Caracteristicas de La Vivienda Basica

8/8/2019 Caracteristicas de La Vivienda Basica

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Gnosisiversidad de [email protected]

SN (Versin en lnea): 1665-5745XICO

2005Edgar Barona Daz / Fernando Snchez Rodrguez

CARACTERSTICAS DE LA VIVIENDA DE INTERS BSICA, SOCIAL YECONMICA URBANA EN PUEBLA-MXICO

e-Gnosis, ao/vol. 3Universidad de Guadalajara

Guadalajara, Mxico

Red de Revistas Cientficas de Amrica Latina y el Caribe, Espaa y Portugal

Universidad Autnoma del Estado de Mxicohttp://redalyc.uaemex.mx
mailto:[email protected]://redalyc.uaemex.mx/http://redalyc.uaemex.mx/http://redalyc.uaemex.mx/mailto:[email protected]


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2005, e-Gnosis [online], Vol. 3, Art.13 Caractersticas de la vivienda de inters bsica Barona D. E. et al.

ISSN:1665-5745 -1/ 18- www.e-gnosis.udg.mx/vol3/art13

CARACTERSTICAS DE LA VIVIENDA DE INTERS BSICA, SOCIALY ECONMICA URBANA EN PUEBLA-MXICO

CHARACTERISTICS OF LOW-INCOME, BASIC URBAN HOUSING IN PUEBLA-MXICO

Edgar Barona Daz1, Fernando Snchez Rodrguez2

[email protected]/ [email protected]

Recibido: agosto 19, 2005 / Aceptado: septiembre 21, 2005 / Publicado: noviembre 25, 2005

RESUMEN. En este artculo se presentan los principales resultados de una investigacin sobre la caracterizacin de la Vivienda deInters Bsica, Social y Econmica urbana en Puebla, con referencia a los materiales y las tecnologas constructivas. Losobjetivos que se persiguen estn dirigidos al mejor conocimiento de dos de los factores que ms inciden en su comportamiento

fsico, y la posibilidad de evaluar la dependencia o interrelacin que tienen con la vida til del producto que se obtiene: Vivienda

de Inters Bsica, Social y Econmica (VIBSE). Los autores de este trabajo han desarrollado investigaciones en que han podido

comprobar que los materiales y las soluciones constructivas, constituyen dos de los elementos ms importantes en la generacinde patologas en el contexto de Puebla. Los elementos o variables objetos de caracterizacin fueron definidos a partir de los

criterios de diferentes autores y sobre todo, de los resultados de una encuesta muestral. La definicin de los prototipos o tipologas

que puedan ser representativos del universo de la VIBSE en Puebla, persigue el objetivo de poder profundizar en su

caracterizacin y, en futuros estudios sobre los procesos patolgicos que en l ocurren, poder determinar con mayor precisin lascausas de las manifestaciones patolgicas.

PALABRAS CLAVE. Construccin, materiales de contruccin, tecnologas de construccin, vivienda popular

ABSTRACT. This paper presents the main results from a research on the characterization of Low-Income, Basic and Economicurban Housing in Puebla, in relation to construction materials and technologies. The objectives are aimed to a better awareness of

two of the factors that have the greatest impact on its physical behavior, and the possibility of evaluating the dependence or

interrelation with the life-span of the product supplied: Economic, Basic and Low-Income Housing (Vivienda de Inters Bsica,

Social y Econmica VIBSE). The authors of this paper developed research projects where they have been able to verify that

materials and construction solutions are two of the most important factors in the generation of diseases in Puebla. The elements or

variables of this characterization were defined based on criteria from different authors, and especially, from the results of a

sampling survey. The objective of defining the prototypes or typologies that may be representative of the VIBSE universe havethe purpose of a deeper exploration of their characterization, and in future studies on the pathologic processes it presents, and to

be able to determine more precisely the causes of pathologies.

KEYWORDS. Construction, construction materials, construction technologies, popular housing.

IntroduccinCon referencia a los materiales y las tecnologas constructivas, estos factores tienen un considerable pesoen el desarrollo del procedimiento constructivo, as como en aspectos relacionados con las formas depromocin de las viviendas, la accesibilidad en funcin de los costos, etc., y al final en el producto obtenido:

VIBSE.Para alcanzar los propsitos trazados, se sigui un esquema metodolgico encaminado a lograr lacaracterizacin de la vivienda objeto de estudio, desde el punto de Vivienda de Inters Bsica, Social yEconmica de los materiales y las tecnologas, estn dirigidos al mejor conocimiento de los factores que

1 Benemrita Universidad Autnoma de Puebla. 4 Sur 104, Puebla, Puebla, 72000, Mxico - www.buap.mx2 Universidad Central Marta Abreude las Villas


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ms inciden en su comportamiento fsico, y la posibilidad de evaluar la dependencia o interrelacin quetienen con la vida til del producto que se obtiene: VIBSE.

El estudio bibliogrfico permiti establecer el estado actual de la vivienda en el pas, definir el problemaparticular de la investigacin y plantear los objetivos y las tareas necesarias para ayudar a resolver eproblema de la VIBSE.

El anlisis detallado de la evolucin y el estado actual de la VIBSE permite observar que la concepcin de laproblemtica de la vivienda en Mxico hasta este momento (2005), cuya importancia radica en reconocersus aciertos y errores, son necesarios de tenerlos en cuenta para que en el presente se inicie una nueva etapacon mayores alcances.

El anlisis realizado, nos dice que en el Estado de Puebla, Mxico, y en general en todos los Estados de laRepblica se cuentan con elementos de respuesta para atender la demanda habitacional, tales comopresupuesto, mano de obra, materiales, tecnologas y otros; se evidenci que no existe un sistema deevaluacin de los mismos y sobre todo, de parmetros evaluadores de las tecnologas y los materiales

establecidos y estructurados metodolgicamente para la construccin de las VIBSE, que sean la base paraevaluar de forma integral los sistemas, permitiendo valorar los proyectos de desarrollo de la vivienda ydestrabar los elementos que encarecen a la misma.

Desarrollo

La mayora de los documentos consultados subrayan que la caracterizacin de materiales y las tecnologas,deben considerar fundamentalmente, los siguientes factores:En cuanto a los materiales y productos.

Disponibilidad y surtidos Su calidad y contribucin a la vida til de las viviendas

Su apropiabilidad Su accesibilidad y precios

En cuanto a las tecnologas constructivas:DisponibilidadExistencia de documentos tcnico-normalizativos

Otros factores que pueden ayudar a la caracterizacin de ambos elementos son los relacionados con sucontribucin a lograr procesos de construccin sobre bases sustentables y cmo se realiza el ejercicio de latica profesional.

A partir de estos elementos se realiz una consulta a un panel o comit de expertos que pretenda definirdichos elementos y ponderarlos para las condiciones y caractersticas de Puebla.

Desde el punto de vista de los materiales resultaron muy significativos los siguientes factores ovariables:

Es categrico que en el estado de Puebla existen los materiales y productos necesarios para


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2005, e-Gnosis [online], Vol. 3, Art. 13 Caractersticas de la vivienda de inters bsica Barona D. E. et al.


la construccin de viviendas de inters social. El 96% de los expertos se pronunciafirmativamente. No obstante, un tercio de los encuestados consideran que no sonsuficientes, aqu se estn refiriendo sobre todo a los de terminacin y acabado. La granmayora (84%), reconoce que existe tradicin y experiencia en el uso de esos materiales.Respecto a los precios, es evidente que existe gran diferencia de un productor a otro, y encuanto a si resultan asequibles para las personas de ms bajos ingresos, un 52% respondique no.

Con relacin a la existencia de normas para su produccin, el aseguramiento de la calidad yla contribucin de ella en la vida til de las viviendas, existen opiniones compartidas. S sereconoce que existen los documentos tcnico-normalizativos, pero un 60% consideran que noson aplicados en los procesos de produccin; esto es consecuencia de que muchos artesanosinformales, sobre todo de producciones cermicas, no poseen ni aplican dichos documentos.Los autores pudieron comprobar que para la mayora de esos productos no existen datossobre sus resistencias, comportamiento ante la humedad, entre otros. Respecto a ladurabilidad global de esos productos y materiales las opiniones positivas y negativas fueroncasi iguales, y el 50% de los expertos consideran que s contribuyen al mantenimiento de lasviviendas y el otro 50% que no. Este ltimo aspecto pretenda saber si podan existir

materiales o productos que dificultaran la aplicacin de la actividad, a partir de suapropiabilidad, disponibilidad y requerimientos tcnicos.

Result evidente que los productos y materiales que se emplean en la vivienda de intersbsica y social no contribuyen a lograr construcciones sustentables.

Sobre las variables relacionadas con las tecnologas constructivas se pueden hacer los siguientes anlisis: Son suficientes los repertorios tipolgicos pero en cuanto al respaldo normativo para una buena

prctica constructiva se refleja que existe dficit. Se puede considerar como medianamentepositivo el nivel de conocimientos tcnicos y tradicin para el empleo de estas tecnologas, ynegativo el nivel de mecanizacin de las mismas.

Result muy evidente que las tecnologas empleadas en la vivienda social no garantizanprocesos constructivos con la calidad necesaria, por lo que la vida til del producto final y lasfacilidades para lograr aplicar un mantenimiento sistemtico, son aspectos negativos en el tipode vivienda estudiada.

Los precios de las viviendas que se ofertan al sector de la poblacin que demanda este tipo deinmueble son excesivos y no estn a su alcance. Esto explica por qu slo en la ciudad dePuebla, existen 3,452 viviendas de inters bsica y social terminadas y que no son ocupadaspor no existir capacidad de pago por los necesitados, siendo el dficit de viviendas actualmentede 90,873 (1). Otro aspecto evaluado negativamente, fue el relacionado con la tica profesionalque garantice buenas prcticas constructivas. Este es un elemento subjetivo que en el caso deMxico tiene dimensiones considerables.

La normativa vigenteEste es un factor que puede caracterizar la vivienda desde dos puntos de vista casi contrapuestos. Por unlado existen documentos tcnico-normalizativos que pueden asegurar la calidad exigida para el tipo deproducto que se demanda. En este sentido se destacan la Norma Tcnica de Vivienda de INFONAVIT (3)que es un documento que establece los procedimientos para las etapas de diseo (urbano y arquitectnico), y


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construccin de viviendas en Mxico. El proyecto de Norma Mexicana (proy-NMX-C-442-ONNCCE2004)es un documento que establece los elementos para la comprobacin y verificacin de la construccin deviviendas.

Sin embargo, en cuanto a los materiales y productos, el nivel de certificacin y normalizacin es incipienteen Mxico. Existen muchos materiales que se fabrican en las diferentes regiones del pas que no cuentan conuna norma nacional, esto para el caso de productores formales y establecidos en plantas o fbricasreconocidas, pues las producciones artesanales de carcter informal, que para este tipo de vivienda resultanconsiderables, no cuentan con normativa alguna.

Los supervisores, directores y responsables de obra, peritos y constructores, en su mayora no tienenconocimiento de las normas, de los reglamentos, de cmo evaluar o especificar diversos materiales oinsumos y es ah donde muchas veces se generan vicios ocultos ya sea en la estructura, acabados, o en lasinstalaciones; se trabaja de forma emprica.

Son prioritarias para la vivienda las normas relacionadas con elementos de orden estructural; la generacin yactualizacin de las que se relacionan con elementos pre industrializados, como pueden ser bloques, paneles,elementos para techos y muros, ventanas y puertas, elementos relacionados con las instalaciones hidrulicas

sanitarios, algunos acabados y muebles fijos (baos, lavabos, cocinas). En el mbito del concreto como taexisten.

De aqu que por los resultados de la consulta a expertos y las experiencias de los autores se puede afirmarque la normalizacin en el universo de estudio es deficitaria, pero el cumplimiento y aplicacin de lasexistentes es prcticamente ignorado.

Caractersticas tcnicasLas caractersticas de los materiales como las propiedades mecnicas de los tipos de mampostera msusados en Mxico, que tambin lo son en las viviendas que se estudian, fueron determinados en un amplioprograma experimental realizado en el ao 1997 (8). Se determinaron la resistencia a la compresin, la

absorcin y el peso volumtrico de las piezas de ladrillo y bloques, se encontr que la variabilidad de laresistencia era aceptable, no slo en las piezas construidas por los artesanos, sino en aquellas construidasindustrialmente, en las que la apariencia y la regularidad geomtrica son las caractersticas que cuidan elcontrol de calidad, ms que su resistencia. El coeficiente de variacin entre piezas de un mismo lote no esmuy alto, entre un 17% para produccin con buen control de calidad y un 28% para control pobre enproduccin artesanal. Sin embargo, la variacin entre las resistencias promedio de lotes diferentes de unmismo productor es elevada, y tambin lo es la de piezas con similares caractersticas de diferentes productores. El coeficiente de variacin global, incluyendo estos factores era del 28% (6)

La clasificacin y los usos recomendados, que contiene los requisitos de calidad de los bloques de cemento,tabiques y tabicones (artesanales e industrializados), que se utilizan en los elementos estructurales de

mampostera de las unidades habitacionales de inters social se indican en las tablas (1 y 2).


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Tabla 1. Clasificacin de los bloques de cemento, tabiques y tabicones.

Tabla 2. Usos recomendables para bloques de cemento, tabiques y tabicones.

Con relacin a la tabla 4, hay que sealar que en la prctica se presenta un fenmeno provocado por la pocaaccesibilidad de la poblacin respecto a algunos productos, y se trata de que muchas personas compranpiezas de grado de calidad C y les dan un uso como si fueran A, lo que indudablemente puede ser causa de

patologas y envejecimiento prematuro de las viviendas.

Como resultado de un programa experimental realizado a nivel del pas (8), se propusieron valores dediseo para las principales propiedades mecnicas de la mampostera ms comn, y para otrascombinaciones se han definido los mtodos para determinar en forma experimental dichas propiedades(tabla 3).

Tabla 3. Caractersticas fsicas de los bloques de cemento y tabicones


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La industria de la construccin generalmente atiende a los programas institucionales de vivienda y a lapoblacin de recursos medios o altos. Los costos mismos de la infraestructura tcnica, de los profesionistasespecializados y de la capacidad de administracin de los procesos constructivos, conforman un precio fueradel alcance de los pobladores de escasos recursos, y ello hace que esta industria, que si bien puedegarantizar una racionalidad tcnica y una seguridad estructural en la construccin, est tambin al margen dela produccin de la vivienda bsica y social en una alta proporcin. Ello conlleva a que los necesitados devivienda acudan al mbito de la informalidad para adquirir materiales e insumos diversos como el cemento,la varilla, los muebles sanitarios, la tubera, el material elctrico, la mampostera casera, es decir, todos loselementos que los pobladores utilizan directamente en la construccin de sus viviendas.

En Puebla, existen algunas plantas industriales de prefabricados para la vivienda, pero su tamao no lespermite producir volmenes que sean competitivos en el mercado con la forma tradicional de construcciny con el tiempo, stas producciones se han orientado hacia la demanda solvente. Se ponen en tela de juiciolos trminos de calidad y los esfuerzos que se han realizado para la produccin de prefabricados tiles parala vivienda bsica, social y econmica, accesibles para la poblacin y que puedan garantizar una forma

adecuada de utilizacin para la seguridad de los pobladores, entre stos, el caso casi nico que se hadesarrollado ampliamente, es la solucin de vigueta y bovedilla para entrepiso y cubierta.

Ciclo de vida

En la actualidad el uso de materiales de construccin se caracteriza por un proceso lineal desde la extraccinde las materias primas hasta que se convierte como desecho. Las estrategias de manejos de recursos serealizan en trminos de costos monetarios y beneficios, donde en general se prefiere lo ms econmico.

El estudio de las fases de desarrollo en los materiales de construccin se da a partir del estudio del ciclo devida , concepto sin duda de una profunda dialctica y que va a permitir un anlisis integral con un enfoque

sostenible, segn sostiene Peterssen (9).

Es posible que el estudio de los materiales de construccin desde el punto de vista del desarrollo sostenibleimplica el anlisis del ciclo de vida, una herramienta ambiental desarrollada inicialmente para valorarproductos industriales, pero que en los ltimos aos ha sido objeto de ajustes para su aplicacin al sector dela construccin, resultando una herramienta vlida que encierra las fases del desarrollo y por tanto, aplicablea materiales y productos de este sector (5). Segn Rieradevall (10) constituye un mtodo conceptual cuyoobjetivo principal es analizar objetiva, metdica, sistemtica y cientficamente el impacto ambiental queocasionan los productos en toda su existencia (ciclo de vida).

El estudio realizado, permite afirmar que estos conceptos son an desconocidos en la prctica constructiva

de buena parte del pas y en particular del contexto estudiado. El aprovechamiento de las materias primas yalgunos productos simples se realiza en por cientos que generan gran cantidad de desperdicios; estostambin son muy abundantes durante la produccin de los materiales y productos, y rara vez sonreutilizados. Los resultados de la consulta a expertos y las experiencias de los autores, permiten sostener queen el contexto estudiado, la construccin, con un enfoque sustentable es an meta por alcanzar, incluso enetapas incipientes, y dentro de ella, el anlisis del ciclo de vida es inexistente.


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Tipologas constructivasPara caracterizar este factor, se procedi al anlisis de las posibles alternativas para construir la vivienda deinters bsica, social y econmica en Puebla, y los elementos que marcan las diferencias son:

1.-Las diversas formas de combinar los materiales y productos, sobre todo para el caso de los muros.2.-El tipo de cimentacin.3.-El nmero de plantas o niveles. Se da por resultado que las VIBSE, pueden estudiarse a partir decinco tipologas constructivas que se presentan en el anexo.

El anlisis realizado permite expresar que no es abundante el repertorio tipolgico para las categoras deviviendas que se estudian. De ordinario, sus elementos componentes y forma de ejecutarse son muysimilares de un tipo a otro. En condominios horizontales, de uno y dos niveles (las que seran tipologa A yB respectivamente), se logra la agrupacin de dos hasta doce viviendas con muros compartidos ( figuras 1 y

2).

Fig. 1. Tipologa constructiva A Fig. 2. Tipologa constructiva B

En estas tipologas es comn tener en cuenta una direccin fuerte definida para todos los muros largos quedividen los espacios de una vivienda y entre viviendas, y otra dbil definida por los muros cortos omochetas de fachada principal y posterior, que por los requerimientos de iluminacin, ventilacin ycirculacin del proyecto arquitectnico, no permiten tener muros largos. Esta caracterstica, propia de lasconstrucciones horizontales para vivienda de inters social, permite manejar dos criterios de solucin para laestructuracin y refuerzo de los muros: una para la direccin fuerte y otra para la direccin dbil (figura 3).

Fig. 3. Direccin de muros dbiles enxfuertes en y

Fuente: INFONAVIT. 2004


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En las zonas ssmicas, como en el caso de Puebla, los muros son confinados con refuerzo horizontal.

En la tipologa A la cimentacin es de piedra braza con cadena de hormign armado (cimentacin corrida yzapata). Al tiempo que a partir de la tipologa B (dos niveles), y hasta la E (cinco niveles), todas lascimentaciones sern con losa de cimentacin de hormign armado en forma de balsa y cadenas tambin dehormign armado (figura 4).

Fig. 4. Losa de cimentacin

En estas tipologas los muros de fbrica siguen siendo los elementos estructurales ms empleados pararesistir tanto las fuerzas verticales como las horizontales. Las piezas y morteros empleados son el tabiqueartesanal recocido y el block de tepexil hueco, y sus refuerzos se realizan mediante pequeas columnas(castillos) y vigas (dalas) de concreto armado, en la modalidad que se ha denominado mamposteraconfinada. Todos los muros han sido aplanados (revocado), para contribuir a la resistencia del mismo.

En Puebla, el comportamiento de este modelo de tipologas ante los sismos, ha sido satisfactorio. El estudiode las patologas lo demuestra, y esto contradice la experiencia de otros pases, en el sentido de que por subaja resistencia a tensin y su comportamiento frgil, la mampostera no es un material adecuado en zonasssmicas, a menos que se refuerce de modo similar al hormign armado.

Las tipologas C, D y E son las utilizadas en los edificios multifamiliares de tres, cuatro y cinco niveles, y deseis, ocho y diez viviendas por piso. En estos casos, la mayora de los muros son de fbrica industrializadaque permite la colocacin interna de castillos (denominados tambin ahogados), e instalaciones.

Los edificios construidos a partir de 1976, en su mayora, han sido construidos con esta tecnologa (figuras5, 6 y 7).

Fig. 5. Tipologa C. Condominio3 niveles Fig 6. Tipologa D. Condominio 4 niveles


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Fig. 7. Tipologa E. Condominio 5 niveles

Como ya se dijo, las soluciones de cimentacin para las tipologas B, C, D y E son losas de cimentacin.Todos los entrepisos son de vigueta y bovedilla y las losas de cubierta (de azotea), son de hormign armado.

En esta tipologa se emplea la mampostera con refuerzo interior (llamada mampostera reforzada), en la quese ha colocado una gran cantidad de refuerzo horizontal y vertical en el interior de los muros, aprovechandolos huecos de las piezas que son posteriormente rellenados con mortero de cemento. Es de destacar que en

esta solucin, aunque muy extendida, no se ha podido implementar una prctica local para su correctaejecucin (figuras 8 y 9).

Fig. 8. Mampostera reforzada Fig. 9. Castillos de refuerzo en muro.

En las anteriores tipologas se han presentado algunos problemas sociales, relacionados tanto con la propiaforma de construccin como con el planeamiento y diseo de los conjuntos. El primero de ellos tiene quever con las dificultades al interior de los conjuntos para que los ocupantes desarrollen una serie deactividades propias de esta tipologa como son: juegos de nios, reuniones sociales o de participacindeportes para jvenes, espacios de descanso para ancianos, etc. Esto se ve agravado por las limitaciones enel diseo de la vivienda, que no se adapta a las diferencias demogrficas y tipologas de las familias.

El otro problema se refiere a la relacin con la insercin espacial y social de estos conjuntos en su colonia obarrio. Por lo general, dado el tamao que tienen y la falta de una planificacin adecuada en el mbito local,cuando los conjuntos se han localizado en reas ya urbanizadas, han irrumpido los trazados ya existentes,que han modificado la vida urbana que exista y ha producido un rechazo de quienes ah residan. Perotambin los habitantes de los conjuntos se han aislado de su entorno, perdiendo la posibilidad de desarrollar


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una vida barrial satisfactoria. Del mismo modo, cuando los conjuntos se han localizado en la periferia (comoest sucediendo ahora), simplemente no existe un entorno con el cual interactuar social y espacialmente, loque se ve agravado por la falta de servicios pblicos y equipamiento cotidiano. En estas situaciones, esevidente que no se est construyendo ciudad.

Los precios de la vivienda

Es indudable que este es uno de los problemas ms graves que tiene la vivienda en Mxico. Los precios seincrementan de ao en ao y disminuye el salario promedio de la poblacin.

Una regla emprica usual en las instituciones financieras, es que una familia no debe pagar mensualmentepor la vivienda ms de 25 30% de sus ingresos en ese mismo perodo. Como resulta evidente, al servariables los ingresos y por lo tanto, la capacidad de pago de la poblacin, a medida que baja la escala deingresos familiares, la familia puede aspirar a una vivienda de precio cada vez menor. Ms an, por debajode un cierto nivel de ingresos, en el que lamentablemente se encuentran la mayora de los habitantes, loscostos de casi cualquier tipo de vivienda superan la capacidad de pago de las familias y, por lo tantorequieren de subsidios para poder disfrutar de una vivienda adecuada.

Las acciones de autoconstruccin, organizadas, conducen a menores costos (entre 30%-40%), con respectoa las construidas por programas pblicos, a partir del uso controlado de materiales, construccin de msviviendas, mayor capacidad de asimilar tecnologas alternativas y materiales locales, alto grado desatisfaccin del usuario, y posibilidad de la progresividad, segn expresa Gamboa (2); y sostiene que estava permite adaptar la vivienda a las caractersticas de los usuarios y se prioriza segn capacidad econmica,acelerando o desacelerando segn recursos, y disminuyendo el costo.

El costo de una vivienda se puede reducir, en primer lugar, disminuyendo su tamao o superficie construida;sin embargo, existe un lmite o rea mnima que debe poseer una vivienda para satisfacer las necesidades

bsicas de una familia (27 a 33 m2

). Una alternativa ms efectiva para reducir el costo inicial y facilitar laadquisicin de vivienda es la de la progresividad en la construccin, tanto por ampliacin posterior de lavivienda como por el mejoramiento de la misma y la sustitucin o aadidura de componentes. Por otraparte, existe la posibilidad de reducir el efecto de los diversos componentes del costo de la vivienda, comopor ejemplo: el costo del terreno urbanizado, el costo de la mano de la obra, el costo de los materiales deconstruccin, el costo del financiamiento bancario y disminucin del costo de la tramitologa. Lasestrategias para reducir el precio de la vivienda deben, por lo tanto, atender a esos cinco factores.

El costo del terreno urbanizado (con todos los servicios), depende del costo de la infraestructura ms que delcosto de la tierra, por lo que es imprescindible controlar el primero para reducir el costo del terrenourbanizado. Con voluntad poltica se puede reducir el efecto del costo del terreno por unidad de vivienda al

incrementar la densidad de stas, es decir el nmero de viviendas por unidad de superficie, aunque estaaccin puede tener efectos negativos sobre la calidad de vida de los habitantes si se exceden lmitesrazonables de densidad.

El costo de la mano de obra se puede reducir si se utilizan sistemas constructivos que la requieran en menormedida o, al menos, poca mano de obra calificada. Tambin se puede reducir este indicador si se promueve


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y facilita que las propias personas que van a habitar las viviendas participen en su construccin, medianteplanes de autoconstruccin.

El costo de los materiales de construccin, as como el de la mano de obra, se pueden reducir mediante eluso de materiales y componentes de produccin industrializada. Otras acciones, que generalmente van endetrimento de la calidad de vida de las personas, implican disminuciones en la calidad de los acabadosinteriores, instalaciones y equipos, el nmero de garajes de estacionamiento techados, las reas verdes y los

servicios comunales.

El costo del financiamiento depende en gran medida de las tasas de inters prevalecientes en el mercado ystas dependen a su vez del estado de la economa. Sin embargo, algunas acciones que pueden reducir estecosto, implican el otorgamiento de prstamos acordes con la capacidad de pago de las familias, el uso demecanismos especiales (por fuera de las instituciones bancarias), de financiamiento y programas de ahorro,el fortalecimiento de las empresas promotoras y constructoras y de las instituciones financieras hipotecarias,la organizacin de cooperativas y asociaciones de vivienda y por supuesto, el subsidio directo del Estado ala demanda de vivienda dirigido hacia los ms necesitados.

El costo de los trmites es muy variable en los estados de la repblica, lo mismo que el nmero de ellosexisten estados donde es necesario realizar hasta 57, y su costo sale de la cartera de los compradores obeneficiarios. En Puebla, es necesario ejecutar 26 expedientes.

Los datos que arroja la tabla 4 resultan suficientes para ilustrar la enorme diferencia entre los costos deconstruccin y los precios que tiene que pagar la familia para adquirir su vivienda. Por ejemplo, unavivienda unifamiliar de Tipologa A tiene un costo de unos 107 mil pesos, se vende al contado a 120,578.65pesos, precio casi prohibitivo para la poblacin a la que va dirigida ese tipo de vivienda, y de encararcrditos bancarios, el precio es ms del doble del costo de produccin ($ 256,229.00).

Tabla 4. Costos relativos de las diferentes partes de las viviendas objeto de estudio.

Fuente: Estudio realizado por un Grupo de Expertos de la Constructora Gutirrez Viveros S.A. de C.V. Costos al ao 1980-1992.


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El mantenimiento de las viviendas

En ese sentido tambin es importante sealar que en Mxico el mantenimiento de las viviendas eraestablecido de la siguiente forma: desde el comienzo de la explotacin y hasta los dos aos de vida, elorganismo o empresa constructora responda por dicha actividad. A partir de los dos aos eran lasadministraciones municipales las que se encargaban de aplicar el mantenimiento. Esto era establecido en laLey del Instituto del Fondo Habitacional de la Vivienda para los Trabajadores (4), que en su artculo 64

estableca un descuento del 1% del salario de los usuarios para la administracin, operacin ymantenimiento de los conjuntos habitacionales. Esta ley se aplic a los conjuntos habitacionales que seestudian en este trabajo, estuvo vigente en la mayor parte de su vida til, pero lamentablemente el resultadode las acciones de mantenimiento dejaron mucho que desear. En la actualidad, la ley se ha modificado ytoda labor de conservacin corre a cargo de los propios usuarios y por su esfuerzo propio, pero la situacinque existe en el pas en cuanto a la conservacin de las viviendas est mal evaluada.

Conclusiones

1. -Se comprob que las tipologas para la VIBSE en Puebla, tienen rasgos comunes, pero se puedenestablecer diferencias que permitan estudiar su comportamiento durante las diferentes etapas de su creacin,y sobre todo para futuros estudios sobre los procesos patolgicos que experimenta.2. -La caracterizacin de la VIBSE poblana, desde el punto de vista de sus materiales de construccin,muestra un predominio de los materiales tradicionales.3. -Los resultados de la caracterizacin demuestran que el tipo de vivienda estudiada no se produce conenfoque sustentable.4. -El cumplimiento de la normativa, el aseguramiento de la calidad y los precios, son factores que exigenalternativas inmediatas para superar el estado de retroceso que experimenta este tipo de vivienda.5. -La conservacin y en particular el mantenimiento preventivo y sistemtico constituyen actividadesprioritarias para todas las tipologas estudiadas.6. -En los elementos portantes verticales de la VIBSE se emplean profusamente los ladrillos de barro cocidode produccin artesanal, denominados localmente como tabiques, tanto de produccin industrial o tabiquesextrudos, como de produccin industrializada. Tambin en elementos de muros son utilizados los bloquesde mortero u hormign de gravilla, denominados localmente como tabicones, empleando como rido eltepexil, procedente de rocas volcnicas; pero con una mayor ligereza que los ridos tradicionalesprocedentes de rocas calizas o de otro tipo, tanto sedimentarias como metamrficas, lo cual reduce el pesode las estructuras y mejora la laborabilidad de tales piezas durante los procesos constructivos en la obra. Elhormign armado est presente en los elementos portantes verticales a travs de columnas y pilastras, tantoadosadas a los muros, como integradas a ellos, colocando armaduras de barras de acero (o varillas, como sele denomina localmente) y rellenando con hormign los tabiques o tabicones en determinados puntos delmuro en la edificacin. Las vigas, tanto de cerramiento como vigas principales de la estructura,denominadas localmente como trabes, se elaboran de hormign armado tradicional.

7. -La caracterizacin de la VIBSE en cuanto a sus materiales y tcnicas de construccin, en relacin con suclasificacin tipolgico-constructiva, refuerzan el potencial de impacto innovador que concentren lainvestigacin hacia propuestas en ese mbito, a fin de elevar el desempeo y consecuente durabilidad dedichas viviendas, bajo un enfoque sustentable a las condiciones nacionales y locales poblanas como basepara futuras acciones.


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Referencias

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2. Gamboa, E. Criterios de diseo para la construccin prefabricada en la autoconstruccin. Anales del II Curso Iberoamericano

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estructural. Especializacin y mtodos de Prueba. Mxico. D.F.

9. Peterssen, G. El desarrollo sostenible en los materiales de construccin para la vivienda en Cuba. Tesis indita de Doctorado.La Habana, Cuba, 1998.

10. Rieradevall, J. El ACV, una herramienta bsica para la gestin ambiental.Jornadas de la construccin y desarrollo sostenibleColegio de arquitectos de Barcelona, Barcelona, Espaa, 1996.


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ANEXO: TIPOLOGAS CONSTRUCTIVAS


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Caracteristicas de La Vivienda Basica

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