Page 1
36 Universitas Kristen Petra
4. ANALISA DAN PEMBAHASAN
4.1 Analisa Pemasaran
Sebagai tahap yang pertama, pemasar harus memahami kebutuhan dan
keinginan pelanggan serta kondisi pasar tidak lebih dari dimana mereka
beroperasi.
4.1.1 Gambaran Umum Profil Responden
Kuesioner yang dibuat menjelaskan ragam hunian kos yang diinginkan
oleh penghuni kos di sekitar wilayah Darmo Permai Selatan. Variabel-variabel ini
selanjutnya ditabulasikan dengan menggunakan program Microsoft Excel.
Data responden berasal dari penghuni Darmo Permai Selatan, selanjutnya
dari kuesioner diperoleh presentasi profil data umum dari seluruh responden
seperti terlihat pada Tabel 4.1. Responden yang dipilih hanya terbatas pada
penghuni Darmo Permai Selatan yang bertempat tinggal di rumah kos. Profil
responden hanya untuk mengetahui presentase dari data umum responden yang
diteliti saja. Penulis tidak menganalisa keterkaitan profil responden dengan desain
produk dari kos yang akan dibuat. Penulis membagikan 33 kuesioner yang
dibagikan secara langsung ke responden sesuai dengan kriteria.
Berdasarkan kuesioner didapatkan bahwa kebanyakan responden adalah
orang yang belum menikah tetapi sudah bekerja dengan pengeluaran di bawah Rp.
2.000.000,00 seperti tampak pada Tabel 4. 1. Terdapat juga penyajian dari hasil
analisa kuesioner mengenai profil responden dalam bentuk grafik yang dapat
dilihat pada bagian Lampiran.
Tabel 4. 1.Profil Responden
Jenis Kelamin Usia Status Pendidikan Pengeluaran / bulan
Laki =13 orang 16-21 Tahun =16 orang Menikah = 4 orang SMA =2 orang 1 – 2 juta =17 orang
Wanita =20
orang
22-25 Tahun =10 orang Belum = 29 orang Mahasiswa =12 orang 3 – 5 juta =15 orang
> 25 Tahun =7 orang Bekerja =19 orang > 5 juta =1 orang
Page 2
37 Universitas Kristen Petra
4.1.2 Gambaran Umum Produk Hunian Kos
Data responden berasal dari penghuni Darmo Permai Selatan, selanjutnya
dari kuesioner diperoleh gambaran umum tentang hunian kos dari seluruh
responden seperti terlihat pada Tabel 4. 2 yang digunakan untuk mengetahui
desain kamar kos, serta harga yang layak untuk sewa kos per bulannya, selain itu
juga untuk mengetahui faktor apa yang paling dicari oleh konsumen dalam
memilih kos.
Berdasarkan kuesioner tentang gambaran umum produk diperoleh bahwa
biaya yang terjangkau menjadi alasan konsumen memilih hunian, sedangkan
luasan kamar yang diinginkan adalah 3x4 m2
dengan harga sewa di bawah Rp.
1.500.000,00 seperti tampak pada Tabel 4. 2. Terdapat juga penyajian dari hasil
analisa kuesioner mengenai gambaran umum produk hunian yang diinginkan
dalam bentuk grafik yang dapat dilihat pada bagian Lampiran.
Tabel 4. 2. Gambaran Umum Produk Hunian yang Diinginkan
Alasan Memilih Hunian Luasan Kamar Harga Sewa per bulan
Biaya= 13 orang 3x3 = 5 orang < 1 juta = 12 orang
Fasilitas = 8 orang 3x4 = 28 orang 1 – 1.5 juta = 12 orang
Privasi = 6 orang 1,5 – 3 juta = 9 orang
Keamanan = 2 orang > 3 juta = 0 orang
Lain – lain = 4 orang
4.1.3 Fasilitas yang Diinginkan dalam Sebuah Hunian Kos
Data responden berasal dari penghuni Darmo Permai Selatan, selanjutnya
dari kuesioner diperoleh gambaran tentang fasilitas yang diinginkan pada sebuah
hunian dari seluruh responden seperti terlihat pada Tabel 4. 3 .
Fasilitas merupakan salah satu hal yang menjadi nilai jual tersendiri dari
produk hunian kos. Berikut ini adalah peringkat fasilitas yang paling diinginkan
berdasarkan hasil dari kuesioner yang dapat dilihat pada Tabel 4. 3.
Berdasarkan kuesioner tentang fasilitas yang akan disertakan dalam desain
produk adalah AC, WC dalam, air panas, dapur , dispenser, kulkas, wi-fi, nasi
putih dan laundry seperti terlihat pada Tabel 4. 3 Terdapat juga penyajian dari
hasil analisa kuesioner mengenai fasilitas yang diinginkan pada sebuah hunian
dalam bentuk grafik yang dapat dilihat pada bagian Lampiran.
Page 3
38 Universitas Kristen Petra
Tabel 4.3 .Fasilitas yang Diinginkan pada Sebuah Hunian
No Dalam Kamar Frekuensi Luar Kamar Frekuensi Pendukung Frekuensi
1 AC 138 Dapur 136 Wi – fi 146
2 WC Dalam 130 Kulkas 134 Laundry 138
3 Air Panas 117 Dispenser 130 Nasi 131
4 TV 111 Ruang TV 121 Satpam 125
5 Kipas 100 Minimarket 110 Free Drink 124
6 Kulkas 96 Balkon 105 Carport 124
7 Taman 104 Free
Breakfast
122
8 Fttness 88 Basement 112
9 Jogging Track 80 CCTV 112
10 Kolam Renang 76
4.1.4 Hasil Wawancara dengan Responden
Dari pengamatan site yang telah dilakukan di daerah Darmo Permai
Selatan, didapati bahwa di dekat lahan kita terdapat dua kos di sekitar Darmo
Permai Selatan V yaitu Grace House dan kos Kita, selain itu ada juga bangunan
Cozy living homestay yang sedang dalam proses pembangunan.
Berdasarkan wawancara terhadap pemilik kos Grace House disimpulkan
bahwa perlu ada parkir basement, mengingat terkadang penghuni membawa
kendaraan mobil sehingga membutuhkan ruangan yang lebih besar untuk dapat
menampung kendaraan mereka.
Kemudian dari aspek desain, desain bangunan di kos Kita terkesan padat
dan gelap karena buruknya penataan pencahayaan, berbeda dengan desain
bangunan pada Grace House yang memiliki void besar di bagian tengahnya. Hal
ini juga yang menjadi pertimbangan dengan menciptakan desain hunian yang ber-
void, dan banyak jendela di beberapa sisi bangunan dan kamar.
4.2 Desain Produk
4.2.1 Gambaran Umum Produk
Lahan proyek terletak di daerah Darmo Permai Selatan XIII no 43. Luas
lahan dari proyek sekitar 830,81 m2 , sedangkan untuk luas bangunan adalah
sekitar 1392,91 m2. Untuk gambar dan detail yang lengkap mengenai hunian yang
dibangun dapat dilihat pada Lampiran.
Page 4
39 Universitas Kristen Petra
Bangunan kos terdiri dari 3 lantai dan atap serta 1 lantai basement dengan
ketinggian per lantai adalah 4 m, serta ketinggian basement 3 m ( diukur dari
lantai 1 ). Dimana lantai bangunan dibuat lebih tinggi sejauh 1 m dari tanah asli
( halaman ). Luas bangunan basement ± 372,37 m2
, luasan lantai 1 adalah seluas
± 369,04 m2, lantai 2, 3 dan atap masing - masing adalah seluas ± 340,18 m
2.
4.2.2 Aspek Perancangan Umum Produk
Berikut ini akan dibahas perancangan dari bagian – bagian ruangan yang
ada dalam hunian kos ini.
a. Pos Satpam
Pos satpam di gerbang masuk dengan ukuran ± 2,3 x 2,3 m2.
b. Garis Sempadan Bangunan
Untuk garis sempadan bangunan kos ini adalah sejauh 4 m untuk
bagian yang berhadapan dengan jalan raya ( sisi utara dan barat hunian ),
sedangkan untuk bagian yang dekat dengan tetangga adalah sejauh 1 m ( sisi
timur dan selatan hunian ).
c. Basement
Basement dibangun untuk memenuhi kebutuhan parkir untuk penghuni
kos. Di estimasikan dapat menampung kurang lebih 12 mobil ( asumsi lahan
5 X 8 m2 ,bisa untuk 3 unit mobil ).
Basement dibangun dengan ketinggian 3 m dari lantai 1, basement ini
memiliki luasan sekitar 372,37 m2
. Akses masuk ke dalam basement adalah
sebuah turunan setinggi 1 m dari tanah asli yang terletak di bagian depan
bangunan selebar ± 4 m. Sedangkan unuk akses luar terletak pada bagian
samping hunian dengan ketinggian dan lebar yang sama.
d. Lantai 1
Untuk jalur akses keluar dan masuk pada lantai 1 terdapat beberapa
tangga yaitu tangga utama yang berada di depan, tangga samping yang akan
Page 5
40 Universitas Kristen Petra
menghubungkan penghuni menuju ke area jemur, serta ada tangga basement
yang bisa digunakan untuk langsung menuju ke tempat parkir basement.
Pada lantai pertama terdapat 13 kamar untuk kos dan 1 kamar
pembantu. Setiap kamar kos berukuran 3,5 x 5 m2
, sedangkan kamar
pembantu berukuran 2 x 5 m2.
Selain kamar pembantu terdapat dapur yang terletak di bawah tangga
yang dapat digunakan oleh seluruh penghuni kos yang ingin memasak.
Untuk kebutuhan bersantai juga disediakan ruang santai yang berada di
tengah – tengah bangunan yang langsung berhadapan dengan pintu utama,
ruang santai ini juga bisa digunakan sebagai ruang untuk menerima tamu.
Untuk desain pencahayaan selain menggunakan lampu, pada desain
bangunan juga diberikan beberapa kaca besar yang diletakkan di bagian
kanan dan kiri bangunan serta di dekat ruang santai. Tujuan dari kaca – kaca
besar ini adalah memungkinkan masuknya cahaya alami dalam skala besar
ke dalam ruangan.
e. Lantai 2 dan Lantai 3
Berbeda dengan lantai pertama, pada lantai kedua dan ketiga terdapat
masing – masing 14 kamar per lantai untuk kos berukuran 3,5 x 5 m2,
namun tidak terdapat kamar untuk pembantu.
Tidak ada dapur di lantai kedua dan ketiga, namun untuk ruang santai
tetaplah ada. Tangga yang menghubungkan tiap lantai juga tetap ada, hanya
saja pada lantai ketiga terdapat tangga monyet yang bisa digunakan ketika
diperlukan perbaikan pada atap.
Untuk desain pencahayaan selain menggunakan lampu, pada desain
bangunan di lantai kedua dan ketiga diberikan beberapa kaca besar yang
diletakkan di 4 sisi bangunan. Tujuan dari kaca – kaca besar ini adalah
memungkinkan masuknya cahaya alami dalam skala besar ke dalam
ruangan.
Ditambah lagi dengan adanya void ( lubang ) yang ada di dua titik
dengan ukuran 1 x 10 m2. Selain dapat membantu sirkulasi udara di dalam
Page 6
41 Universitas Kristen Petra
bangunan, void secara tidak langsung juga membantu pencahayaan alami
untuk lantai di bawahnya.
f. Atap
Atap yang digunakan pada bangunan kos ini adalah jenis atap plat
beton. Pada bagian atap ini terdapat lubang man hole yang dapat digunakan
oleh tukang untuk naik ke atap.
Untuk menutup void diberikan suatu rangka baja dengan fiberglass
sebagai penutupnya, hal ini dilakukan untuk memungkinkan udara dan
cahaya alami tetap masuk ke dalam bangunan. Pada bagian bawah rangka
baja dibuat semacam penghalang dari plat cor setinggi 10 cm untuk
mencegah air hujan masuk melalui void, selain itu di bagian samping rangka
baja diberikan kasa berkeliling untuk mencegah serangga masuk ke dalam
bangunan.
4.2.3 Aspek Perancangan Ventilasi Produk
Untuk perancangan ventilasi pada desain hunian kos dengan mengacu
pada Satwiko ( 2009) , adapun hal – hal yang dilakukan adalah sebagai berikut :
Bangunan berada di tengah lahan sehingga semua sisi terkena
hembusan angin. Selain untuk kelancaran ventilasi, hembusan angin
juga membantu menyejukkan permukaan bangunan. Hal ini juga
membuat semua sisi dapat memiliki pandangan keluar yang akan
membantu masuknya cahaya ke dalam ruangan.
Bukaan yang selebar – lebarnya untuk memberi keluasaan angin
bergerak di dalam ruang. Hal ini dijawab dengan adanya void
( lubang ) di tengah bangunan di dua titik dengan ukuran 1 x 10 m2.
Pemakaian AC di ruang – ruang yang membutuhkan kenyamanan
tinggi seperti ruang tidur dan ruang kerja. AC hanya diberikan di
kamar tidur , untuk ruangan lainnya ventilasi utama berasal dari
ventilasi alami saja.
Lubang bukaan ( jendela ) yang berada di bidang dinding yang berbeda
sehingga tercipta ventilasi silang. Sistem ventilasi silang sangat baik
Page 7
42 Universitas Kristen Petra
untuk digunakan karena pertukaran udara di dalam ruangan akan
maksimal.
Kamar mandi yang langsung berhubungan dengan kamar tidur tidak
dapat dihindari karena salah satu fasilitas yang diinginkan oleh
konsumen sebagai hasil dari kuesioner. Langkah yang dilakukan
adalah dengan memberi kipas penyedot udara yang akan membuang
kelembaban ( dan juga bau ) kamar mandi keluar.
Lantai lebih tinggi minimal setinggi 50 cm dari halaman. Lantai
bangunan dibuat setinggi 100 cm lebih tinggi dari halaman luar agar
memudahkan udara kotor dan lembab dari dalam bangunan mengalir
keluar.
4.2.4 Aspek Perancangan Pencahayaan Produk
Untuk perancangan pencahayaan pada desain hunian kos dengan mengacu
pada Satwiko ( 2009) , adapun hal – hal yang dilakukan adalah sebagai berikut :
Bukaan ( jendela dan pintu ) menghadap ke selatan atau utara agar
penetrasi sinar matahari langsung dapat diminimalkan.
Dinding yang terlindung dari sinar matahari langsung agar tidak panas.
Perlindungan terhadap sinar matahari ini dijawab dengan pemberian
tirisan ( kanopi ) dengan lebar 0,5 m pada tiap lantai ( tiap ketinggian 4
m ) .
Ruangan yang tidak terlalu lebar agar cahaya alami dapat mencapai
tengah ruangan. Ukuran kamar kos yang tidak terlalu besar, ditambah
lagi dengan adanya jendela yang berada pada bidang dinding yang
berbeda akan memungkinkan pencahayaan alami yang lebih maksimal,
sehingga penggunaan lampu dapat diminimalkan di siang hari.
Pemakaian bahan bangunan yang dapat menahan masuknya panas
matahari masuk ke dalam; seperti bahan bernilai refleksi tinggi
( warna cerah ) tanpa perlu membuat silau tetangga. Warna cat tembok
yang menggunakan warna cerah ( coklat muda dan merah muda )
bertujuan untuk menghindari penyerapan panas matahari ke dalam
bangunan.
Page 8
43 Universitas Kristen Petra
4.2.5 Aspek Perancangan Akustik Produk
Untuk perancangan akustik pada desain hunian kos dengan mengacu pada
Satwiko ( 2009), adapun hal – hal yang dilakukan adalah sebagai berikut :
Menjauhkan bukaan ( pintu dan jendela ) dari sumber kebisingan.
Dengan perancangan bangunan dengan taman yang luas, hal ini
memungkinkan pengurangan kebisingan di dalam hunian, karena letak
bukaan jendela maupun pintu berada jauh dari jalan raya.
Pemanfaatan jarak karena tingkat bunyi akan semakin berkurang bila
jarak semakin besar. Jarak bangunan dengan jalan yang cukup jauh,
akan mengurangi intensitas bunyi akibat kendaraan yang lewat.
Penempatan sumber – sumber bising pada bagian bangunan yang
masif ( misalnya basement ). Peralatan – peralatan seperti mesin –
mesin pompa, kendaraan, serta sumber – sumber kebisingan lainnya
diletakkan di basement bangunan kos.
4.2.6 Kesimpulan Desain
4.2.6.1 Desain Bangunan Kos
Lahan proyek terletak di daerah Darmo Permai Selatan XIII no 43.
Bangunan kos terdiri dari 3 lantai dan atap serta 1 lantai basement dengan
ketinggian per lantai adalah 4 m, serta ketinggian basement 3 m ( diukur dari
lantai 1 ). Dimana lantai bangunan dibuat lebih tinggi sejauh 1 m dari tanah asli
( halaman ).
Terdapat total 41 kamar kos serta 1 kamar pembantu. Untuk fasilitas, di
setiap lantai terdapat ruang santai, kulkas serta dispenser. Terdapat juga dapur,
lengkap dengan peralatan masak, meja makan hingga dispenser. Selain itu,
penghuni juga mendapatkan fasilitas wi-fi.
Terdapat juga tempat untuk menjemur pakaian yang terletak di samping
bangunan, juga ruang cuci yang terletak dekat kamar pembantu. Selain
menggunakan fasilitas laundry, penghuni juga diperbolehkan menggunakan mesin
cuci sendiri.
Page 9
44 Universitas Kristen Petra
4.2.6.2 Desain Kamar Kos
Dari gambar 4. 8 ( terlampir ) dapat disimpulkan bahwa konsumen
memiliki kecenderungan untuk menggunakan kamar ukuran 3 x 4 m2
dikarenakan luasan yang lebih besar yang dapat mengakomodasi kegiatan yang
lebih banyak untuk penghuni.
Mengacu pada hasil analisa terkait fasilitas di dalam kamar, adapun
fasilitas yang diinginkan oleh penghuni adalah adanya AC dan juga kamar mandi
dalam di kamar kos.
Jadi disimpulkan bahwa hunian kos yang diinginkan konsumen adalah
kamar ukuran 3 x 4 m2
dengan fasilitas kamar mandi dalam beserta fasilitas air
panas, dan juga AC. Selain itu penghuni akan mendapatkan sebuah kasur, lemari,
meja belajar dan kursi. Contoh desain dari kamar tersebut dapat dilihat pada
gambar 4 .21 yang terlampir.
4.3 Investasi
Pada bagian ini juga akan dijabarkan mengenai biaya – biaya yang
dikeluarkan dalam pembangunan produk hunian seperti construction cost, land
cost, serta perpajakan ( www.surabaya.go.id ).
4.3.1 Asumsi dan Estimasi Biaya
Mengacu pada klasifikasi biaya berdasarkan teori dari Soeharto ( 1997 )
biaya dibedakan menjadi biaya pertama, biaya operasional, dan pendapatan.
4.3.1.1 Biaya Pertama
Dalam penelitian ini yang dapat digolongkan dalam biaya pertama adalah :
a. Pengeluaran untuk Membeli Lahan ( Land Cost ).
Luas lahan adalah sebesar 830.8125 m2
Harga tanah adalah sebesar Rp. 7.000.000,00 per m2. Asumsi diambil
setelah melakukan wawancara dengan beberapa narasumber yang bergerak di
bidang properti terkait harga tanah di Darmo Permai Selatan sebagai berikut :
Page 10
45 Universitas Kristen Petra
Christina Budiarti ( ERA Galaxy Property ) : 5 – 7 juta rupiah
Rudy Winarto ( ERA Tjandra Group ) : 7 juta rupiah
Total Land Cost adalah sebesar Rp. 5.815.687.500,00
b. Pengeluaran untuk Membangun Hunian ( Construction Cost )
Besarnya perhitungan construction cost dapat dilihat pada tabel 4.4 di bawah ini.
Tabel 4. 4 Perincian Construction Cost Hunian Kos
Sumber : Rancangan anggaran biaya ( terlampir )
Pada tabel 4.4 dapat dilihat uraian pekerjaan untuk rumah kos yang
dibangun yang memiliki total harga pekerjaan construction cost sebesar
Rp. 3.386.597.558,62 . Untuk rincian setiap pekerjaanya dapat dilihat pada
lampiran .
c. Pengeluaran untuk Pembelian Perlengkapan Hunian
Biaya yang telah dicantumkan pada Rencana Anggaran Biaya belumlah
termasuk dengan biaya dari perlengkapan yang diperlukan di hunian yang
direncanakan. Oleh sebab itu perincian dari perlengkapan kos yang akan dibeli
adalah sebagai berikut :
NO ITEM PEKERJAAN HARGA ( Rp.) JUMLAH HARGA ( Rp.)
1 PEKERJAAN PERSIAPAN Rp 67,831,550.20
2 PEKERJAAN TANAH Rp 79,260,408.63
3 PEKERJAAN BETON Rp 481,970,602.74
4 PEKERJAAN ATAP Rp 6,403,677.00
5 PEKERJAAN PEMBESIAN Rp 892,692,599.06
6 PEKERJAAN PASANGAN DINDING Rp 232,969,013.65
7 PEKERJAAN PLAFOND Rp 209,028,789.75
8 PEKERJAAN PINTU DAN JENDELA Rp 368,791,602.50
9 PEKERJAAN FINISHING LANTAI DAN DINDING Rp 436,374,958.09
10 PEKERJAAN MEKANIKAL, ELEKTRIKAL & PLUMBING Rp 172,230,680.00
11 SANITARI DAN FIXTURE Rp 341,727,185.00
12 PEKERJAAN FINISHING Rp 84,566,492.00
13 LAIN – LAIN Rp 12,750,000.00
Rp 3,386,597,558.62
Page 11
46 Universitas Kristen Petra
Tabel 4. 5 Perhitungan Pengeluaran Pembelian Perlengkapan Kos
PERLENGKAPAN KETERANGAN HARGA JMLH TOTAL
1. Lampu :
· Ruang Tengah Philips PLL 55 W Rp45,200 21 Rp949,200
· WC Philips PLS 9W Rp15,000 42 Rp630,000
· Kamar Tidur Philips Essential 2U 10W Rp20,700 42 Rp869,400
2. Stop Kontak Broco IB SC Gracio Rp10,400 76 Rp790,400
3. AC Toshiba 0.75 PK RAS07SKSX3 Rp2,299,000 41 Rp94,259,000
4. Telepon Panasonic KX-TS500 Rp155,000 2 Rp310,000
5. Pompa Sanyo PDS-255A Rp3,120,000 2 Rp6,240,000
6. Meja Belajar MT 3001 Desk Rp475,000 41 Rp19,475,000
7. Kursi Belajar BR 501 M Rp175,000 41 Rp7,175,000
8. Lemari Sliding Ekonomi 2 Pintu Rp1,200,000 41 Rp49,200,000
9. Kasur 2in1 Deluxe Florida Central Rp1,681,500 41 Rp68,941,500
10. Kasur busa
Rp350,000 2 Rp700,000
11. Kulkas Panasonic NR B 221 M Rp2,547,000 3 Rp7,641,000
12. Dispenser Miyako WD – 290 HC Rp290,000 3 Rp870,000
13. Kitchen Set UK 903 dan BK 913 Rp1,445,000 1 Rp1,445,000
14. Meja Makan Meja Taekwood (4 kursi ) Rp1,700,000 1 Rp1,700,000
15. Rak Piring
Rp1,000,000 1 Rp1,000,000
16. Mesin Cuci Modena WF762 Front Load Rp3,490,000 1 Rp3,490,000
17. Jemuran
Rp500,000 1 Rp500,000
18. Sofa
Rp1,660,000 3 Rp4,980,000
19. Wi Fi Pemasangan alat Rp50,000 1 Rp50,000
20. Peralatan Dapur piring, gelas, rice box, kompor Rp2,000,000 1 Rp2,000,000
TOTAL Rp273,215,500
( Sumber : terlampir di Daftar Referensi )
Total Pengeluaran untuk perlengkapan hunian adalah Rp. 273.215.500,00.
Sedangkan untuk waktu pembelian diasumsikan adalah ketika waktu pekerjaan
struktural sudah selesai yaitu pada awal bulan ke 11.
d. Pajak Ijin Mendirikan Bangunan ( IMB )
Izin Mendirikan Bangunan yang selanjutnya disingkat IMB berdasarkan
Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 12 tahun 2012 pasal 1 ayat 5 adalah
perizinan yang diberikan oleh Kepala Daerah kepada pemilik bangunan untuk
membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi dan/atau merawat
Page 12
47 Universitas Kristen Petra
bangunan sesuai dengan persyaratan administratif dan persyararatan teknis yang
berlaku.
Sedangkan Retribusi Izin Mendirikan Bangunan berdasarkan Peraturan
Daerah Kota Surabaya Nomor 12 tahun 2012 pasal 1 ayat 12 adalah pungutan
daerah sebagai pembayaran atas pemberian Izin Mendirikan Bangunan yang
diberikan oleh Pemerintah Daerah untuk kepentingan orang pribadi atau badan.
Pembayaran Retribusi Izin Mendirikan Bangunan berdasarkan Peraturan
Daerah Kota Surabaya Nomor 12 tahun 2012 pasal 16 ayat 1 harus dibayar
sekaligus ( satu kali ).
Perlu diketahui juga adanya denda berdasarkan Perda Nomor 7 tahun 2009
tentang IMB dan Perwali no 37 tahun 2012 apabila terdapat pelanggaran terhadap
garis sempadan dan juga kemajuan pelaksanaan di lapangan yaitu apabila
bangunan sudah dibangun terlebih dahulu sebelum ada ijin IMB. Namun pada
penelitian ini bangunan yang dibangun di asumsikan tidak melanggar sempadan
dan dibangun dari awal sehingga tidak ada denda.
Kemudian untuk menghitung prasarana bangunan didapatkan data dari
rancangan denah bahwa bangunan ini memiliki septictank dengan volume 9 m3,
pagar dengan keliling 125 m’ , serta perkerasan beton seluas 108 m2
.
Perhitungan pajak IMB berdasarkan pada Peraturan Daerah Kota Surabaya
Nomor 12 tahun 2012 tentang Retribusi Izin Mendirikan Bangunan adalah sebagai
berikut :
Bangunan Gedung
Tabel 4. 6 Perhitungan Retribusi IMB Gedung
No Keterangan Jumlah
1 Harga satuan Gedung Rp24,000.00 2 Luas Satuan gedung 1592 3 Index fungsi sebagai hunian 3 4 Kompleksitas 0.7 5 Permanensi 1 6 Resiko Kebakaran 0.4 7 Zonasi Gempa 0.4 8 Lokasi 1
Page 13
48 Universitas Kristen Petra
Tabel 4. 6 Perhitungan Retribusi IMB Gedung ( sambungan )
9 Ketinggian Bangunan 0.4 10 Kepemilikan Bangunan 0.7 11 Indeks waktu penggunaan 1 12 Indeks Terintegrasi ( lt ) 2.01 13 Retribusi IMB Rp76,798,080.00
Sumber : Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 12 tahun 2012
Perhitungan :
IMB : Luas (L) x Indeks Terintegrasi ( lt ) x 1 x Harga Satuan retribusi
gedung ( HS bg) ( 4.1 )
IMB : 1592 m2 x 2.01 x 1 x Rp. 24.000,00 = Rp76.798.080,00
Prasarana Bangunan Gedung
1. Septictank, sumur resapan
IMB : Vol ( m3 ) x 1 x Harga Satuan retribusi prasarana
bangunan gedung ( HS pbg ) ( 4.2 )
IMB : 9 m3 x 1 x Rp. 13.500,00 = Rp. 121.500,00
2. Pembatas / pengaman / pagar
IMB : Keliling (m’) x 1 x Harga Satuan retribusi prasarana
bangunan gedung ( HS pbg ) ( 4.3 )
IMB : 125 m’x 1 x Rp. 2.000,00 = Rp. 250.000,00
3. Perkerasan aspal, beton
IMB : Luas (m2) x 1 x Harga Satuan retribusi prasarana
bangunan gedung ( HS pbg ) ( 4.4 )
IMB : 108 m2 x
1 x Rp. 9.000,00 = Rp. 972.000,00
Berdasarkan hasil dari perhitungan di atas didapatkan bahwa total retribusi
IMB yang harus dibayarkan adalah sebesar Rp. 78.141.580,00.
Page 14
49 Universitas Kristen Petra
e. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
Definisi Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan berdasarkan
Peraturan Daerah Kota Surabaya nomor 11 tahun 2010 pasal 1 ayat 6 adalah pajak
atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan.
Sedangkan definisi dari Hak atas Tanah dan/atau Bangunan berdasarkan
Peraturan Daerah Kota Surabaya nomor 11 tahun 2010 pasal 1 ayat 8 adalah hak
atas tanah, termasuk hak pengelolaan, beserta bangunan di atasnya, sebagaimana
dimaksud dalam undang-undang di bidang pertanahan dan bangunan.
Pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan berdasarkan
Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 11 tahun 2010 pasal 10 ayat 1a dan ayat
2 harus dibayar satu kali saja pada saat terjadinya transaksi jual beli.
Perhitungan BPHTB berdasarkan Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor
11 tahun 2010 pasal 8 :
BPHTB : (NPOP - NPOPTKP) x 5% ( 4.5 )
Besarnya NPOP adalah sama dengan NJOP berdasarkan Peraturan Daerah
Kota Surabaya Nomor 11 tahun 2010 pasal 6 ayat 3. Sedangkan berdasarkan
Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 11 tahun 2010 pasal 6 ayat 4 besarnya
nilai NPOPTKP adalah sebesar Rp. 75.000.000,00.
Perhitungan :
Nilai NPOP : NJOP
Nilai NPOP : Rp. 9.202.285.059, 00 , sehingga :
BPHTB : ( Rp. 9.202.285.059,00 - Rp. 75.000.000 ) x 5%
= Rp 456.364.252,93 ; dibayarkan sekali di awal jual beli.
h. Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri
Definisi Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri
berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia nomor 163/PMK 03/2012
Page 15
50 Universitas Kristen Petra
pasal 2 adalah pajak atas kegiatan membangun sendiri akan terutang Pajak
Pertambahan Nilai. Pajak ini dikenakan kepada orang pribadi atau badan yang
melakukan kegiatan membangun sendiri.
Kegiatan membangun sendiri adalah kegiatan membangun bangunan yang
dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau
badan yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain ( untuk hunian
atau tempat usaha ).
Pembayaran PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri berdasarkan Peraturan
Menteri Keuangan Republik Indonesia nomor 163/PMK 03/2012 pasal 4 ayat 1 harus
dibayar setiap bulan dimulai saat dibangunnya bangunan sampai bangunan
selesai.
Perhitungan PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri berdasarkan Peraturan
Menteri Keuangan Republik Indonesia nomor 163/PMK 03/2012 pasal 3 :
PPN KMS : 10% x 20 % x Biaya per bulan ( selama pembangunan ) ( 4.6 )
Asumsi : Masa pembangunan adalah 1 tahun ( 12 bulan ); dimana :
Bulan 0 – 8 adalah pekerjaan struktural
Bulan 9 – 12 adalah pekerjaan arsitektural
Hasil :
Tabel 4. 7 Perhitungan PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri
Bulan Construction Cost ( Rp ) PPN
0 0.00 0.00
1 191,019,854.70 3,820,397.09
2 191,019,854.70 3,820,397.09
3 191,019,854.70 3,820,397.09
4 191,019,854.70 3,820,397.09
5 191,019,854.70 3,820,397.09
6 191,019,854.70 3,820,397.09
7 191,019,854.70 3,820,397.09
8 191,019,854.70 3,820,397.09
Page 16
51 Universitas Kristen Petra
Tabel 4. 7 Perhitungan PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri ( sambungan )
9 464,609,680.25 9,292,193.60
10 464,609,680.25 9,292,193.60
11 464,609,680.25 9,292,193.60
12 464,609,680.25 9,292,193.60
Perhitungan :
PPN KMS : 191,019,854.70 x 10 % x 20 % ( bulan ke 1 )
PPN KMS : Rp. 3,820,397.09
4.3.1.2 Biaya Operasi
Dalam penelitian ini yang dapat digolongkan dalam biaya operasi adalah :
a. Biaya Operasional
Pada penelitian ini diasumsikan bahwa nilai inflasi adalah sebesar 8.32 %
per tahun berdasarkan data Laporan Inflasi dari Bank Sentral Republik Indonesia
pada Oktober 2013. Berikut ini adalah rincian dari naiknya nilai pengeluaran tiap
tahunnya.
Tabel 4.8 Kenaikan Harga Tahunan terhadap Biaya Operasional
2013 (Rp.) 2014 (Rp.) 2015 (Rp.) 2016 (Rp.) 2017 (Rp.)
Pembantu 2,000,000.00 2,166,400.00 2,346,644.48 2,541,885.30 2,753,370.16
Satpam 1,000,000.00 1,083,200.00 1,173,322.24 1,270,942.65 1,376,685.08
Internet 685,000.00 685,000.00 685,000.00 685,000.00 685,000.00
Listrik 7,000,000.00 7,582,400.00 8,213,255.68 8,896,598.55 9,636,795.55
Air 1,000,000.00 1,083,200.00 1,173,322.24 1,270,942.65 1,376,685.08
Sabun 200,000.00 216,640.00 234,664.45 254,188.53 275,337.02
Beras 900,000.00 974,880.00 1,055,990.02 1,143,848.39 1,239,016.57
Gas LPG 150,000.00 162,480.00 175,998.34 190,641.40 206,502.76
Air Minum 630,000.00 682,416.00 739,193.01 800,693.87 867,311.60
Water Heater 60,000.00 64,992.00 70,399.33 76,256.56 82,601.10
TOTAL 13,625,000.00 14,701,608.00 15,867,789.79 17,130,997.90 18,499,304.92
Page 17
52 Universitas Kristen Petra
Tabel 4.8 Kenaikan Harga Tahunan terhadap Biaya Operasional ( sambungan )
2018 (Rp.) 2019 (Rp.) 2020(Rp.) 2021(Rp.) 2022 (Rp.)
Pembantu 2,982,450.55 3,230,590.44 3,499,375.57 3,790,523.61 4,105,895.18
Satpam 1,491,225.28 1,615,295.22 1,749,687.78 1,895,261.81 2,052,947.59
Internet 685,000.00 685,000.00 685,000.00 685,000.00 685,000.00
Listrik 10,438,576.94 11,307,066.54 12,247,814.48 13,266,832.64 14,370,633.12
Air 1,491,225.28 1,615,295.22 1,749,687.78 1,895,261.81 2,052,947.59
Sabun 298,245.06 323,059.04 349,937.56 379,052.36 410,589.52
Beras 1,342,102.75 1,453,765.70 1,574,719.00 1,705,735.63 1,847,652.83
Gas LPG 223,683.79 242,294.28 262,453.17 284,289.27 307,942.14
Air Minum 939,471.92 1,017,635.99 1,102,303.30 1,194,014.94 1,293,356.98
Water Heater 89,473.52 96,917.71 104,981.27 113,715.71 123,176.86
TOTAL 19,981,455.09 21,586,920.15 23,325,959.91 25,209,687.77 27,250,141.80
b. Pajak Hotel
Berdasarkan Peraturan Daerah Kota Surabaya nomor 4 tahun 2011 pasal 3
ayat 4, rumah kos dengan jumlah kamar lebih dari 10 ( sepuluh ) dengan sewa
lebih dari Rp. 750.000,00 per bulan per kamar termasuk dalam objek pajak hotel.
Pembayaran Pajak Hotel berdasarkan Peraturan Daerah Kota Surabaya
nomor 4 tahun 2011 pasal 9 ayat 1 harus dibayarkan setiap bulan.
Pihak yang dapat dikenakan pajak adalah orang pribadi atau badan yang
melakukan pembayaran kepada orang pribadi atau badan yang mengusahakan
hotel. Jadi pihak yang membayar pajak hotel adalah penghuni kos, namun pada
penelitian ini pajak hotel dianggap sudah termasuk dalam uang sewa kos bulanan.
Sehingga tidak perlu menarik uang tambahan ke penghuni, dalam analisa cash
flow, pajak hotel ini menjadi seperti pengeluaran untuk kos.
Perhitungan Pajak Hotel berdasarkan Peraturan Daerah Kota Surabaya
nomor 4 tahun 2011 pasal 7 :
Pajak Hotel : ( n dengan sewa > Rp. 750.000,00 ) x sewa x 5% ( 4.7 )
Hasil :
Page 18
53 Universitas Kristen Petra
Tabel 4. 9 Perhitungan Pajak Hotel
Tahun Pendapatan ( Rp. ) Pajak Hotel
2013 0.00 0.00
2014 32,800,000.00 2,050,000.00
2015 36,080,000.00 2,255,000.00
2016 39,360,000.00 2,460,000.00
2017 44,280,000.00 2,767,500.00
2018 49,200,000.00 3,075,000.00
2019 52,480,000.00 3,280,000.00
2020 59,040,000.00 3,690,000.00
2021 65,600,000.00 4,100,000.00
2022 72,160,000.00 4,510,000.00
Perhitungan :
Pajak Hotel : 41 x Rp. 1.000.000,00 x 5% ( tahun 2014 )
Pajak Hotel : Rp. 2.050.000,00
c. Pajak Penghasilan
Berdasarkan Undang-Undang Republik Indonesia nomor 7 tahun 1983
pasal 1, Pajak Penghasilan dikenakan terhadap orang pribadi atau perseorangan
dan badan berkenaan dengan penghasilan yang diterima atau diperolehnya selama
satu tahun pajak.
Pajak Penghasilan berdasarkan Undang Undang no 36 tahun 2008 pasal 25
harus dibayar setiap bulan.
Persewaan tanah atau bangunan Undang Undang no 36 tahun 2008 pasal 4
ayat 2 huruf d termasuk dalam kategori PPh final , yang artinya pendapatan bruto ( tidak
dkurangi PTKP ) yang digunakan saat menghitung PPh.
Perhitungan Pajak Penghasilan berdasarkan Undang Undang no 36 tahun
2008 pasal 4 ayat 2 huruf d :
PPh : 10% x Pendapatan ( uang sewa ) ( 4.8 )
Hasil :
Page 19
54 Universitas Kristen Petra
Tabel 4. 10 Perhitungan Pajak Penghasilan
Tahun Sewa per bulan ( Rp.) PPh (Rp.) / bulan
2013 - -
2014 32,800,000 3,280,000.00
2015 36,080,000 3,608,000.00
2016 39,360,000 3,936,000.00
2017 44,280,000 4,428,000.00
2018 49,200,000 4,920,000.00
2019 52,480,000 5,248,000.00
2020 59,040,000 5,904,000.00
2021 65,600,000 6,560,000.00
2022 72,160,000 7,216,000.00
Perhitungan :
PPh : 10% x 32,800,000 ( tahun 2014 )
PPh : Rp. 3,280,000.00 per bulan.
d. Pajak Bumi dan Bangunan ( PBB )
Definisi Pajak Bumi dan Bangunan berdasarkan Peraturan Daerah Kota
Surabaya Nomor 10 tahun 2010 pasal 1 ayat 6 adalah pajak atas bumi dan/atau
bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau
Badan untuk sektor perkotaan kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan
usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.
Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan berdasarkan Peraturan Daerah
Kota Surabaya Nomor 10 tahun 2010 pasal 1 ayat 12 harus dibayar per satu tahun
kalender, hal ini berarti Pajak Bumi dan Bangunan harus dibayarkan secara
menerus setiap tahunnya.
Perhitungan PBB berdasarkan Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 10
tahun 2010 pasal 7 ayat 2 :
PBB : (NJOP - NJOPTKP) x 0.2% ; untuk NJOP > 1 Milyar ( 4.9 )
PBB : (NJOP - NJOPTKP) x 0.1% ; untuk NJOP < 1 Milyar ( 4.10 )
Page 20
55 Universitas Kristen Petra
Sedangkan berdasarkan Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 10 tahun
2010 pasal 3 ayat 4 besarnya nilai NJOPTKP adalah sebesar Rp. 15.000.000,00.
Perhitungan :
NJOP (asumsi): Land Cost + Construction Cost
NJOP (asumsi): Rp. 9.202.285.059, 00 ( > 1 Milyar ), sehingga :
PBB : ( Rp. 7.343.846.338 - Rp. 15.000.000 ) x 0.2%
= Rp. 18.374.570,12 ; dibayarkan sekali setiap akhir tahun
e. Iuran RT
Berdasarkan wawancara yang dilakukan terhadap pemilik kos didapatkan
bahwa ada penarikan pajak dari pihak RT ( Rukun Tetangga ) terhadap hunian
kos yang harus dibayarkan setiap bulan.
Perhitungan :
Iuran RT : Rp. 5000,00 x jumlah kamar ( 4.11 )
: Rp. 5000,00 x 41
: Rp. 205.000,00 ( selalu sama )
4.3.1.3 Pendapatan
Dalam penelitian ini yang dapat digolongkan dalam pendapatan adalah
uang sewa bulanan kos. Tingkat okupansi hunian kos diasumsikan mencapai 80%,
dan mengalami peningkatan biaya sewa sebanyak 10 % per tahun. Sehingga
pendapatan dari sewa per tahunnya menjadi :
80% x Rp. 41.000.000, 00 = Rp. 32.800.000,00 per tahun
Pada tahun 2014 harga sewa per bulan untuk kamar kos adalah sebesar Rp.
1.000.000,00. Pada tahun 2015 harga sewa per bulan meningkat menjadi Rp.
1.100.000,00 per bulan dan didapatkan pendapatan total sebesar Rp.
36,080,000.00. Pada tahun 2016 harga sewa per bulan meningkat menjadi Rp.
Page 21
56 Universitas Kristen Petra
1.200.000,00 per bulan dan didapatkan pendapatan total sebesar Rp.
39,360,000.00. Harga sewa yang digunakan ini adalah dengan sistem pembulatan
sehingga nampak bahwa harga sewa tiap tahunnnya bukanlah sebuah deret
aritmatika. Untuk kenaikan biaya sewa berserta pendapatan total per bulan dari
sewa kos dapat dilihat lebih lanjut pada tabel 4.11.
Tabel 4.11 Proyeksi Pendapatan
Tahun Sewa/Bulan ( Rp.) Pendapatan / bulan (Rp.)
2013 0 0.00
2014 1,000,000 32,800,000.00
2015 1,100,000 36,080,000.00
2016 1,200,000 39,360,000.00
2017 1,350,000 44,280,000.00
2018 1,500,000 49,200,000.00
2019 1,600,000 52,480,000.00
2020 1,800,000 59,040,000.00
2021 2,000,000 65,600,000.00
2022 2,200,000 72,160,000.00
Setelah dilakukan perhitungan terhadap kenaikan harga dari variabel -
variabel yang berperan dalam perhitungan aliran cash flow, analisa dilanjutkan
dengan menghitung nilai net cash flow dari aliran dana per bulan dari tahun 2013
hingga 2022 seperti nampak pada Tabel 4.13 hingga tabel 4.22. Acuan model
cash flow dapat dilihat lagi pada gambar 4. 22 dan gambar 4. 23. Sedangkan
rincian aliran keluar masuk uang dapat dilihat pada lampiran tentang Cash Flow.
4.3.2 Analisa Investasi
Setelah mengetahui biaya – biaya apa saja yang dikeluarkan dalam masa
pembangunan maupun operasional bangunan, kita sudah dapat melakukan analisa
investasi yang diawali dengan pembuatan model cash flow, kemudian
perhitungan NPV.
Page 22
57 Universitas Kristen Petra
4.3.2.1 Pemodelan Cash Flow
Gambar 4.22 Cash Flow tahun ke 1
Berdasarkan dari Gambar 4.22 terdapat beberapa singkatan yang
digunakan untuk memudahkan perancangan aliran dana, berikut akan dijelaskan
maksud dari setiap singkatan tersebut, yaitu :
- PPN S : PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri
- BPHTB : Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
- IMB : Retribusi IMB
- LAND : Land Cost
- STRUCT : Construction Cost ( Structural )
- ARCHT : Construction Cost ( Architectural )
- PBT : Pembelian Perabot Kos
- PBB : Pajak Bumi dan Bangunan
Gambar 4.22 menunjukkan aliran cash flow dari hunian pada tahun yang
pertama, cash flow dibuat dalam skala bulanan sehingga nampak ada 12 bulan
pada gambar 4.22. Pada tahun pertama dapat dilihat pada gambar bahwa belum
ada aliran kas masuk, karena bangunan masih dalam tahap pembangunan
sehingga tidak ada pemasukan dari sewa.
Gambar 4.23 adalah perincian untuk aliran kas keluar pada tahun kedua;
dimana aliran kas untuk tahun kedua hingga tahun ke sepuluh adalah tipikal.
Terdapat terdapat beberapa singkatan yang digunakan untuk menggambarkan
aliran cash flow dari hunian yang dapat diuraikan sebagai berikut :
Page 23
58 Universitas Kristen Petra
- TAX : Pajak Daerah
- OPERATING : Biaya operasional per bulan
- SEWA : Pemasukan dari uang sewa kos
- PBB : Pajak Bumi dan Bangunan
- SELL : Penjualan Kembali Hunian pada bulan ke 120.
Gambar 4.23 Cash Flow tahun ke 2 hingga 5 ( tipikal )
4.3.2.2 Analisa Cash Flow
Perlu diketahui bahwa dalam penelitian ini digunakan istilah TAX pada
cash flow yang merupakan Pajak Daerah yang merupakan penjumlahan dari
Pajak Hotel, Pajak Penghasilan dan Iuran RT seperti nampak pada tabel 4. 12.
Tabel 4.12 Proyeksi Pajak Daerah
Tahun Pajak Hotel ( Rp. ) Iuran RT ( Rp. ) PPh TOTAL ( Rp. )
2013 0.00 0.00 - 0.00
2014 2,050,000.00 205.000,00 3,280,000.00 5,535,000.00
2015 2,255,000.00 205.000,00 3,608,000.00 6,068,000.00
2016 2,460,000.00 205.000,00 3,936,000.00 6,601,000.00
2017 2,767,500.00 205.000,00 4,428,000.00 7,400,500.00
2018 3,075,000.00 205.000,00 4,920,000.00 8,200,000.00
2019 3,280,000.00 205.000,00 5,248,000.00 8,733,000.00
2020 3,690,000.00 205.000,00 5,904,000.00 9,799,000.00
2021 4,100,000.00 205.000,00 6,560,000.00 10,865,000.00
2022 4,510,000.00 205.000,00 7,216,000.00 11,931,000.00
Page 24
59 Universitas Kristen Petra
Tabel 4.13 Perhitungan Net Cash Flow Tahun 2013
BULAN
KE NAMA NILAI (Rp.)
BULAN
KE NAMA NILAI (Rp.)
1
PPN S -3,820,397.09
7
PPN S -3,820,397.09
BPHTB -456,364,252.93 STRUCT -191,019,854.70
IMB -78,141,580.00
NET CASH -194,840,251.80
LAND -5,815,687,500.00
8
PPN S -3,820,397.09
STRUCT -191,019,854.70 STRUCT -191,019,854.70
NET CASH -6,545,033,584.73
NET CASH -194,840,251.80
2
PPN S -3,820,397.09
9
PPN S -9,292,193.60
STRUCT -191,019,854.70 ARCHT -464,609,680.25
NET CASH -194,840,251.80
NET CASH -473,901,873.85
3
PPN S -3,820,397.09
10
PPN S -9,292,193.60
STRUCT -191,019,854.70 ARCHT -464,609,680.25
NET CASH -194,840,251.80
NET CASH -473,901,873.85
4
PPN S -3,820,397.09
11
PPN S -9,292,193.60
STRUCT -191,019,854.70 ARCHT -464,609,680.25
NET CASH -194,840,251.80 PBT -273,215,500.00
5
PPN S -3,820,397.09
NET CASH -747,117,373.85
STRUCT -191,019,854.70
12
PPN S -9,292,193.60
NET CASH -194,840,251.80 ARCHT -464,609,680.25
6
PPN S -3,820,397.09 PBB -18,374,570.12
STRUCT -191,019,854.70
NET CASH -492,276,443.97
NET CASH -194,840,251.80
Pada tahun 2013 hunian kos belum mengalami pemasukan sama sekali
karena diasumsikan bahwa masa pembangunan dilakukan sepanjang 2013.
Pengeluaran berasal dari biaya untuk pembangunan kos, perpajakan, Land Cost,
serta pembelian perlengkapan kos. Setelah mengetahui komponen – komponen
dari pengeluaran dan pemasukan hunian kos, dicari nilai Net Cash yang
merupakan hasil penjumlahan semua pengeluaran dan pendapatan setiap bulannya
sehingga didapat hasil seperti dapat lihat pada tabel 4.13 di atas. Nilai total Net
Cash Flow pada tahun 2013 sebesar - Rp. 10.096.112.912,84 ( pengeluaran )
Page 25
60 Universitas Kristen Petra
Tabel 4.14 Perhitungan Net Cash Flow Tahun 2014
BULAN
KE NAMA NILAI (Rp.)
BULAN
KE NAMA NILAI (Rp.)
13
TAX -5,535,000.00
19
TAX -5,535,000.00
OPERATING -14,701,608.00 OPERATING -14,701,608.00
SEWA 32,800,000.00 SEWA 32,800,000.00
NET CASH 12,563,392.00 NET CASH 12,563,392.00
14
TAX -5,535,000.00
20
TAX -5,535,000.00
OPERATING -14,701,608.00 OPERATING -14,701,608.00
SEWA 32,800,000.00 SEWA 32,800,000.00
NET CASH 12,563,392.00
NET CASH 12,563,392.00
15
TAX -5,535,000.00
21
TAX -5,535,000.00
OPERATING -14,701,608.00 OPERATING -14,701,608.00
SEWA 32,800,000.00 SEWA 32,800,000.00
NET CASH 12,563,392.00
NET CASH 12,563,392.00
16
TAX -5,535,000.00
22
TAX -5,535,000.00
OPERATING -14,701,608.00 OPERATING -14,701,608.00
SEWA 32,800,000.00 SEWA 32,800,000.00
NET CASH 12,563,392.00
NET CASH 12,563,392.00
17
TAX -5,535,000.00
23
TAX -5,535,000.00
OPERATING -14,701,608.00 OPERATING -14,701,608.00
SEWA 32,800,000.00 SEWA 32,800,000.00
NET CASH 12,563,392.00
NET CASH 12,563,392.00
18
TAX -5,535,000.00
24
TAX -5,535,000.00
OPERATING -14,701,608.00 OPERATING -14,701,608.00
SEWA 32,800,000.00 SEWA 32,800,000.00
NET CASH 12,563,392.00 PBB -18,374,570.12
NET CASH -5,811,178.12
Pada tahun 2014 hunian kos sudah mendapatkan pemasukan dari uang
sewa dimana diasumsikan bahwa tingkat okupansi hunian dianggap rata sebesar
80% sepanjang tahun . Pengeluaran berasal dari biaya untuk perpajakan, biaya
operasional kos yang bisa dilihat pada tabel 4.4 hingga 4.11. Setelah mengetahui
komponen – komponen dari pengeluaran dan pemasukan hunian kos, dicari nilai
Net Cash yang merupakan hasil penjumlahan semua pengeluaran dan pendapatan
setiap bulannya sehingga didapat hasil seperti dapat dilihat pada tabel 4.14 di atas.
Nilai total Net Cash Flow pada tahun 2014 sebesar Rp. 132.386.133,88
( pemasukan ).
Page 26
61 Universitas Kristen Petra
Tabel 4.15 Perhitungan Net Cash Flow Tahun 2015
BULAN
KE NAMA NILAI (Rp.)
BULAN
KE NAMA NILAI (Rp.)
25
TAX -6,068,000.00
28
TAX -6,068,000.00
OPERATING -15,867,789.79 OPERATING -15,867,789.79
SEWA 36,080,000.00 SEWA 36,080,000.00
NET CASH 14,144,210.21
NET CASH 14,144,210.21
26
TAX -6,068,000.00
29
TAX -6,068,000.00
OPERATING -15,867,789.79 OPERATING -15,867,789.79
SEWA 36,080,000.00 SEWA 36,080,000.00
NET CASH 14,144,210.21
NET CASH 14,144,210.21
27
TAX -6,068,000.00
30
TAX -6,068,000.00
OPERATING -15,867,789.79 OPERATING -15,867,789.79
SEWA 36,080,000.00 SEWA 36,080,000.00
NET CASH 14,144,210.21
NET CASH 14,144,210.21
31
TAX -6,068,000.00
34
TAX -6,068,000.00
OPERATING -15,867,789.79 OPERATING -15,867,789.79
SEWA 36,080,000.00 SEWA 36,080,000.00
NET CASH 14,144,210.21
NET CASH 14,144,210.21
32
TAX -6,068,000.00
35
TAX -6,068,000.00
OPERATING -15,867,789.79 OPERATING -15,867,789.79
SEWA 36,080,000.00 SEWA 36,080,000.00
NET CASH 14,144,210.21
NET CASH 14,144,210.21
33
TAX -6,068,000.00
36
TAX -6,068,000.00
OPERATING -15,867,789.79 OPERATING -15,867,789.79
SEWA 36,080,000.00 SEWA 36,080,000.00
NET CASH 14,144,210.21 PBB -18,374,570.12
NET CASH -4,230,359.90
Pada tahun 2015 hunian kos tetap mengalami pemasukan dari uang sewa
dimana dengan tingkat okupansi hunian dianggap rata sebesar 80%. Pengeluaran
tetap sama yaitu berasal dari perpajakan dan operasional kos ,setelah itu dicari
nilai Net Cash seperti dapat dilihat pada tabel 4.15 di atas. Nilai total Net Cash
Flow pada tahun 2015 sebesar Rp. 151.355.952,46 ( pemasukan ).
Page 27
62 Universitas Kristen Petra
Tabel 4.16 Perhitungan Net Cash Flow Tahun 2016
BULAN
KE NAMA NILAI (Rp.)
BULAN
KE NAMA NILAI (Rp.)
37
TAX -6,601,000.00
43
TAX -6,601,000.00
OPERATING -17,130,997.90 OPERATING -17,130,997.90
SEWA 39,360,000.00 SEWA 39,360,000.00
NET CASH 15,628,002.10
NET CASH 15,628,002.10
38
TAX -6,601,000.00
44
TAX -6,601,000.00
OPERATING -17,130,997.90 OPERATING -17,130,997.90
SEWA 39,360,000.00 SEWA 39,360,000.00
NET CASH 15,628,002.10
NET CASH 15,628,002.10
39
TAX -6,601,000.00
45
TAX -6,601,000.00
OPERATING -17,130,997.90 OPERATING -17,130,997.90
SEWA 39,360,000.00 SEWA 39,360,000.00
NET CASH 15,628,002.10
NET CASH 15,628,002.10
40
TAX -6,601,000.00
46
TAX -6,601,000.00
OPERATING -17,130,997.90 OPERATING -17,130,997.90
SEWA 39,360,000.00 SEWA 39,360,000.00
NET CASH 15,628,002.10
NET CASH 15,628,002.10
41
TAX -6,601,000.00
47
TAX -6,601,000.00
OPERATING -17,130,997.90 OPERATING -17,130,997.90
SEWA 39,360,000.00 SEWA 39,360,000.00
NET CASH 15,628,002.10
NET CASH 15,628,002.10
42
TAX -6,601,000.00
48
TAX -6,601,000.00
OPERATING -17,130,997.90 OPERATING -17,130,997.90
SEWA 39,360,000.00 SEWA 39,360,000.00
NET CASH 15,628,002.10 PBB -18,374,570.12
NET CASH -2,746,568.01
Pada tahun 2016 hunian kos tetap mengalami pemasukan dari uang sewa
dimana dengan tingkat okupansi hunian dianggap rata sebesar 80%. .
Pengeluaran tetap sama yaitu berasal dari perpajakan dan operasional kos ,
setelah itu dicari nilai Net Cash seperti dapat dilihat pada tabel 4.16 di atas. .
Nilai total Net Cash Flow pada tahun 2016 sebesar Rp. 169.161.455,13
( pemasukan ).
Page 28
63 Universitas Kristen Petra
Tabel 4.17 Perhitungan Net Cash Flow Tahun 2017
BULAN
KE NAMA NILAI (Rp.)
BULAN
KE NAMA NILAI (Rp.)
49
TAX -7,400,500.00
55
TAX -7,400,500.00
OPERATING -18,499,304.92 OPERATING -18,499,304.92
SEWA 44,280,000.00 SEWA 44,280,000.00
NET CASH 18,380,195.08
NET CASH 18,380,195.08
50
TAX -7,400,500.00
56
TAX -7,400,500.00
OPERATING -18,499,304.92 OPERATING -18,499,304.92
SEWA 44,280,000.00 SEWA 44,280,000.00
NET CASH 18,380,195.08
NET CASH 18,380,195.08
51
TAX -7,400,500.00
57
TAX -7,400,500.00
OPERATING -18,499,304.92 OPERATING -18,499,304.92
SEWA 44,280,000.00 SEWA 44,280,000.00
NET CASH 18,380,195.08
NET CASH 18,380,195.08
52
TAX -7,400,500.00
58
TAX -7,400,500.00
OPERATING -18,499,304.92 OPERATING -18,499,304.92
SEWA 44,280,000.00 SEWA 44,280,000.00
NET CASH 18,380,195.08
NET CASH 18,380,195.08
53
TAX -7,400,500.00
59
TAX -7,400,500.00
OPERATING -18,499,304.92 OPERATING -18,499,304.92
SEWA 44,280,000.00 SEWA 44,280,000.00
NET CASH 18,380,195.08
NET CASH 18,380,195.08
54
TAX -7,400,500.00
60
TAX -7,400,500.00
OPERATING -18,499,304.92 OPERATING -18,499,304.92
SEWA 44,280,000.00 SEWA 44,280,000.00
NET CASH 18,380,195.08 PBB -18,374,570.12
NET CASH 5,624.96
Pada tahun 2017 hunian kos tetap mengalami pemasukan dari uang sewa
dimana dengan tingkat okupansi hunian sebesar 80%. . Pengeluaran dari
perpajakan dan operasional kos , setelah itu dicari nilai Net Cash seperti dapat
dilihat pada tabel 4.17 di atas. Nilai total Net Cash Flow pada tahun 2017 sebesar
Rp. 202.187.770,83 ( pemasukan ).
Page 29
64 Universitas Kristen Petra
Tabel 4.18 Perhitungan Net Cash Flow tahun 2018
BULAN
KE NAMA NILAI (Rp.)
BULAN
KE NAMA NILAI (Rp.)
61
TAX -8,200,000.00
67
TAX -8,200,000.00
OPERATING -19,981,455.09 OPERATING -19,981,455.09
SEWA 49,200,000.00 SEWA 49,200,000.00
NET CASH 21,018,544.91 NET CASH 21,018,544.91
62
TAX -8,200,000.00
68
TAX -8,200,000.00
OPERATING -19,981,455.09 OPERATING -19,981,455.09
SEWA 49,200,000.00 SEWA 49,200,000.00
NET CASH 21,018,544.91 NET CASH 21,018,544.91
63
TAX -8,200,000.00
69
TAX -8,200,000.00
OPERATING -19,981,455.09 OPERATING -19,981,455.09
SEWA 49,200,000.00 SEWA 49,200,000.00
NET CASH 21,018,544.91 NET CASH 21,018,544.91
64
TAX -8,200,000.00
70
TAX -8,200,000.00
OPERATING -19,981,455.09 OPERATING -19,981,455.09
SEWA 49,200,000.00 SEWA 49,200,000.00
NET CASH 21,018,544.91 NET CASH 21,018,544.91
65
TAX -8,200,000.00
71
TAX -8,200,000.00
OPERATING -19,981,455.09 OPERATING -19,981,455.09
SEWA 49,200,000.00 SEWA 49,200,000.00
NET CASH 21,018,544.91 NET CASH 21,018,544.91
66
TAX -8,200,000.00
72
TAX -8,200,000.00
OPERATING -19,981,455.09 OPERATING -19,981,455.09
SEWA 49,200,000.00 SEWA 49,200,000.00
NET CASH 21,018,544.91 PBB -18,374,570.12
NET CASH 2,643,974.79
Pada tahun 2018 hunian kos tetap mengalami pemasukan dari uang sewa
dimana dengan tingkat okupansi hunian sebesar 80%. . Pengeluaran dari
perpajakan dan operasional kos , setelah itu dicari nilai Net Cash seperti dapat
dilihat pada tabel 4.18 di atas. Nilai total Net Cash Flow pada tahun 2018 sebesar
Rp. 233.847.968,80 ( pemasukan ).
Page 30
65 Universitas Kristen Petra
Tabel 4.19 Perhitungan Net Cash Flow tahun 2019
BULAN
KE NAMA NILAI (Rp.)
BULAN
KE NAMA NILAI (Rp.)
73
TAX -8,733,000.00
79
TAX -8,733,000.00
OPERATING -21,586,920.15 OPERATING -21,586,920.15
SEWA 52,480,000.00 SEWA 52,480,000.00
NET CASH 22,160,079.85 NET CASH 22,160,079.85
74
TAX -8,733,000.00
80
TAX -8,733,000.00
OPERATING -21,586,920.15 OPERATING -21,586,920.15
SEWA 52,480,000.00 SEWA 52,480,000.00
NET CASH 22,160,079.85 NET CASH 22,160,079.85
75
TAX -8,733,000.00
81
TAX -8,733,000.00
OPERATING -21,586,920.15 OPERATING -21,586,920.15
SEWA 52,480,000.00 SEWA 52,480,000.00
NET CASH 22,160,079.85 NET CASH 22,160,079.85
76
TAX -8,733,000.00
82
TAX -8,733,000.00
OPERATING -21,586,920.15 OPERATING -21,586,920.15
SEWA 52,480,000.00 SEWA 52,480,000.00
NET CASH 22,160,079.85 NET CASH 22,160,079.85
77
TAX -8,733,000.00
83
TAX -8,733,000.00
OPERATING -21,586,920.15 OPERATING -21,586,920.15
SEWA 52,480,000.00 SEWA 52,480,000.00
NET CASH 22,160,079.85 NET CASH 22,160,079.85
78
TAX -8,733,000.00
84
TAX -8,733,000.00
OPERATING -21,586,920.15 OPERATING -21,586,920.15
SEWA 52,480,000.00 SEWA 52,480,000.00
NET CASH 22,160,079.85 PBB -18,374,570.12
NET CASH 3,785,509.73
Pada tahun 2019 hunian kos tetap mengalami pemasukan dari uang sewa
dimana dengan tingkat okupansi hunian sebesar 80%. . Pengeluaran dari
perpajakan dan operasional kos , setelah itu dicari nilai Net Cash seperti dapat
dilihat pada tabel 4.19 di atas. . Nilai total Net Cash Flow pada tahun 2019
sebesar Rp. 247.546.388,04 ( pemasukan ).
Page 31
66 Universitas Kristen Petra
Tabel 4.20 Perhitungan Net Cash Flow tahun 2020
BULAN
KE NAMA NILAI (Rp.)
BULAN
KE NAMA NILAI (Rp.)
85
TAX -9,799,000.00
91
TAX -9,799,000.00
OPERATING -23,325,959.91 OPERATING -23,325,959.91
SEWA 59,040,000.00 SEWA 59,040,000.00
NET CASH 25,915,040.09 NET CASH 25,915,040.09
86
TAX -9,799,000.00
92
TAX -9,799,000.00
OPERATING -23,325,959.91 OPERATING -23,325,959.91
SEWA 59,040,000.00 SEWA 59,040,000.00
NET CASH 25,915,040.09 NET CASH 25,915,040.09
87
TAX -9,799,000.00
93
TAX -9,799,000.00
OPERATING -23,325,959.91 OPERATING -23,325,959.91
SEWA 59,040,000.00 SEWA 59,040,000.00
NET CASH 25,915,040.09 NET CASH 25,915,040.09
88
TAX -9,799,000.00
94
TAX -9,799,000.00
OPERATING -23,325,959.91 OPERATING -23,325,959.91
SEWA 59,040,000.00 SEWA 59,040,000.00
NET CASH 25,915,040.09 NET CASH 25,915,040.09
89
TAX -9,799,000.00
95
TAX -9,799,000.00
OPERATING -23,325,959.91 OPERATING -23,325,959.91
SEWA 59,040,000.00 SEWA 59,040,000.00
NET CASH 25,915,040.09 NET CASH 25,915,040.09
90
TAX -9,799,000.00
96
TAX -9,799,000.00
OPERATING -23,325,959.91 OPERATING -23,325,959.91
SEWA 59,040,000.00 SEWA 59,040,000.00
NET CASH 25,915,040.09 PBB -18,374,570.12
NET CASH 7,540,469.97
Pada tahun 2020 hunian kos tetap mengalami pemasukan dari uang sewa
dimana dengan tingkat okupansi hunian sebesar 80%. . Pengeluaran dari
perpajakan dan operasional kos , setelah itu dicari nilai Net Cash seperti dapat
dilihat pada tabel 4.20 di atas. Nilai total Net Cash Flow pada tahun 2020 sebesar
Rp. 292.605.910,96 ( pemasukan ).
Page 32
67 Universitas Kristen Petra
Tabel 4.21 Perhitungan Net Cash Flow tahun 2021
BULAN KE NAMA NILAI (Rp.) BULAN KE NAMA NILAI (Rp.)
97
TAX -10,865,000.00
103
TAX -10,865,000.00
OPERATING -25,209,687.77 OPERATING -25,209,687.77
SEWA 65,600,000.00 SEWA 65,600,000.00
NET CASH 29,525,312.23 NET CASH 29,525,312.23
98
TAX -10,865,000.00
104
TAX -10,865,000.00
OPERATING -25,209,687.77 OPERATING -25,209,687.77
SEWA 65,600,000.00 SEWA 65,600,000.00
NET CASH 29,525,312.23 NET CASH 29,525,312.23
99
TAX -10,865,000.00
105
TAX -10,865,000.00
OPERATING -25,209,687.77 OPERATING -25,209,687.77
SEWA 65,600,000.00 SEWA 65,600,000.00
NET CASH 29,525,312.23 NET CASH 29,525,312.23
100
TAX -10,865,000.00
106
TAX -10,865,000.00
OPERATING -25,209,687.77 OPERATING -25,209,687.77
SEWA 65,600,000.00 SEWA 65,600,000.00
NET CASH 29,525,312.23 NET CASH 29,525,312.23
101
TAX -10,865,000.00
107
TAX -10,865,000.00
OPERATING -25,209,687.77 OPERATING -25,209,687.77
SEWA 65,600,000.00 SEWA 65,600,000.00
NET CASH 29,525,312.23 NET CASH 29,525,312.23
102
TAX -10,865,000.00
108
TAX -10,865,000.00
OPERATING -25,209,687.77 OPERATING -25,209,687.77
SEWA 65,600,000.00 SEWA 65,600,000.00
NET CASH 29,525,312.23 PBB -18,374,570.12
NET CASH 11,150,742.11
Pada tahun 2021 hunian kos tetap mengalami pemasukan dari uang sewa
dimana dengan tingkat okupansi hunian sebesar 80%. . Pengeluaran dari
perpajakan dan operasional kos , setelah itu dicari nilai Net Cash seperti dapat
dilihat pada tabel 4.21 di atas. Nilai total Net Cash Flow pada tahun 2021 sebesar
Rp. 335.929.176,58 ( pemasukan ).
Page 33
68 Universitas Kristen Petra
Tabel 4.22 Perhitungan Net Cash Flow tahun 2022
BULAN KE NAMA NILAI (Rp.) BULAN KE NAMA NILAI (Rp.)
109
TAX -11,931,000.00
115
TAX -11,931,000.00
OPERATING -27,250,141.80 OPERATING -27,250,141.80
SEWA 72,160,000.00 SEWA 72,160,000.00
NET CASH 32,978,858.20 NET CASH 32,978,858.20
110
TAX -11,931,000.00
116
TAX -11,931,000.00
OPERATING -27,250,141.80 OPERATING -27,250,141.80
SEWA 72,160,000.00 SEWA 72,160,000.00
NET CASH 32,978,858.20 NET CASH 32,978,858.20
111
TAX -11,931,000.00
117
TAX -11,931,000.00
OPERATING -27,250,141.80 OPERATING -27,250,141.80
SEWA 72,160,000.00 SEWA 72,160,000.00
NET CASH 32,978,858.20 NET CASH 32,978,858.20
112
TAX -11,931,000.00
118
TAX -11,931,000.00
OPERATING -27,250,141.80 OPERATING -27,250,141.80
SEWA 72,160,000.00 SEWA 72,160,000.00
NET CASH 32,978,858.20 NET CASH 32,978,858.20
113
TAX -11,931,000.00
119
TAX -11,931,000.00
OPERATING -27,250,141.80 OPERATING -27,250,141.80
SEWA 72,160,000.00 SEWA 72,160,000.00
NET CASH 32,978,858.20 NET CASH 32,978,858.20
114
TAX -11,931,000.00
120
TAX -11,931,000.00
OPERATING -27,250,141.80 OPERATING -27,250,141.80
SEWA 72,160,000.00 SEWA 72,160,000.00
NET CASH 32,978,858.20 PBB -18,374,570.12
SELL 20,458,869,177.47
NET CASH 20,473,473,465.55
Pada tahun 2022 hunian kos tetap mengalami pemasukan dari uang sewa
dimana dengan tingkat okupansi hunian sebesar 80%. . Pengeluaran dari
perpajakan dan operasional kos , setelah itu dicari nilai Net Cash seperti dapat
dilihat pada tabel 4.22 di atas. Nilai total Net Cash Flow pada tahun 2022 sebesar
Rp. 20.836.240.905,00 ( pemasukan ).
Pada penelitian ini diasumsikan bahwa pemilik hunian akan menjual
bangunan dan tanahnya di akhir tahun yang ke sepuluh atau pada bulan yang ke
120 yang dapat dianggap sebagai pendapatan di bulan ke 120. Tetapi sebelumnya
terlebih dahulu dilakukan analisa terhadap kenaikan harga dari tanah seperti
Page 34
69 Universitas Kristen Petra
nampak pada tabel 4.23, bangunan dianggap sudah tidak bernilai lagi karena
sudah melewati umur manfaatnya.
Sedangkan asumsi untuk kenaikan harga tanah pada penilitian ini adalah
berdasarkan sebuah artikel yang berasal dari artikel milik Citraland Surabaya
(sumber: http://www.citralandsurabaya.com/pasar-property-surabaya-tahun-2014-
properti-hadapi-banyak-hambatan ) sebesar 15 % per tahun.
Berdasarkan tabel 4.23 dapat diambil kesimpulan bahwa nilai properti kita
apabila dijual pada akhir tahun 2022 dengan nilai kenaikan tanah sebesar 15 %
per tahun menjadi sebesar Rp. 20.458.869.177,00.
Tabel 4.23 Kenaikan Harga Tanah per Tahun akibat Inflasi
Tahun Harga Tanah ( Rp. )
2013 5,815,687,500
2014 6,688,040,625
2015 7,691,246,719
2016 8,844,933,727
2017 10,171,673,786
2018 11,697,424,853
2019 13,452,038,581
2020 15,469,844,369
2021 17,790,321,024
2022 20,458,869,177
Page 35
70 Universitas Kristen Petra
4.3.2.3 Analisa NPV
Pada bagian ini nilai net cash flow pada tabel 4.13 hingga 4.22 akan
dianalisa dengan memproyeksikan kepada bulan ke 13 yang diasumsikan sebagai
titik acuan NPV . Diasumsikan bahwa nilai suku bunga bank sebesar 7,5 % per
tahun atau 0.6 % per bulan berdasarkan BI Rate per tanggal 8 April 2014.
Tabel 4.24 Proyeksi Future Value Tahun 2013 ke 2014
BULAN NET CASH (Rp. ) n koef u/ FV Proyeksi ke NPV (Rp.) (1 + i%)^n
1 -6,545,033,585 12 1.075 -7,035,911,104
2 -194,840,252 11 1.068540758 -208,194,750
3 -194,840,252 10 1.062120326 -206,943,792
4 -194,840,252 9 1.055738473 -205,700,350
5 -194,840,252 8 1.049394965 -204,464,379
6 -194,840,252 7 1.043089573 -203,235,835
7 -194,840,252 6 1.036822068 -202,014,673
8 -194,840,252 5 1.030592221 -200,800,848
9 -473,901,874 4 1.024399807 -485,464,988
10 -473,901,874 3 1.018244601 -482,548,024
11 -747,117,374 2 1.012126379 -756,177,202
12 -492,276,444 1 1.006044919 -495,252,215
TOTAL -10,686,708,161
Contoh perhitungan :
FV : PV x
PV : Net Cash x
PV : - Rp. 6.545.033.585,00 x 1.075 = - Rp. 7.035.911.104,00
Pada tabel 4.24 diperoleh nilai Net Present Value ( NPV ) pada tahun
2013 dengan cara memproyeksikan Net Cash kepada waktu yang sama yaitu pada
bulan ke 13 . Setelah dilakukan penjumlahan hasil proyeksi ke NPV didapatkan
pengeluaran total sebesar Rp. 10.686.708.161,00.
Page 36
71 Universitas Kristen Petra
Tabel 4.25 Proyeksi Present Value Tahun 2014
BULAN NET CASH (Rp. ) n koef u/ PV
Proyeksi ke NPV (Rp.) 1/ { (1 + i%)^n }
13 12,563,392 0 1 12,563,392
14 12,563,392 1 0.993991402 12,487,904
15 12,563,392 2 0.988018908 12,412,869
16 12,563,392 3 0.9820823 12,338,285
17 12,563,392 4 0.976181363 12,264,149
18 12,563,392 5 0.970315882 12,190,459
19 12,563,392 6 0.964485644 12,117,211
20 12,563,392 7 0.958690438 12,044,404
21 12,563,392 8 0.952930053 11,972,034
22 12,563,392 9 0.94720428 11,900,099
23 12,563,392 10 0.941512911 11,828,596
24 -5,811,178 11 0.935855739 -5,438,424
TOTAL 128,680,976
Pada tabel 4.25 diperoleh nilai Net Present Value ( NPV ) pada tahun
2014 dengan cara memproyeksikan Net Cash kepada waktu yang sama yaitu pada
bulan ke 13 .Setelah dilakukan penjumlahan hasil proyeksi ke NPV didapatkan
pendapatan total sebesar Rp. 128.680.976,00.
Tabel 4.26 Proyeksi Present Value Tahun 2015 ke 2014
BULAN NET CASH (Rp.) n koef u/ PV
Proyeksi ke NPV (Rp.) 1/ { (1 + i%)^n }
25 14,144,210 12 0.930232558 13,157,405
26 14,144,210 13 0.924643165 13,078,347
27 14,144,210 14 0.919087356 12,999,765
28 14,144,210 15 0.91356493 12,921,654
29 14,144,210 16 0.908075686 12,844,013
30 14,144,210 17 0.902619425 12,766,839
31 14,144,210 18 0.897195948 12,690,128
32 14,144,210 19 0.891805059 12,613,878
33 14,144,210 20 0.886446561 12,538,087
34 14,144,210 21 0.881120261 12,462,750
35 14,144,210 22 0.875825964 12,387,867
36 -4,230,360 23 0.870563478 -3,682,797
TOTAL 136,777,936
Page 37
72 Universitas Kristen Petra
Pada tabel 4.26 diperoleh nilai Net Present Value ( NPV ) pada tahun
2015 dengan cara memproyeksikan Net Cash kepada waktu yang sama yaitu pada
bulan ke 13 .Setelah dilakukan penjumlahan hasil proyeksi ke NPV didapatkan
pendapatan total sebesar Rp. 136.777.936,00.
Tabel 4.27 Proyeksi Present Value Tahun 2016 ke 2014
BULAN NET CASH (Rp.) n koef u/ PV
Proyeksi ke NPV (Rp.) 1/ { (1 + i%)^n }
37 15,628,002 24 0.865332612 13,523,420
38 15,628,002 25 0.860133177 13,442,163
39 15,628,002 26 0.854964983 13,361,395
40 15,628,002 27 0.849827842 13,281,111
41 15,628,002 28 0.844721569 13,201,310
42 15,628,002 29 0.839645977 13,121,989
43 15,628,002 30 0.834600882 13,043,144
44 15,628,002 31 0.829586101 12,964,773
45 15,628,002 32 0.824601452 12,886,873
46 15,628,002 33 0.819646754 12,809,441
47 15,628,002 34 0.814721827 12,732,474
48 -2,746,568 35 0.809826491 -2,224,244
TOTAL 142,143,851
Pada tabel 4.27 diperoleh nilai Net Present Value ( NPV ) pada tahun
2016 dengan cara memproyeksikan Net Cash kepada waktu yang sama yaitu pada
bulan ke 13 .Setelah dilakukan penjumlahan hasil proyeksi ke NPV didapatkan
pendapatan total sebesar Rp. 142.143.851,00.
Tabel 4.28 Proyeksi Present Value Tahun 2017 ke 2014
BULAN NET CASH
(Rp.) n
koef u/ PV Proyeksi ke NPV
(Rp.) 1/ { (1 + i%)^n }
49 18,380,195 36 0.80496057 14,795,332
50 18,380,195 37 0.800123885 14,706,433
51 18,380,195 38 0.795316263 14,618,068
52 18,380,195 39 0.790537528 14,530,234
53 18,380,195 40 0.785787506 14,442,928
54 18,380,195 41 0.781066025 14,356,146
55 18,380,195 42 0.776372914 14,269,886
Page 38
73 Universitas Kristen Petra
Tabel 4.28 Proyeksi Present Value Tahun 2017 ke 2014 ( sambungan )
BULAN NET CASH (Rp.) n koef u/ PV
1/ { (1 + i%)^n } Proyeksi ke NPV (Rp.)
56 18,380,195 43 0.771708001 14,184,144
57 18,380,195 44 0.767071118 14,098,917
58 18,380,195 45 0.762462097 14,014,202
59 18,380,195 46 0.757880769 13,929,996
60 5,625 47 0.753326968 4,237
TOTAL 157,950,523
Pada tabel 4.28 diperoleh nilai Net Present Value ( NPV ) pada tahun
2017 dengan cara memproyeksikan Net Cash kepada waktu yang sama yaitu pada
bulan ke 13 .Setelah dilakukan penjumlahan hasil proyeksi ke NPV didapatkan
pendapatan total sebesar Rp. 157.950.523,00.
Tabel 4.29 Proyeksi Present Value Tahun 2018 ke 2014
BULAN NET CASH (Rp.) n koef u/ PV
Proyeksi ke NPV (Rp.) 1/ { (1 + i%)^n }
61 21,018,545 48 0.74880053 15,738,698
62 21,018,545 49 0.744301289 15,644,130
63 21,018,545 50 0.739829082 15,550,131
64 21,018,545 51 0.735383747 15,456,696
65 21,018,545 52 0.730965122 15,363,823
66 21,018,545 53 0.726573046 15,271,508
67 21,018,545 54 0.722207361 15,179,748
68 21,018,545 55 0.717867908 15,088,539
69 21,018,545 56 0.713554529 14,997,878
70 21,018,545 57 0.709267067 14,907,762
71 21,018,545 58 0.705005366 14,818,187
72 2,643,975 59 0.700769273 1,852,816
TOTAL 169,869,916
Pada tabel 4.29 diperoleh nilai Net Present Value ( NPV ) pada tahun
2018 dengan cara memproyeksikan Net Cash kepada waktu yang sama yaitu pada
bulan ke 13 .Setelah dilakukan penjumlahan hasil proyeksi ke NPV didapatkan
pendapatan total sebesar Rp. 169.869.916,00.
Page 39
74 Universitas Kristen Petra
Tabel 4.30 Proyeksi Present Value Tahun 2019 ke 2014
BULAN NET CASH (Rp.) n koef u/ PV
Proyeksi ke NPV (Rp.) 1/ { (1 + i%)^n }
73 22,160,080 73 0.644068178 14,272,602
74 22,160,080 74 0.640198232 14,186,844
75 22,160,080 75 0.636351538 14,101,601
76 22,160,080 76 0.632527958 14,016,870
77 22,160,080 77 0.628727352 13,932,648
78 22,160,080 78 0.624949583 13,848,933
79 22,160,080 79 0.621194512 13,765,720
80 22,160,080 80 0.617462004 13,683,007
81 22,160,080 81 0.613751924 13,600,792
82 22,160,080 82 0.610064135 13,519,070
83 22,160,080 83 0.606398505 13,437,839
84 3,785,510 84 0.602754901 2,281,735
TOTAL 154,647,661
Pada tabel 4.30 diperoleh nilai Net Present Value ( NPV ) pada tahun
2019 dengan cara memproyeksikan Net Cash kepada waktu yang sama yaitu pada
bulan ke 13 .Setelah dilakukan penjumlahan hasil proyeksi ke NPV didapatkan
pendapatan total sebesar Rp. 154.647.661,00.
Tabel 4.31 Proyeksi Present Value Tahun 2020 ke 2014
BULAN NET CASH (Rp.) n koef u/ PV
Proyeksi ke NPV (Rp.) 1/ { (1 + i%)^n }
85 25,915,040 85 0.647961518 16,791,949
86 25,915,040 86 0.644068178 16,691,053
87 25,915,040 87 0.640198232 16,590,763
88 25,915,040 88 0.636351538 16,491,076
89 25,915,040 89 0.632527958 16,391,987
90 25,915,040 90 0.628727352 16,293,495
91 25,915,040 91 0.624949583 16,195,593
92 25,915,040 92 0.621194512 16,098,281
93 25,915,040 93 0.617462004 16,001,553
94 25,915,040 94 0.613751924 15,905,406
95 25,915,040 95 0.610064135 15,809,837
96 7,540,470 96 0.606398505 4,572,530
TOTAL 183,833,521
Page 40
75 Universitas Kristen Petra
Pada tabel 4.31 diperoleh nilai Net Present Value ( NPV ) pada tahun
2020 dengan cara memproyeksikan Net Cash kepada waktu yang sama yaitu pada
bulan ke 13 .Setelah dilakukan penjumlahan hasil proyeksi ke NPV didapatkan
pendapatan total sebesar Rp. 183.833.521,00
Tabel 4.32 Perhitungan Net Present Value Tahun 2021
BULAN NET CASH (Rp.) n koef u/ PV
Proyeksi ke NPV (Rp.) 1/ { (1 + i%)^n }
97 29,525,312 84 0.602754901 17,796,527
98 29,525,312 85 0.599133189 17,689,594
99 29,525,312 86 0.595533239 17,583,305
100 29,525,312 87 0.59195492 17,477,654
101 29,525,312 88 0.588398101 17,372,638
102 29,525,312 89 0.584862653 17,268,252
103 29,525,312 90 0.581348449 17,164,494
104 29,525,312 91 0.57785536 17,061,360
105 29,525,312 92 0.57438326 16,958,845
106 29,525,312 93 0.570932022 16,856,946
107 29,525,312 94 0.567501521 16,755,660
108 11,150,742 95 0.564091633 6,290,040
TOTAL 196,275,315
Pada tabel 4.32 diperoleh nilai Net Present Value ( NPV ) pada tahun
2021 dengan cara memproyeksikan Net Cash kepada waktu yang sama yaitu pada
bulan ke 13 .Setelah dilakukan penjumlahan hasil proyeksi ke NPV didapatkan
pendapatan total sebesar Rp. 196.275.315,00.
Tabel 4.33 Proyeksi Present Value Tahun 2022 ke 2014
BULAN NET CASH (Rp.) n koef u/ PV
Proyeksi ke NPV (Rp.) 1/ { (1 + i%)^n }
109 32,978,858 96 0.560702233 18,491,319
110 32,978,858 97 0.557333199 18,380,213
111 32,978,858 98 0.553984408 18,269,773
112 32,978,858 99 0.550655739 18,159,998
113 32,978,858 100 0.54734707 18,050,881
114 32,978,858 101 0.544058282 17,942,421
Page 41
76 Universitas Kristen Petra
Tabel 4.33 Proyeksi Present Value Tahun 2022 ke 2014 ( sambungan )
BULAN NET CASH (Rp.) n koef u/ PV
1/ { (1 + i%)^n } Proyeksi ke NPV (Rp.)
115 32,978,858 102 0.540789255 17,834,612
116 32,978,858 103 0.53753987 17,727,451
117 32,978,858 104 0.534310009 17,620,934
118 32,978,858 105 0.531099555 17,515,057
119 32,978,858 106 0.527908392 17,409,816
120 20,473,473,466 107 0.524736403 10,743,176,819
TOTAL 10,940,579,294
Pada tabel 4.33 diperoleh nilai Net Present Value ( NPV ) pada tahun
2022 dengan cara memproyeksikan Net Cash kepada waktu yang sama yaitu pada
bulan ke 13 .Setelah dilakukan penjumlahan hasil proyeksi ke NPV didapatkan
pendapatan total sebesar Rp. 10.940.579.294,00
Setelah semua data aliran masuk dan keluarnya dana telah diproyeksikan
ke bulan 13 seperti nampak pada tabel 4.34 maka didapatkan nilai NPV total Rp.
1.524.050.833,00 . Oleh karena nilai akhir penelitian menunjukkan NPV yang
positif dapat disimpulkan bahwa pembangunan hunian kos di Darmo Permai
Selatan ini layak untuk dilaksanakan.
Tabel 4.34 Proyeksi Cash Flow Total ke tahun 2014
TAHUN PROYEKSI NPV TAHUNAN
ke bulan ke 13 TOTAL
2013 -10,686,708,161
2014 128,680,976
2015 136,777,936
2016 142,143,851
2017 157,950,523
2018 169,869,916
2019 154,647,661
2020 183,833,521
2021 196,275,315
2022 10,940,579,294
TOTAL 1,524,050,833