Top Banner
ADMINISTRASI PROYEK KONSTRUKSI : PENGENALAN, CARA MENGELOLA, BENTUK ORGANISASI, KEGIATAN & PERAN KONSULTAN HUKUM oleh : Ir. H. Nazarkhan Yasin ADMINISTRASI KONTRAK & ADMINISTRASI PROYEK KONSTRUKSI Pengantar AK adalah suatu istilah yang menggambarkan penanganan kontrak secara komersial sejak kontrak tersebut ditanda tangani sampai kontrak berakhir. Penanganan secara komersial : Pengguna jasa memantau pemenuhan tugas penyedia jasa Pengguna jasa memantau tugasnya sendiri Tugas-tugas tersebut antara lain : Pengajuan/Permintaan penyedia jasa, pembayaran termyn. Perubahan pekerjaan, klaim-klaim, pembayaran dini, kelebihan membayar, unjuk kerja yang tidak memuaskan dapat dicegah dengan melaksanakan Administrasi Kontrak yang baik. (Gilbreath 1992) Administrasi Kontrak (AK) adalah suatu bagian dari Administrasi Proyek Konstruksi. 1 Copyright NY-SS/ APK-PCM-BOK-PKH/IV-10
30

Administrasi Proyek Konstruksi Pengenalan Cara Mengelola Bentuk Organisasi Kegiatan Peran Konsultan Hukum

Jan 18, 2016

Download

Documents

Manajemen Konstruksi Tentang Administrasi proyek
Welcome message from author
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
Page 1: Administrasi Proyek Konstruksi Pengenalan Cara Mengelola Bentuk Organisasi Kegiatan Peran Konsultan Hukum

ADMINISTRASI PROYEK KONSTRUKSI :PENGENALAN, CARA MENGELOLA, BENTUK ORGANISASI,

KEGIATAN & PERAN KONSULTAN HUKUM

oleh :Ir. H. Nazarkhan Yasin

ADMINISTRASI KONTRAK & ADMINISTRASI PROYEK KONSTRUKSI

Pengantar

AK adalah suatu istilah yang menggambarkan penanganan kontrak secara komersial sejak kontrak tersebut ditanda tangani sampai kontrak berakhir.

Penanganan secara komersial :• Pengguna jasa memantau pemenuhan tugas penyedia jasa• Pengguna jasa memantau tugasnya sendiri

Tugas-tugas tersebut antara lain :• Pengajuan/Permintaan penyedia jasa, pembayaran termyn.

Perubahan pekerjaan, klaim-klaim, pembayaran dini, kelebihan membayar, unjuk kerja yang tidak memuaskan dapat dicegah dengan melaksanakan Administrasi Kontrak yang baik. (Gilbreath 1992)

Administrasi Kontrak (AK) adalah suatu bagian dari Administrasi Proyek Konstruksi.

Beberapa Pengertian

Dwifungsi tugas: pembentukan dan pengadministrasian yang terbagi dua : yang pertama sampai

dengan kontrak di tanda tangani.(Gilbreath1992)

yang kedua terus berlanjut sampai kontrak berakhir

1 Copyright NY-SS/ APK-PCM-BOK-PKH/IV-10

Page 2: Administrasi Proyek Konstruksi Pengenalan Cara Mengelola Bentuk Organisasi Kegiatan Peran Konsultan Hukum

Pengelolaan transaksi komersial untuk memenuhi kontrak sejak di tanda tangani sampai berakhir. (Gilbreath 1992)

Tanggung jawab pengawasan pekerjaan sesuai syarat kontrak, persiapan proses perubahan, penafsiran kontrak secara hukum, menyetujui penagihan. (Cleland, 1995).

Pengelolaan atau penanganan pekerjaan administrasi yang berhubungan dengan kontrak. (Fisk, 1997)

Peran Administrasi Proyek Konstruksi

Sangat penting : kemajuan fisik dilapangan harus diimbangi dengan pengelolaan administrasi yang baik dan benar.

Pekerjaan-pekerjaan administrasi yang dimaksud secara umum:

Persiapan jaminan-jaminan Persiapan penutupan asuransi Membuat laporan kemajuan Korespondensi

Pekerjaan administrasi selanjutnya: Proses penagihan & pembayaran Perubahan pekerjaan Addendum/amandemen kontrak Berita Acara Serah Terima Pekerjaan Klaim-klaim

Dasar Pemikiran/Filosofi

Kontrak konstruksi diawali suatu perencanaan yang matang kemudian disusun lalu dilaksanakan dan selanjutnya kontrak tersebut harus di administrasikan.

Perencanaan, pembentukan, pengadministrasian dan pengelolaan kontrak mutlak merupakan suatu rangkaian kegiatan yang harus ditangani secara professional.

2 Copyright NY-SS/ APK-PCM-BOK-PKH/IV-10

Page 3: Administrasi Proyek Konstruksi Pengenalan Cara Mengelola Bentuk Organisasi Kegiatan Peran Konsultan Hukum

Dalam satu proyek ada 2 aspek yang harus berjalan secara pararel:

aspek kongkrit/aspek teknis yaitu pembangunan fisik dari proyek tersebut aspek non teknis yaitu Administrasi Proyek Konstruksi (yang sering

diabaikan).(Gilbreath 1992)

Batasan/Definisi

Suatu istilah yang menggambarkan penanganan secara komersial dari kontrak konstruksi sejak mulai berlaku hingga berakhir.

(Gilbreath 1992)

Maksud dan Tujuan

Menyelenggarakan seluruh aspek non teknis sesuai kemajuan pekerjaan agar tujuan kontrak tercapai (kontrak secara komersial berhasil hak dan kewajiban para pihak terpenuhi). (Gilbreath 1992)

Fungsi

Menggerakkan proyek, menyelesaikan perselisihan, pembayaran, perubahan pekerjaan, klaim. (Gilbreath 1992)

Kebutuhan Administrasi Kontrak (AK) yang baik

AK makin penting bila kontrak rumit, karena apabila tidak dikelola dengan baik akan mengakibatkan kerugian baik dipihak penyedia jasa maupun dipihak pengguna jasa.

Krisis moneter medio 1997 menyadarkan pelaku Industri Jasa Konstruksi kita bahwa AK sangat penting.

Klaim-klaim menjadi sulit karena AK tidak dipelihara dengan rapi.

3 Copyright NY-SS/ APK-PCM-BOK-PKH/IV-10

Page 4: Administrasi Proyek Konstruksi Pengenalan Cara Mengelola Bentuk Organisasi Kegiatan Peran Konsultan Hukum

Hubungan AK dengan Aspek Hukum

AK menangani seluruh aspek non teknis dari kontrak antara lain menyelesaikan sengketa, klaim, pemutusan kontrak AK berhubungan dengan aspek hukum.

Pihak-pihak yang terlibat AK

Pengguna jasa - MK Konsultan Perencana ditambah - QC Penyedia jasa - Agen Asuransi

- Sub penyedia jasa- Supplier

Dalam praktek, pengguna jasa biasanya membuat kontrak dengan :

Arsitek/Konsultan Perencana Rencana/desain Masa waktu Batasan biaya Kompetitif

Penyedia jasa utama

Konsultan MK

Konsultan Hukum

Penyedia jasa lain, sub penyedia jasa

(Caroline Sutandi, 2002)

Hubungan Kontraktual antar Para Pihak

(Lihat Tampilan No. 1 sampai dengan 4)

Tampilan No. 1: Hubungan Tradisional Kontrak Langsung dengan penyedia jasa Kontrak Perencaaan tersendiri

4 Copyright NY-SS/ APK-PCM-BOK-PKH/IV-10

Page 5: Administrasi Proyek Konstruksi Pengenalan Cara Mengelola Bentuk Organisasi Kegiatan Peran Konsultan Hukum

Tampilan No. 2: Hubungan Rancang Bangun Perencanaan & Pelaksanaan jadi satu

Tampilan No. 3: Kontrak MK Terpisah dari kontrak dengan penyedia jasa

Tampilan No. 4: Kontrak MK. MK Profesional, Perencanaan, Pelaksanaan terpisah

(Caroline Sutandi, 2002)

Administrasi Konstruksi

Tanggung Jawab lain Administrasi Kontrak

• Memelihara arsip kontrak

• Memelihara rujukan sehubungan dengan proyek

• Menyiapkan rekaman kontrak

(Caroline Sutandi, 2002)

Administrasi Proyek Konstruksi (APK)

merupakan induk dari Admnistrasi Kontrak.

administrasi kontrak hanyalah satu bagian dari Administrasi Proyek Konstruksi.

KONDISI APK DI INDONESIA

Kondisi Umum

sebagian besar pelaku jasa konstruksi belum menyadari pentingnya APK

baru sadar kalau timbul masalah:• pekerjaan tambah atas perintah lisan• perubahan gambar, perintah lisan

5 Copyright NY-SS/ APK-PCM-BOK-PKH/IV-10

Page 6: Administrasi Proyek Konstruksi Pengenalan Cara Mengelola Bentuk Organisasi Kegiatan Peran Konsultan Hukum

Kebiasaan kurang baik

lalai mencatat

tak menunjuk seorang yang tetap

karena tidak dicatat lupa pura-pura lupa jadi sengketa

Menunda masalah

karena lalai mencatat = menunda masalah

menunda masalah mempersulit diri sendiri

seharusnya sejak awal bentu organisasi APK yang baru dan diisi dengan orang-orang profesional.

Mempersulit pelaksanaan kontrak

hal-hal alami sebelumnya akan mempersulit pelaksanaan kontrak.

kesulitan bertambah jika petugas ganti-ganti.

petugas-petugas jangan diganti-ganti (kalau tak sangat penting).

Mau menghemat, malah tambah rugi

pakai tenaga kurang profesional hasil dibawah standar malah rugi

karena mutu dibawah standar perlu sewa Konsultan Hukum.• akhirnya mau murah diawal, akhirnya malah rugi

pakai tenaga profesional sejak awal.

6 Copyright NY-SS/ APK-PCM-BOK-PKH/IV-10

Page 7: Administrasi Proyek Konstruksi Pengenalan Cara Mengelola Bentuk Organisasi Kegiatan Peran Konsultan Hukum

Menjaga integritas

setiap pejabat harus menjaga kerahasiaan masing-masing instansi tempat kerja.

keakraban antar petugas tidak sampai harus melanggar rambu-rambu integritas

pelihara jangan sampai integritas dibutuhkan jika uang sudah ikut berperan

Pemanfaatan peluang klaim

bila APK dikelola baik peluang klaim nampak

bila tidak, klaim tinggal peluang yang diabaikan

buku Mengenal KLAIM KONSTRUKSI DAN PENYELESAIAN SENGKETA KONSTRUKSI, Bab VI – Teknik dan Kiat memanfaatkan peluang Klaim, dapat dimanfaatkan.

KEGIATAN-KEGIATAN UMUM APK

Mobilisasi dan Pelaksanaan

Masa awal sangat menentukan, pelihara hubungan baik dan pelihara arsip

Pengajuan dokumen penyedia jasa• Bila kompleks dapat berulang kali kontrak banyak jenis• Dapat makan waktu berminggu-minggu• Perlu kerjasama konstruktif antara pengguna jasa/penyedia jasa

Penagihan termyn dan Pembayaran (Gilbreath, 1992) :

Hati-hati kelebihan membayar (pengguna jasa) atau kurang membayar (penyedia jasa)

Alternatif pembayaran :

7 Copyright NY-SS/ APK-PCM-BOK-PKH/IV-10

Page 8: Administrasi Proyek Konstruksi Pengenalan Cara Mengelola Bentuk Organisasi Kegiatan Peran Konsultan Hukum

• berdasarkan biaya (kurang menggambarkan kenyataan)• berdasarkan waktu (paling tidak disukai)• berdasarkan Proyek (paling disukai)

Alasan lain mengukur Proyek :

• mengetahui tanggal Proyek selesai• mengetahui kemajuan sesungguhnya

Tantangan Objektivitas :

• seringkali progres diukur secara subjektif• sering timbul perselisihan• objektivitas direncanakan waktu kontrak disusun dengan pengukuran

metode tertentu

Teknik-teknik Pengukuran Khusus :

• Intermediate Milestone paling sering dipakai Fixed Lump Sum Kontrak pekerjaan harus selesai 100% baru dibayar

• Unit-unit sepadan dihitung berapa volume suatu bagian pekerjaan selesai

• Teknik 50-50 bila selesai < 100% dibayar 50% bila selesai 100% dibayar sisanya

• Teknik 0-100 dibayar jika selesai 100% kurang dari 100% (misalnya : 90%) tetap tak dibayar

• Teknik subjektif tingkat progres diukur secara subjektif

• Variasi dan kombinasi dapat dibuat variasi 0-100 atau 50-50 menjadi 10-90, 25-75 atau

bahkan 12-23 – 42-23

8 Copyright NY-SS/ APK-PCM-BOK-PKH/IV-10

Page 9: Administrasi Proyek Konstruksi Pengenalan Cara Mengelola Bentuk Organisasi Kegiatan Peran Konsultan Hukum

Pilihan skema pembayaran & nilai bobot :

• penetapan rencana termyn dalam kontrak• jangan biarkan penyedia jasa mengajukan cara sama

Prosedur pengukuran progres dan pembayaran yang dianjurkan :

• Lihat tampilan No. 7 dan No. 8(Gilbreath, 1992)

Pengukuran dan pembayaran (Fisk, 1997) :

• Arus pembayaran seperti terlukis dalam tampilan No. 9

Perintah-perintah perubahan

Tak ada yang lebih tetap daripada perubahan itu sendiri perubahan selalu terjadi (Gilbreath, 1992)

Kontrak hampir selalu berubah sampai selesai perubahan formal adalah faktor paling mengancam keberhasilan proyek

Perubahan perlu pengawasan

Perintah perubahan = dokumen resmi yang merubah dokumen kontrak. Yang dirubah antara lain :

Nilai kontrak Jadual pembayaran Waktu penyelesaian atau Rencana dan spesifikasi

Perintah Perubahan adalah kesepakatan tertulis yang memberi pengguna jasa kewenangan untuk :

Penambahan Penghilangan Perbaikan

9 Copyright NY-SS/ APK-PCM-BOK-PKH/IV-10

Page 10: Administrasi Proyek Konstruksi Pengenalan Cara Mengelola Bentuk Organisasi Kegiatan Peran Konsultan Hukum

Macam perubahan kontraktual :• perubahan resmi diketahui sebelumnya• perubahan tak resmi tak diketahui sebelumnya perubahan lingkup

pekerjaan

Sebab-sebab khas perubahan :

• Informasi desain yang cacat atau tak lengkap• Kelambatan/cacat barang dari pengguna jasa• Perubahan kebutuhan• Perubahan/kondisi lapangan yang tak dikenal• Dampak pekerjaan pihak lain• Bahasa kontrak mendua arti• Larangan metode kerja tertentu• Pemenuhan kontrak yang tak mencukupi/terlambat• Percepatan atau perlambatan pekerjaan.

Proses perubahan pekerjaan :

• Pengenalan (Identifikasi)• Evaluasi• Persetujuan• Penggabungan• Pembayaran

Dokumen-dokumen Perubahan :

• Setiap langkah dari 5 hal tersebut sebelumnya digambarkan dengan dokumen-dokumen khusus

• Dokumen perubahan ini tentunya akan merubah kontrak

Pengecualian-pengecualian :

• Karena waktu/keluar masuk, perlu pengecualian perintah lisan• Tapi hal ini harus dibatasi

Evaluasi Kebutuhan :

• Merubah rencana kontrak• Merubah spesifikasi• Merubah urut-urutan pekerjaan• Keperluan administrasi : menetapkan cara pembayaran

10 Copyright NY-SS/ APK-PCM-BOK-PKH/IV-10

Page 11: Administrasi Proyek Konstruksi Pengenalan Cara Mengelola Bentuk Organisasi Kegiatan Peran Konsultan Hukum

Pertimbangan Evaluasi :

• kondisi lapangan berbeda• kesalahan spesifikasi• perubahan regulasi• perubahan rencana• dan lain-lain

(Gilbreath 1992)

ORGANISASI APK

Pengantar

APK mutlak harus terdapat dalam organisasi proyek (merupakan bagian dari organisasi proyek)

APK dari pihak pengguna jasa dan penyedia jasa harus kerjasama dengan baik (dalam pengertian yang positif, bukan berkolusi)

Kualifikasi Personalia :

Petugas APK harus punya kualifikasi sebagai berikut :

• Kepala Proyek : menguasai seluruh aspek Kontrak• Administrator Kontrak : menguasai aspek Administrasi Kontrak• Estimator : menguasai aspek Pelaksanaan• Akuntansi : mengawasi aspek Akuntansi/Keuangan• Petugas Administrasi : mengawasi aspek Administrsi Umum

(Korespondensi)

Petugas Inti APK :

Penyedia jasa• Administrator Kontrak: Penanggung Jawab tugas-tugas APK• Estimator: memantau kemajuan fisik proyek, jadual, perubahan,

spesifikasi, syarat-syarat, perizinan • Akuntansi/Keuangan : memantau kemajuan pekerjaan dari segi

keuangan, menyiapkan jaminan-jaminan

11 Copyright NY-SS/ APK-PCM-BOK-PKH/IV-10

Page 12: Administrasi Proyek Konstruksi Pengenalan Cara Mengelola Bentuk Organisasi Kegiatan Peran Konsultan Hukum

• Petugas Administrasi: mengurus korespondensi, tagihan, perubahan, amandemen

Pengguna jasa

• Manajer Kontrak : sebagai mitra (counter part) dari Administrator Kontrak dari pihak penyedia jasa.

• Pengawas/Inspector : sebagai mitra dari Estiminator dari pihak penyedia jasa

Contoh Organisasi Proyek pengguna jasa : Lihat Tampilan No. 12

Contoh Organiasi Proyek penyedia jasa: LihatTampilan No. 13

Hubungan APK dengan Aspek Hukum: Lihat Tampilan No. 15

Sasaran APK sejak mulai sampai akhir LihatTampilan No. 16

Tanggung jawab petugas APK

Manajer Proyek :• Mengawasi seluruh pelaksanaan proyek• Menggunakan data/informasi proyek• Menangani beberapa proyek• Membawahi beberapa Pengawas

Fungsi Manajer Proyek :

Pendelegasian fungsi APK ke perwakilan proyek

Penting untuk filosofi Administrasi Proyek Konstruksi

Menghilangkan konflik

Mengurangi klaim & sengketa

Meningkatkan efisiensi terhadap para pihak

12 Copyright NY-SS/ APK-PCM-BOK-PKH/IV-10

Page 13: Administrasi Proyek Konstruksi Pengenalan Cara Mengelola Bentuk Organisasi Kegiatan Peran Konsultan Hukum

Tugas Manajer Konstruksi (MK) :

Penetapan Strategi Penawaran

Penetapan tahapan pemasukan desain sampai jadi kontrak

Membuat perkiraan biaya proyek

Menyiapkan CPM

Evaluasi Penawaran

Penyelesaian Manajemen Lapangan

(Caroline Sutandi, 2002)

METODE FAST TRACK DALAM APK

Pengertian :

Metode perencanaan & pelaksanaan saling tumpang tindih

Pelaksanaan dapat mulai sebelum perencanaan selesai seluruhnya

Pemakaian :

Dipakai untuk kontrak spesialis dan menggunakan MK

Hanya untuk proyek-peroyek besar

Tujuan :

Mendapatkan kualitas lebih baik

Masa konstruksi lebih pendek

Biaya lebih murah (mencegah laba berganda)

13 Copyright NY-SS/ APK-PCM-BOK-PKH/IV-10

Page 14: Administrasi Proyek Konstruksi Pengenalan Cara Mengelola Bentuk Organisasi Kegiatan Peran Konsultan Hukum

Organisasi :

Hanya ada dipihak pengguna jasa

KEGIATAN-KEGIATAN KHUSUS APK

Pengantar :

Kegiatan-kegiatan yang hanya terjadi sekali atau terjadi sewaktu-waktu (tidak secara rutin/umum)

Kegiatan-kegiatan tersebut :

• Pembayaran Akhir• Retensi• Klaim• Pengakhiran Kontrak

Pembayaran Akhir :

Prosedur Termyn/bulanan dapat dipakai dengan beberapa tambahan

Rekomendasi dalam pengakhiran kontrak

Retensi :

Secara tradisional sebagian pembayaran akhir ditahan

Nilainya biasanya 10% dari nilai kontrak atau disebut nilai rupiahnya

Maksud/tujuan retensi:

• memotivasi penyedia jasa untuk menyelesaikan pekerjaan• menanggulangi resiko bila penyedia jasa lari• Mendorong penyedia jasa kembali ke lapangan

14 Copyright NY-SS/ APK-PCM-BOK-PKH/IV-10

Page 15: Administrasi Proyek Konstruksi Pengenalan Cara Mengelola Bentuk Organisasi Kegiatan Peran Konsultan Hukum

Cara-cara Pencairan Retensi :

Bisa untuk sebagian pekerjaan tertentu (pencairan bertahap)

Melewati suatu periode tertentu

Pencapaian suatu unjuk kerja tertentu/minta uji coba dulu

Alternatif Retensi :

Irrevocable Letter of Credit dari Bank/Institusi Keuangan bila penyedia jasa tidak menyelesaikan maka L/C dapat dicairkan.

Escrow Account rekening atas nama penyedia jasa, tapi pencairan dengan persetujuan pengguna jasa.

Bank Garansi penyedia jasa menyerahkan Bank Garansi senilai Retensi, bila tidak dikerjakan Bank Garansi cair.

Klaim-klaim :Lihat makalah “KLAIM KONSTRUKSI DAN PENYELESAIAN SENGKETA KONSTRUKSI”

Penutupan Kontrak (Gilbreath, 1992)

Penerimaan pekerjaan penyedia jasa

Penerimaan dokumen sesuai kontrak

Evaluasi unjuk kerja penyedia jasa

Dokumen terkait :• Peralatan utama yang diserahkan• Dokumen garansi• Gambar terlaksana• Manual operasional

Pengiriman barang-barang khas :• Suku cadang• Perkakas khusus• Barang-barang habis terpakai

15 Copyright NY-SS/ APK-PCM-BOK-PKH/IV-10

Page 16: Administrasi Proyek Konstruksi Pengenalan Cara Mengelola Bentuk Organisasi Kegiatan Peran Konsultan Hukum

Prosedur pengakhiran lihat tampilan No.

Contoh sertifikat-sertifikat lihat tampilan No. 29 - 32

Hubungan antara APK dan Aspek Hukum

Proyek Konstruksi perlu Konsultan Hukum (Lawyer)

Perlu diketahui 3 hal mengenai Lawyer Kapan diperlukan Bagaimana cara memilih Bagaimana memanfaatkannya

Cara memilih Lawyer Tipe praktisi profesional Kepribadian mengerti anda Harga murah tapi profesional Pemanfaatan strategi pilih yang muda tapi professional Biaya batasi pembicaraan

Peran Konsultan Hukum dalam APK

Memastikan hak-hak

Bantuan pada klaim

Anggapan hukum lawan kewajiban

Bila pengguna jasa digugat

Bila pengguna jasa menggugat

Ringkasan : mendapatkan yang terbaik dari Lawyer Tindakan/perlakuan anda dapat menjadikan Lawyer sebagai asset atau

hambatan Butuh lawyer dengan fakta lengkap Susun dokumen secara cepat Pilih Lawyer = menyerahkan kontrak Pilih Lawyer ahli

EVALUASI PENYEDIA JASA & KONTRAK KONSTRUKSI

16 Copyright NY-SS/ APK-PCM-BOK-PKH/IV-10

Page 17: Administrasi Proyek Konstruksi Pengenalan Cara Mengelola Bentuk Organisasi Kegiatan Peran Konsultan Hukum

Pengantar :

Perlu evaluasi penyedia jasa

Perlu evaluasi Kontrak Konstruksi

Evaluasi penyedia jasa :

Lihat contoh Tampilan No. 33

Kriteria evaluasi :

Penilaian waktu mobilisasi

Persiapan lapangan

Sistimatika kerja

Tanggapan atas instruksi-instruksi

Keselamatan kerja

Kebersihan lapangan

dan lain-lain

Evaluasi Kontrak :

Apakah sesuai peraturan perundang-undangan

Apakah klaim, perubahan pekerjaan tercantum

Apakah pasal penyelesaian sengketa ada

Apakah Pasal 1266 KUH Per disampingkan Apakah ditetapkan hukum yang berlaku (Asing)

17 Copyright NY-SS/ APK-PCM-BOK-PKH/IV-10

Page 18: Administrasi Proyek Konstruksi Pengenalan Cara Mengelola Bentuk Organisasi Kegiatan Peran Konsultan Hukum

Bahasa Kontrak ?

Pengertian/Definisi

HAL-HAL YANG PERLU DIPERHATIKAN

Kegiatan non teknis = Administrasi Kontrak sering diabaikan

Kegiatan dimulai sejak kontrak dimulai sampai berakhir

AK adalah penanganan komersial dari kontrak sejak masa perencanaan, pembentukan hingga pelaksanaan dan merupakan bagian dari APK

Maksud AK adalah menyelenggarakan seluruh aspek non teknis

Tujuannya agar Proyek secara komersial berhasil

AK mengurangi potensi klaim/perselisihan

Di Indonesia, AK belum terlaksana dengan baik

AK dan APK harus ditata dengan baik

AK harus ada dalam organisasi Proyek bagian APK

Seharusnya AK telah diatur dalam dokumen Kontrak

Ak perlu disosialisasikan

Jika ditemukan kesulitan gunakan Konsultan Hukum

PERAN KONSULTAN HUKUM18 Copyright NY-SS/ APK-PCM-BOK-PKH/IV-10

Page 19: Administrasi Proyek Konstruksi Pengenalan Cara Mengelola Bentuk Organisasi Kegiatan Peran Konsultan Hukum

Pengantar

Para Pelaku Industri jasa konstruksi di Indonesia baik sebagai penyedia jasa (kontraktor pelaksana/konsultan/pengawas) maupun pengguna jasa umumnya hingga saat ini jarangsekali atau sedikit sekali yang melibatkan peran serta konsultan hukum dalam penyusunan kontrak konstruksi, karena :

• Tidak mengetahui/menyadari bahwa kontrak secara hukum harus benar dan tidak mempunyai penafsiran yang berbeda antara para pihak dan hal ini memerlukan jasa konsultan hukum untuk membuatnya

• Masih menggunakan “filosofi” orang Jawa Barat : “Kumaha engkek” (bagaimana nanti).

• Sangat dianjurkan untuk memilih dan menggunakan konsultan hukum yang kompeten dan memahami hukum-hukum konstruksi, karena kontrak konstruksi merupakan UU yang mengatur hak dan kewajiban para pihak sehingga perlu mempunyai kontrak konstruksi yang baik dan benar menurut hukum konstruksi dan yang dapat membuatnya mestilah seorang ahli hukum.

Hubungan antara Pengelolaan Kontrak dan Permasalahan Hukum

Jika anda terlibat dalam proyek konstruksi dalam kapasitas apapun – anda akan memerlukan konsultasi dan keahlian seorang konsultan hukum.

Kapan menggunakan jasa konsultan hukum :

• Gunakan konsultan hukum sejak semula

• Bagaimana memilih seorang konsultan hukum

• Kapan menggunajan konsultan hukum

• Kapan menggunakannya sekali anda telah menjatuhkan pilihan

Cara memilih seorang konsultan hukum :

19 Copyright NY-SS/ APK-PCM-BOK-PKH/IV-10

Page 20: Administrasi Proyek Konstruksi Pengenalan Cara Mengelola Bentuk Organisasi Kegiatan Peran Konsultan Hukum

• Jarang sekali seorang ahli teknik yang profesional sekaligus juga seorang konsultan hukum/lawyer apalagi sebaliknya : seorang sarjana hukum yang ahli teknik.

• Belum banyak (sedikit sekali) kantor-kantor Firma Hukum di Indonesia yang mampu menangani masalah-masalah jasa konstruksi karena umumnya mereka tidak memiliki sarjana-sarjana teknik yang mengetahui kasus-kasus industri jasa konstruksi.

• Menggunakan jasa konsultan hukum kurang disukai Pemerintah sebagai pengguna jasa karena beranggapan bahwa calon penyedia jasa yang membawa lawyer/konsultan hukum beritikad kurang baik, seolah-olah mau berperkara.

Faktor-faktor yang di pertimbangkan didalam memilih Konsultan Hukum

Tipe Ahli Hukum Praktek

• Carilah seorang ahli hukum yang paham mengenai sengketa konstruksi, walaupun mungkin dia tidak ahli dalam bidang-bidang hukum konstruksi lainnya karena mengurangi bidang hukum konstruksi itu sudah sulit.

Kepribadian

Wawancara beberapa prospek yang cocok dan pilih seorang yang anda sukai bahkan anda akan sering harus bertemu dan berbincang-bincang dengannya.

Harga, Biaya & Ongkos

Rundingkan harga dan sistim pembayaran di depan (Lump Sump Price atau Hourly)

Boleh hemat tetapi jangan jadi hambatan untuk meng-hire hourly yang handal karena pekerjaan/proyek menjadi taruhannya.

Tanyakan apakah selama Lawyer Fee ada Statement/Add rival Fee

20 Copyright NY-SS/ APK-PCM-BOK-PKH/IV-10

Page 21: Administrasi Proyek Konstruksi Pengenalan Cara Mengelola Bentuk Organisasi Kegiatan Peran Konsultan Hukum

Penggunaan Siasat/Strategi

Pilih lawyer senior yang benar-benar ahli cukup 1 orang saja karena mahal.

Untuk pekerjaan Turn Lawyer Senior cukup 1 orang tetap diberikan beberapa asisten yang feenya lebih murah.

Peran Konsultan Hukum Selama Penyusunan Kontrak

Konsultan Hukum sebaiknya sudah berperan pada waktu penyusunan/pembentukkan kontrak bahkan seharusnya fase perencanaan kontrak karena berbicara mengenai kontrak artinya kita berbicara mengenai hukum.

Memberikan nasehat hukum yang kompeten selama penyusunan kontrak.

Maksud kontrak yang sah, pengguna jasa tidak memiliki perlindungan kecuali yang ditetapkan Undang-Undang dan rasa keadilan.

Pedoman Hukum untuk Menyusun Kontrak

Mintalah seorang pengacara untuk meninjau bentuk standar kontrak anda atau sesuatu yang telah anda ubah untuk setiap permintaan.

Mintalah tinjauan dari konsultan hukum yang kompeten.

Diskusikan resiko yang diberikan kepada anda dalam usulan kontrak

Hal-hal yang perlu diangkat untuk menyusun kontrak :• Hukum selalu berubah• Bacalah selalu kontrak anda sebelum memutuskan untuk

menggunakannya• Bila membaca (Kontrak), tanya diri anda “apa saya mengerti ini ?”• Bila membaca (Kontrak), tanya diri anda “Apakah penyedia jasa akan

mengerti hal ini ?”• Kata-kata tertulis dapat merupakan sampah atau harta• Hati-hati dengan kumpulan rujukan• Lindungi anda sendiri• Jangan terlalu khawatir mengenai keadilan

Kesimpulan

21 Copyright NY-SS/ APK-PCM-BOK-PKH/IV-10

Page 22: Administrasi Proyek Konstruksi Pengenalan Cara Mengelola Bentuk Organisasi Kegiatan Peran Konsultan Hukum

Kontrak konstruksi adalah suatu dokumen/produk hukum dengan pengertian kontrak yang dibuat secara hukum adalah benar

Yang dapat menyusun kontrak konstruksi dengan benar secara hukum adalah orang yang mengerti hukum secara umum yaitu para lawyer/konsultan hukum dan yang mengerti mengenai hukum konstruksi secara khusus

Perlu diingat bahwa walaupun kontrak konstruksi adalah dokumen/produk hukum yang disusun oleh konsultan hukum, yang akan melaksanakan kontrak tersebut, bukanlah orang-orang yang mengerti hukum tapi orang-orang teknik. Oleh karena itu bahasa kontrak harus dibuat sejelas dan sesederhana mungkin agar dimengeri oleh orang-orang bukan ahli hukum namun tidak melanggar kaidah atau peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Untuk mengantisipasi atau mengurangi kemungkinan terjadi sengketa atau perselisihan, maka para lawyer yang menyusun kontrak harus berusaha agar setiap kata/istilah yang dipakai tidak berarti lebih dari satu artinya membingungkan.

Untuk masa-masa mendatang seharusnya kita di Indonesia melibatkan peranan konsultan hukum dalam menyusun kontrak-kontrak konstruksi terutama untuk proyek-proyek berskala besar dengan tingkat kerumitan dan kecanggihan teknologi yang sudah sangat tinggi dengan alasan-alasan sebagai berikut :

Mengantisipasi/mengurangi terjadinya perselisihan/sengketa dan kontrak konstruksi tidak sampai cacat hukum terutama untuk pekerjaan konstruksi yang besar dan kompleks.

Mengantisipasi kemungkinan perundingan mengenai kontrak dengan pihak investor asing yang hampir dapat dipastikan akan selalu didampingi lawyer mereka.

Proyek-proyek bantuan yang menggunakan dana luar negeri hampir dapat dipastikan menggunakan kontrak dengan sistim mereka (FIDIC, JCT).

Anggapan kebanyakan orang bahwa keterlibatan konsultan hukum dalam industri jasa konstruksi khususnya dalam pengelolaan kontrak konstruksi

22 Copyright NY-SS/ APK-PCM-BOK-PKH/IV-10

Page 23: Administrasi Proyek Konstruksi Pengenalan Cara Mengelola Bentuk Organisasi Kegiatan Peran Konsultan Hukum

beritikad kurang baik (ingin berperkara) kiranya sudah waktunya dihilangkan mengingat negara-negara maju malah berkeyakinan bahwa peran konsultan hukum disini adalah suatu keharusan.

Mengingat sistim pendidikan kita yang berbeda dengan Dunia Barat (Amerika Serikat) maka Konsultan Hukum yang dipilih haruslah Konsultan Hukum profesional yang bekerja sama dengan ahli teknik yang profesional dan berpengalaman dibidang industri konstruksi dan hukum konstruksi.

Daftar Pustaka :1. Buku Mengenal Klaim Konstruksi & Penyelesaian Sengketa Konstruksi oleh H. Nazarkhan

Yasin, I.2. Buku Administrasi Proyek Konstruksi oleh H. Nazarkhan Yasin, Ir.3. Buku Managing Construction Contracts oleh Robert D. Gilbreath4. Buku Construction Project Administration, 2003 oleh A. Caroline Sutandi, Ir. MT.,Ph.D

23 Copyright NY-SS/ APK-PCM-BOK-PKH/IV-10