Top Banner
36 Universitas Kristen Petra 4. ANALISA DAN PEMBAHASAN 4.1 Analisa Pemasaran Sebagai tahap yang pertama, pemasar harus memahami kebutuhan dan keinginan pelanggan serta kondisi pasar tidak lebih dari dimana mereka beroperasi. 4.1.1 Gambaran Umum Profil Responden Kuesioner yang dibuat menjelaskan ragam hunian kos yang diinginkan oleh penghuni kos di sekitar wilayah Darmo Permai Selatan. Variabel-variabel ini selanjutnya ditabulasikan dengan menggunakan program Microsoft Excel. Data responden berasal dari penghuni Darmo Permai Selatan, selanjutnya dari kuesioner diperoleh presentasi profil data umum dari seluruh responden seperti terlihat pada Tabel 4.1. Responden yang dipilih hanya terbatas pada penghuni Darmo Permai Selatan yang bertempat tinggal di rumah kos. Profil responden hanya untuk mengetahui presentase dari data umum responden yang diteliti saja. Penulis tidak menganalisa keterkaitan profil responden dengan desain produk dari kos yang akan dibuat. Penulis membagikan 33 kuesioner yang dibagikan secara langsung ke responden sesuai dengan kriteria. Berdasarkan kuesioner didapatkan bahwa kebanyakan responden adalah orang yang belum menikah tetapi sudah bekerja dengan pengeluaran di bawah Rp. 2.000.000,00 seperti tampak pada Tabel 4. 1. Terdapat juga penyajian dari hasil analisa kuesioner mengenai profil responden dalam bentuk grafik yang dapat dilihat pada bagian Lampiran. Tabel 4. 1.Profil Responden Jenis Kelamin Usia Status Pendidikan Pengeluaran / bulan Laki =13 orang 16-21 Tahun =16 orang Menikah = 4 orang SMA =2 orang 1 2 juta =17 orang Wanita =20 orang 22-25 Tahun =10 orang Belum = 29 orang Mahasiswa =12 orang 3 5 juta =15 orang > 25 Tahun =7 orang Bekerja =19 orang > 5 juta =1 orang
41

4. ANALISA DAN PEMBAHASAN 4.1 Analisa Pemasaran 4.1.1 ...

Nov 28, 2021

Download

Documents

dariahiddleston
Welcome message from author
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
Page 1: 4. ANALISA DAN PEMBAHASAN 4.1 Analisa Pemasaran 4.1.1 ...

36 Universitas Kristen Petra

4. ANALISA DAN PEMBAHASAN

4.1 Analisa Pemasaran

Sebagai tahap yang pertama, pemasar harus memahami kebutuhan dan

keinginan pelanggan serta kondisi pasar tidak lebih dari dimana mereka

beroperasi.

4.1.1 Gambaran Umum Profil Responden

Kuesioner yang dibuat menjelaskan ragam hunian kos yang diinginkan

oleh penghuni kos di sekitar wilayah Darmo Permai Selatan. Variabel-variabel ini

selanjutnya ditabulasikan dengan menggunakan program Microsoft Excel.

Data responden berasal dari penghuni Darmo Permai Selatan, selanjutnya

dari kuesioner diperoleh presentasi profil data umum dari seluruh responden

seperti terlihat pada Tabel 4.1. Responden yang dipilih hanya terbatas pada

penghuni Darmo Permai Selatan yang bertempat tinggal di rumah kos. Profil

responden hanya untuk mengetahui presentase dari data umum responden yang

diteliti saja. Penulis tidak menganalisa keterkaitan profil responden dengan desain

produk dari kos yang akan dibuat. Penulis membagikan 33 kuesioner yang

dibagikan secara langsung ke responden sesuai dengan kriteria.

Berdasarkan kuesioner didapatkan bahwa kebanyakan responden adalah

orang yang belum menikah tetapi sudah bekerja dengan pengeluaran di bawah Rp.

2.000.000,00 seperti tampak pada Tabel 4. 1. Terdapat juga penyajian dari hasil

analisa kuesioner mengenai profil responden dalam bentuk grafik yang dapat

dilihat pada bagian Lampiran.

Tabel 4. 1.Profil Responden

Jenis Kelamin Usia Status Pendidikan Pengeluaran / bulan

Laki =13 orang 16-21 Tahun =16 orang Menikah = 4 orang SMA =2 orang 1 – 2 juta =17 orang

Wanita =20

orang

22-25 Tahun =10 orang Belum = 29 orang Mahasiswa =12 orang 3 – 5 juta =15 orang

> 25 Tahun =7 orang Bekerja =19 orang > 5 juta =1 orang

Page 2: 4. ANALISA DAN PEMBAHASAN 4.1 Analisa Pemasaran 4.1.1 ...

37 Universitas Kristen Petra

4.1.2 Gambaran Umum Produk Hunian Kos

Data responden berasal dari penghuni Darmo Permai Selatan, selanjutnya

dari kuesioner diperoleh gambaran umum tentang hunian kos dari seluruh

responden seperti terlihat pada Tabel 4. 2 yang digunakan untuk mengetahui

desain kamar kos, serta harga yang layak untuk sewa kos per bulannya, selain itu

juga untuk mengetahui faktor apa yang paling dicari oleh konsumen dalam

memilih kos.

Berdasarkan kuesioner tentang gambaran umum produk diperoleh bahwa

biaya yang terjangkau menjadi alasan konsumen memilih hunian, sedangkan

luasan kamar yang diinginkan adalah 3x4 m2

dengan harga sewa di bawah Rp.

1.500.000,00 seperti tampak pada Tabel 4. 2. Terdapat juga penyajian dari hasil

analisa kuesioner mengenai gambaran umum produk hunian yang diinginkan

dalam bentuk grafik yang dapat dilihat pada bagian Lampiran.

Tabel 4. 2. Gambaran Umum Produk Hunian yang Diinginkan

Alasan Memilih Hunian Luasan Kamar Harga Sewa per bulan

Biaya= 13 orang 3x3 = 5 orang < 1 juta = 12 orang

Fasilitas = 8 orang 3x4 = 28 orang 1 – 1.5 juta = 12 orang

Privasi = 6 orang 1,5 – 3 juta = 9 orang

Keamanan = 2 orang > 3 juta = 0 orang

Lain – lain = 4 orang

4.1.3 Fasilitas yang Diinginkan dalam Sebuah Hunian Kos

Data responden berasal dari penghuni Darmo Permai Selatan, selanjutnya

dari kuesioner diperoleh gambaran tentang fasilitas yang diinginkan pada sebuah

hunian dari seluruh responden seperti terlihat pada Tabel 4. 3 .

Fasilitas merupakan salah satu hal yang menjadi nilai jual tersendiri dari

produk hunian kos. Berikut ini adalah peringkat fasilitas yang paling diinginkan

berdasarkan hasil dari kuesioner yang dapat dilihat pada Tabel 4. 3.

Berdasarkan kuesioner tentang fasilitas yang akan disertakan dalam desain

produk adalah AC, WC dalam, air panas, dapur , dispenser, kulkas, wi-fi, nasi

putih dan laundry seperti terlihat pada Tabel 4. 3 Terdapat juga penyajian dari

hasil analisa kuesioner mengenai fasilitas yang diinginkan pada sebuah hunian

dalam bentuk grafik yang dapat dilihat pada bagian Lampiran.

Page 3: 4. ANALISA DAN PEMBAHASAN 4.1 Analisa Pemasaran 4.1.1 ...

38 Universitas Kristen Petra

Tabel 4.3 .Fasilitas yang Diinginkan pada Sebuah Hunian

No Dalam Kamar Frekuensi Luar Kamar Frekuensi Pendukung Frekuensi

1 AC 138 Dapur 136 Wi – fi 146

2 WC Dalam 130 Kulkas 134 Laundry 138

3 Air Panas 117 Dispenser 130 Nasi 131

4 TV 111 Ruang TV 121 Satpam 125

5 Kipas 100 Minimarket 110 Free Drink 124

6 Kulkas 96 Balkon 105 Carport 124

7 Taman 104 Free

Breakfast

122

8 Fttness 88 Basement 112

9 Jogging Track 80 CCTV 112

10 Kolam Renang 76

4.1.4 Hasil Wawancara dengan Responden

Dari pengamatan site yang telah dilakukan di daerah Darmo Permai

Selatan, didapati bahwa di dekat lahan kita terdapat dua kos di sekitar Darmo

Permai Selatan V yaitu Grace House dan kos Kita, selain itu ada juga bangunan

Cozy living homestay yang sedang dalam proses pembangunan.

Berdasarkan wawancara terhadap pemilik kos Grace House disimpulkan

bahwa perlu ada parkir basement, mengingat terkadang penghuni membawa

kendaraan mobil sehingga membutuhkan ruangan yang lebih besar untuk dapat

menampung kendaraan mereka.

Kemudian dari aspek desain, desain bangunan di kos Kita terkesan padat

dan gelap karena buruknya penataan pencahayaan, berbeda dengan desain

bangunan pada Grace House yang memiliki void besar di bagian tengahnya. Hal

ini juga yang menjadi pertimbangan dengan menciptakan desain hunian yang ber-

void, dan banyak jendela di beberapa sisi bangunan dan kamar.

4.2 Desain Produk

4.2.1 Gambaran Umum Produk

Lahan proyek terletak di daerah Darmo Permai Selatan XIII no 43. Luas

lahan dari proyek sekitar 830,81 m2 , sedangkan untuk luas bangunan adalah

sekitar 1392,91 m2. Untuk gambar dan detail yang lengkap mengenai hunian yang

dibangun dapat dilihat pada Lampiran.

Page 4: 4. ANALISA DAN PEMBAHASAN 4.1 Analisa Pemasaran 4.1.1 ...

39 Universitas Kristen Petra

Bangunan kos terdiri dari 3 lantai dan atap serta 1 lantai basement dengan

ketinggian per lantai adalah 4 m, serta ketinggian basement 3 m ( diukur dari

lantai 1 ). Dimana lantai bangunan dibuat lebih tinggi sejauh 1 m dari tanah asli

( halaman ). Luas bangunan basement ± 372,37 m2

, luasan lantai 1 adalah seluas

± 369,04 m2, lantai 2, 3 dan atap masing - masing adalah seluas ± 340,18 m

2.

4.2.2 Aspek Perancangan Umum Produk

Berikut ini akan dibahas perancangan dari bagian – bagian ruangan yang

ada dalam hunian kos ini.

a. Pos Satpam

Pos satpam di gerbang masuk dengan ukuran ± 2,3 x 2,3 m2.

b. Garis Sempadan Bangunan

Untuk garis sempadan bangunan kos ini adalah sejauh 4 m untuk

bagian yang berhadapan dengan jalan raya ( sisi utara dan barat hunian ),

sedangkan untuk bagian yang dekat dengan tetangga adalah sejauh 1 m ( sisi

timur dan selatan hunian ).

c. Basement

Basement dibangun untuk memenuhi kebutuhan parkir untuk penghuni

kos. Di estimasikan dapat menampung kurang lebih 12 mobil ( asumsi lahan

5 X 8 m2 ,bisa untuk 3 unit mobil ).

Basement dibangun dengan ketinggian 3 m dari lantai 1, basement ini

memiliki luasan sekitar 372,37 m2

. Akses masuk ke dalam basement adalah

sebuah turunan setinggi 1 m dari tanah asli yang terletak di bagian depan

bangunan selebar ± 4 m. Sedangkan unuk akses luar terletak pada bagian

samping hunian dengan ketinggian dan lebar yang sama.

d. Lantai 1

Untuk jalur akses keluar dan masuk pada lantai 1 terdapat beberapa

tangga yaitu tangga utama yang berada di depan, tangga samping yang akan

Page 5: 4. ANALISA DAN PEMBAHASAN 4.1 Analisa Pemasaran 4.1.1 ...

40 Universitas Kristen Petra

menghubungkan penghuni menuju ke area jemur, serta ada tangga basement

yang bisa digunakan untuk langsung menuju ke tempat parkir basement.

Pada lantai pertama terdapat 13 kamar untuk kos dan 1 kamar

pembantu. Setiap kamar kos berukuran 3,5 x 5 m2

, sedangkan kamar

pembantu berukuran 2 x 5 m2.

Selain kamar pembantu terdapat dapur yang terletak di bawah tangga

yang dapat digunakan oleh seluruh penghuni kos yang ingin memasak.

Untuk kebutuhan bersantai juga disediakan ruang santai yang berada di

tengah – tengah bangunan yang langsung berhadapan dengan pintu utama,

ruang santai ini juga bisa digunakan sebagai ruang untuk menerima tamu.

Untuk desain pencahayaan selain menggunakan lampu, pada desain

bangunan juga diberikan beberapa kaca besar yang diletakkan di bagian

kanan dan kiri bangunan serta di dekat ruang santai. Tujuan dari kaca – kaca

besar ini adalah memungkinkan masuknya cahaya alami dalam skala besar

ke dalam ruangan.

e. Lantai 2 dan Lantai 3

Berbeda dengan lantai pertama, pada lantai kedua dan ketiga terdapat

masing – masing 14 kamar per lantai untuk kos berukuran 3,5 x 5 m2,

namun tidak terdapat kamar untuk pembantu.

Tidak ada dapur di lantai kedua dan ketiga, namun untuk ruang santai

tetaplah ada. Tangga yang menghubungkan tiap lantai juga tetap ada, hanya

saja pada lantai ketiga terdapat tangga monyet yang bisa digunakan ketika

diperlukan perbaikan pada atap.

Untuk desain pencahayaan selain menggunakan lampu, pada desain

bangunan di lantai kedua dan ketiga diberikan beberapa kaca besar yang

diletakkan di 4 sisi bangunan. Tujuan dari kaca – kaca besar ini adalah

memungkinkan masuknya cahaya alami dalam skala besar ke dalam

ruangan.

Ditambah lagi dengan adanya void ( lubang ) yang ada di dua titik

dengan ukuran 1 x 10 m2. Selain dapat membantu sirkulasi udara di dalam

Page 6: 4. ANALISA DAN PEMBAHASAN 4.1 Analisa Pemasaran 4.1.1 ...

41 Universitas Kristen Petra

bangunan, void secara tidak langsung juga membantu pencahayaan alami

untuk lantai di bawahnya.

f. Atap

Atap yang digunakan pada bangunan kos ini adalah jenis atap plat

beton. Pada bagian atap ini terdapat lubang man hole yang dapat digunakan

oleh tukang untuk naik ke atap.

Untuk menutup void diberikan suatu rangka baja dengan fiberglass

sebagai penutupnya, hal ini dilakukan untuk memungkinkan udara dan

cahaya alami tetap masuk ke dalam bangunan. Pada bagian bawah rangka

baja dibuat semacam penghalang dari plat cor setinggi 10 cm untuk

mencegah air hujan masuk melalui void, selain itu di bagian samping rangka

baja diberikan kasa berkeliling untuk mencegah serangga masuk ke dalam

bangunan.

4.2.3 Aspek Perancangan Ventilasi Produk

Untuk perancangan ventilasi pada desain hunian kos dengan mengacu

pada Satwiko ( 2009) , adapun hal – hal yang dilakukan adalah sebagai berikut :

Bangunan berada di tengah lahan sehingga semua sisi terkena

hembusan angin. Selain untuk kelancaran ventilasi, hembusan angin

juga membantu menyejukkan permukaan bangunan. Hal ini juga

membuat semua sisi dapat memiliki pandangan keluar yang akan

membantu masuknya cahaya ke dalam ruangan.

Bukaan yang selebar – lebarnya untuk memberi keluasaan angin

bergerak di dalam ruang. Hal ini dijawab dengan adanya void

( lubang ) di tengah bangunan di dua titik dengan ukuran 1 x 10 m2.

Pemakaian AC di ruang – ruang yang membutuhkan kenyamanan

tinggi seperti ruang tidur dan ruang kerja. AC hanya diberikan di

kamar tidur , untuk ruangan lainnya ventilasi utama berasal dari

ventilasi alami saja.

Lubang bukaan ( jendela ) yang berada di bidang dinding yang berbeda

sehingga tercipta ventilasi silang. Sistem ventilasi silang sangat baik

Page 7: 4. ANALISA DAN PEMBAHASAN 4.1 Analisa Pemasaran 4.1.1 ...

42 Universitas Kristen Petra

untuk digunakan karena pertukaran udara di dalam ruangan akan

maksimal.

Kamar mandi yang langsung berhubungan dengan kamar tidur tidak

dapat dihindari karena salah satu fasilitas yang diinginkan oleh

konsumen sebagai hasil dari kuesioner. Langkah yang dilakukan

adalah dengan memberi kipas penyedot udara yang akan membuang

kelembaban ( dan juga bau ) kamar mandi keluar.

Lantai lebih tinggi minimal setinggi 50 cm dari halaman. Lantai

bangunan dibuat setinggi 100 cm lebih tinggi dari halaman luar agar

memudahkan udara kotor dan lembab dari dalam bangunan mengalir

keluar.

4.2.4 Aspek Perancangan Pencahayaan Produk

Untuk perancangan pencahayaan pada desain hunian kos dengan mengacu

pada Satwiko ( 2009) , adapun hal – hal yang dilakukan adalah sebagai berikut :

Bukaan ( jendela dan pintu ) menghadap ke selatan atau utara agar

penetrasi sinar matahari langsung dapat diminimalkan.

Dinding yang terlindung dari sinar matahari langsung agar tidak panas.

Perlindungan terhadap sinar matahari ini dijawab dengan pemberian

tirisan ( kanopi ) dengan lebar 0,5 m pada tiap lantai ( tiap ketinggian 4

m ) .

Ruangan yang tidak terlalu lebar agar cahaya alami dapat mencapai

tengah ruangan. Ukuran kamar kos yang tidak terlalu besar, ditambah

lagi dengan adanya jendela yang berada pada bidang dinding yang

berbeda akan memungkinkan pencahayaan alami yang lebih maksimal,

sehingga penggunaan lampu dapat diminimalkan di siang hari.

Pemakaian bahan bangunan yang dapat menahan masuknya panas

matahari masuk ke dalam; seperti bahan bernilai refleksi tinggi

( warna cerah ) tanpa perlu membuat silau tetangga. Warna cat tembok

yang menggunakan warna cerah ( coklat muda dan merah muda )

bertujuan untuk menghindari penyerapan panas matahari ke dalam

bangunan.

Page 8: 4. ANALISA DAN PEMBAHASAN 4.1 Analisa Pemasaran 4.1.1 ...

43 Universitas Kristen Petra

4.2.5 Aspek Perancangan Akustik Produk

Untuk perancangan akustik pada desain hunian kos dengan mengacu pada

Satwiko ( 2009), adapun hal – hal yang dilakukan adalah sebagai berikut :

Menjauhkan bukaan ( pintu dan jendela ) dari sumber kebisingan.

Dengan perancangan bangunan dengan taman yang luas, hal ini

memungkinkan pengurangan kebisingan di dalam hunian, karena letak

bukaan jendela maupun pintu berada jauh dari jalan raya.

Pemanfaatan jarak karena tingkat bunyi akan semakin berkurang bila

jarak semakin besar. Jarak bangunan dengan jalan yang cukup jauh,

akan mengurangi intensitas bunyi akibat kendaraan yang lewat.

Penempatan sumber – sumber bising pada bagian bangunan yang

masif ( misalnya basement ). Peralatan – peralatan seperti mesin –

mesin pompa, kendaraan, serta sumber – sumber kebisingan lainnya

diletakkan di basement bangunan kos.

4.2.6 Kesimpulan Desain

4.2.6.1 Desain Bangunan Kos

Lahan proyek terletak di daerah Darmo Permai Selatan XIII no 43.

Bangunan kos terdiri dari 3 lantai dan atap serta 1 lantai basement dengan

ketinggian per lantai adalah 4 m, serta ketinggian basement 3 m ( diukur dari

lantai 1 ). Dimana lantai bangunan dibuat lebih tinggi sejauh 1 m dari tanah asli

( halaman ).

Terdapat total 41 kamar kos serta 1 kamar pembantu. Untuk fasilitas, di

setiap lantai terdapat ruang santai, kulkas serta dispenser. Terdapat juga dapur,

lengkap dengan peralatan masak, meja makan hingga dispenser. Selain itu,

penghuni juga mendapatkan fasilitas wi-fi.

Terdapat juga tempat untuk menjemur pakaian yang terletak di samping

bangunan, juga ruang cuci yang terletak dekat kamar pembantu. Selain

menggunakan fasilitas laundry, penghuni juga diperbolehkan menggunakan mesin

cuci sendiri.

Page 9: 4. ANALISA DAN PEMBAHASAN 4.1 Analisa Pemasaran 4.1.1 ...

44 Universitas Kristen Petra

4.2.6.2 Desain Kamar Kos

Dari gambar 4. 8 ( terlampir ) dapat disimpulkan bahwa konsumen

memiliki kecenderungan untuk menggunakan kamar ukuran 3 x 4 m2

dikarenakan luasan yang lebih besar yang dapat mengakomodasi kegiatan yang

lebih banyak untuk penghuni.

Mengacu pada hasil analisa terkait fasilitas di dalam kamar, adapun

fasilitas yang diinginkan oleh penghuni adalah adanya AC dan juga kamar mandi

dalam di kamar kos.

Jadi disimpulkan bahwa hunian kos yang diinginkan konsumen adalah

kamar ukuran 3 x 4 m2

dengan fasilitas kamar mandi dalam beserta fasilitas air

panas, dan juga AC. Selain itu penghuni akan mendapatkan sebuah kasur, lemari,

meja belajar dan kursi. Contoh desain dari kamar tersebut dapat dilihat pada

gambar 4 .21 yang terlampir.

4.3 Investasi

Pada bagian ini juga akan dijabarkan mengenai biaya – biaya yang

dikeluarkan dalam pembangunan produk hunian seperti construction cost, land

cost, serta perpajakan ( www.surabaya.go.id ).

4.3.1 Asumsi dan Estimasi Biaya

Mengacu pada klasifikasi biaya berdasarkan teori dari Soeharto ( 1997 )

biaya dibedakan menjadi biaya pertama, biaya operasional, dan pendapatan.

4.3.1.1 Biaya Pertama

Dalam penelitian ini yang dapat digolongkan dalam biaya pertama adalah :

a. Pengeluaran untuk Membeli Lahan ( Land Cost ).

Luas lahan adalah sebesar 830.8125 m2

Harga tanah adalah sebesar Rp. 7.000.000,00 per m2. Asumsi diambil

setelah melakukan wawancara dengan beberapa narasumber yang bergerak di

bidang properti terkait harga tanah di Darmo Permai Selatan sebagai berikut :

Page 10: 4. ANALISA DAN PEMBAHASAN 4.1 Analisa Pemasaran 4.1.1 ...

45 Universitas Kristen Petra

Christina Budiarti ( ERA Galaxy Property ) : 5 – 7 juta rupiah

Rudy Winarto ( ERA Tjandra Group ) : 7 juta rupiah

Total Land Cost adalah sebesar Rp. 5.815.687.500,00

b. Pengeluaran untuk Membangun Hunian ( Construction Cost )

Besarnya perhitungan construction cost dapat dilihat pada tabel 4.4 di bawah ini.

Tabel 4. 4 Perincian Construction Cost Hunian Kos

Sumber : Rancangan anggaran biaya ( terlampir )

Pada tabel 4.4 dapat dilihat uraian pekerjaan untuk rumah kos yang

dibangun yang memiliki total harga pekerjaan construction cost sebesar

Rp. 3.386.597.558,62 . Untuk rincian setiap pekerjaanya dapat dilihat pada

lampiran .

c. Pengeluaran untuk Pembelian Perlengkapan Hunian

Biaya yang telah dicantumkan pada Rencana Anggaran Biaya belumlah

termasuk dengan biaya dari perlengkapan yang diperlukan di hunian yang

direncanakan. Oleh sebab itu perincian dari perlengkapan kos yang akan dibeli

adalah sebagai berikut :

NO ITEM PEKERJAAN HARGA ( Rp.) JUMLAH HARGA ( Rp.)

1 PEKERJAAN PERSIAPAN Rp 67,831,550.20

2 PEKERJAAN TANAH Rp 79,260,408.63

3 PEKERJAAN BETON Rp 481,970,602.74

4 PEKERJAAN ATAP Rp 6,403,677.00

5 PEKERJAAN PEMBESIAN Rp 892,692,599.06

6 PEKERJAAN PASANGAN DINDING Rp 232,969,013.65

7 PEKERJAAN PLAFOND Rp 209,028,789.75

8 PEKERJAAN PINTU DAN JENDELA Rp 368,791,602.50

9 PEKERJAAN FINISHING LANTAI DAN DINDING Rp 436,374,958.09

10 PEKERJAAN MEKANIKAL, ELEKTRIKAL & PLUMBING Rp 172,230,680.00

11 SANITARI DAN FIXTURE Rp 341,727,185.00

12 PEKERJAAN FINISHING Rp 84,566,492.00

13 LAIN – LAIN Rp 12,750,000.00

Rp 3,386,597,558.62

Page 11: 4. ANALISA DAN PEMBAHASAN 4.1 Analisa Pemasaran 4.1.1 ...

46 Universitas Kristen Petra

Tabel 4. 5 Perhitungan Pengeluaran Pembelian Perlengkapan Kos

PERLENGKAPAN KETERANGAN HARGA JMLH TOTAL

1. Lampu :

· Ruang Tengah Philips PLL 55 W Rp45,200 21 Rp949,200

· WC Philips PLS 9W Rp15,000 42 Rp630,000

· Kamar Tidur Philips Essential 2U 10W Rp20,700 42 Rp869,400

2. Stop Kontak Broco IB SC Gracio Rp10,400 76 Rp790,400

3. AC Toshiba 0.75 PK RAS07SKSX3 Rp2,299,000 41 Rp94,259,000

4. Telepon Panasonic KX-TS500 Rp155,000 2 Rp310,000

5. Pompa Sanyo PDS-255A Rp3,120,000 2 Rp6,240,000

6. Meja Belajar MT 3001 Desk Rp475,000 41 Rp19,475,000

7. Kursi Belajar BR 501 M Rp175,000 41 Rp7,175,000

8. Lemari Sliding Ekonomi 2 Pintu Rp1,200,000 41 Rp49,200,000

9. Kasur 2in1 Deluxe Florida Central Rp1,681,500 41 Rp68,941,500

10. Kasur busa

Rp350,000 2 Rp700,000

11. Kulkas Panasonic NR B 221 M Rp2,547,000 3 Rp7,641,000

12. Dispenser Miyako WD – 290 HC Rp290,000 3 Rp870,000

13. Kitchen Set UK 903 dan BK 913 Rp1,445,000 1 Rp1,445,000

14. Meja Makan Meja Taekwood (4 kursi ) Rp1,700,000 1 Rp1,700,000

15. Rak Piring

Rp1,000,000 1 Rp1,000,000

16. Mesin Cuci Modena WF762 Front Load Rp3,490,000 1 Rp3,490,000

17. Jemuran

Rp500,000 1 Rp500,000

18. Sofa

Rp1,660,000 3 Rp4,980,000

19. Wi Fi Pemasangan alat Rp50,000 1 Rp50,000

20. Peralatan Dapur piring, gelas, rice box, kompor Rp2,000,000 1 Rp2,000,000

TOTAL Rp273,215,500

( Sumber : terlampir di Daftar Referensi )

Total Pengeluaran untuk perlengkapan hunian adalah Rp. 273.215.500,00.

Sedangkan untuk waktu pembelian diasumsikan adalah ketika waktu pekerjaan

struktural sudah selesai yaitu pada awal bulan ke 11.

d. Pajak Ijin Mendirikan Bangunan ( IMB )

Izin Mendirikan Bangunan yang selanjutnya disingkat IMB berdasarkan

Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 12 tahun 2012 pasal 1 ayat 5 adalah

perizinan yang diberikan oleh Kepala Daerah kepada pemilik bangunan untuk

membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi dan/atau merawat

Page 12: 4. ANALISA DAN PEMBAHASAN 4.1 Analisa Pemasaran 4.1.1 ...

47 Universitas Kristen Petra

bangunan sesuai dengan persyaratan administratif dan persyararatan teknis yang

berlaku.

Sedangkan Retribusi Izin Mendirikan Bangunan berdasarkan Peraturan

Daerah Kota Surabaya Nomor 12 tahun 2012 pasal 1 ayat 12 adalah pungutan

daerah sebagai pembayaran atas pemberian Izin Mendirikan Bangunan yang

diberikan oleh Pemerintah Daerah untuk kepentingan orang pribadi atau badan.

Pembayaran Retribusi Izin Mendirikan Bangunan berdasarkan Peraturan

Daerah Kota Surabaya Nomor 12 tahun 2012 pasal 16 ayat 1 harus dibayar

sekaligus ( satu kali ).

Perlu diketahui juga adanya denda berdasarkan Perda Nomor 7 tahun 2009

tentang IMB dan Perwali no 37 tahun 2012 apabila terdapat pelanggaran terhadap

garis sempadan dan juga kemajuan pelaksanaan di lapangan yaitu apabila

bangunan sudah dibangun terlebih dahulu sebelum ada ijin IMB. Namun pada

penelitian ini bangunan yang dibangun di asumsikan tidak melanggar sempadan

dan dibangun dari awal sehingga tidak ada denda.

Kemudian untuk menghitung prasarana bangunan didapatkan data dari

rancangan denah bahwa bangunan ini memiliki septictank dengan volume 9 m3,

pagar dengan keliling 125 m’ , serta perkerasan beton seluas 108 m2

.

Perhitungan pajak IMB berdasarkan pada Peraturan Daerah Kota Surabaya

Nomor 12 tahun 2012 tentang Retribusi Izin Mendirikan Bangunan adalah sebagai

berikut :

Bangunan Gedung

Tabel 4. 6 Perhitungan Retribusi IMB Gedung

No Keterangan Jumlah

1 Harga satuan Gedung Rp24,000.00 2 Luas Satuan gedung 1592 3 Index fungsi sebagai hunian 3 4 Kompleksitas 0.7 5 Permanensi 1 6 Resiko Kebakaran 0.4 7 Zonasi Gempa 0.4 8 Lokasi 1

Page 13: 4. ANALISA DAN PEMBAHASAN 4.1 Analisa Pemasaran 4.1.1 ...

48 Universitas Kristen Petra

Tabel 4. 6 Perhitungan Retribusi IMB Gedung ( sambungan )

9 Ketinggian Bangunan 0.4 10 Kepemilikan Bangunan 0.7 11 Indeks waktu penggunaan 1 12 Indeks Terintegrasi ( lt ) 2.01 13 Retribusi IMB Rp76,798,080.00

Sumber : Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 12 tahun 2012

Perhitungan :

IMB : Luas (L) x Indeks Terintegrasi ( lt ) x 1 x Harga Satuan retribusi

gedung ( HS bg) ( 4.1 )

IMB : 1592 m2 x 2.01 x 1 x Rp. 24.000,00 = Rp76.798.080,00

Prasarana Bangunan Gedung

1. Septictank, sumur resapan

IMB : Vol ( m3 ) x 1 x Harga Satuan retribusi prasarana

bangunan gedung ( HS pbg ) ( 4.2 )

IMB : 9 m3 x 1 x Rp. 13.500,00 = Rp. 121.500,00

2. Pembatas / pengaman / pagar

IMB : Keliling (m’) x 1 x Harga Satuan retribusi prasarana

bangunan gedung ( HS pbg ) ( 4.3 )

IMB : 125 m’x 1 x Rp. 2.000,00 = Rp. 250.000,00

3. Perkerasan aspal, beton

IMB : Luas (m2) x 1 x Harga Satuan retribusi prasarana

bangunan gedung ( HS pbg ) ( 4.4 )

IMB : 108 m2 x

1 x Rp. 9.000,00 = Rp. 972.000,00

Berdasarkan hasil dari perhitungan di atas didapatkan bahwa total retribusi

IMB yang harus dibayarkan adalah sebesar Rp. 78.141.580,00.

Page 14: 4. ANALISA DAN PEMBAHASAN 4.1 Analisa Pemasaran 4.1.1 ...

49 Universitas Kristen Petra

e. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

Definisi Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan berdasarkan

Peraturan Daerah Kota Surabaya nomor 11 tahun 2010 pasal 1 ayat 6 adalah pajak

atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Sedangkan definisi dari Hak atas Tanah dan/atau Bangunan berdasarkan

Peraturan Daerah Kota Surabaya nomor 11 tahun 2010 pasal 1 ayat 8 adalah hak

atas tanah, termasuk hak pengelolaan, beserta bangunan di atasnya, sebagaimana

dimaksud dalam undang-undang di bidang pertanahan dan bangunan.

Pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan berdasarkan

Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 11 tahun 2010 pasal 10 ayat 1a dan ayat

2 harus dibayar satu kali saja pada saat terjadinya transaksi jual beli.

Perhitungan BPHTB berdasarkan Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor

11 tahun 2010 pasal 8 :

BPHTB : (NPOP - NPOPTKP) x 5% ( 4.5 )

Besarnya NPOP adalah sama dengan NJOP berdasarkan Peraturan Daerah

Kota Surabaya Nomor 11 tahun 2010 pasal 6 ayat 3. Sedangkan berdasarkan

Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 11 tahun 2010 pasal 6 ayat 4 besarnya

nilai NPOPTKP adalah sebesar Rp. 75.000.000,00.

Perhitungan :

Nilai NPOP : NJOP

Nilai NPOP : Rp. 9.202.285.059, 00 , sehingga :

BPHTB : ( Rp. 9.202.285.059,00 - Rp. 75.000.000 ) x 5%

= Rp 456.364.252,93 ; dibayarkan sekali di awal jual beli.

h. Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri

Definisi Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri

berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia nomor 163/PMK 03/2012

Page 15: 4. ANALISA DAN PEMBAHASAN 4.1 Analisa Pemasaran 4.1.1 ...

50 Universitas Kristen Petra

pasal 2 adalah pajak atas kegiatan membangun sendiri akan terutang Pajak

Pertambahan Nilai. Pajak ini dikenakan kepada orang pribadi atau badan yang

melakukan kegiatan membangun sendiri.

Kegiatan membangun sendiri adalah kegiatan membangun bangunan yang

dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau

badan yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain ( untuk hunian

atau tempat usaha ).

Pembayaran PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri berdasarkan Peraturan

Menteri Keuangan Republik Indonesia nomor 163/PMK 03/2012 pasal 4 ayat 1 harus

dibayar setiap bulan dimulai saat dibangunnya bangunan sampai bangunan

selesai.

Perhitungan PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri berdasarkan Peraturan

Menteri Keuangan Republik Indonesia nomor 163/PMK 03/2012 pasal 3 :

PPN KMS : 10% x 20 % x Biaya per bulan ( selama pembangunan ) ( 4.6 )

Asumsi : Masa pembangunan adalah 1 tahun ( 12 bulan ); dimana :

Bulan 0 – 8 adalah pekerjaan struktural

Bulan 9 – 12 adalah pekerjaan arsitektural

Hasil :

Tabel 4. 7 Perhitungan PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri

Bulan Construction Cost ( Rp ) PPN

0 0.00 0.00

1 191,019,854.70 3,820,397.09

2 191,019,854.70 3,820,397.09

3 191,019,854.70 3,820,397.09

4 191,019,854.70 3,820,397.09

5 191,019,854.70 3,820,397.09

6 191,019,854.70 3,820,397.09

7 191,019,854.70 3,820,397.09

8 191,019,854.70 3,820,397.09

Page 16: 4. ANALISA DAN PEMBAHASAN 4.1 Analisa Pemasaran 4.1.1 ...

51 Universitas Kristen Petra

Tabel 4. 7 Perhitungan PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri ( sambungan )

9 464,609,680.25 9,292,193.60

10 464,609,680.25 9,292,193.60

11 464,609,680.25 9,292,193.60

12 464,609,680.25 9,292,193.60

Perhitungan :

PPN KMS : 191,019,854.70 x 10 % x 20 % ( bulan ke 1 )

PPN KMS : Rp. 3,820,397.09

4.3.1.2 Biaya Operasi

Dalam penelitian ini yang dapat digolongkan dalam biaya operasi adalah :

a. Biaya Operasional

Pada penelitian ini diasumsikan bahwa nilai inflasi adalah sebesar 8.32 %

per tahun berdasarkan data Laporan Inflasi dari Bank Sentral Republik Indonesia

pada Oktober 2013. Berikut ini adalah rincian dari naiknya nilai pengeluaran tiap

tahunnya.

Tabel 4.8 Kenaikan Harga Tahunan terhadap Biaya Operasional

2013 (Rp.) 2014 (Rp.) 2015 (Rp.) 2016 (Rp.) 2017 (Rp.)

Pembantu 2,000,000.00 2,166,400.00 2,346,644.48 2,541,885.30 2,753,370.16

Satpam 1,000,000.00 1,083,200.00 1,173,322.24 1,270,942.65 1,376,685.08

Internet 685,000.00 685,000.00 685,000.00 685,000.00 685,000.00

Listrik 7,000,000.00 7,582,400.00 8,213,255.68 8,896,598.55 9,636,795.55

Air 1,000,000.00 1,083,200.00 1,173,322.24 1,270,942.65 1,376,685.08

Sabun 200,000.00 216,640.00 234,664.45 254,188.53 275,337.02

Beras 900,000.00 974,880.00 1,055,990.02 1,143,848.39 1,239,016.57

Gas LPG 150,000.00 162,480.00 175,998.34 190,641.40 206,502.76

Air Minum 630,000.00 682,416.00 739,193.01 800,693.87 867,311.60

Water Heater 60,000.00 64,992.00 70,399.33 76,256.56 82,601.10

TOTAL 13,625,000.00 14,701,608.00 15,867,789.79 17,130,997.90 18,499,304.92

Page 17: 4. ANALISA DAN PEMBAHASAN 4.1 Analisa Pemasaran 4.1.1 ...

52 Universitas Kristen Petra

Tabel 4.8 Kenaikan Harga Tahunan terhadap Biaya Operasional ( sambungan )

2018 (Rp.) 2019 (Rp.) 2020(Rp.) 2021(Rp.) 2022 (Rp.)

Pembantu 2,982,450.55 3,230,590.44 3,499,375.57 3,790,523.61 4,105,895.18

Satpam 1,491,225.28 1,615,295.22 1,749,687.78 1,895,261.81 2,052,947.59

Internet 685,000.00 685,000.00 685,000.00 685,000.00 685,000.00

Listrik 10,438,576.94 11,307,066.54 12,247,814.48 13,266,832.64 14,370,633.12

Air 1,491,225.28 1,615,295.22 1,749,687.78 1,895,261.81 2,052,947.59

Sabun 298,245.06 323,059.04 349,937.56 379,052.36 410,589.52

Beras 1,342,102.75 1,453,765.70 1,574,719.00 1,705,735.63 1,847,652.83

Gas LPG 223,683.79 242,294.28 262,453.17 284,289.27 307,942.14

Air Minum 939,471.92 1,017,635.99 1,102,303.30 1,194,014.94 1,293,356.98

Water Heater 89,473.52 96,917.71 104,981.27 113,715.71 123,176.86

TOTAL 19,981,455.09 21,586,920.15 23,325,959.91 25,209,687.77 27,250,141.80

b. Pajak Hotel

Berdasarkan Peraturan Daerah Kota Surabaya nomor 4 tahun 2011 pasal 3

ayat 4, rumah kos dengan jumlah kamar lebih dari 10 ( sepuluh ) dengan sewa

lebih dari Rp. 750.000,00 per bulan per kamar termasuk dalam objek pajak hotel.

Pembayaran Pajak Hotel berdasarkan Peraturan Daerah Kota Surabaya

nomor 4 tahun 2011 pasal 9 ayat 1 harus dibayarkan setiap bulan.

Pihak yang dapat dikenakan pajak adalah orang pribadi atau badan yang

melakukan pembayaran kepada orang pribadi atau badan yang mengusahakan

hotel. Jadi pihak yang membayar pajak hotel adalah penghuni kos, namun pada

penelitian ini pajak hotel dianggap sudah termasuk dalam uang sewa kos bulanan.

Sehingga tidak perlu menarik uang tambahan ke penghuni, dalam analisa cash

flow, pajak hotel ini menjadi seperti pengeluaran untuk kos.

Perhitungan Pajak Hotel berdasarkan Peraturan Daerah Kota Surabaya

nomor 4 tahun 2011 pasal 7 :

Pajak Hotel : ( n dengan sewa > Rp. 750.000,00 ) x sewa x 5% ( 4.7 )

Hasil :

Page 18: 4. ANALISA DAN PEMBAHASAN 4.1 Analisa Pemasaran 4.1.1 ...

53 Universitas Kristen Petra

Tabel 4. 9 Perhitungan Pajak Hotel

Tahun Pendapatan ( Rp. ) Pajak Hotel

2013 0.00 0.00

2014 32,800,000.00 2,050,000.00

2015 36,080,000.00 2,255,000.00

2016 39,360,000.00 2,460,000.00

2017 44,280,000.00 2,767,500.00

2018 49,200,000.00 3,075,000.00

2019 52,480,000.00 3,280,000.00

2020 59,040,000.00 3,690,000.00

2021 65,600,000.00 4,100,000.00

2022 72,160,000.00 4,510,000.00

Perhitungan :

Pajak Hotel : 41 x Rp. 1.000.000,00 x 5% ( tahun 2014 )

Pajak Hotel : Rp. 2.050.000,00

c. Pajak Penghasilan

Berdasarkan Undang-Undang Republik Indonesia nomor 7 tahun 1983

pasal 1, Pajak Penghasilan dikenakan terhadap orang pribadi atau perseorangan

dan badan berkenaan dengan penghasilan yang diterima atau diperolehnya selama

satu tahun pajak.

Pajak Penghasilan berdasarkan Undang Undang no 36 tahun 2008 pasal 25

harus dibayar setiap bulan.

Persewaan tanah atau bangunan Undang Undang no 36 tahun 2008 pasal 4

ayat 2 huruf d termasuk dalam kategori PPh final , yang artinya pendapatan bruto ( tidak

dkurangi PTKP ) yang digunakan saat menghitung PPh.

Perhitungan Pajak Penghasilan berdasarkan Undang Undang no 36 tahun

2008 pasal 4 ayat 2 huruf d :

PPh : 10% x Pendapatan ( uang sewa ) ( 4.8 )

Hasil :

Page 19: 4. ANALISA DAN PEMBAHASAN 4.1 Analisa Pemasaran 4.1.1 ...

54 Universitas Kristen Petra

Tabel 4. 10 Perhitungan Pajak Penghasilan

Tahun Sewa per bulan ( Rp.) PPh (Rp.) / bulan

2013 - -

2014 32,800,000 3,280,000.00

2015 36,080,000 3,608,000.00

2016 39,360,000 3,936,000.00

2017 44,280,000 4,428,000.00

2018 49,200,000 4,920,000.00

2019 52,480,000 5,248,000.00

2020 59,040,000 5,904,000.00

2021 65,600,000 6,560,000.00

2022 72,160,000 7,216,000.00

Perhitungan :

PPh : 10% x 32,800,000 ( tahun 2014 )

PPh : Rp. 3,280,000.00 per bulan.

d. Pajak Bumi dan Bangunan ( PBB )

Definisi Pajak Bumi dan Bangunan berdasarkan Peraturan Daerah Kota

Surabaya Nomor 10 tahun 2010 pasal 1 ayat 6 adalah pajak atas bumi dan/atau

bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau

Badan untuk sektor perkotaan kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan

usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.

Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan berdasarkan Peraturan Daerah

Kota Surabaya Nomor 10 tahun 2010 pasal 1 ayat 12 harus dibayar per satu tahun

kalender, hal ini berarti Pajak Bumi dan Bangunan harus dibayarkan secara

menerus setiap tahunnya.

Perhitungan PBB berdasarkan Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 10

tahun 2010 pasal 7 ayat 2 :

PBB : (NJOP - NJOPTKP) x 0.2% ; untuk NJOP > 1 Milyar ( 4.9 )

PBB : (NJOP - NJOPTKP) x 0.1% ; untuk NJOP < 1 Milyar ( 4.10 )

Page 20: 4. ANALISA DAN PEMBAHASAN 4.1 Analisa Pemasaran 4.1.1 ...

55 Universitas Kristen Petra

Sedangkan berdasarkan Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 10 tahun

2010 pasal 3 ayat 4 besarnya nilai NJOPTKP adalah sebesar Rp. 15.000.000,00.

Perhitungan :

NJOP (asumsi): Land Cost + Construction Cost

NJOP (asumsi): Rp. 9.202.285.059, 00 ( > 1 Milyar ), sehingga :

PBB : ( Rp. 7.343.846.338 - Rp. 15.000.000 ) x 0.2%

= Rp. 18.374.570,12 ; dibayarkan sekali setiap akhir tahun

e. Iuran RT

Berdasarkan wawancara yang dilakukan terhadap pemilik kos didapatkan

bahwa ada penarikan pajak dari pihak RT ( Rukun Tetangga ) terhadap hunian

kos yang harus dibayarkan setiap bulan.

Perhitungan :

Iuran RT : Rp. 5000,00 x jumlah kamar ( 4.11 )

: Rp. 5000,00 x 41

: Rp. 205.000,00 ( selalu sama )

4.3.1.3 Pendapatan

Dalam penelitian ini yang dapat digolongkan dalam pendapatan adalah

uang sewa bulanan kos. Tingkat okupansi hunian kos diasumsikan mencapai 80%,

dan mengalami peningkatan biaya sewa sebanyak 10 % per tahun. Sehingga

pendapatan dari sewa per tahunnya menjadi :

80% x Rp. 41.000.000, 00 = Rp. 32.800.000,00 per tahun

Pada tahun 2014 harga sewa per bulan untuk kamar kos adalah sebesar Rp.

1.000.000,00. Pada tahun 2015 harga sewa per bulan meningkat menjadi Rp.

1.100.000,00 per bulan dan didapatkan pendapatan total sebesar Rp.

36,080,000.00. Pada tahun 2016 harga sewa per bulan meningkat menjadi Rp.

Page 21: 4. ANALISA DAN PEMBAHASAN 4.1 Analisa Pemasaran 4.1.1 ...

56 Universitas Kristen Petra

1.200.000,00 per bulan dan didapatkan pendapatan total sebesar Rp.

39,360,000.00. Harga sewa yang digunakan ini adalah dengan sistem pembulatan

sehingga nampak bahwa harga sewa tiap tahunnnya bukanlah sebuah deret

aritmatika. Untuk kenaikan biaya sewa berserta pendapatan total per bulan dari

sewa kos dapat dilihat lebih lanjut pada tabel 4.11.

Tabel 4.11 Proyeksi Pendapatan

Tahun Sewa/Bulan ( Rp.) Pendapatan / bulan (Rp.)

2013 0 0.00

2014 1,000,000 32,800,000.00

2015 1,100,000 36,080,000.00

2016 1,200,000 39,360,000.00

2017 1,350,000 44,280,000.00

2018 1,500,000 49,200,000.00

2019 1,600,000 52,480,000.00

2020 1,800,000 59,040,000.00

2021 2,000,000 65,600,000.00

2022 2,200,000 72,160,000.00

Setelah dilakukan perhitungan terhadap kenaikan harga dari variabel -

variabel yang berperan dalam perhitungan aliran cash flow, analisa dilanjutkan

dengan menghitung nilai net cash flow dari aliran dana per bulan dari tahun 2013

hingga 2022 seperti nampak pada Tabel 4.13 hingga tabel 4.22. Acuan model

cash flow dapat dilihat lagi pada gambar 4. 22 dan gambar 4. 23. Sedangkan

rincian aliran keluar masuk uang dapat dilihat pada lampiran tentang Cash Flow.

4.3.2 Analisa Investasi

Setelah mengetahui biaya – biaya apa saja yang dikeluarkan dalam masa

pembangunan maupun operasional bangunan, kita sudah dapat melakukan analisa

investasi yang diawali dengan pembuatan model cash flow, kemudian

perhitungan NPV.

Page 22: 4. ANALISA DAN PEMBAHASAN 4.1 Analisa Pemasaran 4.1.1 ...

57 Universitas Kristen Petra

4.3.2.1 Pemodelan Cash Flow

Gambar 4.22 Cash Flow tahun ke 1

Berdasarkan dari Gambar 4.22 terdapat beberapa singkatan yang

digunakan untuk memudahkan perancangan aliran dana, berikut akan dijelaskan

maksud dari setiap singkatan tersebut, yaitu :

- PPN S : PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri

- BPHTB : Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

- IMB : Retribusi IMB

- LAND : Land Cost

- STRUCT : Construction Cost ( Structural )

- ARCHT : Construction Cost ( Architectural )

- PBT : Pembelian Perabot Kos

- PBB : Pajak Bumi dan Bangunan

Gambar 4.22 menunjukkan aliran cash flow dari hunian pada tahun yang

pertama, cash flow dibuat dalam skala bulanan sehingga nampak ada 12 bulan

pada gambar 4.22. Pada tahun pertama dapat dilihat pada gambar bahwa belum

ada aliran kas masuk, karena bangunan masih dalam tahap pembangunan

sehingga tidak ada pemasukan dari sewa.

Gambar 4.23 adalah perincian untuk aliran kas keluar pada tahun kedua;

dimana aliran kas untuk tahun kedua hingga tahun ke sepuluh adalah tipikal.

Terdapat terdapat beberapa singkatan yang digunakan untuk menggambarkan

aliran cash flow dari hunian yang dapat diuraikan sebagai berikut :

Page 23: 4. ANALISA DAN PEMBAHASAN 4.1 Analisa Pemasaran 4.1.1 ...

58 Universitas Kristen Petra

- TAX : Pajak Daerah

- OPERATING : Biaya operasional per bulan

- SEWA : Pemasukan dari uang sewa kos

- PBB : Pajak Bumi dan Bangunan

- SELL : Penjualan Kembali Hunian pada bulan ke 120.

Gambar 4.23 Cash Flow tahun ke 2 hingga 5 ( tipikal )

4.3.2.2 Analisa Cash Flow

Perlu diketahui bahwa dalam penelitian ini digunakan istilah TAX pada

cash flow yang merupakan Pajak Daerah yang merupakan penjumlahan dari

Pajak Hotel, Pajak Penghasilan dan Iuran RT seperti nampak pada tabel 4. 12.

Tabel 4.12 Proyeksi Pajak Daerah

Tahun Pajak Hotel ( Rp. ) Iuran RT ( Rp. ) PPh TOTAL ( Rp. )

2013 0.00 0.00 - 0.00

2014 2,050,000.00 205.000,00 3,280,000.00 5,535,000.00

2015 2,255,000.00 205.000,00 3,608,000.00 6,068,000.00

2016 2,460,000.00 205.000,00 3,936,000.00 6,601,000.00

2017 2,767,500.00 205.000,00 4,428,000.00 7,400,500.00

2018 3,075,000.00 205.000,00 4,920,000.00 8,200,000.00

2019 3,280,000.00 205.000,00 5,248,000.00 8,733,000.00

2020 3,690,000.00 205.000,00 5,904,000.00 9,799,000.00

2021 4,100,000.00 205.000,00 6,560,000.00 10,865,000.00

2022 4,510,000.00 205.000,00 7,216,000.00 11,931,000.00

Page 24: 4. ANALISA DAN PEMBAHASAN 4.1 Analisa Pemasaran 4.1.1 ...

59 Universitas Kristen Petra

Tabel 4.13 Perhitungan Net Cash Flow Tahun 2013

BULAN

KE NAMA NILAI (Rp.)

BULAN

KE NAMA NILAI (Rp.)

1

PPN S -3,820,397.09

7

PPN S -3,820,397.09

BPHTB -456,364,252.93 STRUCT -191,019,854.70

IMB -78,141,580.00

NET CASH -194,840,251.80

LAND -5,815,687,500.00

8

PPN S -3,820,397.09

STRUCT -191,019,854.70 STRUCT -191,019,854.70

NET CASH -6,545,033,584.73

NET CASH -194,840,251.80

2

PPN S -3,820,397.09

9

PPN S -9,292,193.60

STRUCT -191,019,854.70 ARCHT -464,609,680.25

NET CASH -194,840,251.80

NET CASH -473,901,873.85

3

PPN S -3,820,397.09

10

PPN S -9,292,193.60

STRUCT -191,019,854.70 ARCHT -464,609,680.25

NET CASH -194,840,251.80

NET CASH -473,901,873.85

4

PPN S -3,820,397.09

11

PPN S -9,292,193.60

STRUCT -191,019,854.70 ARCHT -464,609,680.25

NET CASH -194,840,251.80 PBT -273,215,500.00

5

PPN S -3,820,397.09

NET CASH -747,117,373.85

STRUCT -191,019,854.70

12

PPN S -9,292,193.60

NET CASH -194,840,251.80 ARCHT -464,609,680.25

6

PPN S -3,820,397.09 PBB -18,374,570.12

STRUCT -191,019,854.70

NET CASH -492,276,443.97

NET CASH -194,840,251.80

Pada tahun 2013 hunian kos belum mengalami pemasukan sama sekali

karena diasumsikan bahwa masa pembangunan dilakukan sepanjang 2013.

Pengeluaran berasal dari biaya untuk pembangunan kos, perpajakan, Land Cost,

serta pembelian perlengkapan kos. Setelah mengetahui komponen – komponen

dari pengeluaran dan pemasukan hunian kos, dicari nilai Net Cash yang

merupakan hasil penjumlahan semua pengeluaran dan pendapatan setiap bulannya

sehingga didapat hasil seperti dapat lihat pada tabel 4.13 di atas. Nilai total Net

Cash Flow pada tahun 2013 sebesar - Rp. 10.096.112.912,84 ( pengeluaran )

Page 25: 4. ANALISA DAN PEMBAHASAN 4.1 Analisa Pemasaran 4.1.1 ...

60 Universitas Kristen Petra

Tabel 4.14 Perhitungan Net Cash Flow Tahun 2014

BULAN

KE NAMA NILAI (Rp.)

BULAN

KE NAMA NILAI (Rp.)

13

TAX -5,535,000.00

19

TAX -5,535,000.00

OPERATING -14,701,608.00 OPERATING -14,701,608.00

SEWA 32,800,000.00 SEWA 32,800,000.00

NET CASH 12,563,392.00 NET CASH 12,563,392.00

14

TAX -5,535,000.00

20

TAX -5,535,000.00

OPERATING -14,701,608.00 OPERATING -14,701,608.00

SEWA 32,800,000.00 SEWA 32,800,000.00

NET CASH 12,563,392.00

NET CASH 12,563,392.00

15

TAX -5,535,000.00

21

TAX -5,535,000.00

OPERATING -14,701,608.00 OPERATING -14,701,608.00

SEWA 32,800,000.00 SEWA 32,800,000.00

NET CASH 12,563,392.00

NET CASH 12,563,392.00

16

TAX -5,535,000.00

22

TAX -5,535,000.00

OPERATING -14,701,608.00 OPERATING -14,701,608.00

SEWA 32,800,000.00 SEWA 32,800,000.00

NET CASH 12,563,392.00

NET CASH 12,563,392.00

17

TAX -5,535,000.00

23

TAX -5,535,000.00

OPERATING -14,701,608.00 OPERATING -14,701,608.00

SEWA 32,800,000.00 SEWA 32,800,000.00

NET CASH 12,563,392.00

NET CASH 12,563,392.00

18

TAX -5,535,000.00

24

TAX -5,535,000.00

OPERATING -14,701,608.00 OPERATING -14,701,608.00

SEWA 32,800,000.00 SEWA 32,800,000.00

NET CASH 12,563,392.00 PBB -18,374,570.12

NET CASH -5,811,178.12

Pada tahun 2014 hunian kos sudah mendapatkan pemasukan dari uang

sewa dimana diasumsikan bahwa tingkat okupansi hunian dianggap rata sebesar

80% sepanjang tahun . Pengeluaran berasal dari biaya untuk perpajakan, biaya

operasional kos yang bisa dilihat pada tabel 4.4 hingga 4.11. Setelah mengetahui

komponen – komponen dari pengeluaran dan pemasukan hunian kos, dicari nilai

Net Cash yang merupakan hasil penjumlahan semua pengeluaran dan pendapatan

setiap bulannya sehingga didapat hasil seperti dapat dilihat pada tabel 4.14 di atas.

Nilai total Net Cash Flow pada tahun 2014 sebesar Rp. 132.386.133,88

( pemasukan ).

Page 26: 4. ANALISA DAN PEMBAHASAN 4.1 Analisa Pemasaran 4.1.1 ...

61 Universitas Kristen Petra

Tabel 4.15 Perhitungan Net Cash Flow Tahun 2015

BULAN

KE NAMA NILAI (Rp.)

BULAN

KE NAMA NILAI (Rp.)

25

TAX -6,068,000.00

28

TAX -6,068,000.00

OPERATING -15,867,789.79 OPERATING -15,867,789.79

SEWA 36,080,000.00 SEWA 36,080,000.00

NET CASH 14,144,210.21

NET CASH 14,144,210.21

26

TAX -6,068,000.00

29

TAX -6,068,000.00

OPERATING -15,867,789.79 OPERATING -15,867,789.79

SEWA 36,080,000.00 SEWA 36,080,000.00

NET CASH 14,144,210.21

NET CASH 14,144,210.21

27

TAX -6,068,000.00

30

TAX -6,068,000.00

OPERATING -15,867,789.79 OPERATING -15,867,789.79

SEWA 36,080,000.00 SEWA 36,080,000.00

NET CASH 14,144,210.21

NET CASH 14,144,210.21

31

TAX -6,068,000.00

34

TAX -6,068,000.00

OPERATING -15,867,789.79 OPERATING -15,867,789.79

SEWA 36,080,000.00 SEWA 36,080,000.00

NET CASH 14,144,210.21

NET CASH 14,144,210.21

32

TAX -6,068,000.00

35

TAX -6,068,000.00

OPERATING -15,867,789.79 OPERATING -15,867,789.79

SEWA 36,080,000.00 SEWA 36,080,000.00

NET CASH 14,144,210.21

NET CASH 14,144,210.21

33

TAX -6,068,000.00

36

TAX -6,068,000.00

OPERATING -15,867,789.79 OPERATING -15,867,789.79

SEWA 36,080,000.00 SEWA 36,080,000.00

NET CASH 14,144,210.21 PBB -18,374,570.12

NET CASH -4,230,359.90

Pada tahun 2015 hunian kos tetap mengalami pemasukan dari uang sewa

dimana dengan tingkat okupansi hunian dianggap rata sebesar 80%. Pengeluaran

tetap sama yaitu berasal dari perpajakan dan operasional kos ,setelah itu dicari

nilai Net Cash seperti dapat dilihat pada tabel 4.15 di atas. Nilai total Net Cash

Flow pada tahun 2015 sebesar Rp. 151.355.952,46 ( pemasukan ).

Page 27: 4. ANALISA DAN PEMBAHASAN 4.1 Analisa Pemasaran 4.1.1 ...

62 Universitas Kristen Petra

Tabel 4.16 Perhitungan Net Cash Flow Tahun 2016

BULAN

KE NAMA NILAI (Rp.)

BULAN

KE NAMA NILAI (Rp.)

37

TAX -6,601,000.00

43

TAX -6,601,000.00

OPERATING -17,130,997.90 OPERATING -17,130,997.90

SEWA 39,360,000.00 SEWA 39,360,000.00

NET CASH 15,628,002.10

NET CASH 15,628,002.10

38

TAX -6,601,000.00

44

TAX -6,601,000.00

OPERATING -17,130,997.90 OPERATING -17,130,997.90

SEWA 39,360,000.00 SEWA 39,360,000.00

NET CASH 15,628,002.10

NET CASH 15,628,002.10

39

TAX -6,601,000.00

45

TAX -6,601,000.00

OPERATING -17,130,997.90 OPERATING -17,130,997.90

SEWA 39,360,000.00 SEWA 39,360,000.00

NET CASH 15,628,002.10

NET CASH 15,628,002.10

40

TAX -6,601,000.00

46

TAX -6,601,000.00

OPERATING -17,130,997.90 OPERATING -17,130,997.90

SEWA 39,360,000.00 SEWA 39,360,000.00

NET CASH 15,628,002.10

NET CASH 15,628,002.10

41

TAX -6,601,000.00

47

TAX -6,601,000.00

OPERATING -17,130,997.90 OPERATING -17,130,997.90

SEWA 39,360,000.00 SEWA 39,360,000.00

NET CASH 15,628,002.10

NET CASH 15,628,002.10

42

TAX -6,601,000.00

48

TAX -6,601,000.00

OPERATING -17,130,997.90 OPERATING -17,130,997.90

SEWA 39,360,000.00 SEWA 39,360,000.00

NET CASH 15,628,002.10 PBB -18,374,570.12

NET CASH -2,746,568.01

Pada tahun 2016 hunian kos tetap mengalami pemasukan dari uang sewa

dimana dengan tingkat okupansi hunian dianggap rata sebesar 80%. .

Pengeluaran tetap sama yaitu berasal dari perpajakan dan operasional kos ,

setelah itu dicari nilai Net Cash seperti dapat dilihat pada tabel 4.16 di atas. .

Nilai total Net Cash Flow pada tahun 2016 sebesar Rp. 169.161.455,13

( pemasukan ).

Page 28: 4. ANALISA DAN PEMBAHASAN 4.1 Analisa Pemasaran 4.1.1 ...

63 Universitas Kristen Petra

Tabel 4.17 Perhitungan Net Cash Flow Tahun 2017

BULAN

KE NAMA NILAI (Rp.)

BULAN

KE NAMA NILAI (Rp.)

49

TAX -7,400,500.00

55

TAX -7,400,500.00

OPERATING -18,499,304.92 OPERATING -18,499,304.92

SEWA 44,280,000.00 SEWA 44,280,000.00

NET CASH 18,380,195.08

NET CASH 18,380,195.08

50

TAX -7,400,500.00

56

TAX -7,400,500.00

OPERATING -18,499,304.92 OPERATING -18,499,304.92

SEWA 44,280,000.00 SEWA 44,280,000.00

NET CASH 18,380,195.08

NET CASH 18,380,195.08

51

TAX -7,400,500.00

57

TAX -7,400,500.00

OPERATING -18,499,304.92 OPERATING -18,499,304.92

SEWA 44,280,000.00 SEWA 44,280,000.00

NET CASH 18,380,195.08

NET CASH 18,380,195.08

52

TAX -7,400,500.00

58

TAX -7,400,500.00

OPERATING -18,499,304.92 OPERATING -18,499,304.92

SEWA 44,280,000.00 SEWA 44,280,000.00

NET CASH 18,380,195.08

NET CASH 18,380,195.08

53

TAX -7,400,500.00

59

TAX -7,400,500.00

OPERATING -18,499,304.92 OPERATING -18,499,304.92

SEWA 44,280,000.00 SEWA 44,280,000.00

NET CASH 18,380,195.08

NET CASH 18,380,195.08

54

TAX -7,400,500.00

60

TAX -7,400,500.00

OPERATING -18,499,304.92 OPERATING -18,499,304.92

SEWA 44,280,000.00 SEWA 44,280,000.00

NET CASH 18,380,195.08 PBB -18,374,570.12

NET CASH 5,624.96

Pada tahun 2017 hunian kos tetap mengalami pemasukan dari uang sewa

dimana dengan tingkat okupansi hunian sebesar 80%. . Pengeluaran dari

perpajakan dan operasional kos , setelah itu dicari nilai Net Cash seperti dapat

dilihat pada tabel 4.17 di atas. Nilai total Net Cash Flow pada tahun 2017 sebesar

Rp. 202.187.770,83 ( pemasukan ).

Page 29: 4. ANALISA DAN PEMBAHASAN 4.1 Analisa Pemasaran 4.1.1 ...

64 Universitas Kristen Petra

Tabel 4.18 Perhitungan Net Cash Flow tahun 2018

BULAN

KE NAMA NILAI (Rp.)

BULAN

KE NAMA NILAI (Rp.)

61

TAX -8,200,000.00

67

TAX -8,200,000.00

OPERATING -19,981,455.09 OPERATING -19,981,455.09

SEWA 49,200,000.00 SEWA 49,200,000.00

NET CASH 21,018,544.91 NET CASH 21,018,544.91

62

TAX -8,200,000.00

68

TAX -8,200,000.00

OPERATING -19,981,455.09 OPERATING -19,981,455.09

SEWA 49,200,000.00 SEWA 49,200,000.00

NET CASH 21,018,544.91 NET CASH 21,018,544.91

63

TAX -8,200,000.00

69

TAX -8,200,000.00

OPERATING -19,981,455.09 OPERATING -19,981,455.09

SEWA 49,200,000.00 SEWA 49,200,000.00

NET CASH 21,018,544.91 NET CASH 21,018,544.91

64

TAX -8,200,000.00

70

TAX -8,200,000.00

OPERATING -19,981,455.09 OPERATING -19,981,455.09

SEWA 49,200,000.00 SEWA 49,200,000.00

NET CASH 21,018,544.91 NET CASH 21,018,544.91

65

TAX -8,200,000.00

71

TAX -8,200,000.00

OPERATING -19,981,455.09 OPERATING -19,981,455.09

SEWA 49,200,000.00 SEWA 49,200,000.00

NET CASH 21,018,544.91 NET CASH 21,018,544.91

66

TAX -8,200,000.00

72

TAX -8,200,000.00

OPERATING -19,981,455.09 OPERATING -19,981,455.09

SEWA 49,200,000.00 SEWA 49,200,000.00

NET CASH 21,018,544.91 PBB -18,374,570.12

NET CASH 2,643,974.79

Pada tahun 2018 hunian kos tetap mengalami pemasukan dari uang sewa

dimana dengan tingkat okupansi hunian sebesar 80%. . Pengeluaran dari

perpajakan dan operasional kos , setelah itu dicari nilai Net Cash seperti dapat

dilihat pada tabel 4.18 di atas. Nilai total Net Cash Flow pada tahun 2018 sebesar

Rp. 233.847.968,80 ( pemasukan ).

Page 30: 4. ANALISA DAN PEMBAHASAN 4.1 Analisa Pemasaran 4.1.1 ...

65 Universitas Kristen Petra

Tabel 4.19 Perhitungan Net Cash Flow tahun 2019

BULAN

KE NAMA NILAI (Rp.)

BULAN

KE NAMA NILAI (Rp.)

73

TAX -8,733,000.00

79

TAX -8,733,000.00

OPERATING -21,586,920.15 OPERATING -21,586,920.15

SEWA 52,480,000.00 SEWA 52,480,000.00

NET CASH 22,160,079.85 NET CASH 22,160,079.85

74

TAX -8,733,000.00

80

TAX -8,733,000.00

OPERATING -21,586,920.15 OPERATING -21,586,920.15

SEWA 52,480,000.00 SEWA 52,480,000.00

NET CASH 22,160,079.85 NET CASH 22,160,079.85

75

TAX -8,733,000.00

81

TAX -8,733,000.00

OPERATING -21,586,920.15 OPERATING -21,586,920.15

SEWA 52,480,000.00 SEWA 52,480,000.00

NET CASH 22,160,079.85 NET CASH 22,160,079.85

76

TAX -8,733,000.00

82

TAX -8,733,000.00

OPERATING -21,586,920.15 OPERATING -21,586,920.15

SEWA 52,480,000.00 SEWA 52,480,000.00

NET CASH 22,160,079.85 NET CASH 22,160,079.85

77

TAX -8,733,000.00

83

TAX -8,733,000.00

OPERATING -21,586,920.15 OPERATING -21,586,920.15

SEWA 52,480,000.00 SEWA 52,480,000.00

NET CASH 22,160,079.85 NET CASH 22,160,079.85

78

TAX -8,733,000.00

84

TAX -8,733,000.00

OPERATING -21,586,920.15 OPERATING -21,586,920.15

SEWA 52,480,000.00 SEWA 52,480,000.00

NET CASH 22,160,079.85 PBB -18,374,570.12

NET CASH 3,785,509.73

Pada tahun 2019 hunian kos tetap mengalami pemasukan dari uang sewa

dimana dengan tingkat okupansi hunian sebesar 80%. . Pengeluaran dari

perpajakan dan operasional kos , setelah itu dicari nilai Net Cash seperti dapat

dilihat pada tabel 4.19 di atas. . Nilai total Net Cash Flow pada tahun 2019

sebesar Rp. 247.546.388,04 ( pemasukan ).

Page 31: 4. ANALISA DAN PEMBAHASAN 4.1 Analisa Pemasaran 4.1.1 ...

66 Universitas Kristen Petra

Tabel 4.20 Perhitungan Net Cash Flow tahun 2020

BULAN

KE NAMA NILAI (Rp.)

BULAN

KE NAMA NILAI (Rp.)

85

TAX -9,799,000.00

91

TAX -9,799,000.00

OPERATING -23,325,959.91 OPERATING -23,325,959.91

SEWA 59,040,000.00 SEWA 59,040,000.00

NET CASH 25,915,040.09 NET CASH 25,915,040.09

86

TAX -9,799,000.00

92

TAX -9,799,000.00

OPERATING -23,325,959.91 OPERATING -23,325,959.91

SEWA 59,040,000.00 SEWA 59,040,000.00

NET CASH 25,915,040.09 NET CASH 25,915,040.09

87

TAX -9,799,000.00

93

TAX -9,799,000.00

OPERATING -23,325,959.91 OPERATING -23,325,959.91

SEWA 59,040,000.00 SEWA 59,040,000.00

NET CASH 25,915,040.09 NET CASH 25,915,040.09

88

TAX -9,799,000.00

94

TAX -9,799,000.00

OPERATING -23,325,959.91 OPERATING -23,325,959.91

SEWA 59,040,000.00 SEWA 59,040,000.00

NET CASH 25,915,040.09 NET CASH 25,915,040.09

89

TAX -9,799,000.00

95

TAX -9,799,000.00

OPERATING -23,325,959.91 OPERATING -23,325,959.91

SEWA 59,040,000.00 SEWA 59,040,000.00

NET CASH 25,915,040.09 NET CASH 25,915,040.09

90

TAX -9,799,000.00

96

TAX -9,799,000.00

OPERATING -23,325,959.91 OPERATING -23,325,959.91

SEWA 59,040,000.00 SEWA 59,040,000.00

NET CASH 25,915,040.09 PBB -18,374,570.12

NET CASH 7,540,469.97

Pada tahun 2020 hunian kos tetap mengalami pemasukan dari uang sewa

dimana dengan tingkat okupansi hunian sebesar 80%. . Pengeluaran dari

perpajakan dan operasional kos , setelah itu dicari nilai Net Cash seperti dapat

dilihat pada tabel 4.20 di atas. Nilai total Net Cash Flow pada tahun 2020 sebesar

Rp. 292.605.910,96 ( pemasukan ).

Page 32: 4. ANALISA DAN PEMBAHASAN 4.1 Analisa Pemasaran 4.1.1 ...

67 Universitas Kristen Petra

Tabel 4.21 Perhitungan Net Cash Flow tahun 2021

BULAN KE NAMA NILAI (Rp.) BULAN KE NAMA NILAI (Rp.)

97

TAX -10,865,000.00

103

TAX -10,865,000.00

OPERATING -25,209,687.77 OPERATING -25,209,687.77

SEWA 65,600,000.00 SEWA 65,600,000.00

NET CASH 29,525,312.23 NET CASH 29,525,312.23

98

TAX -10,865,000.00

104

TAX -10,865,000.00

OPERATING -25,209,687.77 OPERATING -25,209,687.77

SEWA 65,600,000.00 SEWA 65,600,000.00

NET CASH 29,525,312.23 NET CASH 29,525,312.23

99

TAX -10,865,000.00

105

TAX -10,865,000.00

OPERATING -25,209,687.77 OPERATING -25,209,687.77

SEWA 65,600,000.00 SEWA 65,600,000.00

NET CASH 29,525,312.23 NET CASH 29,525,312.23

100

TAX -10,865,000.00

106

TAX -10,865,000.00

OPERATING -25,209,687.77 OPERATING -25,209,687.77

SEWA 65,600,000.00 SEWA 65,600,000.00

NET CASH 29,525,312.23 NET CASH 29,525,312.23

101

TAX -10,865,000.00

107

TAX -10,865,000.00

OPERATING -25,209,687.77 OPERATING -25,209,687.77

SEWA 65,600,000.00 SEWA 65,600,000.00

NET CASH 29,525,312.23 NET CASH 29,525,312.23

102

TAX -10,865,000.00

108

TAX -10,865,000.00

OPERATING -25,209,687.77 OPERATING -25,209,687.77

SEWA 65,600,000.00 SEWA 65,600,000.00

NET CASH 29,525,312.23 PBB -18,374,570.12

NET CASH 11,150,742.11

Pada tahun 2021 hunian kos tetap mengalami pemasukan dari uang sewa

dimana dengan tingkat okupansi hunian sebesar 80%. . Pengeluaran dari

perpajakan dan operasional kos , setelah itu dicari nilai Net Cash seperti dapat

dilihat pada tabel 4.21 di atas. Nilai total Net Cash Flow pada tahun 2021 sebesar

Rp. 335.929.176,58 ( pemasukan ).

Page 33: 4. ANALISA DAN PEMBAHASAN 4.1 Analisa Pemasaran 4.1.1 ...

68 Universitas Kristen Petra

Tabel 4.22 Perhitungan Net Cash Flow tahun 2022

BULAN KE NAMA NILAI (Rp.) BULAN KE NAMA NILAI (Rp.)

109

TAX -11,931,000.00

115

TAX -11,931,000.00

OPERATING -27,250,141.80 OPERATING -27,250,141.80

SEWA 72,160,000.00 SEWA 72,160,000.00

NET CASH 32,978,858.20 NET CASH 32,978,858.20

110

TAX -11,931,000.00

116

TAX -11,931,000.00

OPERATING -27,250,141.80 OPERATING -27,250,141.80

SEWA 72,160,000.00 SEWA 72,160,000.00

NET CASH 32,978,858.20 NET CASH 32,978,858.20

111

TAX -11,931,000.00

117

TAX -11,931,000.00

OPERATING -27,250,141.80 OPERATING -27,250,141.80

SEWA 72,160,000.00 SEWA 72,160,000.00

NET CASH 32,978,858.20 NET CASH 32,978,858.20

112

TAX -11,931,000.00

118

TAX -11,931,000.00

OPERATING -27,250,141.80 OPERATING -27,250,141.80

SEWA 72,160,000.00 SEWA 72,160,000.00

NET CASH 32,978,858.20 NET CASH 32,978,858.20

113

TAX -11,931,000.00

119

TAX -11,931,000.00

OPERATING -27,250,141.80 OPERATING -27,250,141.80

SEWA 72,160,000.00 SEWA 72,160,000.00

NET CASH 32,978,858.20 NET CASH 32,978,858.20

114

TAX -11,931,000.00

120

TAX -11,931,000.00

OPERATING -27,250,141.80 OPERATING -27,250,141.80

SEWA 72,160,000.00 SEWA 72,160,000.00

NET CASH 32,978,858.20 PBB -18,374,570.12

SELL 20,458,869,177.47

NET CASH 20,473,473,465.55

Pada tahun 2022 hunian kos tetap mengalami pemasukan dari uang sewa

dimana dengan tingkat okupansi hunian sebesar 80%. . Pengeluaran dari

perpajakan dan operasional kos , setelah itu dicari nilai Net Cash seperti dapat

dilihat pada tabel 4.22 di atas. Nilai total Net Cash Flow pada tahun 2022 sebesar

Rp. 20.836.240.905,00 ( pemasukan ).

Pada penelitian ini diasumsikan bahwa pemilik hunian akan menjual

bangunan dan tanahnya di akhir tahun yang ke sepuluh atau pada bulan yang ke

120 yang dapat dianggap sebagai pendapatan di bulan ke 120. Tetapi sebelumnya

terlebih dahulu dilakukan analisa terhadap kenaikan harga dari tanah seperti

Page 34: 4. ANALISA DAN PEMBAHASAN 4.1 Analisa Pemasaran 4.1.1 ...

69 Universitas Kristen Petra

nampak pada tabel 4.23, bangunan dianggap sudah tidak bernilai lagi karena

sudah melewati umur manfaatnya.

Sedangkan asumsi untuk kenaikan harga tanah pada penilitian ini adalah

berdasarkan sebuah artikel yang berasal dari artikel milik Citraland Surabaya

(sumber: http://www.citralandsurabaya.com/pasar-property-surabaya-tahun-2014-

properti-hadapi-banyak-hambatan ) sebesar 15 % per tahun.

Berdasarkan tabel 4.23 dapat diambil kesimpulan bahwa nilai properti kita

apabila dijual pada akhir tahun 2022 dengan nilai kenaikan tanah sebesar 15 %

per tahun menjadi sebesar Rp. 20.458.869.177,00.

Tabel 4.23 Kenaikan Harga Tanah per Tahun akibat Inflasi

Tahun Harga Tanah ( Rp. )

2013 5,815,687,500

2014 6,688,040,625

2015 7,691,246,719

2016 8,844,933,727

2017 10,171,673,786

2018 11,697,424,853

2019 13,452,038,581

2020 15,469,844,369

2021 17,790,321,024

2022 20,458,869,177

Page 35: 4. ANALISA DAN PEMBAHASAN 4.1 Analisa Pemasaran 4.1.1 ...

70 Universitas Kristen Petra

4.3.2.3 Analisa NPV

Pada bagian ini nilai net cash flow pada tabel 4.13 hingga 4.22 akan

dianalisa dengan memproyeksikan kepada bulan ke 13 yang diasumsikan sebagai

titik acuan NPV . Diasumsikan bahwa nilai suku bunga bank sebesar 7,5 % per

tahun atau 0.6 % per bulan berdasarkan BI Rate per tanggal 8 April 2014.

Tabel 4.24 Proyeksi Future Value Tahun 2013 ke 2014

BULAN NET CASH (Rp. ) n koef u/ FV Proyeksi ke NPV (Rp.) (1 + i%)^n

1 -6,545,033,585 12 1.075 -7,035,911,104

2 -194,840,252 11 1.068540758 -208,194,750

3 -194,840,252 10 1.062120326 -206,943,792

4 -194,840,252 9 1.055738473 -205,700,350

5 -194,840,252 8 1.049394965 -204,464,379

6 -194,840,252 7 1.043089573 -203,235,835

7 -194,840,252 6 1.036822068 -202,014,673

8 -194,840,252 5 1.030592221 -200,800,848

9 -473,901,874 4 1.024399807 -485,464,988

10 -473,901,874 3 1.018244601 -482,548,024

11 -747,117,374 2 1.012126379 -756,177,202

12 -492,276,444 1 1.006044919 -495,252,215

TOTAL -10,686,708,161

Contoh perhitungan :

FV : PV x

PV : Net Cash x

PV : - Rp. 6.545.033.585,00 x 1.075 = - Rp. 7.035.911.104,00

Pada tabel 4.24 diperoleh nilai Net Present Value ( NPV ) pada tahun

2013 dengan cara memproyeksikan Net Cash kepada waktu yang sama yaitu pada

bulan ke 13 . Setelah dilakukan penjumlahan hasil proyeksi ke NPV didapatkan

pengeluaran total sebesar Rp. 10.686.708.161,00.

Page 36: 4. ANALISA DAN PEMBAHASAN 4.1 Analisa Pemasaran 4.1.1 ...

71 Universitas Kristen Petra

Tabel 4.25 Proyeksi Present Value Tahun 2014

BULAN NET CASH (Rp. ) n koef u/ PV

Proyeksi ke NPV (Rp.) 1/ { (1 + i%)^n }

13 12,563,392 0 1 12,563,392

14 12,563,392 1 0.993991402 12,487,904

15 12,563,392 2 0.988018908 12,412,869

16 12,563,392 3 0.9820823 12,338,285

17 12,563,392 4 0.976181363 12,264,149

18 12,563,392 5 0.970315882 12,190,459

19 12,563,392 6 0.964485644 12,117,211

20 12,563,392 7 0.958690438 12,044,404

21 12,563,392 8 0.952930053 11,972,034

22 12,563,392 9 0.94720428 11,900,099

23 12,563,392 10 0.941512911 11,828,596

24 -5,811,178 11 0.935855739 -5,438,424

TOTAL 128,680,976

Pada tabel 4.25 diperoleh nilai Net Present Value ( NPV ) pada tahun

2014 dengan cara memproyeksikan Net Cash kepada waktu yang sama yaitu pada

bulan ke 13 .Setelah dilakukan penjumlahan hasil proyeksi ke NPV didapatkan

pendapatan total sebesar Rp. 128.680.976,00.

Tabel 4.26 Proyeksi Present Value Tahun 2015 ke 2014

BULAN NET CASH (Rp.) n koef u/ PV

Proyeksi ke NPV (Rp.) 1/ { (1 + i%)^n }

25 14,144,210 12 0.930232558 13,157,405

26 14,144,210 13 0.924643165 13,078,347

27 14,144,210 14 0.919087356 12,999,765

28 14,144,210 15 0.91356493 12,921,654

29 14,144,210 16 0.908075686 12,844,013

30 14,144,210 17 0.902619425 12,766,839

31 14,144,210 18 0.897195948 12,690,128

32 14,144,210 19 0.891805059 12,613,878

33 14,144,210 20 0.886446561 12,538,087

34 14,144,210 21 0.881120261 12,462,750

35 14,144,210 22 0.875825964 12,387,867

36 -4,230,360 23 0.870563478 -3,682,797

TOTAL 136,777,936

Page 37: 4. ANALISA DAN PEMBAHASAN 4.1 Analisa Pemasaran 4.1.1 ...

72 Universitas Kristen Petra

Pada tabel 4.26 diperoleh nilai Net Present Value ( NPV ) pada tahun

2015 dengan cara memproyeksikan Net Cash kepada waktu yang sama yaitu pada

bulan ke 13 .Setelah dilakukan penjumlahan hasil proyeksi ke NPV didapatkan

pendapatan total sebesar Rp. 136.777.936,00.

Tabel 4.27 Proyeksi Present Value Tahun 2016 ke 2014

BULAN NET CASH (Rp.) n koef u/ PV

Proyeksi ke NPV (Rp.) 1/ { (1 + i%)^n }

37 15,628,002 24 0.865332612 13,523,420

38 15,628,002 25 0.860133177 13,442,163

39 15,628,002 26 0.854964983 13,361,395

40 15,628,002 27 0.849827842 13,281,111

41 15,628,002 28 0.844721569 13,201,310

42 15,628,002 29 0.839645977 13,121,989

43 15,628,002 30 0.834600882 13,043,144

44 15,628,002 31 0.829586101 12,964,773

45 15,628,002 32 0.824601452 12,886,873

46 15,628,002 33 0.819646754 12,809,441

47 15,628,002 34 0.814721827 12,732,474

48 -2,746,568 35 0.809826491 -2,224,244

TOTAL 142,143,851

Pada tabel 4.27 diperoleh nilai Net Present Value ( NPV ) pada tahun

2016 dengan cara memproyeksikan Net Cash kepada waktu yang sama yaitu pada

bulan ke 13 .Setelah dilakukan penjumlahan hasil proyeksi ke NPV didapatkan

pendapatan total sebesar Rp. 142.143.851,00.

Tabel 4.28 Proyeksi Present Value Tahun 2017 ke 2014

BULAN NET CASH

(Rp.) n

koef u/ PV Proyeksi ke NPV

(Rp.) 1/ { (1 + i%)^n }

49 18,380,195 36 0.80496057 14,795,332

50 18,380,195 37 0.800123885 14,706,433

51 18,380,195 38 0.795316263 14,618,068

52 18,380,195 39 0.790537528 14,530,234

53 18,380,195 40 0.785787506 14,442,928

54 18,380,195 41 0.781066025 14,356,146

55 18,380,195 42 0.776372914 14,269,886

Page 38: 4. ANALISA DAN PEMBAHASAN 4.1 Analisa Pemasaran 4.1.1 ...

73 Universitas Kristen Petra

Tabel 4.28 Proyeksi Present Value Tahun 2017 ke 2014 ( sambungan )

BULAN NET CASH (Rp.) n koef u/ PV

1/ { (1 + i%)^n } Proyeksi ke NPV (Rp.)

56 18,380,195 43 0.771708001 14,184,144

57 18,380,195 44 0.767071118 14,098,917

58 18,380,195 45 0.762462097 14,014,202

59 18,380,195 46 0.757880769 13,929,996

60 5,625 47 0.753326968 4,237

TOTAL 157,950,523

Pada tabel 4.28 diperoleh nilai Net Present Value ( NPV ) pada tahun

2017 dengan cara memproyeksikan Net Cash kepada waktu yang sama yaitu pada

bulan ke 13 .Setelah dilakukan penjumlahan hasil proyeksi ke NPV didapatkan

pendapatan total sebesar Rp. 157.950.523,00.

Tabel 4.29 Proyeksi Present Value Tahun 2018 ke 2014

BULAN NET CASH (Rp.) n koef u/ PV

Proyeksi ke NPV (Rp.) 1/ { (1 + i%)^n }

61 21,018,545 48 0.74880053 15,738,698

62 21,018,545 49 0.744301289 15,644,130

63 21,018,545 50 0.739829082 15,550,131

64 21,018,545 51 0.735383747 15,456,696

65 21,018,545 52 0.730965122 15,363,823

66 21,018,545 53 0.726573046 15,271,508

67 21,018,545 54 0.722207361 15,179,748

68 21,018,545 55 0.717867908 15,088,539

69 21,018,545 56 0.713554529 14,997,878

70 21,018,545 57 0.709267067 14,907,762

71 21,018,545 58 0.705005366 14,818,187

72 2,643,975 59 0.700769273 1,852,816

TOTAL 169,869,916

Pada tabel 4.29 diperoleh nilai Net Present Value ( NPV ) pada tahun

2018 dengan cara memproyeksikan Net Cash kepada waktu yang sama yaitu pada

bulan ke 13 .Setelah dilakukan penjumlahan hasil proyeksi ke NPV didapatkan

pendapatan total sebesar Rp. 169.869.916,00.

Page 39: 4. ANALISA DAN PEMBAHASAN 4.1 Analisa Pemasaran 4.1.1 ...

74 Universitas Kristen Petra

Tabel 4.30 Proyeksi Present Value Tahun 2019 ke 2014

BULAN NET CASH (Rp.) n koef u/ PV

Proyeksi ke NPV (Rp.) 1/ { (1 + i%)^n }

73 22,160,080 73 0.644068178 14,272,602

74 22,160,080 74 0.640198232 14,186,844

75 22,160,080 75 0.636351538 14,101,601

76 22,160,080 76 0.632527958 14,016,870

77 22,160,080 77 0.628727352 13,932,648

78 22,160,080 78 0.624949583 13,848,933

79 22,160,080 79 0.621194512 13,765,720

80 22,160,080 80 0.617462004 13,683,007

81 22,160,080 81 0.613751924 13,600,792

82 22,160,080 82 0.610064135 13,519,070

83 22,160,080 83 0.606398505 13,437,839

84 3,785,510 84 0.602754901 2,281,735

TOTAL 154,647,661

Pada tabel 4.30 diperoleh nilai Net Present Value ( NPV ) pada tahun

2019 dengan cara memproyeksikan Net Cash kepada waktu yang sama yaitu pada

bulan ke 13 .Setelah dilakukan penjumlahan hasil proyeksi ke NPV didapatkan

pendapatan total sebesar Rp. 154.647.661,00.

Tabel 4.31 Proyeksi Present Value Tahun 2020 ke 2014

BULAN NET CASH (Rp.) n koef u/ PV

Proyeksi ke NPV (Rp.) 1/ { (1 + i%)^n }

85 25,915,040 85 0.647961518 16,791,949

86 25,915,040 86 0.644068178 16,691,053

87 25,915,040 87 0.640198232 16,590,763

88 25,915,040 88 0.636351538 16,491,076

89 25,915,040 89 0.632527958 16,391,987

90 25,915,040 90 0.628727352 16,293,495

91 25,915,040 91 0.624949583 16,195,593

92 25,915,040 92 0.621194512 16,098,281

93 25,915,040 93 0.617462004 16,001,553

94 25,915,040 94 0.613751924 15,905,406

95 25,915,040 95 0.610064135 15,809,837

96 7,540,470 96 0.606398505 4,572,530

TOTAL 183,833,521

Page 40: 4. ANALISA DAN PEMBAHASAN 4.1 Analisa Pemasaran 4.1.1 ...

75 Universitas Kristen Petra

Pada tabel 4.31 diperoleh nilai Net Present Value ( NPV ) pada tahun

2020 dengan cara memproyeksikan Net Cash kepada waktu yang sama yaitu pada

bulan ke 13 .Setelah dilakukan penjumlahan hasil proyeksi ke NPV didapatkan

pendapatan total sebesar Rp. 183.833.521,00

Tabel 4.32 Perhitungan Net Present Value Tahun 2021

BULAN NET CASH (Rp.) n koef u/ PV

Proyeksi ke NPV (Rp.) 1/ { (1 + i%)^n }

97 29,525,312 84 0.602754901 17,796,527

98 29,525,312 85 0.599133189 17,689,594

99 29,525,312 86 0.595533239 17,583,305

100 29,525,312 87 0.59195492 17,477,654

101 29,525,312 88 0.588398101 17,372,638

102 29,525,312 89 0.584862653 17,268,252

103 29,525,312 90 0.581348449 17,164,494

104 29,525,312 91 0.57785536 17,061,360

105 29,525,312 92 0.57438326 16,958,845

106 29,525,312 93 0.570932022 16,856,946

107 29,525,312 94 0.567501521 16,755,660

108 11,150,742 95 0.564091633 6,290,040

TOTAL 196,275,315

Pada tabel 4.32 diperoleh nilai Net Present Value ( NPV ) pada tahun

2021 dengan cara memproyeksikan Net Cash kepada waktu yang sama yaitu pada

bulan ke 13 .Setelah dilakukan penjumlahan hasil proyeksi ke NPV didapatkan

pendapatan total sebesar Rp. 196.275.315,00.

Tabel 4.33 Proyeksi Present Value Tahun 2022 ke 2014

BULAN NET CASH (Rp.) n koef u/ PV

Proyeksi ke NPV (Rp.) 1/ { (1 + i%)^n }

109 32,978,858 96 0.560702233 18,491,319

110 32,978,858 97 0.557333199 18,380,213

111 32,978,858 98 0.553984408 18,269,773

112 32,978,858 99 0.550655739 18,159,998

113 32,978,858 100 0.54734707 18,050,881

114 32,978,858 101 0.544058282 17,942,421

Page 41: 4. ANALISA DAN PEMBAHASAN 4.1 Analisa Pemasaran 4.1.1 ...

76 Universitas Kristen Petra

Tabel 4.33 Proyeksi Present Value Tahun 2022 ke 2014 ( sambungan )

BULAN NET CASH (Rp.) n koef u/ PV

1/ { (1 + i%)^n } Proyeksi ke NPV (Rp.)

115 32,978,858 102 0.540789255 17,834,612

116 32,978,858 103 0.53753987 17,727,451

117 32,978,858 104 0.534310009 17,620,934

118 32,978,858 105 0.531099555 17,515,057

119 32,978,858 106 0.527908392 17,409,816

120 20,473,473,466 107 0.524736403 10,743,176,819

TOTAL 10,940,579,294

Pada tabel 4.33 diperoleh nilai Net Present Value ( NPV ) pada tahun

2022 dengan cara memproyeksikan Net Cash kepada waktu yang sama yaitu pada

bulan ke 13 .Setelah dilakukan penjumlahan hasil proyeksi ke NPV didapatkan

pendapatan total sebesar Rp. 10.940.579.294,00

Setelah semua data aliran masuk dan keluarnya dana telah diproyeksikan

ke bulan 13 seperti nampak pada tabel 4.34 maka didapatkan nilai NPV total Rp.

1.524.050.833,00 . Oleh karena nilai akhir penelitian menunjukkan NPV yang

positif dapat disimpulkan bahwa pembangunan hunian kos di Darmo Permai

Selatan ini layak untuk dilaksanakan.

Tabel 4.34 Proyeksi Cash Flow Total ke tahun 2014

TAHUN PROYEKSI NPV TAHUNAN

ke bulan ke 13 TOTAL

2013 -10,686,708,161

2014 128,680,976

2015 136,777,936

2016 142,143,851

2017 157,950,523

2018 169,869,916

2019 154,647,661

2020 183,833,521

2021 196,275,315

2022 10,940,579,294

TOTAL 1,524,050,833