Pada Rumah Sakit
PROYEK PEMBANGUNAN
PERUMAHAN EASTERN HILLS REGENCY BANDUNGKERJA PRAKTIK II
BAB I
PENDAHULUAN1.1 LATAR BELAKANG Kerja Praktik merupakan suatu
sarana mahasiswa dalam menerapkan disiplin ilmu yang telah diterima
di kampus dengan membandingkan praktik secara langsung yang
dilakukan di lapangan dengan teori-teori yang telah dipelajari
selama di bangku perkuliahan. Oleh karena itu, dengan adanya kerja
praktik, mahasiswa diharapkan dapat menerapkan dan memahami
proses-proses serta pelaksanaan pembangunan baik dilihat dari segi
teori maupun dari praktik di lapangan.Melalui Kerja Praktik ini
mahasiswa diharapkan dapat memperoleh gambaran dari situasi dunia
keprofesian yang akan diterjuni dan dapat menjadikan proses kerja
praktik ini sebagai pengetahuan dan pengalaman berharga disetiap
kondisi, persoalan, maupun penyelesaiannya.Oleh karenanya kerja
praktik ini sangat membantu mahasiswa dalam melatih dan mengenal
dunia kerja nyata sesuai dengan bidangnya. Dalam proses
berlangsungnya kerja praktik ini banyak pengetahuan dan pengalaman
yang dapat diambil oleh peserta kerja praktik sebagai bahan acuan
untuk berkarir di dunia yang lebih nyata. 1.2 MAKSUD DAN TUJUAN
Maksud dan tujuan dari pelaksanaan kerja praktik ini adalah:
a. Untuk melatih mahasiswa agar peka terhadap lingkungan kerja
yang nantinya akan mereka alami sehingga dapat menjadi sumber daya
manusia yang benar-benar siap menghadapi persaingan pada dunia
kerja sesungguhnya. b. Memberikan wawasan dan pengetahuan kepada
mahasiswa yang bersangkutan untuk mengerti dan memahami
permasalahan yang terjadi dari setiap tahapan proses desain.
c. Memotivasi dan menggali potensi yang dimiliki untuk
proses-proses perancangan dan pembangunan selanjutnya.
d. Memberikan pengalaman kerja bagi mahasiswa agar dapat lebih
mengetahui dan mengenal dunia profesi Arsitek
e. Sebagai bahan penelitian untuk dijadikan suatu bahan
pertimbangan dalam proses pembangunan.
f. Sebagai salah satu syarat dalam menyelesaikan kurikulum
program Strata Satu pada Jurusan Teknik Arsitektur Universitas
Komputer Indonesia.1.3 LINGKUP PEMBAHASAN
Lingkup Pembahasan dalam Laporan Kerja Praktik II ini
meliputi:
1. Pelaksanaan Proyek meliputi tempat kerja praktik, tugas dan
wewenang pekerjaan, Struktur organisasi proyek, syarat dan
administrasi proyek, Penjadwalan dan Mekanisme Laporan Kegiatan
proyek.
2. Tinjauan Proyek1.4 METODE PENULISAN
1. Studi literatur yang berhubungan dengan penulisan laporan
2. Melakukan wawancara dengan pihak tim desain dan
kontraktor
3. Berdiskusi mengenai pembangunan Perumahan Eastern Hills
Regency dengan tim desain, konsultan pengawas dan konsultan
pelaksanaan.
1.5 SISTEMATIKA PEMBAHASAN
Susunan garis besar sistematika pembahasan adalah sebagai
berikut:BAB I. Pendahuluan
Dalam bab ini berisikan uraian mengenai latar belakang, maksud
dan tujuan kerja praktik yang merupakan salah satu persyaratan
akademis guna memberikan wawasan yang lebih luas mengenai
pelaksanaan pembangunan pada sebuah projek, selanjutnya mengenai
lingkup studi yaitu permasalahan yang dibahas.
BAB II. Manajemen Konstruksi dan Manajemen Proyek
Membahas tentang system manajemen konstruksi, tahapan proyek,
struktur organisasi, rencana pengendalian dan tugas wewenang dari
manajemen proyek.
BAB III. Pelaksanaan ProyekPada bab ini berisi tentang proses
keikutsertaan praktikan dalam proses perencanaan dan perancangan
pembangunan perumahan Eastern Hills Regency.
BAB IV. Kesimpulan dan Saran
Bab ini berisi inti sari proses pembahasan serta saran-saran
yang ditujukan kepada Tim Perencana.Lampiran
Berisikan data-data ataupun dokumen proyek yang dilampirkan guna
menunjang mutu laporan kerja praktik.
BAB II
MANAJEMEN KONSTRUKSI DAN MANAJEMEN PROYEK
2.1 Pendekatan Sistem Manajemen Konstruksi
Pengertian Manajemen menurut Koontz, H. adalah :
Proses merencanakan, mengorganisir, memimpin dan mengendalikan
kegiatan anggota serta sumber daya yang lain untuk mencapai sasaran
organisasi (perusahaan) yang telah ditentukan.
Manajemen proyek konstruksi adalah proses penerapan
fungsi-fungsi manajemen (perencanaan, pelaksanaan dan penerapan)
secara sistimatis pada suatu proyek dengan menggunkan sumber daya
yang ada secara efektif dan efisien agar tercapai tujuan proyek
secara optimal. (sumber:http://www.ilustri.org)
Manajemen Konstruksi meliputi mutu fisik konstruksi, biaya dan
waktu. manajemen material dan manjemen tenaga kerja yang akan lebih
ditekankan. Hal itu dikarenakan manajemen perencanaan berperan
hanya 20% dan sisanya manajemen pelaksanaan termasuk didalamnya
pengendalian biaya dan waktu proyek.
Manajemen konstruksi memiliki beberapa fungsi antara lain :
1. Sebagai Quality Control untuk menjaga kesesuaian antara
perencanaan dan pelaksanaan
2. Mengantisipasi terjadinya perubahan kondisi lapangan yang
tidak pasti dan mengatasi kendala terbatasnya waktupelaksanaan
3. Memantau prestasi dan kemajuan proyek yang telah dicapai, hal
itu dilakukan dengan opname (laporan) harian, mingguan dan
bulanan
4. Hasil evaluasi dapat dijadikan tindakan pengambilan keputusan
terhadap masalah-masalah yang terjadi di lapangan
5. Fungsi manajerial dari manajemen merupakan sistem informasi
yang baikuntuk menganalisis performa dilapangan
Ciri pokok proyek:
1. Memiliki tujan yang khusus, produk akhir/hasil kerja
akhir.
2. Jumlah biaya, sasran jadwal serta criteria mutu dalam proses
mencapai tujuan diatas telah ditentukan
3. Besifat sementara, dalam arti umurnya dibatasi oleh
selesainya proyek.
4. Non-rutin, tidak berulang-ulang (jenis dan intensias kegiatan
berubah sepanjang proyek berlangsung).
2.1.1 Tahapan Proyek Konstruksi (Life Cycle Project)Tahapan
dalam proses menjadi penting mengingat bahwa karakteristik suatu
proyek konstruksi yaitu adanya waktu mulai dan waktu selesai. Hal
tersebut menunjukan bahwa setiap pembagian tahapan perlu dicermati
dengan baik agar tujuan dari proyek tersebut dapat tercapai dengan
optimal.
Konsep Life Cycle Project :
IDENTIFIKASIRENCANAORGANISASIKENDALICLOSING
Tentukan permasalahnIdentifikasi kegiatanTentukan kebutuhan
sdmTentukan model pekerjaanPencapaian penerimaan
Tentukan Goal ProyekHitung biaya dan waktuRekruitmen Proyek
ManajerTentukan alat controlCommisioning
Buat daftar pekerjaanPembagian kegiatanRekrut tim
proyekPersiapan laporan statusBuat dokumentasi proyek
Tentukan sumberdaya awalIdentifikasi kegiatan kritisBuat
organisasi tim proyekReview penjadwalan proyekBuat item utama untuk
laporan akhir
Identifikasi asumsi dan resikoBuat proposal proyekTentukan paket
2 pekerjaanBuat item-item perubahanArahan audit post serah
terima
Tabel 2.1.1 A. Project Management Life Cycle(Sumber : Ilmu
Managemen Konstruksi Untuk Perguruan tinggi,
Universitas Tarumanegara UPT Penerbitan 1998)
Tabel 2.1.1 B. Process and Project Life Cycle
(Sumber : Ilmu Managemen Konstruksi Untuk Perguruan tinggi,
Universitas Tarumanegara UPT Penerbitan 1998)
Conceptual designAdvance developmentDetailed
designProductionTermination
- Goals- Plan- responsibility- Manage- Close out
Definition
- Scope- Budget- Team- Mesure- Document
- Baseline- Schedule- Organizational- Control- Suggest
structure
Improvement
- Requirement- Bid Proposal- Detailed Plan- Update
And replan
- Fasibility- Manajement- Kick off- Problem- Transit
- Desirebility Commitment
solving- Reasign
- Dissolve Team
Grafik 2.1.1 C. Life Cycle of a project : Strategic and Tactical
Issues
(Sumber : Ilmu Managemen Konstruksi Untuk Perguruan tinggi,
Universitas Tarumanegara UPT Penerbitan 1998)
Tahapan dalam proyek konstruksi :1. Tahap perencanaan (planning)
:
Tahapan ini merupakan awal dari Life Cycle Project yang
merupakan suatu konsep perencanaan proyek. Pada tahapan ini
meliputi : gagasan dasar yang berawal dari adanya suatu NEEDS
kemudian ditindak lanjuti dengan pembuatan studi kelayakan yang
mencakup aspek-aspek teknis, ekonomis, lingkungan dan lain-lain.
Adapun hasil dari tahapan ini berupa :
1. Gagasan dan ide untuk memenuhi NEEDS
2. Hasil studi kelayakan dan laporan hasil AMDAL
Pada tahap ini pihak-pihak yang terlibat adalah : Pemilik proyek
dan dapat dibantu oleh Konsultan Perencana atau konsultan
Management Konstruksi.
2. Tahap Perekayasaan dan Perancangan (Engineering and
Design)Tahap ini terdiri dari :
a. Tahap pra rancangan, mencakup kriteria desain, skematik
desain, estimasi anggaran secara global.
b. Tahap pengembangan rancangan, yang merupakan pengembangan
dari tahap pra rancangan dengan melakukan perhitungan-perhitungan
yang lebih detail, seperti: perhitungan-perhitungan desain,
gambar-gambar detail, outline spesifikasi, estimasi anggaran secara
terperinci.
c. Desain akhir dan penyiapan dokumen pelaksanaan yang merupakan
akhir dari tahap perancangan. Hasil dari tahap ini berupa gambar
koordinasi, gambar-gambar detail, spesifikasi, daftar volume,
estimasi biaya konstruksi, syarat-syarat umumadministrasi dan
peraturan umum.
d. Pada tahap ini pihak-pihak yang terlibat adalah Konsultan
perencana, Konsultan management Konstruksi, Konsultan rekayasa
Nilai, atau Konsultan Quantity Surveyor.3. Tahap
Pengadaan/Pelelangan (Procurement)
Tahap ini meliputi 2 kegiatan yaitu pengadaan jasa konstruksi
(project procurement) dan pengadaan peralatan serta material, yang
diperlakukan untuk proyek.
4. Tahap Pelaksanaan (Construction)Tahap ini merupakan tahap
pelaksanaan hasil perancangan dan dilakukan setelah surat perintah
kerja (SPK) dikeluarkan dan ditindaklanjutkan dengan
penandatanganan kontrak, Pekerjaan pelaksanaan ini meliputi :
perencanaan kegiatan dilapangan, pengorganisasian dan koordinasi
sumber daya serta pengendalian proyek yang bertujuan menghasilkan
pekerjaan yang tepat waktu, biaya serta memenuhi mutu yang
disyaratkan. Pihak-pihak yang terlibat adalah Konsultan pengawas
(MK), Konsultan QS, Kontraktor, Supplier serta instansi-instansi
terkait.
5. Tahap Test Operasional (Commissioning)Tahap ini merupakan
pengujian terhadap fungsi masing-masing bagian sehingga bangunan
dapat dioperasikan. Pihak-pihak yang terlibat adalah Konsultan
Pengawasan/MK, Pemilik, Perencana, Suplier, Sub kontraktor, dan
instansi-instansi terkait.
6. Tahap Pemanfaatan dan Pemeliharaan (Operational and
maintenance)Dalam tahapan ini biaya operasional dan pemeliharaan
sangat dipengaruhi oleh tahapan sebelumnya mulai dari tahap
perencana sampai test operasioanl. Pihak-pihak yang terlibat adalah
adalah Konsultan Pengawas/MK, pemakai (end user) yang dapat
diwakili oleh building manager dan sebagian kontraktor
specialis.
2.1.2 Struktur Organisasi
Dari sudut kontraktual, ada beberapa bentuk hubungan antara
ketiga peserta yaitu pemilik, konsultan, dan kontraktor dalam
meyeleggarakan pelaksanaan proyek.a. Menggunakan Kontraktor
Utama
Dalam hubungan kerja semacam ini tangungjawab pekerjaan.
Implementasi fisik diserahkan kepada kontraktor utama, dengan
kontrak harga tetap ataupun harga tidak tetap, sedangkan taggunga
jawab mempersiapkan paket-paket keja seperti paket-paket kerja
seperti arsitektur dan engineering diserahkan kepada
konsultan-konsultan yang bersangkutan.
Tabel 2.1.2 a. Hubungan Kerja Yang Menggunakan Kontraktor
Utama(Sumber : Manajemen Konstruksi oleh Y. Djoko Setiyarto)
b. Kontraktor utama merancang dan membangun
Dalam hubungan kerja semacam ini kontraktor memiliki
tanggungjawab keseluruhan atas desain, engineering, pengdaan
material, Pabrikasi sampai pada konstruksi dan instalasi. Sering
juga melibatkan konsultan (arsitek dan engineering), sub kontraktor
dan rekanan tetapi tanggungjawab penuh dipegang oleh
kontraktor.
Tabel 2.1.2 b. Hubungan Kerja Kontraktor utama merancang dan
membangun
(Sumber : Manajemen Konstruksi oleh Y. Djoko Setiyarto)
c. Force Account
Dalam hal ini, pemilik terlibat langsung dalam pekerjaan dan
bertangungjawab sepenuhnya terhadap peyelenggaraan proyek. Pemilik
dapat meggunkan jasa sub kontraktor atau konsultan yang melapor
langsung kepada pemilik.
Tabel 2.4 c. Hubungan Kerja Force Account
(Sumber : Manajemen Konstruksi oleh Y. Djoko Setiyarto)
d. Menggunakan menejemen konstruksi atau konsultan manajemen
proyek.
Disini, selain adanya peserta yang lain, pemilik menunjk CM atau
konsultan manajemen proyek sebagai wakil atau agen untuk
menkoordinasikan seluruh kegiatan-kegiatan proyek.
Tabel 2.1.2 d. Hubungan Kerja menggunakan manajemen
konstruksi
atau konsultan manajemen proyek.
(Sumber : Manajemen Konstruksi oleh Y. Djoko Setiyarto)
2.1.3 Perencanaan dan Pengendalian Proyek2.1.3.1 Pengendalian
AdministrasiPengendalian ini meliputi masalah laporan perkembangan
proyek yang sedang berjalan, yaitu :
a. Laporan Harian, yaitu laporan yang dibuat setiap hari kerja
yang menyangkut masalah tenaga kerja, alat bantu yang dipakai,
jenis pekerjaan yang sedang dilaksanakan dan juga untuk mengetahui
kesulitan-kesulitan yang terjadi selama proyek tersebut
dilaksanakan.b. Laporan Mingguan, yaitu laporan yang dibuat setiap
minggu kerja, memuat evaluasi pekerjaan selama satu minggu,
kemajuan pekerjaan dan rencana kerja satu minggu berikutnya.2.1.3.2
Pengendalian Jangka Waktu ProyekDalam pengerjaan suatu proyek perlu
adanya rencana pelaksanaan pekerjaan (Time Schedule). Time Schedule
ini merupakan alat pengatur aktivitas dalam suatu proyek yang
nantinya akan dapat rentang waktu pelaksanaan proyek.
Secara garis besar fungsi time schedule adalah :
a. Pedoman bagi kontraktor untuk melakukan evaluasi pekerjaan
yang telah diselesaikan
b. Pedoman bagi kontraktor untuk mengetahui apakah metode
pelaksanaannya sudah baik atau perlu diperbaiki lagi
c. Pedoman bagi kontraktor untuk mengatur kecepatan pelaksanaan
pekerjaanTime schedule ini biasanya dilengkapi dengan kurva S,
yaitu suatu kurva yang menentukan lamanya pekerjaan dengan bobot
pekerjaan. Kegunaan kurva S adalah untuk :
a. Sebagai alat kontrol kontraktor untuk membandingkan prestasi
kerja dan jadwal kerja yang telah direncanakan sebelumnya.
b. Untuk menjelaskan prestasi kerja yang telah dicapai oleh
kontraktor
c. Untuk mengatur dristibusi kerja yang baik yaitu pekerjaan
semakin meningkat ditengah.
Setelah selesainya tahapan perencanaan dan dilanjutkan dengan
proses konstruksi, maka selama proses pelaksanaan diperlukan
pengendalian agar proses pelaksanaan tersebut dapat sesuai, atau
paling tidak mendekati sedekat mungkin, dengan apa yang
direncanakan. Dasar dari pengendalian adalah laporan progress
lapangan secara periodik yang mencakup : progres fisik, progres
keuangan, progres waktu, dan yang lainnya yang dipandang perlu.
Monitoring dan pelaporan secara periodik bertujuan untuk mendeteksi
sedini mungkin kemungkinan terjadinya penyimpangan, sehingga dapat
diambil tindakan pencegahan dan perbaikan. Monitoring dan pelaporan
wajib dilaksanakan secara rutin, baik harian, mingguan maupun
bulanan.
Beberapa hal yang perlu diperhatikan dalam membuat laporan
adalah (dikutip dari : Handbook On Management Project
Implementation, Asian Development Bank, 1986) :
1. Pekerjaan atau kegiatan yang diselesaikan dalam periode
sampai dengan waktu laporan.
2. Deviasi yang timbul dan/atau potensi deviasi yang mungkin
timbul dari perencanaan, dan penyebab yang menimbulkannya.
3. Pengeluaran untuk Proyek.
4. Analisis Problem, termasuk beberapa hal yang mungkin
berpengaruh terhadap biaya dan jadwal.
5. Pemenuhan syarat administrasi.
6. Posisi financial proyek.
7. Rencana penerapan untuk periode sampai laporan
berikutnya.
8. tuntutan tindakan yang diperlukan untuk mengantisipasi
kondisi yang ada.
2.1.3.3 Rencana Anggaran BiayaRencana anggaran biaya adalah
suatu rencana anggran biaya yang dikeluarkan pada suatu proyek
dimana hal itu didasarkan pada gambar kerja. Dalam aplikasinya di
lapangan rencana anggran biaya merupakan alat untuk mengendalikan
jumlah biayapenyelesaian pekerjaan secara berurutan sesuai dengan
yang telah direncanakan, walaupun kenyataannya sering berbeda
akibat dari naiknya harga bahan bangunan yang dibutuhkan, juga
karena pekerjaan tambah kurang. 2.1.3.4 Pengendalian Mutu
Pengendalian mutu adalah pengendalian dan pengawasan dengan
menempatkan staff profesional yang bekerja penuh serta cakap
dilapangan dan mengusahakan segala kemungkinan untuk merealisasikan
pelaksanaan pekerjaan sesuai dengan spesifikasi teknik yang telah
ditentukan. Pedoman mutu dan komposisi bahan spesifikasi ditetapkan
berdasarkan ketetapan yang terdapat pada Rencana kerja dan
syarat-syarat (RKS).
Pengendalian mutu proyek harus diarahkan kepada usaha memuaskan
kebutuhan dan persyaratan yang diungkapkan oleh owner/klien.
Pengendalian mutu harus dilakukan pada seluruh tahapan proyek bukan
satu atau beberapa bagian proyek.
Dalam pelaksanaannya pengendalian mutu dilakasanakan oleh
pimpinan proyek yang meliputi seluruh pekerjaan yang tercantum pada
kontrak kerja. Apabila ada hasil/produk pekerjaan yang tidak sesuai
atau melampaui batas toleransi dengan ketentuan yang telah
ditetapkan, maka pimpinan proyek akan meminta staff bawahannya
untuk memperbaiki atau mengganti produk tersebut sesuai dengan
standar mutu yang telah ditetapkan.
2.1.3.5 Material Schedule Material schedule merupakan alat untuk
mengatur material yang digunakan dalam suatu proyek. Material
schedule ini berdasarkan pada time schedule yang telah dibuat dalam
aplikasinya dilapangan, material schedule merupakan alat pengendali
material sehingga diharapkan antara material yang diperlukan dan
pekerjaan tidak akan terjadi ketimpangan, bahkan diusahakan dalam
penyimpanan material supaya lebih teratur dan efektif begitupula
dalam penerimaannya akan lebih baik dan terkoordinir.
Agar pelaksanaan pekerjaan dapat sesuai dengan time schedule
yang telah ditetapkan, maka haruslah ditunjang oleh faktor logistik
yang memadai. Logistik pada dasarnya adalah semua barang-barang
yang diperlukan untuk pelaksanaan proyek yang memiliki sifat
terbatas dan harus dipenuhi sesuai dengan pengeluaran anggaran
biaya dan banyaknya material yang dibutuhkan pada suatu jangka
waktu tertentu.
Seluruh bahan bangunan yang dipakai harus memenuhi syarat-syarat
yang ditetapkan. Hal ini dimaksudkan agar diperoleh hasil yang baik
dengan biaya yang relatif rendah. Penyimpanan bahan bangunan
sebaiknya dekat dengan lokasi proyek sehingga mudah dijangkau. Hal
ini bertujuan untuk menekan biaya dan waktu mobilisasi bahan.
2.1.3.6 Man Power ScheduleMan power schedule merupakan
pengaturan seluruh karyawan yang terlibat dalam proyek tersebut
dalam aplikasinya dilapangan men power schedule merupakan alat
untuk mnjaga agar tenaga kerja yang digunakan lebih efektif dan
efisien.Tenaga kerja dapat diklasifikasikan sebagai berikut :
a. Tenaga AhliTenaga ahli biasa disebut dengan staff ahli adalah
tenaga-tenaga yang berpindidikan dan berpengalaman dalam bidang
konstruksi, arsitektur, dan manajemen. Tugasnya mengkoordinasikan
pekerjaan, mengusulkan gambar-gambar revisi (jika ada) dan
mengatasi masalah yang terjadi selama pekerjaan berlangsung. Yang
termasuk kelompok ini diantaranya yaitu Project Manager dan Site
Managerb. Tenaga Menengah Bidang Administrasi
Tenaga menengah bidang administrasi ini terdiri dari sekretaris,
keuangan dan bagian umum. Bertugas antara lain mengatur dan
menyelesaikan urusan administrasi proyek seperi surat menyurat,
pembayaran upah, dan hal-hal yang berhubungan dengan masalah
keuangan.
Bidang Teknik
Tenaga menengah bidang teknik ini terdiri dari dari kepala
bagian pelaksana, interior, monitoring, arsitektur, sipi/struktur,
mekanikal, elektrikal, dan pelengkap lainnya. Bertugas antara lain
mengontrol pekerjaan proyek, melakukan pengukuran, membuat gambar
kerja dan lain-lain.c. Tenaga TukangTenaga tukang merupakan bagian
yang terbesar dari pekerjaan suatu kontraktor. Tenaga tukang ini
meliputi tukang batu, tukang besi, dan cor.
Tenaga tukang merupakan tenaga yang mempunyai pendidikan rendah,
dimana pendidikan dan kterampilannya diperoleh dari pengalaman.
Kebutuhan tenaga kerja ini jumlahnya dapat ditambah atau dikurangi
sesuai dengan volume pekerjaan yang sedang dikerjakan. Berdasarkan
status kepegawaiannya, tenaga tukang dibagi menjadi :
Tenaga tetap kontraktor
Tenaga tetap kontraktor adalah tenaga kerja yang menjadi
karyawan suatu perusahaan yang tetap, sedangkan penempatan dan
bidang pekerjaannya diatur oleh perusahaan.
Tenaga kerja harian
Tenaga kerja harian adalah tenaga yang dibutuhkan pada suatu
proyek untuk melaksanakan suatu pekerjaan tertentu dan setiap saat
dapat diberhentikan.
Tenaga borongan
Tenaga borongan adalah kelompok kerja yang dikoordinir oleh
seorang mandor sebagai pimpinan kelompok dan merupakan tenaga
lepas.
2.2 Pendekatan Manajemen Proyek
Manajemen proyek adalah penerapan fungsi-fungsi manajemen
(perencanaan, pelaksanaan, dan pengendalian) secara sistematis pada
suatu proyek dengan menggunakan sumber daya yang ada secara efektif
dan efisien agar tercapai tujuan proyek secara optimal.
Hal ini dapat diartikan bahwa manajemen proyek adalah
kegiatan-kegiatan yang mengatur kegiatan proyek dan mengatur
pengaruh timbal balik kegiatan proyek dengan lingkup pekerjaan demi
tercapainya hasil yang maksimal.
2.2.1 Struktur Organisasi Proyek
Setiap kegiatan perlu diorganisasikan, yang berarti bahwa
kegiatan tersebut harus disiapkan, disusun dan dialokasikan serta
dilaksanakan oleh para unsur organisasi tersebut sehingga tujuan
organisasi dapat tercapai secara efisien dan efektif. Proses ini
meliputi perincian pekerjaan, pembagian pekerjaan dan koordinasi
pekerjaan yang terjadi daiam suatu lingkup dan struktur
tertentu.
Soekanto (1983) membagi struktur organisasi menjadi lima
kelompok yaitu struktur organisasi fungsional, struktur organisasi
proyek, struktur organisasi matriks, struktur organisasi usaha
(ventura) dan struktur organisasi tim kerja (task force ).
1. Struktur Organisasi Fungsional Struktur organisasi fungsional
terdiri dari Bagian Pemasaran, Bagian Produksi, Bagian Personalia
dan Bagian Pembelanjaan serta Bagian Umum. Pada struktur organisasi
fungsional apabila ada seseorang yang diserahi tugas untuk
mengelola suatu proyek biasanya orang tersebut sudah terlanjur
setia pada bagian mana dia dahulu bekerja. Oleh karena itu
seyogyanya offing tersebut tidak memanfaatkan menarik seluruh
orang-orang dari bagiannya dahulu, tetapi sebaiknya juga menarik
orang-orang pada bagian lain yang mampu sehingga pengalaman dan
pengetahuan dapat dinikmati bersama.
Gambar 2.4.1 Struktur Organisasi Fungsional (Sumber:
Soekanto:1983)
2. Struktur Organisasi Proyek
Pada hakekatnya struktur organisasi proyek bermula dari
organisasi fungsional. Pengelola proyek dari suatu bagian meminta
agar orangorang fungsional yang bekerja pada proyek benarbenar
pindah untuk bekerja sepenuhnya dibawah kekuasaannya.
Gambar 2.4.1 Struktur Organisasi Proyek (Sumber:
Soekanto:1983)
Semakin banyak proyek maka semakin banyak pula duplikasi fungsi.
Selain itu para karyawan akan ragu di mana dia akan ditempatkan
bila pelaksanaan proyek sudah selesai. Sebaliknya manajer bagian
mungkin akan khawatir bila personilnya ditarik ke proyek-proyek.
Pemanfaatan personil-personil yang fungsional akan menjadi tidak
efektif dan efisien. Oleh karena itu diciptakanlah apa yang disebut
struktur organisasi matriks.
3. Strutur Organisasi Matriks
Organisasi matriks biasanya diciptakan berdasarkan
kebaikan-kebaikan organisasi fungsional dan organisasi proyek. Para
ahli/staf dihimpun berdasarkan fungsinya untuk mengerjakan proyek
tertentu. Dalam hal ini dibentuk bagian manajemen proyek secara
tersendiri.
Gambar 2.4.1 Struktur Organisasi Matriks
(Sumber: Soekanto:1983)
Masing-masing bagian secara struktural tidak boleh mempunyai
proyek. Walaupun demikian berbagai proyek masih dapat dilakukan
oleh perusahaan akan tetapi berada di bawah pengawasan manajemen
proyek. Kesulitannya disini ialah bahwa organisasi matriks biasanya
hanya dapat dilakukan oleh perusahaan besar dan bila sistemnya tak
lancar dapat menimbulkan pertentangan dan kesenjangan antara bagian
fungsional dan bagian manajemen proyek
4. Organisasi Usaha
Jenis organisasi ini biasanya dipakai pada perusahan-perusahan
besar dimana sering muncul proyek penelitian dan pengembangan
produk. Pada kelanjutannya akan dibentuk organisasi fungsional di
dalam perusahaan tersebut dengan maksud agar kegiatan dapat mandiri
dan luwes dengan sumber daya manusia serta dana tersendiri. Dalam
hal ini, kerjasama antara teknisi, peneliti dan para ahli pemasaran
perlu dibina terutama pada saat permulaan pengembangan produk.
5. Organisasi Tim Kerja
Bentuk organisasi ini biasanya dimanfaatkan untuk menanggulangi
proyek-proyek yang muncul secara tiba-tiba atau belum direncanakan
dan sifatnya ad hoc (sementara). Para anggota organisasi ini
biasanya merupakan personil-personil senior dan tidak dibebaskan
dari pekerjaan rutinnya. Namun dengan bekal pengalaman yang ada,
biasanya mereka lebih mampu dan tenang dalam menanggulangi
persoalan yang timbul secara mendadak.
Barrie dan Paulson (1984) membagi struktur organisasi atas empat
kelompok, yang mencakup struktur organisasi dengan pendekatan
tradisional, struktur organisasi pemilik- pembangun, struktur
organisasi putar kunci, dan struktur organisasi manajemen
konstruksi profesional.
a. Struktur Organisasi dengan pendekatan TradisionalDalam
struktur organisasi ini pihak pemilik (owner) mempekerjakan seorang
pendesain (arsitektural designer) yang bertugas dalam mempersiapkan
rencana dan spesifikasi proyek, kemudian melakukan inspeksi sampai
tingkat tertentu yaitu memonitor informasi dan mengawasi
perkembangan pelaksanaan konstruksi. Pembangunan konstruksi
merupakan tanggungjawab kontraktor utama tunggal kepada pemilik
melalui suatu perjanjian. Banyak pekerjaan pada kenyataannya boleh
dikerjakan oleh kontraktor khusus individu di bawah perjanjian
subkontrak dengan kontraktor utama. Biasanya perusahaan tersebut
dinamakan Subkontraktor.
Gambar 2.4.1 Struktur OrganisasiTradisional
(Sumber: Barrie & Paulson :1984)
Subkontraktor pada umumnya mengajukan penawaran pekerjaan untuk
sebagian saja dari rencana pemilik, namun hubungan kontak formalnya
adalah secara langsung dengan kontraktor utama dan selanjutnya
kontraktor utama bertanggung jawab kepada pemilik mengenai semua
pekerjaan, termasuk juga pekerjaan-pekerjaan yang
disubkontrakkan.
b. Struktur Organisasi Pemilik-pembangunanSecara historis banyak
sekali kota-kota atau negara-negara terutama pada bagian/dinas
pekerjaan umum, badan pemerintah pusat, dan perusahaan-perusahaan
swasta telah melaksanakan pekerjaan dengan kemampuan sendiri, baik
mengenai pembuatan desain maupun mengenai pelaksanaan
konstruksinya.
Pendekatan ini sering disebut sebagai 'force account'
(Perhitungan berdasarkan kemampuan sendiri).
Gambar 2.4.1 Struktur Organisasi Pemilik-Pembangunan
(Sumber: Barrie & Paulson :1984)
Para pemilik yang lain atau perwakilannya seperti biro
reklamasi, dinas bangunan publik dan badan pelayanan umum (general
services administration) walaupun banyak mempertahankan
pertanggungjawaban manajemen dan desain konseptualnya, tetapi
mereka telah memanfaatkan jasa-jasa konsultan untuk semua atau
sebagian dari desain detailnya serta menyerahkan kepada kontraktor
untuk mempekerjakan dan mengawasi tenaga kerjanya. c. Struktur
Organisasi Putar KunciBeberapa ahli membedakan pengertian antara
perancang-pembangun (perancang-pengelola) dan putar kunci. Namun
pada prakteknya kedua hal tersebut sering saling tertukar. Dalam
metode ini keseluruhan manajemen proyek yang meliputi konsep
perencanaan, perancangan, pelaksanaan konstruksi serta penyelesaian
proyek biasanya ditangani oleh satu perusahaan.
Berdasarkan pengertian perancang-pembangun, pihak pembangun
tidak bertindak sebagai kontraktor utama. Pihak pembangun tidak
mengendalikan pekerjaan dalam satu tangan terhadap semua
kontraktor. Ada suatu bentuk kontrak khusus yang dinegosiasikan
antara perancang-pembangun bersama dengan pemilik dalam mengelola
proyek. Sedangkan menurut pengertian perancang-pengelola,
pelaksanaan konstruksi dikerjakan oleh sejumlah kontraktor bebas
menurut rata cara yang sesuai dengan konsep manajemen konstruksi
profesional. Perancangan Pembangunan
Gambar 2.4.1 Struktur Perancang-pembangun Putar Kunci
(Sumber: Barrie & Paulson :1984)
Perancangan Pengelola
Gambar 2.4.1 Struktur Perancang-Pengelola Putar Kunci
(Sumber: Barrie & Paulson :1984)
Dengan menggunakan sistem perancang-pembangun atau perancang-
pengelola, pelaksanaan konstruksi dapat dilaksanakan dengan segera
melalui program konstruksi bertahap yang bertujuan untuk
mempersingkat waktu pelaksanaan proyek. Cara untuk menyelesaikan
proyek seperti ini telah dipakai pada sebagian besar dari
proyek-proyek industri berat yang berorientasi pada proses,
sebagaimana yang telah dibangun di negara Amerika Serikat pada
beberapa dasawarsa terakhir ini.
d. Manajemen Konstruksi ProfesionalManajemen konstruksi
profesional membentuk satu tim atas tiga kelompok utama yaitu
pemilik, perancang, dan manajer konstruksi dalam suatu hubungan
yang tidak saling bertentangan dan hal ini membuka kesempatan bagi
pemilik untuk berperan secara penuh dalam proses pelaksanaan
konstruksi.
Struktur organisasi manajemen konstruksi profesional dibagi atas
dua jenis pendekatan. Pendekatan yang pertama yaitu melalui
penggunaan suatu perusahaan konsultan sebagai pengawas pekerjaan
para kontraktor, sedangkan pendekatan yang ke dua yaitu menggunakan
jasa kontraktor utama sebagai pengawas dari seluruh pekerjaan yang
disubkontrakkan.
Dari segi waktu penyelesaian proyek, kualitas pekerjaan dan dari
segi pengawasan keuangan proyek maka penggunaan struktur organisasi
manajemen konstruksi profesional melalui pendekatan pertama akan
lebih kompetitif bila dibandingkan terhadap penggunaan struktur
organisasi pendekatan ke dua. Hal ini disebabkan karena adanya
pembedaan yang jelas antara tugas dan wewenang pada masing-masing
unsur.
Manajemen Konstruksi Profesional Manajer Konstruksi
Gambar 2.4.1 Struktur Organisasi manajemen Kontruksi
Profesional
(Sumber: Barrie & Paulson :1984)
Manajemen Konstruksi Profesional Kontraktor Utama
Gambar 2.4.1 Struktur Organisasi manajemen Kontruksi
Profesional
(Sumber: Barrie & Paulson :1984)
2.2.2 Tugas dan Wewenang2.2.2.1 Tugas dan Wewenang
Bowheer/Pemilik Proyek Tugas dan wewenang pemilik proyek adalah
:
a. Menyediakan lokasi pembangunan
b. Menyediakan biaya pelaksanaan
c. Mengadakan pelelangan
d. Mengeluarkan Surat Perintah Kerja
e. Mengawasi langsung pelaksanaan proyek
2.2.2.2 Tugas dan Wewenang Konsultan Perencana
Adapun tugas dan wewenang konsultan perencana adalah :
a. Persianpan perancangan, meliputi pengumpulan data dan
informasi lapangan, membuat interpretasi secara garis besar
terhadap pedoman persyaratan (term of reference). Konsultan dengan
pemerintah kota setempat mengenai perizinan bangunan.
b. Penyusunan pra rancangan, meliputi membuat rancangan tampak,
perancangan dan perkiraan biaya, mengurus sampai mendapatkan izin
pendahuluan atau izin prinsip (advice planning) dari pemerintah
kota setempat.
c. Penyususnan rancangan pelaksanaan, meliputi membuat
perancangan arsitektur berikut uraian teknis dan visualisasi dua
atau tiga dimensi bila diperlukan, membuat rancangan utilitas
beserta uraian dan perhitungan strukturnya.
d. Penyusun rencana detail, meliputi membuat gambar detail,
rencana kerja dan syarat-syarat, membuat rincian volume pekerjaan
dan rancangan anggaran biaya pekerjaan konstruksi (melaksanaka
value enginering sebagai motede penyusunan program rancangan).
e. Persiapan pelelangan, meliputi membantu pimpinan proyek dalam
mempersiapkan dokumen pelelangan, membantu panitia pelelangan dalam
menyusun program pelelangan dan melaksanakan pelelangan.
f. Membantu pelelangan, meliputi membantu panitia lelang yaitu
memberikan penjelasan pekerjaan pada waktu pelelangan termasuk
dalam menyusun berita acara penjelasan pekerjaan, membantu panitia
lelang dalam melaksanakan evaluasi penawaran, menyusun kembali
pelelangan dan melaksanakan tugas-tugas yang sama bila terjadi
pelaksanaan pelelangan ulang, serta menyusun dokumen pelaksaan.
g. Pengawasan berkala meliputi memeriksa pelaksanaan pekerjaan
secara berkala, memberikan penjelasan terhadap persoalan-persoalan
yang timbul selama masa pekerjaan konstruksi, menyusun laporan
akhir perancangan.
h. Menyususn petunjuk-petunjuk penggunaan dan perawatan
bangunan.
2.2.2.3 Tugas dan Wewenang Manajemen KonstruksiKonsultan
manajemen adalah perusahaan yang memnuhi persyaratan-persyaratan
yang ditetapkan dengan sertifikasi keahlian. Adapun tugas dan
wewenang konsultan pengawas :
a. Sebagai wakil pemberi tugas dilapangan
Selama masa pelaksanaan kontrak sampai pembayaran terakhir
dilaksanakan, dia berhak melakukan tindakan-tindakan atas nama
pemilik memberikan ketentuan lain secara tertulis. Segala instruksi
dari pemberi tugas kepada pemborong hanya dilakukan melalui
konsultan pengawas atau manajemen konstruksi dan konsultan pengawas
wajib memberikan saran-saran dan pertimbangan-pertimbangan kepada
pemilik.
b. Administrasi umum
Konsultan pengawas atau manajemen konstruksi berkewajiban
menyelenggarakan administrasi umum mengenai pelaksanaan kontrak
rumah hingga tahap pelaksanaan seslesai.
c. Pengawas pelaksanaan
Konsultan pengawas atau manajemen konstruksi menempatkan minimal
empat orang atau lebih pengawas lapangan berkewajiban mengawasi
pelaksanaan pekerjaan konstruksi dari segi kualitas dan kuantitas
serta laju pencapaian volume, serta kewajiban untuk mengawasi
pekerja serta produknya, mengawasi ketepatan waktu dan biaya
pekerjaan konstruksi.
Pengawas lapangan berhak untuk setiap saat memeriksa seluruh
proyek dan tempat proyek ditempat lain selama masa pelaksanaan,
tanpa mengganggu jalannya pekerjaan.
d. Interpretasi keputusan
Apabila terdapat geragu-raguan dalam dokumen pelaksanaan baik
pemberi tugas maupun kontraktor maka konsultan pengawas lapangan
berhak memberikan interpretasi dan keputusan pengawas lapangan
harus konsisiten dengan isi dan maksud dokumen pelaksanaan.
e. Pemeriksaan dan koreksi gambar-gambar
Pengawas lapangan wajib memberikan gambar-gambar pelaksanaan dan
contoh-contoh pekerjaan perlu dipersiapkan oleh pemborong, dan akan
memberikan penjelasan yang dibutuhkan oleh pemborong serta
memecahkan persoalan-persoalan yang terjadi selama pekerjaan
kontruksi berlangsung.
Pengawas lapangan berhak melakukan perubahan-perubahan serta
penyesuaian yang perlu atas pekerjaan dan menertibkan berita acara
perubahan.
f. Rapat-rapat lapangan
Konsultan pengawas berkewajiban mengadakan rapat-rapat lapangan
secara berkala dan membuat laporan mingguan dan bulanan pekerjaan
pengawasan dengan memasukan hasil rapat-rapat lapangan, laporan
harian, mingguan dan bulanan pekerjaan konstruksi yang dibuat oleh
pemborong serta membuat gambar-gambar yang sesuai dengan
pelaksanaan dilapangan yang dibuat oleh kontraktor dan disetujui
oleh konsultan pengawas.
g. Kelalaian pemborong
Konsultan pengawas bertanggungjawab atas kelalaian pemborong
atau pegawai-pegawai pemborong yang berpengaharuh langsung terhadap
jalannya proyek. Kelalaian ini sepenuhnya adalah tanggungjawab
pemborong.
h. Penolakan hasil pekerjaan pemborong
Pengawas lapangna berhak menolak pekerjaan yang dinilainya tidak
sesuai dengan dokumen pekerjaan. Bila perlu pengawas lapangan
berhak melakukan pemeriksaan khusus tes-tes seperlunya dengan
mengabaikan bahwa pekerjaan sudah dibuat atau belum.
i. Berita acara pembayaran
Konsultan pengawas berhak melakukan pemeriksaan dan wajib
menyusun daftar-daftar kekurangan dan cacat-cacat pekerjaan pada
masa waktu pelaksanaan dan menentukan waktu serah terima pertama.
Pekerjaan dapat dilakukan dan mengawasi pelaksanaan pemeliharaan
serta menerima surat-surat jaminan dari pemborong yang ditentukan
dalam dokumen pelaksanaan dan menertibkan berita acara pembayaran
dari pemborong maka konsultan manajemen konstrusi menerbitkan
berita acara pembayaran yang menyebutkan jumlah yang berhak
diterima pemborong.
j. Penyelesaian perselisihan
Segala klaim atau segala persoalan mengenai jalannya pelaksanaan
menurut dokumen pelaksanaan, akan diselenggarakan oleh dan melalui
konsultan pengawas atau manajemen konstruksi. Apabila keputusan
tertulis konsultan pengawas menyatakan bahwa keputusan adalah final
dapat dimintakan himbauan, maka permintaan arbitrase tidak dapat
diajukan setelah sepuluh hari sesudah kedua pihak mengetahui
keputusan tersebut.
k. Pemutusan hubungan kerja
Apabila pemberi tugas memutuskan hubungan kerja dengan konsultan
pengawas maka pemilik akan menunjuk konsultan pengawas pengganti
yang kemudian akan memiliki status dan hak serta kewajiban yang
sama dengan konsultan pengawas sebelumnya.
2.2.2.4 Tugas dan Wewenang Quantity Surveyora. Melaksanakan
tugas pengukuran dan pemetaan lokasi proyek yang akan dibangun.
b. Membuat laporan berupa gambar tentang penempatan titik blok
yang akan dipakai pada saat proyek akan dimulai.2.2.2.5 Tugas dan
Wewenang Kontraktor
Kontraktor adalah perusahaan yang memenuhi persyaratan yang
telah ditentukan untuk melakukan pemborongan pekerjaan konstruksi
bangunan.
Kontraktor melaksanakan tugas dan tanggungjawab dalam bidang
konstruksi kepada pemimpin proyek dalam bentuk kontrak langsung,
yaitu kontrak untuk melaksanakan seluruh pekerjaan dengan nilai
kontrak tertentu, yang mengikat berdasarkan pada gambar rencana
serta Rencana Kerja dan Syarat-syarat (RKS) dari dokumen
pelelangan.
Tugas dan wewenang kontraktor adalah sebagai berikut :
a. Melaksanakan pekerjaan-pekerjaan pembangunan sesuai dengan
RKS dan gambar bestek.
b. Menyediakan tenaga ahli sebagai tenaga pelaksana
dilapangan.
c. Menyelesaikan pekerjaan dalam jangka waktu yang telah
ditetapkan.
d. Membuat rencana kerja (time schedule), man power dan jadwal
pengadaan bahan yang disesuaikan dengan jadwal pelaksanaan
pekerjaan.
e. Menyerahkan pekerjaan yang telah selesai dikerjakan yang
disertai dengan RKS dan bestek.
f. Berhak menerima pembayaran.
BAB III
PELAKSANAAN KERJA PRAKTIK3.1 DESKRIPSI PROYEK3.1.1 Tinjauan Umum
Proyek
PT. Panorama Graha Asri (PGA) merupakan sebuah perusahaan yang
didirikan pada tanggal 22 September 2004 bergerak di bidang
pengembang perumahan dengan konsep real estate yang tergabung grup
usaha Panorama Group. Perumahan real estate yang di bangun tidak
hanya tersebar di Kota Bandung dan sekitarnya tapi juga
mengembangkan di Samarinda, Sukabumi dan Padang.
Saat ini, PT. Panorama Graha Asri telah melakukan pengembangan
Perumahan Eastern Hills Regency di atas lahan seluas 65,000 m2 yang
berlokasi di Cibiru, Kota Bandung, Jawa Barat dengan konsep
minimalis modern. Kawasan Perumahan ini telah menyelesaikan
penjualan tahap I sebanyak 167 unit rumah, dan sekarang tengah
melakukan persiapan pembangunan tahap kedua sebanyak 53 unit dengan
lahan efektif seluas 9,579 m2 dengan berbagai macam type rumah.
3.1.2 Legalitas Perusahaana. PT.Panorama Graha Asri
Alamat Kantor : Jl. Cikutra no. 205, Bandung Telp. (022)
7274754, Fax. (022) 7273909
b. Akte Pendirian perusahaan No.32 Notaris : H. WIRA FRANSISKA,
SH, SpN.
Tanggal 22 September 2004
c. Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP) Menengah
No. 510/2-0504/2004/0400-DISKUKM & PERINDAG/2008
d. HER Registrasi Perusahaan
Nomor 510/2-0400 DISKUKM * PERINDAG-2008
e. Tanda Daftar Perusahaan
101115118512
f. Surat Keterangan Domicili Perusahaan
No. 536/SI-8311/KPMD/2002
g. Nomor Pokok Wajib Pajak
02.242.026.9-423.000
h. Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh
Indonesia (APERSI)
NIA : 02.05.00963.1.3 Ruang Lingkup Perusahaan
PT. Panorama Graha Asri disamping mengembangkan perumahan juga
membidani konsultan desain arsitektur perumahan,
interior/eksterior, pertamanan, kontraktor jalan dan jembatan,
gedung perkantoran.
3.1.4 Manajemen dan Organisasi Perusahaan
Komisaris Utama
: Ir. H. Arfan Sani
Komisaris
: Ir.H. Yana H Arifin
Direktur
: Ir. Dody Murfi
Manager Teknik
: Dodo Imam, ST
Manager Adm
: Aip Sahripin
Manager Keuangan
: Erawati, SE
Manager Marketing
: Dedy Murfi, ST
Pengemb. Bisnis
: Yogi Parayoga, ST
Corp.Sec/ Humas
: Irwan Abu Bakar, S.Si
3.1.5 Struktur Organisasi Perusahaan
Diagram 3.1.4 Struktur Organisasi CV. Panorama Griya Asri
(Sumber : Data Cv. Panorama Graha Asri )
3.1.6 Visi dan Misi Perusahaan
Visi
Menjadi perusahaan Pengembang Perumahan Terkemuka di Tingkat
Nasional.Misi
Memberikan kepuasan terhadap semua stakeholder perusahaan dalam
rangka mewujudkan sinergi dalam berkarya bagi kebaikan bersama,
nusa dan bangsa.
3.2 DESKRIPSI PRODUKPT. Panorama Graha Asri mengembangkan
Perumahan Eastern Hill Regency diatas lahan seluas 65.000 m2 yang
berada pada ketinggian 600 dpl dengan arsitektur lingkungan cul de
sac / sistem cluster. Dengan hanya berjarak 500 m dari Jalan Raya
AH Nasution, menjadikan aksesibitas menuju perumahan ini sangat
mudah. Saat ini Eastern Hill telah menyelesaikan projek Tahap I-nya
sebanyak 168 unit, dan akan melanjutkan pengembangan untuk tahap II
sebanyak 53 unit kavling.
Disain yang diusung oleh perumahan Eastern Hill Regency adalah
Modern Minimalis, yang menjadi tren arsitektur terkini dan banyak
diminati serta dibuat oleh pengembang perumahan lain. Dengan
ketinggian diatas 600 dpl Perumahan memiliki kelebihan view kota
bandung dibanding perumahan disekitarnya, disamping hawa sejuk yang
masih terasa. Dengan memperhatikan kenyamanan dalam mobilitas
pemukim, desain siteplan dibuat percluster sehingga perumahan
Eastern Hill tidak hanya nyaman tapi juga aman. KATEGORI PROYEK:
Perumahan Real Estate NAMA PROYEK
: Eastern Hill Regency KONSEP RUMAH: Modern Minimalist Type 34,
Type 50, Type 56, Type 92
LINGKUNGAN
: Cul de sac
TOTAL LUAS AREA: 65,000 m2 LOKASI
: Jl. Cipadung Cibiru, Kota Bandung, Jawa Barat
FASILITAS : Jogging Track, Club House, Rumah Ibadah, Taman
Bermain, Security 24 Hours
3.2.1 Latar Belakang ProyekPerumahan merupakan salah satu bentuk
hunian yang dapat dijadikan sebagai tempat tinggal seseorang. Dalam
kehidupannya manusia membutuhkan suatu hunian untuk melindungi
mereka dari cuaca panas maupun hujan dan bahaya yang ada di
sekitarnya.
Mengingat tingginya pertumbuhan penduduk di Indonesia khususnya
kota Bandung dengan adanya daya tarik kota yang berupa fasilitas
pelayanan di kota terasa lebih lengkap, terpusatnya kegiatan
pemerintahan, perdagangan, kesempatan pekerjaan maupun pendidikan,
menyebabkan arus urbanisasi dari desa ke kota meningkat terus. Hal
tersebut tanpa disadari telah mempengaruhi kenaikan jumlah penduduk
di kota Bandung.
Dalam rangka mempercepat perkembangan di bidang perekonomian,
pemerintah membuka kesempatan kepada semua pihak termasuk
Dari permasalahan yang ada serta meningkatnya kebutuhan manusia
akan hunian maka perumahan dapat dijadikan salah satu gagasan yang
dapat mengurangi permasalahan yang ada.
3.2.2 Lokasi Proyek
Perumahan Eastern Hill Regency berlokasi di Jl. Cipadung Cibiru,
Bandung-Jawa Barat diatas lahan seluas 65.000 m2 yang berada pada
ketinggian 600 dpl.
Kelurahan: Cibiru
Kecamatan: Cipadung
Gambar 3.2.2 Lokasi Eastern Hill Regency( Sumber : Peta Digital
)
Gambar 3.2.2 Tapak Eastern Hill Regency( Sumber : Peta Digital
)
3.2.3 Tujuan ProyekTujuan Proyek Eastern Hill Regency,
diantaranya :
1. Pemanfaatan lahan petenakan ayam yang sudah pasif menjadi
sebuah komplek perumahan yang eksklusif, sejuk, dan nyaman.
2. Mengembangkan proyek perumahan berkualitas pada wilayah
perbukitan di wilayah Bandung Timur .
3.2.4 Ruang Lingkup KeseluruhanRuang Lingkup Proyek secara
keseluruhan adalah mengembangkan perumahan Eastern Hill Regency
yang terdiri dari beberapa blok dengan tipe rumah yang berbeda,
mulai dari tipe 34, 50, 56, 60, 92, dan tipe pengembangan.
Beberapa contoh tipe rumah yang sudah dibangun :
Gambar 3.2 a Rumah Type 34
(Sumber : Data Cv. Panorama Graha Asri )
Gambar 3.2 b Rumah Type 39
(Sumber : Data Cv. Panorama Graha Asri )
Gambar 3.2 c Rumah Type 50(Sumber : Data Cv. Panorama Graha Asri
)
Gambar 3.2 d Rumah Type 56(Sumber : Data Cv. Panorama Graha Asri
)
Gambar 3.2 Rumah Type 75(Sumber : Data Cv. Panorama Graha Asri
)
Gambar 3.2 Rumah Type Pengembangan(Sumber : Data Cv. Panorama
Graha Asri )
3.2.5 Strategi dan target Pemasaran
Untuk mencapai omset tersebut di atas diperlukan strategi
marketing yang tepat, yaitu dengan melakukan pameran pada
event-event tertentu, pemasangan iklan di media masa, penyebaran
flyer dan brosur di spot tertentu yang mempunyai masa potensial
untuk membeli produk tersebut.
Dengan jumlah kavling dan perkiraan omset tersebut ditargetkan
dalam 24 bulan proyek tersebut harus sudah diselesaikan, karena
lebih dari waktu tersebut akan berakibat inefisiensi biaya yang
akan mengurangi jumlah profit.
3.3 RUANG LINGKUP PRAKTIKANRuang Lingkup Praktikan adalah
merencanakan, merancang, dan mengembangkan perumahan Eastern Hill
Regency pada blok D dengan tipe rumah yaitu tipe 45 dan 60. Tipe
rumah tersebut terletak pada kondisi tanah yang berkontur.
Gambar 3.3 Site Plan Eastern Hills Regency
( Sumber : Data Pribadi )
3.3.1 Rencana Kegiatan
Proyek pembangunan Eastern Hills Regency ini merupakan
pembangunan perumahan tipe rumah sederhana dengan luas lahan 65,000
m2, dengan pembagian lahan sebagai berikut :
Lahan perumahan : 60%
Sarana dan Prasarana: 10%
Penghijauan
: 10%
Fasilitas Sosial
: 10%
Fasilitas Umum
: 10%
Sarana & prasarana pada proyek pembangunan komplek Eastern
Hills Regency ini terdiri dari :
1. sarana peribadatan (masjid)
2. Sarana komersil, yaitu restoran dan ruko berada dekat gerbang
utama & sarana rekreasi air (timur laut site plan)
Gambar 3.3.1 Site Plan aster Hills Regency(Sumber : Data Cv.
Panorama Graha Asri )
3.3.2 Kegiatan Aktual
3.3.2.1 Investigasi dan Studi Kelayakan
Investigasi adalah studi tentang layak tidaknya proyek tersebut
dilaksanakan. Hal ini dihasilkan dari pertimbangan dampak-dampak
yang timbul dari pembangunan proyek dilihat dari dampak fisik dan
kimia, biologis, sosial-ekonomi dan sosial-budaya.
Layak tidaknya suatu proyek tergantung dari perbandingan antara
dampak positif dan dampak negatif yang diperkirakan akan timbul.
Beberapa aspek yang ditimbulkan dari pembangunan pusat perbelanjaan
ini anatar lain :
a) Aspek Biologis
Lahan pada proyek Eastern Hills Regency awalnya merupakan lahan
peternakan milik perusahaan Hyban yang lahannya sudah tidak
digunakan lagi, sehingga tidak ada pihak yang dirugikan.
b) Aspek Ekonomi
Terciptanya Lingkungan tempat tinggal baru
Kesempatan kerja dan berwirausaha di lingkungan baru
Tingkat pendapatan penduduk
Masyarakat yang berpotensial
c) Aspek Sosial Budaya
Kehidupan sosial dan pendidikan
Kehidupan budaya dan agama
Persepsi masyarakat tentang suatu kegiatan
d) Aspek Strategi Pengembangan
Diharapkan dengan pembangunan perumahan Eastern Hills Regency
dapat menjadi salah satu solusi seimbangnya penyebaran penduduk di
Kota Bandung3.3.2.2 Perencanaan dan Perancangan
Perencanaan dan perancangan proyek dikerjakan dengan masukan
berupa data-data lokasi dan fungsi bangunan yang akan didirikan.
Keluaran dari proses ini adalah Gambar Bestek, RAB, Rencana
Pelaksanaan, Time Schedule dan lain-lain.3.3.2.3 Pelaksanaan
Proyek
Pelaksanaan proyek dikerjakan dengan berpedoman pada gambar
bestek dan pedoman-pedoman lainnya.
Untuk mengendalikan kemajuan pekerjaan setiap satuan waktu :
hari, minggu dan bulan dilaporkan kemajuan pekerjaan. Laporan
harian, mingguan dan laporan bulanan berisi tentang :
Jumlah tenaga kerja yang masuk
Distribusi bahan yang digunakan
Penggunaan alat
Jam kerja
Keadaan cuaca
Dari hasil laporan tersebut dapat diamati kemajuan proyek,
dihubungkan dengan time schedule sehingga dapat diambil tindakan
cepat bila proyek menghadapi keterlambatan pekerjaan.
3.3.2.4 Pemeliharaan
Pemeliharaan dilakukan setelah proyek selesai dikerjakan untuk
menjaga dan merawat bangunan agar dapat berfungsi dengan baik.
Selama pekerjaan pembangunan pemeliharaan merupakan tanggung jawab
developer.
3.3.2.5 Permasalahan dalam Pelaksanaan Pekerjaan Permasalahan
Umum
Permasalahan yang timbul didalam pekerjaan proyek perumahan
Eastern Hills Regency merupakan hal yang tidak dapat dihindari. Hal
semacam ini merupakan sebuah kenyataan yang biasa terjadi dalam
suatu pembangunan proyek.
Beberapa masalah yang penulis amati pada saat kerja praktik
penulis dapat dikelompokan ke dalam dua jenis permasalahan, yaitu
kesenjangan perencanaan dengan pelaksanaan dan kesenjangan teori
dengan pelaksanaan.
Kesenjangan Perencanaan dengan Pelaksana
Gambar Kerja
Perbedaan antar gambar perencanaan yang dibuat oleh tim
perencana dan gambar kerja di lapangan tidak mempengaruhi dari
stuktur bangunan, perbedaan ini hanya sebatas perbedaan ruangan.
Perbedaan tersebut merupakan permintaan dari beberapa klien yang
akan membeli unit rumah.Perubahan yang dilakukan tidak terlalu
mengganggu pekerjaan pembangunan, namun hal tersebut sedikit banyak
menimbulkan kebingungan perencana, akan tetapi hal tersebut selalu
dikordinasikan dengan pihak pengawas. Ketidaksesuaian jadwal
pekerjaan yang telah direncanakan
Pada proyek pembanguan ini terdapat jadwal pekerjaan yang akan
dilaksanakan yang tercantum pada master time schedule, yang
berfungsi agar tiap unit rumah dapat selesai sesuai dengan waktu
yang telah ditentukan. Pada pelaksanaannya ada beberapa pekerjaan
yang tidak dapat dilaksanakan sesuai dengan yang telah dijadwalkan
yang disebabkan beberapa hal yang menghambat pekerjaan tersebut
diantaranya:
a. Cuaca yang kurang mendukung, dan mengakibatkan volume
pekerjaan pada pertengahan sampai akhir proyek menjadi lebih padat
untuk mengejar pekerjaan yang tertinggal.
b. Keterlambatan material, terjadi karena pihak klien yang
terlambat menyelesaikan waktu pembayaran, sehingga pembelian
material dan mendatangkannya ke lokasi proyek kadang terhambat
Kualitas pekerjaan yang kurang baik
Terdapat beberapa hasil pekerjaan yang dikatagorikan kurang baik
dan tidak sesuai dengan yang diharapkan. Hal ini disebabkan adanya
pengejaran target pekerjaan seta SDM dari pekerja sendiri yang
kurang baik. Kurangnya kesadaran para pekerja tentang pentingnya
keselamatan kerja
Aturan yang telah dibuat untuk keselamatan para pekerja, belum
seluruhnya ditaati oleh para pekerja misalnya peraturan menggunakan
helm apabila berada dilokasi proyek, pada saat proses pekerjaan
masih saja ada tukang yang tidak mempergunakan helm, dan beberapa
alat keselamatan kerja yang lain yang belum bisa dilaksanakan oleh
seluruh pekerja. Akibat yang mungkin terjadi dari kurang kesadaran
ini akan berdampak kepada pekerjaan pada proyek dimana pekerjaan
akan terhenti sejenak bila ada kecelakaan yang menimpa pekerja.
3.3.3 Rencana Pengajuan Desain Rumah ype 45
Site Plan
Gambar 3.3.3 Site Plan Blok R (Type 45)(Sumber : Data Pribadi )
Denah Rumah Type 45
Rencana pengajuan desain rumah yang dikerjakan oleh praktikan
yaitu:
Gambar 3.3 Denah Rumah Type 45(Sumber : Data Pribadi )
Tampak
Gambar 3.3. Tampak Depan Rumah Type 45
(Sumber : Data Pribadi )
Gambar 3D
Gambar 3.3 3D Rumah Type 45
(Sumber : Data Pribadi )
Gambar 3.3Desain Rumah Type 45
(Sumber : Data Pribadi )
BAB IV
KESIMPULAN DAN SARAN
4.1 Kesimpulan
Setelah mengikuti program Kerja Prakik pada Proyek Pembangunan
Perumahan Eastern Hills Regency, praktikan mendapatkan berbagai hal
yang sangat bermanfaat baik yang pernah diketahui dari materi
kuliah sebelumnya, ataupun hal-hal baru yang didapat di lokasi
Proyek Pembangunan Perumahan Eastern Hills Regency.
Hal-hal yang dimaksud meliputi sistem manajemen kontruksi yang
digunakan termasuk informasi mengenai seluruh tahapan pengadaan
proyek pelaksanaan pekerjaan sampai pada sistem pengwasan proyek
pembangunan perumahan. Pengalaman yang besar bagi praktikan ketika
mengamati langsung berbagai kegiatan dilapangan.
Beberapa hal yang dapat praktikan simpulkan dari kegiatan Kerja
Praktik ini antara lain sebagai berikut :a. Tahap Perancangan
(planning),
Berawal dari pemilik (owner) yang dalam hal ini PT PT. Panorama
Graha Asri yang membantu program pemerintah dalam penyediaan sarana
perumahan rakyat yang sederhana dan sehat berusaha berperan serta
dalam Pembangunan Perumahan yang berlokasi di Cibiru Bandung.
b. Organisasi Proyek
Organisasi proyek yang baik dan sempurna akan sangat membantu
kelancaran dalam jalannya pelaksanaan pekerjaan proyek, sebab
organisasi yang baik memungkinkan setiap bagian mengetahui posisi,
dan tugasnya masing-masing, sehingga pelaksanaan proyek pun dapat
dengan mudah untuk dimonitor.
Pada Proyek perumahan Eastern Hills Regency kordinasi dalam
organisasi proyek telah berjalan dengan baik mengingat pemabangunan
proyek ini telah bertahan selama lebih dari 5 tahun.
c. Jadwal Pelaksanaan (Time Schedule)
Jadwal pelaksanaan merupakan suatu gambaran dan pedoman waktu
yang harus dikerjakan oleh kontraktor dalam melaksanakan suatu
pekerjaan. Time schedule yang baik dapat memberikan urutan
pekerjaan atau kegiatan yang terinci dalam waktu pelaksanaan yang
tepat dengan memperhitungkan berbagai hal, termasuk faktor
penghambat seperti hujan ataupun sebab lain dari kelalaian manusia
itu sendiri.
d. Tenaga Kerja
Tenaga kerja yang ahli dan terampil serta disiplin akan
memperlancar pelaksanaan pekerjaan pembangunan proyek, disamping
itu tersedianya tenaga ahli dapat menjaga kualitas dan kuantitas
hasil kerja perusahaan itu sendiri.
Tenaga ahli pada Proyek perumahan Eastern Hills Regency telah
mempertahankan eksistensi dan keahliannya terlihat dari tenaga
kerja yang telah bertahun-tahun dipercaya dalam pelaksanaan
proyek.
e. Logistik
Suplai bahan bangunan yang tepat waktu dari jadwal yang telah
ditentukan akan memperlancar jalannya pekerjaan pada proyek
tersebut, demikian pula sebaiknya jika pengiriman atau suplai bahan
bangunan tidak teratur, maka akan mengakibatkan terhambatnya
pelaksanaan pekerjaan.
Supplai bahan bangunan/material pada Proyek perumahan Eastern
Hills Regency terkadang mengalami keterlambatan, namun
keterlambatan selalu dapat diatasi dengan melakukan tahapan
pekerjaan lain.
f. Pengawasan
Pelaksanaan pengawasan dilakukan untuk melihat atau
memperhatikan jalannya pekerjaan dengan tujuan agar mutu dan
kualitas dari pekerjaan sesuai dengan yang telah direncanakan.
Tanpa adanya pengawasan dalam suatu pelaksanaan proyek, maka tidak
menutup kemungkinan akan terjadi kesalahan di lapangan.
Pengawasan pada proyek perumahan Eastern Hills Regency telah
berjalan dengan semestinya, terlihat dari pengawasan yang dilakukan
dengan ketat dan disiplin.4.2 Saran
1. Saran Untuk Developer/Kontraktor
a. Perencana dan Pengawas diharapkan dapat meyakinkan klien
untuk tidak merubah renacana pembangunan rumah yang telah
direncanakan sebaik mungkin.
b. Schedule pekerjaan sebaiknya mengikuti aturan yang sesuai
dengan selalu merencanakan kurva S agar pelaksanaan proyek menjadi
lebih terpantau
c. Pekerja baru sebaiknya adalah pekerja yang memang telah
memiliki pengalaman dalam pelaksaan pembangunan atau perencana
dapat memberikan latihan keterampilan terlebih dahulu pada
pekerja.
2. Saran untuk Pekerja
a. Pekerja hendaknya memperhatikan keselamatan kerja, dengan
menggunakan alat-alat bantu ataupun menggunakan alat-alat sesuai
dengan fungsinya
b. Pekerja hendaknya bertanya dan berhati-hati dalam
melaksanakan tugasnya di lapangan agar kualitas pekerjaan di
lapangan meningkat
LAMPIRAN
IMPLEMENTATIONN
PLANNING
Design And Appraisal
Select Solution
Evaluate Solution
Generate Solution
Plan
Orgnz
Execution And Control
Implement
Plan Execution
Communicate
Implt
Contrl
Finalization And Close Out
MONITOR
Proposal And initiation
Define Problem
Gather Data
Perceive Problem
Pemilik
Konsultan Arsitek, engineering, dll
Kontraktor Utama
Sub Kontraktor
Supplier
Kontraktor Utama
Pemilik
Arsitek & Engineering
Subkontraktor
Supplier
Pemilik
OrganisasiPemilik
OrganisasiPemilik
OrganisasiPemilik
Pemilik
CM / KMP
Konsultan Arsitek, Engineering, dll.
Kontraktor Multikontraktor
Subkontraktor
Supplier
Presiden Direktur atau Direktur Utama
Direktur Pemasaran
Direktur Produksi
Direktur Personalia
Direktur Pembelanjaan
Direktur Umum
Pengelola Proyek
Manajer Bagian
Manajer Proyek A
Manajer Proyek B
Manajer Proyek C
dst
Personalia Produksi
Personalia Administrasiu
Personalia Pembelanjaan
dst
dst
Bertanggungjawab terhadap aloksi kerja dan cara pengerjaan
Presiden Direktur atau Direktur Utama
Direktur Manajemen Proyek
Direktur Penelitian dan Pengembangan
Direktur Produksi
Direktur Pemasaran
Manajer Proyek A
Manajer Proyek B
dst
Bertanggungjawab memperinci paket pekerjaan sesuai dengan hasil
kerja, jadwal, waktu, dan harga
Bertanggungjawab memperinci paket pekerjaan sesuai dengan hasil
kerja, jadwal, waktu, dan harga
Pemilik
Perencana
Kontraktor
Subkontraktor
Kerja Mandiri
Pemilik
Departemen Desain
Departemen Konstruksi
Kontraktor dan Subkontraktor
Kerja Mandiri yang Fakultatif
Pemilik
Pembangun/Constractor
Perancang/Desaigner
Kontraktor Utama
Subkontraktor
Kerja Mandiri
Pemilik
Manajemen Konstruksi
Perancang/Desaigner
Kontraktor Utama
Kontraktor Bebas
Pemilik
Perancang/Desaigner
Manajer Konstruksi
Sejumlah Kontraktor Bebas
Pemilik
Perancang/Desaigner
Kontraktor Utama sebagai Manajer Konstruksi
Sejumlah Kontraktor Bebas
RASY JANATUNNISA 104 05 00250