Diklat Real Estate Indonesia

MATERI DIKLATDPP REI

Badan Diklat DPP REI2008

TUJUAN• MELAKUKAN SHARING DAN DISKUSI

MENGENAI PRAKTEK SEJAK PERSIAPAN SAMPAI PELAKSANAAN PROYEK PERUMAHAN SKALA KECIL DENGAN DUKUNGAN KREDIT BTN

• MENINGKATKAN PEMAHAMAN TERHADAP PENGEMBANGAN PROYEK PERUMAHAN SKALA KECIL SEHINGGA SANGAT MENGURANGI KESALAHAN-KESALAHAN YANG RUTIN TERJADI DALAM PRAKTEK

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEKA. PEMILIHAN LOKASI 1.PERUNTUKAN TATARUANG MAKRO 2.PENILAIAN POTENSI LOKASI 3.PELUANG PRODUK DAN PASAR 4.PEDOMAN DESIGN KAWASAN DAN RUMAH

B. PERIJINAN DAN LEGAL TANAH 1..IJIN LOKASI 2.PENGESAHAN SITE PLAN/ADVISE PLANNING 3. IMB 4.LEGALITAS PERTANAHAN

C. PENYUSUNAN PROPOSAL 1.SASARAN 2.PENYAMAAN PARADIGMA PENGEMBANG-BTN 3.ASPEK-ASPEK YANG DOMINANT MENJADI MASALAH PENGEMBANG-BTN 4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSI PERUMAHAN 5 PERMASALAHAN PADA PENYUSUNAN PROJECT PROPOSAL YANG SERING TIMBUL

ANTARA PENGEMBANG-BTN

D. PEMBIAYAAN 1. SUMBER PEMBIAYAAN 2. ALOKASI PEMBIAYAAN 3. RATIO KEUANGAN 4. PERPAJAKAN

2.BIDANG PELAKSANAAN PROYEKA.MARKETING 1.STRATEGI PEMASARAN DALAM PENGEMBANGAN KAWASAN

2.FOKUS MARKETING PADA PENGEMBANGAN PERUMAHAN SKALA KECIL A. SEGMEN PASAR DAN POSITIONING B. PENETAPAN HARGA JUAL C. STRATEGI PROMOSI D. PASAR KOLEKTIF DAN PASAR RETAIL

B. LEGALITAS PROYEK 1. SERTIFIKAT INDUK 2. PEMECAHAN SERTIFIKAT 3. KELENGKAPAN IJIN/SK IJIN LOKASI,ADVIS PLANNING,IMB

C. PENGEMBANGAN KAWASAN 1.KOMPONEN PENGEMBANGAN KAWASAN 2.PRIORITAS PENGEMBANGAN KAWASAN

D. PEMBANGUNAN FISIK 1.PENETAPAN POLA PEMBANGUNAN 2.PEMILIHAN DAN PENGENDALIAN KONTAKTOR

3.BIDANG PENGELOLAAN USER DAN REALISASI

A. KELENGKAPAN DATA USERB. PENILAIAN USER MAMPU KPRC. PENGELOLAAN DATA USERD. PERSIAPAN WAWANCARAE. KESIAPAN REALISASIF. REALIASI KPR

4. BIDANG MANAJEMEN ESTATE

A. RUANG LINGKUP MANAJENEN ESTATE

B. UNSUR-UNSUR MANAJEMAN ESTATEC. PENGELOLAAN KAWASAN

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEKA. PEMILIHAN LOKASI 1.PERUNTUKAN TATARUANG MAKRO 2.PENILAIAN POTENSI LOKASI 3.PELUANG PRODUK DAN PASAR 4.PEDOMAN DESIGN KAWASAN DAN RUMAH

B. PERIJINAN DAN LEGAL TANAH 1..IJIN LOKASI 2.PENGESAHAN SITE PLAN/ADVISE PLANNING 3. IMB 4.LEGALITAS PERTANAHAN

C. PENYUSUNAN PROPOSAL 1.SASARAN 2.PENYAMAAN PARADIGMA PENGEMBANG-BTN 3.ASPEK-ASPEK YANG DOMINANT MENJADI MASALAH PENGEMBANG-BTN 4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSI PERUMAHAN 5 PERMASALAHAN PADA PENYUSUNAN PROJECT PROPOSAL YANG SERING TIMBUL

ANTARA PENGEMBANG-BTN

D. PEMBIAYAAN 1. SUMBER PEMBIAYAAN 2. ALOKASI PEMBIAYAAN 3. RATIO KEUANGAN 4. PERPAJAKAN

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEKA.PEMILIHAN LOKASI


1. PERUNTUKAN TATARUANG A. PENELITIAN RENCANA TATARUANG PEMDA SETEMPAT SEBELUMMELAKUKAN PERENCANAAN DILAKUKAN PENELITIAN MENGENAI RENCANA TATARUANG DARI PEMERINTAH DAERAH SETEMPAT,MENYANGKUT - PERUNTUKAN - KEPADATAN - KDB,KLB - FUNGSI WILAYAH - RENCANA INFRASTRUKTUR PENDUKUNG,PROSPEK PROXIMITY - RENCANA JARINGAN DAN SISTIM TRANSPORTASI KE LOKASI

B. MEMPELAJARI FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI KEMUNGKINAN PERLUASAN DAN KETERBATASAN PENGEMBANGAN: - BATASAN ALAM (SUNGAI,GUNUNG,DANAU,LAUT) - BATASAN /BARRIER BUATAN ( BANDARA,JALUR KERETA API ,BEBAS HAMBATAN) - POLA PEMILIKAN LAHAN YANG MENYEBABKAN SULIT MEMPEROLEH PERLUASAN - KESULITAN JARINGAN UTILITAS (AIR,LISTRIK,PEMBUANGAN SAMPAH DLL) - PERATURAN DAERAH (PERATURAN ZONING,PEMBANGUNAN,KONTROL ASPEK

LNGKUNGAN DLL)


2.PENILAIAN POTENSI LOKASI A.ASPEK YANG MEMPENGARUHI PEMBENTUKAN NILAI - INTRINSIC LOCATION (kedudukan lahan,kandungan,iklim) - RELATIVE LOCATION (memiliki hubungan denganproximity pendukung secara kuat /sekolah /perbelanjaan /public service dll) - ENVIRONMENT INFLUENCE (lingkungan kumuh,lingkungan dengan tingkat kriminilitas tinggi)

B.ASPEK YANG DIKAJI - KONFIGURSI TAPAK (bentuk,ukuran,peruntukan,keutuhan/kesatuan) - KEMUDAHAN PENCAPAIAN ( akses,sarana transportasi) - ASPEK KAITAN LOKASI(kedudukan dalam kota,hubungan dengan jaringan utama kota ,tuntutan pengembangan) - TATA GUNA LAHAN SEKITAR YANG MENDUKUNG ( ruang terbuka,taman,pusat perbelanjaaan,pendidikan dll) - TATAGUNA LAHAN SEKITAR YANG TIDAK MENDUKUNG ( kegiatan yang menimbulakn polusi,jalur kereta api,industri berat,through traffic ,kegiatan yang membahayakan keselamatan/penampungan gas,minyak bakar,bahan peledak dll) - KARAKTERISTIK FISIK (iklim,gelogi,topogrfi,hidrologi,tanah dan vegetasi) - UTILITAS (kemungkinan keberadaan penyediaan air bersih,listrik,gas,telpon,pembuangan,rencana pipa gas,jaringan listrik tegangan tinggi dll

3.ANALISIS LOKASI MAKRO

ANALISIS SEBUAH LINGKUNGAN DALAM HUBUNGANNYA DENGAN BERBAGAI LINGKUNGAN DALAM SATU KAWASAN PADA WILAYAH PERKOTAAN TERTENTU. HUBUNGAN YANG DIMAKSUD ADALAH SEMUA SUPRASTRUKTUR DAN INFRASTRUKTUR YANG DAPAT DIJADIKAN MEDIA ANTARA UNTUK MENTRANSFER PRODUK YANG DITAWARKAN

FAKTOR FAKTOR ANALISIS LINGKUNGAN MAKRO :

ANALISIS ARAH PERTUMBUHAN KOTA -- JALAN LINGKUNGAN -- JALAN LINGKUNGAN UTAMA -- JALAN LINGKAR UTAMA -- JALAN ARTERI UTAMA -- SIMPUL-SIMPUL BARU -- COMMERCIAL DISTRICT BARU ANALISIS AKSESIBILITAS DAN

TRANSPORTASI -- LALULINTAS UMUM KE LOKASI -- ARAH LALULINTAS -- INTENSITAS PEMAKAIAN

ANALISIS TREND POLA TATAGUNA TANAH -- RESIDENTIAL DEVELOPMENT -- COMMERCIAL DEVELOPMENT -- MIXED USE DEVELOPMENT -- INDUSTRUAL DEVELOPMENT -- RECREATIONAL DEVELOPMENTANALISIS PEMANFAATAN LINGKUNGAN -- KONDISI LINGKUNGAN PERUMAHAN -- STATUS LINGKUNGAN -- POLA JALAN PERUMAHANANALISIS POTENSI EKONOMI LINGKUNGAN -- KEPADATAN BANGUNAN -- PERTUMBUHAN BANGUNAN -- PERTUMBUHAN HARGA TANAH -- PERMINTAAN TERHADAP RUMAH -- TINGKAT KEKOSONGAN BANGUNAN

4.ANALISIS LINGKUNGAN MIKRO

ANALISIS SEBUAH LOKASI DALAM HUBUNGANNYA DENGAN BERBAGAI LOKASI LAIN DALAM SATU LINGKUNGAN PADA KAWASAN TERTENTU

FAKTOR-FAKTOR DALAM ANALISIS LINGKUNGAN MIKRO :

ANALISIS PERTUMBUHAN INFRASTRUKTUR(KERETA API, TOL, BANDARA, MRT DL)

ANALISIS KEMUDAHAN LINGKUNGAN(KEMUDAHAN DICAPAI,KE BERGBAGAI FASILITAS/BELANJA, IBADAH, SEKOLAH,GEDUNG PERTEMUAN DLL)

ANALISIS SARANA DAN PRASARANA LINGKUNGAN(LISTRIK,AIR,TELEPON,GAS,LIMBAH,SAMPAH,DRAINASE,TAMAN,TROTOAR,LAMPU JALAN

ANALISIS FAKTOR KEAMANAN LINGKUNGAN(TERHADAP KEJAHATAN,KEBAKARAN,BENCANA ALAM)

ANALISIS FAKTOR NILAI LINGKUNGAN(FAKTOR PENAMBAH DAN PENGURANG NILAI LINGKUNGAN)

ANALISIS FAKTOR PENGARUH NILAI LOKASI(FAKTOR PENAMBAH DAN PENGURANG NILAI LOKASI)


3.PELUANG PRODUK/PASAR -- KECOCOKAN LOKASI DENGAN PASAR

-- PERHITUNGAN BALIK NILAI BELI TANAH MAKSIMAL -- PASAR KOLEKTIP (PNS , TNI , SWASTA ) -- PASAR RETAIL/INDIVIDUAL - DEMOGRAFI (SOSIAL-EKONOMI,TINGKAT PENGHASILAN) - MOBILITAS


4.DESIGN KAWASAN DAN RUMAH (ACUAN KEPUTUSAN MENTERI PERMUKIMAN DAN PRASARSNA

WILAYAH NO 403/KPTS/M/2002 TENTANG PEDOMAN TEKNIS RUMAH SEDERHANA SEHAT)

-- PEDOMAN PEMBUATAN SITE PLAN ( ORIENTASI,UTARA-SELATAN,COUNTUR,DRAINASE,SUPPLY INFRA STRUKTUR PENDUKUNG,KANTOR PEMASARAN,LETAK GARDU dll) -- PEDOMAN DESIGN BANGUNAN (UNSUR TROPIS,DENAH,STRUKTUR,BAHAN BANGUNAN,UTILITY)

5, INFORMASI YANG DIBUTUHKAN DALAM PERENCANAAN TAPAK DAN BANGUNANA. PERENCANAAN TAPAK -- TOPOGRAFI -- GEOLOGI -- PRASARANA YANG ADA -- POLA VEGETASI YANG ADA -- SISTIM DRAINASE -- ORIENTASI/VIEW YANG POTENSIAL -- KENDALA-KENDALA FISIK -- STANDARD-STANDARD DESIGN LINGKUNGAN (prasarana, pejalan kaki, parkir,ratio ruang terbuka hijau dll) -- INFORMASI PASAR,KANTOR PEMASARAN -- KOMBINASI DAN KOMPOSISI KAVLING SESUAI KAJIAN PASAR -- ARUS SIRKULASI PRIMER-SEKUNDER-TERTIER-LINGKUNGAN -- TINGKAT KEPADATAN HUNIAN -- HAL-HAL YANG DIPERHATIKAN UNTUK DIUPAYAKAN (Orientasi kavling diusahakan Utara-Selatan atau mendekati) -- HAL-HAL YANG DIPERHATIKAN UNTUK DIHINDARI (Susunan tusuk

sate,bentuk “kipas”,putaran cul de sac,ketinggian lebih rendah dari jalan dll) -- PERTIMBANGAN PENETAPAN LAYOUT PLAN (Jenis, size, shape, depth,

frontage,slope,drainase,soil composition,existensi natural growth,penerimaan matahari dan udara,view,lebar dan kondisi jalan)

JENIS PILIHAN BENTUK TAPAKA.KAVLING SUDUTKeuntungan :Umumnya lebih luas dari interior lotPunya 2 frontageAkses ke service area lebih baikHalaman lebih luasSirkulasi udara lebih baikUntuk komersial parkir lebih luas dan bisa punya 2 aksesKerugian :Maintenance halaman lebih luasFaktor kemanan dg 2 frontageKebisinganB.KAVLING STANDARDKeuntunganLebih aman karenA 1 entranceMaintenance halaman lebih sedikitRelatif tak bisingAkses lebih privatKerugianAkses ke service area menyatu dg Areal utamaPenghawaan adan view relatif kurang

C.T-INTERSECTION LOT/TUSUK SATEKeuntungan :View jauh memandang sepanjang jalan didepannyaSangat disukai untuk bangunan komersialKerugian :Lampu kendaraan menyilaukanKurang aman dari segi lalulintasKurang disukai sebagai hunianD.CUL DE SAC LOTKeuntunganFrontage kecil,faktor keamananHalaman belakang relatif besarRelatif tenang,amanDisukai untuk hunianKerugianParkir mobil depan rumah sedikitEntrance relaitf kecil

E. FLAG LOTKeuntungan :Aman karena entrance dapat lebih terkontrol dan lahan tersembunyiBentuk “ngantong” banyak disukaiKerugian :Akses tak langsung dari jalanView tak bebasKurang disukai sebagai bangunan komersial tapi baik untuk tempat produksi/gudang

B.PERENCANAAN BANGUNAN STANDARD-STANDARD RUANG DALAM BANGUNAN RUMAH KAJIAN DASAR KOMPOSISI DENAH RUMAH STANDARD TIPOOGI RUMAH BERDASARKAN KONDISI LOKAL INVENTARISASI BAHAN BANGUNAN UNTUK SELURUH KOMPONEN RUMAH PENENTUAN BENTUK BANGUNAN RUMAH DENGAN MEMPERHATIKAN : -- SELERA PASAR -- TREND YANG BERKEMBANG -- ASPEK TROPIS,AKRAB LINGKUNGAN -- GAYA/LANGGAM BANGUNAN BERDASARKAN KEINGINAN PASAR -- BIAYA.

6.PROSES PERENCANAAN TAPAK DAN BANGUNAN

• SKEMATIS PERENCANAAN• KONFIRMASI SKEMATIS PERENCANAAN DENGAN

STRATEGI PENGEMBANGAN,STUDI KELAYAKAN,PEMASARAN DAN PEMBIAYAAN

• PROSES ITTERASI SSMPAI DIDAPAT HASIL YANG OPTIMAL

7.OUTPUT PROSES PERENCANAAN TAPAK DAN BANGUNAN

A. PERENCANAAN TAPAK -- RENCANA INDUK -- RENCANA TAPAK(Blok plan,jaringan jalan,taman,fasilitas,kavling dll) -- RENCANA UTILITAS (Jaringan listrik,air,telpon) -- RENCANA JARINGAN DRAINASE,LIMBAH,PENGOLAHAN SAMPAH -- RENCANA DETAIL SARANA,PRASARANA DAN INFRASTRUKTUR TAPAK -- SPESIFIKASI,RENCANA KERJA DAN SYARAT/RKS -- RENCANA JADWAL PEMBANGUNAN DAN PEMBIAYAANB. PERENCANAAN BANGUNAN -- RENCANA SKEMATIS (Denah-tampak-potongan) -- RENCANA DETAIL ARI PONDASI SAMPAI ATAP -- SPESIFIKASI,RENCANA KERJA DAN SYARAT/RKS -- RENCANA JADWAL PEMBANGUNAN DAN PEMBIAYAAN

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEKB.PERIJINAN DAN LEGAL TANAH


1.IJIN LOKASI A.SURAT PERMOHONAN (proposal,data diri,lokasi) B.RAPAT KOORDINASI INSTANSI TERKAIT C.PRESENTASI DARI PEMOHON KEPADA INSTANSI TERKAIT D.PENINJAUAN LAPANGAN E.ASPEK TATA GUNA TANAH F.SK IZIN LOKASI DARI BUPATI/WALIKOTA

SURAT PERMOHONAN RAPAT KOORDINASI PRESENTASIPENGEMBANG INSTANSI TERKAIT PEMOHON KEPADA INSTANSI TERKAIT

--PROPOSAL PEMOHON--DATA DIRI PEMOHON--LOKASI YANG DIMOHON PENINJAUAN LAPANGAN

ASPEK TATA GUNA TANAH

SK IJIN LOKASI DARI BUPATI/WALIKOTA


2.PENGESAHAN SITE PLAN A.DOKUMEN PENDUKUNG : -- GAMBAR SITE PLAN/REVISI -- PERHITUNGAN TOTAL KAVLING DAN PERUNTUKAN -- PERHITUNGAN KOMPOSISI EFFEKTIF -- PENJELASAN RENCANA PENGEMBANGAN DI LOKASI

-- BUKTI SURAT TANAH DAN PBB B. PROSES DILAKUAN DI DINAS TATARUANG DAN BANGUNAN PEMDA KABUPATEN/KOTA


3.IMB A.DOKUMEN PENDUKUNG: -- GAMBAR BANGUNAN FORMAT IMB -- GAMBAR DIMENSI KAVLING -- SITE PLAN -- GAMBAR SITUASI -- PERHITUNGAN VOLUME BANGUNAN -- SURAT PERMOHONAN IMB -- BUKTI SURAT TANAH DAN PBB B. PROSES DILAKUKAN DI DINAS TATARUANG DAN BANGUNAN KABUPATEN/KOTA

C. PERIJINAN LAINNYA (TERGANTUNG KEBUTUHAN PADA SKALA PENGEMBANGAN) -- TRANSPORTASI DLLAJR -- AMDAL DINAS LINGKUNGAN HIDUP /BAPPEDAL -- AIR BERSIH PDAM /PENGAIRAN /PERTAMBANGAN -- LISTRIK PLN -- TELEPON PT TELKOM -- IZIN GANGGUAN BUPATI/WALIKOTA -- IZIN PENGOPERASIAN TERGANTUNG JENIS FASILITAS


4. LEGALITAS PERTANAHAN A.KARAKTERISTIK TAHAH: -- SEBAGAI BAHAN BAKU PENGEMBANGAN -- SEBAGAI ASSET,SEBAGAI PERSEDIAAN,SEBAGAI YANG DITRANSAKSIKAN -- MEMILIKI NILAI KOMERSIAL DAN SOSIAL B.TATA CARA PEMBEBASAN YANG AMAN DAN CEPAT: -- PEMERIKSAAN RIWAYAT TANAH,SURAT,KEABSAHAN,BUKTI PBB -- KELENGKAPAN BERKAS PENDUKUNG # TRANSAKSI DENGAN PEMILIK ASLI/PERORANGAN/INSTITUSI SWASTA/PEMR/BUMN/D # TRANSAKSI DENGA AHLI WARIS -- PENDEKATAN YANG BAIK,PERAN TOKOH YANG BERPENGARUH -- PEMBAYARAN LANGSUNG SESUAI KOMITMENT KEPADA YANG TERCANTUM DI SURAT TANAH DENGAN DISAKSIKAN PEJABAT SETEMPAT DISERTAI DOKUMENTASI,FILE LENGKAP/DIFOTO -- MOMEN MOMEN KHUSUS AEPERTI LEBARAN,LEBARAN HAJI,KEBUTUHAN KHUSUS DLL C. KEMUNGKINAN SENGKETA: --SURAT ASPAL --PENYELESAIAN WARIS TIDAK LENGKAP/SEMPURNA --TATACARA AMAN TIDAK DIIKUTI (ADA YANG KURANG) --ITIKAD NEGATIF PIHAK TERTENTU UTK PEMANFAATAN SENDIRI --PENYELASAIAN SENGKETA (TANPA PENGADILAN CERMAT,BUKTI DATA,PERSUASIF,BANTUAN TOKOH BILA PERLU;DENGAN PENGADILAN)

STRUKTUR KONVERSI TANAH DAN PENGEMBANGANNYA

TYPE-TYPE PEMBELI TANAHPEMBELI TANAH MENTAH

SPEKULAN TANAH

CALON PENGEMBANG

PENGEMBANG

END USER

FUNGSI UTAMA

DIMANFAATKAN SESUAI KEBUTUHANNYA

MENGUASAI SAMBIL MENUNGGU KENAIKAN HARGA

DIANALISIS APA YANG PALING MENGUNTUNGKAN

PEMATANGAN TANAH DAN PENGKAVLINGAN

RUMAH DIBAYAR/DIJUAL/DISEWAKAN ATAU DIGUNAKAN SENDIRI

TYPE PEMBIAYAAN

DARI UANG SENDIRI DANA SENDIRI ATAU BANK

DANA SENDIRI ATAU BANK/LEMBAGA KEUANGAN KHUSUSNYA BERUPA PINJAMAN JANGKA PANJANG

TYPE PENJUALAN

DUJUAL KEPADA SPEKULAN ATAU PENGEMBANG

DIJUAL KEPADA PENGEMBANG/INSTANSI/PERORANGAN

DIJUAL KEPADA INSTANSI/PERORANGAN

LAMA PENGUASAAN LAHAN

MINIMAL 10 TAHUN

MINIMAL 8-10 TAHUN

MINIMAL 2-5 TAHUN

MINIMAL 5 TAHUN

KAPAN SAJA

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEKC.PENYUSUNAN PROPOSAL


1. SASARAN2. PENYAMAAN PARADIGMA PENGEMBANG-

BTN3. ASPEK-ASPEK YANG DOMINANT MENJADI

MASALAH4. PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSI

PERUMAHAN5. PERMASALAHAN PADA PENYUSUNAN

PROJECT PROPOSAL YANG SERING TIMBUL ANTARA PENGEMBANG-BTN

I.BIDANG PERSIAPAN PROYEKC.PENYUSUNAN PROPOSAL

1. SASARAN MEMBERIKAN PEMAHAMAN

MENGENAI PENYUSUNAN PROPOSAL UNTUK MEMPEROLEH PERSETUJUAN KREDIT BTN/BANK SEJENIS UNTUK PROYEK PERUMAHAN SKALA KECIL


2. PENYAMAAN PARADIGMA PENGEMBANG-BTN -- BTN wajib memberi kredit vs BTN adalah Bank teknis yang juga mencari laba dan deviden

untuk mendukung pertumbuhannya.Tetap ada aturan BI,pengawasan,diperiksa KPK dll. -- Di Bank lain ditolakBTN harus menyetujui? -- Persyaratan SIUJK di pengajuan KYG dimana format pengajuan debagai Developer

3. ASPEK-ASPEK YANG DOMINANT MENJADI MASALAH -- Pasar : Gaji PNS aterutama di daerah banyak yang telah dipotong di BPD.Kadang- kadang data dari bendahara/koperasi tidak sinkron shg cicilan terhambat. klarifikasi didapat dari BPD -- Tanah : Ketelitian dan kecermatan thd surat-surat tanah.ntuk tanah Pemda agar diperhatikan persetujuan DPRD -- Kaitan dengan lembaga lain : Bapetarum,Jamsostek -- Data Konsumen lengkap,jelas ,akurat.Tidak disarankan untuk meminjam nama pegawai di Perusahaan Developer untuk dipakai pada calon pembeli yang kurang

memenuhi syarat -- Penggunaan dana sesuai rambu-rambu -- Kesamaan prestasi lapangan -- Hak yang terkait dengan instansi lain tetapi mempengaruhi penyelasaian fisik

(listrik,air,telpon)


4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSIPERUMAHAN

1. DEFINISI KYG/KREDIT YASA GRIYA ADALAH FASILITAS KREDIT YANG DIBERIKAN

KEPADA DEVELOPER UNTUK MEMBANTU MODAL KERJA PENDANAAN PEMBANGUNAN PROYEK PERUMAHAN YANG MELIPUTI RUMAH/BANGUNAN BERIKUT SARANA DAN PRASARANA

(Proyek Perumahan :perumahan,apartemen,kondominium/rumah susun,ruko,rukan,bangunan hunian lainnya)

(Pemohon Pengembang Perumahan-Badan Usaha(PT/CV/Koperasi),Perorangan)


4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSIPERUMAHAN2. PENGGUNAAN KYG a. Pembiayaan penuh (dari pematangan tanah sampai finishing) b. Pembiayaan bridging jangka pendek3. TATACARA PENGAJUAN KYG a. Data Perusahaan (legalitas dan management) -- Akte pendirian sampai perubahan terakhir -- Pengesahan Badan Usaha dari Instansi berwenang (Depkumham,Depkop dll) -- Surat-surat ijin perusahaan (NPWP,TDP,Keanggotaan REI,SIUP,SIUJK) -- Manajemen dan performance perusahaan -- Struktur organisasi,copy KTP,CV Pengurus dan data grup perusahaan -- Performance nasabah Bank b. Data Keuangan -- Laporan Keuangan perusahaan(2 tahun terakhir,utk > Rp 5 M audited) -- Rencana aliran arus kas (cash flow) -- ID BI Pemohon,Pengurus,Perusahan,perusahaan satu grup --Penilaian agunan konsultan utk permohonan >= Rp 5 M -- FS untuk permohonan >= Rp 10 M


4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSI PERUMAHAN

c.Data Proyek --Kondisi proyek (nama, lokasi, fasilitas dan keadaan proyek) --Ijin lokasi dan pembebasan lahan --Time schedule proyek -- Manajemen Pembangunan -- Bestek,gambar rencana proyek dan RAB Proyek --Biaya proyek(biaya tanah ,bangunan ,sarana/prasrana) --IMB dan sitepaln yang disetujui Pemda --Dasar transaksi tanah(NJOP<PBB,daftar harga pemda) -- Keterangan peil banjir -- Keterangan test air bersih -- Keterangan supply listrik PLNd.Data lannya -- Aspek pemasaran -- Bukti pemegang Giro BTN


4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSI PERUMAHAN4. KETENTUAN/SYARAT KYG -- Maksimal kredit 80% dari jumlah keperluan pembiayaan dan

tidak lebih dari 60% nilai agunan -- Sukubunga x%.Bunga dihitung harian dari saldo plafon yang

dipalkai dengan cut off perhitungan bunga setiap tg 25 setiap bulannya

-- Denda diberlakukan apabila sampai dengan akhir bulan debitur tidak melaksnakan kewajiban pembayaran bunga.Besarnya 2% diatas sukubunga yang berlaku dengan cut off perhitungan denda pada setiap tanggal 1 bulan berikutnya

-- Jangka waktu kredit max 18 bulan dan dapat diperpanjang sesuai kebutuhan.Pertimbangan jangka waktu kredit pada skala proyek,jadwal pembangunan dan penjualan,proyeksi pengembalian (cash flow)



5.SIFAT KREDIT -- Kredit non revolving hanya digunakan untuk membiayai satu kali

transaksi dan hasilnya untuk membayar kembali kreditnya

-- Kredit revolving Kredit yang telah dipakai untuk membiayai satu

tahap pembangunan dan sudah dilakukan pembayaran ,plafon kredit tersebut dapat digunakan kembali untuk membiayai proyek selanjutnya


4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSIPERUMAHAN6.JENIS PERSETUJUAN KYG

A.KYG UMUM --PENCAIRAN BERDASARKAN PRESTASI FISIK LAPANGAN/PENCAIRAN PERTAMA 40% DARI PLAFOND(TANAH TELAH SIAP

DIMATANGKAN DAN DIBANGUN) --MAKS PEMBIAYAAN 80% DARI KEBUTUHAN DANA --RASIO AGUNANPADA SAAT PEMBERIAN,PLAFOND KREDIT DIJAMIN AGUNAN RIIL SEBESAR 135 % --SUMBER PEMBAYARAN DARI HASILPENJUALAN TIAP UNIT PRODUK ATAU SUMBER LAIN YANG DISEPAKATI

B.KYG ALFOPEND --PENCAIRAN DAPAT DILAKUKAN SEKALIGUS --MAKS PEMBIAYAAN 70% DARI BIAYA KONSTRUKSI ATAU 60% DARI BIAYA PRASARANA --RASIO AGUNANPADA SAAT PEMBERIAN,PLAFOND KREDIT DIJAMIN AGUNAN RIIL SEBESAR 150%

--SUMBER PEMBAYARAN SEPERTI KYG UMUM

C. KYG PRK --PINJAMAN SIAGA (TAMBAHAN KYG UMUM/ALFOPEND) --PINJAMAN BERDIRI SENDIRI --PENCAIRAN DAPAT DILAKUKAN SETIAP SAAT DENGAN MENGGUNAKAN CEK ATAU BILYET GIRO --RASIO AGUNANPADA SAAT PEMBERIAN,PLAFOND KREDIT DIJAMIN AGUNAN RIIL SEBESAR 200% ATAU

150% UNTUK AGUNAN FIXED ASSET YANG NILAINYA TIDAK BERKURANG



7.JAMINAN KREDIT -- Hipotik atas harta kekayaan tetap debitur

dengan penekanan pada leaglitas lahan dan bangunan proyek yang dibiayai meliputi :

- obyek,kondisi agunan - bukti penguasaan agunan - nilai transaksi agunan - total nilai agunan -- Bila diperlukan jenis agunan lainnya



8. PROSES KYG (batas kewenangan cabang) a. Penerimaan permohonan KYG dan data-data b. Pengumpulan informasi dan peninjauan lokasi c. Analisa kredit d. Penyampaian memorandum kredit disampaikan kepada Pimpinan cabang untuk diputuskan dalam rakomdit e. Pengambilan keputusan f. Surat Persetujuan Pemberian Kredit(SP2K) g. Penandatangan Perjanjian Kredit disaertai administrasi kredit - provisi kredit - pembukaan rekening pinjaman - pembayaran penyerahan agunan/jaminankredit h. Penarikan kredit disesuaikan prestasi proyek dan sifat kredit i. Pembayaran kembali kredit melalui KPR,tunai dsb



9. KALKULASI PEMBERIAN KREDIT a. Sumber dananetworking capital ,share devepoper b. Penggunaan dana c. Permohonan kredit d. Nilai agunan e. Prosentase agunan: kredit min 135 %



10.PENARIKAN KREDIT a. Pengikatan secara legal dan persyaratan

dalam SP2K telah dilaksnakan pencairan 20% dari plafon yang disetujui

b. Penarikan selanjutnya sesuai bobot prestasi mengacu paket analisa dan struktur pembiayaan yang disepakati

c. Seluruh transaksi dan penarikan kredit dilakukan melalui giro debitur di Bank BTN



11.PENGEMBALIAN KREDIT a, Setiap kali terjadi penjualan/realisasi

KPR segara dipotong mengurangi plafond kredit

b. Bila penjualan dilakukan melalui bank lain maka jumlah yang dipotong adalah senilai maksimal kredit yang diberikan bank tersebut



12.FORMAT UMUM PROJECT PROPOSAL A.Latar belakang dan penjelasan Proyek - DESKRIPSI PROYEK

- POTENSI LOKASI PROYEK - PROXIMITY PROYEK - DUKUNGAN INFRASTRUKTUR DAN FASILITAS PEMERINTAH - DESKRIPSI PENGEMBANG PELAKSANA PROYEK



12.FORMAT UMUM PROJECT PROPOSAL B. Kajian pasar dan upaya pemasaran - SUMBER PASAR POTENSIAL

- DAFTAR CALON PEMINAT - PENDEKATAN PEROLEHAN PASAR - UPAYA PROMOSI PROYEK - URAIAN PRODUK YANG DIPASARKAN (JUMLAH ,BESARAN ,SPESIFIKASI ,HARGA PRODUK)


4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSI PERUMAHAN

12.FORMAT UMUM PROJECT PROPOSAL C.RAB Tanah matang C.1. RENCANA PENGGUNAAN TANAH

a. LUAS TANAH SELURUHNYA = b. LUAS TANAH EFFEKTIF = c. LUAS TANAH PRASARANA DAN SARANA =

C.2 BIAYA PENGEMBANGAN TANAH

No Uraian Satuan Volume Hargasatuan Total biaya

12

34

56

78910

Pembebasan TanahBiaya Izin Prinsip dan izin lokasiAdvis PlanningPengukuran dan gambar lokasiAkte jual beli indukPengukuran dan pematokan kavlingPematangan tanahSertifilkat indukAkte jual beli indukPemecahan sertifikat

Jumlah biaya langsungBiaya overhead dll 15 %Total BiayaHarga per m2 tanah matang


4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSIPERUMAHAN12.FORMAT UMUM PROJECT PROPOSAL C.RAB Prasarana lingkungan

No Uraian Satuan Volume Harga satuan Total biaya

1234567

Jalan lingkunganSaluran lingkunganPekerjaan duickerSaluran indukTaman,gerbangPagar,tiang benderaTempat sampah

Jumlah biaya langsungBiaya overhead dll 10%Total biayaBiaya per m2 lahan matang



D. RAB Rumah dan Sarana rumah/unitNo Uraian Satuan Volume Hargasatuan Total harga

1234567

RumahIMBDaya listrik PLNJembatan masuk halamanPlat KPRAir PAM/sumur pompaTelepon

Total biaya rumah dan sarana rumah per unit


4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSIPERUMAHANE. REKAPITULASI HARGA JUAL PER UNIT RUMAH REKAPITULASI DIBUAT PER TYPE BANGUNAN YANG DIJUAL

No Uraian Harga

123

Tanah matangPrasarana lingkunganRumah dan sarana rumah

Total harga jual per unit



F. REKAPITULASI PENJUALANTYPE JUMLAH UNIT HARGA/UNIT TOTAL PENJUALAN

A

B

C

TOTAL


4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSIPERUMAHANG. PROYEKSI CASHFLOW



I.PROYEKSI RUGI LABA


5.PERMASALAHAN PADA PENYUSUNAN PROJECT PROPOSAL YANG SERING TIMBUL ANTARA PENGEMBANG-BTN

a. ASPEK LEGALITAS -- LEGALITAS PERUSAHAAN PENGKINIAN DATA PERUSAHAAN,MASIH TERDAPAT DATA PERUSAHAAN YANG MASA LAKUNYA SUDAH HABIS DAN BELUM DIPERPANJANG --LEGALITAS PROYEK INFORMASI LEGALITAS PROYEK BELUM SEPENUHNYA DISAMPAIKAN TERKAIT DENGAN LEGALITAS PROYEK YANG SEDANG DALAM PROSES


b.CURRICULUM VITAE - Pengalaman Perusahaan dan pengurus dalam pengembangan industri

perumahan tidak disampaikan secara detail menyebutkan proyek yang telah pernah dibangun dan dipasarkan

- IDI BI akan mempengaruhi penilaian Bank atas proses permohonan kredit.c.RAB dan Priyeksi cashflow - Sering RAB yang disampaikan belum memperhatikan harga-harga dasar

yang berlaku sehingga ada kecenderungan fasilitas kredit yang diberikan tidak tepat jumlahnya sehingga akan mengakibatkan kendala dalam proses penyelesaian fisik bangunan di lapangan

- Proyeksi cash flow yang disampaikansering dengan asumsi optimis tanpa asumsi moderat


d.Maksimal Kredit - Besarnya kredit yang dimohonkan seringkali dikaitkan dengan skala proyek

tanpa memperhatikan rencana atau tahapan pembangunan yang akan dilakukan

- Jumlah maksimal kredit yang dimohonkan sebaiknya disesuaikan dengan rencana pembangunan bertahap.

e.Laporan keuangan,agunan dan feasibility study Sering terdapat permohonan yang belum dilengkapi laporan keuangan

(audited/un audited) 2 tahun tetrakhir,nilai taxasi agunan dan hasil feasibility study.

Berikut ini tabel ketentuan mengenai Laporan keuangan


No KETERANGAN PERMOHONAN

>= RP 10 M >=RP 5 M >=RP 5M

1. LAPORAN KEU 2 TAHUN TERAKHIR

AUDITED AUDITED UN AUDITED

2 TAKSASI AGUNAN

APPRAISAL INDEPENDEN

APPRAISAL INDEPANDEN

KANTOR CABANG

3. FEASIBILITY STUDY

KONSULTANT INDEPENDEN

-- --


d.Calon Konsumen - Seringkali informasi Konsumen belum secara detail disampaikan

sehingga Bank mengalami kendala saat melakukan klarifikasi kepada Instansi masingh-masing calon Konsumen

- Seringkali tidak disebutkan informasi tahapan apa calon Konsumen sedang berlangsung :bookong fee /wawancara/SP3K /atau lainnya

- Seringkali informasi calon Konsumen Cuma dianggap sebagai pelengkap berkas permohonan

e.Pemasaran Sebaiknya diinformasikan proyek-proyek pretumshsn pesaing di sekitar

lokasi perumahan dan faktor pendukung dari proyek perumahan yang akan dibiayai

5.POLA UMUM STUDI KELAYAKAN

SEBUAH KAJIAN KOMPREHENSIF MELIPUTI ASPEK EKONOMI, LINGKUNGAN, PROYEK, MARKETING, TEKNIS,LEGAL.PEMASARAN,FINANSIAL,YANG AKAN DIGUNAKAN OLEH SEMUA PIHAK (PEMILIK,PENDANA,MANAGEMENT) SEBAGAI LANDASAN OPERASIONAL PROYEK

• KANDUNGAN STUDI KELAYAKAN -- ASPEK PASAR -- EKONOMI,SOSIAL,HUKUM -- TEKNIS LAYAK -- PERIJINAN -- ANALISIS FINANSIAL

• MERUPAKAN ACUAN DARI PROSES PENGEMBANGAN/SEMACAM MASTER BUDGET

• KOMPONEN STUDI KELAYAKAN : -- ANALISIS KONDISI MAKRO (EKONOMI, LEGAL, PASAR,REGULASI,PERSAINGAN) -- RENCANA PENGEMBANGAN (BESARAN FISIK,JADWAL PENGEMBANGAN ,ANGGARAN BIAYA,RENCANA PENJUALAN ,UPAYA PROMOSI,JADWAL DAN CARA PEMBAYARAN) -- KAJIAN KELAYAKAN/ANALISIS FINANSIAL

• KAJIAN KELAYAKAN/FINANSIAL ANALYSISPENDEKATAN : METODA DISCOUNTED

CASH FKOW ANALYSIS(MENGHITUNG KESELURUHAN PEMASUKAN DAN PENGELUARAN YANG DIPERKIRAKAN TERJADI SELAMA UMUR PROYEK DENGAN MENGGUNAKAN FAKTOR WAKTU/TIME VALUE OF MONEY)

LANGKAH-LANGKAH -- MEMPERKIRAKAN ARUS KAS PROYEK -- MENILAI ARUS KAS YANG DIPERKIRAKAN DENGAN METODA DISKONTO ARUS KAS (DISCOUNTED CASHFLOW) -- MENGAMBIL KEPUTUSAN INVESTASI BERDASARKAN KRITERIA INVESTASI TERTENTU -- MELAKUKAN PERHITUNGAN PENYESUAIAN (ANALYSIS SENSITIFITAS) YANG DIPERLUKAN BILA TERJADI PERUBAHAN DARI PERKIRAAN SEMULA)

KRITERIA PENILAIAN KELAYAKAN 1. NET PRESENT VALUE(NILAI SEKARANG BERSIH) PERBEDAAN ANTARA NILAI PASAR SUATU INVESTASI DENGAN BIAYANYA.NPV POSITIF BERATI LAYAK. 2. PAY BACK PERIOD (MASA PENGEMBALIAN INVESTASI) JUMLAH WAKTU YANG DIPERLUKAN UNTUK MENGHASILKAN ARUS KAS YANG CUKUP UNTUK MENUTUP BIAYA AWAL .PAY BACK PERIOD YANG LEBIH KECIL DARI UMUR EKONOMIS PROYEK BERARTI LAYAK. 3. DISCOUNTED PAYBACK (MASA PENGEMBALIAN INVESTASI DENGAN DISCONTO) JUMLAH WAKTU YANG DIPERLUKAN UNTUK MENGHASILKAN ARUS KAS YANG DIDISCONTO ATAS SUATU INVESTASI UNTUK MENUTUP INVESTASI AWALNYA.DISCONTED PAYBACK PERIOD LEBIH SINGKAT DARI UMUR EKONOMIS PROYEK BERARTI LAYAK.

4. INTERNAL RATE OF RETURN/IRR (TINGKAT PENGEMBALIAN INTERNAL)

DISCOUNT RATE YANG MENGHASILKAN NPV INVESTASI SAMA DENGAN NOL.TINGKAT KEUNTUNGAN YANG DIPERLUKAN (REQURED RETURN) DIATAS BIAYA MODAL (COST OF CAPITAL) YANG DIGUNAKAN BERARTI LAYAK.

5. PROFITABILITY INDEX/BENEFIT-COST RATIO (INDEX KEUNTUNGAN ATAU MANFAAT DENGAN BIAYA)

NILAI SEKARANG ATAS ARUS KAS MASA DATANG DIBAGI INVESTASI AWAL

6. THE AVARAGE ACCOUNTING RETURN(RATA-RATA KEUNTUNGAN AKUNTING)

LABA BERSIH RATA-RATA DIBAGI DENGAN RATA-RATA NILAI BUKU.KEUNTUNGAN RATA-RATA INVESTASI MELEBIHI KEUNTUNGAN RATA-RATA YANG DITARGETKAN BERARTI LAYAK

ANALISIS SENSITIFITAS UNTUK MELIHAT KELAYAKAN PROYEK BILAMANA

KONDISI BERUBAH DARI NORMAL/MODERAT MENJADI LEBIH BAIK (BEST CASE) ATAU LEBIH BURUK (WORST CASE).

AKAN DILIHAT DAMPAK TERHADAP NPV,IRR DAN BCR PADA SIMULASI ATAS 3 KEADAAN TERSEBUT.

CONTOH KASUS HIPOTESIS

CONTOH KASUS HIPOTESISPT ALAM SEGAR REALESTAT MERENCANAKAN

MEMBANGUN PROYEK PERUMAHAN SEBANYAK 200 UNIT PERKIRAAN BIAYA SEBAGAI BERIKUT

No Uraian Volume Biaya satuan (Rp.000)

Total(Rp.000)

1. Biaya studi kelayakan 2 25.000 50.000

2. Pembelian tanah 20.000 m2 20 400.000

3. Pematangan tanah 20.000 m2 5 100.000

4. Pembangunan rumah 200 20.000 4.000.000

5. Fasilitas pendukung 200 1.500 300.000

6. Perijinan dan lainnya 150.000

Jumlah 5.000.000

DARI PERKIRAAN HASIL PENJUALAN RUMAH

Tahun Unit Harga/unit (Rp.000)

Total (Rp.000)

Pajak 20% Hasil penjualan

1 60 50.000 3.000.000 600.000 2.400.000

2 50 55.000 2.750.000 550.000 2.200.000

3 30 55.000 1.650.000 330.000 1.320.000

4 30 60.000 1.800.000 360.000 1.440.000

5 30 50.000 1.500.000 300.000 1.200.000

200 10.700.000 2.140.000 8.560.000

BIAYA PERUSAHAAN DENGAN MENGHITUNG RATA-RATA TERTIMBANG ANTARA MODAL SENDIRI DAN PINJAMAN BANK DIPERKIRAKAN 20%

DIHITUNG KAJIAN KELAYAKAN PROYEKA.PAYBACK UN DISCOUNTEDTahun Capital outlay Netcash flow Kumulatif Keterangan

0 5.000.000 -5.000.000

1 2.400.000 -2.600.000

2 2.200.000 -400.000 PAYBACK2,3 TAHUN

3 1.320.000 +920.000

4 1.440.000

5 1.200.000

B.PAYBACK DISCOUNTED

Tahun Capital outlay Discounted net cashflow at DF 20%

Kumulatil Keterangan

0 5.000.000 -5.000.000

1 2.000.000 -3.000.000

2 1.527.778 -1.472.222

3 763.889 -708.333

4 694.444 -13.889 Payback4,17 tahun

5 482.253 +468.364

c.NPV AT DF 20%Tahun Capital

outlayNet cashflow DF 20% PV Outlay

at DF 20%PV Net cashflow at DF 20%

0 5.000.000 1,000 5,000.000

1 2.400.000 0,833 2.000.000

2 2.200.000 0,694 1.526.778

3 1.320.000 0,579 763.889

4 1.440.000 0,482 694.444

5 1.200.000 0,402 482.253

Total NPV

5.000.000 5.468.364

NPV AT DF 20% =468.354POSITIFLAYAK

D. NPV AT DF 25%Tahun Capital

outlayNet cash flow DF 25% PV Outlay

at DF 25%PV netcash flow at DF 25%

0 5.000.000 1,000 5.000.000

1 2.400.000 0,800 1.920.000

2 2.200.000 0.640 1.408.000

3 1.320.000 0,512 675.840

4 1.440.000 0,410 589.824

5 1.200.000 0,328 393.216

TotaNPV

5.000.000 4.986.880

NPV at df 25% =- 13.120 negatiftidak layak

E. INTERNAL RATE OF RETURN 468.364 IRR = 0,20+ -------------------(0.25-0,20) = 24,86% 468.364-(13,120)F. PROFITABILITY INDEX OR BENEFIT COST RATIO PADA DF 20% = 5.468.364/5.000.000 = 1,09G. ACCOUNTING RATE OF RETURN RATARATA KEUNTUNGAN= 8.560.000/5=1,720.000 RATA-RATA INVESTASI = 5.000.000 AAR = 34,24 %

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEKD.PEMBIAYAAN DAN PAJAK

1.SUMBER PEMBIAYAAN A.BAGI PERUSAHAAN A.DANA SENDIRI (EQUITAS) ATAU GABUNGAN DANA SENDIRI

B.DANA PINJAMAN (PINJAMAN BANK(Modal kerja, Investasi, Konsrtuksi, OBLIGASI) C.DANA MASYARAKAT (GO PUBLIC)

B.BAGI KONSUMEN A. KREDIT PEMILIKAN RUMAH

B. PAYMENT TERM PENGEMBANG C. KREDIT PEMILIKAN TANAH /KPT D. BANTUAN UANG MUKA


2.ALOKASI PEMBIAYAAN A.SUMBERDANA BRJANGKA PANJANG (EQUITY,DANA GO PUBLIC)

DIGUNAKAN UNTUK PENGGUNAAN YANG BERSIFAT JANGKA PANJANG( Pembebasan Tanah,Investasi pendukung) B.SUMBER DANA JANGKA PENDEK (PINJAMAN MODAL KERJA) DIGUNAKAN UNTUK PENGGUNAAN JANGKA PENDEK < 1 TAHUN C.SUMBER DANA JANGKA MENENGAH (PINJAMAN INVESTASI ,OBLIGASI) DIGUNAKAN UNTUK PEMBIAYAAN PENGEMBANGAN > 1TAHUN


3.RASIO KEUANGAN A.LAPORAN KEUANGAN -- NERACA -- LABA RUGI -- PERUBAHAN EQUITAS -- ARUS DANA/CASH FLOW B.TUJUAN LAPORAN KEUANGAN : -- MENGUKUR TINGKAT PENDAPATAN DAN BIAYA DARI BERBAGAI KEGIATAN PERUSAHAN -- MENGUKUR EFISIENSI DAN DERAJAT KEUNTUNGAN -- MENGUKUR HASIL KERJA PIHAK YANG BERTANGGUNGJAWAB -- MEMENTUKAN PERLU TIDAKNYA DIBUAT KEBIJAKAN,PROSEDUR BARU UNTUK HASIL LEBIH BAIK


C.PEMAKAI LAPORAN KEUANGAN -- PEMILIK/PEMEGANG SAHAM KINERJA MANAJEMEN -- INVESTOR/CALON INVESTOR PROSPEK PERUSAHAAN -- KREDITUR/SUPPLIER PERUSAHAAN DAPAT/TIDAK MEMENUHI KEWAJIBANNYA DALAM JANGKA PENDEK ATAUPUN JANGKA PANJANG -- KARYAWAN PROSPEK PERUSAHAAN DIMASAYANG AKAN DATANG


D.RATIO KEUANGAN 1.LIKWIDITAS KEMAMPUANPERUSAHAAN UNTUK MEMENUHI

KEWAJIBAN KEUANGANNYA YANG HARUS SEGERA DIPENUHI (<1 TAHUN)-BAIK KEWAJIBAN DG PIHAK LUAR ATAUPUN DALAM KAITAN PROSES PRODUKSI

2.SOLVABILITASKEMAMPUAN PERUSAHAAN UNTUK MEMENUHI KEWAJIBAN KEUANGAN APABILA PERUSAHAAN TERSEBUT DILIKWIDASI BAIKKEWAJIBAN KEUANGAN JANGKA PENDEK ATAUPUN JANGKA PANJANG

3.AKTIVITASKEMAMPUAN PERUSAHAAN UNTUK MENDAYAGUNAKAN ASSETNYA

4.RENTABILITAS /PROFITABILITAS KEMAMPUAN PERUSAHAAN UNTUK MENGHASILKAN LABA SELAMA PERIODE TERTENTU.MENGGAMBARKAN JUGA KEMAMPUAN PERUSAHAAN UNTUK MENGGUNAKAN AKTIVANYA SECARA PRODUKTIF

5.PENGUKURAN PASAR/MARKET MEASURE

LIKWIDITASRATIO LANCAR,RATIO CEPAT,RATIO KAS

SOLVABILITASUTANG THD MODAL,UTANG THD EQUITY,TIMES INTEREST EARNED

AKTIVITASPERPUTARAN PERSEDIAAN,PERPUTARAN PIUTANG USAHA,PERPUTARAN UTANG USAHA,PERPUTARAN MODAL KERJA,PERPUTARAN AKTIVA TETAP,PERPUTARAN TOTAL AKTIVA

RENTABILITAS/PROFITABILITASMARGIN KOTOR,MARGIN OPERASI,MARGIN SEBELUM BUNGA DAN PAJAK,MARGIN SEBELUM PAJAK,MARGIN LABA BERSIH,RETURN ON ASSET,RETURN ON EQUITY

PENGUKURAN PASAR/MARKET MEASUREHARGA/SAHAM,LABA/SAHAM,PRICE EARNING RATIO,PRICE TO BOOK RATIO,DEVIDEN PAYOUT RATIO

NeracaPer 31 Desember 2004

(dalam juta Rp.)

Laba-RugiUntuk th. Berakhir 31 Desember 2004

(dalam juta Rp.)

2004 2004

Aktiva lancar Kas dan setara kas Piutang usaha Pihak ketiga Hubungan Istimewa Piutang lain-lain Persediaan Pajak dibayar dimuka Biaya dibayar dimuka

Aktiva tidak lancar Piutang hubungan istimewa Aktiva pajak tangguhan Aktiva tetap bersih Aktiva tidak berwujud Aktiva lain-lain Biaya pensiun dibayar dimuka

1.140.500

423.750 42.270 20.450 518.460 11.325 45.1202.201.875

29.870 40.385 876.480 188.435 35.360

50.6651.221.195

3.423.070

Kewajiban lancar Utang usaha Pihak ketiga Hubungan istimewa Utang pajak Biaya masih harus dibayar Utang lain-lain

Kewajiban tidak lancar Utang hubungan istimewa Penyisihan untuk komp. kyw

Equitas Modal disetor Agio saham Saldo laba (defisit)

700.550 16.195 122.730

395.275 13.530 1.248.280

32.850 33.380

66.230

1.000.300 183.400 924.8602.108.560

3.423.070

2004

Penjualan bersihBeban pokok penjualanLaba kotorBeban usaha Pemasaran dan penjualan Beban umum & adm.Laba usahaPenghasilan (beban) lain-2 Beban bunga Laba penjualan aktiva tetap Lain-lainLaba sebelum pphBeban pajak penghasilanLaba bersih

8.123.625(4.806.550)3.317.075(2.467.955)(1.940.860) (527.095)

849.120 68.495 (3.450) 72.235

(290) 917.615 (334.500) 583.115

Inventory tumoverPerputaran persediaan

Cost of good soldInventory

Harga pokok penjualanPersediaan

4.806.550 518.460

= 9.27 X


4.PERPAJAKAN A. PPN (PAJAK PERTAMBAHAN NILAI)-RSH PPN ditanggung Negara B. BPHTB (BIAYA PENGALIHAN TANAH DAN BANGUNAN) -- Saat transaksi pembelian tanah (5% dr NPOP-NPOPTKP) -- Saat AJB ke Konsumen C. PBB (PAJAK BUMI DAN BANGUNAN) 0,5X0,2X40%XNJOP (nilai persediaan diatas Rp ! Miliard) D.Pph ( PAJAK PERUSAHAAN) -- Normatif -- Final E. STRUKTUR BIAYA PAJAK TERHADAP HARGA JUAL TANAH DAN BANGUNAN

No Deskripsi Luas Sat Hrgst/NJOP

Harga %thdharga

12

3

4567

89101112

Pembebasan tanahTanah mentahPPhBPHTBBiaya Pengemb lahanPBB persediaan (2 th)Total biaya pgbSalable area 60%HPP Mkt & overhead (12%Sales)Bunga (10% sales)Profit before taxPPh (30% PBT)Harga jual tanahBPHTB & AJB

TOTAL PAJAK THDHARGA JUAL

200.000200.000200.000120.000120.000

120.000

120.000120.000

M2M2M2M2M2

M2

M2M2

50.00050.00050.00070.000150.000

167.667

250.000250.000

10.000.000.000 500.000.000 500.000.000 8.400.000.000 720.000.00020.120.000.000

3.600.000.000 3.000.000.000 3.280.000.000 984.000.00030.000.000.000 1.500.000.000

1,7%1,7%

2,4%

3,28%

5%

14,08%

2.BIDANG PELAKSANAAN PROYEKA.MARKETING 1.STRATEGI PEMASARAN DALAM PENGEMBANGAN KAWASAN

2.FOKUS MARKETING PADA PENGEMBANGAN PERUMAHAN SKALA KECIL A. SEGMEN PASAR DAN POSITIONING B. PENETAPAN HARGA JUAL C. STRATEGI PROMOSI D. PASAR KOLEKTIF DAN PASAR RETAIL

B. LEGALITAS PROYEK 1. SERTIFIKAT INDUK 2. PEMECAHAN SERTIFIKAT 3. KELENGKAPAN IJIN/SK IJIN LOKASI,ADVIS PLANNING,IMB

C. PENGEMBANGAN KAWASAN 1.KOMPONEN PENGEMBANGAN KAWASAN 2.PRIORITAS PENGEMBANGAN KAWASAN

D. PEMBANGUNAN FISIK 1.PENETAPAN POLA PEMBANGUNAN 2.PEMILIHAN DAN PENGENDALIAN KONTAKTOR

2.BIDANG PELAKSANAAN PROYEK A.MARKETING

2.BIDANG PELAKSANAAN PROYEK A.MARKETING1. STRATEGI PEMASARAN DALAM PENGEMBANGAN

KAWASAN --SEGMENTASI-TARGET-POSITIONING untuk meraih MIND SHARE -- MARKETING MIX-PENJUALAN-DIFFERNSIASI untuk meraih MARKET SHARE --BRAND-SERVICE-PROCESS untuk meraih HEARTH SHARE2. FOKUS MARKETING PADA PENGEMBANGAN PERUMAHAN

SKALA KECIL -- SEGMENTASI PASAR DAN POSITIONING -- PENETAPAN HARGA JUAL -- STRATEGI PROMOSI -- PASAR KOLEKTIF DAN PASAR RETAIL

PEMASARAN HENDAKNYA MENJADI DASAR DAN JIWA SETIAP KEPUTUSAN,STRATEGI PENGEMBANGAN SAMPAI PERENCANAAN,PELAKSANAAN PADA LINGKUP EXTERNAL DAN INTERNAL MARKETING.

A. MERAIH MIND SHARE KONSUMEN DENGAN STP/SEGMENTASI-TARGET-POSITIONING

SEGMENTASI TARGET GEOGRAFIS PILIHAN PRIORITAS PILIHAN TARGETDEMOGRAFIS PASAR UNTUK SINGLE TARGETPSIKOGRAFIS DIKEMBANGKANBEHAVIOUR -- SIZE GROWTHINDIVIDUAL -- OBJECTIVE SELECTIVE -- RESOURCES SPECIALIZATION -- STRUCTURAL ATTRACTIVENESS (SUBSTITUSI,POSISI MARKET PEMBELI,SUPPY) SPECIALIZATION

POSITIONING PRODUCT SPECIALIZATION PERSEPSI YANG INGIN DITANAMKAN DI BENAK KONSUMEN PENUHI KEINGINAN KONSUMEN PERHATIKAN PESAING,LEGAL ALL MARKET PENUHI JANJI SESUAI DENGAN COVERAGE SITUASI PERUSAHAAN TIDAK UNDER/OVER/DOUBT,CONFUSED STATEMENT CLEAR MKT DEFINITION,MATCH TO MARKET, DOING BETTER THAN COMPETITOR

B.MERAIH MARKET SHARE MELALUI PENERAPAN TAKTIK PEMASARAN : MARKETING MIX- DIFFERENSIASI-SELLING

MARKETING MIX PRODUCT – PRODUK/RUMAH PRICE= STATEMENT OF YANG DIBANGUN SESUAI DENGAN VALUE PENETAPAN SEGMEN,TARGET -- mark up pricing DAN POSITIONING -- target return pricing -- perceive value pricing -- going rate pricing -- sealed pricing PLACE PROMOTION/MARKETING COMMUNICATION -- Advertising -- Sales Promotions -- Public Relations -- Personal selling -- Direct Marketing

DIFFERENTIATION -- Penampilan perbedaan yang dimiliki,memiliki dayatarik paling kuat bagi sasaran pasar -- Mengandung content,context,infrastructure

SELLING -- Pemahaman Product,Konsumen,Pesaing,Perusahaan -- Penjabaran target,pencapaian,evaluasi,re target dst -- Perluasan jaringan terus menerus -- Peningkatan selling skill terus menerus -- Process Customer services

C.MERAIH HEARTH SHARE KONSUMEN MELALUI PENERAPAN VALUE TO CUSTOMERBRAND- SERVICES-PROCESS

BRAND HAL YANG MEMPUNYAI RASIONAL DAN EMOSIONAL BENEFIT PADA KONSUMEN LAKU DAN HARGA BAIK SEJALAN ANTARA AWARENESS DAN ASOSIASI Contoh : -- Air AQUA Air kemasan -- Teh Botol Teh Sosro -- Sanyo merk Nasional

SERVICE KAWASAN PERUMAHAN MEMBUTUHKAN JASA PELAYANAN YANG BAIK PEMBELI LEBIH INDIVIDUAL,PERSAINGAN, KEBUTUHAN,ALAT BERSAING

PROCESS PERBAIKAN DAN PENINGKATAN TERHADAP INTERNAL PROCESS SECARA BERKESINAMBUNGAN DENGAN SASARAN KEPADA TERCAPAINYA KEPUASAN KONSUMEN

PROGRAM PEMASARAN DALAM PENGEMBANGAN KAWASAN PERUMAHAN

STP RISET PASAR PRODUCT DEVELOPMENT PRICE-PLACE DIFFERENTIATION

PRODUK PRIMA

CUSTOMER RELATION ANDAFTER SALES

SERVICE SALES EFFORTPROCESS

SELLING ,PROCESS

STPRISET PASARMARKETING COMMBRAND STRENGTHENING

PROMOSITEPAT SASARAN

2.BIDANG PELAKSANAAN PROYEK B.LEGALITAS PROYEK


1.SERTIFIKAT INDUK --PROSES YANG DILAKUKAN SETELAH AJB/SPH DARI PEMILIK ASAL --PROSES : - DATA PEMBEBASAN TANAH LENGKAP - PENGUKURAN - PEMBAYARAN BIAYA SERTIFIKAT - PROSES SERTIFIKAT INDUK


2.PEMECAHAN SERTIFIKAT -- SERTIFIKAT INDUK -- PENGUKURAN LAPANGAN -- GAMBAR UKUR DARI BPN -- AKTA JUAL BELI DAN PENDAFTARAN -- SERTIFIKAT PECAHAN NAMA PEMBELI3.KELENGKAPAN PERIZINAN -- SK IJIN LOKASI -- ADVIS PLANNING -- IMB

B.PEMECAHAN SERTIFIKAT -- SERTIFIKAT INDUK -- PENGUKURAN LAPANGAN -- GAMBAR UKUR DARI BPN -- AKTA JUAL BELI DAN PENDAFTARAN -- SERTIFIKAT PECAHAN NAMA PEMBELI PENTINGNYA PREMECAHAN SERTIFIKAT DALAM KAITAN DENGAN

PROSES AKAD KREDIT ATAS TRANSAKSI RUMAH YANH DIDUKUNG KPR AGAR MENGHINDARI SYARAT BUY BACK GUARANTEE YANG UMUMNYA DISYARATKAN BILA TERJADI WANPRESTASI/GAGAL BAYAR DARI KONSUMEN RUMAH KEPADA BANK

C.JENIS HAK DALAM SERTIFIKAT -- HAK MILIK -- HAK GUNA BANGUNAN -- HAK PAKAI -- HAK GUNA USAHA -- HAK GUNA BANGUNAN DIATAS HAK PAKAI/HGB MILIK INSTITUSI TERTENTU

SERTIFIKAT PENGUKURANINDUK LAPANGAN (DENGAN KONDISI BADAN JALAN DAN BATAS KAVLING JELAS DAN TIDAK BERUBAH)

GAMBAR UKUR BPN BATAS TANAH SAJA ATAU TANAH DAN BANGUNAN PENDAFTARAN TANAH

AKTA JUAL BELI

SERTIFIKAT PECAHAN ATAS NAMA

2.BIDANG PELAKSANAAN PROYEK C.PEMBANGUNAN FISIK

2.BIDANG PELAKSANAAN PROYEK D.PEMBANGUNAN FISIK

1. PENETAPAN POLA PEMBANGUNANa. Prioritas Kawasan Pembangunanb. Prinsip Tidak Boleh Membangun Sendiri

2. PENGENDALIAN KONTRAKTORa. Sub Kontraktor Bonafit / Cash Flow Kuatb. Kontraktor Dibayar Kredit Kontruksic. Kaitkan Kontraktor dengan Kredit Kontruksi

1. Dijelaksan lebih lanjut

3.PROSES PEMBANGUNAN KAWASAN PERUMAHAN

PERMINTAAN PASAR

PROSES PERENCANAAN PERIJINAN

ESTIMASI BIAYA

TENDER KONTRAKTOR DAN SUPPLIERVALIDASI DESIGN

PELAKSANAAN PEMBANGUNAN PENYERAHAN KE KONSUMEN

4.METODA KONTROL KUANTITAS,KUALITAS DAN WAKTU PEMBANGUNAN

A. TENDER PEMBANGUNAN (KONTRAKTOR, SUPPLIER)MENGHASILKAN KONTRAKTOR DAN SUPPLIER YANG MEMENUHI SYARAT DAN MEMPERKECIL SUBJEKTIFITAS DALAM PEMILIHAN

B. METODA QUANTITY SURVEY -- MENGEFISIENKAN DESIGN,PROSES VALIDASI -- MEMANTAU BAHAN BANGUNAN BARU DAN PERKEMBANGAN HARGA -- BAHAN TERTENTU DG OWNER SUPPLY ATAU REKOMENDASI OWNERC. METODA QUALITY SCHEDULE CONTROL -- KEJELASAN RENCANA,SPESIFIKASI DAN RKS -- REQUEST SYSTEM MELALUI PROSES INSPECTION CHEK LIST SEBELUM MAJU KE SETIAP SUB TAHAPAN PEKERJAAN SELANJUTNYA MENGUPAYAKAN ELIMINASI KERUSAKAN SECARA DINI DI TAHAPAN AWAL PEKERJAAN



A. KELENGKAPAN DATA USERB. PENILAIAN USER MAMPU KPRC. PENGELOLAAN DATA USERD. PERSIAPAN WAWANCARAE. KESIAPAN REALISASIF. REALIASI KPR

A. KELENGKAPAN DATA USER

1. KTP, KARTU KELUARGA2. SURAT KAWIN 3. SLIP GAJI / SURAT KETERANGAN

PENGHASILAN4. SURAT KETERANGAN BELUM PUNYA

RUMAH5. SKEP PENGANGKATAN

B. PENILAIAN USER MAMPU

1. BESAR GAJI HARUS 3X BESAR CICILAN

2. PUNYA PENGHASILAN TAMBAHAN3. PERTIMBANGAN ISTRI / SUAMI

BERKERJA4. ADANYA SURAT KETERANGAN

PEMOTONGAN GAJI DARI KASIR INSTANSI / ATASAN

C. PENGELOLAAN DATA USER.

1. PEMBERKASAN LENGKAP2. FORM STATUS BERKAS3. REKAP DATA USER4. EXPEDISI DATA USER

D. PERSIAPAN WAWANCARA

1. DATA USER SIAP WAWANCARA2. CEK DATA STATUS FINASIAL USER3. PENGATURAN JADWAL WAWANCARA

DENGAN BANK DAN USER4. EVALUSI BERKAS DAN PENGARAHAN

PSIKOLOGIS USER5. PELAKSANAAN WAWANCARA

D. PERSIAPAN REALISASI

1. SERTIFIKAT HAK GUNA BANGUNAN2. CEK DATA FINANSIAL USER3. KELENGKAPAN COPY PEMBAYARAN PBB,

BPHTB, PPH, IMB DSB4. DATA LAPORAN PEMERIKSAAN AKHIR /

LPA BANK PEMBERI KPR5. PENGATURAN JADWAL DAN TEMPAT

REALISASI ANTARA BANK, USER, NOTARIS6. KESIAPAN AKTA NOTARIIL DAN

4. BIDANG MANAJEMEN ESATE

A. RUANG LINGKUP MANAJENEN ESTATE

B. UNSUR-UNSUR MANAJEMAN ESTATEC. PENGELOLAAN KAWASAN

A.RUANG LINGKUP MANAJEMEN ESTATE1.PERAWATAN LINGKUNGAN AGAR

INDAH,BERSIH,TERTATA,TIDAK BANJIR,TERAWAT SEHINGGA NILAI KAWASAN TERJAGA

2.PENGELOLAAN KAWASAN MENYANGKUT PELAYANAN JASA-JASA YANG DITERIMA KONSUMEN SEPERTI AIR,LISTRIK,TELEPON,HUBUNGAN ANTAR WARGA,MAINTENANCE dll

3.PENCIPTAAN RASA AMAN PADA PEMBELI

4. KONTEKS WAKTU PERAN ESTATE MANAGEMENT

PERSIAPAN PEMBANGUNAN PENJUALAN PENGELOLAAN

SERAH TERIMA

Cash out period cash in period sumber dana??

UMUMNYA PADA TAHAP PENGELOLAAN DIMANA ESTATE MANAGEMENT BERPERAN BELUM MEMILIKILANDASAN PEMBIAYAAN YANG MEMADAI

B.UNSUR-UNSUR MANAJEMEN ESTATE

PIMPINANESTATE MGT

BIDANGPERAWATAN

SARANA/PRASARANA

BIDANG PERAWATANLINGKUNGAN

BIDANG PENGENDALIAN

HUBUNGANMASYARAKAT &

PEMDA

KEAMANANDAN

PERLINDUNGANMASYARAKAT

SEKRETARIAT ANGGARAN

GARIS BESAR LINGKUP KERJAPERAWATAN SARANAPRASARANA

PERAWATAN LINGKUNGAN

PENGENDALIAN HUBUNGAN MASYARAKAT DAN PEMDA

KEAMANAN DAN PERLINDUNGAN MASYARAKAT

PEMELIHARAAN DAN PERAWATAN JALAN,SALURANKOORDINASI PENANGANAN UTILITAS LINGK.PENGELOLAAN DAN PERAWATAN AIR BERSIHPENGELOLAAN DAN PERAWATAN AIR LIMBAH

PERAWATAN TAMAN DAN LANDSCAPEKEBERSIHAN LINGKUNGANPENANGANAN PERSAMPAHANKESEHATAN LINGKUNGAN

CUSTOMER SERVICEJASA PEMBAYARAN RUTIN DAN LAYANANJASA PENGEMBANGAN RUMAH DAN TAMANPENGENDALIAN PEMBANGUNANHUBUNGAN DENGAN PEMDA DAN INS TERKAIT

PROGRAM KEAMANAN BERSAMA APARAT DAN MASYARAKATKOMUNIKASI DAN INFORMASI KEAMANAN LINGKUNGANKOORDINASI PEMADAM KEBAKARAN DAN EMERGENCY

C.PENGELOLAAN KAWASAN

1. PEMBENTUKAN UNIT KERJA ESTATE MANAJEMEN (setelah min 50% kawasan terhuni)

2. PEMBUATAN PERATURAN UNTUK KEPENTINGAN BERSAMA DAN PENGELOLAAN ‘PUBLIC GOODS’

3. PENGANGGARAN (BIAYA DAN PEMASUKAN)

4. MENGATASI MASALAH YANG TIMBUL DENGAN KEWENANGAN,PENDEKATAN DAN KORDINASI INSTANSI TERKAIT

Thank You

While every reasonable care has been taken while preparing this material, the developer and its agent cannot be held responsible for any inaccuracies. All statement are believed to be correct but are not to regarded as statements or representations of fact. All information and specifications are current at time of print and are subject to change as may required and

cannot form part of an offer or contract. All plans are subject to any amendments approved by relevant authority. Rendering and illustrations are artist impressions only and cannot be regarded as representation of fact. Floor areas are approximate measurements and subject to final survey.