ANALISA INVESTASI HOTEL PESONNA MAKASSAR Program Sarjana Lintas Jalur Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER SURABAYA 2014 Disusun oleh : RINA NUFAILI NRP : 3112105015 Dosen Pembimbing : Christiono Utomo,ST. MT. PhD
Welcome message from author
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
ANALISA INVESTASI HOTEL
PESONNA MAKASSAR
Program Sarjana Lintas Jalur Jurusan Teknik Sipil
Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan
INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER
SURABAYA 2014
Disusun oleh :
RINA NUFAILI
NRP : 3112105015
Dosen Pembimbing :
Christiono Utomo,ST. MT. PhD
GAMBARAN UMUM PROYEK
Hotel Pesonna adalah hotel berbintang 3 yang terletak di pusat Kota Makassar, tepatnya di Jalan A. Mappanyukki No. 49, Kelurahan Kunjung Mae. Hotel Pesonna dapat dicapai dalam waktu 90 menit dari Bandara Internasional Hasanuddin Makassar
PENDAHULUAN
PT. Pegadaian
mendayagunakan aktiva tetap
dengan menjalankan bisnis
properti
PT. Pegadaian akan membangun
hotel berbintang di enam kota,
salah satunya di kota Makassar
Diperlukan pengkajian terhadap
kelayakan pembangunan Hotel
tersebut.
Dilakukan studi kelayakan
investasi berdasarkan aspek
finansial, kemudian dianalisi
sensitifitasnya
Aspek finansial : ditinjau berdasarkan NPV, IRR dan PP
Analisa Sensitifitas : kenaikan tingkat hunian, suku bunga, biaya
investasi, biaya operasional, tarif kamar, dan masa investasi
PENELITIAN TERDAHULU
Wahyudi (2014), Analisa Investasi pada Proyek Pembangunan Apartement Bale Hinggil Surabaya. Aspek yng ditinjau adalah aspek finansial dengan perhitungan aliran kas yang mengacu pada Net Present Value dan Internal Rate of Return (IRR).
Putra (2013). Analisa Pembeayaan Investasi Proyek Apartemen Puncak Kertajaya. Meninjau aspek finansial dengan 4 alternatif pembiayaan yaitu 100% modal sendiri, 20% modal sendiri dan 80% pinjaman, 50% modal sendiri dan 50 % modal pinjaman, 80% modal sendiri dan 20% modal pinjaman. Metode yang digunakan adalah Net Present Value (NPV).
Pratiwi (2013), Analisa Investasi Perumahan Green Semanggi Mangrove Surabaya). Aspek yang ditinjau adalah aspek finansial dengan perhitungan analisa aliran kas yang mengacu indikator Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR) dan Probabilit Index (PI).
METODOLOGI
Latar Belakang
1.PT Pegadaian (Persero) akan membangun hotel
berbintang mengoptimalisasikan asetnya.
2.Lokasi hotel berada di kawasan pusat kota Makassar
3.biaya yang dibutuhkan cukup besar untuk
menyelesaikannya karena itu perlu dilakukan studi
kelayakan investasi
Pengumpulan Data
1.Menentukan cara
memperoleh data dan sumber
data
2.melakukan analisis data
Kesimpulan dan Saran
Analisa Sensitivitas
Perumusan Masalah
1.Apakah Hotel Pesonna Makassar Layak dari segi
finansial ?
2.Bagaimana pengaruh tingkat jumlah pengunjung,
tarif sewa kamar kenaikan biaya investasi terhadap
penerimaan investasi ?
Analisa Finansial :
1. Menghitung total biaya investasi
2. Menentukan sumber pendapatan
3. Menentukan sumber pengeluaran
4. menghitung aliran kas
5. Melakukan penilaian investasi dengan
metode NPV, IRR dan PP
ANALISA DAN PEMBAHASAN
Analisa Finansial
1. Biaya Investasi
2. MARR (i)
3. Masa Investasi
4. Aliran Kas Masuk
5. Aliran Kas Keluar
6. Arus Kas
Analisa Sensitifinas
1. Tingkat Hunian
2. Biaya Investasi
3. Tarif Kamar Hotel
4. Tahun Mulainya Pembayaran
Pinjaman
ANALISA FINANSIAL
1. Biaya Investasi Rp 94.156.073.314
2. MARR (I) = (MARRLoan x %Loan) + (MARRequity x %Equity)
= (13.95 x 70%) + (10.47 x 30%)
= 12%
3. Masa Investasi = 15 tahun
4. Aliran Kas Masuk
Tahun Total Tahun Total
2014 23.126.760.000Rp 2022 24.283.098.000Rp
2015 23.126.760.000Rp 2023 24.283.098.000Rp
2016 23.126.760.000Rp 2024 25.497.252.900Rp
2017 23.126.760.000Rp 2025 25.604.153.946Rp
2018 23.126.760.000Rp 2026 25.716.400.044Rp
2019 24.283.098.000Rp 2027 25.834.258.448Rp
2020 24.283.098.000Rp 2028 25.958.009.771Rp
2021 24.283.098.000Rp
ANALISA FINANSIAL
5. Aliran Kas Keluar
6. Arus Kas
Masa Investasi (n) : 15 tahun
MARR (i) : 12%
Okupansi : 62%
Pinjaman : 70%
Pengembalian pinjaman akan diangsur selama 10 tahun
dengan bunga pinjaman 10,47%
Tahun Total Tahun Total
2014 6.670.825.019Rp 2022 6.918.170.978Rp
2015 6.701.276.452Rp 2023 7.531.473.782Rp
2016 6.731.859.619Rp 2024 6.981.366.194Rp
2017 6.762.575.334Rp 2025 7.013.172.277Rp
2018 7.375.198.814Rp 2026 7.045.118.500Rp
2019 6.824.407.684Rp 2027 7.077.205.739Rp
2020 6.855.525.976Rp 2028 7.691.209.278Rp
2021 6.886.780.126Rp
ARUS KAS
DATA VARIABEL 0 1 2 3 4 5 6 7
1. MARR Investasi 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12%
2. Biaya Investasi (94.156.073.314)Rp
3. Pinjaman 65.909.251.320Rp
4. Pengembalian Pinjaman (10.943.947.282)Rp (10.943.947.282)Rp (10.943.947.282)Rp (10.943.947.282)Rp (10.943.947.282)Rp (10.943.947.282)Rp (10.943.947.282)Rp
5. Pendapatan 23.126.760.000Rp 23.126.760.000Rp 23.126.760.000Rp 23.126.760.000Rp 23.126.760.000Rp 24.283.098.000Rp 24.283.098.000Rp
6. Biaya Operasional (6.670.825.019)Rp (6.701.276.452)Rp (6.731.859.619)Rp (6.762.575.334)Rp (7.375.198.814)Rp (6.824.407.684)Rp (6.855.525.976)Rp
7. Terminal Value
Net Cash Flow before tax (28.246.821.994)Rp 5.511.987.699Rp 5.481.536.266Rp 5.450.953.099Rp 5.420.237.384Rp 4.807.613.904Rp 6.514.743.033Rp 6.483.624.741Rp
Discount Factor (F/P, i, n) 1,00 1,12 1,24 1,39 1,55 1,72 1,92 2,14
DCF (discounted cash flow) (28.246.821.994)Rp 4.942.839.501Rp 4.407.972.028Rp 3.930.766.558Rp 3.505.027.127Rp 2.787.859.789Rp 3.387.715.293Rp 3.023.401.014Rp
NPV
NPV kumulatif (28.246.821.994)Rp (23.303.982.493)Rp (18.896.010.465)Rp (14.965.243.907)Rp (11.460.216.780)Rp (8.672.356.990)Rp (5.284.641.698)Rp (2.261.240.684)Rp
DATA VARIABEL 8 9 10 11 12 13 14 15
1. MARR Investasi 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12%
2. Biaya Investasi
3. Pinjaman
4. Pengembalian Pinjaman (10.943.947.282)Rp (10.943.947.282)Rp (10.943.947.282)Rp
5. Pendapatan 24.283.098.000Rp 24.283.098.000Rp 24.283.098.000Rp 25.497.252.900Rp 25.497.252.900Rp 25.497.252.900Rp 25.497.252.900Rp 25.497.252.900Rp
6. Biaya Operasional (6.886.780.126)Rp (6.918.170.978)Rp (7.531.473.782)Rp (6.981.366.194)Rp (7.013.172.277)Rp (7.045.118.500)Rp (7.077.205.739)Rp (7.691.209.278)Rp
7. Terminal Value 136.070.924.756Rp
Net Cash Flow before tax 6.452.370.591Rp 6.420.979.739Rp 5.807.676.935Rp 18.515.886.706Rp 18.484.080.623Rp 18.452.134.400Rp 18.420.047.161Rp 153.876.968.378Rp
Discount Factor (F/P, i, n) 2,39 2,67 2,97 3,32 3,70 4,12 4,60 5,13
DCF (discounted cash flow) 2.698.146.059Rp 2.407.774.004Rp 1.952.923.092Rp 5.583.357.991Rp 4.998.239.739Rp 4.474.392.798Rp 4.005.405.639Rp 30.005.278.189Rp
NPV 53.864.276.827Rp
NPV kumulatif 436.905.375Rp 2.844.679.380Rp 4.797.602.471Rp 10.380.960.463Rp 15.379.200.202Rp 19.853.592.999Rp 23.858.998.638Rp 53.864.276.827Rp
ANALISA SENSITIFITAS
1. Hubungan Tingkat Hunian (okupansi) terhadap NPV
Kenaikan Okupansi Okupansi NPV
dinaikkan 10 % 68% 73.855.440.151Rp
dinaikkan 5 % 65% 63.859.858.489Rp
okupansi saat ini 62% 53.864.276.827Rp
diturunkan 5% 59% 43.868.695.165Rp
diturunkan 10% 56% 33.873.113.503Rp
diturunkan 20% 50% 18.228.085.784Rp
diturunkan 30% 43% (6.109.213.146)Rp
ANALISA SENSITIFITAS
2. Hubungan Biaya Investasi dengan NPV
Kenaikan Biaya Investasi Biaya Investasi NPV
dinaikkan 60% 150.649.717.303Rp (934.226.293)Rp
dinaikkan 40% 131.818.502.640Rp 17.331.941.414Rp
dinaikkan 20% 112.987.287.977Rp 35.598.109.121Rp
dinaikkan 10% 103.571.680.646Rp 44.731.192.974Rp
dinaikkan 5% 98.863.876.980Rp 49.297.734.901Rp
biaya investasi saat ini 94.156.073.314Rp 53.864.276.827Rp
diturunkan 5% 89.448.269.649Rp 58.430.818.754Rp
diturunkan 10% 84.740.465.983Rp 62.997.360.680Rp
ANALISA SENSITIFITAS
3. Hubungan tarif sewa kamar dengan NPV Kenaikan Tarif Sewa Kamar Tarif Sewa Kamar NPV
dinaikkan 10 % 385.000Rp 73.398.952.987Rp
dinaikkan 5 % 367.500Rp 63.631.614.907Rp
okupansi saat ini 350.000Rp 53.864.276.827Rp
diturunkan 5% 332.500Rp 44.096.938.747Rp
diturunkan 10% 315.000Rp 34.329.600.667Rp
diturunkan 20% 280.000Rp 14.794.924.507Rp
diturunkan 30% 245.000Rp (4.739.751.652)Rp
ANALISA SENSITIFITAS
4. Hubungan tahun mulainya pembayaran pinjaman dengan NPV
Pembayaran Pinjaman Cicilan Pinjaman NPV
mulai di tahun ke-1 10.943.947.282Rp 53.864.276.827Rp
mulai di tahun ke-2 13.355.578.378Rp 44.545.904.107Rp
mulai di tahun ke-3 14.753.907.435Rp 45.226.421.674Rp
mulai di tahun ke-4 16.298.641.543Rp 45.900.564.573Rp
mulai di tahun ke-5 18.005.109.313Rp 46.568.392.516Rp
KESIMPULAN DAN SARAN
Kesimpulan Dari hasil perhitungan yang telah dilakukan, dapat diambil kesimpulan bahwa
pembangunan Hotel Pesonna layak dari segi finansial, dapat dilihat dari perolehan Net Present Value (NPV) yang bernilai positif sebesar Rp 53.864.276.827 (NPV>0), pada tingkat suku bunga 12% per tahun, Internal Rate of Return (IRR) diperoleh nilai 24,7% lebih besar dari pada arus pengembalian yang diinginkan sebesar 12% dan dari hasil analisa Payback Period (PP) pada tahun ke 7 bulan ke 8, lebih kecil dari masa investasi yaitu 15 tahun.
Dari hasil analisa sensitifitas antara variabel okupansi , tarif sewa kamar, biaya investasi terhadap NPV diketahui bahwa Hotel Pesonna dikatakan layak jika penurunan tingkat hunian lebih dari 20% dari tingkat hunian yang telah ditetapkan, penurunan tarif sewa kamar sebesar 20% dari tarif yang telah ditetapkan, dan kenaikan biaya investasi sebesar 40% dari biaya investasi yang telah ditetapkan. Dari analisa sensitifitas terhadap lama pembayaran pinjaman di dapat bahwa semakin lama pembayaran pinjaman NPV semakin kecil.
Saran Dari hasil simpulan di atas, ada beberapa hal yang dapat menjadi saran yaitu :
Untuk penelitian selanjutnya diharapkan dapat melakukan analisa sensitifitas pada beberapa variabel lain yang mempengaruhi arus kas investasi.
Untuk meningkatkan hasil penerimaan/pendapatan Hotel, diharapkan lebih aktif dalam promosi dan pemasaran
SEKIAN
TERIMA KASIH
ANALISA SENSITIFITAS
3. Hubungan Suku Bunga dengan NPV
Suku Bunga NPV
130% (1.818.424.518,26)Rp
120% (955.178.379,82)Rp
100% 16.363.347.975,73Rp
0% 24.409.481.679,64Rp
-10% 29.134.124.323,01Rp
-20% 34.624.518.855,19Rp
ANALISA SENSITIFITAS
4. Hubungan Biaya Operasional dengan NPV
Biaya Operasional NPV
20% (1.491.023.280,24)Rp
10% 11.459.229.199,70Rp
0% 24.409.481.679,64Rp
-5% 30.884.607.919,61Rp
-10% 37.359.234.159,50Rp
-20% 50.309.986.639,52Rp
ANALISA SENSITIFITAS
5. Hubungan Tarif Sewa Kamar dengan NPV
ANALISA SENSITIFITAS
6. Hubungan Masa Investasi dengan NPV
Related Documents
