08. Peraturan Zonasi

LAPORAN AKHIRPenyusunan Rencana Rinci Tata Ruang KSK Samawa Rea (5 Kecamatan)Kabupaten Sumbawa

B A B PERATURAN ZONASI

8.1. U M U M

Peraturan zonasi merupakan ketentuan sebagai bagian yang tidak terpisahkan dari

RDTR. Peraturan zonasi berfungsi sebagai:

1. Perangkat operasional pengendalian pemanfaatan ruang;

2. Acuan dalam pemberian izin pemanfaatan ruang, termasuk di dalamnya air right

development dan pemanfaatan ruang di bawah tanah;

3. Acuan dalam pemberian insentif dan disinsentif;

4. Acuan dalam pengenaan sanksi; dan

5. Rujukan teknis dalam pengembangan atau pemanfaatan lahan dan penetapan lokasi

investasi.

Peraturan zonasi bermanfaat untuk:

1. Menjamin dan menjaga kualitas ruang BWP minimal yang ditetapkan;

2. Menjaga kualitas dan karakteristik zona dengan meminimalkan penggunaan lahan

yang tidak sesuai dengan karakteristik zona; dan

3. Meminimalkan gangguan atau dampak negatif terhadap zona.

VIII - 1

VIII


Peraturan zonasi memuat:

1. Materi Wajib, materi yang harus dimuat dalam peraturan zonasi.

a. Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan,

b. Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang;

c. Ketentuan tata bangunan;

d. Ketentuan prasarana dan sarana minimal; dan

e. Ketentuan pelaksanaan

2. Materi Pilihan, materi yang perlu dimuat sesuai dengan kebutuhan daerah masing-

masing.

a. Ketentuan tambahan;

b. Ketentuan khusus;

c. Standar teknis; dan

d. Ketentuan pengaturan zonasi.

8.2. KETENTUAN KEGIATAN DAN PENGGUNAAN LAHAN

Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan adalah ketentuan yang berisi kegiatan

dan penggunaan lahan yang diperbolehkan, kegiatan dan penggunaan lahan yang bersyarat

secara terbatas, kegiatan dan penggunaan lahan yang bersyarat tertentu, dan kegiatan dan

penggunaan lahan yang tidak diperbolehkan pada suatu zona. Ketentuan kegiatan dan

penggunaan lahan dirumuskan berdasarkan ketentuan maupun standar yang terkait dengan

pemanfaatan ruang, ketentuan dalam peraturan bangunan setempat, dan ketentuan khusus

bagi unsur bangunan atau komponen yang dikembangkan. Ketentuan teknis zonasi terdiri

atas:

pemanfaatan diizinkan (Permitted/P), karena memiliki sifat sesuai dengan peruntukan

ruang yang direncanakan. Pemerintah kabupaten tidak dapat melakukan peninjauan

atau pembahasan atau tindakan lain terhadap kegiatan dan penggunaan lahan yang

termasuk dalam klasifikasi I.

pemanfaatan diizinkan secara terbatas (Permitted/P). arena memiliki sifat sesuai

dengan peruntukan ruang yang direncanakan. Pemerintah kabupaten tidak dapat

melakukan peninjauan atau pembahasan atau tindakan lain terhadap kegiatan dan

penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi I.

Klasifikasi T = pemanfaatan bersyarat secara terbatas Pemanfaatan bersyarat secara

terbatas bermakna bahwa kegiatan dan penggunaan lahan dibatasi dengan ketentuan

sebagai berikut: 1) pembatasan pengoperasian, baik dalam bentuk pembatasan waktu

VIII - 2

I

T


beroperasinya suatu kegiatan di dalam subzona maupun pembatasan jangka waktu

pemanfaatan lahan untuk kegiatan tertentu yang diusulkan; 2) pembatasan intensitas ruang,

baik KDB, KLB, KDH, jarak bebas, maupun ketinggian bangunan. Pembatasan ini dilakukan

dengan menurunkan nilai maksimal dan meninggikan nilai minimal dari intensitas ruang

dalam peraturan zonasi; 3) pembatasan jumlah pemanfaatan, jika pemanfaatan yang

diusulkan telah ada, mampu melayani kebutuhan, dan belum memerlukan tambahan, maka

pemanfaatan tersebut tidak boleh diizinkan atau diizinkan terbatas dengan pertimbangan-

pertimbangan khusus. Contoh: dalam sebuah zona perumahan yang berdasarkan standar

teknis telah cukup jumlah fasilitas peribadatannya, maka aktivitas rumah ibadah termasuk

dalam klasifikasi T.

Pemanfaatan diizinkan secara terbatas (Restricted / R). Pembatasan dilakukan

melalui penentuan standar bangunan minimum, pembatasan pengoperasian, atau

aturan tambahan lainya yang berlaku di dalam wilayah perencanaan.

Pemanfaatan diizinkan secara bersyarat (Conditional / C). Izin ini sehubungan

dengan usaha menanggulangi dampak pembangunan di sekitarnya

(menginternalisasi dampak), dapat berupa AMDAL, RKL/RPL, atau UKL/UPL.

Pemanfaatan tidak diizinkan (Not Permitted) karena sifatnya tidak sesuai

dengan peruntukan lahan yang direncanakan dan dapat menimbulkan dampak

yang cukup besar bagi lingkungan.

Klasifikasi B = pemanfaatan bersyarat tertentu Pemanfaatan bersyarat tertentu

bermakna bahwa untuk mendapatkan izin atas suatu kegiatan atau penggunaan lahan

diperlukan persyaratan-persyaratan tertentu yang dapat berupa persyaratan umum dan

persyaratan khusus. Persyaratan dimaksud diperlukan mengingat pemanfaatan ruang

tersebut memiliki dampak yang besar bagi lingkungan sekitarnya. Contoh persyaratan umum

antara lain: 1) dokumen AMDAL; 2) dokumen Upaya Pengelolaan Lingkungan (UKL) dan

Upaya Pemantauan Lingkungan (UPL); 3) dokumen Analisis Dampak Lalu-lintas (ANDALIN);

dan 4) pengenaan disinsentif misalnya biaya dampak pembangunan (development impact

fee). Contoh persyaratan khusus misalnya diwajibkan menambah tempat parkir, menambah

luas RTH, dan memperlebar pedestrian. Klasifikasi X = pemanfaatan yang tidak

diperbolehkan Kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi X memiliki

sifat tidak sesuai dengan peruntukan lahan yang direncanakan dan dapat menimbulkan

dampak yang cukup besar bagi lingkungan di sekitarnya. Kegiatan dan penggunaan lahan

VIII - 3

T

B

X


yang termasuk dalam klasifikasi X tidak boleh diizinkan pada zona yang bersangkutan.

Penentuan I, T, B dan X untuk kegiatan dan penggunaan lahan pada suatu zonasi

didasarkan pada:

1) Pertimbangan Umum Pertimbangan umum berlaku untuk semua jenis penggunaan

lahan, antara lain kesesuaian dengan arahan pemanfaatan ruang dalam RTRW

kabupaten/kota, keseimbangan antara kawasan lindung dan kawasan budi daya

dalam suatu wilayah, kelestarian lingkungan (perlindungan dan pengawasan

terhadap pemanfaatan air, udara, dan ruang bawah tanah), toleransi terhadap

tingkat gangguan dan dampak terhadap peruntukan yang ditetapkan, serta

kesesuaian dengan kebijakan lainnya yang dikeluarkan oleh pemerintah daerah

kabupaten/kota. Pedoman Penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi

Kabupaten/Kota 26 Kementerian Pekerjaan Umum

2) Pertimbangan Khusus Pertimbangan khusus berlaku untuk masing-masing

karakteristik guna lahan, kegiatan atau komponen yang akan dibangun.

Pertimbangan khusus dapat disusun berdasarkan rujukan mengenai ketentuan

atau standar yang berkaitan dengan pemanfaatan ruang, rujukan mengenai

ketentuan dalam peraturan bangunan setempat, dan rujukan mengenai ketentuan

khusus bagi unsur bangunan atau komponen yang dikembangkan.

Tabel 8.1Diskripsi Indikator Pemanfaatan Ruang

Klasifikasi DiskripsiI Pemanfaatan diperbolehkan/diizikan

Kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi I memiliki sifat sesuai dengan peruntukan ruang yang direncanakan. Pemerintah Kabupaten tidak dapat melakukan peninjuan atau pembahasan atau tidak lain terhadap kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi I.

T Pemanfaatan diizinkan secara terbatas atau dibatasi.Pembatasan dapat dengan pembatasan pengoperasian, pembatasan intensitas ruang dan pembatasan jumlah pemanfaatan.

B Pemanfaatan bersyarat terntentu bermakna bahwa untuk mendapatkan izin atau suatu kegiatan atau penggunaan lahan diperlukan persyaratan-persyaratan tertentu yang dapat berupa persyaratan umum dan persyaratan khusus. Persyaratan dimaksud diperlukan mengingat pemanfaatan ruang tersebut memiliki dampak yang besar bagi lingkungan sekitarnya.

X Pemanfaatan yang tidak diperbolehkan.Kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi X memiliki sifat tidak sesuai dengan peruntukan lahan yang direncanakan dan dapat menimbulkan dampak yang cukup besar bagi lingkungan disekitarnya. Kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi X tidak boleh diizinkan pada zona yang bersangkutan

Sumber : Peraturan Menteri Pekerjaan umum No:20/PRT/M/2011

VIII - 4


8.3. KETENTUAN INTENSITAS PEMANFAATAN RUANG

Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang adalah ketentuan mengenai besaran

pembangunan yang diperbolehkan pada suatu zona yang meliputi:

1) KDB Maksimum;

KDB maksimum ditetapkan dengan mempertimbangkan tingkat pengisian atau

peresapan air, kapasitas drainase, dan jenis penggunaan lahan.

2) KLB Maksimum;

KLB maksimum ditetapkan dengan mempertimbangkan harga lahan,

ketersediaan dan tingkat pelayanan prasarana (jalan), dampak atau kebutuhan

terhadap prasarana tambahan, serta ekonomi dan pembiayaan.

3) Ketinggian Bangunan Maksimum; dan

4) KDH Minimal.

KDH minimal digunakan untuk mewujudkan RTH dan diberlakukan secara umum

pada suatu zona. KDH minimal ditetapkan dengan mempertimbangkan tingkat

pengisian atau peresapan air dan kapasitas drainase.

8.4. KETENTUAN TATA BANGUNAN

Dalam ketentuan tata bangunan yang akan dibahas adalah mengenai : tinggi

bangunan maksimum atau minimum, jarak garis sempadan bangunan minimum, Jarak

bebas antar bangunan minimum, tampilan bangunan (optional).

8.5. KETENTUAN SARANA DAN PRASARANA MINIMAL

Ketentuan sarana – prasarana minimum meliputi jalur pejalan kaki, ruang terbuka

hijau, ruang terbuka non hijau, utilitas perkotaan dan prasarana lingkungan

Ketentuan prasarana dan sarana minimal berfungsi sebagai kelengkapan dasar fisik

lingkungan dalam rangka menciptakan lingkungan yang nyaman melalui penyediaan

prasarana dan sarana yang sesuai agar zona berfungsi secara optimal. Prasarana dan

sarana minimum untuk pengembangan kawasan RRTR Kawasan Strategis Kabupaten

(KSK) Samawa Rea meliputi:

a. Jalur pejalan kaki, dengan ketentuan:

jalur pejalan kaki dengan tipe sidewalk ditentukan dengan lebar antara 1.5-3

meter; dan

jalur pejalan kaki dilengkapi fasilitas pejalan kaki seperti lampu jalan, bangku

jalan, fasilitas penyeberangan dan jalur hijau.

VIII - 5


b. Ruang terbuka hijau, dengan ketentuan:

sub zona RTH pekarangan untuk seluruh kawasan terbangun setidaknya

menyiapkan 10% dari luas persil dengan penambahan pot-pot tanaman,

tanaman pada bangunan dan yang sejenis;

sub zona RTH Taman dan hutan kota disediakan secara berhirarki untuk

taman RT/RW, kelurahan/desa, kecamatan/kota sesuai standar;

sub zona RTH hijau jalan berupa Pulau jalan dan median jalan dan

sepanjang jalur jalan di dikembangkan di seluruh perkotaan Samawa Rea

bahkan KSK Samawa Rea; dan

sub zona RTH fungsi tertentu berupa sempadan pantai, jalur hijau jaringan

listrik, sempadan sungai dan pemakaman sesuai standar.

c. Ruang terbuka non hijau, dengan ketentuan:

lapangan olahraga yang diperkeras, antara lain berupa lapangan basket,

lapangan volley, lapangan tenis dikembangkan sesuai standar pelayanan

umum;

lapangan parkir umum antara lain berupa lapangan parkir di perkantoran,

lapangan olahraga dan perdagangan dan jasa yang dikembangkan secara

menyatu dengan RTH;

tempat bermain dan rekreasi antara lain berupa taman, lapangan olahraga,

rekreasi buatan dikembangkan secara menyatu dengan RTH;

RTNH koridor antara lain berupa jalan dan trotoar dikembangkan sesuai

jaringan pergerakan; dan

RTNH pembatas antara lain berupa jalan setapak sekitar bendungan, jalan

inspeksi sepanjang jaringan irigasi dikembangkan sesuai dengan kebutuhan

jaringan.

d. Utilitas perkotaan, dengan ketentuan:

hidran halaman minimal memiliki suplai air sebesar 38 liter/detik pada tekanan

3.5 bar dan mampu mengalirkan air minimal selama 30 menit;

hidran umum harus mempunyai jarak maksimal 3 meter dari garis tepi jalan;

Drainase lingkungan tepi jalan dibuat berada dibawah trotoar secara tertutup

dengan perkerasan permanen; dan

penyediaan utilitas perkotaan dapat dibuat sebagai satu sistem terpadu

bawah tanah.

e. Prasarana lingkungan.

VIII - 6


memiliki kemudahan akses yang dapat dilewati pemadam kebakaran dan

perlindungan sipil, lebar badan jalan minimum 3,5 meter;

tempat sampah volume 50 liter sudah dibedakan jenis sampahnya (organik

dan non organik) serta diangkut menggunakan gerobak berkapasitas 1,5

meter kubik dengan metode angkut tidak tetap;

tersedia prasarana pembuangan limbah domestik sebelum dialirkan ke

bangunan pengolahan air limbah (sistem off site); dan

pada setiap bangunan rumah baru harus memiliki bak septik yang berada di

bagian depan kavling dan berjarak sekurang-kurangnya 10 meter dari sumber

air tanah, sedangkan apartemen, permukiman kepadatan tinggi yang tidak

memungkinkan membuat bak septik individual diperkenankan menggunakan

bak septik komunal.

8.6. KETENTUAN PELAKSANAAN

Ketentuan pelaksanaan pengendalian ruang yang akan dibahas adalah mengenai ketentuan

insentif/disinsentif serta ketentuan penggunaan lahan yang tidak sesuai.

8.2.1.1 Intensif dan Disintensif

Dalam Pasal 16 Ayat (1), Undang-undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan

Ruang ditekankan tentang pentingnya dua hal di dalam perencanaan tata ruang kota, yaitu:

1. adanya suatu perangkat suatu pengelolaan tata guna lahan, tata guna air, tata guna

udara dan tata guna sumber daya lainnya.

2. adanya suatu mekanisme insentif dan disintensif untuk setiap pembangunan oleh

masyarakat dengan tetap menghormati hak masyarakat sebagai warganya.

Di dalam mekanisme insentif dan disinsentif diharapkan suatu pengaturan dan

pengendalian pembangunan dan perkembangan kota yang akomodatif terhadap usaha

pembangunan oleh masyarakat kota. Mekanisme ini dilakukan dengan tetap berdasarkan

kepada pertimbangan bahwa pergeseran tatanan ruang yang terjadi tidak menyebabkan

dampak yang merugikan bagi pembangunan kota.

A. Pemberian Insentif

Ketentuan pemberian insentif adalah ketentuan yang mengatur tentang pemberian

imbalan terhadap pelaksanaan kegiatan yang sesuai dengan kegiatan yang didorong

perwujudannya dalam rencana tata ruang. Ketentuan pemberian insentif berfungsi sebagai:

perangkat untuk mendorong kegiatan dalam pemanfaatan ruang pada promoted

area yang sejalan dengan rencana tata ruang; dan

VIII - 7


katalisator perwujudan pemanfaatan ruang.

Ketentuan insentif harus dilengkapi dengan besaran dan jenis kompensasi yang

dapat diberikan.

Pemberian insentif pada kawasan lindung diberikan dalam bentuk:

penyediaan infrastruktur dan imbalan bagi pelaku pelestarian lingkungan pada

kawasan lindung setempat untuk pelestarian sungai dan mata air serta bantuan

kegiatan penghijauan di kawasan lindung setempat;

penghargaan bagi pelaku pelestarian lingkungan pada kawasan Ruang Terbuka

Hijau kota untuk menjaga keseimbangan ekologis dan bantuan kegiatan

penghijauan di kawasan RTH.

Tabel

Pemberian Insentif dan Disinsentif Bagi Pemerintah dan Masyarakat

VIII - 8


VIII - 9


VIII - 10


9.

VIII - 11


10.

VIII - 12


11.

VIII - 13


12.

VIII - 14


13.

VIII - 15


14.

VIII - 16


15.

VIII - 17


16.

VIII - 18


17.

VIII - 19


18.

VIII - 20


19.

VIII - 21


20.

VIII - 22


21. VIII - 23


22.

VIII - 24


23.

VIII - 25


TABEL ZONNING TEXT (ITBX)

VIII - 26


TABEL KETENTUAN INTENSITAS PEMANFAATAN RUANG

VIII - 27

08. Peraturan Zonasi

Documents