Hand out hukum_jaminan____(komplit)[1]

Seluk Beluk Pengikatan Jaminan Dalam Dunia Perbankan

Oleh:Irma Devita Purnamasari, SH, MKn

www.irmadevita.comTwitter: @irmadevitacom

05/02/23 1www.irmadevita.com All Rights Reserved

http://www.irmadevita.com/

Pokok-Pokok Ketentuan Ttg Jaminan

• Sifatnya accesoir (melekat pada perjanjian pokok) Artinya: Jika perjanjian pokok berakhir, maka jaminan

juga akan hapus

• Bentuk jaminan tergantung pada jenis objeknya: a. Benda tetap (tidak bergerak) b. Benda bergerak c. Benda bergerak tapi melebihi 20-M3 d. Benda yang didirikan dan/atau melekat di atas

alas hak milik pihak lain. e. Benda yang bertubuh/ tdk bertubuh

05/02/23 www.irmadevita.com All Rights Reserved 2

Jenis-jenis Jaminana. Benda tetap Tanah serta segala sesuatu yang melekat padanya UU Hak

Tanggungan No. 4/1996b. Benda Bergerak contohnya: fidusia, gadai, cessie UU Jaminan Fidusia No.

42/1999c. Benda bergerak namun beratnya melebihi 20-M3

contohnya: Kapal laut dijaminkan dengan Hipotik Kapal (ps. 116 - 1232 KUHPer).

d. Benda tetap namun kepemilikannya berbeda dengan tanah hak di bawahnya.

Contohnya: bangunan yg didirikan di atas tanah milik orang/pihak lain, atau yg tidak dapat dibebani HT




ORANG Badan Hkm

AsingIndonesia

Swasta Instansi PemNegara

- WNI- WNA di Ind.

-PT.-Koperasi

-BUMN-BUMD

HAK PENGELOLAAN

-Lembaga Non Dept.-PEMDA

Perwakilan diIndonesia

Subjek Hak Atas tanah


Jenis Hak Atas Tanah• PRIMER Merupakan hak Originair yang diberikan langsung oleh negara, yang

terdiri dari: Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha, Hak Pakai, Hak Pengelolaan (HPL)

• SEKUNDER (DERIVATIF) 1. HGB/HGU/HP di atas tanah Hak Milik atau HPL 2. Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMSRS) di

atas HPL atau hak primer lainnya 3. Hak Pakai di atas tanah Negara 4. Hak Sewa di atas tanah Hak Milik/HGB/HGU/Hak

pengelolaan atau tanah negara 5. Hak untuk memungut hasil hutan


HAK TANGGUNGAN• Dahulu dikenal dengan Hipotik• Dibebankan pada tanah-tanah hak

primer saja, yaitu: 1. Hak Milik

2. Hak Guna Bangunan3. Hak Guna Usaha4. HMSRS5. Hak Pakai dgn jangka waktu

• Meliputi segala benda yang terdapat dan/atau tertanam di atas tanah tsb, : bangunan, mesin-mesin, tanaman, dll


Sifat dan Ciri Khas Hak Tanggungan

1. Hak Tanggungan memberikan hak preferent (droit de preferent), atau kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lainnya.

2. Hak Tanggungan tidak dapat dibagi-bagi.

3. Hak Tanggungan mempunyai sifat droit de suite (selalu mengikuti bendanya, ditangan siapapun

benda tersebut berada).


Sifat dan Ciri Khas HT (2)4.Hak Tanggungan dapat digunakan untuk menjamin utang

yang sudah ada atau yang akan ada.

5.Hak Tanggungan dibebankan kepada hak atas tanah saja hak primer

6. Hak Tanggungan memiliki kekuatan eksekutorial.

7. Hak Tanggungan memiliki sifat spesialitas dan publisitas.

8. Objeknya meliputi: Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.


Ketentuan Umum SKMHT• Pada dasarnya diberikan untuk jangka waktu max 30 hari

terhitung sejak akta di ttd• Akta SKMHT tidak dapat di ttd berdasarkan kuasa dari

pemilik tanah (harus pemilik tanah ybs)• Kecuali: dalam sertifikat yang dimiliki oleh beberapa

orang, bisa dikuasakan kepada salah satu dari mereka sendiri.

• Klausula yang ada tidak boleh bertentangan dengan APHT nya.

• Jika pemilik tanah berbeda dengan pemilik bangunan, harus keduanya hadir pada saat ttd SKMHT/APHT

05/02/23 www.irmadevita.com - All Rights Reserved 11

BATAS WAKTU SKMHT• SKMHT mengenai HaT yang sudah terdaftar wajib diikuti dengan

pembuatan APHT selambat-lambatnya 1 bulan sesudah diberikan;

• Jika tanahnya belum terdaftar,atau sudah bersertipikat tetapi belum didaftar atas nama pemberi HT sebagai pemegang hak baru, maka batas waktu pembuatan APHT nya 3 bulan sesudah diberikan;

• SKMHT yang tidak diikuti dengan pembuatan APHT dalam waktu yang ditentukan tersebut, BATAL DEMI HUKUM

• Ketentuan tersebut untuk memberikan kepastian hukum & perlindungan hukum.


SKMHT Dengan Jangka Waktu Khusus• PMNA/Ka BPN No.4/1996 ttg Penetapan Batas Waktu

Penggunaan SKMHT untuk menjamin kredit-kredit tertentu jo SK Dir BI No.26/24/KEP/Dir tanggal 29 Mei 1993 : jangka waktu berakhirnya SKMHT : selama jangka waktu Perjanjian Kreditnya.

• Syaratnya: 1. Perumahan inti, perumahan sederhana, atau rumah susun

dengan luas tanah max 200M2 dan luas bangunan max 70M2. 2. Pemilikan kaveling siap bangun dengan luas tanah 54-72M2

dan kredit untuk membiayai bangunannya. 3. Kredit renovasi untuk rumah yang masuk kriteria dalam

point 1 dan 2.


HT atas Tanah Di atas Tanah HPL

1. Ijin dari pemegang HPL harus ada lebih dahulu sebelum pembebanan HT karena dapat terjadi penolakan permohonan

2. Perumahan/apartemen di atas HPL harus memperhatikan adanya perjanjian antara pemegang HPL dengan pemegang hak yang dibebankan di atasnya


Kredit Terhadap Objek yang masih terdaftar atas nama pemilik awal

1. Dilakukan baliknama dulu ke atas nama calon penjual dan pembayaran pajak-pajaknya;

kelemahannya: jangka waktu lama, tidak bisa langsung di HT, dan biaya tinggi

2. Dilakukan pembatalan terhadap jual beli antara calon penjual dengan pemilik asal. Selanjutnya dilakukan jual beli langsung dengan calon debitur dapat langsung dibebani HTkelemahannya: pilihan kedua rentan terhadap tuduhan penggelapan pajak


Proses Pensertifikatan Tanah Girik

1. Mendapatkan surat rekomendasi dari lurah/camat perihal tanah yang bersangkutan

2. Dilakukan tinjau lokasi dan pengukuran tanah oleh kantor pertanahan

3. Penerbitan Surat Ukur/Gambar Situasi 4. Pembayaran BPHTB sesuai dengan luas yang tercantum dalam

SU/GS utk permohonan hak atas tanah negara5. Proses pertimbangan pada panitia A6. Pengumuman7. Pengesahan pengumuman atau penerbitan SKPT8. Pembayaran Uang pemasukan ke negara (SPS)9. Penerbitan Sertifikat tanah.


Resiko Menerima Tanah Girik sebagai jaminan

• Kemungkinan tumpang tindih• Kemungkinan girik palsu• Girik tidak dapat dibebani dengan Hak Tanggungan

atau hak jaminan apapun• Girik hanya mungkin di ikat sementara dengan akta

Pemberian Jaminan dan Kuasa, Kuasa Jual dan Pernyataan namun surat tersebut bukanlah bentuk jaminan seperti Hak Tanggungan

• Sebaiknya ada persetujuan dari Risk Management dan ada jaminan lain sementara


Jual Beli Tanah Sebagian

1. Sertifikat yang akan dijual belikan di pecah dulu sebelum dilakukan jual beli. Antara penjual dengan pembeli di ikat dengan PPJB tidak bisa di HT

2. Langsung dibuatkan AJB atas sebagian tanah. Sambil proses pemecahan dibuatkan SKMHT dengan klausula khusus


Permasalahan Dalam Praktek1. Bagaimana dengan jaminan yang sertifikatnya

akan berakhir jangka waktunya, padahal dia sedang dibebani dengan Hak Tanggungan?

2. Bagaimana dengan penjualan tanah dan bangunan yang masih dibebani dengan hak tanggungan?

3. Bagaimana jika nama dalam sertifikat yang dibebani HT meninggal dunia?

4. Dapatkah tanah yang sudah berakhir haknya dibebani dengan hak tanggungan?


Jaminan Fidusia

Berdasarkan UU No. 42 Thn 1999


Yang dapat di Fidusiakan1. Benda2 bergerak, yang:

a. Berwujud : mesin, kendaraan, motor, stok barangb. tidak berwujud: piutang dagang, hak kebendaan

2. Benda tidak bergerak yang tidak dapat dibebani dengan hak tanggungan: Bangunan


Yang Dikecualikan Fidusia (Psl 3)1. Hak Tanggungan atas tanah

serta benda2 yg melekat di atasnya

2. Hipotik kapal yg beratnya di atas 20-M3

3. Hipotik Pesawat terbang4. GadaiTambahan:• Hak Perorangan: kontrak, hak

sewa, asuransi, rekening05/02/23 www.irmadevita.com

All Rights Reserved 22

Sifat Jaminan Fidusia1. Accessoir (melekat pada perjanjian induknya).

2. Memberikan Hak Preferent (hak didahulukan).

3. Droit de suite.

4. Untuk menjamin utang yang sudah ada atau yang akan ada

5. Memiliki kekuatan eksekutorial dan didaftarkan pada Kantor Pendaftaran Fidusia setempat

6. Jaminan Fidusia mempunya sifat spesialitas dan publisitas

7. Objeknya: benda bergerak, baik yang berwujud maupun yang tidak berwujud, dan benda tidak bergerak yang tidak dibebankan dengan Hak Tanggungan, serta benda yang diperoleh dikemudian hari.


Subjek Fidusia1. Dari segi individu (person), yang menjadi subjek

fidusia adalah :a. Orang perorangan;b. Korporasi.

2. Para Pihak, yang menjadi subjek fidusia adalah a. Pemberi Fidusia (bisa penjamin atau dan/atau Debitur itu sendiri);b. Penerima Fidusia atau Kreditur atau Security Agent dlm perjanjian konsorsium


Larangan1. Pemberi Fidusia dilarang melakukan fidusia

ulang terhadap benda yang menjadi objek jaminan fidusia yang sudah terdaftar;

2. Pemberi Fidusia dilarang mengalihkan, menggadaikan, atau menyewakan kepada pihak lain benda yang menjadi objek jaminan fidusia yang tidak merupakan benda persediaan, kecuali dengan persetujuan tertulis terlebih dahulu dari Penerima Fidusia.


Permasalahan Dalam Praktek1. Pemberian Jaminan fidusia atas sekumpulan barang,

namun ternyata akan di roya sebagian saja2. Pemberi fidusia dan penerima fidusia adalah orang

asing/badan hukum asing, sedangkan objeknya ada di Indonesia. Dapatkah di fidusiakan?

3. Fidusia tidak mengenal istilah “pengecekan sertifikat” sebelum pendaftaran. Kreditur yang mendaftar lebih dulu, itu yang didahulukan

4. Fidusia kadang tidak dapat di eksekusi jika masih ada piutang yang didahulukan seperti gaji buruh

5. Jangka waktu perjanjian kredit harus disebutkan secara tepat di dalam sertifikat, pada saat perpanjangan harus ada perubahan/perpanjangan pendaftaran fidusia.


Permasalahan Dalam Praktik

6. Untuk stok barang dan piutang dagang, yg Daftarnya selalu berubah tiap 3 bulan, apakah perubahannya perlu didaftarkan?

7. Fidusia bangunan: harus dipastikan bahwa tanahnya tidak difidusiakan kpd orang/pihak lain dan harus ada perjanjian antara pemilik bangunan dengan pemilik tanah.

8. Barang yang difidusiakan tidak/belum terdaftar atas nama pemberi fidusia


HIPOTEK KAPAL

(Sesuai Pasal 1162 s/d Pasal1232 KUHPerdata juncto UU No. 17/2008 junctis PP No.22/2011)


Hipotek Kapal

• Adalah Hak Kebendaan atas kapal yang dibukukan atau didaftarkan (biasanya dengan isi kotor di atas 20 M3) diberikan dengan akta autentik, guna menjamin tagihan hutang

• Sepanjang mengenai tanah dan bangunan, sudah diubah dengan UU Hak Tanggungan No. 4/1996

• Untuk kapal yang ukurannya kurang dari 20-M3, dijaminkan dengan menggunakan Jaminan Fidusia


Unsur-Unsur Kapal Laut

1. Adanya Hak Kebendaan

2. Objeknya adalah kapal yang beratnya di atas

20-M3

3. Kapal tersebut harus yang dibukukan

4. Diberikan dengan akta autentik

5. Menjamin tagihan hutang


HAL-HAL YANG HARUS DIPERTIMBANGKAN DALAM PELAKSAANAAN HIPOTEK KAPAL LAUT

1. Identitas Kapal harus jelas tercantum dalam Akta Hipotek

2. Perjanjian antara Kreditur dengan Debitur ditunjukkan dengan

Perjanjian Kredit (syarat pembuatan Akta Hipotek)

3. Nilai Kredit, yakni nilai keseluruhan yang diterima berdasarkan barang

yang dijaminkan (kapal)

4. Nilai Hipotek dikhususkan pada nilai kapal (berdasarkan pada Apraissal

Bank) bisa sesuai dengan nilai kapal

5. Mata uang yang ditetapkan bisa apa saja sesuai peraturan perundang-

undangan yang berlaku.


GADAI (PAND)

PAND BESLAGPasal 1150 s.d. Pasal 1160

KUHPerdata


SIFAT JAMINAN GADAI

1. Bersifat accessoir

2. Memberikan hak preferent.

3. Memiliki kekuatan eksekutorial.

4. Hak Gadai tidak dapat dibagi-bagi.

5. Benda gadai berada dalam kekuasaan debitur.

6. Hak gadai berisi hak untuk melunasi utang dari hasil penjualan benda gadai.


Sifat Gadai (2) 7. Bersifat individualiteit, Vide Pasal 1160 KUH Perdata, bahwa benda

gadai melekat secara utuh pada utangnya meskipun karena

meninggalnya debitur atau kreditur diwariskan secara terbagi-bagi,

namun hak gadai atas benda yang digadaikan tidak dapat hapus

dengan begitu saja hingga seluruh utang telah dilunasi;

8. Bersifat menyeluruh (totaliteit), berarti hak kebendaan atas gadai

mengikuti segala ikutannya yang melekat dan menjadi satu kesatuan

dengan benda terhadap mana hak kebendaan diberikan


Sifat Gadai (3)

8. Sebagai Jura in re Aliena (yang terbatas), gadai hanya

semata-mata ditujukan bagi pelunasan utang. Gadai tidaklah

memberikan hak kepada Pemegang Gadai/Penerima Gadai

untuk memanfaatkan benda yang digadaikan, terlebih lagi

mengalihkan atau memindahkan penguasaan atas benda

yang digadaikan tanpa izin dari Pemberi Gadai.


Rambu-Rambu Gadai Dalam Praktik

1. Untuk Gadai saham pada PT tertutup, harus didaftarkan pada Daftar Pemegang Saham (ps. 60 ayat 2 UUPT)

2. Gadai Saham atau obligasi pada PT Tbk, maka harus di catatkan pada KSEI agar saham tsb di blokir (Kep.Dir PT. Kustodian Sentral Efek Indonesia (KSEI) No. KEP-012/ DIR/KSEI/0807)Yang dicatatkan adalah: jumlah, jenis efek, pihak yang menerima jaminan dimaksud dan persyaratan jaminan lainnya


Personnal/Company Guarantee

Dasar HukumPasal 1800-1850 KUHPerdata


Ciri Khas PG dan CG• Penjaminan ini berlaku terus menerus untuk setiap

perpanjangan, tambahan, dan atau perubahan dan atau pembaharuan fasilitas kredit tersebut yang akan ada/dibuat di kemudian hari sampai pinjaman/hutang Debitor pada Bank tersebut selesai (lunas) dan segala akibat hukum yang timbul dari penjaminan tersebut menjadi tanggung jawab penjamin juga.

• Pemberi PG atau CG harus melepaskan berbagai hak istimewanya, terutama hak untuk minta agar asset Debitur dilelang lebih dulu untuk melunasi kewajiban Debitur kepada Bank.

• Law Enforcement pada PG/CG biasanya dilakukan melalui gugatan kepailitan.


Permasalahan dalam PG dan CG

• Pemberian Penjaminan oleh yayasan terhadap hutang orang lain

atau perusahaan lain dilarang (UU yayasan)

• Pemberian jaminan oleh perusahaan atau perorangan yang

memiliki hutang atau pernah bertindak sebagai penjamin untuk

hutang lain, harus mendapat persetujuan tertulis dari kreditur

sebelumnya

• Hak istimewa dari penjamin harus dilepaskan dalam akta PG/CG

• Jika hutang yang dijamin lebih dari asset Penjamin, maka harus

dibuatkan persetujuan RUPS05/02/23 www.irmadevita.com

All Rights Reserved 39

Alternatif Jaminan

Penyerahan Jaminan dan Kuasa, Kuasa Menjual atau Letter of Undertaking

(LOU), Negative Pledge


Sifatnya

• Pada prinsipnya bukan merupakan jaminan

• Mempunyai kekuatan hukum yang paling lemah

dibandingkan bentuk jaminan lainnya

• Dapat digunakan sebagai jembatan dalam hal tanah

yang akan dijaminkan masih sedang dalam proses

pensertifikatan, proses pemecahan, proses

penggabungan atau proses permohonan haknya


LETTER OF UNDERTAKINGS(Pernyataan)

• Pada intinya hanya merupakan pernyataan dari PENJAMIN (pemilik

jaminan), bahwa dia mengakui adanya hutang debitur kepada Bank,

dengan rencana menggunakan jaminan yg sedang dalam proses tersebut

• Oleh karenanya, walaupun saat ini sertifikat sedang dalam proses,

Penjamin berjanji akan hadir lagi untuk menanda-tangani akta jaminan

• Dalam hal sertifikat belum jadi, tapi debitur macet, maka Bank berhak

untuk mengeksekusi jaminan tersebut dengan mekanisme kuasa menjual


Subordinasi Hutang• Merupakan “jaminan” tambahan dari Pemegang Saham • Bentuknya adalah pernyataan yang

menyatakan/menegaskan bahwa jika ada hutang Perseroan kepada Pemegang Saham, maka hutang tersebut merupakan hutang prioritas kedua (sub ordinasi).

• Akibatnya: jika ada prioritas kewajiban pembayaran, maka PT harus mendahulukan pembayaran kepada Bank. Setelah terpenuhi baru dapat dilakukan pembayaran kepada pemegang saham


Kesimpulan• Karena hukum jaminan bersifat accesoir (melekat

pada perjanjian pokok) maka, jika Jika perjanjian pokok berakhir, maka jaminan juga akan hapus

• Dalam menentukan jaminan apa yang digunakan untuk menjamin suatu perjanjian kredit, maka harus diperhatikan mengenai sifat dan karakter dari masing-masing jaminan dengan segala resiko yang melekat padanya

• Alternatif Jaminan bukan merupakan jaminan. Hanya bisa digunakan sebagai jembatan pada saat jaminan utama tidak bisa di ikat.


Kesimpulan (2)• Karena hukum jaminan bersifat accesoir (melekat

pada perjanjian pokok) Maka, jika Jika perjanjian pokok berakhir, maka

jaminan juga akan hapus

• Dalam menentukan jaminan apa yang digunakan untuk menjamin suatu perjanjian kredit, maka harus diperhatikan mengenai sifat dan karakter dari masing-masing jaminan dengan segala resiko yang melekat padanya


FOLLOW ME ON TWITTER @irmadevitacom

“Hukum Jadi Mudah & Praktis” #MelekHukum

#TipsHukum #MelekSyariah #InfoPraktisiInfo praktis seputar hukum

Perusahaan,kenotariatan, perdata,agraria, Syariah dan bisnis.

05/02/23 46All Rights Reserved www.irmadevita.com

TERIMA KASIH ATAS PERHATIAN ANDA

SERIAL PANDUAN HUKUM PRAKTIS POPULER

05/02/23 All Rights Reserved www.irmadevita.com 47

Hand out hukum_jaminan____(komplit)[1]

Education