahi 5 Puskesmas Pembantu
- Pencapaian maksimum adalah 3000 meter
3. Tempat Praktek Dokter
- Tempat praktek dokter ini dapat bersatu dengan rumah tinggal
tetapi dapat juga
tersendiri.
- Pencapaian maksimum adalah 1500 meter
4. Rumah Bersalin
- Pencapaian maksimum adalah 2000 meter
5. Apotik
- Pencapaian maksimum adalah 1500 meter
d. Persyaratan dan Standar Fasilitas Perbelanjaan dan Niaga
Kasiba dan Lisiba
1. Toko / Warung
Adalah fasilitas perbelanjaan terkecil yang melayani kebutuhan
sehari-hari dari unit
lingkungan terkecil (50 keluarga).
- Minimum terdiri dari satu bangunan untuk menjual kebutuhan
sehari-hari seperti sabun,
teh, gula, rempah-rempah dapur dan lain-lain
- Pencapaian maksimum adalah 300 meter
2. Pertokoan
-
Juknis Kasiba-Lisiba BS - 32 -
Adalah fasilitas perbelanjaan yang lebih lengkap dari pada toko
meskipun tetap menjual
kebutuhan sehari-hari. Pencapaian maksimum adalah 300 meter
3. Pusat Perbelanjaan Lingkungan
Adalah fasilitas lingkungan yang berfungsi sebagai pusat
perbelanjaan dan niaga yang
menjual keperluan sehari-hari lebih lengkap, termasuk sayur
mayur, daging, ikan, buah-
buahan, beras, tepung-tepung, bahan-bahan pakaian, barang-barang
kelontong, alat-alat
sekolah, alat rumah tangga dan lain-lain. Terdiri dari pasar,
pertokoan dan bengkel-bengkel
reparasi kecil seperti radio, kompor, seterika, sepeda dan
lain-lain.
4. Pusat Perbelanjaan dan Niaga Kecamatan
Adalah fasilitas sosial yang berfungsi sebagai pusat
perbelanjaan lengkap dengan fasilitas
niaga yang lebih luas, seperti kantor, bank-bank,
industri-industri kecil seperti konveksi
pakaian, dan jenis-jenis industri rumah lainnya. Toko-tokonya
tidak hanya menjual
kebutuhan sehari-hari, juga untuk kebutuhan yang lebih komplek
seperti toko besi, toko
olah raga dan lain-lain.
- Terdiri dari toko-toko, pasar, bengkel reparasi dan service,
juga unit-unit produksi yang
tidak menimbulkan polusi dan gangguan-gangguan lain.
e. Persyaratan dan Standar Fasilitas Peribadatan Kasiba dan
Lisiba.
Fasilitas peribadatan merupakan sarana kehidupan untuk mengisi
kebutuhan rohani yang perlu
disediakan dilingkungan yang direncanakan sesuai dengan
keputusan masyarakat yang
bersangkutan.
Oleh karena berbagai macam agama dan kepercayaan yang dianut
oleh masyarakat penghuni
yang bersangkutan, maka kepastian tentang jenis dan jumlah
fasilitas peribadatan yang akan
dibangun, baru dapat dipastikan setelah lingkungan perumahan
dihuni selama beberapa waktu.
Pendekatan perencanaan yang dianut adalah dengan memperkirakan
populasi dan jenis
agama serta kepercayaan yang kemudian merencanakan alokasi tanah
dan lokasi bangunan
secara planologis dan religius.
f. Persyaratan dan Standar Fasilitas Rekreasi dan Kebudayaan
Kasiba dan Lisiba
1. Kelompok 6.000 Kepala keluarga (KK)
- Gedung Serba Guna
2. Kelompok 24.000 Kepala keluarga (KK)
- Gelanggang Remaja
g. Persyaratan dan Standar Fasilitas Olah Raga dan Lapangan
Terbuka Kasiba
1. Kelompok 50 Kepala keluarga (KK)
-
Juknis Kasiba-Lisiba BS - 33 -
- Tempat bermain
2. Kelompok 500 Kepala keluarga (KK)
- Taman/tempat bermain
3. Kelompok 6000 Kepala keluarga (KK)
- Kesatuan antara taman, tempat bermain dan lapangan olah raga,
lokasinya
mengelompok dengan sekolah
4. Kelompok 24.000 Kepala keluarga (KK)
- Kesatuan antara taman, tempat bermain dan lapangan olah raga,
lokasinya
mengelompok dengan sekolah.
3.8.4. Persyaratan dan Standar Perencanaan Pengelolaan
Lingkungan Kasiba dan Lisiba
a. UU No. 23 Tahun 1997 menentukan bahwa setiap rencana/proyek
yang dianggap mungkin
akan mempunyai dampak penting terhadap lingkungan harus disertai
dengan studi AMDAL
b. Proses-proses yang diperlukan di dalam AMDAL dirinci di dalam
Peraturan Pemerintah No. 51
Tahun 1993, sedangkan jenis-jenis usaha dan kegiatan dimana
diperlukan AMDAL diuraikan
secara rinci dalam keputusan Menteri Negara Lingkungan Hidup No.
KEP-39/MENLH/8/1996
sesuai dengan bobot rencana/proyek.
c. Rencana kegiatan yang diperlukan mempunyai dampak penting
adalah rencana kegiatan yang
akan :
Menyebabkan perubahan pada sifat-sifat fisik dan atau hayati
lingkungan, yang melampaui baku mutu lingkungan menurut peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
Menyebabkan perubahan mendasar pada komponen lingkungan yang
melampaui kriteria yang diakui berdasarkan pertimbangan ilmiah
Mengakibatkan spesies-spesies yang langka atau endemic dan atau
dilindungi menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku
terancam punah atau habitat alaminya
mengalami kerusakan
Menimbulkan kerusakan atau gangguan terhadap kawasan lindung
yang telah ditetapkan menurut peraturan perundang-undangan
Merusak dan memusnahkan benda-benda dan bangunan peninggalan
sejarah yang bernilai tinggi
Mengakibatkan / menimbulkan konflik atau kontroversi dengan
masyarakat dan atau Pemerintah
-
Juknis Kasiba-Lisiba BS - 34 -
d. Seluruh masyarakat agar ikut berpartisipasi aktif dalam
melestarikan lingkungan dan sesuai
Analisa Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL)
Prosedur AMDAL untuk proyek pembangunan perumahan dapat dilihat
pada gambar L-1
(Lampiran)
3.9. PERSYARATAN PELAKSANAAN PEMBANGUNAN
3.9.1. Persyaratan Pembangunan Kasiba
a. Pelaksanaan pembangunan harus sesuai dengan rencana dan
program yang sudah ditetapkan
b. Persiapan tender dan penunjukan pemenang perlu dilakukan oleh
Badan Pengelola bila akan
menunjuk Badan Usaha lain untuk melaksanakan pembangunan, sesuai
dengan tata cara
pengadaan barang dan jasa yang berlaku.
c. Persiapan tender dan penunjukan pemenang untuk konsultan
pengawas perlu dilakukan oleh
Badan Penyelenggara Lisiba bila akan menggunakan konsultan
pengawas untuk membantu
pengelola dalam mengawasi pekerjaan Badan Usaha yang akan
melaksanakan pekerjaan
d. Land clearing dan staking out harus dilakukan sesuai dengan
persyaratan spesifikasi yang telah
ditetapkan.
3.9.2. Persyaratan Pembangunan Lisiba
a. Pelaksanaan pembangunan di Lisiba harus sesuai dengan
perencanaan yang telah ditetapkan
b. Persiapan tender dan penunjukan pemenang perlu dilakukan oleh
Penyelenggara Lisiba bila
akan menunjuk badan usaha lain yang bergerak di bidang perumahan
dan permukiman untuk
melaksanakan pembangunan di kawasan Lisiba sesuai dengan tata
cara pengadaan barang
dan jasa yang berlaku.
c. Apabila akan menunjuk Badan Usaha lain yang bergerak di
bidang Perumahan dan
Permukiman untuk melaksanakan pembangunan Kasiba, persiapan
tender dan penunjukan
pemenang untuk konsultan pengawas dilakukan oleh penyelenggara
Lisiba.
d. Pelaksanaan pembangunan perumahan dan kaveling tanah matang
harus sesuai dengan
persyaratan spesifikasi yang telah ditentukan.
e. Pelaksanaan pembangunan prasarana, sarana dan utilitas umum
harus sesuai dengan
persyaratan spesifikasi yang telah ditentukan
f. Jadwal pelaksanaan pembangunan perumahan dan kaveling tanah
matang harus sesuai
dengan jadwal yang telah ditentukan di dalam dokumen tender.
g. Jadwal pelaksanaan pembangunan prasarana, sarana dan utilitas
umum harus sesuai dengan
jadwal yang telah ditentukan di dalam dokumen tender.
3.10. PENGENDALIAN PEMBANGUNAN KASIBA DAN LISIBA
-
Juknis Kasiba-Lisiba BS - 35 -
3.10.1. Laporan Bulanan Penyelenggara Lisiba kepada Badan
Pengelola Kasiba.
Laporan Bulanan Penyelenggara Lisiba kepada Badan Pengelola
Kasiba berisi :
a. Perkembangan prasarana lingkungan;
b. Perkembangan perolehan izin mendirikan bangunan;
c. Perkembangan pembangunan sarana lingkungan;
d. Perkembangan pembangunan rumah;
e. Perkembangan penyediaan utilitas umum;
f. Permasalahan yang perlu segera di atasi;
g. Permasalahan yang diperkirakan akan timbul.
3.10.2. Laporan 3 (Tiga) Bulanan Badan Pengelola Kasiba kepada
Kepala Daerah
Laporan 3 (tiga) bulanan Badan Pengelola Kasiba kepada kepala
daerah berisi :
a. Perkembangan perolehan tanah;
b. Perkembangan pembangunan prasarana lingkungan yang
dilaksanakan oleh Badan Pengelola
Kasiba dan penyelenggara Lisiba;
c. Perkembangan perolehan izin mendirikan bangunan;
d. Perkembangan pembangunan rumah;
e. Perkembangan pembangunan sarana lingkungan;
f. Perkembangan penyediaan utilitas umum;
g. Penertiban yang telah dilakukan terhadap penyelenggara
Lisiba;
h. Permasalahan yang perlu segera di atasi;
i. Permasalahan yang diperkirakan akan timbul
j. Bantuan atau dukungan yang diperlukan dari Pemerintah.
3.10.3. Laporan 3 (Tiga) Bulanan Kepala Daerah kepada
Menteri
Laporan 3 (tiga) bulanan Kepala Daerah kepada Menteri berisi
a. Perkembangan perolehan tanah;
b. Perkembangan pembangunan prasarana lingkungan;
c. Perkembangan pembangunan rumah;
d. Perkembangan pembangunan sarana lingkungan;
e. Perkembangan penyediaan utilitas umum;
f. Permasalahan yang perlu segera di atasi;
g. Permasalahan yang diperkirakan akan timbul;
h. Penertiban yang telah dilakukan.
-
Juknis Kasiba-Lisiba BS - 36 -
BAB IV
PERSYARATAN, STANDAR DAN KRITERIA DALAM
PENYELENGGARA LISIBA YANG BERDIRI SENDIRI
4.1. PERSYARATAN DAN KRITERIA DALAM PEMILIHAN LOKASI LISIBA YANG
BERDIRI SENDIRI
4.1.1 Persyaratan Lokasi Lisiba yang Berdiri Sendiri
a. Kajian pertumbuhan penduduk baik yang alamiah maupun migrasi
mengacu pada data Badan
Pusat Statistik (BPS).
b. Kebutuhan rumah dapat didekati dengan melihat selisih antara
jumlah rumah yang ada dengan
jumlah Kepala Keluarga (KK) yang ada.
c. Lokasi Lisiba harus berada pada kawasan permukiman menurut
Rencana Tata Ruang Wilayah
Kabupaten / Kota.
d. Seluruhnya terletak dalam wilayah satu daerah
administratif.
e. Lokasi Lisiba Yang Berdiri Sendiri dapat dikembangkan
mengikuti kecenderungan
perkembangan yang ada atau untuk merangsang terjadinya
pengembangan baru.
f. Calon lokasi Lisiba Yang Berdiri Sendiri bukan/tidak
merupakan tanah sengketa atau berpotensi
sengketa.
g. Dalam menentukan urutan prioritas calon-calon lokasi Lisiba
yang Berdiri Sendiri, pertimbangan
utama sekurang-kurangnya adalah strategi pengembangan wilayah,
biaya terendah untuk
pengadaan prasarana dan utilitas, berdekatan dengan tempat kerja
atau lokasi investasi yang
mampu menampung tenaga kerja.
h. Lokasi Lisiba Yang Berdiri Sendiri yang akan ditetapkan
mencakup lokasi yang belum
terbangun yang mampu menampung sekurang-kurangnya 1.000
unit.
i. Lokasi Lisiba Yang Berdiri Sendiri bagi tanah yang sudah ada
permukimannya, akan
merupakan integrasi antara pembangunan baru dan yang sudah ada
sehingga seluruhnya
menampung sekurang-kurangnya 1.000 unit.
4.1.2. Kriteria Pemilihan Lokasi Lisiba yang Yang Berdiri
Sendiri
D Jarak tempuh lokasi menuju pusat kegiatan dan pelayanan selama
kurang lebih 30 menit
E Ketersediaan jalan penghubung dengan kawasan sekitarnya
F Keadaan topografi lapangan datar
G Daya dukung tanah untuk bangunan sesuai
H Drainase alam baik
I Kemudahan memperoleh air bersih
J Kemudahan memperoleh sambungan listrik
K Kemudahan memperoleh sambungan telepon
-
Juknis Kasiba-Lisiba BS - 37 -
L Kedekatan dengan fasilitas pendidikan tinggi
M Kedekatan dengan fasilitas kesehatan
N Kedekatan dengan pusat perbelanjaan
O Kemungkinan pembuangan sampah.
P Tidak merubah bentang alam, seperti mengurug situ, memotong
bukit/gunung, reklamasi rawa
(termasuk rawa pantai).
Q Masyarakat yang akan menghuni Lisiba Yang Berdiri Sendiri
mempunyai karakter/budaya yang
tidak berlawanan dengan karakter/budaya masyarakat yang ada di
sekitarnya.
R Adanya perhitungan neraca pembiayaan penetapan Lisiba Yang
Berdiri Sendiri (usulan
pengeluaran, perkiraan penerimaan, cashflow)
4.2. PERSYARATAN DAN KRITERIA DALAM PENUNJUKAN PENYELENGGARA
LISIBA YANG BERDIRI
SENDIRI
4.2.1. Persyaratan Penyelenggara Lisiba yang Berdiri Sendiri
a. Badan Usaha Milik Negara atau Badan Usaha Milik Daerah, atau
Badan lain yang dibentuk oleh
Pemerintah, yang ditugasi untuk menyelenggarakan pengelolaan
Lisiba yang Berdiri Sendiri.
b. Dalam hal tidak ada Badan Usaha Milik Negara dan Badan Usaha
Milik Daerah yang berminat
untuk Penyelenggara Lisiba yang Berdiri Sendiri, Bupati/Walikota
dapat berkonsultasi dengan
DPRD guna membentuk Badan lain yang ditugasi untuk Penyelenggara
Lisiba Yang Berdiri
Sendiri yang selanjutnya dapat dikukuhkan menjadi BUMD bidang
perumahan dan
permukiman.
c. Masyarakat Pemilik Tanah sebagai penyelenggara dapat
melakukan penyelenggaraan Lisiba
yang Berdiri Sendiri dengan membentuk usaha bersama yang
anggotanya terdiri dari para
pemilik tanah, berdasarkan peraturan perundang- undangan yang
berlaku
d. Memiliki tenaga ahli yang telah tersertifikasi di bidang
:
1) Manajemen real estat
2) Penyelenggaraan pembangunan prasarana lingkungan
3) Penyelenggaraan pembangunan sarana lingkungan
4) Penyelenggaraan pembangunan utilitas umum
5) Pembiayaan real estat
4.2.2. Isi Dokumen Kompetisi Penyelenggara Lisiba yang Berdiri
Sendiri
a. Penjelasan singkat mengenai Lisiba Yang Berdiri Sendiri yang
dikompetisikan
b. Persyaratan peserta kompetisi
c. Peta situasi lokasi Lisiba yang Berdiri Sendiri
d. Jadwal penyelenggaraan kompetisi
-
Juknis Kasiba-Lisiba BS - 38 -
e. Daftar isi dan format proposal
f. Kriteria dan tata cara evaluasi usulan
4.2.3. Persyaratan Untuk Ikutserta Kompetisi Penyelenggara
Lisiba yang Berdiri Sendiri
a. Rekaman Akte Pendirian Badan Usaha (Peraturan Pemerintah
untuk BUMN atau Peraturan
Daerah untuk BUMD);
b. Rekaman Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)
c. Referensi bank
d. Neraca perusahaan terakhir
e. Daftar pengurus perusahaan
f. Daftar tenaga ahli yang dimiliki
4.2.4. Kriteria Pemilihan Pemenang Kompetisi Penyelenggara
Lisiba yang Berdiri Sendiri
a. Kekayaan bersih atau kemampuan keuangan perusahaan;
b. Kemampuan tenaga ahli yang akan ditugasi, yang dinilai dari
riwayat hidup masing-masing
tenaga ahli
c. Kemampuan tim pelaksana yang dinilai dari komposisi tenaga
ahli yang diusulkan;
d. Usulan teknis yang berisi antara lain :
1. Perkiraan macam/tipe dan jumlah rumah yang dapat
dibangun;
2. Rencana struktur pemanfaatan ruang;
3. Prakiraan harga jual tanah untuk masing-masing tipe
rumah;
4. Sistem drainase dan pembuangan limbah cair;
5. Sistem pembuangan limbah padat (sampah);
6. Macam dan jumlah sarana lingkungan yang akan disediakan
tanahnya
7. Jadwal waktu penyelenggaraan pengelolaan Lisiba yang Berdiri
Sendiri
e. Proposal neraca pengeluaran-penerimaan pengelolaan Lisiba
yang Berdiri Sendiri;
1. Usulan pengeluaran
2. Perkiraan penerimaan
3. Cash flow
4.3. PERSYARATAN UNTUK MENUNJUK PENYELENGGARA LISIBA YANG
BERDIRI SENDIRI SEBAGAI
PENYELENGGARA KONSOLIDASI TANAH
a. Terbentuknya Perhimpunan Pemilik tanah yang berbadan
hukum
b. Tercapainya kesepakatan tentang konsolidasi tanah antar para
anggota perhimpunan penghuni dan
antara perhimpunan penghuni dengan Penyelenggara.
-
Juknis Kasiba-Lisiba BS - 39 -
c. Terbitnya Surat Keputusan Kepala Daerah tentang Konsolidasi
Tanah.
4.4. PERSYARATAN PEROLEHAN TANAH UNTUK LISIBA YANG BERDIRI
SENDIRI
4.4.1. Umum
Penyediaan tanah untuk perumahan dan permukiman adalah setiap
kegiatan pemenuhan
kebutuhan tanah untuk perumahan dan permukiman melalui
penyelenggaraan Lisiba yang Berdiri
Sendiri. Penyediaan tanah dimaksud terdiri dari perolehan tanah,
mengurus hak atas tanah
mengkavling tanah dan mengalokasikan bagian-bagian dari tanah
tersebut untuk pembangunan
perumahan, prasarana lingkungan dan fasilitas umum.
a. Tanah yang dapat digunakan untuk lokasi Lisiba yang Berdiri
Sendiri adalah
1) Tanah Negara;
2) Tanah Hak;
b. Tanah Negara dan Tanah Hak.
4.4.2. Persyaratan Perolehan Tanah Untuk Lisiba yang Berdiri
Sendiri di atas Tanah Negara
a. Tidak ada pemindahan penduduk
1. Penduduk yang sudah ada dilokasi sedapatnya tidak ada yang
dikeluarkan dari tempat
tinggalnya.
2. Lisiba Yang Berdiri Sendiri baik di atas tanah negara maupun
tanah hak diupayakan pada
bidang tanah yang jarang penduduknya.
3. Bila menyangkut bidang tanah yang ada penduduknya, maka
diberikan kebebasan untuk memilih ikut dalam program Lisiba Yang
Berdiri Sendiri atau mereka secara sukarela
pindah tempat tinggal dengan memperoleh penggantian yang layak
sesuai dengan jenis
dan hak atas tanahnya.
b. Tanah negara yang tidak ada pemakainya
1. Penyelenggara Lisiba Yang Berdiri Sendiri mengajukan
permohonan hak kepada
Pemerintah Kabupaten/Kota melalui Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota ;
2. Untuk pengalihan hak memenuhi Peraturan Kepala Badan
Pertanahan Nasional No.
9/Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas
Tanah Negara dan
Hak Pengelolaan. Peraturan Menteri Agraria No. 9/Tahun 1965
tentang Pelaksanaan
Konversi Hak Penguasaan Atas Tanah Negara dan
Ketentuan-Ketentuan tentang
Kebijakan selanjutnya. Peraturan Menteri Agraria No. 40/Tahun
1966 tentang Hak Guna
Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah.
4.4.3. Persyaratan Perolehan Tanah Untuk Lisiba yang Berdiri
Sendiri di atas Tanah Hak
-
Juknis Kasiba-Lisiba BS - 40 -
a. Penyelenggara Lisiba yang Berdiri Sendiri melakukan
pembebasan tanah adat/hak ulayat.
1. Menghubungi dan mencari kesepakatan/musyawarah dengan ketua
adat terlibat;
2. Bila pendekatan dengan jual beli atau pelepasan hak tidak
disetujui, maka dengan cara
penggantian yaitu dalam bentuk pembangunan fasilitas umum atau
bentuk lain yang
bermanfaat bagi masyarakat dengan mengacu pada Keputusan
Presiden No. 55 Tahun
1993 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk
Kepentingan
Umum, dalam Pasal 14.
b. Untuk tanah negara bekas tanah hak perorangan atau badan
hukum, maka Penyelenggara
Lisiba Yang Berdiri Sendiri:
- Mengadakan pembebasan tanah, yaitu melepaskan hubungan hukum
dengan bekas
pemegang haknya, dengan memberikan penggantian yang layak dan
selanjutnya
mengajukan hak kepada Kabupaten/Kota melalui Kantor Pertanahan
Kota/Kabupaten
setempat sesuai dengan Peraturan Menteri Dalam Negeri No.
2/Tahun 1976 tentang
Penggunaan Cara Pembebasan Tanah Oleh Pihak Swasta, yang
kemudian ditegaskan
kembali dalam Keputusan Presiden No. 55/Tahun 1993.
c. Bila masih dibebani oleh suatu hak, maka hak perorangan atau
badan hukum terkait dapat
diselesaikan melalui cara jual beli atau pelepasan hak dibuat
dihadapan Notaris/Pejabat
Pembuat Akta Tanah (PPAT)
d. Penyelesaian antara Penyelenggara Lisiba yang Berdiri Sendiri
dengan pemegang hak atas
tanah dilakukan melalui :
1. Konsolidasi tanah, adalah peran serta aktif dari para pemilik
tanah peserta konsolidasi
melepaskan hak atas tanahnya, untuk selanjutnya ditetapkan
sebagai objek konsolidasi
tanah oleh Kepala BPN atas usul Kepala Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota setempat
melalui Kepala Kantor Wilayah BPN Provinsi. Hak atas tanahnya
kemudian diberikan
secara kolektif sesuai dengan rencana penataan kapling yang
disetujui oleh para peserta
konsolidasi tanah. Proses konsolidasi tanah dilakukan dengan
mengikuti Peraturan Kepala
Badan Pertanahan Nasional No. 4 Tahun 1991.
2. Jual beli dilakukan atas kesepakatan bersama antara
Penyelenggara Lisiba yang Berdiri
Sendiri dengan pemegang hak atas tanah dihadapan Pejabat Pembuat
Akta Tanah
setempat untuk dibuatkan aktanya.
3. Tukar menukar
-
Juknis Kasiba-Lisiba BS - 41 -
- Untuk bidang tanah yang merupakan asset suatu instansi
Pemerintah, mengacu
kepada Keppres No. 29 Tahun 1984, atas persetujuan Menteri
terkait dan Menteri
Keuangan.
- Untuk bidang tanah yang merupakan asset Pemerintah daerah
mengacu kepada
Keputusan Menteri Dalam Negeri No. 4 Tahun 1979 Pasal 34 tentang
Pelaksanaan
Pengelolaan Barang Pemda dengan persetujuan Menteri Dalam Negeri
dan DPRD.
Dalam hal ini persetujuan Menteri Keuangan tidak diperlukan
4. Pelepasan hak, diselesaikan berdasarkan Keppres No. 55 Tahun
1993
4.4.4. Persyaratan Konsolidasi Tanah Dalam Lisiba yang Berdiri
Sendiri
a. Perorangan pemegang hak atas tanah
1. Perorangan pemegang hak atas tanah
- Didata dan diperiksa macam penguasaan hak atas tanahnya
- Dimusyawarahkan manfaat konsolidasi tanah dan resikonya
- Dipenuhi Peraturan Kep. BPN No. 4/Tahun 1991
2. Perorangan pemakai tanah negara
- Bagi pemegang hak yang telah berakhir, maka harus diurus
perpanjangannya lebih
dulu berdasarkan Keppres No. 32 Tahun 1979 Junto PMDN No. 3
Tahun 1979
- Pemakai tanah negara seizin instansi yang bersangkutan, harus
memiliki izin tertulis
dari instansi terkait dan kesaksian dari Kepala Desa/Kepala
Kelurahan setempat.
- Diperlukan rekomendasi dari Kepala Desa/Kepala Kelurahan untuk
memperkuat
permohonan Penyelenggara.
- Bagi para pemakai tanah negara yang sudah 20 tahun atau lebih
tanpa teguran dari
Pemerintah atau keberatan dari masyarakat sekitar, diperlukan
pernyataan tertulis dari
Kepala Desa/Kelurahan atau masyarakat sekitar yang dimaksud.
- Karena berkemungkinan letak bidang tanahnya terhadap akses
infrastruktur berbeda,
maka perlu ditentukan perbandingan nilai haknya menurut luas
tanah.
- Bila belum ada peraturannya, maka melalui kesepakatan bersama
:
o Antara Penyelenggara Lisiba Yang Berdiri Sendiri dengan
peserta konsolidasi
tanah
o Sesama para peserta konsolidasi tanah
o Diperlukan bukti kehadiran dari setiap musyawarah yang
diadakan.
3. Terhadap tanah wakaf yang akan dikonsolidasikan (dari badan
sosial keagamaan)
dilakukan dengan cara:
- Penggantian (melalui musyawarah) bidang tanah di tempat
lain.
-
Juknis Kasiba-Lisiba BS - 42 -
- Penggantian dengan uang antara Penyelenggara Lisiba Yang
Berdiri Sendiri dengan
pengurus tanah wakaf, sesuai kesepakatan.
- Semua kegiatan tersebut diproses dengan Akte Notaries.
4. Terhadap tanah instansi Pemerintah yang akan digunakan bagi
perumahan karyawan
instansinya.
- Perlu ada surat persetujuan dari instansi yang menguasai
tanah.
- Kesepakatan sesama karyawan yang akan menghuni ditempat
tersebut.
- Selanjutnya diikuti Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional
No. 4 Tahun 1991
Junto Petunjuk Pelaksanaan No.410-4245 Tahun 1991
b. Konsolidasi Tanah
1) Penyerahan tanah oleh peserta konsolidasi tanah kepada
Penyelenggara Lisiba yang
Berdiri Sendiri.
Penyerahan tanah (bukan penyerahan hak tanah) secara
bersama/serentak dengan
maksud memberikan kemudahan bagi Penyelenggara Lisiba Yang
Berdiri Sendiri dalam
melaksanakan program antara lain agar sesuai dengan rencana tata
ruang wilayah.
2) Peserta konsolidasi tanah menerima kembali kaveling tanah
matang (atau berikut rumah)
dengan nilai paling sedikit sama dengan harga tanah dan obyek di
atasnya.
Pada awal proses konsolidasi tanah perlu diadakan inventarisasi
dan penilaian nilai tanah,
sesuai status dan hak tanahnya, menurut luas bidang dan
penguasaanya.
3) Luas letak dan jenis masing-masing kaveling yang diberikan
kepada para peserta
konsolidasi tanah, dengan status semula dan sesuai dengan
rencana teknik ruang yang
telah disusun oleh Penyelenggara Lisiba yang Berdiri
Sendiri.
Rencana teknik ruang yang disusun oleh Penyelenggara Lisiba yang
Berdiri Sendiri harus
disosialisasikan untuk dapat disepakati bersama oleh para
peserta konsolidasi tanah.
4) Selama berlangsung hak keperdataan terhadap kepemilikan
tanahnya.
Perlu diinventarisasi permasalahan yang ada dari tanah yang
dikuasai oleh peserta
konsolidasi tanah, agar hak keperdataan dan masalahnya dari para
peserta dapat diketahui
oleh fihak Penyelenggara Lisiba yang Berdiri Sendiri lebih
awal.
c. Persiapan Konsolidasi Tanah
1. Penyuluhan, Bimbingan, Bantuan dan Kemudahan (PBBK).
Penyelenggara Lisiba yang Berdiri Sendiri dan Pemda memberikan
PBBK melalui para
tokoh masyarakat dan bertatap muka (public hearing) data expose
tentang program
konsolidasi tanah.
-
Juknis Kasiba-Lisiba BS - 43 -
2. Pelaksanaan Konsolidasi tanah diputuskan secara musyawarah
antar peserta pemilik tanah
dengan Penyelenggara Lisiba yang Berdiri Sendiri dibantu
Pemerintah Kabupaten/Kota.
Kesepakatan tersebut di atas mengacu pada Peraturan Kepala BPN
No. 4 Tahun 1991 dan
Petunjuk Pelaksanaan Konsolidasi Tanah No. 410-4245 Tanggal 7
Desember Tahun 1991.
3. Bila pemegang hak/pemakai tanah ada yang tidak setuju, maka
Penyelenggara Lisiba yang
Berdiri Sendiri dapat memperoleh tanah yang bersangkutan dengan
cara jual beli, tukar
menukar, pelepasan hak, atau cara lain sesuai peraturan
perundang-undangan yang
berlaku.
Solusi ketidak sepakatan, tidak harus memaksa peserta
konsolidasi tanah untuk
menyerahkan tanahnya tetapi ditawarkan dengan berbagai pilihan
(jual beli, tukar menukar,
pelepasan hak atau cara lain), dimana perlu dibentuk panitia
Arbiter (penengah) yang
netral dan tidak memihak.
Konsolidasi tanah dalam rangka penyediaan tanah untuk perumahan
dan permukiman
mengacu pada peraturan Kepala BPN No.4 Tahun 1991 tentang
Konsolidasi Tanah dan
Petunjuk Pelaksanaan Konsolidasi Tanah No.410-4245 Tanggal
7-12-1991
4.4.5. Persyaratan Perolehan Tanah Dengan Jual Beli atau Tukar
Menukar Untuk Lisiba yang
Berdiri Sendiri
a. Perolehan tanah dengan cara jual beli atau tukar menukar.
Perlu inventarisasi data yuridis (jenis
hak dan pemegang hak) dan data fisik (barangkali ada bangunan di
atas tanah tersebut) yang
cermat guna proses pengikatan jual beli dihadapan Pejabat
Pembuat Akta Tanah (PPAT)
1. Jual Beli
Dalam proses jual beli tanah, maka selalu ada penjualnya,
pembelinya dan obyeknya
adalah tanah yang jelas. Proses jual beli yang utama adalah
secara langsung antara
penjual dan pembeli sesama terlibat, namun dapat dilakukan oleh
kuasanya, yaitu mewakili
fihak penjual ataupun pembeli, dengan surat kuasa terbatas
jangka waktunya yang jelas
dan memenuhi persyaratan.
Dalam proses jual beli, maka kedudukan para pihak setara, dan
harga tanah (objek)
ditetapkan atas usul kedua pihak sampai dapat disepakati harga
yang dapat d